Еще одна причина продаж квартир до заселения – инвестиционные сделки на первичном рынке. По оценке участников рынка, их количество постепенно растет, и в прошлом году достигло 10-15%. На каком этапе выгоднее и проще сбывать с рук ставшие ненужными квадратные метры и с какими непредвиденными трудностями можно столкнуться, разбиралась корреспондент БН.
Когда лучше продавать квартиру: в ходе строительства дома или после того, как она будет передана законному владельцу? Вопрос не так прост, как кажется. «Новая квартира, на которую оформлено право собственности, всегда на 10-15% дороже аналогичной, расположенной в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме», – утверждает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. К тому же, как правило, спустя полгода-год после того, как дом сдан, застройщик успевает распродать все оставшиеся у него квартиры, во всяком случае наиболее ликвидные однокомнатные и небольшие двухкомнатные. После этого объект может быть выставлен на продажу по наилучшей цене. (Конечно, при условии, что за время ожидания государственной регистрации права собственности рядом с вашим домом не успели выстроить еще один и не начали продавать похожие квартиры в аналогичном ценовом сегменте).
Покупка квартиры на этапе строительства дома. Плюсы и риски
Но следует помнить, что ожидание лучшего момента для реализации квартиры может сильно затянуться. После подписания сторонами передаточного акта ее нельзя продать по договору переуступки прав требования, так как застройщик уже выполнил обязательство по передаче объекта.
А продажа по договору купли-продажи, в соответствии с ГК РФ, возможна только после регистрации имущественных прав дольщика в Росреестре. Таким образом, возникает некий временной провал, когда квартира в принципе не реализуема.
Провал этот может оказаться довольно долгим: даже у самых надежных и прозрачных застройщиков от подписания дольщиком акта приема-передачи квартиры до регистрации его права собственности проходит три-четыре месяца. У остальных этот промежуток порой растягивается на годы. Юридически в этот момент возможен предварительный договор купли-продажи. Но на практике, говорят риэлторы, далеко не многие покупатели готовы приобретать жилье по такой схеме.
Таким образом, человек, решившийся на продажу недостроенной квартиры, должен определяться сам, что ему важнее – наилучшая цена или сэкономленное время. Но надо учесть множество разноплановых факторов. Например, такой: растянувшееся на месяцы владение инвестиционным объектом предполагает некие дополнительные затраты – на оплату коммунальных услуг, на обустройство общественных пространств, а следовательно, снижает маржу продавца. В свою очередь, продажа по договору переуступки заметно сужает круг потенциальных покупателей, исключая из их числа получателей различных субсидий или участников длинных риэлторских «цепочек».
Предположим, дольщик не хочет ждать, когда «вызреет» наилучшая цена. Тогда продажа объекта осуществляется на этапе строительства дома одним из двух способов – либо по уступке прав требования, либо путем замены стороны в договоре. В тех случаях, когда оплата квартиры произведена не полностью, закон это прямо регламентирует: в соответствии со ст.
Купить квартиру на этапе котлована и продать потом дороже — это еще работает?
391 Гражданского кодекса РФ на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора, в нашем случае – застройщика. Но и в противном случае, если квартира оплачена полностью, без контактов со строительной компанией чаще всего не обойтись. В большинстве договоров прописано, что участник долевого строительства вправе уступить свое право требований только при наличие письменного согласия застройщика и банка (если квартира приобреталась в ипотеку).
«Как правило, застройщики закладывают в договоры плату за переоформление документов при оформлении переуступки. Это может быть фиксированная сумма в пределах 1-3 тыс. долл. или некий процент от стоимости квартиры», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова. Единой практики по оплате этих дополнительных расходов нет: в одних случаях продавец включает в цену объекта, в других – делит пополам с покупателем.
Несколько сложнее оказывается процесс в случае покупки квартиры в доме, который строится по схеме ЖСК. Процедура уступки в этом случае происходит следующим образом: заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление председателю правления кооператива с просьбой разрешить уступку пая.
После чего в кооператив направляется уведомление о том, кто приобрел указанный пай. Другими словами, в соответствии с законами необходимо согласие участников кооператива. Риэлторы отмечают, что случаев переуступки прав по договорам паенакопления в их практике на порядок меньше, чем по ДДУ. Объясняют это некоторой настороженностью потенциальных покупателей к этому варианту продаж – ведь, в отличие от уступки в рамках ФЗ-214, договор продажи пая нигде не регистрируется и считается более рисковым.
По словам Максима Ельцова, некоторые застройщики действуют довольно цинично. Они либо вовсе не прописывают в договорах возможность переуступки прав требования, либо вынуждают участника долевого строительства передавать им квартиру на реализацию, требуя за это ощутимые комиссионные, доходящие до 200 тыс. руб. «Но, несмотря на высокую комиссию, объект зачастую экспонируется плохо и продается месяцами. И это объяснимо – строительная компания заинтересована в первоочередной продаже собственных нереализованных квартир», – поясняет Максим Ельцов. Продажа через риэлторов оказывается более эффективной, но не менее дорого. Их комиссия составляет 2-5% от стоимости объекта и сопоставима с аппетитами застройщика.
Наиболее экономичный путь – самостоятельно размещать объявление о продаже строящегося жилья в специализированных изданиях и на интернет-порталах. Но надо грамотно подойти к вопросу ценообразования и не слишком жадничать. Если застройщик продолжает продавать похожие квартиры в том же жилом корпусе, то следует определить цену хотя бы на 5% ниже. Ведь при равных ценовых условиях покупатель охотнее обратится напрямую к застройщику в уверенности, что сделка будет более быстрой и менее рисковой.
Представим еще более запутанную ситуацию: необходимо переуступить строящуюся квартиру, купленную в ипотеку. Если кредит не погашен, то права требования на нее находятся в залоге у банка. «Заемщик должен прийти к нам с письмом от застройщика, в котором подтверждается, что тот не возражает против переуступки прав требования. Мы со своей стороны будем содействовать проведению сделки», – утверждает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.
Надо быть готовым к тому, что банк может потребовать комиссионные за выдачу разрешения на снятие обременения с залога. Это может быть процент от оставшегося долга, как правило 1-1,5%, либо фиксированная сумма, 10-15 тыс. руб. Рассмотрение заявки, поданной в письменном виде, займет от двух-трех рабочих дней до недели.
В случае принятия положительного решения покупатель должен будет погасить кредит продавца: он вносит денежные средства двумя частями в разные банковские ячейки. В одну кладется сумма, равная непогашенному остатку кредита, в другую – разница, полагающаяся продавцу. После этого на регистрацию в УФРС одновременно подается заявление банка о снятии обременения с залога и договор переуступки прав требования.
Вполне реально провести «зеркальную» операцию – продать свою недостроенную квартиру покупателю, который рассчитывает оплатить ее с привлечением банковского займа. До недавнего времени бытовало убеждение, что ипотека и переуступка несовместимы из-за категорического нежелания кредитных организаций связываться со сложными схемами. На самом деле все больше банков готовы кредитовать приобретаемое по переуступке жилье, но только – в рамках ФЗ-214. Выдача кредитов на приобретение квартир, покупаемых по переуступке предварительного договора купли-продажи или в домах ЖСК, не предусмотрена, пояснила Татьяна Хоботова.
Продавец строящегося жилья должен помнить еще об одном нюансе – государство не приветствует спекулятивные сделки, а потому, согласно ст. 208 НК РФ, доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. Если разница между ценой первоначального договора с застройщиком и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в бóльшую сторону – нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. Однако на практике риэлторы давно придумали схему ухода от налога: в договоре переуступки указывается первоначальная стоимость объекта, а на разницу с реальной ценой заключается дополнительный договор в простой письменной форме. Судя по форумам дольщиков, банки также не возражают против занижения реальной цены объекта в договоре переуступки, хотя прямо об этом говорить отказываются.
Источник: vsenovostroyki.ru
Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки
Если вы уже купили квартиру для инвестиций, закономерный вопрос — что с ней делать дальше.
Я несколько раз покупал и продавал квартиры — и уже писал, какие правила использую при выборе инвестиционного жилья. Эта статья будет о том, что можно дальше делать с квартирой после покупки и всегда ли нужно ее быстро продавать. Я буду рассказывать на примере московской недвижимости, поскольку в последние годы имел дело именно с этим рынком.
Момент для продажи
Допустим, вы вложились в новостройку с целью инвестиций. И теперь нужно решить, когда ее продавать. Вариантов несколько:
- продать на этапе строительства по переуступке, если квартира уже хорошо выросла в цене;
- забыть про квартиру до сдачи дома. Когда дом будет готов и вы оформите собственность — продать без ремонта либо сделать ремонт и продать;
- не продавать, а сдавать некоторое время, после того как дом сдадут. Такой вариант может подойти, если вы видите хорошие перспективы развития района. Или в комплексе сразу после сдачи продают много квартир, а новые дома застройщик больше строить не собирается. Тогда через пару лет квартира может еще вырасти в цене, и, возможно, спешить с продажей не стоит, если нет других выгодных вариантов, куда можно вложить полученные от продажи деньги.
Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент.
Следить за новостями по комплексу и району. Ситуации во время строительства бывают разные. Например, район развивается и улучшается транспортная доступность. Тогда жилье будет расти в цене, если не случится серьезной коррекции на рынке недвижимости.
Бывает и обратное: рядом с домом начнут строить оживленную дорогу либо застройщик поменяет планы — вместо уютного района из пяти домов, двух детских садов, школы и спорткомплекса он решит уплотнить застройку и возведет восемь домов и один детский сад. Маловероятно, что проект пересмотрят настолько глобально, но существенные изменения во время стройки случаются. И зачастую эти изменения не в пользу жильцов.
Если новостройка начинает резко расти в цене, у многих возникает соблазн продать квартиру и зафиксировать прибыль. Но важно понять, исчерпан ли рост стоимости. Это можно оценить по объективным улучшениям:
- У комплекса нет конкурентов в этом районе, и в ближайшее время там не планируют выводить на рынок новые проекты.
- В скором времени неподалеку должна открыться станция метро, МЦК или МЦД.
- Появились планы по реорганизации соседней промзоны.
- Рядом будут строить ТЦ, бизнес-центр или спортивный комплекс.
- Есть планы по благоустройству близлежащего парка, набережной, общественных пространств.
- Строится удобная дорога до метро.
Если есть что-то из этого списка — жилье может и дальше расти в цене. Я читаю новости по тем комплексам, в которых я купил квартиру. Помимо этого, хотя бы раз в полгода езжу в район постройки, чтобы лично посмотреть на изменения в тех краях. В хорошую погоду я объезжаю окрестности на велосипеде или электросамокате: гуляю и одновременно оцениваю обстановку. Так легче понять, насколько район становится комфортнее для жизни либо, наоборот, какие негативные тенденции там наметились.
У комплекса апартаментов «Спутник» была плохая транспортная доступность: до метро пешком идти далеко и неудобно. С наземным общественным транспортом тоже все было печально. Но неожиданно в конце 2020 года власти решили строить станцию новой, Рублево-Архангельской ветки прямо рядом с домами, хотя на предварительной трассировке там была только техническая станция. Такая новость повысила ликвидность комплекса, и, возможно, те, кто собирался продавать апартаменты на этапе строительства, либо отложили продажу, либо подняли цену
На старте продаж ЖК «Рассказово» казался интересным из-за своей продуманной концепции: невысокие по современным меркам дома в окружении зелени, два детских сада, школа и парковая зона. Менеджеры рассказывали про удобную дорогу до метро, которое в перспективе должно там появиться
Но потом в одночасье проект изменился: парк с плана исчез, на его место перенесли школу. А на месте школы и торгового комплекса решили построить несколько новых высотных корпусов. Детский сад по факту оказался частным. И про удобную дорогу до метро застройщик со временем забыл. Второй отдельный паркинг тоже благополучно исчез: его совместили с торговым центром.
И при этом застройщику как-то удалось провести эти изменения через публичные слушания. Как они проводятся в таких случаях — лучше даже не задумываться. Итог — из уникального по многим параметрам комплекса ЖК «Рассказово» превратился в рядовой микрорайон со своими плюсами и минусами, что негативно повлияло на его востребованность у покупателей
Понять, что делать с вырученными деньгами. Если четко понимаете, как эффективно использовать деньги от продажи дальше — например, вложить в прибыльный бизнес, улучшить собственные жилищные условия, погасить кредиты или грамотно инвестировать в ценные бумаги, — можно продавать жилье.
Если четкого плана нет, стоит все взвесить. Полученные деньги можно положить на накопительный счет и ждать новых хороших стартов либо каких-то акций от застройщиков на уже давно выведенные в продажу объекты. Но нет гарантий, что такие старты или стоящие акции будут в ближайшее время. На старте хорошие цены обычно длятся несколько часов, а иногда и меньше.
Успеть быстро сориентироваться и забронировать ликвидную планировку получается не всегда. А оставлять деньги на счете опасно: рубли понемногу обесцениваются, а вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу тоже не лучшее решение.
Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Казалось, что с пандемией наступает кризис и людям будет не до покупки квартир. Многие аналитики прогнозировали, что рынок к осени снизится. У продавцов был соблазн зафиксировать прибыль, а многие покупатели заняли выжидательную позицию: они надеялись купить позже и по более низкой цене.
В итоге все получилось наоборот: льготная ипотека под 6,5%, проценты по депозитам, которые постоянно уменьшались, низкая доходность по облигациям и налог на крупные вклады и купоны с облигаций разогрели рынок. Часть средств из этих финансовых инструментов перетекла на рынок недвижимости — и цены выросли.
Как победить выгорание
Разрешение на переуступку
Квартира в новостройке — ликвидный актив, который при необходимости можно быстро продать. Однако у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, в котором написано, что для продажи нужно обязательно получить согласие застройщика на переуступку. Процесс у всех разный: у многих достаточно написать заявление в офисе или отправить его по электронной почте.
Однако некоторые застройщики требуют за такое согласие плату или еще хуже — процент от суммы переуступки. Есть и застройщики, которые вообще не дают согласие на переуступку даже за деньги либо делают это крайне редко. Например, из крупных застройщиков так делает «Донстрой»: компания дает согласие на переуступку очень неохотно и только если у нее самой не осталось в продаже аналогичных квартир в этом доме или даже во всем комплексе.
Часть застройщиков дают согласие на переуступку, только если уже есть конкретный покупатель. В таком случае получить согласие заранее не получится.
Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в договоре четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.
Лучше выяснить все это заранее. Возможно, продать квартиру до того, как получите право собственности, будет проблематично. И тогда вариант с переуступкой можно не рассматривать.
Кроме разрешения на переуступку, я рекомендую также сразу взять справку о полной оплате договора. Ее выдают, если вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ полностью либо уже выплатили ипотеку или рассрочку. Такая справка пригодится для двух случаев:
- покупатель просит подтвердить, что у застройщика нет к вам финансовых претензий;
- вам нужно доказать налоговой минимальный срок владения квартирой, поскольку срок считают с момента полной оплаты квартиры.
Некоторые застройщики предоставляют такую справку, даже если вы еще не выплатили ипотечный кредит, так как они уже получили деньги за квартиру. После того как ввели эскроу-счета, ситуация поменялась. Теперь многие застройщики отказывают в такой справке, если дом строят с использованием эскроу-счетов. В таком случае можно взять в банке справку, что вы перечислили всю сумму на эскроу-счет. Это подтвердит оплату.
Вот пример пункта из ДДУ с застройщиком «Гранель». У этого застройщика обязательно надо получать согласие на переуступку, но на сегодняшний день он дает это согласие бесплатно. Единственное условие — согласие дают, если есть конкретный покупатель
Вот так выглядит справка о том, что покупатель оплатил квартиру целиком и у застройщика нет к нему финансовых претензий
Цена переуступки
Для определения примерной цены переуступки необходимо изучить цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще нужно посмотреть, есть ли в продаже по уступке квартиры со схожими параметрами. По соотношению этих параметров — срока сдачи, цены у застройщика и цены у конкурентов — нужно попытаться вычислить сбалансированную стоимость.
Цена уступки обычно на 5—10% ниже цены аналогичных квартир у застройщика с похожими сроками сдачи — в пределах трех-четырех месяцев. Назову основные причины.
Доверие к большой компании. У застройщиков совсем другой поток клиентов, на которых влияют реклама, комфортные офисы с вкусным кофе, менеджеры, которые рассказывают, как у них все хорошо, буклеты, презентации и прочее.
Юридическая прозрачность. Сама сделка у застройщика для обычного человека юридически более понятна. Многие не хотят вдаваться в детали переуступок и разбираться в нюансах. Им гораздо проще подписать ДДУ напрямую с застройщиком.
Уступку права требования от физлица нужно проверить на стандартные скелеты в шкафу: это, например, бывшие супруги, которые могут претендовать на часть имущества, вложенный маткапитал, где нужно следить за долями детей, банкротство физлица и другие. И желательно удостовериться, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.
Покупатель также должен проверить, есть ли разрешение на уступку прав требования и полностью ли продавец оплатил квартиру застройщику. Если покупатель в этих рисках не разбирается, то понадобится хороший риелтор или юрист, а это дополнительные траты.
Акции и льготная ипотека. С 2020 года временно действует еще один дополнительный существенный плюс покупки у застройщика — льготная ипотека. Это тоже нужно учитывать при расчете дисконта: часто человеку выгоднее взять квартиру дороже у застройщика в ипотеку под 6%, чем брать по переуступке со ставкой по ипотеке 8—9% .
Застройщики иногда дополнительно субсидируют ставку в сотрудничестве с некоторыми банками. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру у застройщика «ПИК» по акции «0% первый год». Первые 12 месяцев моя процентная ставка была 0,01% и я оплачивал только тело кредита. Если бы у меня была квартира в этом комплексе и мне пришлось бы продавать ее по переуступке, то при расчете цены нужно было учитывать эту акцию и делать дополнительную скидку покупателю.
Сложные сделки. Если квартиру вы покупали в ипотеку и ваш банк разрешает совершать такую переуступку, нужно дополнительно сделать еще небольшую скидку в несколько процентов. Потому что покупатель лучше выберет квартиры у другого продавца без обременений, чем станет разбираться с тем, как будет закрываться ваша ипотека, как будут выводить квартиру из-под залога и так далее.
Бывает, что банки не разрешают продажи из-под залога. Тогда сделка становится более сложной и скидку определяют индивидуально. Найти покупателя на такую сделку будет гораздо труднее.
Идеальный для продавца вариант — когда у застройщика аналогичных квартир в продаже уже нет. Тогда покупатель, которому нужен именно этот жилой комплекс, вынужден будет искать квартиры по уступке. Тогда скидку в некоторых случаях можно и не делать.
Если для продажи по переуступке вы решите заказать выписку из ЕГРН в бумажном виде, знайте, что часто это внушительная стопка бумаги. В ней будут все заключенные договоры по земельному участку, на котором находится ваш дом
Процесс продажи квартиры по переуступке
Процесс переуступки во многом аналогичен обычной продаже по договору купли-продажи.
Дать объявления. Их нужно разместить на основных сайтах-агрегаторах: «Циане», «Авито» и можно еще дополнительно на «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Вместо фотографий квартиры размещают удачные фото окрестностей, рендеры от застройщика и планировку. Если у застройщика есть шоурум квартиры с похожей планировкой, можно добавить фото из этого шоурума. Но этот вариант имеет свои минусы: при виде таких фотографий потенциальные покупатели будут часто спрашивать по телефону, входит ли мебель в цену и когда можно посмотреть квартиру, не обращая внимание, что дом еще не построен.
Если хотите продавать сами, не забудьте добавить в объявление фразу: «Агентства с предложениями эксклюзивных договоров просьба не беспокоить». Иначе будет шквал звонков с предложением помочь вам продать квартиру. Обычно помощников легко узнать по первому вопросу: «Вы собственник или риелтор?»
Риелтор. При продаже квартир больше всего времени обычно тратят на показы потенциальным покупателям. При переуступке это делать не нужно. Основная задача — отвечать на вопросы о документах и возможном торге по телефону. Это может сделать и сам собственник.
Но если сделка нестандартная — например, есть невыплаченная ипотека или застройщик по какой-то причине не дает согласие на переуступку, — риелтор может помочь.
Сделка. Когда нашли покупателя, подпишите с ним договор аванса или задатка и назначьте дату сделки. Если покупатель с ипотекой, ему нужно согласовать ваш объект с банком. Тогда вам нужно будет предоставить ипотечному менеджеру сканы всех документов по квартире. Далее согласовываете договор переуступки и форму расчетов.
Когда уступку зарегистрируют, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.
Налоги. Если вы продали квартиру по переуступке — не забудьте заплатить налог. Это 13% от разницы между суммой уступки и суммой в ДДУ. Если квартиру покупали в ипотеку, то выплаченные банку проценты тоже можно учесть в расходах и уменьшить налог. Договор уступки регистрируют в Росреестре, поэтому надеяться, что налоговая не заметит сделку, не стоит.
Все данные нужно указать в декларации за тот налоговый период, в котором произошла сделка по уступке прав. Для любителей уходить от налогов при продаже стоит учесть, что схема с «неотделимыми улучшениями» в случае переуступки не только незаконна, но еще и нелогична.
Приемка квартиры
Допустим, у вас стальные нервы, железная выдержка и вы дождались, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Из смс от застройщика или по информации с форумов и местных чатов вы узнали, что застройщик открыл запись на заселение. Вы записались на выдачу ключей и готовы принимать квартиру.
Если квартира сдается с отделкой, а вы не специалист в строительстве и ремонте и не имеете опыта в приемке квартир, проще воспользоваться услугами специализированных компаний. На эмоциях часто можно не заметить незначительные на первый взгляд мелочи, устранить которые в дальнейшем может быть дорого и сложно. Кроме этого, нужно не только увидеть все недостатки, но и правильно и подробно зафиксировать их в акте осмотра.
Компаний, которые помогают принимать квартиру, сейчас много. Можно выбрать одну из них по отзывам в интернете и опыту знакомых. Если хотите сэкономить, можно скооперироваться с соседями и вызвать одного специалиста на приемку сразу нескольких квартир. Обычно в таких случаях можно получить скидку до 20%.
Если хотите сэкономить и принять квартиру самостоятельно, можно внимательно прочитать статьи в интернете и посмотреть видеоролики на «Ютубе». Когда все осмотрели, нужно понять, насколько критичны замечания и стоит ли подписывать акт приема-передачи. Если у вас сильный завал стен, не работает вентиляция, нет воды или есть другие критичные замечания, квартиру принимать не стоит. Если замечания несущественные, проще принять квартиру и добиваться исправления недочетов от застройщиков, попутно занимаясь обустройством.
Стоимость услуг компаний по приемке квартир начинается от 2500 Р за небольшую студию до 8000 Р за квартиры больших метражей. Еще стоимость зависит от допуслуг. Если квартиру принимают в зимний период и на улице мороз, многие предпочитают дополнительно проверить наружные стены и окна тепловизором. В теплую погоду это невозможно технически
Застройщик может включить в акт фразу, что у вас нет претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут добавить, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта этот пункт и только после этого подписывайте.
Если застройщик отказывается исправлять недостатки, а они существенные, можно вызвать специалиста. Он оценит, сколько стоит их устранить, и предоставит официальный документ. Если сумма приличная, то имеет смысл подавать в суд, чтобы взыскать эти деньги с застройщика вместе со всеми сопутствующими расходами, штрафами и выплатами за моральный ущерб. Но эксперт должен иметь специальную аккредитацию, чтобы проводить экспертизу, иначе суд не примет к рассмотрению такие документы.
Можно взять в помощь юриста, который будет заниматься этими вопросами. Если сумма большая, то юристы с удовольствием берутся за такие дела за процент от присужденной суммы компенсации. Например, я знаю случаи, когда люди выигрывали более 500 тысяч рублей у компании «ПИК» за устранение недостатков ремонта. В крупных ЖК даже есть отдельные телеграм-каналы, где юристы в курсе всех похожих проблем и смогут сразу прикинуть перспективы судебных разбирательств.
Если квартира без ремонта, то обязательно нужно проверить:
- окна;
- вентиляцию;
- электричество и воду;
- отопление.
Это можно сделать самостоятельно, без помощи компаний по приемке, но лучше все-таки тоже предварительно ознакомиться с информацией в интернете. Мелкие недостатки вам исправят рабочие при ремонте.
Если квартира с ремонтом, лучше нанять помощника при приемке. Я принимал квартиру 42 м² с ремонтом только однажды и заплатил приемщику 4000 Р . За 40 минут эксперт нашел много замечаний по ремонту, но большинство были несущественные. В течение трех дней застройщик исправил основные: поменял поцарапанный стеклопакет, дверную коробку и несколько плиток на полу. Все остальные квартиры, которые я покупал, были без ремонта, и я принимал их сам.
На квартиры с ремонтом обычно распространяется гарантия на отделочные работы и инженерные коммуникации. Но исправлять выявленные уже после подписания акта недочеты могут очень долго. Например, протечку окна в квартире с ремонтом мне исправляли почти год после того, как я подал заявку. Застройщик просто игнорировал все мои письма и телефонные звонки.
Но мне эта проблема не мешала. Если бы было что-то серьезное, пришлось бы исправлять проблему за свои деньги.
Неустойка. Если застройщик задержал сдачу дома, то можно подать в суд и потребовать неустойку. Для этого претензию на адрес застройщика отправляют ценным письмом с описью вложения и дожидаются его ответа. Если ответа нет или пришел отказ, пишут заявление в суд.
В 2019 году мне тоже задержали сдачу квартиры и я взыскивал неустойку через суд. Но не сам, а через юриста: заплатил 10 000 Р плюс 10% от присужденной суммы. За месяц просрочки однокомнатной квартиры на руки я получил 60 000 Р .
А за просрочку однокомнатной квартиры в ЖК «Филатов луг» застройщик по допсоглашению выплачивает мне ежемесячно 17 200 Р . Хотя, возможно, по суду можно было взыскать сумму и больше.
Если видите, что застройщик не сдаст вовремя, то лучше за пару недель до даты передачи, которая указана в ДДУ, отправить застройщику заказное письмо. В нем уведомить, что вы готовы принять квартиру. Эта формальность — плюс при судебных разбирательствах.
В каком состоянии продавать квартиру, когда дом сдан
В большинстве случаев в новом доме будет продаваться много квартир сразу после сдачи, поэтому нужно готовиться к конкуренции и демпингу. Если у вашей квартиры нет преимуществ, которые бы могли выделить ее из остальной массы, — шикарного вида из окна или редкой планировки, — быстро продать ее будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов:
- Продать по текущим заниженным ценам.
- Ждать, пока схлынет первая волна продавцов, которые хотят продать побыстрее.
- Если квартира без ремонта, то делать ремонт и таким образом получать конкурентное преимущество перед остальными.
- После ремонта еще и наполнить квартиру мебелью, техникой и предметами интерьера. Правда, с этим пунктом нужно быть очень осторожным. При отсутствии понимания и опыта можно сделать только хуже.
Если квартира с удачной планировкой и на нее есть спрос и без ремонта, то нет смысла делать ремонт. Если же таких квартир море и спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. А если квартира с простым ремонтом — например, как у «ПИК», — и много конкурентов, то иногда имеет смысл купить мебель и продавать с обстановкой. Иначе на фотографиях квартира будет выглядеть блекло и не отличаться от аналогов у других продавцов. Некоторые покупатели ищут варианты из серии «въехал и живи», чтобы не тратить время и силы на обустройство.
В первых трех корпусах ЖК «Бригантина», которые сданы в конце 2020 года, в феврале 2021 года на «Циане» было выставлено 59 объявлений по однушкам и студиям. Быстро и без дисконта такую квартиру здесь продать сложно. В таких случаях выгоднее делать ремонт и продавать квартиру уже с ремонтом
А в Саларьеве в сданных в январе 2021 года корпусах «Циан» выдает лишь 15 объявлений с теми же критериями поиска. Однако квартиры здесь уже с ремонтом, и выделиться за счет него не получится. Поэтому придется либо ждать своего покупателя, либо, если есть понимание, как недорого и красиво обставить квартиру, выделяться именно этим. В идеале в таких случаях нужно добиться вау-эффекта у покупателя. К сожалению, при небольшом бюджете это непросто, а вкладывать в обстановку большие деньги в эконом- и комфорт-классе нецелесообразно. Поэтому нужно трезво оценить свои силы и возможности
Когда я покупал свои первые квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону, у меня сразу был план, что с ними делать после сдачи дома. Я делал классический ремонт средней стоимости в спокойной цветовой гамме, обставлял мебелью из «Икеи» и сдавал квартиру в аренду. Со временем я пришел к выводу, что на долгосрочной аренде хорошо зарабатывать не получается. Доход был на уровне депозита в банке или даже меньше, а поиск квартирантов и их бытовые проблемы окончательно отбили желание заниматься такой деятельностью.
Несколько своих инвестиционных квартир в Москве я продал по переуступке до сдачи дома после того, как цена на квартиру хорошо выросла, и переложился в другие новостройки. Но когда проанализировал все эти продажи, понял, что проще было держать их до сдачи дома. Я бы совершил меньше сделок, а прибыль получил почти такую же .
Я делал ремонты только в двух квартирах в московском регионе, которые предполагал использовать для жизни. Квартиры, которые сейчас находятся в стадии строительства, я, скорее всего, буду держать до сдачи дома и затем по ситуации решать, что с ними делать: продавать без ремонта, делать ремонт и продавать или какое-то время сдавать, если не будет хороших вариантов, куда можно будет переложить вырученные деньги.
/remont-brigada/
Источник: journal.tinkoff.ru
Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки
Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.
Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована
Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания договора долевого участия в строительстве и перевода денег.
Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.
Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:
присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями.
Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке.
Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.
Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.
Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.
В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.
Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.
Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.
Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.
Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.
Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома
Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.
Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса.
Визит в офис продаж
В офисе застройщика покупатель получает информацию о:
проекте строительства;стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;дате завершения строительства.
Общение с банками для получения ипотеки
Банки предоставляют кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.
Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из перечня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.
Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.
Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора
На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.
После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.
Получение одобрения на выдачу кредита банком
Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:
паспорт заемщика;военный билет – для мужчин;справка о доходах;свидетельство о заключении брака;свидетельство о рождении детей;договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.
После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.
Подписание договора долевого участия
данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;стоимость квартиры;дату, на которую новостройка будет сдана;этаж квартиры и ее предварительный номер;гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;страхование ответственности застройщика;паспортные данные покупателя;реквизиты компании-застройщика.
ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.
В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.
Проведение оплаты через эскроу-счет
Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.
После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.
Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.
Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.
Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые организации, отвечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.
Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет.
После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.
Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик.
При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику. Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры.
Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме
Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты:
из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка.
Если в 2019 году разница между стоимостью введенных в эксплуатацию квартир и объектов на стадии котлована была около 25%, то к 2021 году она сократилась до 10–15%.как отмечают эксперты, покупка квартир на стадии котлована более выгодна тем дольщикам, у которых есть собственное жилье или недвижимость, где они могут бесплатно жить. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания.
Например, если арендовать квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то за 3 года строительного цикла придется потратить более 1 млн рублей;часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект;несмотря на введение такого механизма, как эскроу-счет, в сделке есть риски. Они связаны с отсутствием защиты от затягивания сроков сдачи жилья. Дольщик может получить компенсацию за нарушение условий договора, но для этого нужно обращаться в суд.
Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована
Закон не определяет необходимости продавать квартиры на определенной стадии строительства. Каждый застройщик вправе сам устанавливать этап застройки, на котором он готов привлекать дольщиков и заключать с ними договор долевого участия. Поэтому не у всех девелоперов можно купить квартиру именно на стадии котлована.
Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ
В договоре долевого участия указываются все характеристики будущей квартиры. Они прописываются на основании утвержденного проекта дома. Измениться может:
название улицы;номер дома или корпуса.
Изменить существенные характеристики объекта застройщик не может — нельзя поменять количество комнат в квартире, ее этажность или планировку. Если компания пытается сдать объект, который не соответствует характеристике, приведенной в ДДУ, дольщик имеет право не принимать квартиру.
При строительстве возможны изменения, из-за которых квадратура квартиры может немного отличаться в меньшую или большую сторону. При условии, что договор предусматривает проведение взаиморасчетов при подписании акта приема-передачи:
если площадь квартиры больше, то покупатель проводит доплату за дополнительный метраж квартиры;если площадь квартиры меньше, то покупателю возвращается часть выплаченной суммы.
Расторжение сделки с застройщиком
Если расторжение происходит по вине застройщика, который не способен дальше соблюдать условия заключенного договора, деньги с эскроу-счета возвращают покупателю.
Покупатель может не расторгать договор, а дождаться решения о назначении другого застройщика, который завершит начатое строительство. В таком случае сумма, размещенная на счету, будет передана новому застройщику, но после сдачи объекта.
Бывает, что у банка, который выступает в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и дольщик должны заключить договор открытия эскроу-счета с другой банковской организацией. Чтобы в случае банкротства финансовой организации дольщики не лишились денег, которые лежат на эскроу-счете, деньги страхуются Агентством страхования. Но максимальная сумма, которая может быть застрахована — 10 млн рублей.
Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?
Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:
передать квартиру;вернуть средства.
Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:
получить право собственности;взыскать штраф;взыскать неустойку;компенсировать моральный вред.
Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет.
Прием квартиры по договору долевого участия в строительстве
Чтобы стать полноправным собственником квартиры, надо дождаться окончания строительства, принять объект у застройщика и оформить на него право собственности. После окончания работ:
Застройщик уведомляет дольщика о необходимости прийти и принять квартиру.Дольщик приходит на объект вместе с ДДУ и паспортом. Должны присутствовать все участники ДДУ, которые вкладывали деньги в строительство квартиры.Застройщик предоставляет разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, документы о присвоении почтового адреса, заключения о соответствии нормам технических регламентов и проектной документации.Дольщик осматривает подъезд, квартиру и при отсутствии замечаний подписывает акт приема-передачи. При наличии замечаний составляется дефектный акт, и застройщик должен исправить недостатки в оговоренный в ДДУ или дефектном акте срок.Дольщик регистрирует право собственности на квартиру в Росреестре.
При осмотре квартиры для ее приема обычно берут:
блокнот, чтобы делать пометки о выявленных несоответствиях;лист бумаги для проверки работы вентиляции;мел или маркер, которым будут помечены выявленные недостатки;рулетку или лазерный дальномер для определения площади, измерения перепадов в стенах, потолках;индикаторную отвертку или другой прибор, которым можно проверить электроточки;телефон или фотоаппарат, с помощью которого будут сделаны фотографии недочетов.
Покупка квартиры на стадии строительства: самое важное
При покупке квартиры на стадии котлована подписывают договор долевого участия в строительстве.Перед подписанием ДДУ нужно удостовериться в надежности застройщика: запросить разрешение на строительство, проверить исполнение условий ДДУ по другим объектам.При оформлении ДДУ можно использовать ипотечный кредит, но застройщик должен быть аккредитован банком.Договор долевого участия в строительстве сначала регистрируется в Росреестре, после этого дольщик проводит оплату.Деньги за квартиру переводят на эскроу-счет. Застройщик получает их после завершения строительства.После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию дольщик должен принять квартиру. Для этого жилье осматривают и подписывают акт приема-передачи.Окончательный этап покупки квартиры — регистрация права собственности в Росреестре.
Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости
Источник: finance.rambler.ru