Вы решили построить загородный дом или дачу, но беспокоитесь по поводу такого важного момента, как разрешение на строительство? Естественно, Вас волнуют вопросы где получают разрешение, как его получить, какие собирать документы и куда их подавать? Нужно ли вообще его получать. В этом материале мы постараемся ответить на вопросы, касающиеся темы возведения частного жилья.
Разрешение на строительство частного дома получать больше не нужно?
Вопрос получения разрешения на индивидуальное строительство для многих собственников, решившихся на возведение коттеджа был очень важным. Это объяснимо — никому не хочется платить штраф, а то и вовсе разбирать построенный дом, если вдруг выяснится, что он возведен с нарушением законодательства.
Совсем недавно в градостроительном кодексе произошли изменения. Для нас важно, что такого понятия, как разрешение на индивидуальное строительство больше нет. Ему на смену пришло уведомление.
Начало изменениям положил Федеральный закон № 340 от 3 августа 2018 года, внесший немало изменений и дополнений в «Градостроительный кодекс Российской Федерации», в частности дополнил его статьей 51.1, которая так и называется «Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».
Шаги по продаже дома. Что делать если дом не продается?
Именно эта статья регламентирует документальное оформление и формальный порядок действий при строительстве собственного загородного дома. Отныне не нужно обходить множество инстанций, собирая целый ворох важных бумажек. Требуется лишь отправить уведомление о том, что вы собираетесь начать строительство в соответствующий орган.
В статье 51.1 есть два важных момента:
- выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства или реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома или хозяйственных построек, а также в случае строительства или реконструкции объектов не являющихся объектами капитального строительства, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома застройщик подает только уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Разрешение на строительство: когда оно не нужно
Итак, согласно законодательству разрешение на строительство не требуется при возведении следующих сооружений:
- индивидуальные жилые дома, которые строятся на земле под ИЖС или личное подсобное хозяйство, (касается не только строительства, но и реконструкции);
- жилые или садовые дома, а также хозяйственные постройки на садовых участках;
- вспомогательные сооружения на участке (сараи, гаражи и т.д);
- гаражи на отдельном участке (при условии, что земля не предназначена для ведения бизнеса).
Куда и как подавать уведомление
Подавать уведомление о начале строительства следует в тот орган, который осуществляет выдачу разрешения на строительство (данная отмена касается объектов ИЖС, садовых домов, в то время как для иных строений получение разрешения остается обязательным). Это может быть федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.
✅Нужно ли в 2019 году согласовывать забор на земельном участке. Строительство дома.
В подавляющем большинстве случаев уведомление о начале строительства объекта ИЖС и/или садового дома подается в орган местного самоуправления, то есть в местную администрацию. Направить необходимый перечень документов можно по почте, через МФЦ, портал Госуслуг либо доставить по адресу назначения лично.
Уведомление о начале строительства: какие собирать документы
Уведомление о начале строительства должно содержать следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество, место жительства застройщика, паспортные данные;
- кадастровый номер участка (при наличии), адрес или описание места, где расположен участок;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта строительства;
- сведения о планируемых параметрах объекта строительства;
- подтверждение того что объект строительства не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
- координаты для обратной связи, такие как почтовый адрес или адрес электронной почты.
Полный перечень документов можно найти в статье 51.1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации». Для направления уведомления нужно приложить к письму копии всего списка документов, прописанных в законе.
Сколько ждать ответа
Ответ на уведомление приходит достаточно быстро. Он должен поступить в течение 7 рабочих дней. Всего неделя дается уполномоченному органу на проведение проверки на достоверность всех предоставленных сведений и направлении застройщику ответа:
- о соответствии параметров объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта на данном участке,
- или о несоответствии параметров и недопустимости строительство данного объекта.
Важная деталь, прописанная в законе — если в течение 7 дней Вы не получили из уполномоченного органа никакого ответа (уведомления о соответствии или несоответствии на постройку здания), автоматически считается, что это зеленый сигнал и призыв к действию. С этого момента, комментируют эксперты, можно начинать строительство.
После окончания работ нужно будет отправить еще одно уведомление в уполномоченный орган с сообщением об окончании строительства. Указать нужно фактические параметры возведенного на участке строения. Получать разрешение на ввод частного дома в эксплуатацию в связи с изменениями в законодательстве не нужно.
Сколько стоит разрешение на строительство
Разрешение на строительство дома и до нововведений было бесплатным. После внесении изменений в законодательство подача уведомления на ИЖС не требует уплаты никаких пошлин и сегодня.
Когда вероятен отказ
Тем не менее, получить отказ на возведение частного коттеджа по-прежнему можно. При этом причины, по которым строительство недопустимо, должны обязательно фигурировать в ответе уполномоченного органа (их перечень прописан в главе 10 статьи 51.1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации»).
Источник: gcesp.ru
Порядок ввода частного дома в эксплуатацию по новым правилам
Нужен ли ввод частного дома в эксплуатацию
Согласно поправкам, внесённым в конце прошлого года в закон об упрощённом порядке регистрации прав на недвижимость, на индивидуальные жилые или дачные дома, необязательно получать уведомление о начале и об окончании строительства. Это означает, что получение разрешения на строительство не нужно, а значит, и ввод в эксплуатацию тоже.
Кроме того, действие дачной амнистии по новой редакции распространяется и на дома, построенные на участках для ИЖС и ЛПХ, расположенных в пределах населённого пункта. При этом жилой или садовый дом должен удовлетворять требованиям градостроительного кодекса. Обращается внимание на этажность (до 3 этажей) и высоту (до 20 метров).
Составление технического плана
Составить технический план может только кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации (ст.37 закона №221-ФЗ от 24.07.2007). При постановке дома на учёт электронный техплан помещается в хранилище ЕГРН, следовательно, кадастровый инженер должен предоставить именно такой вариант. По желанию заказчика инженер может сделать и бумажный вариант, а также самостоятельно произвести регистрационные действия в Росреестре.
Для составления техплана инженеру понадобится выписка из ЕГРН на земельный участок, уведомление о соответствии планируемого строительства (если выдано), проектная документация (если есть), возможно, и иная информация, предусмотренная п.20 Требований Минэкономразвития к подготовке технического плана. Готовый техплан должен соответствовать установленной законом форме и состоять из текстовой и графической частей. В первой приводятся вносимые в ЕГРН сведения об участке, его владельце и выполненных инженером работах. Во второй — графическое изображение земельного участка и расположенного на нём дома, а также план самого здания.
Уведомление об окончании строительства вместо ввода в эксплуатацию
Несмотря на то, что уведомления стали необязательными, юристы АН Истрариел рекомендуют получить разрешительную документацию. Так собственники смогут узнать об охранных зонах, требующих согласования, а также документы могут потребовать при оформлении сделок с домом. Уведомления составляют вручную по форме, предусмотренной приказом Минстроя России №591/пр. Для грамотного заполнения бланка потребуются технические знания и актуальная информация о порядке подачи уведомлений.
Можно направить уведомление об окончании строительства через онлайн-сервис. При внесении информации в поля интерактивной формы заявитель обычно не допускает ошибок и предоставляет администрации МО исчерпывающие сведения для постановки строения на кадастровый учёт.
Уведомление о несоответствии
Если построенный объект не соответствует правилам землепользования, градостроительным нормам, СНиПам либо параметрам, указанным в уведомлении о начале строительства, то в регистрации откажут. Администрация оповестит об этом владельца земельного участка, направив ему уведомление о несоответствии объекта нормативным требованиям.
Решение проблемы зависит от причины отказа. Часто нарушения связаны с отсутствием согласований, если участок расположен в охранной зоне, или с пересечением участка застройщика с землями лесфонда. В этих случаях для получения разрешения достаточно приложить недостающие документы.
Если дом возведён с несоблюдением строительных норм (например, не отступили 3 м от границы соседнего участка или превысили допустимую высоту дома), узаконить объект можно через суд. И здесь не обойтись без помощи опытного юриста, который грамотно составит иск о признании права собственности на объект и защитит интересы застройщика в суде.
Строительство без разрешения
Начинать стройку на собственном участке без разрешения не стоит по двум причинам. Во-первых, постройку в дальнейшем будет сложно узаконить. Во-вторых, подобные действия чреваты серьёзными санкциями. Согласно ст.9.5 КоАП, самострой карается штрафом: 2-5 тыс. руб. с граждан, 20-50 тыс. руб. с должностных лиц компаний и предпринимателей, 500-1000 тыс. с юрлиц.
Однако штрафы — это неглавная проблема. Дом, построенный с нарушениями, придётся регистрировать через суд, далеко не всегда встающий на сторону застройщика. Если иск отклонят, владельцу участка придётся сносить постройку или исправлять нарушения за свой счёт.
Мы оформляем строительные объекты недвижимости с 2013 года, имеем опыт получения согласований и разрешений по новым правилам. Помогаем в подготовке уведомлений о начале и об окончании строительства.
Согласовываем возведение частных жилых домов и коттеджей на приаэродромных территориях, вблизи объектов водопользования, в санитарных зонах источников питьевого водоснабжения и в других охранных зонах. Также мы выполняем топографические съёмки земельных участков. Составляем топопланы и согласовываем их. При необходимости бурим скважины и исследуем грунт перед строительством. АН Истрариел —формируем технические планы, ставим дома на кадастровый учёт и оформляем права собственности.
Источник: istrariel.ru
Оформление перепланировки в частном доме
Многим владельцам частных домов кажется, что на их собственность не распространяются правила перепланировки, которые предусмотрены для собственников квартир и на приватной территории они могут проводить любые работы без риска вступить в конфликт с законом.
Действительно, пространства для перепланировки в частном доме гораздо больше, чем в квартирах, владельцы которых вынуждены учитывать интересы соседей. Однако это не означает, что в случае масштабной перестройки можно обойтись без обращения в контролирующие инстанции, в настоящей статье мы поговорим о том, как оформить перепланировку в частном доме.
Проектная документация: проект или эскиз
Перепланировка частного дома, как и квартиры, независимо от того, выполняется ли она силами владельца или с привлечением специалистов, должна начинаться с тщательной разработки проектной документации, в которой учтены все нюансы предполагаемых изменений. Важность создания проекта не поддается сомнениям, особенно если планируется хоть какое-то воздействие на плиты перекрытия или несущие конструкции. Стоит помнить, что следствием перестановки стен может стать частичное или полное разрушение конструкции здания. Проектную документацию надо готовить в случаях:
• изменений в несущих конструкциях;
• монтажа нового оборудования;
• при обустройстве наружного остекления и капитальных фасадных работ.
Доверять подготовку проекта стоит только профессиональным проектным организациям, которые обладают свидетельствами СРО, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы с согласованием.
Если при перепланировке несущие конструкции не задеваются, а нагрузка на плиты перекрытия не предполагается, контролирующие органы могут «дать добро» на перепланировку только на основании эскиза.
Что нужно для получения разрешения на перепланировку в частном доме
Процедура согласования перепланировки частного дома идентична процессу, связанному с узакониванием радикальных изменений при обустройстве жилья в многоквартирных домах. Это не удивительно, поскольку многие положения Жилищного Кодекса, регламентирующего правила перепланировки, ориентированы на все виды жилых строений.
Чтобы получить разрешительный документ, который сделает перепланировку легитимной, надо подать в местную администрацию заявление, к которому следует приложить технический план помещений. Кроме того, необходима выписка из домовой книги, а также свидетельство, которое подтверждает законное право пользования недвижимостью. Ну, и, собственно, потребуется сам проект.
Кстати, письменное согласие на перепланировку должен дать каждый из совладельцев недвижимого имущества.
Необходимы также разрешения коммунальщиков и санитарных органов, результаты экспертной оценки, где должно быть указание на соответствие дома имеющимся строительным нормативам. В некоторых случаях проверяющие могут также потребовать документы, подтверждающие право владения землей, на которой располагается дом, а значит, надо позаботиться об их наличии. Придется также сделать и приложить к заявлению детальные снимки наружных частей дома, а также фото внутренних помещений.
Контролирующий орган должен дать официальное подтверждение того, что при осуществлении перепланировки соблюдаются все строительные нормы и что в результате изменений жилье будет пригодным к дальнейшей безопасной эксплуатации. Органы местной власти, согласно законодательству имеют в распоряжении тридцать рабочих дней для принятия решения, и примерно на такой срок нужно рассчитывать, готовясь к проведению работ.
В каких случаях можно ждать отказа в разрешении?
Вероятность отказа тоже имеется, причины отрицательного решения должны быть подробно изложены в документе, который является официальным ответом на обращение за разрешением. Чаще всего контролирующие организации не дают разрешения на перепланировку если:
• в новом варианте обустройства дома появится риск пожарной опасности, ухудшатся технические и санитарные характеристики здания;
• следствием перепланировки станет ослабление несущих стен;
• предполагается реконструкция отапливаемых лоджий;
• велик риск сокращения службы дома или здание вообще станет непригодным для проживания.
Поводами для отказа могут быть неполный пакет документов, отсутствие экспертного заключения или некачественно составленный проект. Есть шанс на получение согласования после корректировки проекта с учетом названных причин для отказа. Собственно, при несогласии с таким решением властей можно подать иск в суд, однако нужно учитывать, что в случае неблагоприятного исхода мероприятия все судебные расходы несет истец.
Внутренние изменения, требующие согласования
Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:
• переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;
• создание новых оконных и дверных проемов;
• перемещение в новое место кухни;
• изменение места расположения и конфигурации санузла.
Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:
Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми, чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.
- Если нужно создать проходное помещение, понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.
- Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом, надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.
Однако варианты внутренних работ может быть самыми разными, и в ряде случаев согласование не требуется. Без каких-либо разрешений и согласований можно выполнить любой косметический ремонт, сменить двери и окна, выполнить дополнительные работы по обустройству пола и потолка. Сложные работы, выполненные самовольно, в любом случае придется узаконить.
Нужно ли узаконить изменения во внешнем облике частного дома?
Внешние изменения, которые нельзя производить без согласования, касаются всевозможных пристроек и надстроек, установки ролл-ставней и других современных конструкций, сложных фасадных работ и разного рода архитектурных усовершенствований. Даже если речь идет о небольшом дачном домике, к которому решено пристроить крошечную веранду, необходимо оформление перепланировки.
Обязательно ли вообще оформлять перепланировку в частном доме?
Можно, конечно, жить с неузаконенной перепланировкой, но лишь до момента, когда придет время смены собственника или потребуется проведение иных операций с недвижимостью (дарение, передача в залог, оформление наследства, пр.). Например, при продаже или покупке жилья соответствие строений техническому плану проверяется обязательно.
Достаточно часто наблюдаются ситуации, когда люди много лет живут в перестроенном доме, даже не подозревая, что нарушили закон. Но потом приходит время проверки документов, и они сталкиваются с необходимостью платить существенный штраф, а то и вовсе возвращать строение в исходное состояние. Судебных тяжб в таких случаях избежать получается не всегда.
Как узаконить перепланировку частного дома в судебном порядке
Невзирая на многократные предупреждения об обязательном оформлении перепланировки, многие владельцы частных домов все же выполняют работы без разрешений и даже без каких-либо эскизов, а проблема с узакониванием возникает при попытке провести какую-либо сделку с жильем. Надо заметить, с каждым годом оформить перепланировку «задним числом» становится все сложнее.
Жилищным Кодексом (статья 29) предусмотрена возможность легализации проведенных работ в судебном порядке. Эта процедура пройдет относительно безболезненно, если перепланировка выполнена без нарушения нормативов, с согласия всех совладельцев дома и с соблюдением интересов соседей.
Готовясь узаконить перепланировку в суде, стоит очень внимательно отнестись к подготовке документов, не упуская нюансов, а также приготовить деньги не только на погашение текущих издержек, но и на уплату штрафов, если изменения были проведены с нарушениями. Если все правила соблюдены, и суд принял положительное решение, это решение основанием для того, чтобы перепланировка была узаконена на всех уровнях.
Обращаемся в суд: порядок действий
Первым делом нужно лично обратиться в местную жилищную организацию и подать заявление, где указать, что в доме самовольно сделана перепланировка . Далее стоит подготовить исковое заявление в суд и отправиться в территориальный орган технической инвентаризации для получения документов, где во всех деталях прописана планировка дома. Необходим проект, который отражает текущую конфигурацию помещений или состояние строительных конструкций.
Если суд примет положительное решение, следующим этапом будет оформление новой кадастровой документации и регистрация объекта недвижимости. Затем пакет документов, включающий решение суда, подается в отделение Росреестра, и после внесения изменений в официальную базу данных, планировка является узаконенной.
Заключение
Штрафы за незаконную перепланировку частных домов немаленькие, а проходить процедуру согласования рано или поздно все равно придется. Поэтому при всей нелюбви к волоките и желании сэкономить на составлении проекта, лучше все же оформлять перепланировку своевременно. Это важно не только в ракурсе приведения документов в порядок для обеспечения возможности проводить различные сделки с недвижимостью, но и с точки зрения безопасности, так как даже незначительные, на первый взгляд, нарушения могут иметь очень неприятные последствия.
Источник: novostroev.ru