На что обратить внимание при передачи квартиры в новостройке

Как проверить квартиру в новостройке у застройщика. Где искать специалистов по приемке и как убедиться, что им можно доверять. Какие дефекты и недочеты можно обнаружить при приемке, как добиться их устранения.

На что обратить внимание при передачи квартиры в новостройке

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

IP: 85.174.200.145
BROWSER: Mozilla/5.0 (Macintosh; Intel Mac OS X 10_8_0) AppleWebKit/536.3 (KHTML, like Gecko) Chrome/19.0.1063.0 Safari/536.3
HOST: news.ners.ru
REQUEST_URI /kak-prinyat-kvartiru-v-novostrojke-i-ne-pozhalet-ob-etom.html

При приеме- передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы … На что нужно обратить внимание : — дорога и площадки перед корпусом должны быть покрыты асфальтом и/или тротуарной плиткой; — в доме должен работать хотя бы один лифт, в холле первого этажа должны быть установлены все необходимые двери и перегородки, установлены почтовые ящики; — если вы приобрели квартиру на первом этаже, договоритесь с застройщиком, что вы также хотите проверить подвал. … При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах.

Приемка квартиры в новостройке: что проверять и к кому обратиться за помощью

Главное, что нужно знать при приемке квартиры в новостройке

• Записаться на осмотр и проверить новое жилье необходимо в сроки, зафиксированные в договоре с застройщиком. Иначе тот имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.
• При осмотре нужно проверить, что все работы, зафиксированные в договоре купли-продажи квартиры, выполнены качественно.
• Смотреть следует сразу все, от общей площади до каждой из розеток.
• Осматривать квартиру можно самостоятельно или вместе с приглашенным специалистом. В договоре купли-продажи может быть указано, что на приемку приходит не более двух человек, один из которых владелец квартиры. Иногда застройщики, чтобы не допустить специалиста на объект, разрешают доступ при приемке только собственникам. В этом случае можно оформить на эксперта нотариальную доверенность.
• Недочеты, обнаруженные в ходе осмотра, фиксируются в акте (дефектной ведомости). Если они критичные, нужно договориться с менеджером о сроке, за который застройщик обязан все исправить, после чего он пригласит вас на повторный осмотр. Это также фиксируется в акте. Максимальный срок — 45 дней. Если недостатков нет, подписывается акт приема-передачи квартиры.

Какие проблемы могут обнаружиться при проверке

Павел Новожилов

Какого-то универсального списка дефектов, характерных для новостроек, нет. При чистовой отделке многоэтажного дома на этажах часто работают разные бригады, и те ошибки, которые могут появляться в одних квартирах, не встречаются на других и наоборот.

Часть или все обнаруженные дефекты можно и иногда даже нужно проигнорировать. Это те недочеты, которые будут устранены при дальнейших ремонтных работах.

Например, отклонение монолитных стен от вертикали допускается на 15 мм. Если будет, скажем, 20 мм, застройщик в рамках устранения недочетов устранит отклонение на 6 мм, чтобы поместиться в норму. Когда начнете делать ремонт, придется не только выравнивать стену дальше до необходимого уровня, но и сбивать то, что было исправлено, чтобы избежать перепадов.

Можно попробовать договориться о компенсации этих недочетов строительными материалами и использовать их при ремонте.

Когда понадобится помощь эксперта

• Вы принимаете квартиру впервые, раньше не имели дела с ремонтом, не знаете, на что обращать внимание, и боитесь не заметить всех ошибок застройщика.
• У вас мало времени на то, чтобы разбираться в нюансах строительства. У эксперта есть опыт, он знает, что смотреть и проверять, следовательно, осмотр пройдет быстрее и будет выполнен тщательнее.
• Вам нужна информация не только о том, насколько квартира соответствует нормам, правилам и договору, но и о том, как исправить дефекты и в какие затраты это выльется. Эксперт объяснит, какие из нарушений критичны, во что обойдется их устранение и сколько времени займет. Это поможет решить, подписывать акт приема-передачи сразу или нет.
• У вас нет возможности самостоятельно осмотреть недвижимость, вы живете или работаете в другом городе. В этом случае нужно будет оформить на специалиста доверенность и заверить ее у нотариуса.

Какие недочеты трудно обнаружить без
специального оборудования

• Отклонения по вертикали и горизонтали — для их измерения понадобится профессиональный нивелир (лазерный уровень). Он помогает проверить геометрию поверхностей: стен, пола, потолка, ровность установки окон, дверей, радиаторов.
• Уровень теплоизоляции, который определяется с помощью тепловизора. Прибор найдет сквозняк, промерзания и щели в стыках как между плитами, так и по периметру окон. Особенно важно проверить торцевые стены, которые граничат с улицей, а не с соседями.
• Скорость потока воздуха в вентиляционной шахте, для измерения нужен анемометр. Он измеряет, куда и как быстро движутся воздушные массы, а также их температуру.
• Напряжение в сети — его исследуют тестером электросетей. С помощью прибора проверяют наличие и уровень напряжения, отсутствие разрывов цепи, УЗО на срабатывание.

Некоторое профессиональное оборудование можно взять в аренду. Покупка приборов выйдет дороже оплаты услуг эксперта. Кроме того, чтобы определить, превышены ли допустимые уровни, насколько критичны отклонения и к чему они могут привести, необходимо знать весь комплекс норм и правил, обладать опытом. И здесь также будет кстати помощь профессионала.

Где искать специалиста по приемке квартир

Начать можно с «Яндекса» или Google. Экспертных компаний на рынке работает не так много, лидеры обычно стоят на первых местах в выдаче по соответствующему запросу.

Услугу по приемке предоставляют также строительные компании. Если вы планировали делать в новой квартире ремонт и уже подобрали подрядчика, узнайте, можно ли заказать услуги по приемке у них. В этом случае эксперт, помогавший с осмотром, сразу передаст информацию о недочетах, которые нужно исправить, своим коллегам, работающим над дизайн-проектом или выполняющим ремонт.

Как понять, что эксперту можно доверять

Поищите на сайте организации информацию о том, как давно она работает, принял ли суд экспертное заключение в споре дольщика с застройщиком и какое решение вынес, посмотрите раздел с отчетами по проектам. Даже если вам нужна просто дефектная ведомость, а не полноценная строительно-техническая экспертиза для суда, посмотреть этот раздел полезно. Из него станет понятно, что организация ведет активную деятельность, а не просто написала «Опыт работы — десять лет» для большего веса.

Сотрудники экспертных компаний должны обладать соответствующей квалификацией. Ее могут подтвердить:

• Диплом о высшем образовании по строительной специальности.
• Стаж работы экспертом (а не, скажем, его помощником или простым менеджером).
• Допуски СРО — документальное подтверждение членства в соответствующей саморегулируемой организации (СРО). Это некоммерческое объединение юридических лиц или ИП, которые занимаются одним и тем же видом профессиональной деятельности, например строительством, проектированием, инженерными изысканиями.
• СРО является, по сути, посредником между бизнесом и государственными органами. Его задача — контролировать качество работы своих участников, а также страховать их профессиональную ответственность. Допуски СРО означают разрешение выполнять определенные работы, например проводить строительную экспертизу, обмеры и проектирование, оценку стоимости устранения дефектов или тепловизионное обследование. Это важно, если конфликт с застройщиком придется решать в суде. Вот пример одной из таких организаций в Санкт-Петербурге.

Поинтересуйтесь, чем пользуются эксперты и чем они могут подтвердить корректность работы своих приборов.

Например, на лазерный нивелир раз в полгода-год оформляется акт дефектовки. Тепловизор, газоанализатор, приборы для выявления паров аммиака, электромагнитного излучения должны иметь свидетельства о ежегодной поверке в аккредитованных Росаккредитацией организациях.

Если правильность работы приборов нечем подтвердить, заявление в суд на застройщика не будет юридически значимым.

Сколько стоят услуги эксперта

Это зависит от площади и того, что следует проверить. Средние расценки, которые запрашивают организации за приемку квартиры в Санкт-Петербурге, — 50–70 руб./м², за повторный осмотр — от 40 руб./м². Услуги по проверке ремонта стоят от 60 руб./м².

Если вы нанимаете строительную фирму для ремонта, услуги экспертов могут быть предоставлены бесплатно.

Расширенные услуги, например тепловизионное обследование, оплачиваются отдельно. Для студии стоимость в среднем 1&nbsp000 руб., для однокомнатной квартиры — 1&nbsp500 руб., далее плюс 500 руб. за каждую дополнительную комнату.

Что эксперт проверит при осмотре квартиры

Помещение будет изучено для выявления всех возможных дефектов, в том числе тех, которые могут проявиться, только когда вы начнете делать ремонт или жить в квартире. При осмотре новостройки с черновой отделкой эксперт оценит, насколько помещение соответствует общестроительным техническим нормам:

• проверит стены на кривизну и отклонение от вертикали, а полы и потолки — от горизонтали
• оценит качество окон, входной и межкомнатных дверей, надежность их монтажа
• посмотрит, качественно ли сделана гидроизоляция мокрых зон (ванной, туалета), балкона, лоджии, а также кровли, если квартира на последнем этаже и отсутствует техэтаж
• проведет экспертизу надежности балкона и его ограждений
• протестирует коммуникации: вентиляцию, водо- и газоснабжение, канализацию, систему пожаротушения
• оценит качество стяжки пола и штукатурки на стенах
• убедится, что монтаж проводки соответствует нормам, а электрощит подключен правильно

При осмотре квартиры с чистовой отделкой эксперт, помимо соответствия общестроительным нормам, оценит:

• качество монтажа отделочных материалов
• надежность установки сантехники, наличие теплоносителя в радиаторах отопления, температуру в них (одинаковая ли)
• соответствие оборудования, материалов и комплектующих тем, что заявлены в договоре купли-продажи квартиры

При необходимости в качестве дополнительной услуги эксперт проведет тепловизионное обследование и проверит экологическое состояние помещений, включая:

Что вы получите в результате проверки

Эксперт составит смотровой лист, куда внесет все нарушения, дефекты и отклонения от СНиП. Один экземпляр остается у вас, другой передается представителю застройщика. На основании этого документа можно потребовать:

• устранения нарушений в разумный срок
• снижения цены в договоре, если устранить нарушения невозможно
• возмещения расходов на ремонт, если вы взялись самостоятельно устранять дефекты
• расторжения договора, если других вариантов исправления недостатков нет

Также эксперт может подготовить документы для суда и представлять вас в нем, а в случае решения в вашу пользу поможет взыскать неустойки с застройщика или расторгнуть договор с ним.

Правила приема квартиры в новостройке . На что обратить внимание ? Время чтения: 8 минут. Подписывайте акт приема только в случае, если уверены в высоком качестве. Для многих людей приобретение квартиры в новостройке – сложный и ответственный шаг. … При обнаружении крупных или мелких дефектов, необходимо засвидетельствовать их в письменной форме в акте передачи . Закон на стороне нового владельца жилья, потому при своевременном выявлении неэффективной работы компании-застройщика. Последний обязан принять меры: устранить недостаток или уменьшить цен согласно размеру причиненного ущерба. Где посмотреть нормы?

Как правильно принять квартиру в новостройке — порядок осмотра, проверки и передачи

Как происходит процедура приемки новостройки, что должно быть в квартире, на что обращать внимание…Наши советы помогут вам избежать типичных ошибок покупателя.

Где и когда происходит передача квартиры в новостройке?

Срок приема и передачи квартиры в новостройке указан в договоре долевого участия. Конечно, до того, как передавать квартиру, застройщик должен сдать дом и произвести обмеры БТИ (это точно мимо вас не пройдет – за обмер придется заплатить).

«Дольщик ориентируется на указанные в договоре сроки и ждет от застройщика сигнала о том, что можно принимать квартиру, рассказывает Максим Радченко зам. генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал». — Тут все зависит от конкретного застройщика — кто-то отправляет только бумажное письмо, как предписывает процедура, кто-то связывается с покупателями по e-mail и по телефону. Договорившись с застройщиком о приемке, в офис приезжают все лица, указанные в договоре долевого участия (если может приехать только один, нужно заранее оформить доверенности на всех остальных). С собой нужны паспорта (или один паспорт плюс нотариально заверенные доверенности на всех, кто указан в ДДУ), плюс оригинал договора долевого участия.

Встречаются случаи, когда дольщики соглашаются подписать акт приема-передачи прямо в офисе — делать этого не следует до фактического осмотра квартиры. В противном случае не получится доказать законность своих претензий, если в квартире обнаружены серьезные недочеты».

Что делать, если вы не сможете присутствовать на передаче квартиры?

Если вы находитесь в другом регионе или даже стране, возможности приехать нет, лучше не затягивать с приемкой квартиры. Сделать это сможет по доверенности ваш представитель. Иначе застройщик составит односторонний акт передачи квартиры на том основании, то вы были уведомлены надлежащим образом и не явились. И тогда вы лишитесь очень хорошего времени для выявления и устранения недоделок.

Есть еще один деликатный момент: что делать, если один из дольщиков умер? Вот что на этот счет говорит адвокат Мария Баст, председатель Ассоциации Адвокатов России за Права Человека:

«Даже если не оформлено право собственности в Россреестре, право требования включается в наследственную массу. И в Россреестр можно обращаться в порядке наследования. Требуется нотариальная процедура вступления в наследство, заявление подается в течение 6-ти месяцев с момента смерти лица, нотариусом собираются документы, можно принести договоры долевого участия умершего и включить требование по договору в наследственную массу. Спустя полгода нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на имущество, указанное в свидетельстве, в т.ч. и на право требования».

На этом основании уже можно обращаться к застройщику по поводу приемки квартиры и в Росреестр по поводу последующей регистрации.

Осмотр квартиры в новостройке

Даже если вы не являетесь экспертом в строительстве, вам сейчас придется вникнут в тонкости приема квартиры в новостройке. Прежде всего, вам придется запастись некоторым оборудованием. А именно: большой линейкой или рулеткой (или лазерным дальномером – самые дешевые стоят около 1.5 тыс. рублей). А также отвесом, угольником, уровнем (уровень и транспортир существуют в виде приложений на мобильном телефоне). Эти девайсы понадобятся вам для перепроверки площади квартиры, оценки вертикальности стен и горизонтальности пола.

Для проверки инженерных систем и окон вам понадобятся лампочка, отвертка-тестер, спички, лист бумаги и, возможно, небольшая лестница-стремянка.

Осмотр квартиры начинается с осмотра дома снаружи и подъезда. Кроме очевидных недочетов, типа заметных глазу трещин на стенах, обратите внимание, вывезен ли строительный мусор. Это – один из этапов строительства, к моменту передачи квартиры жильцам мусора на территории дома быть не должно! Войдя в квартиру, прежде всего, убедитесь, что в ней нет никаких посторонних запахов (то есть она не служила туалетом для строителей).

Собственно, в самой квартире специалисты советуют проверять в первую очередь несущие конструкции. То есть убедиться, что стены вертикальны (допускается отклонение не более 1 см на метр длины), а пол – горизонтален (допускается отклонение не более 0.5 см на метр длины). Это можно делать не только уровнем, но, например, измерив высоту стен в разных частях комнаты.

Кстати, проверьте высоту потолков, она должна соответствовать заявленной.

Обязательно убедитесь, что углы между стенами прямые (если иное не предусмотрено проектом квартиры).

Даже если вы купили квартиру без отделки, исправление «невертикальности» стен может влететь вам в копеечку. К тому же при этой операции может уменьшиться площадь квартиры.

Еще один существенный момент, который часто «всплывает» при приемке квартиры — расхождение проектной площади с реальной, -рассказывает Максим Радченко. — Замеры БТИ проводятся еще до приемки, и дольщика об этом извещают заранее. Есть, однако, случаи, когда расхождение в пользу застройщика покупатель обнаруживает только при осмотре квартиры (для этого, разумеется, измеряются помещения — длина и ширина по уровню пола, плюс важно удостовериться, строго ли прямые углы в помещении). Площадь дверных проемов считается только в том случае, если они шире двух метров. Если обнаруживается «недостача» площади по сравнению с планом квартиры из ДДУ, пишется претензия с рассчитанной по рыночной стоимости метра суммой компенсации.

Кстати, внимательно изучите договор, там может быть прописана минимальная площадь, нехватка которой не подлежит компенсации. Или указана фиксированная цена компенсации.

Проверяя окна, обратите внимание на то, насколько плотно само окно прилегает к раме. Для этого советуют зажать в окне листок бумаги и попытаться вытащить (если удалось – значит, прилегание неплотное). Важно, в принципе, открыть и закрыть окно и удостовериться, что рама не перекошено, окно открывается и закрывается легко.

Удостоверьтесь, что все щели заделаны герметиком. И – для успокоения, убедитесь, сколько камер в вашем окне (эта спецификация должна быть прописана в договоре долевого участия). Для этого поднесите к стеклу зажженную спичку (зажигалку) и посчитайте отражения. В двухкамерном их должно быть три, в трехкамерном – четыре (пламя отражается от каждой стеклянной поверхности).

Посмотрите, как установлены радиаторы. Они должны быть прочно закреплены и располагаться не ниже 10 см от пола, не выше 7 см до подоконника и не ближе 2 см от стены. Убедитесь, что все терморегуляторы работают. Если вы принимали квартиру летом, то напишите: «принято без проверки системы отопления».

Очень часто советуют осмотреть места швов (углы, пространство под окнами) на предмет протечек и плесени. Таким образом можно проверить «негерметичность» квартиры. Наш совет, актуальный, правда, только в отопительный сезон – изучить квартиру с помощью тепловизора. Его можно взять напрокат (в Московском регионе – около 2 тыс. рублей в сутки) или есть опция купить специальную насадку на мобильные телефоны и скачать соответствующее приложение. Наличие невидимых глазу мостиков холода – недочет, который строители должны устранить.

Если предусмотрена разводка электричества по квартире, проверьте розетки и патроны (пригодится отвертка-тестер и лампочка). Вентиляцию проверяют с помощью того же листка бумаги (должен прилипать к решетке) или зажигалки (пламя должно отклоняться).

Запишите показания счетчиков (электричества и воды).

Все серьезные недочеты надо фиксировать фото и видеосъемкой.

Какую квартиру легче принимать – с отделкой или без?

Считается, что квартиру без отделки принимать легче. Особенно ту, где коммуникации доведены только до входа в квартиру. Отделка скрывает многие недостатки, например, уже невозможно оценить, насколько ровная и горизонтальная стяжка пола, не осыпается ли она в некоторых местах. Но на то застройщик и дает гарантию, чтобы выявить наличие скрытых дефектов.

С другой стороны, в квартире с отделкой многие возможные недостатки более «понятны» (типа того, не отбит ли фаянс на сантехнике, не отходят ли обои). В приложении к договору долевого участия должны быть описаны характеристики материалов, используемых при отделке.

Специалисты советуют при приеме квартиры попросить документы, подтверждающие, что были использованы именно эти материалы.

Что делать с недочетами при приеме новостройки?

Как показывает практика, более или менее существенные недочеты бывают в большинстве случаев (по крайней мере, в сегменте жилья массового спроса), поэтому между первым визитом к застройщику и подписанием акта приемки проходит время, — продолжает Максим Радченко. — Все недочеты (не только существенные — вроде дыр в стене или отсутствия дверей) должны быть зафиксированы в т.н. «дефектном акте». Его также называют «дефектной ведомостью», «листом осмотра» — название может отличаться.

Главное, что документ должен содержать название фирмы-застройщика и ФИО гендиректора, в нем указывается номер квартиры и адрес дома. Кстати, конкретный перечень существенных и несущественных недочетов законом не установлен, основной критерий — препятствуют ли недочеты проживанию в квартире.

Важно: при наличии существенных недочетов акт приема-передачи подписывать не надо (дефектный акт составить и подписать надо, и в нем как причину отказа от приемки квартиры указать как наличие существенного недочета).

При несущественных — не мешают жизни в квартире, но сказываются на качестве (трещины или царапины на окнах, неровности стен и т.п.) — составлять и подписывать надо оба документа. Если дольщик не подписывает акт приемки при отсутствии существенных нарушений, по прошествии двух месяцев застройщик может составить односторонний акт передачи, указав, что вторая сторона знает о сроках сдачи, но уклоняется от приемки квартиры.

Но в любом случае, по 214-му закону застройщик дает гарантию и на дом, и на инженерию, так что следует обращаться с письменным заявлением и добиваться устранения недочетов. Жесткие сроки законом не установлены, но по опыту — чаще всего, это от трех недель до трех-четырех месяцев, в зависимости от того, сколько корпусов (и сколько квартир) сдано в одной очереди.

При наличии существенных недочетов при приемке у покупателя квартиры есть еще один путь – задокументировать, устранить неполадки самому, а потом требовать возмещения расходов через суд. Но, понятно, что этот путь более хлопотный. К тому же последнее время застройщики предпочитают не идти на конфронтацию с покупателями квартиры.

Зачем нужен акт приемки-передачи квартиры?

Вы ошибаетесь, думая, что этот акт нужен больше застройщику. Прежде всего, без него вы не сможете получить ключи и зарегистрировать право собственности на свою квартиру в Росреестре. С другой стороны, именно с момента подписания акта застройщик может начинать требовать от вас оплачивать коммунальные услуги и работы по техническому обслуживанию дома.

Хотя, как говорит Марина Комогорова, заместитель руководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость», были случаи, когда застройщик начинал требовать оплату коммунальных платежей с момента сдачи дома, а не передачи квартиры. По большому счету, это незаконно (если только не прописано в каком-нибудь приложении к договору долевого участия в строительстве).

Когда, кстати вообще начинается управление многоквартирным домом? По закону, застройщик должен передать дом управляющей организации в течении 5-ти дней после принятия его (дома) госкомиссией. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом в это время может осуществляться и застройщиком. А конечная управляющая организация выбирается местными органами самоуправления в открытом конкурсе.

Кстати, именно поэтому наличие строительного мусора на этапе приемки квартиры – плохой знак (дом в это время уже передан на баланс управляющей организации и вывоз мусора может быть включен в коммунальные платежи).

Как происходит процедура приемки новостройки , что должно быть в квартире , на что обращать внимание …Наши советы помогут вам избежать типичных ошибок покупателя. Где и когда происходит передача квартиры в новостройке ? Срок приема и передачи квартиры в новостройке указан в договоре долевого участия. Конечно, до того, как передавать квартиру , застройщик должен сдать дом и произвести обмеры БТИ (это точно мимо вас не пройдет – за обмер придется заплатить). «Дольщик ориентируется на указанные в договоре сроки и ждет от застройщика сигнала о том, что можно принимать квартиру , рассказывает Максим Радченко зам. генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал».