На что обратить внимание при заключении дду в новостройке

Содержание

Подробно о договорах долевого участия. Чем регламентированы и как правильно составить. В чем плюсы, минусы и риски ДДУ. Что будет, если застройщик обанкротится.

На что обратить внимание при заключении дду в новостройке

Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто. Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика. Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе « Мой арбитр » , заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика. Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.

Ключевые положения ДДУ, на которые стоит обратить внимание

На стадии изучения проекта ДДУ, представленного застройщиком, рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  1. РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ. В ДДУ должны быть прописаны документы-основания, позволяющие застройщику вести строительные работы на данном участке. Особое внимание стоит уделить разрешению на строительство и плану создаваемого объекта. Вниматель изучите имеющиеся документы на сайте застройщика. Вы можете также попросить направить их Вам на почту. Отказ — повод задуматься.
  2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА. ПЛОЩАДЬ. ДДУ должен содержать подробные и развернутые характеристики приобретаемого Вами объекта недвижимости: временный адрес, корпус, этаж, номер на плане, и, самое главное, площадь. Внимательно изучите проектную декларацию. К договору в обязательном порядке прикладывается описание объекта долевого строительства, который должен быть удостоверен и застройщиком, и вами. Стоимость приобретаемого объекта складывается исходя из количества покупаемых квадратных метров. При вводе дома в эксплуатацию, площадь уточняется согласно данным технической инвентаризации. Это и обозначит окончательную площадь объекта, покупаемого по ДДУ. Если на момент заключения ДДУ, площадь приобретаемой Вами недвижимости была меньше, скорее всего застройщик предложит Вам доплатить за лишние метры — это нормальная практика. Если наоборот площадь уменьшилась, а по факту Вы заплатили за объект большей площадью, застройщик обязан вернуть разницу в цене.
  3. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА. Независимо от того, оплачиваете ли Вы стоимость ДДУ одной суммой или фиксированными платежами, условия расчетов должны быть четкими, понятными и прозрачными. Фактически уплачиваемые Вами суммы должны совпадать с суммами, указанными в ДДУ. Это важное условие, если Вы приобретаете недвижимость через посредника. Если так называемая сумма, предназначаемая посреднику, не будет указана в ДДУ, в случае расторжения сделки по любым обстоятельствам, она просто окажется у него в кармане.
  4. СРОК СДАЧИ ОБЪЕКТА. Один из ключевых моментов – срок сдачи объекта (разрешение на ввод дома в эксплуатацию) и условия передачи купленной Вами недвижимости. Эти сроки должны быть выражены конкретной календарной датой. В случае просрочки по сдаче дома, срок влияет на сумму компенсации, которую застройщик будет обязан Вам возместить. Он отсчитывается от установленной в ДДУ даты. Кроме сроков, на сумму возможной компенсации будет влиять также стоимость приобретаемой Вами недвижимости, указанная в ДДУ, о чем было сказано в п. 3 выше. Сроком приема-передачи недвижимости после ввода дома в эксплуатацию, принято считать один месяц. За этот срок Вы должны принять у застройщика Вашу недвижимость по акту приема-передачи и оформить необходимые документы. С момента подписания акта приема-передачи, обязательства застройщика перед Вами считаются исполненными. Может возникнуть ситуация, когда на момент передачи Вам будет необходимо оплатить возникшие коммунальные платежи. Это тоже должно быть прописано в ДДУ. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ НИКАКИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ С ЗАСТРОЙЩИКОМ, т.к. зачастую Застройщики, если понимают, что не успевают сдать объект вовремя пытаются пойти на хитрость и просят Вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта. Если не обратить на это внимание и подписать подобное дополнительное соглашение, то требовать неустойки по суду за просрочку уже не получится.
  5. СРОК ГАРАНТИИ ПО КАЧЕСТВУ. Отдельным пунктом в ДДУ должен быть прописан срок гарантии по качеству объекта. Он не может оставлять менее пяти лет с момента подписания акта-приема передачи объекта.
  6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА. Необходимо, чтобы четко была прописана ответственность застройщика за нарушения условий ДДУ. Сроки, суммы и периоды – все должно быть «налицо».
  7. ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА. Также, следует знать, что застройщик, который владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также которому предоставлен земельный участок в аренду на срок менее одного года, не имеет права привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве. Проверить основания владения застройщиком земельным участком можно с помощью Публичной кадастровой карты. Достаточно просто ввести в строку поиска кадастровый номер земельного участка, на котором возводится будущее строение и посмотреть результаты.
  8. ОПЛАТА ТОЛЬКО ДЕНЬГАМИ. Для строительства застройщик может привлекать только денежные средства.
  9. ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Раньше были распространены случаи «двойной» продажи квартир – когда одну и ту же квартиру продавали несколько раз, пока ДДУ не был зарегистрирован в Росреестре. Сейчас, благодаря тотальной компьютеризации, подобные случаи практически исключены. Если вы все-таки хотите подстраховаться, можете заказать в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будет указано, кто является владельцем объекта недвижимости по ДДУ. Не соглашайтесь на заключение никаких соглашений и/или договоров, которые по словам застройщика не требуется по закону регистрировать – регистрируется ДДУ, все остальное – это бумага, влекущая дополнительные риски – от таких вариантов стоит отказаться.
  10. ПОЛНОМОЧИЯ. Перед подписанием ДДУ п опросите представителя предъявить оригинал доверенности (убедитесь в том, что она не просрочена) и оригинал паспорта. Подпись и печать в ДДУ должны быть поставлены в Вашем присутствии, а не «уже стоять» на договоре, который достали при Вас «из-под стола». Данные положения не явялются критичными, однако, помогут Вам лишний раз убедиться в порядочности застройщика.
Читайте также:  Как вернуть налог с ремонта квартиры в новостройке

Как Вы выдите, процесс приобретения квартиры по ДДУ достаточно прост, если иметь представление о вопросах, с которыми можно столкнуться в процессе и быть готовыми к ним.

Особенности заключения ДДУ при покупке квартиры в строящемся доме – на какие документы стоит обратить пристальное внимание . Правила оформления договора долевого участия . … Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ . Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно: Разрешительный акт на ведение строительных работ.

О ДДУ (договоре долевого участия)

Покупка квартиры на этапе ее строительства выгодна для покупателя и застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по хорошей стоимости, застройщик полностью возместит затраты на строительство после введения дома в эксплуатацию. При отсутствии у застройщика собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который профинансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта.

  1. Что такое ДДУ
  2. Договор долевого участия по ФЗ 214
  3. Плюсы и минусы, риски ДДУ
  4. Покупка квартиры по договору долевого участия
    1. Как проверить ДДУ и застройщика
    1. Регистрация в Росреестре
    2. Дальнейший план действий
    3. Подводные камни
    4. Банкротство застройщика при ДДУ
    5. Банкротство банка
    6. Участие в сделке заемных средств

    Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.

    Что такое ДДУ

    Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.

    В договоре ДДУ две стороны:

    • Застройщик – компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
    • Дольщик – покупатель квартиры.

    Договор долевого участия по ФЗ 214

    В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.

    Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.

    Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.

    В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.

    Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.

    Плюсы и минусы, риски ДДУ

    Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.

    Какие преимущества ДДУ:

    • Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги.
    • Деньги на счете покупателя застрахованы в АСВ.
    • Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
    • Стоимость квартир по ДДУ ниже, чем по готовым объектам.
    • Если дом не сдан в срок, застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ.
    • Наличие у застройщика гарантийных обязательств.

    На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:

    • Покупателю придется пока дом не сдан в эксплуатацию арендовать жилье, это увеличит нагрузку на семейный бюджет.
    • Если на покупку квартиры оформлен кредит, потребуется его ежемесячно выплачивать.
    • При ипотеке будут дополнительные расходы по страхованию ответственности.

    Покупка квартиры по договору долевого участия

    Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.

    Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.

    1. Выбрать застройщика, объект строительства, квартиру.
    2. Выбрать банк, где будет открыт экскроу-счет. Лучшим вариантом является кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика.
    3. Заключить договор с застройщиком.
    4. Внести первоначальный взнос или обеспечительный платеж.
    5. Документ передается на регистрацию в Росреестр.

    Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.

    Как проверить ДДУ и застройщика

    Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.

    Составляем договор ДДУ — на что обратить внимание

    Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:

    • Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
    • Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
    • Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
    • Порядок предъявления претензий.
    • В каких случаях можно расторгнуть договор.
    • Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.

    При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.

    Регистрация в Росреестре

    В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.

    Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.

    Дальнейший план действий

    После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.

    Подводные камни

    Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.

    Банкротство застройщика при ДДУ

    В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.

    Банкротство банка

    С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.

    Участие в сделке заемных средств

    Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.

    Меры предосторожности

    Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.

    Что означает переуступка прав по ДДУ?

    Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.

    Можно ли расторгнуть договор ДДУ?

    Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.

    Что такое электронная регистрация ДДУ?

    Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.

    Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.

    ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке . Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков. gpointstudio/Fotolia. … Что дает ДДУ ? Самый распространенный на сегодняшний день вид сделок при покупке квартиры в строящемся доме — это договор долевого участия ( ДДУ ). После заключения ДДУ у дольщика появляется либо право требования на квартиру, либо право на возврат денежных средств. То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию.

    Фонд защиты прав граждан: на что нужно обратить внимание при заключении ДДУ

    Фонд защиты прав граждан создан с целью восстановления прав обманутых дольщиков. Кроме того, задачей Фонда является профилактика появления новых пострадавших граждан в нашей стране.

    Так, специалисты Фонда рекомендуют обратить внимание на ряд условий, соблюдение которых поможет вам избежать заключение договора участия в долевом строительстве с недобросовестным застройщиком.

    Прежде всего, изучите данные о застройщике. Такие сведения предоставляются в открытых источниках. Это могут быть отзывы о компании, информация, представленная в Едином ресурсе застройщиков на сайте по адресу: erzrf.ru; а также данные по сданным объектам и по наличию проблемных объектов.

    • документы о государственной регистрации права собственности, аренды и нового права, установленного законодательством на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство дома;

    • разрешение на строительство и вид разрешенного использования земельного участка (под цели жилищного строительства);

    • на сайте единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) застройщик обязан опубликовать проектную документацию, разрешение на строительство, сведения о застройщике и об объекте долевого строительства и иные сведения, установленные законодательством;

    • договор участия в долевом строительстве, содержащий обязательные условия согласно Закону № 214-ФЗ, среди которых объект долевого строительства, цену и порядок ее оплаты, срок передачи объекта, гарантийный срок, порядок обеспечения исполнения обязательств и другие условия, должен быть заключен между участником долевого строительства и застройщиком и подлежит обязательной государственной регистрации.

    Специалисты Фонда рекомендуют внимательно подходить к заключению договора участия в долевом строительстве, изучать информацию о застройщике и обязательно проверять документацию, подлежащую публикации.

    Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. … Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей. Так, если покупатель своевременно не обратит внимание на какие-либо важные аспекты, то в дальнейшем производить доделки ему придется за свой счет. … На что необходимо обратить внимание в процессе осмотра недвижимости: В подъезде осматривается внешний вид, отделка и освещение, работоспособность лифтов.

    Договор долевого участия (ДДУ): суть, особенности

    Покупка квартиры

    Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, по нашим наблюдениям, наиболее популярный способ приобретения жилья. И это неудивительно, ведь долевое строительство позволяет существенно сэкономить. Однако многие люди переживают, что такие вложения несут много рисков, потому что наслышаны об историях обманутых дольщиков. Сегодня эти страхи уже не актуальны благодаря введению эскроу-счетов. Но обо всем по порядку.

    В этой статье мы разберем:

    Что такое ДДУ при покупке квартиры от застройщика;

    Преимущества и недостатки ДДУ;

    Насколько безопасна жилья покупка по ДДУ;

    Что должно быть прописано в ДДУ;

    На что обратить внимание в ДДУ в 2022;

    Как зарегистрировать ДДУ.

    Что такое ДДУ на квартиру в новостройке?

    Аббревиатура ДДУ расшифровывается как договор долевого строительства. Суть такой формы договоренности состоит в том, что покупатель вкладывает средства в строительство многоэтажного жилого дома (становясь инвестором), а застройщик по окончанию строительства передает закрепленную договором квартиру в собственность дольщику.

    ДДУ регулируется Федеральным законом №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции».

    Почему ДДУ сегодня — это безопасно

    Ранее бывали прецеденты, когда застройщик оставлял дом недостроенным, не возвращая деньги. Сегодня собственники законодательно защищены от обмана. С 1 июля 2018 гoдa в силу вступили поправки, которые делают процесс покупки квартиры по ДДУ в разы безопаснее. Теперь между покупателем и застройщиком есть посредник — банк. При покупке квартиры средства поступают на специальный эскроу-счет, получить деньги с которого компания-застройщик сможет только после выполнения своих обязательств (т.е.сдачу готового дома в эксплуатацию).

    Второй аргумент в пользу безопасности ДДУ — регистрация сделки в Росреестре. То есть еще не существующая квартира уже будет закреплена как ваша собственность.

    Благодаря эскроу-счетам и регистрации сделки застройщик не сможет перепродать квартиру или вывести деньги до окончания стройки.

    ДДУ — что это в новостройке ? На что обратить внимание при регистрации договора долевого участия (214-ФЗ) в Росреестре. Роман Мединцев. Полезные советы по недвижимости. 16 февраля 2020. … С некоторых пор оформление ДДУ в новостройке жестко регулируется на государственном уровне. Связано это с участившимися случаями мошенничества на рынке первичных продаж недвижимости, а также увеличение количества долгостроев и обманутых дольщиков. Нормативный документ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» призван регулировать правовые взаимоотношения между застройщиком и лицом, вложившим собственные либо заемные средства в постройку жилья.

    Что нужно знать про ДДУ перед покупкой квартиры в новостройке

    Дарья Калашникова

    При покупке квартиры в новостройке большинство сделок заключаются по договору долевого участия (ДДУ), но мало кто до конца представляет, что это за договор. Разобрались, какие права и гарантии он дает дольщикам и от каких рисков защищает.

    Что такое ДДУ?

    Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, который позволяет купить недвижимость на стадии строительства, до ввода объекта в эксплуатацию.

    Дело в том, что недвижимость в строящихся домах нельзя приобрести по договору купли-продажи. Такое жилье еще не существует физически — на него нельзя оформить собственность.

    Здесь и приходит на помощь ДДУ — он дает дольщику право требования объекта, который в нем указан. В дальнейшем после сдачи новостройки он сможет оформить по ДДУ собственность. Договор можно заключить в бумажном виде и в электронном с использованием ЭЦП. Он подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

    Какой закон регулирует отношения по ДДУ?

    Все основные сведения о ДДУ прописаны в ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Этот же нормативно-правовой акт регулирует отношения дольщиков и застройщиков. Кроме того, при решении спорных вопросов могут применяться нормы Гражданского кодекса РФ, а также закон «О защите прав потребителей».

    Какие-то дополнительные уточнения (например, условия оплаты дополнительных квадратных метров) могут быть указаны непосредственно в тексте ДДУ, но они не должны противоречить 214-ФЗ и другим вышестоящим законам.

    Покупка по ДДУ — это безопасно?

    На сегодняшний день ДДУ является самым безопасным способом покупки строящегося жилья. Основное его достоинство в том, что он четко прописывает обязательства застройщика по характеристикам объекта и срокам его передачи.

    Кроме того, с июля 2019 года деньги дольщиков дополнительно защищены эскроу счетами, на которых они «замораживаются» на время строительства. Застройщик не может получить их, пока не введет дом в эксплуатацию. Покупатели могут в любой момент вернуть себе деньги.

    В чем преимущества ДДУ?

    • Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
    • Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
    • Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
    • Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.

    Какие есть подводные камни?

    ДДУ определяет сроки строительства, но не страхует от возможных переносов, которые могут возникнуть и по уважительным причинам (например, пандемия или форс-мажор). По закону девелопер может переносить сдачу объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. При этом количество переносов в законе не прописано, поэтому сроки могут неоднократно откладываться.

    Несмотря на то, что дольщики сейчас законодательно защищены по 214-ФЗ, 100% гарантии безопасности сделки и получения жилья ДДУ не дает. Чтобы сократить риски, нужно тщательно выбирать девелопера и изучать документы.

    Можно ли по ДДУ купить нежилое помещение?

    Да, можно. В п. 2 ст. 2 214-ФЗ указано, что объектом долевого строительства могут выступать нежилые помещения:

    • апартаменты;
    • внеквартирные кладовые;
    • коммерческие площади;
    • машиноместа.

    Для каждого объекта потребуется заключить свой договор. Например, если дольщик решил приобрести квартиру, кладовую и машиноместо — это три отдельных ДДУ.

    Важное уточнение — не все нежилые помещения по ДДУ одинаково защищены законом. При банкротстве застройщика покупатели машиномест и кладовых (до 7 кв. м) сохраняют право на получение помещения, а собственники апартаментов и коммерческих помещений — как правило, нет.

    На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

    Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

    1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
    2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
    3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
    4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

    Можно ли изменить или убрать пункты из ДДУ?

    В основном застройщики предлагают типовые ДДУ и редко готовы что-то в них менять, однако до подписания договора все же стоит проконсультироваться с грамотным юристом. Если выяснится, что в договоре есть какие-то несостыковки или спорные пункты, лучше обсудить их с застройщиком. Если к тексту ДДУ есть критические замечания, и девелопер не готов что-либо менять, стоит еще раз хорошо подумать, покупать ли в таком случае квартиру в выбранной новостройке или лучше подыскать другой объект.

    Что такое переуступка прав по ДДУ?

    Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

    При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

    При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

    Как можно оплатить квартиру по ДДУ?

    Цена недвижимости и порядок оплаты указываются в договоре долевого участия. Можно перечислить застройщику сразу 100% стоимости жилья, взять ипотеку или рассрочку от застройщика, если он ее предоставляет — возможности такие же, как при покупке по договору купли-продажи.

    Как зарегистрировать ДДУ?

    Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:

    • ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
    • документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
    • нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
    • договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.

    Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.

    Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.

    Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).

    При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут выбрать и приобрести недвижимость в новостройке по вашим параметрам. Звоните +7 (495) 431-64-64.

    Подписание договора долевого участия . В ДДУ включают: данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство; стоимость квартиры; дату, на которую новостройка будет сдана; этаж квартиры и ее предварительный номер … часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект

    Источники
    • https://gidprava.ru/realestate/2017/09/13/osobennosti-ddu/
    • https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ddu/
    • https://xn--214-mdd8bf5b.xn--p1ai/news/85552/
    • https://meridian72.ru/company/blog/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-chek-list-bezopasno/
    • https://avaho.ru/articles/ns/chto-nuzhno-znat-pro-ddu-pered-pokupkoy-kvartiry-v-novostroyke.html

Рейтинг
Загрузка ...