На что делится строительство

Здания — надземные постройки, имеющие помещения для различной трудовой деятельности, отдыха, учебы и т. д. К зданиям относятся жилые дома, школы, промышленные цеха и др.

Постройки технического назначения — мачты, плотины, мосты, резервуары, доменные печи и другие подобные им объекты — называют сооружениями.

Возводимые здания должны отвечать своему назначению и удовлетворять следующим требованиям:
функциональным, отражающим целесообразное размещение помещений в соответствии с назначением здания;
техническим, обеспечивающим защиту помещений от воздействия внешней среды, а также достаточную прочность, устойчивость, долговечность и огнестойкость конструктивных элементов здания;
архитектурным, предусматривающим соответствие внешнего облика здания назначению за счет рационального выбора строительных материалов, высокого качества работ и гармоничной связи здания с окружающей средой;
экономическим, направленным на уменьшение затрат труда, материалов и сокращение сроков строительства.

Строительство дома

Здания классифицируют по следующим признакам: по назначению — жилые, общественные и производственные;
по этажности — малоэтажные (до 5 этажей), средней этажности (5—12 этажей), высотные (свыше 12 этажей);
по конструкции стен — мелкоэлементные (из кирпича, керамического камня, мелких блоков и др.) и крупноэлементные (из крупных-блоков, панелей, объемных блоков и т. п.);
по технологии возведения — выкладываемые из мелкоштучных материалов (кирпича, мелких блоков и др.), полносборные, монтируемые из индустриальных конструкций заводского изготовления;
по долговечности (сроку службы основных конструктивных элементов) на три степени: I—со сроком службы не менее 100 лет; II—не менее 50 лет; III — не менее 20 лет;
по огнестойкости — на пять степеней: I, II, III—каменные конструкции, IV — деревянные оштукатуренные и V — деревянные неоштукатуренные.
Степень долговечности, огнестойкости и другие эксплуатационные качества определяют капитальность здания.

По капитальности здания разделяют на четыре класса:
I — здания и сооружения, к которым предъявляют повышенные требования, — монументальные постройки, рассчитанные на эксплуатацию в течение длительного периода (театры, музеи, административные здания, жилые дома повышенной этажности). Долговечность и огнестойкость этих зданий и сооружений должны быть не ниже I степени;
II — жилые, общественные и другие здания с числом этажей не более девяти. Их долговечность и огнестойкость должны быть не ниже II степени;
III — малоэтажные дома, общественные здания, возводимые в районных центрах, сельских населенных пунктах и пр., долговечностью не ниже II степени, огнестойкостью не ниже III и IV степеней;
IV — постройки, удовлетворяющие минимальным архитектурно-эксплуатационным требованиям. Их огнестойкость не нормируется, а долговечность — не ниже 111 степени.

Следовательно, класс — это обобщенная характеристика степени капитальности здания. Указание о классе здания приводится в паспорте проекта.

Ипотека на строительство загородного дома. Льготная ипотека на дом: условия и особенности

Зданиями называют сооружения, которые возводят на поверхности земли или с частичным углублением в грунт, внутри которых имеются помещения для различных целей.

В зависимости от назначения здания делятся на гражданские, промышленные, сельскохозяйственные. К гражданским относятся жилые, административные, культурно-просветительные и коммунальные здания. Промышленными считаются здания заводских цехов и связанные с ними здания вспомогательного назначения (котельные, электростанции, депо, гаражи, конторы). Сельскохозяйственными являются здания для нужд сельского хозяйства (помещения для животных, силосные башни, склады сельскохозяйственных продуктов).

Кроме того, здания различают по этажности (одно-, двух-, четырехэтажные, многоэтажные), по материалу стен (деревянные, каменные, из грунтовых и прочих материалов), по конструктивному признаку (здания каркасные и с несущими стенами) .

Каркасными называются здания, состоящие из воспринимающего нагрузку каркаса (балок или прогонов, стоек и колонн) и стен, не несущих нагрузки. Несущими называют стены, если на них действует нагрузка от всех конструкций здания.

По способу возведения здания делят на возводимые из различных материалов на месте строительства и собираемые из готовых частей или целых конструктивных элементов. Последние называются сборными, к ним относятся здания каркасно-щито-вые, крупноблочные, крупнопанельные. Монтаж зданий из сборных конструктивных элементов относится к прогрессивному методу производства строительных работ.

Здания должны по планировке помещений, конструкциям, внешнему виду соответствовать назначению, обладать необходимой прочностью, устойчивостью, долговечностью, огнестойкостью и возможно меньшей строительной стоимостью. Эти требования предъявляют к каждому зданию в зависимости от капитальности сооружения и эксплуатационных качеств его. Капитальность здания определяется долговечностью его основных конструктивных элементов в определенных условиях эксплуатации, а также степенью огнестойкости. Эксплуатационные качества характеризуются составом помещений, нормами площадей и объемов, внутренней отделкой, техническим оборудованием.

По степени капитальности и эксплуатационным качествам здания делят на три класса. К зданиям первого класса относятся крупные и монументальные здания в крупных населенных пунктах (дворцы культуры, театры, музеи и т. п.). К зданиям второго класса относятся многоэтажные жилые дома и общественные здания массового строительства, возводимые в столичных и областных центрах. К зданиям третьего класса относятся малоэтажные жилые, общественные и хозяйственные здания, возводимые в районных центрах, поселках, небольших населенных пунктах.

По долговечности здания также делят на три степени: первая— со сроком службы более 100 лет, вторая — 50—100 лет, третья — 20—50 лет. При сроке службы менее 20 лет здания называются временными.

Здание в зависимости от назначения отдельных конструктивных элементов делится на следующие составные части: – основание — грунт или сооружение, на котором покоится все здание; – фундаменты — подземные части здания, несущие нагрузку от вышележащих конструкций; – стены — основные части здания, отделяющие помещения от наружного пространства и несущие междуэтажные перекрытия и крышу; – перекрытия — конструктивные элементы, делящие здание по вертикали на этажи; – крыша и кровля—верхние части здания, ограждающие его от атмосферных осадков; – лестницы — служащие для сообщения между этажами; перегородки — делящие внутреннее пространство здания на отдельные помещения; – полы, оконные и дверные проемы, ворота и прочие части здания (карнизы, архитектурные детали, фонари, балконы, крыльца и пр.).

Правильное решение вопросов, связанных с планировкой, архитектурными и эксплуатационными требованиями, применяемыми материалами и способами производства строительных работ, обеспечивает наименьшую строительную стоимость здания.

Источник: gardenweb.ru

Классификация строительных материалов

Современный выбор стройматериалов позволяет решить практически любую задачу по строительству и отделке несколькими способами — более и менее затратными, технологически простыми и сложными.

Стройматериалы классифицируются по степени готовности, происхождению, назначению, а также технологическому признаку.

Строительные материалы и изделия

По степени готовности продукция делится на строительные материалы и изделия. К первым, в частности, относятся: древесина, кирпич, природные камни, цемент, бетон, песок, растворы для каменных кладок и т.д. Перед началом работ стройматериалы проходят подготовку: их смешивают, распиливают, соединяют между собой.

Строительные изделия, готовые к использованию — сборные панели и конструкции из железобетона, оконные и дверные блоки, различные санитарно-технические изделия.

Происхождение

К числу природных относятся прежде всего дерево, природные камни, торф, природные битумы. Данные виды стройматериалов получают путем несложной обработки сырья естественного происхождения. В результате сохраняются первоначальная структура и химический состав.

Стекло, кирпич, цемент, железобетон — материалы синтетические. Для их получения используется уже не только природное, но и искусственное сырье, продукты промышленности. Обработка производится в заводских условиях с применением сложных технологий, искусственные материалы существенно отличаются от природных по своему составу и строению.

Назначение

По назначению стройматериалы делятся на следующие группы:

• конструкционные — принимающие и передающие нагрузки в различных строительных конструкциях;
• теплоизоляционные — их назначение сводится к минимизации теплопотерь строительно конструкцией, обеспечение необходимого теплового режима в помещениях;
• акустические — служат для звукопоглощения и звукоизоляции;
• гидроизоляционные — применяются для создания водонепроницаемых слоев на кровлях зданий и сооружений;
• герметизирующие — используются для герметизации стыков;
• отделочные — для создания декоративных покрытий и дополнительной защиты строительных конструкций от потенциально агрессивных внешних воздействий.

В отдельную группу можно выделить материалы специального назначения — к примеру, обладающие огнеупорными или кислотоупорными свойствами. Их применяют при возведении специальных сооружений.

Есть и стройматериалы, которые сложно отнести к одной группе — их применяют как в чистом виде, так и в качестве сырья для производства строительных изделий. Их еще называют стройматериалами общего назначения — к этой группе относятся глина, известь, древесина, цемент.

Сложность классификации по назначению заключается и в том, что одни и те же материалы можно отнести к разным группам. Бетон, к примеру, чаще всего применяют как конструкционный материал, но отдельные его подвиды имеют другое назначение: легкие бетоны используют для теплоизоляции, особо тяжелые — для систем защиты от радиоактивного излучения.

Технология

Стройматериалы можно классифицировать по используемому виду сырья и способу изготовления:

• природный камень получают из различных горных пород посредством специальной обработки — к этой группе относятся стеновые блоки, камни и облицовочные плиты, декоративные детали, бутовый камень (используется для фундаментов), а также песок, гравий, щебень и т.д;
• керамика — изделия из глины со специальными добавками, получаемые посредством формовки, сушки, обжига: черепица, керамические блоки и камни, фаянсовые и фарфоровые изделия, керамзит, кирпич;
• стекло и другие изделия из минеральных расплавов: плитки, трубки, каменное литье, стеклоблоки и др;
• неорганические вяжущие вещества — минеральные порошки, при смешивании с водой способные образовывать пластичные составы: цементы, строительная известь, гипс;
• бетоны — искусственные материалы, которые получают из смеси вяжущих веществ, воды, заполнителей разных фракций;
• строительные растворы — искусственные составы из воды, вяжущих веществ и мелкого заполнителя, которые со временем затвердевают;
• необжиговые каменные стройматериалы искусственного происхождения: силикатный кирпич, гипс и гипсобетон, асбестоцемент, силикатные бетоны;
• органические вяжущие вещества и материалы на их основе: битумные и дегтевые, гидроизоляция — рубероид, пергамин, изол, толь, мастики и т.д.;
• полимерные — полученные на основе синтетических полимеров: линолеумы, пенопласты, стеклопластики и т.д.;
• древесные изделия: пиломатериалы разной формы и размера, паркет, фурнитура, плинтусы, дверные и оконные блоки, различные клееные конструкции;
• металлические материалы: чугун, сталь и стальной прокат, сплавы металлов.

Декоративные свойства

К числу важных характеристик стройматериалов разного вида и назначения относятся их декоративные (эстетические) свойства. Архитектурно-художественные свойства определяются по двум основным направлениям:

• эстетичность самих изделий — в первую очередь зависит от формы, цвета, фактуры и рисунка;
• эстетическая сочетаемость с другими стройматериалами и изделиями, используемыми на данном объекте, и окружающей средой.

Традиционно к числу эстетичных относят материалы природного происхождения — натуральный камень, дерево ценных пород. Искусственные стройматериалы часто имитируют фактуру и рисунок природных. Современные технологии позволяют создавать сложные формы, богатую палитру оттенков, когда речь идет об искусственных материалах (например, искусственной черепице, стеновых панелях, декоративной плитке и т.д.)

Обратитесь в компанию «Стройлаборатория» — наши специалисты ответят на вопросы, помогут подобрать подходящие стройматериалы, выполнят проект строительства жилого здания или частного коттеджа, коммерческой постройки.

Источник: strong59.ru

Раздел имущества: всё, что нужно знать перед разводом

На что может претендовать каждый из супругов и как защитить добрачные накопления — Лайфхакер разбирается вместе с юристами.

Когда происходит раздел имущества

Для этого необязательно ждать развода. Разделить имущество можно и во время СК РФ, статья 38. Раздел общего имущества супругов брака. Причём не всегда это происходит по инициативе супругов. Если один из них кому-то задолжал, то кредитор вправе обратиться в суд с требованием о выделении доли неплательщика.

В этом случае заимодавец вернёт свои деньги из имущества конкретно должника, а не его семьи.

Срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицу стало известно о нарушении его прав.

Например, при разводе супруги договорились не делить трёхкомнатную квартиру сразу, а сделать это при необходимости. Проходит пять лет, бывший муж женится, у него рождается ребёнок, и встаёт вопрос жилплощади. Бывшая супруга отказывается делить квартиру. Именно с этого момента начинается трёхлетний срок исковой давности.

Как можно разделить имущество без суда

Есть два варианта: брачный договор и соглашение о разделе имущества.

По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, их принципиальные различия в следующем:

• Брачный договор можно заключить как во время брака, так и до него. Соглашение о разделе имущества — в период брака, а также после его расторжения. При этом брачный договор нельзя подписать после брака, а соглашение о разделе — до него.
• Соглашение касается только имеющегося у супругов имущества. В брачном договоре можно поделить не только то, что есть, но и то, что появится.

Один в паре получает зарплату 20 тысяч, а другой — 120. Очевидно, что за годы брака вклад в общий котёл будет неравномерным. В этом случае супруги могут заранее договориться, что при возможном разводе деньги поделятся пропорционально доходам.

Теоретически можно всё решить и на словах, без всяких бумаг. Но лучше так не делать. Устный договор не будет иметь силы, если кто-то из супругов передумает и решит поделить имущество через суд.

И брачный договор СК РФ, статья 41. Заключение брачного договора , и соглашение СК РФ, статья 38. Раздел общего имущества супругов о разделе имущества должны быть заверены нотариально.

Если супруги хотят, чтобы все приобретаемые вещи делились заранее, то нужно выбрать брачный договор. Если же есть заинтересованность в разделе конкретного имущества, то лучше заключить соглашение.

Соглашение о разводе может быть оспорено в суде, но Верховный суд склоняется Определение № 88-КГ16-1 к тому, что договорённости надо соблюдать. С брачным договором всё сложнее: если суд решит, что права одного из супругов ущемлены, то признает контракт недействительным. В этом случае имущество будет разделено пополам. Поэтому важно, чтобы условия были справедливыми.

Как идёт раздел имущества через суд

Если стороны не смогли договориться, спорный вопрос решит суд. По умолчанию совместно нажитое имущество (о том, что к нему относится, ниже) делится пополам СК РФ, статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов , если не было брачного договора.

В некоторых случаях суд может изменить размер долей в интересах детей или если один из супругов ничего не зарабатывал без уважительных причин, тратил имущество в ущерб благосостоянию семьи.

В нашей практике был случай, когда суд изменил размеры долей, потому что супруг продавал общее имущество и тратил деньги на покупку алкоголя. Это было признано расходами в ущерб семье.

Не всегда всё можно разделить строго пополам.

Если один из супругов получает имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, он должен выплатить бывшему партнёру компенсацию.

Муж получил машину стоимостью в 500 тысяч рублей, а жена — квартиру за 1,5 миллиона. Денежные доли не равны, поэтому обладательница жилплощади должна выплатить супругу 500 тысяч. Так в материальном выражении оба получат поровну.

По словам Константина Кондалова, в судебном процессе может быть заключено мировое соглашение на приемлемых для сторон условиях. При нарушении утверждённых условий такого соглашения не нужно ещё раз подавать иск. Получайте исполнительный лист и несите его судебным приставам для принудительного исполнения.

Какое имущество делится

К общему имуществу относятся:

• Доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности — зарплаты, гонорары и так далее.
• Выплаты, которые не имеют специального целевого назначения, — пенсии, пособия.
• Вещи, приобретённые за счёт общих доходов. , ценные бумаги, доли, внесённые в коммерческие организации.

И это не весь список. Исключения — то, что не делится по закону (об этом далее).

Кстати, распределяется между супругами не только имущество. По словам юриста Европейской Юридической Службы Ольги Широковой, общие долги делятся между супругами пропорционально присуждённым им долям. Но здесь надо доказать, что супруг знал о кредите, а деньги были потрачены на общие нужды.

Какое имущество не делится

Не всё считается совместно нажитым имуществом. По закону лично вашими остаются СК РФ, статья 36. Имущество каждого из супругов :

• Вещи индивидуального пользования вроде одежды и обуви. Но это не относится к предметам роскоши и драгоценностям. Если в браке вы обзавелись запонками с бриллиантами или соболиной шубой, придётся делиться. на результат интеллектуальной деятельности, созданный вами.
• Материнский капитал.
• Имущество, которое принадлежало вам до вступления в брак. Если квартиру или те самые бриллиантовые запонки вы купили до встречи с супругом, то делить их не придётся. Но время их появления нужно доказать. В случае с квартирой вас выручит договор купли-продажи. С запонками сложнее — храните чеки или ищите свидетелей.
• Вещи, полученные во время брака в дар, по наследству или в результате других безвозмездных сделок.

Суд может признать личное имущество совместной собственностью, если за счёт общего имущества супругов или их труда его состояние улучшилось и оно стало стоить значительно дороже.

Существенность своего вклада нужно будет доказать. Подойдут чеки, выписки со счетов, показания свидетелей, фотографии, демонстрирующие изменения, договор купли-продажи с обозначением первоначальной цены и актуальные результаты оценки объекта — всё, что позволяет подтвердить вашу правоту.

У одного из супругов был бабушкин покосившийся домик в деревне. За время брака общими усилиями пара превратила его в загородный коттедж. Естественно, денег в него было вложено немало. В этом случае суд может выделить второму супругу долю в этом имуществе, которое считается личным, — но необязательно 50%, а пропорционально изначальной стоимости и подтверждённым тратам.

Если вы докажете, что давно не ведёте совместное хозяйство, хоть и разводитесь только сейчас, имущество, купленное в период, когда семьи фактически не существовало, также останется вашим.

Кроме того, разделу не подлежат вещи несовершеннолетних детей. Одежда, обувь, игрушки, спортивные принадлежности, музыкальные инструменты отправляются к тому, с кем живёт ребёнок. Второму супругу компенсация за это не предусмотрена.

Вклады на имя детей также не делятся — это их собственность.

Как защитить имущество от раздела

Бывает, что не всё нажитое в браке, хочется делить. Например, после свадьбы вы продали свою холостяцкую квартиру, чтобы купить жильё побольше с незначительной доплатой. Фактически основная часть денег заработана до брака и не должна распределяться между сторонами.

На такой случай и существуют брачный договор и соглашение о разделе имущества, которые лучше заключить заранее. Когда нет обид, гораздо проще справедливо глядеть на вещи.

Ещё один вариант — хранить чеки и передавать деньги по каналам, которые легко отследить. Так вы сможете доказать в суде, что потратили на семейную квартиру добрачные деньги или те средства, которые вам подарили родители.

Как не нужно защищать имущество от раздела

Оставим в стороне моральную сторону вопроса. Есть методы, которые выйдут боком в первую очередь вам:

Источник: lifehacker.ru

Что такое недвижимость (Полный разбор простыми словами)

Недвижимое имущество или недвижимость – это собственность, состоящая из земли и расположенных на ней зданий, а также природные ресурсы, включая дикую флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения полезных ископаемых.

Недвижимость является разновидностью недвижимой собственности. Она отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, не прикрепленные к земле: автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

• Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, растения, животных и природные ресурсы.
• Существует пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, необработанная земля и недвижимость специального назначения.
• В плане инвестирования жилое недвижимое имущество дешевле и выгоднее для физических лиц, хотя коммерческая недвижимость является более ценной и стабильной.
• В качестве инвестиционного инструмента недвижимость позволяет получать доход и рост капитала. можно напрямую – покупая землю или дома – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS).

Недвижимое имущество или недвижимость – это собственность, состоящая из земли и расположенных на ней зданий, а также природные ресурсы, включая дикую флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения полезных ископаемых.

Недвижимость – это материальный актив и вид собственности. В качестве примеров недвижимого имущества можно привести землю, здания и другие сооружения, а также права пользования этой землей и всеми сооружениями. Арендаторы тоже получают право проживания на земле или в зданиях относящихся к категории недвижимости, но в этом случае они не считаются владельцами недвижимого имущества.

Следует отметить, что недвижимое имущество – это не то же самое, что личная собственность, и путать эти два понятия не следует. К личной собственности относятся нематериальные активы, такие как инвестиции, а также материальные активы, такие как мебель и бытовая техника вроде посудомоечной машины.

Кроме того, даже арендаторы могут претендовать на некоторые элементы обустройства дома как на личную собственность, при условии, что они купили и установили это имущество с разрешения арендодателя.

• Неподвижность. Хотя некоторые части земли могут быть съемными, а рельеф может быть изменен, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
• Неразрушимость. Земля долговечна и неразрушима (постоянна).
• Уникальность. Никакие два участка земли не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждый участок отличается географически.

• Дефицит. Хотя земля не считается редкой, общее предложение ограничено.
• Благоустройства. Любые дополнения или изменения на земле или в здании, которые влияют на стоимость недвижимости, называются благоустройствами. Улучшения частного характера (например, дома и заборы) называются благоустройством участка. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются благоустройством территории.
• Перманентность инвестиций. После благоустройства земли общий капитал и труд, использованные для строительства, представляют собой значительные постоянные инвестиции. Даже если здание можно снести, такие улучшения, как дренажные, электрические, водопроводные и канализационные системы, как правило, являются постоянными, поскольку их нельзя экономически выгодно демонтировать (или заменить).
• Местоположение или предпочтение местности. Под местоположением понимается выбор и вкусы людей в отношении конкретного района, основанные на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение – это одна из наиболее важных экономических характеристик земли.

Хотя средства массовой информации часто говорят о “рынке недвижимости“, все примеры недвижимого имущества можно сгруппировать в пять категорий по способам его использования.

1. К жилой недвижимости относятся неосвоенные земли, частные дома, кондоминиумы и таунхаусы. Они могут быть предназначены для одной или множества семей и заселены собственниками или сдаваться в аренду.
2. Коммерческое недвижимое имущество – это нежилые помещения, такие как офисные, складские и торговые здания. Эти помещения могут быть отдельно стоящими зданиями или находиться в торговых центрах.
3. Промышленное недвижимое имущество – это заводы, бизнес-парки, шахты и фермы. Эти объекты, как правило, гораздо больше по размерам и могут иметь доступ к транспортным узлам, таким как железнодорожные линии и гавани.
4. Земля включает в себя незастроенную недвижимость, свободные земли и сельскохозяйственные угодья (фермы, сады, ранчо и лесополосы).
5. Объекты специального назначения: собственность, используемая населением, например, кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, религиозные места и школы.

Несмотря на масштабность и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что эта отрасль состоит только из брокеров и продавцов. Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь с помощью недвижимости, причем не только в сфере продаж, но и в оценке, управлении недвижимостью, финансировании, строительстве, развитии, консультировании, образовании и некоторых других областях.

Многие специалисты и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании титульного страхования, геодезистов и юристов, также зависят от индустрии недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, начало строительства жилья – количество новых проектов жилищного строительства в каждом конкретном месяце – публикуется Бюро переписи населения США и является ключевым экономическим показателем. Отчет включает данные о разрешениях на строительство, начале строительства и завершении строительства жилых домов.

• Одноквартирный жилой дом.
• Дома на 2-4 квартиры.
• Многоквартирные дома (5 и более).

Инвесторы и аналитики внимательно следят за данными о начале строительства жилья, поскольку эти цифры могут дать общее представление о направлении развития экономики. Более того, типы нового жилья могут дать представление о том, как развивается экономика.

Например, если в начале строительства будет меньше односемейных домов и больше многосемейных, то это может свидетельствовать о предстоящем дефиците предложения односемейных домов. Это, в свою очередь, может привести к росту цен на жилье.

График строительства жилых домов в США с февраля 1959 года по апрель 2022 года. Источник: fred.stlouisfed.org

Домовладение (проживание собственника в приобретённом объекте недвижимости) является наиболее распространённым видом инвестиций в недвижимость. Так, по данным исследования страховой компании “Росгосстрах Жизнь” и банка “Открытие” за 2019 год, у 80,5% россиян есть собственное жилье – квартира или дом.

Людям, которые берут ипотечные кредиты на жилье, чтобы реализовать свою мечту о владении недвижимостью, доступно несколько различных вариантов. Ипотечные кредиты могут быть как с фиксированной, так и с переменной ставкой. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно имеют более высокие проценты, чем ипотечные кредиты с переменной ставкой, что в краткосрочной перспективе может сделать их более дорогими.

Кредиты с фиксированной процентной ставкой стоят дороже, поскольку они защищены от вероятности будущего повышения процентной ставки.

Банки публикуют графики амортизации недвижимости, где показано, какая часть ежемесячных платежей заёмщика идет на выплату процентов, а какая – на погашение основного долга по кредиту. “Шаровые” кредиты — это ипотечные займы, которые не амортизируются со временем, сокращаясь до нуля. Вместо этого заёмщик выплачивает проценты в течение определённого периода (например, пяти лет), а в конце срока должен погасить остаток кредита в виде аккордного платежа.

Кроме того, ипотека может быть сопряжена с большими затратами, в которые входят транзакционные сборы и налоги. Эти дополнительные расходы часто включаются в сумму кредита. После того, как потенциальный домовладелец докажет свое право на получение ипотеки от банка или другого кредитора, ему необходимо выполнить несколько дополнительных действий и убедиться в том, что имущество продаётся законно и находится в хорошем состоянии.

Коммерческое недвижимое имущество используется для коммерции и может включать в себя все, что угодно: от торговых центров и отдельно стоящих ресторанов до офисных зданий и небоскребов. Его обычно разделяют с недвижимостью промышленного назначения, которая представляет собой площади, используемые при изготовлении какой-то продукции.

Покупка или аренда недвижимости для коммерческих целей сильно отличается от покупки дома или другой жилой недвижимости. Сроки коммерческой аренды обычно дольше, чем сроки аренды жилых помещений. Доходность коммерческой недвижимости зависит от её рентабельности на квадратный метр, в отличие от строений, предназначенных для проживания людей.

Кроме того, по ипотеке на коммерческую недвижимость кредиторы могут требовать более крупный первоначальный взнос.

Инвестировать в недвижимость можно напрямую – покупая дома или участки земли – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS). Вкладывая деньги непосредственно в недвижимость, вы можете получать прибыли или убытки двумя путями, которые не менялись веками: за счёт аренды или повышения стоимости недвижимости.

В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от географического положения и окружения. Как говорят риелторы – местоположение важнее всего. Если не считать случаев серьёзных спадов в экономике страны, стоимость жилой недвижимости зависит в первую очередь от местных факторов. К таким факторам относятся уровень занятости населения, местная экономика, уровень преступности, общественный транспорт, качество школ, коммунальные услуги и налоги на имущество.

• Обеспечивает стабильный доход.
• Возможность повышения стоимости капитала.
• Позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель.
• Можно купить с использованием заёмных средств.

• Обычно низкая ликвидность.
• Сильное влияние локальных факторов.
• Требует больших начальных капиталовложений.
• Может потребоваться активное управление и экспертиза.

Между инвестициями в жилую и коммерческую недвижимость есть существенные различия. С одной стороны, жилая недвижимость обычно дешевле и меньше, чем коммерческая недвижимость, поэтому она более доступна для небольших инвесторов.

С другой стороны, коммерческая недвижимость часто имеет более высокую стоимость квадратного метра, а договоры на её аренду заключаются на более продолжительные сроки, что теоретически обеспечивает более предсказуемый поток доходов. Больший доход подразумевает большую ответственность.

Аренда коммерческого недвижимого имущества регулируется более жёстко, чем аренда жилой недвижимости, причём правила могут отличаться не только в разных странах, но и в разных городах. Даже в пределах городов правила зонирования могут повышать сложность инвестирования в коммерческую недвижимость.

При аренде коммерческой недвижимости имеется также повышенный риск текучки арендаторов. Если у арендатора плохая бизнес-модель, не очень привлекательный продукт или плохой менеджмент, он может объявить себя банкротом. Неудача в бизнесе может помешать получению дохода от дорогой недвижимости.

Более того, собственность может не только расти в цене, но и обесцениваться. Всем известно, что когда-то популярные точки розничной торговли со временем могут превращаться в забытые полумёртвые торговые центры.

Повышение стоимости объекта недвижимости достигается различными способами, но его нельзя зафиксировать до тех пор, пока собственник не продаст этот объект. Ещё одним способом реализации прибыли может быть рефинансирование ипотеки. Неосвоенные земли и территории, находящиеся непосредственно за пределами границ города, обладают наибольшим потенциалом для строительства, облагораживания и получения прибыли.

Повышение стоимости также может быть получено в результате обнаружения на участке земли ценных материалов или природных ресурсов, таких как нефть. Кроме того, может вырасти рыночная стоимость территории вокруг принадлежащей вам земли.

По мере роста и развития окрестностей стоимость недвижимости, как правило, тоже увеличивается. Облагораживание городских кварталов в некоторых американских городах в последние несколько десятилетий часто приводило к резкому росту цен на недвижимость. Дефицит также может играть определённую роль в формировании цены объектов недвижимости.

Если лот является последним по своему размеру или типу, при этом находится в престижном районе или там, где такие лоты редко становятся доступными, он автоматически становится более ценным.

Доход от недвижимого имущества может поступать в нескольких формах. Самым большим генератором прибыли является аренда земли, которая уже превратилась в жилую или коммерческую недвижимость. Однако компании также платят роялти за природные ресурсы, найденные на необработанных землях. Кроме того, они могут платить за строительство различных сооружений, таких как вышки сотовой связи или трубопроводы.

Кроме того, доход может поступать и от непрямых инвестиций в недвижимость. В случае REIT владелец нескольких объектов недвижимости продаёт акции инвесторам и распределяет доход от аренды в виде дивидендов. Аналогичным образом, в случае MBS процентные и основные платежи из пула ипотечных кредитов собираются и передаются инвесторам.

Как REIT, так и MBS торгуются как акции, при этом в качестве их основного обеспечения выступает недвижимость. Таким образом, стоимость капитала может увеличиваться из-за прироста рыночной стоимости акций.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием заработали себе негативную репутацию из-за той роли, которую они сыграли в ипотечном кризисе, вызвавшем глобальный обвал финансового рынка в 2007 году. Тем не менее, они всё ещё существуют и торгуются. Самым доступным способом для среднего инвестирования в эти продукты являются биржевые фонды (ETF).

Как и любые другие инвестиции, эти продукты имеют определённую степень риска. Однако они также помогают обеспечить диверсификацию портфеля. Перед инвестированием вам необходимо исследовать активы выбранных фондов и убедиться, что они специализируются на MBS инвестиционного класса, а не на субстандартном типе, который фигурировал в кризисе.

• Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS) – этот фонд отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. Mortgage-Backed Securities Float Adjusted, в который входят поддерживаемые федеральными агентствами MBS с минимальным пулом в 250 миллионов долларов и минимальным сроком погашения в один год. В данный ETF можно вложиться на платформе брокера Exante.
• iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB) – фокусируется на ипотечных ценных бумагах как с фиксированной, так и с регулируемой ставкой, и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Этот фонд вкладывает деньги в облигации, выпущенные или поддерживаемые государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому он имеет рейтинг AAA. Купить акции ETF MBB можно на Interactive Brokers.

Grant Deed – это юридический документ, используемый для передачи права собственности на недвижимое имущество.

Комиссия за приобретение взимается арендодателем для покрытия расходов, обычно административных, которые они несут при заключении договора аренды.

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги.

Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.

Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.

Займ под коммерческую недвижимость представляет собой ипотечный кредит, обеспеченный залогом в виде коммерческой, а не жилой недвижимости – коммерческой считается любая приносящая доход недвижимость, которая используется исключительно в коммерческих целях.

Источник: iamforextrader.ru

Раздел имущества в разных ситуациях после смерти супруга: почему без юридического сопровождения жене бывает трудно получить свою долю в положенном объеме

Умирает супруг. Обычно мужчины женятся в более старшем возрасте, чем женщины, поэтому на несколько лет оказываются старше своих жен. Живут мужчины-россияне в среднем 67 лет, тогда как женщины традиционно проживают на 10 лет дольше. Так что проще рассматривать ситуацию, когда умирает муж, а наследство получает жена.

Хотя смерть члена семьи может наступить и в более раннем возрасте. Причиной обычно становятся или тяжкое заболевание, или несчастный случай, или совершение преступления, или ведение военных действий. А иной раз жена или муж обращаются в суд по поводу признания пропавшего супруга умершим.

Близкого человека больше нет, но при жизни он обладал имуществом. После смерти его собственность должна перейти самым близким родственникам по наследству. Однако для этого потребуется выяснить, какое именно имущество подлежит разделу между родственниками. Вещи и недвижимость наследодатель мог (если бы пожелал) выделить еще при жизни из общей семейной собственности и оформить это обособленное имущество в личное владение.

Формы правопреемственности

Наследовать имущество покойного можно тремя способами:

• в порядке очередности (участники дележа — ближайшие родственники и иждивенцы);

• по завещанию;

• в смешанном составе, когда часть имущества переходит по завещанию, а всё неучтенное в документе достается наследникам по закону (один и тот же наследоприниматель может получить имущество и по закону, и по завещанию).

Муж мог выразить в завещательном документе любые пожелания, касающиеся распределения своего имущества после кончины. Только необходимо, чтобы его намерения соответствовали нормам российского законодательства. А для этого потребуется проконсультироваться с компетентным адвокатом, который оказывает помощь в разрешении вопросов в сфере семейного права и наследования.

Если составлено завещание, претензии наследников по закону сложно считать значимыми. Хотя отдельные пункты завещания, как и целый документ можно оспорить в суде в следующих ситуациях.

1. Указано не то имущество, что принадлежит наследодателю.

2. Не учтены интересы обязательных наследников:

• несовершеннолетних;

• инвалидов (недееспособных потенциальных правопреемников);

• иждивенцев в особом статусе.

В таких ситуациях обязательные наследники получают только 50 % от полагающегося им имущества, если бы они становились наследниками по закону.

3. Выясняется, что завещание писалось:

• под давлением (физическим, моральным);

• в результате введения наследодателя в заблуждение;

• лицом, не вполне осознающим то, что он делает.

4. Волеизъявление (в том числе определение размеров долей или конкретных предметов и их идентификация) обозначено не вполне четко.

5. В завещании указано, что детям (без учета их числа и без обозначения имен) отходит определенная часть имущества. Но появляется еще один ребенок, который также претендует на свою часть имущества с учетом уменьшения размера долей всех прочих детей.

6. Наследника по завещанию признали недостойным (ст. 1117 ГК РФ), если совершенные им противоправные действия были направлены или против наследодателя, или против других наследников. Также недостойный наследник мог действовать в интересах третьих лиц (добиваться незаконным способом, чтобы они получили определенные доли) или же стремился увеличить свою часть, хотя изначально наследодатель не желал этого (п. 1).

Оформление наследства

После смерти мужа отводится не более 6-ти месяцев, чтобы жена могла заявить о своем праве на наследство. В определенных случаях имеет смысл связаться с опытным адвокатом, это поможет избежать проблем с оформлением документов.

В первую очередь, если речь идет о наследовании по закону (нет завещания), имущество покойного делят:

• супруга (вдова);
• дети;
• родители.

В случае, если у покойного не было детей, а родители умерли, всё имущество переходит в собственность жены (ст. 1142 ГК РФ). Если у умершего мужа были близкие родственники, но они не пожелали заниматься оформлением наследства или отказались от него, тогда всё имущество покойного также достанется вдове.

Особые обстоятельства

Во-первых, после развода женщина не может претендовать на свою часть наследства по закону. Наследопринимателем считается только то лицо, которое состояло с покойным в браке. Все прежние личные имущественные обязательства, которые давал наследодатель своей бывшей супруге или другим гражданам, прекращают свое действие.

Во-вторых, первоочередными наследниками считаются все дети покойного. Здесь не имеет значения, состоял ли наследодатель в брачных отношениях с женщиной, родившей от него ребенка. Главное, доказать, что наследник – это именно его ребенок. Задействованный адвокат поможет заказать экспертизу ДНК, а впоследствии обратиться в суд. Также толковый юрист может выступать на стороне законной супруги и ее детей, доказывая, что новоявленное лицо не может считаться ребенком наследодателя.

Правила оформления завещания

1. Документ имеет письменную форму. Должно быть 2 экз.

2. В завещательном документе должны содержаться:

• перечень лиц, которые становятся наследопринимателями;
• список имущества;
• способ распределения вещей, недвижимости, права требования и пр.;
• способ распределения долговых обязательств (желательное условие).

3. Оформляется завещание в присутствии ответственного сотрудника нотариальной конторы.

4. Завещание вкладывается в конверт и запечатывается. Пакет заверяется нотариусом. Затем этот пакет вкладывается в другой конверт. Хранится завещание в закрытом виде до момента кончины наследодателя.

Это закрытый тип завещания, когда текст остается неизвестным для всех, кроме того, кто его составлял. Может использоваться и открытый тип, когда завещательный документ, составленный и подписанный наследодателем, заверяется нотариусом, после чего вкладывается в конверт. К тому же текст составляется в присутствии нотариуса. Желательно привлечь адвоката, чтобы все пункты документа оказались исполнимыми.

5. Один экз. хранится у нотариуса, другой – у наследодателя. Осматривая личные вещи покойного, можно обнаружить завещание. К тому же обладатель имущества может обратиться к своему адвокату, чтобы это ответственное лицо посодействовало своевременному выявлению правопреемников.

6. Наследники в 6-месячный период, начинающий исчисляться с момента смерти наследодателя, должны обратиться к нотариусу для заявления себя в роли правопреемников (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). В противном случае открытие наследственного дела завершится распределением имущества по закону.

Но в особых обстоятельствах этот срок может быть продлен, если потенциальный наследоприниматель обратится в суд.

Доля жены в обычных ситуациях

Имущество наследодателя наследники первой очереди обычно делят поровну. Однако жена имеет возможность доказать, что ее доля в совместно нажитом имуществе должна быть большей, чем доля покойного мужа.

Простой пример. В перечень наследников первой очереди входят жена, трое детей, мать покойного. То есть всего 5 наследников. Так как всё имущество супругов считалось совместно нажитым, оно для удобства исчисления делится на десять частей. И тогда:

— матери достается 1/10;

— каждому ребенку – по 1/10 (всего 3/10);

— жене — половина совместной собственности (5/10) плюс 1/10 в виде наследства, итого – 6/10.

Полученная недвижимость непременно должна быть зарегистрирована на имя нового собственника в территориальном подразделении Росреестра.

Особенности деления имущества супруга

Жена получает наследство всегда, кроме случаев, когда она не вписана в завещание или же признана недостойным наследником. Однако это не означает, что муж имел право распределять все имущество, которое супруги обрели в браке. Ведь покойный наследодатель мог вписать в свое завещание и те объекты, что принадлежат семье.

Это означает, что имущество сперва подлежит разделу, и только после того, как будет выделена доля покойного супруга, можно рассматривать вариант раздела. Вопросы выделения доли рассматривает судья, он же выносит решение на основании документов и свидетельских показаний. К тому же супруг при жизни мог:

— вести паразитический образ жизни (жить за счет доходов жены);

— тратить заработанные средства не на потребности семьи, а на посторонних лиц и на проекты, которые не согласовывались с супругой;

— вкладывать семейные средства в бизнес, а выгоду от реализации проекта не возвращать в семью;

— расходовать на сомнительные потребности.

Тогда доля покойного супруга значительно уменьшается, а доля его жены пропорционально возрастает. Потребуется серьезное юридическое сопровождение, чтобы подтвердить указанные факты в ходе судебного процесса. Порой даже имеет смысл привлечь высококвалифицированного адвоката, занимающегося вопросами наследования в особых ситуациях.

Наследство супруга: если имущество с долгами

Нередко наследоприниматели отказываются от предлагаемого им наследства. Дело в том, что супруг, доля которого выделена, мог использовать свои средства не на семейные, а на личные цели, при этом наращивал личные долги. Иной раз ответственный адвокат сталкивается с ситуацией, когда объём задолженности одного из супругов начинает превышать размер его состояния.

В случае смерти супруга-должника встает вопрос не только о переходе права собственности к наследнику, но и о выплате долга. От такого «наследства» желательно отказаться не только жене, но и другим родственникам. При этом именно на жену покойного заёмщика часто возлагают обязанности по погашению задолженности вне зависимости от того, становится она наследницей или нет.

Задействованному адвокату приходится разбираться в ситуации, чтобы на его клиента не переложили личные долговые обязательства покойного супруга. Но тогда ей придется отказаться от наследства, и порою это лучший из вариантов.

Наследование имущества гражданского мужа

Так называемый гражданский брак, именующийся еще сожительством, не признаётся российским законодательством. Только брачные отношения, оформленные официально в ЗАГСе, считаются законными. На них распространяются правила СК РФ.

Однако гражданские супруги могут:

• иметь совместных детей;
• проживать в одном помещении;
• вести совместное хозяйство;
• заключать договоры со взаимными обязательствами.

Но так как сожительство не считается законным браком, в случае смерти гражданского мужа (если у него нет детей, а родители умерли) всё его имущество перейдет более отдаленным единокровным родственникам. Гражданская жена не получит ничего, если она не подпадает под категорию нетрудоспособной иждивенки.

Здесь будут действовать правила не СК РФ, а Гражданского кодекса. Задействованный адвокат гражданской жены обратит внимание суда не на п. 1 ст. 1149 ГК РФ, где упоминается в качестве иждивенки нетрудоспособная супруга, а на общее положение. В п. 2 ст. 1148 говорится, что наследником может стать лицо любого пола и возраста:

• нетрудоспособное;
• проживавшее с наследодателем 1 год и более;
• жившее с обладателем имущества до момента его смерти;
• пребывавшее на иждивении наследодателя.

Важно! Обычная домохозяйка, не зарабатывающая денег, не может считаться нетрудоспособной иждивенкой. Чтобы сожительница стала правопреемницей покойного супруга, ее следует списать в завещание. Это положение отличает гражданскую супругу от законной.

Если же в семье гражданских супругов рождаются дети, они считаются полноправными наследниками. В случае отсутствия других ближайших родственников, таких как законная жена или родители, именно им достанется всё имущество покойного отца, а не гражданской жене.

Не станет ли вторичное замужество вдовы поводом для оспаривания ее права на наследство покойного мужа?

Можно с уверенностью заявить, что вторичное замужество женщины, еще не ставшей правообладательницей имущества покойного, не становится препятствием для получения ею наследства. Даже если бы другие потенциальные правопреемники подтвердили в суде, что вдова не ценила брачных отношений, изменяла мужу при его жизни, эти доводы не имели бы значения.

В российском законодательстве отсутствует положение, так или иначе запрещающее изменять мужу или вдове выходить замуж вторично. Женщина может выйти еще раз замуж даже на второй день после кончины прежнего супруга, оставившего ей наследство. Здесь вопросы совести никак не касаются вопросов законности.

Однако в завещании может быть указано, что вдова, желающая стать наследницей, лишается права на вторичное замужество в течение определенного периода. Но и это положение может быть оспорено в суде, если за дело возьмется серьезный адвокат.

Оформление наследства

День смерти наследодателя принято считать днем открытия наследства. Если же в случаях катастрофы, похищения, ведения военных действий или в иных ситуациях тело супруга не было найдено, но нет сомнений, что человек умер, его могут признать умершим в ходе судебного разбирательства (п. 1 ст. 45 ГК РФ).

Отводится время для того, чтобы убедиться в его смерти. Этот срок может продолжаться в разных обстоятельствах от 6-ти мес. до 5-ти лет. Суд решает, что гражданин умер. Тогда день принятия судебного решения считается днем открытия наследства.

Местом открытия наследства становится:

• или место проживания гражданина, оставившего имущество после смерти;
• или место нахождения недвижимости, считающейся наиболее ценной.

Дальше следует обращение к нотариусу, осуществляющему свою деятельность в этом районе. А после получения имущества необходимо оформить переход права собственности (если это недвижимость) в Росреестре.

Чтобы потенциальный наследник имел возможность заявить о своих правах, отводится полгода. В особых ситуациях сроки принятия наследства могут быть продлены на 3 мес. (п. 3 ст. 1154 ГК РФ). Но это положение не касается ни супруги, ни детей покойного, так как они являются первоочередными правопреемниками.

Сроки принятия наследства могут быть пропущены только по причинам:

• болезни женщины;
• заболевания близкого родственника, когда жене приходится осуществлять уход за ним;
• неосведомленности, что произошла трагедия (к примеру, длительного пребывания в отдаленной местности, где мобильная связь слишком затруднительна, или за границей);
• нахождения жены в значительном отдалении по служебным делам без возможности своевременно прибыть к месту открытия наследства.

Суд может восстановить пропущенный срок, если толковый адвокат докажет и обоснует, что для этого имеются законные основания.

Существенный момент. Завещание может быть не найдено в вещах покойного, но еще один экземпляр документа должен храниться у нотариуса. Остается выяснить, в какую именно нотариальную контору обращался гражданин, составивший завещательное распоряжение.

Документы для предъявления нотариусу

В нотариальную контору претендентке на получение наследства следует предоставить:

• свой паспорт;
• завещание или же документальное подтверждение своего родства с покойным (свидетельство о браке);
• подтверждение, что наследодатель проживал последний период по конкретному адресу (справка выдается в паспортном столе);
• свидетельство о смерти или решение суда о признании супруга умершим.

Здесь приведен список документов, обязательных к предъявлению. Но он может быть расширен, если у нотариуса возникнут сомнения или вопросы.

К примеру, беременная женщина заявляет, что собирается родить ребенка от наследодателя, который уже умер. Эта новость вынудит нотариуса отложить момент распределения имущества до дня рождения ребенка и выяснения, действительно ли отцом малыша является покойный наследодатель (ст. 1166 ГК РФ).

Также может предъявить права бывшая супруга наследодателя, если в распавшейся семье воспитывались несовершеннолетние дети. Даже при наличии завещания, в котором нет упоминания о детях, родившихся в этом браке, законодатель не позволяет оставлять их без наследства. Несовершеннолетние наследники тогда получат половину от тех долей, которые имели бы в случае наследования по закону. Зато бывшая супруга останется без наследства.

Но если брак не был расторгнут, а муж сожительствовал с другой женщиной, называя эти отношения семейными, тогда законная супруга получит в наследство имущество, полагающееся по ее статусу. В данной ситуации гражданской супруге потребуется подтверждать в суде тот факт, что бывшие супруги, не успевшие расторгнуть брак, не вели совместного хозяйства и не имели общей семейной собственности.

Так что с получением имущества умершего мужа могут возникнуть серьезные осложнения. Наследники часто привлекают компетентного адвоката, чтобы уверенно провести переговоры с другими заинтересованными лицами, а также собрать документы для представления нотариусу и в суде.

Источник: derkach.ru