Закон о смягчении налогового режима при перепродаже квартир в проблемных новостройках, который был принят Госдумой в среду, 11 ноября, поможет обманутым дольщикам восстановить свои права, заявил ТАСС депутат Александр Якубовский, возглавляющий рабочую группу генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков. Пострадавшие дольщики после завершения строительства смогут без уплаты налога перепродать квартиру.
Согласно документу, минимальный срок владения квартирой, после которого доходы от продажи объекта не облагаются налогом, будет отсчитываться с момента покупки недвижимости по долевому договору. Обманутым дольщиком приходится ждать сдачи дома в эксплуатацию годами и даже десятилетиями. Депутат отмечает, что за это время жизненные обстоятельства граждан меняются. Некоторые дольщики приобретают другое жилье за это время, оформляют ипотеку. Когда они решают продать квартиру, чтобы выплатить жилищный кредит, им приходится платить налог.
Адвокат Наталья Тарасова считает, что поправки позволяют избежать ущемления прав обманутых дольщиков. Граждане смогут без уплаты налогов продать квартиры сразу после оформления права собственности на жилье.
Как не платить налоги при продаже квартиры (дома)?
Источник: www.tatre.ru
Как застройщику МКД скорректировать налоговые обязательства после завершения строительства?
Многим застройщикам присуще желание скорректировать свои финансовые результаты и налоговые обязательства, определяемые по окончании строительства, ввода МКД в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. Практика выработала различные способы достижения этой цели. Два таких способа, позволивших застройщику заметно снизить размер базы по налогу на прибыль, описаны в недавно вступившем в силу судебном акте. Подробности – в статье.
Cуд признал право застройщика МКД внести изменения в ДДУ и перераспределить суммы целевого финансирования и размер своего вознаграждения.
В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 по делу № А29-8709/2016 описан спор об обоснованности начисления застройщику МКД недоимки по налогу на прибыль.
Доказывая правомерность доначислений, налоговый орган указывал на следующее. Являясь застройщиком, общество в период строительства МКД заключало ДДУ, привлекая денежные средства дольщиков на финансирование строительства. При этом из состава цены договора выделялись суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и на оплату услуг застройщика. Впоследствии в половину договоров были внесены изменения в части отражения цены ДДУ без выделения из нее отдельных составляющих.
Допрошенные в качестве свидетелей (ст. 90 НК РФ) участники, в чьи договоры были внесены указанные изменения, сообщили, что являются работниками (или их родственниками) общества либо работниками (или их родственниками) организаций, взаимозависимых с застройщиком. Данный факт свидетельствует о взаимосвязи сторон ДДУ.
НАЛОГ 13% НДФЛ С ПРОДАЖИ ПОСТРОЕННОГО ДОМА и ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Дополнительные соглашения к ДДУ лишены хозяйственного смысла и не объясняются неналоговыми причинами, так как заключены с взаимозависимыми лицами.
Вывод о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды подтверждается следующим:
изменены условия тех ДДУ, стороны которых являются взаимозависимыми лицами;
изменения к договорам зарегистрированы спустя три месяца после их подписания и спустя два месяца после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в собственность участника;
инициатором изменений был застройщик;
изменения внесены после оплаты дольщиками основной суммы по ДДУ;
доп. соглашения подписаны «задним» числом.
В свою очередь, застройщик пояснил, что внесение изменений в ДДУ обусловлено причинами экономического характера и произведено для того, чтобы привести в соответствие финансовый результат, полученный по окончании строительства МКД. Поскольку фактические доходы от оказания услуг застройщика, а также суммы фактических затрат на строительство дома превысили сметные расчеты, обществом было принято решение о перенаправлении части дохода, перечисленного в счет оплаты услуг застройщика, на покрытие затрат на строительство дома в размере, превышающем плановую сметную стоимость. В результате направленные на строительство денежные средства приобрели целевой характер, что и привело к получению того финансового результата, который отражен в декларации по налогу на прибыль.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что инспекция не представила достаточных доказательств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды от заключения ДДУ с взаимозависимыми лицами. Арбитры исходили из свободы сторон при заключении договора (ст. 421 ГК РФ) и права (а не обязанности) определять цену ДДУ в разрезе составляющих – сумм денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве).
Особо судьи подчеркнули, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 того же закона).
Также было отмечено, что в результате внесения изменений в спорные договоры цена сделки не изменилась; инспекция не представила доказательств создания финансовых условий, отличных от тех, которые имели бы место в сопоставимых сделках между лицами, не являющимися взаимозависимыми.
Воспроизведем хронологию событий, ставших основанием для данного налогового спора.
Месяц
2015 года
Заключение дополнительных соглашений
Подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства
Государственная регистрация дополнительных соглашений (изменений к ДДУ)
Представление уточненной декларации по налогу на прибыль за девять месяцев 2015 года
Логично предположить, что после передачи квартир дольщикам застройщик в октябре-ноябре определил (пусть и предварительный) финансовый результат по МКД. Стало ясно, что от строительства квартир получен убыток (то есть фактические расходы на строительство превысили размер целевого финансирования), а от оказания услуг застройщика по организации строительства – прибыль. Здесь уместно напомнить два важных нюанса:
согласно официальной точке зрения убыток от строительства нельзя учесть в целях налогообложения;
прибыль от оказания услуг дольщикам облагается налогом в общем порядке.
При указанных обстоятельствах было принято решение о нецелесообразности выделения из цены ДДУ отдельных ее составляющих (сумм средств целевого финансирования и оплаты услуг застройщика). Такой вариант определения цены в ДДУ, как известно, позволяет начислить налог на прибыль только с суммы полученной застройщиком экономии, что, безусловно, выгоднее, чем уплатить налог с прибыли от оказания услуг (без учета полученных убытков). В данном случае разница в налоговых базах (рассчитанных до и после внесения изменений в ДДУ) составила почти 7,5 млн руб.
По этой причине инспекция настаивала на том, что единственной целью внесения изменений в ДДУ было получение налоговой выгоды в виде минимизации суммы налога на прибыль. Как указано выше, арбитры двух инстанций с мнением ИФНС не согласились.
Арбитры подтвердили право застройщика заключить агентский договор со штатным сотрудником
Налоговый орган считал, что застройщик создал формальный пакет документов в отношении оказания агентских услуг по привлечению клиентов. В результате расходы были необоснованно увеличены почти на 30 млн руб. В подтверждение свой позиции инспекция ссылалась на следующие обстоятельства:
в периоде строительства и оказания агентских услуг ИП на условиях неполного рабочего дня выполняла функции помощника генерального директора застройщика. Причем среднечасовая оплата труда помощника директора за отдельные месяцы превышала среднечасовую заработную плату главного бухгалтера и заместителя генерального директора;
из анализа выписки банковского счета ИП следует, что в период создания МКД застройщик являлся единственным источником доходов предпринимателя. При этом перечисленные организацией денежные средства обналичивались в течение одного – двух дней с момента их поступления на расчетный счет ИП;
допрошенные в качестве свидетелей работники застройщика, участники долевого строительства МКД сообщили, что заключение договоров производилось ИП в офисах организации. В работу агента входило подписание ДДУ и сопровождение его регистрации в Росреестре;
свидетели считали, что общаются с представителем застройщика (менеджером по продажам, сотрудником отдела продаж). Дольщики, использовавшие кредитные средства для оплаты строительства квартиры, самостоятельно консультировались в кредитных учреждениях;
у ИП отсутствовали затраты на аренду помещений и другие сопутствующие расходы, расходы на рекламу, связанные с публикацией объявлений о продаже квартир.
Инспекция настаивала, что фактически, представляя интересы застройщика, физлицо выступало в качестве его штатного сотрудника, а не исполняло обязанности по агентскому договору.
-
поиск потенциальных клиентов для заключения ДДУ, договоров купли-продажи и проведение переговоров с потенциальными клиентами;
-
оказание содействия принципалу в подготовке пакета документов, необходимых для заключения ДДУ, договоров купли-продажи, а также для передачи объекта долевого строительства участнику;
-
консультирование клиентов по вопросам кредитования в целях исполнения ими обязательств по оплате квартиры в жилом доме, а также оказание правового, информационного и документального сопровождения клиентов в кредитных организациях;
-
совершение других юридических и иных действий.
Объем оказанных услуг, а также сумма вознаграждения агента отражались в ежеквартальных отчетах агента. Из них следовало, что за период действия агентского договора ИП:
подготовила и разместила на сайте организации в сети Интернет изменения к проектной декларации по строительству МКД;
осуществляла рекламную кампанию в СМИ по привлечению потенциальных покупателей;
организовывала встречи с потенциальными клиентами;
оказывала содействие принципалу в подготовке документов, необходимых для заключения ДДУ;
консультировала клиентов по вопросам кредитования;
участвовала в передаче объектов дольщикам;
организовывала постановку МКД на кадастровый учет.
Принимая решение в пользу застройщика, арбитры исходили из следующего. В качестве ИП физлицо было зарегистрировано за 10 лет до заключения агентского договора. Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже, аренде недвижимого имущества было определено в качестве основного вида ее деятельности более чем за год до заключения агентского договора. В обязанности физлица как помощника генерального директора в основном входила организация встреч руководителя организации. Таким образом, на физлицо в качестве штатного сотрудника и агента были возложены разные обязанности.
ИП подтвердила факт оказания услуг по агентскому договору, пояснила, что еще на стадии проектирования МКД исследовала рынок, работала с проектной организацией, собирала базу потенциальных покупателей. Также ИП:
пояснила, что в ее обязанности входила работа с банками, подготовка пакета документов для аккредитации застройщика в банках;
перечислила фамилии дольщиков, с которыми ей приходилось встречаться с целью заключения договоров, в том числе во внерабочее время.
В свою очередь, застройщик представил расчеты, свидетельствующие о том, что благодаря работе агента на начальных этапах строительства МКД организации удалось получить реальные денежные средства, построить и сдать объект с опережением сроков, избежать негативных финансовых последствий резкого изменения курса рубля и связанного с ним удорожания материалов и работ. За счет оперативного привлечения денежных средств дольщиков застройщик не только сэкономил на материалах, но и получил доход от размещения свободных остатков денежных средств на депозитном счете.
Особо судьи отметили следующие обстоятельства:
инспекция не доказала, что размер агентского вознаграждения значительно выше стоимости аналогичных услуг в регионе;
наличие в структуре налогоплательщика отдела продаж (что подтверждается, как указывает инспекция, сайтом застройщика) автоматически не лишает его права заключить договор с иным лицом для сопровождения заключения и регистрации сделок по приобретению квартир;
отсутствие у ИП расходов (например, по аренде помещений) не имеет значения, так как согласно ст. 1005 ГК РФ и условиям договора агент может действовать от имени и за счет принципала;
полученные от застройщика доходы по агентскому договору полностью учтены ИП при налогообложении.
В результате арбитры решили, что расходы произведены застройщиком в связи с осуществлением реальной экономической деятельности.
В качестве заключения.
Рассмотренное нами постановление Второго арбитражного апелляционного суда вступило в силу со дня его принятия. Однако у инспекции есть два месяца, чтобы обжаловать его в АС ВВО.
Источник: www.audit-it.ru
Налог после завершения строительства дома
Специалисты УФНС по Коми в онлайн-интервью БНК рассказали, при каких расходах на строительство дома можно получить налоговый вычет.
— Есть договор между физическими лицами на постройку коробки жилого дома, есть акт выполненных работ. Можно ли по этим документам получить налоговый вычет? В какое время я могу обратиться за возвратом 13% от даты подписания акта выполненных работ.
— Налогоплательщик вправе получить имущественный вычет (вернуть 13%) в размере фактически произведенных расходов на строительство домов в соответствии с проектно-сметной документацией. В число расходов включаются затраты на:
разработку проектной и сметной документации;
приобретение строительных и отделочных материалов;
приобретение жилого дома или доли в нем, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома или доли в нем, не оконченного строительством) и отделке;
подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
Данный перечень является исчерпывающим.
Таким образом, расходы на новое строительство жилого дома, произведенные в соответствии с соответствующей проектно-сметной документацией, могут быть учтены в составе имущественного налогового вычета.
Обязательным условием для получения имущественного вычета по расходам на строительство жилья является регистрация права собственности на построенный жилой дом. Поэтому только на основании подписанного акта выполненных работ право на вычет не возникает.
Для получения вычета необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на построенный жилой дом и документы, подтверждающие произведенные расходы, в частности договора на достройку и отделку жилого дома, акты выполненных работ и платежные документы, подтверждающие оплату произведенных расходов (выписки банков, квитанции к приходным кассовым ордерам, кассовые чеки, расписки физических лиц о получении денежных средств).
Следует учитывать, что декларация всегда подается за прошедший год. То есть, если регистрация права собственности была в 2020 году, то декларацию следует подавать в 2021 году. Получить вычет можно и в году, в котором зарегистрирована собственность, обратившись к своему работодателю с уведомлением о подтверждении права на получение налогового вычета (выдается в инспекции по месту регистрации).
Источник: www.bnkomi.ru