Общеизвестно, что банки не любят рисковать, и потому предпочитают, в основном, выдавать кредиты на покупку квартир вместо земли и дач. В связи с этим, многие люди, кто задумывается о строительстве собственного дома, задумываются о целесообразности обращения к банкам за кредитом на землю.
Между тем, земля земле рознь. Одно дело — покупка участка в глуши, другое — приобретение земли рядом с Москвой или другими крупными городами. В этом случае ликвидность актива налицо, а это значит, что банк ничем не рискует и сможет перепродать ее в любом случае.
Так что покупка земли в ипотеку — реальная возможность, и это можно сделать с выгодой для себя, хотя, разумеется, в этом деле могут возникнуть определенные нюансы и проблемы. Об наиболее частых из них мы расскажем в данной статье.
Сложно ли купить участок через ипотеку?
Тут все зависит от местонахождения, конкретного поселка и, разумеется, бумаг на землю. Так, к примеру, если это организованный коттеджный поселок, рядом с крупным городом (до 30-50 км), со всеми подключенными коммуникациями, статус участка — ИЖС, и все документы на него в норме — то в этом случае проблем не возникнет.
Земля под домом в аренде — это плохо?
Иное дело — земли сельхозназначения, расположенные далеко от города, где-нибудь в глуши. Чаще всего проблемы с ипотекой возникают именно с ними. Другая распространенная проблема — отсутствующие или неверно оформленные документы на земельный участок.
Выдавая ипотеку банк рассчитывает свои риски. Залогом по ипотеке выступает приобретаемая недвижимость (т. е. участок), а это значит, что в отношении него будет самое пристальное внимание.
В залог по ипотеке банк может принять только участок, который состоит на кадастровом учете и который относится к землям ИЖС, и иногда — землям с/х назначения. Кроме того, на такой участок нужно иметь специальное разрешение на возведение на его территории жилого дома. Если же земля к такой категории не относится, то владельцу нужно обязательно ее в таковую перевести. Однако нужно учитывать, что процедура смены категории участка — очень сложная, дорогая и не всегда осуществимая.
Если собственнику повезло и его земля соответствует всем требованиям и нормам, то даже это не гарантирует ему положительного решения банка, поскольку данный участок может не удовлетворить банка в качестве залога. А согласившиеся кредиторы будут очень придирчиво проверять землю, ее ликвидность и ценность.
Также нужно быть готовым к тому, что процентная ставка по кредиту под залог земельного участка будет несколько выше, чем ипотека под залог недвижимости. Причина в том, что во время кредитного периода ценность земельного надела может снизиться под влиянием различных факторов или обстоятельств.
Вообще главный фактор, который оказывает влияние на ликвидность земли — это его месторасположение. Причем будущая ликвидность (т. е. перспективы) важнее, чем текущая.
Выбирая земельный участок для ипотеки, рекомендуется проанализировать его местоположение не только с точки зрения «здесь и сейчас», но и чем он будет окружен в будущем. Желательно, получить доступ к Генеральному плану местности, в котором указаны места и сроки запланированного строительства: заводов, дорог, крупных торговых центров.
Нередко возникают моменты, когда купленный по ипотеке участок, становится препятствием в осуществлении Генерального плана населенного пункта. В таком случае велик риск, что рядом пройдет трасса или построят важный административный объект. В крайнем случае, территорию определят под новую застройку и вас могут лишить участка с небольшой компенсацией за землю. Правда при этом остается надежда получить солидный выкуп в виде недвижимости (квартиры в новом доме) от местной исполнительной власти.
Можно ли взять ипотеку под строительство дома? Как взять кредит под участок земли?
Если в один прекрасный момент рядом надумают строить какое-то экологически вредное предприятие, то это может крайне негативно отразиться на рыночной стоимости участка. Поэтому банки крайне пристально изучают ликвидность зем. участков, другие — же вовсе отказывают в ипотеке, либо просят указать любую другую ценную недвижимость. Такого же мнения придерживаются и оценочные эксперты, с которыми сотрудничают банки-кредиторы.
Однако не всякий покупатель захочет рисковать и предоставлять в виде обеспечения по кредиту свой дом или квартиру, поскольку в случае плохой ситуации с кредитом, банк обязательно ее продаст.
Многие специалисты ипотечного кредитования напоминают всем покупателям, что можно не только купить землю в ипотеку, но и приобрести ее за счет потребительского кредита. Хотя, у такого решения есть огромный минус — в потребкредитах процентная ставка на порядок выше, по сравнению с ипотечными.
Выгодно ли вообще оформлять ипотеку на землю?
Ипотека на землю выгодна при любом раскладе. Во-первых, земля — это капитал. Рано или поздно этот капитал окупит вложенные деньги и начнет приносить доход, потому что стоимость сотки земли рядом с городами с каждым годом только растет. Однако нужно учитывать, что ипотека на землю оформляется сложнее и дольше, нежели покупка участка за наличный расчет.
Один из наименее рискованных вариантов инвестиций — приобретение земли по ипотечному договору и ее перепродажа. Причем перепродать землю можно будет еще до окончания срока ипотеки. Этот вариант хорош и в том случае, когда у вас на руках нет нужного количества денег на приобретение земли сразу, но вы можете быстро рассчитаться с кредитом.
Другое популярное решение среди инвесторов – обычная долгосрочная ипотека на землю. Правда, в этом случае, вы получите участок получите не сразу, зато эта земля, в качестве капитала, останется вашим детям и внукам.
Учтите, если в качестве залога по ипотеке, вы выбрали землю, которая не состоит на кадастровом учете, то придется еще оплатить топосъемку земельного участка, анализ геодезических измерений и получить регистрацию и кадастровый паспорт. Хотя, как правило, участки, покупаемые по ипотеке, на таком учете уже состоят.
По ипотеке желательно покупать землю с документами, разрешающими ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Важно проверить, чтобы надел не оказался землей сельскохозяйственного назначения. С таким участком впоследствии может оказаться много проблем, в первую очередь с местной исполнительной властью или государством. Хотя не исключается возможность получения прибыли от сдачи сельхозучастка в аренду.
В качестве залога при ипотеке на землю, легче и быстрее можно оформить дом или квартиру. Особенно охотно банкиры выбирают залоговой недвижимостью жилье в многоквартирном доме. Тогда и условия получения кредита по ипотеке будут более приемлемыми (кредит на длительное время), да и проценты и сроки погашения будут меньше.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Источник: nedvio.com
Купить дом в ипотеку снести и построить новый
Здравствуйте, подскажите, хотим купить ветхий дом, со всеми коммуникациями, снести и построить новый. Возможно ли это., если на этот дом взять ипотеку и вложить материнский капитал. С чего начать?
Тему просмотрело: 16 547 чел. | Сейчас эту тему просматривают: гости: 2 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 51 910 чел. | Online: 822 чел. и гостей: 18 587 чел.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день. В принципе это возможно, но необходимо узнать у банка позволит ли они в дальнейшем провести реконструкцию. Полностью сносить дом не получится будет возможно только проведение реконструкции. Изначально необходимо собственника получить ГПЗУ в нем будут все обременения по участку, и тогда можно будет понимать, что делать дальше.
Спасибо, а возможно получить разрешение на реконструкцию, а на самом деле снести и построить новый дом?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день. Такая возможность, конечно есть, но при условии, что после сноса к Вам не выедет комиссия и не зафиксирует снос дома целиком.
Добрый день, есть вот почти такой же вопрос, купили дом (сейчас находится в ипотеке) хотели сделать ремонт, но с экономической точки зрения выйдет дешевле и проще снести и поставить новый. Можно ли под реконструкцию провести снос и строительство? Так как в реконструкции есть пункт о том что её можно проводить по сложившейся линии застройки, а у нас старая ограда идёт по границе участка с соседями, и новую хотели поставить так же, и ко всему увеличить площадь дома «так сказать убрав две несущие стены старого дома» позволяет ли реконструкция такие изменения?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день. Изначально пришлите схему с изображением чертежа на земельном участке с указанием всех отступов от границ земельного участка. Чтобы понимать ситуацию в целом.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день. Необходим чертеж именно с размерами и указанием как он находится на земельном участке. Важны именно отступы сейчас и потом как вы собираетесь строить. Также вы должны понимать, что строительство должно быть оперативным поскольку если Администрация зафиксирует факт сноса старого дома, то может аннулировать выданное разрешение на реконструкцию. Либо потом не согласовать уведомление об окончании строительства.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день. Вы прислали чертеж, но в свою очередь не указали расстояния от границ земельного участка. Также необходимо понимание какое здание сейчас и какое оно будет в дальнейшем.
1 anonim-247891-6509 (Москва)
Доброй ночи! Купили дом в ипотеку хотим на этом участке построить второй дом можно ли это сделать?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, так как дом находится в залоге у банка делать какие либо манипуляции с ОКС, такие как реконструкция, перевод из жилой в нежилой или вовсе снятие с КУ, возможно только уведомив банк и получив согласие, после строительства нового дома зарегистрировать его будет возможно, только как вспомогательное строение.
1 anonim-247517-2817 (Екатеринбург)
Приняли решение взять вторичное жилье в ипотеку от собственника, первоначальный взнос 300 000 — 350 000 тыс. Рублей. Жена работает официально, но официальная зарплата 9000 тыс., чтобы фирме меньше налоги платить. В реале получает 35 000 тыс. Я работаю неофициально, получаю з/п 12 000 рублей. Одобрят ли нам ипотеку?
Жене 34, мне 45, дети есть.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день! Обратитесь в банк, в котором планируете взять ипотеку, по другому узнать не получится.
Здравствуйте, Ярослав, я хочу купить квартиру в ипотеку, подскажите это еще выгодно?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день. Вопрос выгоды, вы должны определить сами для себя, исходя из минусов и плюсов данной разновидности сделок с недвижимостью.
- Покупка квартиры с помощью ипотеки дает возможность получить жилье, если не имеешь достаточного количества средств на его полноценную покупку. Многие молодые семьи не могут позволить себе купить квартиру, используя всю ее стоимость, поэтому они обращаются за помощью в банк;
- С помощью ипотеки у покупателя есть возможность в дальнейшем продать данное жилье по более высокой цене. Вклад средств в недвижимость уже давно считается выгодным, так как с годами ее стоимость может только возрастать;
- Многие банки, занимающиеся ипотекой, предоставляют солидные скидки молодым семьям или семьям военнослужащих. Таким образом, у таких семей больше шансов совершить выгодное оформление данной сделки. Мы оказываем юридическую помощь в оформлении всех необходимых документов для оформления жилья под ипотеку.
Как любая финансовая операция, ипотека имеет свои недостатки.
- Высокие процентные ставки по ипотеке отпугивают многих заемщиков, так как уровень их заработной платы не соответствует возможности выплачивать ежемесячные платежи по данному кредиту;
- Длительный срок кредита. В России ипотека может быть оформлена на срок до 50-ти лет. Многие потенциальные заемщики не могут быть уверены в стабильности своего финансового благосостояния на столь длительный срок.
- Боязнь потерять жилье. Есть довольно большой процент заемщиков, которые по каким-либо причинам утратили возможность выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке. В данной ситуации банк имеет полное право забрать у них жилье, так как на весь срок оплаты кредита квартира является залогом у банка.
Таким образом, чтобы быть уверенным, что ипотека на всем сроке своего существования не будет для вас огромным обременением. Обратитесь к нам, мы поможем разобраться в этой проблеме, а также окажем юридическую помощь в составлении документов для оформления квартиры по ипотеке. Звоните, все консультации у нас бесплатные.
3 anonim-247181 (Москва)
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, я сейчас в процессе покупки дома. Он уже поставлен на учет, есть ЕГРН, тех паспорт помещения. Дом был зарегистрирован по упрощенной схеме (со слов продавца) Банк просят предоставить «Уведомление о соответствии (несоответствии) построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности»Собственник говорит, что это невозможно, так как регистрировались по упрощенной схеме. Подскажите, пожалуйста, возможно ли все же получить такое уведомление, и если да то как и где.
PRO8291 Народный консультант
Добрый день! В каком статусе зарегистрирован объект недвижимости?
3 anonim-247181 (Москва)
Земли ИЖС (земли населенных пунктов) Дом — Жилой домЭто или статус это что-то другое?
PRO8291 Народный консультант
Уведомление может выдать только администрация, но в Вашем случае скорее всего не выдаст, так как дом уже построен и зарегистрирован. Обратитесь напрямую в администрацию.
3 anonim-247181 (Москва)
Спасибо, дождемся ответ от банка и будем узнавать дальше как быть.
5 anonim-247864-6463 (Новосибирск)
Здравствуйте. Требуется ли согласие от банка при получении уведомления о планируемой реконструкции, если земельный участок предоставлен в ипотеку?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, перед реконструкцией имущества которое находится в залоге у банка, необходимо получить разрешение от местной Администрации, а так же обратиться в банк с проектом об изменении параметров строения.
5 anonim-247864-6463 (Новосибирск)
Т. Е для начала Администрация выдает разрешение на реконструкцию и после чего он обращается в банк? Не откажет ли администрация в выдаче уведомления о планируемой реконструкции если отсутствует согласие от банка? Обратиться с проектом об изменении параметров- сейчас введен уведомительный характер при начале строительства или реконструкции индивидуальных домов, о каком проекте идет речь? Предоставить уведомление о планируемом строительстве банку со схемой планируемой реконструкции?
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, если нет оснований для отказа в реконструкции, Администрация даст Вам положительный ответ, все можно сделать параллельно, на сегодняшний в законе об ипотеке нет определенного требования, чтобы характеристики объекта по документам совпадали с реальными, но так как имущество залоговое сообщить об изменении все же необходимо, после чего банк запросит все все что ему потребуется для согласования.
5 anonim-247864-6463 (Новосибирск)
Еще такой вопрос! По гаражной амнистии. Построен гараж еще до 2004 года, документов никаких на гараж и на земельный участок нет. Как оформить гараж и земельный участок в собственность по гаражной амнистии. К кому изначально нужно обратиться. (Было бы хорошо, если описали ход действий).
PRO8291 Народный консультант
Добрый день, на сегодняшний день гаражная амнистия даёт возможность оформить строение (гараж), а так же ЗУ под ним, согласно 79 ФЗ, прежде Вам необходимо подать заявление в Администрацию приложив пакет документов, таких как право на строение и землю под ним, например договор аренды ГКС с Администрацией (документ о выделении предоставлении ЗУ) проект межевания территории или схема расположения ЗУ, чеки, квитанции об оплате взносов Вами ГСК, далее Вам выдадут ЗУ под гаражом в аренду и Вы сможете оформить гараж в собственность, только после этого подать заявление о выделе ЗУ зарегистрировав его в Росреестре.
5 anonim-247864-6463 (Новосибирск)
А в том случае если никаких документов нет? Нужно подготовить проект межевания и потом только обращаться в администрацию?
PRO8291 Народный консультант
Необходимо подготовить схему земельного участка и подать заявление в Администрацию о намерениях взять его в аренду, только после этого вы сможете оформить гараж в собственность и ЗУ.
-
[179] [42] [83] [240] [17] [13]
Игнатьева Тамара
Новые темы в этом форуме
Новое за неделю
- Автор Гость 244830 пишет в теме оформление строительства
Новость: Последствия самовольного строительства на земельном участке
Новость: Строительство в водоохранной зоне частного дома. Правила и ограничения Росрыболовства в 2022 году
Новость: Как согласовать строительство жилого дома коммерческого здания с Министерством культуры 2022
Новость: Как получить разрешение на строительство от Роснедр в 2022 году
Вопросы на форуме
Вопрос: Ярослав, спасибо за помощь, если можно уточнить, я уже подала иск в суд по поводу постройки курятника без отступа от границ, (было предварительное заседание), и заказала кадастровую экспертизу. Вопрос: после получения кадастрового заключения мне необходимо подать еще иск или можно дополнить имеющийся?
Вопрос: Добрый день. Интересует участок с домом, но дом построен в метре от забора, за которым — закрытое поселковое кладбище, 70 лет с последнего захоронения будет через 5 лет, могилка прямо за забором. Этот дом могут заставить снести?
Вопрос: У соседа дом 100 м2 3 этажа стоит ровно по границе участок без отступов (никаких). Оказалось, что он, не смотря на все нарушения норм он его зарегистрировал в ЕГРН. Зарегистрирован как гараж. Земли ИЖС. Никаких согласий мы, как соседи, не давали и нас никто не спрашивал.
Как такое могло произойти? Принимает ли ЕГРН регистрацию построек с явными нарушениями? Можно ли соседа теперь обязать снести эту постройку? *По документам постройка 2003 года, но все это время стоял только каркас, и мы ждали ее сноса, но сосед продал участок и теперь начались работы по благоустройству строения и мы против. Каковы шансы выиграть дело о сносе? Что посоветуете делать?
Вопрос: Добрый день. В 2013 году получил в аренду земельный участок под ИЖС, по выписке обременений на него не было. Начал строить жилой дом в рамках участка. О том что рядом проходит ЛЭП не обратил внимание. Планировал дом по «дачной амнистии оформить потом. Дом построил фактически летом 2014г и с вводом в эксплуатацию не торопился.
В 2017г получил разрешение на строительство, ввел дом в эксплуатацию, получил зеленку на него, выкупил землю и не обратил внимание что в выписке от 2017 года на участок появилось обременение «по письму от ноября 2015г» на охранную зону ЛЭП. По итогу : у меня зеленки на дом и земельный участок, МРСК требует снести дом так как охранная зона 20м.
Вопрос: Хорошо, что тогда я могу просить у суда в свою пользу? Можно ли обязать соседку выплатить мне компенсацию за часть земли которой я не могу пользоваться по своему усмотрению? Можно ли признать незаконной регистрацию строения, так как скорее всего она ввела в заблуждение при постановке на учет?
Либо просить суд что бы он обязал соседку выкупить у меня часть моего участка, что бы привести в соответствие с градостроительными нормами. Или я совсем ни на что надеятся не могу? Просто я теперь ни дом построить там не могу, ни забор, ничего вообще.
Вопрос: Спасибо за помощь. Выкупить ЗУ нужно пробовать до суда или уже после? Как мне сказали, что с Мэрией договариваться бесполезно (А сроки исковой давности в моем случае не подходят? Объект стоит уже давно и вот только сейчас они пришли ни с того ни с сего, что то намерили и сразу в суд. Откуда я мог знать, что гараж выступает за участок.
Вопрос: Ну вот получается что у меня пожарные нормы не выдерживаются в этом случае. То есть я не смогу зарегистрировать гараж? Не заставят ли его снести по просьбе соседа? По пожарным нормам получается я должен вообще его строить в 5 метрах от забора. У меня участок не позволяет так далеко отойти от забора, можно ли письменно как то заварится с соседом нотариально, что бы отойти от этих норм?
Вопрос: Добрый день, Ярослав, в администрации сказали, что разрешение на строительство соседка не получала и в районную администрацию не обращалась, видимо оформила по упрощенной схеме. В администрации сказали, что в 2015 году так было можно, только не сказали почему.
Вопрос: Добрый день! Помогите, многолетний вопрос. Никак не можем решиться начать его решать. У нас в собственности имеется участок, номер № 301 и 312) В далекие далекие времена, лет 55 назад, заняли землю, построили дом. Землю оформляли намного позже.
Так вышло, что дом, которому сейчас около 55 лет, частично стоит на свободной и никем не размежеванной земле. Дом зарегистрирован. Сейчас перед нами стоит вопрос, об оформлении части участка, на котором находится дом, в собственность, на основании приобретательной давности и добросовестного использования. Участок огорожен забором, есть насаждения.
На этом участке у нас стоит половина дома и часть веранды. Все бы ничего, кажется, что суд должен одобрить.
Вопрос: Может кто сталкивался на практике. Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Имелся старый дом, купленный под материнский капитал. У всех по 1/5 земельного участка и дома (2 родителей и 3 несовершеннолетних детей). Участок ИЖС. Дом снесли чтобы построить новый.
И вот теперь на процедуре снятия с кадастрового учета пришла приостановка, требуют разрешение от органов опеки, так как происходит прекращение права. Дом в основном покупался из-за земельного участка. В течении 10 лет мы этим домиком не пользовались поскольку он маленький, старый и у нас есть другое жильё где дети живут и прописаны. Использовали как дачу его. Строиться решили т. К появился ещё один ребенок и нам стало нехватать площади.
Источник: pravozem.ru
Можно ли сдать в ипотеку право аренды земельного участка
Ипотека выступает одним из самых распространенных кредитных продуктов. Одним из условий выдачи заемных средств выступает обеспечение кредита. Оно дает гарантию банку, что в случае невозврата денежных средств, кредитное учреждение реализует предмет залога. Ипотека, права аренды земельного участка – при каких условиях реализуется обеспечение, рассмотрим в статье.
Общие положения об ипотеке
Ипотека – это кредит, который выдает банк заемщику. Займ обладает определенными особенностями: длительный срок кредитования, строгие требования к потенциальным заемщикам со стороны банков, наличие обеспечения. В качестве такого может выступать арендное право на землю. Заемщик должен оплатить договор к сроку, определенному в документе. Если клиент банка не сможет выполнить свои обязательства, то кредитное учреждение может обратить предмет залога в свою пользу.
Не все имущественные права могут быть залогом. Например, нельзя заложить права требования, которое связано с личностью кредитора, а также правомочие по взысканию алиментных обязательств.
Таким образом, при ипотеке, обеспечением кредита выступают имущественные права. Для банка они служат гарантией того, что отданные в заем денежные средства, вернутся обратно к кредитору.
По общему правилу, перед тем, как передать в залог арендное право, уведомляют об этом собственника земли. Но сложность заключается в том, что в статье 22, ч. 5 ЗК РФ прямое указание на это действие отсутствует. N102–ФЗ выдвигает требование об оповещении собственника земли. ГК РФ содержит общие, отсылочные нормы к другим нормативно-правовым актам.
Особенности, присущие земельным участкам, выступающим в кредитных правоотношениях в качестве залога, регламентированы N102-ФЗ. По ипотеке разрешается закладывать участки земли, которые не изъяты или не ограничены в гражданском обороте. В статье 62, п. 1 этого закона, по ипотеке могут быть заложены арендные права. Для этого нужно, чтобы физическое или юридическое лицо оформили аренду с владельцем земельного надела.
- права аренды передаются банку на срок действия арендного договора;
- согласие владельца земли на залог по ипотеке.
Арендное право можно заложить и в случае, если земля принадлежит государству. Но необходимо, чтобы соблюдались эти условия, то есть наличие действующего арендного контракта и согласие муниципалитета.
По статье 62 вышеуказанного закона, если аренда оформлялась более чем на 5 лет, у муниципалитета согласие спрашивать не нужно.
Потребность предоставить обеспечение: в каких случаях?
- При ипотеке здания, либо покупка недвижимого имущества. Этот вариант распространен при покупке квартиры с «котлована». После получения квартиры она становится новым залогом. А арендное право на землю без здания или с ним в качестве обеспечения прекращается.
- Возведение дома на участке земли, которая взята в аренду.
- Кредит на другие цели.
К залогу применяются правила ипотеки. Если заемщик по каким-либо причинам не сможет выполнить обязанность, которая прописана в кредитном договоре, банк должен наложить взыскание на арендные права. И реализовать их в свою пользу.
Банк в качестве залогодержателя заключает договор уступки права требования в случае реализации залога. В качестве владельца арендованного земельного надела может выступать гражданин или муниципальное образование. N102-ФЗ не допускает передачу в залог государственную и муниципальную землю, если она предназначена не для ИЖС, освоения земель.
Если земельный участок выделялся под эксплуатацию недвижимости коммерческого назначения, она не выступает залогом. Ипотека участков, находящихся в госсобственности, запрещается в случае, если наделы выступают предметом залога самостоятельно, без недвижимости, находящейся на ней, ограничены, изъяты из оборота.
Арендные права могут быть переданы в залог при условии соблюдения законности всех строений. Они расположены на участке, оформлены по нормам российского законодательства.
Оформление
При оформлении обеспечения арендатор проходит ряд последовательных этапов:
- Получение арендатором разрешения от собственника (в большинстве случаев, арендаторы обращаются за ним).
- Получение от кредитора предварительного согласия на заключение между ним и потенциальным заемщиком ипотечного договора. На этой стадии банк оценивает такой показатель, как ликвидность арендного договора, проводит мониторинг кредитоспособности человека. Основанием для оценки платежеспособности служат представленные человеком документы.
- Заключение залогового договора в простой форме письменного документа. Эти действия осуществляются при наличии условий:
- потенциальный клиент банка согласен на выдвигаемые банком условия;
- кандидатура будущего заемщика полностью соответствует ожиданиям кредитного учреждения.
- Государственная регистрация ипотечного договора.
Документы
Для совершения юридически значимого действия необходимо собрать документы.
| Для залога | Ипотеки | Госрегистарции |
| арендное соглашение | паспорт | ипотечный договор |
| паспорт арендатора | 2 НДФЛ | заявление на регистрацию |
| копия трудовой книжки | ||
| СНИЛС | ||
| ИНН | ||
| военный билет |
По статье 19, N102 – ФЗ ипотека регистрируется. В ЕГРН вносится информация об обременении. Ипотека действительна со дня регистрации, то есть внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Нюансы
- Арендное право сдается в залог. Банки, не все, но многие его принимают. Следует учитывать, что этот вид обеспечения является не самым ликвидным. Поэтому, потенциальным заемщикам следует подготовиться к тому, что условия по займу не будут самыми выгодными: по % ставке, размеру кредита.
- При залоге арендных прав больший риск несет банк, если сравнивать с арендатором.
- Залог арендных прав не может считаться распространенной практикой.
- По общему правилу, в договоре аренды принимают участие две стороны. Это арендатор и арендодатель. Но также допускается заключение соглашения и с условием о присутствии в нем нескольких лиц. Такой договор заключается при наличии определенных условий:
- если на земельной площади, которая является неделимой, располагается здание или сооружение, владельцами которого выступают один граждане. Другим сооружением владеют на режиме оперативного управления. Договор аренды заключен с их согласия:
- если здания, которые располагаются на земельном наделе, признанным неделимым, принадлежат нескольким лицам, они являются собственниками.
Если в договоре присутствует несколько арендаторов, то он может носить солидарный или долевой характер.
Солидарный вид обязательства означает, что несколько лиц, будучи соарендаторами применяют землю для ведения предпринимательской деятельности.
В ренте стороны могут прописать или не фиксировать срок арендных отношений. Это объясняется тем, что срок не является существенным условием договора. Если конкретный период времени отсутствует в одноименном договоре, он считается заключенным на неопределенный срок. В этой ситуации важно понимать, что земля, арендные права не могут быть предметом залога!!
Это положение следует из разъяснения, которое было дано Президиумом ВАС РФ. В частности, оно изложено в пункте 10 информационного письма от 20.01.2005 года под №90. Согласно разъяснению, права арендатора, которые вытекают из арендного договора недвижимости, не подлежащего государственной регистрации, не являются предметом залога ипотеки.
По договору субаренды
Интересен вопрос о субаренде. Участок, обремененный залогом арендных прав, можно сдать в субаренду. Но необходимо получить согласие на это действие от залогодержателя, так как существует риск того, что состояние заложенного имущества ухудшится. Кроме того, акцентируем внимание на статье 346, п. 2 ГК РФ, которая говорит о том, что «если иное не предусмотрено нормами права, не вытекает из самого залогового обязательства, залогодатель может отчуждать предмет залога, передавать его в субаренду, либо в режим безвозмездного использования третьим лицам. Но делать это необходимо исключительно с согласия залогодержателя.
По N102-ФЗ в ипотечный договор может быть включено положение, согласно которому залогодатель может сдавать заложенное имущество в аренду, но при условии того, что получил согласие залогодержателя.
Плюсы и минусы передачи арендных прав под залог
- Заемщики имеют возможность получить ипотеку, если у них в собственности отсутствует иное обеспечение, отвечающее требованиям ликвидности.
- Не нужно искать деньги для приобретения земли. Банк выдаст кредит, а заемщик при этом остается в статусе арендатора.
- Если арендные права передаются в залог вместе с постройкой, то ипотечный договор с кредитным учреждением не является помехой к выкупу земли в собственность.
- Кредиты с таким обеспечением выдаются на более короткий срок. Он ограничен периодом действия арендных отношений.
- Под такой залог кредиты выдаются в относительно небольшой сумме применительно к традиционной ипотеке.
- Наличие дополнительных расходов у заемщика. Они связаны с выездом оценщика на территорию. Мероприятие по выезду необходимо для того, чтобы определить ликвидность участка.
Передача арендных прав в качестве обеспечения для банка выступает не самым гарантированным средством возврата денежных средств. Поэтому такое обеспечение используется не так часто, как например, ликвидный объект недвижимости. Тем не менее, банки принимают этот залог, при этом ужесточая требования к ипотеке.
Источник: prozemlu.ru