На каком этапе строительства можно сдать дом в эксплуатацию

Что считается капитальным домом на земельном участке

В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Законодатели и городская администрация ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Ввод нового дома в эксплуатацию

Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и некапитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Минимальные требования к построенному дому

Обращаемся к СНиП 31-02-2001:

Количество домов на участке	не более 1
Отступ от других домов	≥ 5 метров
Отступ от границы участка (забора)	≥ 3 метров
Этажность дома	не более 3-х этажей
Минимальный состав помещений	Жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, туалет, кладовая или встроенные шкафы, помещение теплогенераторной (при отсутствии централизованного теплоснабжения).
Высота от пола до потолка	Жилых комнат и кухни ≥ 2.7 м (для мансарды ≥ 2.3 м); остальные помещения ≥ 2.5 м; коридорах и при устройстве антресолей ≥ 2,1 м.
Минимальные размеры помещений	Общей жилой комнаты — 12 м; спальни — 8 м (при размещении в мансарде — 7 м); кухни — 6 м. Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м; передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м — при открывании двери внутрь.

Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).

При этом, приемная комиссия может придраться к тому, что:

• Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
• Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
• Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка;
• В доме нет условий для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Внимание! В конце 2020 года, по результатам проверки по усиления муниципального контроля, региональное министерство экономразвития рекомендовало главам администраций дополнить административные регламенты обязательной видеофиксацией построенных зданий на земельных участках.

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство дома;
4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 — 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 — до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ «Мои документы» всего два документа:

1. Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Шаг 1 — подписать акт приемки дома со строителями

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:

• Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
• Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Шаг 2 — получить заключение от государственного строительного надзора

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Шаг 3 — получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698:

Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Пошаговая инструкция ввода в эксплуатацию многоквартирного дома

Пошаговый процесс, когда сдают конструкцию в пользование, будет выглядеть следующим образом:

• обращение в БТИ для вызова специалистов на место;
• подача заявления представителям местной власти;
• проверка жилья по выписке ЕГРН;
• получение кадастрового паспорта;
• подача всех материалов специалисту, занимающемуся вашим вопросом;
• подача ходатайства в градостроительный отдел;
• подача всей полученной документации в БТИ;
• регистрация права собственности.

Действия застройщика

Несмотря на то, сдаётся многоквартирный дом либо происходит сдача частного здания, застройщику следует:

• завершить все строительные работы согласно проекту;
• получить техпаспорт и поставить объект на учёт;
• взять отдельный адрес;
• получить документацию, подтверждающую выполнение всех техусловий;
• провести комплекс испытательных работ.

Особенности ввода и требуемая документация

Использование введённого в пользование строения происходит не сразу. Сначала застройщик уведомляет об окончании строительных работ. Потом создаётся комиссия, проверяющая постройку на соответствие действующим на сегодня требованиям. Далее комиссия удостоверяет, что застройка соответствует заявленному проекту.

Пошаговая инструкция гласит, что застройщику в уполномоченный орган нужно обращаться с заявлением и неким пакетом материалов, включающих в себя:

• схему и план надела;
• бумаги, подтверждающие законность стройки;
• акт приёма капитального сооружения;
• документацию о соответствии объекта нормам.

Что происходит после выдачи акта ввода

После выдачи акта ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик осуществляет следующие действия:

• завершает отделку, выполняет благоустройство территории возле здания;
• налаживает работу оборудования;
• оформляет документацию для поставки энергоуслуг;
• организовывает приёмку квартир;
• оформляет соглашение с управляющей организацией;
• создаёт график осмотра квартир.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2020 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

1. Технический паспорт на построенный;
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

• В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
• В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Итоговые рекомендации

В заключение стоит отметить, что процедура ввода ИЖС в эксплуатацию существенно упрощается при заказе грамотного проекта дома и услуг надзора за его выполнением.

Такие услуги оказывают как архитектурные бюро, так и организации-застройщики. При отсутствии такой возможности все действия лучше делать самому владельцу будущего дома.

Также следует помнить, что самое по себе разрешение на ввод в эксплуатацию не подтверждает право собственности владельца на дом.

Оформление постройки считается завершенной после подачи данного акта вместе с другим пакетом документов (паспортом, заявлением, подтверждением права собственности на землю, разрешения на строительство или ответа на уведомление о его начале, технического и кадастрового паспортов, справке о присвоении почтового адреса и квитанции о внесенной пошлине) в МФЦ, по почте или по электронной форме на официальный сайт Росреестра.

Лишь после получения ответа (7-10 дней) владелец получает права на распоряжение своей собственностью и обязанности по оплате налогов и коммунальных услуг. Затягивать с оформлением права собственности и обращением в налоговую не рекомендуется. Ввод дома в эксплуатацию 2020.

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2020 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

Категория жилья, освобожденная от сноса

Правительство предлагает запретить сносить жилые дома на земле под ИЖС, дачных и садовых участках, поскольку это, как правило, единственное для собственников жилье. При этом должны быть соблюдены три следующих условия:

1. владельцем дома обязан быть собственник земли;
2. параметры дома должны соответствовать градостроительным требованиям;
3. а регистрацию постройки необходимо провести до 1 марта 2018 года. Это дата окончания действия закона «о дачной амнистии» от 2006 года, предусматривающего упрощенный порядок оформления собственности на недвижимость. Продлять действие этого закона пока не предполагается.

Проекты законов предусматривают компенсацию из бюджета рыночной стоимости объекта под снос, если покупатель, приобретая его, не знал, что это самострой, т.к. здание прошло законную регистрацию. Право получения компенсации распространяется только на объекты, решение о сносе или реконструкции которых принято после 1 июля 2018 года.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
3. После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.

Как самостоятельно зарегистрировать построенный дом в собственность

Стоимость

Все официальные услуги кадастрового инженера или БТИ осуществляются на платной основе, в разных регионах стоимость услуг может варьироваться от 10 до 30 тысяч рублей.

Стоимость регистрации права собственности составляет 2200 рублей для физических лиц. Все справки и согласования должны предоставляться бесплатно, но это очень спорный вопрос.

(25 голосов, среднее: 4.1 из 5)
Поделитесь с друзьями!

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен — строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» — все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части — требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.

Оценка безопасности жилого дома

Прежде чем сдать дом в эксплуатацию, необходимо убедиться, в том, что дом соответствует всем требованиям безопасного проживания в нем. Факт соответствия устанавливается в ходе проверки объекта специализированными службами:

1. Архитектурное управление проверяет, совпадает ли геометрическая форма и размеры постройки с заявленными в проекте.
2. Пожарная охрана устанавливает факт наличия систем противопожарной безопасности и их исправность: вентиляционную систему, дымоходы, систем оповещения о пожаре, огнетушители и пр.
3. Санэпидстанция осуществляет проверку на соответствие санитарно-гигиеническим нормам все коммуникационные системы: канализации, системы отопления и водоснабжения, электроснабжения, вплоть до наличия договора со службой, осуществляющей вывоз бытового мусора.

Если вышеуказанными службами будут обнаружения нарушения и недочеты, то получение техпаспорта отложится до момента их устранения.

Источник: xn—-8sbaa0aybkqcjljp6sd.xn--p1ai

Прием квартиры от застройщика — порядок, документы и сроки

Источник фотографии

Приемку квартиры от застройщика стоит проводить с предельной внимательностью к каждому этапу: от осмотра помещения до подписания документов. Это поможет обнаружить явные и скрытые недостатки, избежать ошибок. Также стоит ознакомиться с последствиями срывов сроков сдачи жилья для застройщиков и необходимыми документами для оформления.

ЧТО ТАКОЕ ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Когда завершается строительство жилого дома, застройщику разрешают ввести его в эксплуатацию, о чем он должен сообщить дольщикам. Это условие прописывается в договоре долевого участия.

После получения разрешения застройщик должен сообщить дольщику о том, что дом построен и квартиру пора принять. После осмотра стороны подписывают документы, и жилье переходит в собственность дольщика. Это и будет актом приема квартиры от застройщика. В случае нарушений обе стороны несут ответственность за результат.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ВСТРЕЧИ С ЗАСТРОЙЩИКОМ

Застройщик отправляет владельцу квартиры письмо с приглашением на осмотр. Весь процесс состоит из нескольких этапов. Сначала необходима личная встреча с застройщиком для сверки документов. После этого проводится осмотр помещения и подписание акта.

Если в квартире выявлены недочеты, то составляется претензия и застройщик обязан все исправить.

На встречу необходимо прийти с паспортом и оригиналом долевого участия для подтверждения своих прав на жилье. Если ДДУ оформлен на нескольких человек, то на одного можно составить доверенность, и он будет заниматься осмотром.

Внимание! Часто на встрече поступают предложения сразу подписать акт приемки-передачи. Соглашаться на это не стоит, сначала нужно обязательно посмотреть, а уже потом подписывать.

НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПРИЕМКЕ КВАРТИРЫ

Согласно действующему законодательству, в каждом договоре долевого участия должна содержаться подробная информация о возводимом объекте вплоть до метража, планировки и прочих особенностей. Также нужны данные об используемых материалах во время строительных работ.

Во время приема квартиры от застройщика обращайте внимание на инженерное и технологическое оборудование. Они должны быть в рабочем состоянии и соответствовать всем требованиям.

На что еще стоит обратить внимание:

— Входную дверь, наличие замка, качество монтажных стыков.
— Потолок без трещин и пустот, высотой, как заявлено в проекте.
— Стены без неровностей, смещений, сплошная и равномерная затирка, отсутствие подтеков, качественная отделка.
— Окна с целостными стеклопакетами, прилегающим к раме уплотнителем, надежно закрепленными элементами.
— Электрику, водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию без отклонений от нормы.

Чтобы провести осмотр качественно, можно пригласить с собой профессионала и взять с собой инструменты для измерения углов, высоты потолков и прочих деталей. Тщательно изучение помещение поможет избежать неприятностей, ведь после подписания акта платить за устранение недостатков придется уже владельцу, а не застройщику.

ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ НЕЛЬЗЯ ПОДПИСЫВАТЬ АКТ О ПРИЕМЕ КВАРТИРЫ И ЧТО ДЕЛАТЬ В ТАКОЙ СИТУАЦИИ

Во время ознакомления с помещением можно выявить несущественные и значительные недостатки, из-за которых в квартире будет некомфортно или даже невозможно находиться. Это касается сломанных окон и дверей, дыр в стене, неработающих коммуникаций.

Если обнаружены подобные изъяны, то ни в коем случае нельзя подписывать документы. В противном случае не удастся выбить из застройщика устранение дефектов за его счет, как и компенсацию за недочеты.

Если отклонения незначительные, то есть, не делают жилье непригодным для проживания, то на них часто не обращают внимание. Это касается мелких царапин, небольших неровностей на стенах, полу и потолке, сломанного замка на дверях и других небольших неприятностей. Все эти недочеты будут указаны в листе осмотра и описаны в акте. После этого его можно смело подписывать.

Но помните и о минусах, которые могут проявиться с течением времени. Например, во время усадки фундамента на стенах появляются трещины, если в строительстве использовались материалы плохого качества, они начнут выделять вредные вещества.

Внимание! Если дольщику сообщили о готовности дома, а он за 2 месяца не подписывается под актом, несмотря на отсутствие дефектов, то он заочно считается согласным с условиями и квартира позиционируется, как принята владельцем.

В крайнем случае, когда дольщик ведет себя некорректно, без уважительной причины не принимает квартиру, отказывается оплачивать обязательные платежи за коммунальные услуги, квартиру продают и деньги делятся между застройщиком, собственником и сторонними компаниями.

Если в новой квартире дольщик выявляет определенные недочеты, которые помешают ему принять жилье, он требует, чтобы застройщик:

1. Провел дополнительные ремонтные работы и избавился от недочетов за свой счет в течение 45 дней.
2. Снизил стоимость жилья в договоре, скинув на недостатки.
3. Возместил расходы на устранение дефектов.

Большинство застройщиков отдают предпочтение первому варианту и устраняют недостатки самостоятельно, экономя таким способом время и средства. При этом в документах сразу нужно указывать период выполнения дополнительных работ или перевод денежных средств. Обычно этот процесс занимает от нескольких недель до квартала. По завершению работ будет возможна передача жилья дольщику.

Если в течение 45 дней застройщик не выполняет свои обязательства, то дольщик имеет право подать на него в суд и потребовать компенсацию за срыв срока сдачи объекта.

КАКИЕ СРОКИ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПОСЛЕ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Приемка новостройки у застройщика должна быть проведена в течение срока, указанного в ДДУ или не позже, чем через 7 дней после получения уведомления о готовности объекта недвижимости, если этот пункт не включен в договор.

В документах обычно указывают месяц и год, в которые осуществляется передача жилья. Также положен страховой срок в 2 месяца, чтобы у застройщика была возможность решить непредвиденные проблемы.

На практике, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, проходит несколько месяцев или полгода на решение вопроса передачи. На это влияют юридические и бюрократические нюансы. Если застройщик не вложился в срок передачи жилья, то логично будет потребовать от него компенсацию за причиненный дискомфорт.

Если приближается время, когда квартира должна сдаваться, а застройщик не дает о себе знать, дольщик должен позаботиться о своих правах. Для этого он должен отправить компании уведомление о том, что готов принять объект. С помощью этого письма будет зафиксирован момент, от которого начинает свой отсчет неустойка согласно 214-ФЗ.

Кроме того, если отправить уведомление, то это подтвердит серьезность намерения дольщика и его готовность принять недвижимость, а не уклониться от своих обязательств.

Согласно законодательству, если сроки, указанные в договоре будут нарушены, компания должна выплатить дольщику компенсацию, составляющую 1/150 от ключевой ставки, которая действует на момент подписания акта приема-передачи, от цены новостройки за каждый просроченный день.

Получить выплату неустойки можно несколькими способами:

1. Послать письмо с описанием претензий в компанию и профессиональный застройщик признает свою вину и добровольно выплатит неустойку.
2. Подать иск на компанию в суд.

Если компания согласна выплатить неустойку, то между сторонами составляется соглашение, содержащее информацию о том, за какой срок, каким способом и в какой сумме будут возмещены неудобства.

Если не удалось прийти к соглашению, у владельца квартиры есть право подать в суд, изложив требования в исковом заявлении, заполненном по образцу.

Если компания требует обозначить в договоре пункт, что в случае просрочки претензий не будет, а владелец жилья не соглашается с этим, следует обратиться за помощью к судебным органам и юристам, которые сначала оценят перспективы дела.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Когда строительство дома завершено, и застройщик получил разрешение ввести его в эксплуатацию, он сообщает дольщику и тот должен осмотреть объект и подписать акт приема-передачи. Если во время осмотра выявлены недостатки, то застройщик должен их компенсировать или устранить. Прием и сдача объекта недвижимости должны проводиться в срок, указанный в ДДУ, в случае нарушения сторона виновник будет нести ответственность.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Источник: news.ners.ru

Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома

Строительство индивидуального дома связано с решением множества вопросов. Кроме непосредственно строительства, приходится задумываться о получении различной документации, в том числе разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Сам факт завершения строительных работ, не является основанием для законного проживания в доме, которому ещё не присвоен адрес и выданы документы устанавливающие право собственности. Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется в несколько этапов и для успешного получения всех необходимых документов, важно соблюсти их все.

С чего всё начинается

После приобретения земельного участка, хозяева могут сразу начинать строить дом, только в том случае, если назначение участка этому соответствует. Есть несколько принципиальных различий в путях строительства и узаконивания постройки, в зависимости от типа земли. Рассмотрим их:

• ЛПХ – такие участки не предназначены для постоянного проживания, а только для ведения хозяйства;
• СНТ (СТ) – садовое некоммерческое товарищество, такие участки предназначены для ведения садоводства и тоже не предполагают постоянного проживания на их территории;
• ИЖС – такие участки предназначены для постройки на них частного дома и постоянного проживания.

Первые две категории не подразумевают постоянного жительства на участке, поэтому законом не предусмотрено обязательное проведение коммуникаций до участков СНТ или ЛПХ. Они относятся к «дачным» участкам, предполагающим только сезонное проживание. Участки ИЖС обязаны иметь в ближайшей доступности коммуникации: электричество и воду. Построить дом, провести регистрацию права, сдать его в эксплуатацию и получить прописку, можно только на этой категории земли.

Перед покупкой земли стоит знать, что в 2018 году для участков СНТ и ЛПХ были продлены до 2021 года упрощённые требования на ввод домов в эксплуатацию. В законе говорится, что на таких участках возводить постройки можно без получения предварительного разрешения, а уже после окончания строительства начинать процесс по постановки дома на кадастровый учёт, который автомат зарегистрирует и землю под домом. В течение этой же процедуры можно сменить назначение земли с СНТ или ЛПХ на ИЖС, чтобы к нему было дано разрешение, подвести коммуникации.

Важно знать! Если собственнику сразу досталась земля категории ИЖС, то в таком случае процедура получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выглядит иначе.

Основные моменты сдачи постройки в эксплуатацию

Если постройка была возведена самовольно на «дачном» участке, то для дальнейшего перевода земли, введения в эксплуатацию и получения прописки, необходимо установить право собственности на строение, которое можно сделать, только получив разрешение на ввод в эксплуатацию.

Эти бумаги необходимы для того, чтобы в дальнейшем совершать необходимые юридические действия с землёй и домом на ней. Если возведение строение предполагается на участке ИЖС, значит начинать нужно с подготовки проектной документации дома и дальнейшего ведения строительство согласно утверждённому плану. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдаётся только тем объектам, в которых не нарушены технологии строительства и не превышены нормативы строительства, определённые градостроительным кодексом и планом. Перевод вводом строения в эксплуатацию, специальная комиссия проверяет его дополнительно на санитарные нормы: подключение к центральной канализации или установки септика.

Это важно! Строительный надзор в лице инспекторов из строительного департамента, СанЭпидемСтанции, пожарной службы, контролируют процесс стройки на разных этапах и выдают каждый по своей части утвердительные документы, заключения, где говорится, что по его стороне вопроса все нормативы соблюдены. Полное собрание заключений от всех необходимых специалистов, даёт право на получение ЗОС (Заключение о соответствии построенного здания), которое мы сдаем в Росреестр.

Описание процедуры ввода в эксплуатацию

Допуск объекта к получению адресу и заведению кадастрового паспорта различается для индивидуального и многоквартирного жилого дома. Для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, где площади будут разделены на жилые помещения со статусом «квартира» требуется больше времени и алгоритм несколько иной: получение свидетельств о собственности необходимо для каждой квартиры. Получение разрешения на строительство зависит от соблюдения КИТов (Коэффициента используемой территории), где прописана площадь «пятна застройки» определяющая максимально допустимую этажность и их площадь, относительно площади участка. Для индивидуального жилья таких тонкостей не требуется, но там тоже есть свои нюансы.

После получения хозяином участка разрешения на ввод в эксплуатацию постройки, ему необходимо провести замер площадей и получить кадастровый паспорт через БТИ. Там же дому будет присвоен адрес и выдан технический паспорт. Эти документы позволят человек получить документ на право собственности постройкой и в дальнейшем прописаться в своём доме. Соответствующая запись через Росреестр вносится в ЕГРН, а это означает, что выписка из ЕГРН будет являться подтверждением права собственности на объект, так как с 2017 года бумажные свидетельства с водяными знаками больше не выдаются собственникам на руки.

Алгоритм действий сдачи в эксплуатацию

Соблюдение указанного алгоритма, позволит провести трудоёмкий процесс ввода объекта в эксплуатацию в максимально сжатые сроки:

1. Получение разрешения на строительство – этот документ получается в администрации города. Для его выдачи необходимо подготовить проект постройки, который соблюдает следующие нормы: пятно застройки, этажность, максимальную площадь, высоту строения от цоколя до конька крыши, расстояние от границ участка, наличие подъезда к дому. Само предполагаемое строение должно отвечать строительным нормам: толщина стен, наличие оконных и дверных проёмов, расчёты прочности каркаса конструкции дома и фундамента.
2. Получение технических условий – эти документы выдаёт энергетическая компания. К любому дому должно быть подведено электричество и водоснабжение. Газ не входит в обязательный перечень. Сдача частного дома в эксплуатацию без коммуникаций невозможна. Получить все документы не составляет большого труда если коммуникации находятся рядом и уже заведены на массив. Если их нет поблизости, то придётся подождать, когда энерго- компания их доведёт до участка. Процесс можно ускорить оплатой работ из собственных средств. Порядок получения техусловий определён компанией поставщиком энергии – она выдаёт необходимые мощности электричества и водоснабжения и представляет документ, подтверждающий их наличие у будущего собственника объекта.
3. Получение ЗОС – выше был описан порядок его получения. Наличие его на руках, значит, что можно приступать к следующему этапу.
4. Получение технического и кадастрового паспорта – эти документы имеют большое значение, их можно получить после того как дом пройдёт проверку комиссии. После этого на объект приглашаются специалисты из БТИ, которые делают необходимые замеры. Они позволяют получить указанные паспорта в БТИ. Значимую роль играет наличие документов о праве собственности на землю, где построен дом. Без него – паспорта и акты не будут выданы. БТИ так же присваивает дому адрес.
5. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию – сдать в эксплуатацию дом позволяет наличие всех вышеприведённых документов на руках и выполнение всех требований последней проверяющей комиссии: наличие ЛОС или центральной канализации. Чёткая последовательность действий поможет избежать проблем и проволочек со сдачей строения в эксплуатацию. С полученным разрешением нужно обратиться в организацию – Росреестр. Само по себе разрешение не устанавливает право собственности на дом.
6. Получение выписки из ЕГРН – выше уже говорилось, что это и как получить. Только эта выписка позволяет спокойно заселяться в дом и совершать с ним юридически значимые процедуры.

Что дальше

После получения выписки из ЕГРН человек становится полноправным владельцем недвижимости, будь то частный дом или многоэтажный. С этих самых пор он обязан начинать платить налоги за него и оплачивать потребляемые коммунальные услуги. Именно на основании права собственности, поставщики энергии начнут присылать квитанции об оплате на новый зарегистрированный адрес.

Прохождение всех проверок это долгий процесс, из которого нельзя выкинуть ни одного этапа, но это позволяет получить все документы законным способом. Сдача в эксплуатацию дома и официальная прописка даёт ряд преимуществ, вроде приписки к поликлинике, школе или детскому саду. На свой адрес можно получать корреспонденцию и счета, а это означает, что не стоит пренебрегать вводом дома в эксплуатацию и оформлением права собственности.

Источник: okommunalke.ru