На приемку квартиры в новостройке пускают только дольщиков почему

Застройщик приглашает дольщика на приемку квартиры Дом наконец построен, и застройщик готов передать вам квартиру. Как юридически грамотно осуществить ее приемку? Рассказываем пошагово.

Квартиры будут передавать дольщикам по новым правилам до конца 2022 года

Правительство продолжает защищать строительную отрасль за счет дольщиков.

До декабря 2022 года дольщики будут принимать построенные квартиры по новым правилам. Одно из основных изменений — теперь положения закона о защите прав потребителей не могут применяться к дольщикам.

Постановление правительства вступило в силу с 25 марта и действует до конца года. В нем много пунктов, поэтому я выделю те, что, на мой взгляд, сильно отличаются от старых правил и действительно скажутся на дольщиках.

Главные новости — в нашем Телеграме

Как было. Если дольщик замечал недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать от застройщика устранить их. Было не важно, что это за недостатки: плесень на стенах или небольшие неровности пола. Если они есть — все, акт можно не подписывать. Прав дольщик или не прав, доказывал застройщик.

Как теперь. Недостатки разделили на существенные и несущественные. И от этого зависит, как с ними работают дальше и можно ли не подписывать акт.

Главный вопрос, что считать существенным недостатком. Это должен решить эксперт, которого стороны совместно привлекут для экспертизы. Взять любого эксперта со стороны не получится. Это должен быть человек, который отвечает нескольким требованиям:

1. Он есть в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства.
2. Он работает по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

Работу специалиста оплатит дольщик. В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.

По сути, теперь, если дольщик и застройщик не могут сойтись в том, существенный недостаток или нет, они обязаны привлечь эксперта. Но постановление никак не раскрывает, какие недостатки считаются существенными, поэтому получается, что при любых разногласиях надо нанимать эксперта.

Как раньше. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. И дальше застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не дольше 45 дней. И только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

У застройщиков был стимул как можно быстрее передать квартиру дольщику: если вовремя этого не сделать, в какой-то момент начинала течь просрочка и застройщику могли начислить за это неустойку. Чтобы этого избежать, застройщики старались быстрее исправлять недостатки или компенсировали дольщику такие недостатки деньгами.

Как теперь. Если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

У дольщика есть право не подписывать акт приема-передачи, только если есть существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

Как было. Дольщик мог привлечь на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору, и выводы этого эксперта застройщик так или иначе вынужден был учитывать. Иногда дольщики даже скидывались на приемщика, чтобы он нашел максимум недостатков во всех квартирах.

Как теперь. Эксперта может привлечь только сам застройщик, но по согласованию с дольщиком и в определенные сроки. Как быть, если застройщик уклоняется от найма эксперта или дольщик не согласен с предложенной кандидатурой, в постановлении не сказано.

Допустим, стороны не сошлись во мнениях о недостатках квартиры и застройщик позвал эксперта. Согласно документу дата осмотра квартиры со специалистом должна быть назначена в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня с момента, как обговорили дату.

Как найти подходящего специалиста за такой короткий срок, чтобы уже через пять дней определить дату осмотра, заключить договор и оплатить услуги, — в постановлении написать забыли. Как и о последствиях, если стороны в эти сроки не уложатся.

Дольщик не может поручить эксперту действовать от его имени, чтобы сам дольщик не приходил на повторный осмотр, а обязан участвовать в осмотре вместе со всеми. А затем в течение трех дней после осмотра он должен составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику.

Что должно быть в акте:

1. Дата осмотра.
2. Фамилия, имя и отчество специалиста, а также сведения о его квалификации.
3. Информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.

Зачем это нужно, совершенно неясно, но лучше этот пункт не игнорировать.

Как было. Если дольщик при осмотре находил недостатки и хотел самостоятельно устранить их, он мог получить деньги на это от застройщика: дольщик подавал иск в суд и чаще всего выигрывал. Таким образом, у дольщиков была возможность не ждать, когда застройщик придет и исправит недостатки, а сделать все самим и получить компенсацию.

Как теперь. Дольщик должен дождаться, пока застройщик придет и все исправит. И только потом у него есть право пойти в суд. Фактически дольщика лишили права на судебную защиту, если он не дал застройщику возможности самому исправить недостатки.

Здесь открывается широкое поле для злоупотреблений со стороны застройщика, который может составить акт о том, что он пришел исправлять недостатки, а дольщик его не пустил.

Настоятельно советую, если вы нашли недостатки и ждете, что застройщик все исправит, фиксировать в письменном виде дату и время будущего визита застройщика. Сложно сказать, как будет выглядеть процесс доказывания своей добросовестности в суде. Но подозреваю, придется доказывать, что застройщик злоупотреблял своим правом и уклонялся от исправления недостатков. Впрочем, и застройщику надо будет доказывать обратное. Бремя доказательства, что стороны действовали добросовестно, лежит на обеих сторонах.

Как было. При выявленных недостатках дольщик по своему выбору мог потребовать:

• безвозмездно устранить недостатки;
• уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
• компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

Как теперь. Изначально дольщик может потребовать только одно: безвозмездно устранить недостатки — как существенные, так и несущественные. И только если застройщик не уложится в отведенные 60 дней или откажется устранять проблемы, у дольщика появляются варианты дальнейших действий — все те, что раньше были сразу.

Срок для застройщика, чтобы он удовлетворил денежное требование дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как он получил требование.

При этом, если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать только безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги. Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет.

То есть вариантов только три:

1. Дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками и застройщик их устраняет.
2. Недостатки существенные, дольщик не принимает квартиру и застройщик их устраняет.
3. Дольщик отказывается от договора.

Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора — даже с учетом процентов за пользование чужими деньгами за весь период строительства. Проценты считают по ключевой ставке. Купить на эти деньги равнозначное жилье все равно не получится. А значит, придется ждать, пока застройщик все исправит.

Как было. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации.

Так, за просрочку сдачи квартиры дольщик мог потребовать в суде неустойку, процент за пользование чужими средствами, 50% от неустойки в качестве штрафа за отказ выполнить требования в добровольном порядке, а еще моральный ущерб. За просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 000 Р .

Как теперь. К отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. А значит, взыскать деньги по закону о защите прав потребителей теперь невозможно. Осталась только неустойка, которая предусмотрена законом о долевом участии в строительстве, — 1 /150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как при этом суды будут считать неустойки, если застройщик уклоняется от устранения недостатков, — неясно. В законе о долевом строительстве для этого нет отдельных правил. Ранее судебная практика опиралась именно на закон о защите прав потребителей.

Как было. У всех дольщиков в ДДУ был один и тот же срок передачи квартир. Если застройщик хотел его перенести, он должен был внести изменения в проектную декларацию.

Как теперь. У каждой квартиры может быть свой срок передачи. Вносить изменения в проектную декларацию застройщику больше не нужно.

Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию, а еще застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

Если же дольщик отказывался подписывать акт и всячески уклонялся от этого, например игнорировал письма, то застройщик делал об этом отметку и подписывал акт в одностороннем порядке. Но закон накладывал ограничения, чтобы застройщик не злоупотреблял такой схемой составления актов. Односторонний акт можно было оформить, только если дольщик уклонялся и не подписывал документ в течение 60 дней.

Как теперь. Этот срок сократили до 30 календарных дней.

Как было. Застройщик был обязан уведомлять дольщика обо всех изменениях письменно обычной почтой. Например, заказные письма приходили, если застройщик сообщал о вводе в эксплуатацию, переносе сроков, необходимости осмотреть квартиру или предлагал заключить допсоглашение.

Как теперь. Застройщик может сообщать дольщику о любых событиях по электронной почте, если ее адрес указан в договоре. Письмо застройщик подписывает усиленной ЭЦП.

О чем в постановлении ничего не сказано

Из текста непонятно, как быть дольщикам, которые предъявили претензии застройщику о качестве квартиры до того, как постановление вступило в силу.

Если дольщик уже передал претензию застройщику и просит возместить недостатки деньгами, скорее всего, надо руководствоваться старыми правилами. Закон не должен иметь обратной силы в этом случае.

Иная ситуация, если дольщик осмотрел квартиру и потребовал у застройщика устранить недостатки за 45 дней, как положено было раньше. Если при повторном осмотре дольщик обнаружит, что застройщик недостатки не устранил, скорее всего, придется нанимать эксперта и ждать еще 60 дней.

Будет ли применяться закон о защите прав потребителей к делам в суде, которые уже начаты, — тоже неясно. Теоретически должны действовать старые правила, поскольку закон обратной силы не имеет. Но постановление правительства — не совсем закон. Есть много вопросов к тому, насколько законно ограничивать применение федерального закона постановлениями правительства, поскольку у этих документов разная юридическая сила.

Похожая ситуация была при «ковидных» постановлениях — например, когда ввели мораторий на неустойки по ДДУ. Тогда ВС РФ проверял, насколько законны действия правительства, и отказал истцам. Он сослался на то, что закон разрешает правительству изменять правила начисления штрафов, неустоек и пени. Оспорить это в вышестоящей инстанции не удалось.

В новом же постановлении не только изменяется порядок действий, который связан со штрафами и неустойками, но и фактически меняется правоприменительная практика. И теперь споры между дольщиком и застройщиком не будут относиться к закону о защите прав потребителя. Кроме этого, постановление также меняет положения закона о долевом участии в строительстве, которые не связаны со штрафными санкциями.

Возможно, бдительные граждане подадут административный иск в ВС РФ и оспорят это постановление, но пока выводы делать рано. Скорее всего, сложившаяся ситуация сигнализирует о том, что Верховный суд легитимизирует любые решения правительства.

Надеюсь это постановление будет действовать только в 2022, у меня ключи в 2023 если вообще построят.
Ситуация просто жесть: сначала ипотека с господдержкой снизила ставки на 3-4%, цены выросли на 20-40, ни один застройщик не пострадал. 2 года они наваривались на дольщиках, в 2020 так же не платили неустойку, плюс банки имели свой процент по ипотеке, а дольщик сидел и за всё платил.
Так теперь ставки в два раза выше, цены те же с потенциальным ростом на 5-10% за год, согласованные ипотеки отменили, вместо них идите в два раза дороже берите так еще и без неустойки, без права на отказ, без права на возмещение расходов и тд и тп. Слов нет, один мат. И всё терпим.

alena_lanskaya, не найдетесь. Посмотрят на реакцию и оставят навсегда.

Удивительно односторонне-оринетированные изменения законодательства в ущерб интересам граждан.
Про навязанные УК, с тарифами 2000 руб за открытие коробки с счетчиками в подьезде и монополией на ‘своих’ провайдеров с подделыванием результатов ОСС — ни слова.

Павел, ни слова, потому что уже как данность, к сожалению

Я не очень понимаю, зачем нам все эти законы придумывать, когда просто уже давно бы постановили все свободные деньги изымать в пользу любимых и прибыльных отраслей. Зачем застройщику вообще строить дом, это же надо напрягаться. Надо закон, чтобы мы им просто деньги отдавали и все. Тогда точно заживём!

Калина, сейчас доподсказываетесь. Сейчас уже высказываться нельзя, дальше хуже будет

>> Поскольку цены на квартиры выросли, вряд ли кто-то будет рад получить назад изначальную сумму договора

На мой вкус тут есть конфликт аналогичный известному с эскроу:
1. Срок в договоре 01.06.2022
2. Срок эскроу обычно эта дата + несколько месяцев
3. Для того чтобы продлить срок эскроу нужен допник с застройщиком, иначе на горизонте маячит автоматический возврат

У застройщиков получается выгодный бизнес «просрачиваем сроки на пару месяцев => автоматически возвращаем всем всё с эскроу => продаём с нуля по новым ценам».

Были какие-то подвижки: https://www.garant.ru/news/1508053/ , но их перспектива не ясна.

Alexander, схема звучит вроде как работающая, но только сработает она один-два раза. Потом продажи на этапе «фундамента» резко упадут у данного застройщика.

Spitfire82, судя по информации на наш.дом.рф это на продажи таких застройщиков не влияет.

Alexander, какая там информация? Не знаком сильно с этим источником

Spitfire82,
Это ЕИС Жилищного строительства.
Можно посмотреть продаже по почти любому объекту / застройщику во времени

Spitfire82, не рабочая, автор в этом же документе этого не увидел, а оно там есть, теперь нельзя продлить эскроу без прав.комиссии и сбора собрания дольщиков

А в начале 23го покупателям разрешат приносить на приемку плеть? ) Мне кажется, обеднел не только народ. Наш язык нуждается в новых словах для размещения новых смыслов. Хулу не предлагать ))) Она как раз для вот таких пробелов существует и не является смысловой единицей )

похожу плётка будет исключительно для самобичевания

Ну зато такими темпами мы вернемся к цивилизованному рынку продаж ГОТОВЫХ квартир, а не спекулятивной торговли бумажками-обещаниями построить и сдать квартиру. Тем более рынок уже перегрет, больше таких сверхприбылей как с ДДУ не будет.

Сергей,
1) а что там написано что не мог в одностороннем? написано что раньше 2 месяца надо было, теперь 1
2) в постановлении написано : специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства — формулировка «по соглашению с» подразумевает, что участник долевого строительства дает согласие. не по соглашению с застройщиком там написано. хотя с порядком привлечения специалиста в постановлении вообще беда
3) с этим, пожалуй, согласен, я как-то немного иначе прочитал фразу про 5 дней. спасибо. хотя на самом деле чтобы согласовать через 5 дней дату осмотра, надо за эти 5 дней найти подходящего специалиста, уточнить когда он может прийти и возможно уже заключить договор и перечислить аванс. иначе есть риск, что дата осмотра сорвется.

Спасибо за то, что обратили внимание на столь существенные изменения в законодательстве, но есть небольшие уточнения к статье:
1. К обследованию объекта долевого строительства привлекается не эксперт, а специалист.
2. Специалист выбирается застройщиком и согласовывается с дольщиком. У дольщика нет права инициировать привлечение своего специалиста. В разных частях статьи этот момент описан по разному.
3. По результатам обследования составляется акт осмотра в произвольной форме, а уж точно не экспертиза.
4. Специалист должен работать в организации, состоящей в СРО проектировщиков (есть еще СРО оценщиков, строителей, арбитражных управляющих и т.д.).
5. Работу специалиста оплачивает дольщик. А застройщик компенсирует эти затраты, если наличие недостатков будет подтверждено. В статье этот момент озвучивается дважды, но по разному.

Юрий,
1. В данном случае мы оперируем термином эксперт/специалист скорее как именем нарицательным. любой специалист — эксперт, а экспрт — специалист. просто слово эксперт, на мой взгляд, более точно отражает. не думаю, что наименование в данном случае как-то влияет, потому что постановление содержит перечень требований к специалисту и все, а как он называется с точки зрения донесения информации — не так важно, но, спасибо, мы это обсудили
2. про это вроде однозначно написано, что специалиста выбирает застройщик по согласованию с дольщиком
3. ну опять же, это вопрос терминологии скорее. специалист архитектурно-строительного направления, состоящий в сро с соответствующими доспусками — его акт осмотра — сам по себе экспертиза, даже если не отвечает привычным требованиям к экспертному заключению
4. в постановлении упомянуто не только архитектруно-проектировочное СРО, но строительное как и/или
5. немного уточнили формулировку, спасибо

Дмитрий, допустим на счет специалиста и эксперта вопрос дискуссионный — согласен. Хотя терминология законодателем в данном документе достаточно точна, зачем ее искажать. Но черт с ним.

А вот про СРО не соглашусь. В п.п. К п. 1 этого постановления однозначно сказано: «заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации».
Именно подготовку ПРОЕКТНОЙ документации. Про строительство не слова. Это еще одно противоречие документа. Получается, что наш специалист может быть в национальном реестре строителей, при этом работать в проектной организации. Как минимум странно, т.к. это противоречит самому порядку ведения национального реестра специалистов.

Юрий, странно это только на словах, а в реальности это распространённый случай. После регистрации в нострое/нопризе можно хоть пирожки печь, членство в реестрах от этого никуда не денется.

в будущем наверное просто нужно наказывать рублем застройщика — и не покупать строящееся вообще. иначе вечно какие-то танцы с бубном с этими стройками и гора рисков, потеря нервов и денег.

Valentos, слишком большие размеры платежа. Народ легко из-за скидки обо всём забудет, так как на другие варианты не будет хватать денег.

Михаил, забыли табличку сарказм или что не ознакомливались с экономическое теорией.

Не знаю когда суд начал работать в таких случаях по ззпп. Да еще и начислять все положенное по закону. Мою квартиру должны были сдать в 2004 году, сдали в 2008. По 214 фз договора тогда практически не заключали. В суде юристу пришлось доказывать, что надо применять ЗЗПП. Неустойка по решению суда составила 7 тысяч плюс 1 тысяча моральный вред. Хотя если считать по закону, то получалось 100% стоимости квартиры и штрафы-неустойки Все юристы в шоке. Но..

Булочникова, ну, 2004 год, это совсем другая судебная практика. дольщиков признали потребителями значительно позже, а практика по взысканию штрафов по зопп вообще появилась еще лет через 5-6

>В случае если специалист подтвердил недостатки, эту сумму застройщик должен будет компенсировать.

А можно про этот момент поподробнее, если кто знает? Если на первичном приёме квартиры присутствует специалист, он находит несущественные недостатки, застройщик соглашается. Дольщик готов принять квартиру. Застройщик готов устранить недостатки. Далее застройщик обязан возместить стоимость работы специалиста? Если да, то как это правильно обосновать, со стороны дольщика (если застройщик отказывается возмещать)?

Имею некоторое отношение к отрасли. Не все так очевидно как кажется. Лихие времена, лихие меры.

Мастер, поделитесь с нами, пожалуйста

Вопрос к автору / юристам: подскажите, пожалуйста, как отразится это постановление на тех квартирах, которые уже были переданы до его публикации?
Например, в моем случае квартира была передана по одностороннему акту (не вполне обоснованному на мой взгляд), были акты осмотра, заявления об устранении отдельных недостатков и соразмерном уменьшении цены относительно других недостатков (они проигнорированы). В итоге я заказал экспертизу, которая выявила новые значительные дефекты. Требования по ним застройщику пока не предъявлялись. Вопрос в том как поступить сейчас. Можно ли требовать в суде соразмерного уменьшения цены договора в моем случае / компенсации стоимости устранения по всем недостаткам?
Насколько я понимаю, с учетом ст. 4 ГК РФ права и обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 214-ФЗ, ГК, Законом о ЗПП, относительно требования компенсации расходов на устранение недостатков, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения убытков, требования неустойки по Закону о ЗПП, возникли еще в момент передачи объекта долевого строительства или предъявления соответствующих требований к застройщику. Эти возникшие ранее права не могут быть отменены или ограничены постановлениями правительства, поскольку в них это прямо не прописано. Я думаю что могу по-прежнему требовать соразмерного уменьшения цены договора, а также неустойку, предусмотренную Законом о ЗПП (до 26.03.22). Вероятно не получится взыскать штраф 50%, поскольку право требования штрафа возникает не раньше момента предъявления иска в суд. Поделитесь своим мнением, пожалуйста.

самое обидное , что при всем при этом , бедные строители , устраивают себе корпоративы за 10 000 000 , а вы как хотите так и живите . тьфу, противно даже.

Застройщик ИНВЕСТТОРГ держит наши квартиры в г.Кудрово в заложниках и не выдает ключи, отказывается записывать на приемку и говорит ждите. А все из-за просрочки дома в год, мы обратились с претензией на компенсацию, из-за чего теперь не можем получить свои квартиры. Кто претензии не писал — получили давно ключи, предлагают купить у них паркинг/кладовку со скидкой вместо неустойки и ключи будут сразу либо мешки с цементом предлагают. сил нет ждать, из-за этого постановления этот застройщик будет тянуть выдачу ключей до окончания моратория и вынуждать отказаться от неустоек.

При таком подходе люди не будут покупать ничего у застройщиков. Я уже прогнозировал падение рынка жилья, все сбылось. Тут тоже прогнозирую сворачивание жилья и попытки властей за счёт населения спасти приближенных коррумпированных чиновнико-бизнессменов. Вот только народ проголосует в очередной раз здравым смыслом и пошлет лесом рынок недвижимости, как это случилось ранее, как это было с авторынком.

Уже сейчас краснодарские застройщики начинают выкручивать руки и нагло врать, меняя сроки, условия и прочее. А что будет дальше.

Дом построен, и застройщик приглашает на приемку квартиры . Казалось бы, что может омрачить этот момент? … Почему не пускают ? Значит, что-то скрывают, значит, качество строительства очень плохое — раз не хотят, чтобы профессионал помог дольщику осмотреть квартиру . Принести документ, подтверждающий родство? А кровь сдавать не нужно? И так далее и тому подобное. … Для дольщика получение права на квартиру в новостройке – как финиш для марафонца, который прошел четыре круга: томительное ожидание, ввод в эксплуатацию, приемка квартиры и, наконец, – оформление собственности. Новострой-М рассказывает, как получить документы… 09 января. 38189.

Застройщик приглашает дольщика на приемку квартиры

Дом наконец построен, и застройщик готов передать вам квартиру. Как юридически грамотно осуществить ее приемку? Рассказываем пошагово.

Подготовьтесь к приемке квартиры

• Найдите технического специалиста (мастера-приемщика), который сможет поучаствовать в приемке квартиры. У него должны быть инструменты для проверки качества помещения (угломер, дальномер, индикатор напряжения, тестер устройства автоматического отключения, анемометр, нивелир, тепловизор и пр.).

Имейте в виду, что в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. при обнаружении существенных недостатков помещения участие специалиста в повторном осмотре квартиры является обязательным (Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442).

Недостатки делятся на существенные и несущественные. К существенным недостаткам относятся: (а) те, что делают квартиру непригодной для проживания; (б) неустранимые; (в) для устранения которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения; (г) устранение которых требует существенных затрат времени; (д) повторно проявившиеся после устранения; (е) совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру. Соответственно, к несущественным недостаткам относятся остальные.

Приемка квартиры: зафиксируйте недостатки помещения и не миритесь с недобросовестным поведением представителя застройщика

При приемке квартиры не торопитесь. Будьте внимательны и позаботьтесь о видеосъемке.

1. Если выявлены недостатки помещения.

• Зафиксируйте обнаруженные недостатки на видео и фото.
• Отразите их расположение на плане квартиры.
• При наличии существенных недостатков потребуйте составления акта, в котором должно быть указано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, проектной документации, требованиям технических, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям.
• При наличии несущественных недостатков составьте передаточный акт квартиры и отразите в нем эти недостатки.

2. Если представитель застройщика повел себя нечестно.

Подготовьтесь к тому, что представитель застройщика может быть против видеосъемки и фотофиксации, попытается препятствовать указанию недостатков в акте, не допустит технического специалиста или свидетеля, откажется от передачи ключей. Все это считается недобросовестным поведением. Что в таком случае делать?

Опишите в передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям поведение представителя застройщика. При его отказе подписать акт или выдать вам его экземпляр, направьте в адрес застройщика претензию. Там нужно отразить недостатки помещения и недобросовестные действия представителя. К претензии можно приложить собственный акт с указанием на то, что представитель застройщика отказался его подписать. Претензию надо направить заказным письмом с описью вложения.

Если представитель застройщика выступил против присутствия специалиста, требуйте его допуска. В случае если при первичном осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, составьте акт о несоответствии помещения обязательным требованиям. Укажите там, что перечень недостатков не является закрытым и будет уточнен при допуске специалиста к осмотру квартиры.

В передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям необходимо перечислить всех, кто участвовал в осмотре квартиры (свидетели, специалист и т.д.).

После приемки квартиры: нашли недостатки – пишите претензию

Храните документы, которые касаются квартиры и ее приемки.

В случае обнаружения недостатков помещения направьте претензию застройщику. Сделать это можно, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока – он указывается в договоре и длится не менее пяти лет. В претензии нужно будет изложить свои требования.

Покупатель вправе требовать:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (это такой срок, который необходим для устранения недостатка, но не превышает по общему правилу 45 дней, а в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. – 60 дней; по согласованию сторон срок может быть уменьшен);
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• расторжения договора участия в долевом строительстве, если были обнаружены существенные недостатки или если недостатки не устранили вовремя, т.е. в разумный срок;
• уплаты неустойки:
  • при наличии недостатка, который делает квартиру непригодной для проживания, – 1% от цены квартиры за каждый день просрочки устранения недостатка;
  • при наличии недостатка, с которым квартира остается пригодной для проживания, – 1% от размера расходов на устранение недостатка за каждый день просрочки.

  Если изложенные в претензии требования застройщик удовлетворить не пожелает, придется обращаться в суд. Такое право у покупателя сохраняется, пока длится гарантийный срок плюс в течение еще трех лет.

  Кстати, по требованию застройщика суд может снизить размер неустойки за просрочку устранения недостатков помещения, если она окажется чрезмерной.

  (Как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства – читайте в материале «Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году».)

  Особенности приемки квартиры в 2022 г.

  Правила передачи квартиры дольщику в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. установлены Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442.

  При обнаружении существенных недостатков помещения обязательно составление акта осмотра квартиры с участием технического специалиста.

  Причем этот специалист должен быть внесен в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Он должен являться членом саморегулируемой организации и работать по трудовому договору на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо.

  Специалист определяется по соглашению с застройщиком. Рекомендуем настоять на предложенной вами кандидатуре.

  Что представляет собой приёмка квартиры . Приёмка квартиры в только что построенном доме — обязательная процедура, во время которой застройщик передаёт объект собственнику. … Соответственно, покупателям или дольщикам придётся проверить не только площадь помещений, но и качество поклейки и покраски стен, установки и проведения коммуникаций, соответствие расходов на ремонт и всё, что указано в договоре. Чек-лист при приёмке квартиры . … Приёмка квартиры — важная часть сделки, в которой спешка очень нежелательна. От покупателя нужны особое внимание, готовность проверить все детали и зафиксировать недочёты и несоответствия, если они будут.

  Застройщик не пускает на осмотр квартиры вместе с ремонтником? Есть решение!

  Дом достроен, и вы пришли на приемку квартиры. Вместе со специалистом-ремонтником, который наметанным глазом подскажет, какие косяки нужно записать в дефектную ведомость застройщику на исправление. А застройщик взял и отказался пустить вас вместе с вашим экспертом! С экспертом, мол, нельзя. Прав ли застройщик? Что делать в такой ситуации?

  Дело в том, что 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не предусматривает детальные правила приемки квартиры . Понятно, что акт о приемке подписывают застройщик и дольщик или его представитель по доверенности. А вот кто имеет право присутствовать при приемке квартиры — об этом закон не говорит.

  Этим и пользуются застройщики, отказывая в допуске вашему ремонтнику. Но этим же пробелом в законодательстве можете воспользоваться и вы!

  Некоторые застройщики мотивируют свой отказ так : договор долевого участия (ДДУ) заключался с дольщиком, пусть дольщик и осматривает квартиру. А всем остальным нечего тут ходить и стены на кривизну проверять!

  Знайте, что можно прийти на осмотр квартир с родственниками, если у них есть документы, подтверждающие родство (приготовьте заранее!). Еще на осмотре может присутствовать представитель по нотариальной доверенности. Всем остальным — нельзя!

  Акт приемки квартиры действительно подписывают застройщик и дольщик или его представитель по доверенности (если дольщик, допустим, ногу сломал и в больнице лежит). Что касается осмотра квартиры, юристы считают , что прийти на приемку со специалистом (знакомым, разбирающимся в строительстве) — можно. Для начала сообщите застройщику, что знакомый НЕ будет подписывать документы по приемке (ведь и правда — он же не дольщик).

  Если застройщик все равно не пускает вас с ремонтником, можно попробовать вместо нотариальной доверенности написать простое уполномочие при приемке квартиры – сошлитесь на пункт 3 ст. 185 Гражданского кодекса.

  Документ пишется от руки и не требует денег. Составить такую бумагу можно прямо в квартире при представителе застройщика. По закону это уполномочие равнозначно нотариальной доверенности!

  Но застройщик может снова взбрыкнуть и продолжать сопротивляться. Не стоит опускать руки! Есть лайфхак! Нужно написать застройщику претензию о препятствовании в приемке квартиры и потребовать допуска технического специалиста.

  И пусть застройщик или его представитель покажут вам правовую норму, по которой они имеют право не пускать на осмотр квартиры эксперта. Будьте уверены — не покажут, т.к. ее НЕТ!

  После того, как вы официально передадите претензию в канцелярию застройщика или по почте (возьмите на почте уведомление об отправке), скорее всего, специалиста вместе с вами сразу пустят на приемку . Можно подстраховаться и сообщить менеджеру застройщика, что вы пожалуетесь в Москомстройинвест, Роспотребнадзор и прокуратуру.

  Сделать это просто — по электронной почте. Если дойдет до жалоб, сообщите, что вы как потребитель (п.9 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве») имеет право на полную информацию о квартире. Здесь есть одно, но очень важное «НО» — ответа ждать придется долго. За это время застройщик может подписать акт приемки-передачи квартиры в одностороннем порядке (имеет право).

  Таким образом, самый простой способ осмотреть квартиру профессионально — вручить застройщику нотариальную доверенность на технического специалиста и направить в квартиру сначала его, сообщив, что вы прийти не можете по причине занятости (или проблем со здоровьем). Это как раз строго в рамках регламента застройщика.

  Специалист не подпишет акт о приемке, но подробно расскажет вам о всех недочетах, которые он увидел в квартире . После этого вы уже лично приедете на повторный осмотр квартиры и подпишете или не подпишете акт (у вас на руках будут технические выкладки на строительные недостатки).

  Единственный минус — нотариальная доверенность не бесплатна (заплатить придется в районе 1 тыс. руб.). Зато это сэкономит время и позволит вам принять квартиру с помощью специалиста. Благодаря ему – вы точно не пропустите какие-то недочеты, которые ускользнули бы от вашего взгляда, если бы вы пошли один. Специалист – все же специалист.

  Помните — у застройщика нет законных оснований совсем не допускать на осмотр квартиры технического специалиста. Если он всячески препятствует этому — скорее всего, в квартире имеются серьезные недостатки, и эксперт действительно необходим.

  В какой срок дольщик должен приступить к приемке квартиры в новостройке ? Что делать, если срок для приемки пропущен? Сколько времени отводится на приемку квартиры в новостройке ? Можно ли пригласить эксперта на приемку квартиры в новостройке ? Что делать, если при приемке обнаружены дефекты? … Закон не регламентирует длительность приемки квартиры в новостройке . Поэтому вы вправе осматривать квартиру столько времени, сколько вам нужно, не обращая внимания на "регламенты застройщика" и возражения менеджера. 5. Можно ли пригласить эксперта на приемку квартиры в новостройке ? Да, это ваше право. Закон никак не ограничивает дольщика в этой части.

  Источники

  • https://journal.tinkoff.ru/news/new-rule-ddu-2022/
  • https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/zastroyshchik-priglashaet-dolshchika-na-priemku-kvartiry/
  • https://zen.yandex.ru/media/novostroy-m.ru/zastroiscik-ne-puskaet-na-osmotr-kvartiry-vmeste-s-remontnikom-est-reshenie-5c321b9dd67b3300aacc363c