Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.
Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
Пункт о периодических платежах дольщика следует обезопасить от возможности роста размера платежа и цены квартиры в целом. Важно предусмотреть варианты, когда площадь квартиры или её план изменятся в лучшую или худшую сторону. Вариант, когда по результатам осмотра жилого помещения будет определено, что предмет договора имеет меньшую/большую площадь, но стороны друг другу ничего не должны – недопустим.
На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ
При заключении ДДУ всегда есть на что обратить внимание. Можно сказать: при заключении ДДУ глаза и уши на ширину плеч. В статьях не возможно изложить все возможные ситуации, а покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи покупатель не получит системных юридических знаний.
КАК ПРОВЕРИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА? На что обратить внимание при заключении договора долевого строительства?
По этому, окунувшись в тему, обратитесь к адвокату по ДДУ, или адвокату по недвижимости, на очную консультацию. Лучшим решением будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки по ДДУ. Почему именно адвокат? Потому, что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом никакие дипломы не нужны.
Договор долевого участия в строительстве на что обратить внимание
1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Договор долевого участия – как не допустить ошибок
По сути, участник выступает инвестором, поэтому договор, заключаемый сторонами, можно считать инвестиционным. Согласно этому документу застройщик обязан возвести объект в указанный срок и предоставить участнику определенное количество квадратных метров жилья. А тот обязуется выплатить всю установленную договором сумму. Исходя из этого, существенными условиями соглашения являются объект, сроки и цена.
На что обратить внимание при заключении договора долевого участия в строительстве
Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ. Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.
Все о договоре участия в долевом строительстве
Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ
Поскольку большинство банков, работающих в сфере ипотечного кредитования, достаточно тщательно проверяют строительные организации, которые реализуют объекты жилой недвижимости посредством заключения договора долевого участия в строительстве, риск потери денежных средств при заключении договора долевого участия в строительстве несколько снижается.
Justice pro
Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.
Договор участия в долевом строительстве на что обратить внимание
- Указание объекта долевого строительства (интересующего дольщика), который застройщик передаст ему во владение после введения здания в эксплуатацию;
- Срок сдачи объекта недвижимости;
- Цена договора, этапы внесения денежных средств и порядок расчетов;
- Гарантии на объект.
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома: на что обратить внимание
- Сбор необходимой документации.
- Внесение платы государственной пошлины.
- Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана расписка, в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись должностного лица государственного органа.
- На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
- Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.
Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2022 году
В связи с этим, дабы избежать негативных последствий, возникших в результате подписания договора долевого участия на заведомо невыгодных условиях для Участника, хотелось бы отметить основные моменты, на которые нужно обратить внимание при заключении Договора.
Договор долевого участия
Терминологию раскрывает главных действующих лиц (обозначает, кто может являться дольщиком, застройщиков, инвестором), описывает основные юридические понятия и т.д. Устанавливает стандарты данный правовой акт определяет максимальный сроки постройки, гарантийный период на строительные работы, допустимый цены, прописывает уровень качества возводимой постройки и т.д. Конкретизирует право участников не просто одна сторона строит, а вторая оплачивает, а более четко прописывает все возможности и обязанности участников долевого строительства Раскрывает прочие аспекты связанные с реализацией сделки по долевому строительству жилья
Заключение договора долевого участия в строительстве
предоставление коммунальных услуг с определенной самим Застройщиком организацией, до даты подписания акта-приема передачи квартиры. Однако такой пункт будет считаться правомерным только при условии, что началом действия такого договора будет являться момент подписания между Застройщиком и Участником акта-приема передачи квартиры. В противном случае Участник будет нести коммунальные расходы в отношении квартиры и общего имущества дома до того, как она фактически перешла в его владение. Во-вторых.
Договор участия в долевом строительстве на что обратить внимание
Перечисленные пункты договоров противоречат частям 2, 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, ухудшая положение участников долевого строительства как потребителей. Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона о защите прав потребителей.
Договор участия в долевом строительстве на что обратить внимание
Внимательными при подписании ДДУ стоит быть везде, не только на перечисленных пунктах. Проверяйте наличие печатей, штампов, подписей, и самое главное – читайте полностью, все пункты договора. Если сомневаетесь в верности документа – лучше просмотрите договор с опытным специалистом.
Источник: mainurist.ru
Договор долевого участия: как не дать застройщику обмануть себя
В результате экономического кризиса в 2014 году россияне стали спешно вкладывать свои накопления в недвижимость. Однако второпях часть покупателей подписывала договоры долевого участия (ДДУ), не особо анализируя их.
Несмотря на то, что нередко такие договоры содержат в себе «сюрпризы» и уже в этом году есть примеры недовольства, в данный момент строительство домов с привлечением средств граждан продолжается. Например, только в Свердловской области строится 287 таких зданий. Свою оценку договору с застройщиком при незавершенном строительстве жилого дома дала Нина Кривоносова, старший юрист-консультант Екатеринбургского общества защиты прав потребителей. В частности, она рассказала, на что нужно обращать внимание в договоре долевого участия (ДДУ ФЗ 214), чтобы не пополнить число «обманутых дольщиков».
Если человек решился купить квартиру по долевому строительству, то с чего стоит начать?
— Первое, что нужно сделать, это внимательно изучить сайт застройщика, если он вообще есть. Если его нет, это уже повод задуматься. Потом стоит поискать информацию про него на форумах в интернете. Существуют специальные «черные» списки строительных компаний, нужно их найти и посмотреть, нет ли в них названия застройщика, у которого вы решили приобрести квартиру.
Затем проанализируйте, какое место он занимает на рынке недвижимости: большая, маленькая, средняя компания, как давно работает. Поспрашивайте жильцов, которые приобрели квартиру в доме данного застройщика: что они думают, стоит приобретать или нет. Далее попытайтесь выяснить, кто инвестор, насколько он надежный.
Не помешает разузнать, имеет ли застройщик аккредитацию в каком-либо банке. Посмотрите на состояние офиса застройщика, в какой точке города он расположен, есть ли у него охранники, на каком уровне обслуживание, как выглядят кабинеты и сотрудники. Наконец, вам необходимо будет понять, каков статус земли, отданной под застройку дома (право аренды или собственность).
— Подскажите, а что должно быть опубликовано на сайте застройщика?
— Во-первых, свидетельство о допуске к работам по строительству. Без него будет непонятно, на каком основании застройщик ведет строительство объектов. Во-вторых, там должно быть досье компании. В третьих, должна быть информация о сданных в эксплуатацию объектах. И, в четвертых, если есть информация о строящихся объектах, то у них должны быть проектные декларации.
Обратите внимание, не затягиваются ли сроки сдачи данных зданий.
— На какие пункты договора долевого строительства нужно обратить внимание потенциальному покупателю?
— Это адрес дома и номер квартиры. Далее, описание объекта, включая эскизный проект и площадь жилья. Поясню, что она может корректироваться после окончания стройки, но только в рамках до 1-2 кв. м. Конечно, в договоре должны быть прописаны обязанности и права сторон. И, естественно, должны быть предусмотрены сроки и ответственность за их неисполнение.
Если говорится о форс-мажорных обстоятельствах, в результате которых с застройщика снимается ответственность, то должны быть указаны их причины. Также там должна быть информация о лице, заключающем договор. Обратите внимание на размер долевых взносов. Я рекомендую заключать только такой договор, в котором цена неизменна.
Должны быть указаны сроки выплат, штрафы, возможное увеличение платежей. В пакете должен быть документ от местных властей, подтверждающий право застраивать участок.
— А должно ли быть там сказано что-нибудь про способ управления домом?
— Чаще всего в договоре прописывается форма управления данным домом после окончания строительства. Кстати, застройщику выгодно, чтобы собственники провели собрание по выбору управляющей организации как можно быстрее, потому что до тех пор, пока это не будет сделано, именно ему придется заниматься всей хозяйственной деятельностью.
— Какие подвохи при подписании договора скрывают застройщики?
— Я как юрист считаю, что правильнее будет обратить внимание на то, что должно быть в договоре. В отношении всего остального нужна консультация со специалистом, тогда не будет подвохов.
— Но все же могли бы вы дать некую оценку правовых рисков? Например, если бы вы сами приобретали квартиру по долевому участию, то какие бы условия договора точно не приняли и не посоветовали бы другим потенциальным покупателям?
— Я бы не подписала договор долевого строительства, в котором не указаны точные сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики часто указывают приблизительный срок, а это неправильно. Но если по истечении двух месяцев после указанного приблизительного срока здание не будет сдано, то покупатель имеет право без суда расторгнуть договор. Для этого можно просто написать в адрес застройщика уведомление. А он в течение 20 рабочих дней может вернуть деньги на счет клиента, указанный в письме.
Это главное, но перечислю еще несколько пунктов договора долевого участия, которые бы мне не позволили поставить свою подпись.
Первое: отсутствует порядок и сроки оплаты квартиры, ее полная стоимость и стоимость квадратного метра. Поясню, что полная стоимость должна складываться из произведения цены за квадратный метр и общей площади жилья.
Второе: нет информации о том, с какого момента у клиента наступает обязанность оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи. Чаще всего, прописывается срок сдачи дома в эксплуатацию. Если такого пункта нет, то обязанность начинается со срока сдачи-приемки квартиры, а между этими двумя датами может пройти срок в несколько месяцев.
Третье: не четко описаны параметры квартиры: адрес, этаж, метраж, количество комнат. Если такого описания нет, то договор недействителен.
Четвертое: не прописан гарантийный срок на недвижимость. Чаще всего он составляет пять лет на квартиру и три года на инженерно-техническую инфраструктуру.
А также не следует доверять договору, в котором не указаны сроки устранения недостатков и возврат денег за лишний метраж, при этом указана третейская подсудность.
— На что стоит обратить внимание, если это договор уступки?
— В этом случае застройщик заключает договор, чаще всего, со своей дочерней компанией. Ей практически по себестоимости продаются все квартиры в строящемся доме. А затем компания-посредник переуступает права по договору, но уже по рыночным ценам. Обратите внимание, что договор уступки регистрируется, как и договор долевого участия.
Если возникнет риск банкротства или недостроя, то дольщик сможет предъявлять свои претензии к застройщику, учитывая лишь цены, указанные в ДДУ. А там указана себестоимость, а не те суммы, которые уплатил дольщик.
— Нужно ли консультироваться с юристом и давать ему оценить договор?
— Обязательно нужно. Во-первых, пусть он проанализирует, работает ли застройщик в соответствии с ФЗ №214 (это закон о долевом строительстве). Поясню, что это исключает залог и двойную продажу квартиры. А во-вторых, пусть он проверит юридическое лицо застройщика.
Хочу также предостеречь, что некоторые застройщики могут предлагать дольщику документ, который на самом деле не является договором долевого участия. Например, в нем может отсутствовать какой-нибудь важный пункт. А застройщик надеется, что покупатель окажется невнимательным и юридически неподкованным. Поэтому, прежде чем что-то подписывать, дайте прочитать юристу.
— Есть ли в этом процессе место оценщику?
— Правовые вопросы оформления сделки с недвижимостью может знать только специалист – юрист. Оценщик всем спектром юридических знаний в этой области деятельности не обладает.
— Как бы вы оценили наше законодательство с точки зрения защиты интересов потенциальных покупателей по схеме «долёвки»?
— Закон 214 о долевом строительстве был разработан, чтобы защитить покупателей от аферистов, незаконного строительства, «двойной» продажи недвижимости, срыва сроков сдачи в эксплуатацию, некачественных строительных работ, изменений документов по проекту. Этот закон, конечно, сыграл свою положительную роль. Например, договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре, а его сотрудники обязаны проверить застройщика, действительно ли у него есть право на строительство. В какой-то степени этот закон гарантирует покупателям, что их деньги будут вложены в реальную стройку, и рано или поздно они получат право на свое жилье в этом доме.
Однако, как показал опыт, этот закон не гарантирует качество квартиры, ее метраж или планировку. Почему так происходит? Люди хотят быстрее получить квартиру и соглашаются на то, чтобы застройщик вносил поправки в договор. То есть закон не гарантирует дольщикам, что их квартиры будут сданы в срок, обозначенный в договоре.
Источник: www.estimatica.info