На что то обратить внимание при покупки квартиры в новостройке

Мы поговорили с экспертами и собрали лайфхаки о безопасной сделке с недвижимостью: квартирой в новостройке, на вторичке, а также домом или участком.

Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке ? Закажите отчет о проверке новостройки в нашей компании. 1. Степень готовности дома. … Проверить при покупке квартиры документы новостройки на все подводные камни. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ.

Как купить недвижимость и не прогореть: правила безопасной сделки

Мы поговорили с экспертами и собрали лайфхаки о безопасной сделке с недвижимостью: квартирой в новостройке, на вторичке, а также домом или участком.

Что учесть при покупке квартиры в новостройке

Эксперты советуют сначала изучить информацию о застройщике: его проектах, опыте на рынке, устойчивости в кризисные времена.

«С готовым жильем все понятно, оно уже стоит на кадастровом учете. Нужно заказать выписку из Росреестра, чтобы убедиться в наличии права собственности на квартиру у застройщика, отсутствии каких-либо арестов и обременений», — говорит руководитель Юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов.

Используйте эскроу-счет или аккредитив. Деньги за объект хранятся в банке, и продавец получает их после перехода прав собственности к покупателю. В первом случае счет закрывают только при участии обеих сторон сделки, и банк ответственен за проведение расчетов. Аккредитив в любой момент может отозвать любая из сторон, а банк здесь — лишь посредник в передаче средств.

Если дом находится на стадии строительства, заключайте только договор долевого участия, советует эксперт.

«Относительно старой, но устоявшейся схемой стало заключение предварительных договоров купли-продажи квартир с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства, — говорит Денис Хузиахметов. — В этом случае деньги поступают сразу в распоряжение застройщика либо близких к нему фирм. Если такая строительная фирма обанкротится, то появится новая волна обманутых вкладчиков».

Что учесть при покупке квартиры на рынке вторичного жилья

Вот что нужно проверить, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке.

1. Правоустанавливающие документы на квартиру.

«Продавец обязан предоставить их по требованию покупателя. Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справка о регистрации, — говорит Дарья Полковникова, юрист агентства Defender Law. — Проверьте, чтобы выписка была свежей. Ее также можно получить заранее, чтобы иметь на руках на момент осмотра объекта».

Справку выдают в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Срок изготовления — 5 рабочих дней. В документе содержится:

— информация о бывших и настоящих собственниках жилья;

— история запретов и перепланировок;

— кадастровая стоимость, на основе которой формируется налог на имущество;

— наличие обременений (арест или залог у банка).

2. Достоверность документов, необходимых в случае отсутствия владельца при осмотре объекта.

«К сделкам по покупке квартиры на основании доверенности относитесь крайне внимательно и по возможности рассмотрите другие варианты, поскольку подобные схемы часто используют мошенники, — говорит Дарья Полковникова. — Запросите личное присутствие собственника. Если он не сможет принять участие в сделке, проверьте действительность доверенности у нотариуса, который ее выдал».

3. Основания права собственности.

Такое свидетельство содержит информацию с основаниями вступления в собственность: по договору купли-продажи, приватизации, дарения или в порядке наследования.

«Обратите внимание на то, как давно продавец является собственником квартиры. Если он сразу после получения свидетельства ускоренно выставляет объект на продажу, задумайтесь. Могут, например, появиться наследники, — говорит Дарья Полковникова. — Поэтому лучше, чтобы срок владения объектом составлял более трех лет (это срок исковой давности по оспариванию наследства)».

4. Кто зарегистрирован в квартире.

Для этого запросите у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ.

5. Разрешение супруга.

Если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга.

«Если согласия не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Исключениями являются квартиры, полученные по дарственной или по наследству», — говорит юрист.

6. ПНД и НД справки.

Запросите справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в этих учреждениях. Это поможет исключить риск оспаривания сделки на основании недееспособности покупателя.

Нехорошие квартиры

Существуют объекты, которые стоит обходить стороной, когда вы хотите купить квартиру. Юрист Дарья Полковникова рассказала, на что обратить внимание.

1. Маткапитал.

Квартиру купили с использованием материнского капитала, а детям не выделили доли. Это нарушение закона. Чтобы обезопасить себя, попросите собственника предоставить справку о размере оставшейся суммы из ПФР.

2. Ипотека.

Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры. До окончательного погашения кредита объект находится в залоге у банка.

3. Перепланировки.

Во вторичном жилье часто проводят перепланировки. Запросите технические паспорта и решения суда, чтобы в дальнейшем не было проблем с государственными службами, соседями и коммунальщиками.

4. Пожилые собственники.

Риски связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться внушениям и давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность собственников.

5. Прописка гражданина, отбывающего наказание в колонии.

Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.

Что нужно прописать в договоре на покупку квартиры? Список советов

В первую очередь пропишите цену, предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры. Также укажите:

— обязанности продавца, которые он должен осуществить (выписка всех из квартиры, осуществление действий с банком по вопросам ипотеки и т. д.);

— порядок оплаты и его способы. Это важно, если вы оформляете ипотеку на квартиру и оплата будет проводиться с привлечением банка;

— передаточный акт. Часто вторичное жилье приобретается вместе с мебелью, которая остается от собственника. В таком случае дополнительно зафиксируйте и опишите в акте приема-передачи все имущество, которое передается вместе с квартирой;

— расписки к договору. Если полную сумму или часть суммы вы отдаете наличными, обезопасьте себя распиской от продавца, в которой фиксируется факт передачи денег.

Какие еще документы нужны для покупки квартиры?

— Паспорт гражданина РФ.

— Выписка из ЕГРН.

— Правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство).

— Сведения о прописанных в квартире лицах.

— Доверенности (если сделку проводит не собственник).

— Договор ипотеки и выписки из банков (если квартира приобреталась в ипотеку).

— Справки из ПНД и НД.

— Разрешения супруга на продажу квартиры (если квартира является общей собственностью супругов).

— Сведения о наличии или отсутствии задолженности по КУ.

— Справка о наличии/отсутствие судимости продавца.

Как безопасно провести саму сделку? Советы юриста

По словам Дарьи Полковниковой, договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Заверьте его у нотариуса. При оплате используйте аккредитив (деньги лежат в банке и передаются продавцу, только когда он выполнил условия сделки).

«Подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно несколькими способами: в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса, — говорит Дарья Полковникова. — Самый удобный способ — последний. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют. Вам не потребуется никуда идти».

Что учесть при покупке дома или участка

Принципиальных отличий сделок по приобретению земельных участков и по покупке домов нет, говорит Лариса Ладыгина, ведущий эксперт отдела сделок с недвижимостью финансовой группы Proffinans.

Что нужно выяснить и какие документы собрать

Убедитесь, что продавец владеет домом или земельным участком. Попросите у него паспорт и правоустанавливающие документы (договор дарения, свидетельство о праве на наследство или договор купли-продажи).

Выясните, какие есть ограничения. Информация об этом есть в выписке из ЕГРН. Например, на участках в водоохранной зоне нельзя ничего строить на расстоянии ближе 20 метров к воде.

«Обратите внимание на наличие особых условий использования и обременений. Это могут быть ограничения водоохраной зоны, прохождения рядом или на участке газопровода или электросетей, — говорит Лариса Ладыгина. — Все указывается в договоре купли-продажи. По некоторым ипотечным сделкам банк требует отдельное письмо-согласование со структурами, чье ограничение отражается в ЕГРН».

Уточните границы земельного участка. Информацию о межевании указывают в выписке из ЕГРН или на официальном сайте публичной кадастровой палаты.

Узнайте, есть ли привязка дома и других зарегистрированных зданий и сооружений к земельному участку. Это поможет определить их границы и координаты. Данные должны быть отражены в выписках из ЕГРН.

При отсутствии таких данных (обычно это земли для садоводства и ведения дачного хозяйства) вызовите кадастрового инженера, который определит границы участка и составит технический план на объекты капитального строения. После чего собственник должен обратиться в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.

Особенности сделок с ипотекой

Ипотека выдается под залог недвижимости. Если не погасить кредит вовремя, квартиру могут отобрать в счет долга. Проводится оценка и проверка объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения, говорит Лариса Ладыгина.

Прежде чем брать ипотеку, узнайте, какие есть госпрограммы. Возможно, вы попадаете под одну из них — например, программу «Господдержка-2020» на новостройки или под «Семейную ипотеку». У предложений, субсидированных государством, ставка ниже. Все варианты представлены в нашем каталоге.

Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. В этом поможет «Ипотечный калькулятор» на Банки.ру.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке . У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. sc0rpi0nce/Fotolia. Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ. ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке . Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков. gpointstudio/Fotolia. Документы при покупке квартиры : увидеть, подписать, получить. Какие документы вы должны увидеть, подписать или получить, выбирая и покупая квартиру . Melpomene/Fotolia.

Покупка квартиры в новостройке с нуля — что нужно знать покупателю?

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке? Какие документы нужны? Портал KVARTIRAzaMKAD.ru знакомит вас с рекомендациями экспертов, а также с самыми разнообразными заблуждениями покупателей.

Квартира в новостройке – анализируем документы застройщика

Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки, какие документы проверить, чтобы этот риск снизить?

Как бы мы не ругали наши законотворческие власти, законы, регламентирующие участие в долевом строительстве, за последние десятилетия очень сильно изменились. Сейчас нам даже сложно представить, чего боялись покупатели новостроек 16-17 и даже 10 лет назад…

Например, очень серьезный риск был связан с двойными продажами, когда право требовать одну и ту же квартиру продавалось разным людям. Спорные квартиры захватывали чуть ли не силой, а потом долго выясняли, в суде, чьи же они на самом деле

В период бурного роста цен многие дольщики боялись, что застройщик расторгнет договор в одностороннем порядке и вернет им деньги вместо передачи долгожданной квартиры (такое юридически было возможно).

Полностью построенный дом местные власти могли годами не подключать к коммуникациям, из-за чего передача ключей и проживание становились невозможны…

И это все – не считая страха собственно заморозки строительства.

Сегодня остался, пожалуй, один «коллективный страх» — страх инвестировать в долгострой. К сожалению, реальность такова, что даже серьезные компании, существующие на рынке много лет и имеющие огромные портфели реализованных проектов, «вдруг» оказываются несостоятельными.

Чтобы уменьшить число обманутых дольщиков, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области публикуется реестр застройщиков, ведущих строительство в рамках 214-ФЗ, а так же список проблемных застройщиков. С этими списками полезно ознакомиться перед покупкой новостройки.

Также при покупке новостройки с нуля очень важно проанализировать документы застройщика. Самых главных, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ, всего три – документы на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация.

В документах на земельный участок надо обратить внимание на вид разрешенного использования. Если вы покупаете квартиру, то это должно быть «жилищное строительство», если апартаменты, то «административное здание», «гостиничный комплекс», но никак не промышленное и не сельскохозяйственное назначение.

Назначение земли крайне важно! Некоторое время назад была практика, когда на землях, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство» возводились малоэтажные комплексы с параметрами (плотность застройки, этажность), совпадающими с индивидуальными жилыми строениями. Но потом такая застройка была признана незаконной. Многим покупателям пришлось получать свидетельства о собственности через суд.

Разрешение на строительство надо просмотреть, просто чтобы быть уверенным, что оно есть. Без него невозможно заключать договора долевого участия!

Основной документ – это проектная декларация. Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР», предлагает при ее изучении, прежде всего, обратить внимание на наименования застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» можно найти реквизиты застройщика и самостоятельно составить мнение о его благонадежности, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов (или попробовать хотя бы провести минимальный поиск в Интернете)

В блоке информации о самом жилом комплексе полезно обратить внимание на срок завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Из описания объекта можно почерпнуть информацию о материалах строительства, этажности, инфраструктурных объектах и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем можно оценить себестоимость. Зачем это надо? Дело в том, что в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. При этом с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Важный раздел – источники финансирования. Если застройщику выделяет кредит крупный банк, значит, скорее всего, этот банк уже провел свою проверку проекта.

Полезно проверить и генерального подрядчика. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Кстати, если вы покупаете квартиру не в самые первые дни открытия продаж, то можно, по совету Павла Телушкина вместо детальной проверки разрешительной документации заказать в Росреестре копию первого зарегистрированного договора ДДУ. Дело в том, что при регистрации ДДУ Россреестр тщательно проверяет все документы на строительство. И если хотя бы один договор зарегистрирован, значит, с документами все в порядке. Можно, конечно, попросить копию первого зарегистрированного ДДУ у застройщика, но вообще-то он не обязан вам ее предоставлять.

Следует ли обеспокоится, если вы покупаете квартиру в новостройке у известного застройщика (согласно рекламе), а в офисе вам предлагают заключить договор с совсем другой фирмой? В принципе, открытие под каждый отдельный проект своего юридического лица – вполне сложившаяся практика. Поэтому особых поводов волноваться только на этом основании – нет.

Но, с другой стороны, дополнительным знаком качества может случить заключение договора с компанией-«держателем бренда».

Что нужно знать про саму новостройку?

Сконцентрировавшись при покупке новостройки на проверке надежности застройщика и его правомочности реализовывать квартиру, можно упустить другие важные детали. Например, в момент покупки многие даже не задумываются о том, а какой будет плата за проживание?

В 2011 году в СМИ подробно освещалась история нападения на семью Лухминских, в машину которых было выпущено около 10 пуль. По версии следствия, причиной преследования стал не бизнес семейной пары, а их борьба против управляющей компании ЖК «Дубровка» (Ленинский р-н), которая подняла свои расценки почти в два раза с 28-ми до 50 руб. за кв. м. В феврале 2016 г. было совершено нападение на Евгения Куракина – председателя одного из ТСЖ в Реутове, борющегося с необоснованными расценками коммунальщиков. Список подобных историй можно продолжать. Вывод: узнавать о стоимость обслуживания вашей квартиры лучше «на берегу».

К сожалению, предоставить подобную информацию в момент покупки новостройки с нуля вам никто не сможет. Поэтому надо ориентироваться на косвенные признаки. Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат советует: «Нужно внимательно смотреть, в чьей собственности находятся территории общего пользования и подъездные пути. Обязательно нужно обращать внимание на коммуникации и условия пользования ими, кто является поставщиком коммунальных услуг и насколько они согласованы с властями.

Часты случаи, когда прилегающие территории остаются в собственности застройщика, и он может просто ограничить владельцу квартиры доступ к его жилью, например, за неуплату услуг ЖКХ. Бывает так, что коммуникации и дороги принадлежат застройщику, что приводит к завышенным тарифам коммунальных услуг, к неправомерному отключению, в т.ч. в зимний период, водо- энерго- и газоснабжения многоквартирных домов.

Если в собственности застройщика оказались прилегающие территории, то часто возникает злоупотребление правом со стороны застройщика, например, точечная застройка, строительство завода, например цементного, создание источников повышенного шума и загрязнения».

Кстати, информация о согласованных коммуникациях содержится в Технических условиях на подключение коммуникаций. Этот документ застройщик должен предоставлять по вашему требованию.

Если вы покупаете новостройку у крупного застройщика, то можно косвенно ориентироваться на то, какую квартплату платят жители уже сданных комплексов аналогичного уровня.

Кстати, Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит, что одно из заблуждений покупателей связано с тем, что они считают, будто «размер коммунальных платежей зависит от обустройства придомовой территории. То есть в жилом комплексе с видеонаблюдением и огороженной, охраняемой территорией квартплата будет выше, чем в домах, где всего этого нет. На самом деле размер коммунальных платежей зависит от политики управляющей компании. Собственники квартир, проживающие в разных условиях, могут платить за коммунальное обслуживание равнозначные суммы».

Покупка новостройки: обратить внимание

И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.

Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.

Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.

При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.

Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).

Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.

Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).

Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.

Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.

Какие документы нужны покупателю новостройки?

Мы подробно описывали, как анализировать документы застройщика. А что требуется от покупателя?

При покупке новостройки для заключения договора долевого участия (ДДУ) или договора переуступки прав требования из всех документов покупателю необходим только паспорт. Нотариально заверенное согласие супруга (и вообще — согласие супруга) не требуется.

Если вы не можете сами заключить договор долевого участия, то вашему представителю понадобится нотариально заверенная доверенность на право заключать ДДУ.

Если в число будущих собственников квартиры будут входить дети, то необходимо предоставить их свидетельство о рождении. Вообще, при покупке новостройки не рекомендуется в число собственников включать несовершеннолетних – потом такую квартиру будет сложно продавать (понадобится разрешение органов опеки). Исключение – покупка новостройки с привлечением материнского капитала.

Напомним, что воспользоваться им могут семьи, в которых второй и последующий ребенок родились до 31 декабря 2016 г. Размер выплаты уже два года заморожен и составляет 453 026 рублей.

Далеко не все застройщики работают с материнским капиталом. Список документов, которые потребуются при покупке новостройки в этом случае, лучше узнавать непосредственно у застройщика. Важно, что сегодня сняли ограничение о готовности дома 70%. Но, по-прежнему актуальна реализация квартир по 214-ФЗ и положение о том, что ребенку должно быть минимум 3 года, если квартира не приобретается в ипотеку.

Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. … часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект