На каком этапе строительства

Человеку всегда хочется удержать и синицу в руках, и журавля в небе. Такой жизненный принцип применим и при выборе будущего жилья, ведь каждый желает приобрести квартиру по минимальной цене, желательно в новом доме, да еще в хорошем районе с развитой инфраструктурой.

Многим кажется, что такой вариант возможен только во сне. Это не совсем так. Все вполне реально, если покупать жилье на самых ранних этапах строительства. Однако в такой покупке есть свои подводные камни.

Попытаемся разобраться в том, на каком этапе строительства стоит приобретать квартиру и как занять свое “место под солнцем” с минимальными рисками?

Коротко о главном

Возведение многоквартирного дома в среднем занимает от 3-5 лет. Этот процесс – “через тернии к звездам” – состоит из нескольких этапов:

• Покупка или приобретение в аренду застройщиком земельного участка;
• Согласование проекта застройки и получение разрешения на строительство;
• Этап “котлована” – нулевая стадия строительства, где производится подготовка фундамента;
• Осуществление строительно монтажных работ: возведение стен, перекрытий, установка окон и т.д.
• Подключение инженерных коммуникаций, выполнение внутренней и наружной отделки;
• Благоустройство территории.

Последний шаг – получение застройщиком разрешения на ввод здания в эксплуатацию, и “вуаля” – вы счастливый обладатель новенькой квартиры.

Этапы строительства каркасного дома. Когда и на каком этапе можно остановить стройку на зиму?

Купили на этапе «котлована», так как денег было мало

Федеральное законодательство дает право застройщикам начинать продажи квартир на начальном этапе строительства. Квартиры начинают разлетаться как горячие пирожки, едва на месте будущего дома появился котлован.

Такая скорость продаж и спрос имеют разумное объяснение. Покупатель может приобрести квартиру по цене на 30-40% ниже той, что будет на завершающих этапах строительства. Плюс, перед вами будет огромный выбор жилья любого метража, планировки и на любом этаже. Как говорится, выбирай – не хочу.

Правила игры таковы, что стоимость квадратного метра растет буквально поэтажно. Поэтому, любители сэкономить должны помнить, что чем меньше этажей построено, тем меньше цена за квадратный метр.

Риски такой покупки очень велики. Во-первых, вы не имеете представления о том, с какой скоростью будет идти строительство. Поэтому, если застройщик следует принципу “медленно, но верно”, возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

Также, в любом случае покупателю придется ждать родной квартиры еще несколько лет.

В российских реалиях финансовой нестабильности ни одна компания не застрахована от разорения или проблем, которые помешают соблюсти сроки сдачи. Поэтому велика вероятность того, что дом вообще не будет построен и вложенные деньги пропадут.

Что лучше купить? ЖК на этапе строительства или квартиру в готовой новостройке?

Но не стоит спешить откладывать буклеты с красивыми и полюбившимися проектами новостроек. Просто нужно тщательно подходить к выбору застройщика, лучше выбирать известные компании с проверенной репутацией, а также рассчитать все возможные риски.

50/50 или “звонок застройщику”?

Многие эксперты сходятся во мнении, что лучше всего покупать новое жилье, когда готовность объекта составляет примерно 50%. Во-первых, вы понимаете с какой скоростью производится строительство и видите, что примерно будет представлять из себя готовый дом.

В новостройке, которая возведена наполовину, сохраняется выбор нераспроданных квартир по любому метражу и этажности. Хоть он и не такой безграничный как на начальных этапах строительства, но он есть.

И что более приятно, цены в период такой застройки остаются довольно приемлемыми. Но и здесь никто не застрахован от того, что дом не будет достроен до конца.

За уверенность в завтрашнем дне придется платить вдвойне

Многие покупатели приобретают квартиры уже на завершающих этапах строительства. Когда пройдены самые сложные и дорогостоящие работы, вероятность того, что строительство замрет, ничтожно мала, но она все равно есть.

За такое жилье вам придется отдать немаленькую сумму, поскольку ценник на данном этапе взлетит примерно на 30%. К тому же, количество квартир в таком доме, как говорится, “кот наплакал” и придется довольствоваться малым.

А напоследок я скажу…

При приобретении квартиры в новом жилом комплексе, счастливый покупатель получает ее по достаточно низкой цене в новеньком современном доме, выполненном в едином архитектурном стиле. К тому же, при таких объектах строится своя собственная инфраструктура.

Но все бы хорошо, если бы не эти “но”. Самое главное из них – время. Придется ждать заселения несколько лет. Ну и конечно велики риски того, что дом не построится вообще и деньги, кровно заработанные, пропадут. Также, скорее всего, покупателю в первой очереди проекта придется лицезреть строительство других объектов, а это зрелище не из приятных.

Что касается инфраструктуры, то она обычно возводится в самом конце, а не на начальных этапах, а это еще несколько лет.

В общем, везде свои плюсы и минусы. Самое главное – не стоит бояться. Но и покупать квартиру на этапе “план жилого комплекса в голове у застройщика” тоже не стоит. Если фраза “счастливые часов не наблюдают” про вас, то время строительства пролетит незаметно.

Источник legko.com

Этапы строительства дома

Ни для кого не секрет, что строительство многоквартирного дома – сложный процесс, состоящий из нескольких этапов. Пожалуй, подробное их рассмотрение интересно лишь профессионалам. Однако и для рядового покупателя квартиры эта информация может быть полезной – ведь она позволяет рассчитать, на каком этапе строительства лучше купить квартиру в новостройке, а также дает возможность убедиться, что возведение интересующего вас дома ведется по плану.

Важным подготовительным этапом возведения дома является получение разрешительной документации

На стадии документов

Документальная стадия строительства дома – невидимая дольщику, но очень важная. Многие застройщики признаются, что подготовка проекта и получение государственной разрешительной документации – этап, гораздо более ответственный, сложный и даже затяжной, чем само по себе строительство.

Для начала работы над проектом необходимо разработать технико-экономическое обоснование. При его подготовке учитывается ряд важных факторов. Например, местоположение будущего дома, от которого зависит близость инфраструктуры и наличие коммуникаций – и то, и другое оказывает значительное влияние на конечную стоимость строительства. Также проводятся топографическая съемка и геологические изыскания, в ходе которых определяются основные характеристики местности, строение грунта, глубина залегания грунтовых вод. По результатам исследования выбираются строительные материалы и технологии строительства.

Создание проекта многоквартирного здания – сложная и ответственная работа

Далее в дело вступают архитекторы и проектировщики, которые создают проект здания с учетом строительных норм, санитарных нормативов, климатических особенностей. В проекте рассматривается оптимальное расположение инженерных коммуникаций, рассчитывается нагрузка на несущие конструкции и, разумеется, разрабатываются планировки квартир и внешняя архитектура здания. Также на предварительном этапе определяются инвесторы, подрядчики и поставщики оборудования.

Чтобы приступить к строительству, застройщику необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления, зарегистрировать объект в Госархстройнадзоре, зарегистрировать права собственности на земельный участок либо заключить договор аренды, а также опубликовать проектную документацию в открытых источниках.

Стадии строительства

Согласно нормативным документам, возведение дома представляет собой единый фронт работ. Отдельным этапом, или очередью, строительства может считаться только возведение объекта, который может эксплуатироваться автономно. То есть в большой новостройке, состоящей из нескольких корпусов, завершенным этапом строительства будет сдача одного из корпусов.

Первый этап строительства – земляные работы

Однако Госстрой России выделяет и пять технологических этапов возведения многоквартирного дома: «нулевой этап», строительство надземной части, монтаж инженерного оборудования, отделка, благоустройство территории.

«Нулевым циклом» считаются подземные работы: рытье котлована, возведение основания и фундамента, строительство подвала и несущих конструкций подземной части здания. На этом же этапе прокладываются траншеи под коммуникации (водопровод, газ, канализация и т.д.).

Далее начинается возведение наружных стен здания и межэтажных перекрытий. По мере строительства устанавливаются и коммуникации, штробятся стены для кабелей, оборудуются вентсистемы и отопление.

Последний этап строительства – отделка

После возведения внешней коробки начинается строительство внутренних перекрытий дома, монтаж лифтов и других инженерных систем, установка окон, поквартирная разводка коммуникационных систем. Обязательно выполняется чистовая отделка общественных помещений (холлов, подъездов, лестниц), а также ведется отделка квартир – черновая или чистовая. Завершает строительство дома финишная отделка фасадов и благоустройство прилегающей территории. Готовый дом сдается госкомиссии.

Этапы и цены

С юридической точки зрения для покупателя квартиры в строящемся доме имеют значение только два этапа строительства: до сдачи-приемки дома (первичная недвижимость) и после сдачи-приемки дома (вторичная недвижимость). При покупке на этапе строительства между застройщиком и покупателем может быть заключен только договор долевого участия (ДДУ). После сдачи дома покупатель и застройщик составляют акт приемки-сдачи квартиры, а в дальнейшем покупатель регистрирует права собственности на квартиру. Сделки с квартирами в построенном и сданном доме осуществляются через обычный договор купли-продажи, поскольку права собственности на «ничейные» квартиры оформляются на застройщика.

А вот с точки зрения цены разница между различными этапами возведения дома может быть впечатляющей. Дешевле всего продаются квартиры в доме на начальном этапе строительства. Привлекая дольщиков, застройщик может продавать недвижимость по себестоимости или даже ниже. По мере строительства дома, стоимость квадратного метра повышается в среднем на 5-6 % на каждые пять возведенных этажей. После того, как дом подведен под крышу, квартиры в новостройке подскакивают в цене минимум на 10 %. Сдача дома госкомиссии добавляет к стоимости еще 15-20%.

В итоге за время строительства первичная недвижимость дорожает не менее чем на 30-40 %, а в отдельных случаях инвестиционная выгода покупателя может составить до 80 %. А вот после сдачи дома существенно сэкономить на жилье можно, только если приобрести квартиру по специальной акции.

Инвестиции на нулевом этапе: больше выгода, больше риск

Таким образом, для инвестора, а также обычного покупателя, стремящегося сэкономить, наиболее выгодна покупка квартиры на «нулевом цикле». Однако эта сделка является и самой рискованной. Ведь заморозить строительство частично возведенного дома дороже и сложнее, чем отложить запуск строительства на стадии котлована. Поэтому в нынешних кризисных условиях покупателю лучше не гнаться за максимальной выгодой, а приобретать квартиры или апартаменты незадолго до сдачи, желательно в рамках спецпредложений – это дает существенную (в абсолютном выражении) экономию и при этом защищает от недобросовестных застройщиков.

Источник admiral-house.ru

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

В зависимости от стадии строительства цены на жилье могут сильно отличаться. Когда выгодно приобретать квартиру, а когда рискованно? Рассмотрим все преимущества и недостатки.

Сначала оценить все выгоды и риски — потом купить

Для большинства россиян покупка жилья является важнейшим решением, которое будет определять качество жизни семьи на годы вперед. Этот ответственный шаг требует серьезного осмысления и оценки выгод и рисков.

Строительство дома продолжается в течение нескольких лет. Это сложный и дорогостоящий процесс, в котором задействовано множество людей и организаций. Предусмотреть все сложности, с которыми может столкнуться застройщик, практически невозможно, особенно когда речь идет о российской действительности.

Начало продаж (этап «котлована»)

Цены — низкие, риски — высокие

На первом этапе происходит оформление прав на земельный участок для строительства дома. Застройщик покупает его либо берет в аренду у города. Затем нужно разработать проект и получить одобрение экспертов и государственных органов. Только после этого начинают оформлять разрешение на строительство и подавать документы в Государственный строительный надзор, осуществляющий контроль над возведением капитальных объектов в РФ.

Федеральное законодательство разрешает застройщику начинать реализацию квартир на начальном этапе строительства. Продажи стартуют, едва на месте будущего дома появляется котлован. На этой стадии стоимость минимальна, но высок риск оказаться жертвой долгостроя или, того хуже, мошенников.

Естественно, что покупатели разрываются между желанием купить жилье подешевле и опасениями попасть впросак. По мере продвижения работ растет и вероятность того, что дольщики смогут получить заветные квартиры, однако за более высокую цену. На каком этапе приобретать жилье – решать самим инвесторам, мы же собираемся описать преимущества и недостатки покупки новостроек на различных стадиях строительства.

Когда покупать? Возможные варианты

Выбор того или иного варианта покупки зависит от разных факторов. Если покупатель располагает небольшим бюджетом, но не ограничен временными рамками, можно не спеша подобрать надежный вариант на начальном этапе строительства и наблюдать в течение нескольких лет, как растут стены будущего жилища. Если же квартира нужна срочно (а такие случаи – не редкость), то приходится выкладывать полную стоимость за готовый объект.

Многие покупатели хотели бы приобрести квартиру по минимальной цене на первичном рынке, да еще и с гарантией того, что дом будет построен качественно и в указанные сроки. К сожалению, соблюсти все эти условия одновременно не представляется возможным. Цена, по которой продаются квартиры в новых проектах, не стоит на месте. Она прямо пропорциональна степени готовности объекта и достигает максимальных показателей к моменту сдачи дома. Разница между стартовой и финишной стоимостью может достигать, по разным оценкам, от 30 до 50%.

Ценовые «ножницы» — прекрасный стимул для инвесторов вкладываться в недвижимость на начальных этапах строительства, чтобы впоследствии с выгодой реализовать их на рынке. Так же поступают и некоторые дальновидные граждане, которые улучшают собственные жилищные условия при помощи подобных операций.

Преимущества и недостатки покупки квартиры на ранних сроках строительства

Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе «котлована» является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки (если таковая подразумевается). Покупатели имеют возможность также подобрать этаж, на котором им хотелось бы проживать, и даже вид из окон. На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, и те из граждан, кто приходит «на шапочный разбор», вынуждены довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.

Однако покупка квартиры на начальных этапах имеет и оборотную сторону медали – вероятность того, что дом не будет построен, а вложенные деньги пропадут или обесценятся. Строительство также может затянуться на неопределенный период времени. Многим дольщикам приходится ожидать переезда в собственную квартиру не два-три года, как предполагается вначале, а пять и более лет. Такая ситуация – скорее правило, чем исключение при строительстве многоквартирных домов. Ни одна компания не застрахована от проблем, которые могут помешать соблюсти сроки сдачи.

Но и это еще не самый плохой вариант. Страшный сон дольщика – это превращение проекта в долгострой. Вероятность такого развития событий невозможно исключить полностью, но свести ее к минимуму можно, тщательно выбирая компанию-застройщика. Чтобы избежать горькой участи обманутого дольщика, перед заключением ДДУ нужно тщательно изучить историю компании, посетить ее офис, «сходить» на форумы дольщиков, где можно получить любую интересующую информацию, и даже поговорить с жильцами уже построенных домов.

Обширное портфолио успешных проектов и репутация надежного застройщика – самые лучшие рекомендации для любой компании. Не нужно гнаться за дешевизной, напротив, слишком низкие цены должны насторожить потенциального дольщика. В слишком заманчивом предложении может крыться подвох, за который придется дорого заплатить. Разумная цена от известной компании, не один год работающей на рынке недвижимости, является достаточно твердой гарантией сохранности средств.

Заключение ДДУ на более поздних сроках строительства

Выбор квартир на поздних сроках строительства ограничен, а цены на порядок выше

Из-за опасений (вполне обоснованных) часть дольщиков предпочитает заключать договоры с застройщиком на более поздних этапах строительства, когда контуры будущего здания вполне различимы, и можно лично наблюдать за процессом строительства. Когда пройдены самые сложные и дорогостоящие этапы, вероятность того, что строительство замрет, становится меньше, но ее никогда нельзя исключать полностью, пока здание не сдано в эксплуатацию.

Правда, высокая степень готовности повышает вероятность того, что дольщикам по решению суда разрешат поручить достройку дома другому девелоперу. Им все равно придется доплачивать для того, чтобы завершить строительство, но суммы будут сравнительно невелики, а шанс, что дом все-таки будет сдан, достаточно высок.

Если же стройка остановится на ранних этапах, это делает перспективы проекта весьма туманными. Кроме того, государственные инстанции могут не выдать разрешение на ввод в эксплуатацию уже готового дома из-за имеющихся недоделок и нарушений.

Еще одна опасность подстерегает покупателей, которые фиксируют сделку с помощью договора предварительной купли-продажи. Его заключают в случаях, когда проект уже достроен и одобрен соответствующими органами, но застройщик еще не получил на него свидетельство собственности. Предварительные договоры не нужно регистрировать в государственных органах, что открывает лазейку для махинаций. Ею могут воспользоваться мошенники, чтобы продать квартиры нескольким покупателям одновременно, и покупатели должны знать, на что они идут, соглашаясь подписать такой договор. На двойные продажи приходится львиная доля всех мошеннических схем с квартирами на первичном рынке.

Как видим, квартиру можно купить на разных этапах возведения дома, все зависит от того, чего хочет потенциальный дольщик – рискнуть и купить квартиру за минимальную стоимость или заплатить больше, но спать спокойно, зная, что не сегодня-завтра получит вожделенную жилплощадь. Совместить низкую цену с высокой степенью готовности дома не выйдет – придется выбирать что-то одно или искать золотую середину.

Источник mskguru.ru

Готовая квартира или покупка на этапе строительства?

В этой статье мы постараемся разобраться, насколько выгодна покупка жилья на разных этапах строительства: на стадии котлована, готовности коробки, после сдачи в эксплуатацию.

Этапы проведения строительных работ

Возведение многоквартирного дома состоит из нескольких этапов:

Согласование и разработка проектной документации

Можно совершить сделку по низкой цене, выбрать этаж, количество комнат и планировку.

Внимание! Некоторые компании приступают к продаже недвижимости сразу после получения разрешения на строительство, подписывая с дольщиком договор бронирования жилья. Это незаконная сделка, до завершения всех согласований вести продажу нельзя. Договор бронирования не подлежит регистрации в Росреестре, следовательно, недобросовестная фирма может продавать одну и ту же площадь несколько раз.

От рытья котлована, закладки фундамента до возведения первых этажей жилого комплекса

В этот период потенциальные покупатели квартир могут приехать на строительную площадку и убедится в том, что работы уже ведутся. Застройщики предлагают квартиры на 40% ниже рыночной цены.

Это выгодно для тех, кто ценит комфорт. Рекомендуем обратиться к дизайнеру для разработки проекта планировки и отделки. Создание макета в 3D программе позволит предусмотреть все мелочи.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Это выгодно при покупке квартиры для последующей перепродажи или при желании сделать отделку по специальному проекту.

Завершена половина работ

Стоимость квартиры будет на 20% дешевле.

Финальный этап

Предполагает завершение внутренней отделки помещений и обустройства придомовой территории. Покупка квартиры на 10% дешевле.

Застройщики стараются привлечь покупателей предоставлением:

скидки при полной оплате стоимости;

Риск заморозки проекта минимальный.

Ввод дома в эксплуатацию

Жилье будет продаваться по рыночной цене. Это наиболее дорогостоящий вариант покупки. Приходится выбирать варианты из тех, что остались. Как правило, это наиболее неликвидные квартиры большой площади с не самой лучшей планировкой и нестандартной конфигурацией комнат.

Покупка квартиры на этапе ввода в эксплуатацию практически исключает риск заморозки объекта. Получить ключи и заселиться можно сразу после заключения договора купли-продажи.

Плюсы и минусы покупки жилья в не достроенном доме

Покупка жилья на ранних этапах строительства может быть как выгодным, так и рискованным приобретением. Новостройку могут признать незаконной и «заморозить» или приостановить из-за банкротства застройщика.

Стоит иметь дело только с надежными компаниями, которые успешно завершили возведение нескольких домов в вашем городе. Проверить репутацию можно в «Едином реестре застройщиков». В случае малейших сомнений следует проверить все документы, предоставленные отделом продаж, проконсультироваться с юристом. Покупая жилье на ранних стадиях, придётся ждать завышения работ два-три года.

Фирмы стараются продавать лучшие квартиры в последнюю очередь по самой высокой цене, поэтому у надежного застройщика, выгодно покупать квартиры на начальных этапах строительства. На сэкономленные средства можно при помощи сторонней компании провести в новостройке комплексный ремонт по своему вкусу. В результате вы получите полностью отвечающую вашим потребностям недвижимость по цене квартиры с обычным типовым ремонтом.

Фирмы стараются продавать лучшие квартиры в последнюю очередь по самой высокой цене

Почему цена квартир в новых домах растет?

Цена жилья в новом доме в ходе строительства может расти.

Основные причины роста цен:

На стоимость жилья влияет расположение дома, этажность, сложность обустройства придомовой территории, транспортная доступность.

Технология возведения — железобетонные дома дешевле монолитно-каркасных зданий.

Надежные фирмы продают квартиры дороже.

Этап строительства — чем ближе сдача объекта, тем выше цена квадратного метра в новостройке.

Повышение цены вызывает инфляция, курсовые колебания, изменение экономической обстановки.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Подводим итоги

Эксперты рынка недвижимости советуют не торопиться с покупкой квартиры в новом доме. Стоит задуматься о заключении договора долевого участия, когда на объекте выполнена хотя бы половина работ.

На этапе котлована можно приобретать квартиры у проверенных временем фирм, только в том случае, если у застройщика есть вся разрешительная документация. В этом случае договор купли-продажи на ранних этапах строительства осуществляется по Федеральному закону N 214.

Если дом сдадут в эксплуатацию быстро, инвестиция в строительство на ранних стадиях быстро окупится. При этом владелец квартиры сможет получить прибыль от перепродажи или сдачи в аренду.

Покупателям жилья для личного использования предстоит сделать выбор между:

покупкой на ранних этапах строительства по низкой цене, осознавая возможные риски такого инвестирования;

более дорогой покупкой на стадии завершения строительства с возможностью быстрого заселения.

Выбор варианта за вами. В любом случае, необходимо приобретать ликвидную недвижимость, которую в случае необходимости можно легко и выгодно продать.

Источник sdelano.ru