Не требуется разрешение на строительство к пристройке к зданию

Въехав сюда около 15 лет назад, они заменили деревянный сарай прежних владельцев кирпичным подсобным помещением с наклонной крышей. Затем они превратили свой чердак в жилое помещение с ванной комнатой. После этого построили пристройку, которая примыкает к партикулярной стене и намного выше стены и нашей оранжереи, которую построили задолго до их заселения. Затем в конце сада построили навес с настилом ( которая не особенно велика) и закончили тем, что закрыли боковой проход к их дому.

Я хотел бы знать, сколько из этого учитывается при расчете разрешенных 40 кв. м (430 кв. футов) без разрешения на строительство. Кроме того, как рассчитываются 25 кв. м (269 кв. футов), которые следует оставить открытыми? Навес считается сооружением или «открытой» площадкой?

Пристройка и перекрытие прохода могут вызвать проблемы со здоровьем и безопасностью, так как выход из здания в случае пожара окажется затруднительным.

После всего этого около недели они бурили вдоль всей внутренней перегородки. С тех пор шум, который мы слышим из их дома, увеличился в геометрической прогрессии. Особо тихими они никогда не были (но это и понятно, ведь у них есть дети), но с работы слышны разговоры, а не только шумы.

Как узаконить пристройку к дому, разрешение на реконструкцию дома

Я совершенно уверен, что они нарушили правила планирования, но я был бы признателен за разъяснения относительно работы, на которую распространяется освобождение, и ограничений на нее.

По общему мнению, ваши соседи по соседству были заняты расширением и ремонтом своего дома на протяжении многих лет, пишет Эндрю О’Горман.

Ваш запрос довольно сложный, и возникает ряд вопросов, связанных с конкретным сайтом. Не имея возможности провести физический осмотр объекта, я постараюсь ответить на ваши вопросы, касающиеся планирования и разработки.

Процесс планирования в Ирландии регулируется Законами о планировании и развитии (и соответствующими нормативными актами). Каждый местный орган власти назначен уполномоченным органом по планированию в своей функциональной области и несет ответственность за осуществление процесса планирования.

Для большинства девелоперских работ требуется разрешение на планировку, однако есть определенные исключения, когда речь идет о работах в частном доме. Они известны как «освобожденная разработка», но должны соблюдаться особые требования.

Расширение

Владелец недвижимости может построить пристройку к задней части своего дома, не обращаясь за разрешением на строительство.

Существуют определенные параметры, которым следует следовать при проектировании задней пристройки для своего дома:

• Общая площадь пристройки и любых предыдущих пристроек не должна превышать 40 кв. м (430 кв. футов).
• Два квадратных метра освобожденной площади 40 кв. м могут быть включены в качестве пристройки первого этажа (однако общая площадь пола все равно должна оставаться ниже 40 кв. м).
• Конструкция пристройки не должна выступать за заднюю линию существующего жилища.
• Общая высота любой такой пристройки не должна превышать высоту конька существующего дома (однако здесь действуют некоторые дополнительные правила).
• Окна могут быть встроены в пристройку, при этом окна первого этажа должны находиться на расстоянии не менее 1 м от линии границы, на которую они выходят. Окна на уровне первого этажа должны быть расположены на расстоянии не менее 11 м от линии границы, с которой они сталкиваются.

Шалаш в саду

В соответствии с правилами планирования и застройки ваши соседи могут построить садовый сарай в своем заднем саду, не обращаясь за разрешением на строительство.

Критерии, которым необходимо следовать, чтобы гарантировать, что работы освобождены от требований разрешения на строительство, следующие:

• Площадь любого такого сарая не должна превышать 25 кв.
• Сарай не должен располагаться впереди передней стены существующего жилища.
• Общая высота сарая не должна превышать 4 м для скатной крыши и 3 м для конструкции с плоской крышей.
• В сарае нельзя жить, и его нельзя использовать для содержания животных.

Преобразование чердака

Из вашего вопроса я не уверен, предоставили ли ваши соседи жилую комнату на чердаке. По моему опыту переоборудования двухквартирных мансард, большинство таких переоборудований непригодны для проживания из-за ограниченной высоты крыши. По этой причине я основываю свои комментарии на необитаемом чердачном помещении.

Чердак можно переоборудовать для нежилых целей без оформления разрешения на перепланировку. Однако, если работы предполагают встраивание мансардных окон на какой-либо высоте, вам необходимо подать заявку на получение разрешения на такое преобразование.

Площадь террасы

Я не уверен относительно типа структуры, которая включает в себя террасу в конце сада ваших соседей. Однако, по моему мнению, это сооружение не требовало разрешения на строительство при условии, что оно используется для целей, не связанных с пользованием домом, а не для парковки автомобилей.

Частное открытое пространство

Что касается вашего запроса «частное открытое пространство», то наличие различных пристроек и садового сарая на территории ваших соседей не должно уменьшать их личное открытое пространство менее чем на 25 кв. м (269 кв. футов). По моему мнению, террасу можно было бы классифицировать как часть этого частного открытого пространства.

Хотя кажется, что ваши соседи проделали большой объем работы в своем доме, вполне вероятно, что выполненные работы в значительной степени соответствуют требованиям правил планирования и застройки.

Тем не менее, чтобы удовлетворить ваши опасения, я рекомендую вам проконсультироваться с местным уполномоченным инспектором по зданию, чтобы выполнить обследование и оценку конкретного участка.

Отмечу, что теперь вы слышите разговоры своих соседей после недавних работ в их доме. Может быть полезно сначала связаться с вашим соседом, чтобы выяснить, есть ли конкретная проблема, которая привела к тому, что такой перенос шума стал более выраженным.

Здесь есть специальные строительные вмешательства, и их можно установить по обе стороны стены для вечеринок, которая разделяет ваши дома. Служба бесплатных юридических консультаций (Flac) предлагает полезную информационную брошюру о спорах между соседями (июль 2015 г.), с которой можно ознакомиться в Интернете по адресу flac.ie.

Эндрю О’Горман — дипломированный инспектор по строительству и член Общество сертифицированных геодезистов Ирландии

Источник: www.nachedeu.com

Как узаконить пристройку к дому: этапы, документы, советы экспертов

Не все пристройки нуждаются в регистрации и не все становятся причиной внесения изменения в ЕГРН.

• Реконструкция будет затрагивать несущие стены;
• От надёжности постройки зависит безопасность людей (например, это – дополнительная комната, в которой будут жить члены семьи).

Террасы, крылечки, беседки и летние кухни чаще всего не относятся к капитальным строениям и не требуют обращения в муниципалитет.

Но если была проведена серьёзная реконструкция (добавлена комната или этаж, гараж, баня, полноценная кухня), её нужно согласовать. Дело в том, что в процессе согласования специалисты на месте оценивают качество и безопасность пристройки, а это особенно важно для домов, в которых люди будут жить постоянно.

Как должно быть: порядок действий

Чтобы к владельцу дома ИЖС или к автору реконструкции не возникло вопросов у администрации, он должен действовать по следующему порядку:

1. Обратиться в муниципалитет, в котором зарегистрирован дом. Получить бланк заявления на реконструкцию. Заполнить его, предоставив технические сведения о будущей пристройке к зданию и эскиз (чертёж).
2. Дождаться решения муниципалитета. Чаще всего, оно положительное. Для отказа нужны веские основания. В крайнем случае, заявление отправят на доработку, если оно не соответствует правилам.
3. Получить разрешение и приступать к запланированной реконструкции. Выполнять её в соответствии с заявленной схемой.
4. После окончания работ заказать новый кадастровый план дома у лицензированного кадастрового инженера. С этим документом вновь обратиться в муниципалитет, который проведёт проверку соответствия, после которой документация автоматически попадает в ЕГРН, где внесут изменения в кадастровые сведения.

Классификация пристроек

Все пристроенные конструкции делятся на два вида:

• капитальные – предназначенные для дальнейшего проживания;
• некапитальные – изменяющие внешний вид здания.

К некапитальным относятся:

Некапитальные сооружения зарегистрировать значительно легче, чем капитальное строительство. Для этого необходимо обратиться в БТИ с заявлением на внесение изменений в техническую документацию. Сотрудник инвентаризационной службы выезжает на место и составляет акт о завершении переустройства. После этого вносятся изменения в документы на дом и бумаги возвращаются владельцу недвижимости.

Справка: Сооружение некапитальных конструкций не требует регистрации изменений в Росреестре.

Как узаконить самострой на своем участке

Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.

Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:

• участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
• объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
• дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
• возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.

Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.

Узаконивание пристройки к многоквартирному дому

Порядок оформления капитальной пристройки к многоквартирному дому имеет некоторые отличия от описанного выше способа узаконивания реконструкции частного домостроения:

• для многоквартирного дома требуется получить письменное разрешение всех жильцов;
• необходимо иметь акты коммунальных служб о наличии расположенных вблизи дома коммуникаций;
• более серьезные требования предъявляются к проекту постройки.

Наиболее частыми причинами отказа в согласовании пристройки являются:

• несоответствие конструкции пристройки проекту;
• несоблюдение технических требований: нарушение несущих конструкций дома, близость общедомовых коммуникаций;
• применение не соответствующих нормам стройматериалов;
• нанесение ущерба интересам окружающих;
• здание относится к архитектурным памятникам;
• другие причины.

Отказ органов местного самоуправления от согласия на возведение пристройки может быть обжалован в суде.

Как оформить пристрой к дому в собственность и почему важно это сделать

Решение выполнить пристрой к частному дому, возникает практически у каждого владельца загородного приусадебного участка.

Рано или поздно хочется увеличить жилую площадь домостроения, обустроить капитальный гараж с выходом в дом или достроить балкон.

Как оформить пристрой к дому и почему необходимо выполнить узаконение вовремя?

Возможные проблемы при узаконивании пристройки

Проблемы могут возникнуть разные, первая, это сбор документов. Этот процесс занимает большое количество времени, нельзя получить все бумаги сразу, зачастую они выдаются поочередно, т.е. на основании одного документа, выдадут второй.

Отказ суд может вынести в следующих ситуациях:

1. При строительстве затронута несущая стена, это категорически запрещено.
2. Если строение возведено поблизости от коммуникаций, расстояние между ними не должно быть менее 2,5 метров.
3. При строительстве использовались некачественные, старые материалы или устаревшие технологии.

Если в суде все прошло хорошо и исковые требования удовлетворены, то владелец дома с пристройкой может столкнуться с длительным получением разрешительных документов. Администрация или судебные работники могут достаточно долго подготавливать необходимые бумаги.

Что такое пристройка и как ее согласовать

Пристройка возникает путем расширения площади и внешних контуров (стен) здания, соединяется как минимум одним проходом, несущими и ограждающими конструкциями. Так как площадь и объем объекта относятся к его основным параметрам, пристраивание новых частей относится к реконструкции. Такие виды работ могут проводиться только на основании проекта, разрешения на строительство. После завершения реконструкции собственник должен пройти кадастровый учет, отразить изменения в характеристиках в реестре ЕГРН.

Нормативные документы

В зависимости от функционального назначения и типа здания, проектировщик будет применяться следующие строительные своды правил:

• СП 56.13330.2011 на производственные здания;
• СП 118.13330.2012 на общественные здания;
• СП 54.13330.2016 на многоквартирные дома;
• НПБ 110-03 Нормы пожарной безопасности;
• СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность.

Также на строительство и реконструкцию всех ОКС распространяются нормы Закона № 384-ФЗ (Технический регламент о безопасности зданий). Специальные СП и СНиП будут использованы для проектирования инженерных коммуникаций и иных обязательных систем объекта.

Пристройка и основное здание обязательно должны иметь сообщающийся проход

Простым языком

Пристройка не является самостоятельным объектов недвижимости, так как не будет обладать признаками изолированности и обособленности. После завершения строительных работ она будет присоединена к основному объекту, станет его неотъемлемой частью. Следовательно, после проведения реконструкции на новую площадь и объем здания будут расширены инженерные коммуникации (отопление, водоотведение и водоснабжение, электроснабжение и т.д.). Хотя для присоединения пристройки обязательно делается проход в ранее существующую часть здания, она может иметь отдельные выход на улицу, окна, т.е. все обычные элементы объекта.

Пристройка реализуется путем увеличения основы (фундамента), возведения на нем новых конструкций по проекту. Присоединение к основной части здания обеспечивается креплением смежных конструкций, либо заменой и установкой новых единых стен, перекрытий, кровли. После завершения работ пристройка будет обладать тем же функциональным назначением, что и исходный объект. Например, пристройка к производственному сооружению будет иметь аналогичное назначение, не сможет использоваться для проживания граждан.

Комментарий специалиста. При любом варианте реконструкции существует вероятность повреждения или разрушения несущих конструкций основной части здания, снижения показателей прочности и устойчивости. По этой причине проект на пристройку будет проходить эксперту и оформление разрешения на строительство. Важное значение имеет и квалификация проектировщика, которые предусмотрит безопасные архитектурные, планировочные, инженерные и иные решения. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы заказать проект на пристройку с соблюдением всех требований безопасности.

Разрешение на пристройку

Рассмотрим следующую ситуацию: прокуратура собирается привлечь организацию к административной ответственности за строительство без разрешения, так как разрешение на «проектирование реконструкции нежилого помещения для размещения офиса с устройством отдельного входа» выдано ей в форме постановления главы администрации. Кто прав в данном случае?

Документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, является разрешение на строительство. Порядок выдачи разрешения, обязанность его получения, основания и сроки его действия регулируются статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Форма этого документа утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698. Чтобы определить, обязательно ли получать разрешение на строительство в рассматриваемой ситуации, нужно выяснить, является ли указанная пристройка объектом капитального строительства, и вообще — строительство ли это?

Обратимся к Градостроительному кодексу РФ, в статье 1 которого даны определения основных понятий.

Так, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкцией же является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Здесь важно также установить, меняет ли вновь созданная пристройка архитектурный облик здания.

Ответ находим в Федеральном законе от 17 ноября 1995 г.

№ 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». В нем сказано, что достройка, перестройка, перепланировка являются изменениями архитектурного объекта (п. 1, 2 ст. 21).

Порядок же изменения архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, установлен статьей 3 данного Закона.

Обратите внимание: в соответствии с указанным порядком разрешение на строительство не требуется лишь тогда, когда строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города и его отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Такое правило установлено в пункте 2 статьи 3 Закона № 169-ФЗ. Пристройка к жилому дому на первом этаже под офис влечет за собой изменение внешнего архитектурного облика жилого дома, значит, для ее строительства необходимо получить разрешение.

КАКИЕ БЫВАЮТ ПРИСТРОЙКИ

А теперь разберемся, является пристройка в рассматриваемой ситуации частью жилого дома или отдельным объектом?

В КАКИХ СЛУЧАЯХ МОЖНО СТРОИТЬ БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ?

При строительстве гаражей на участках, предоставленных гражданам для целей, не связанных с предпринимательством, или строительстве на садовом (дачном) участке.

При строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.).

При строительстве вспомогательных строений и сооружений.

При изменении объектов капстроительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

В иных случаях, если согласно кодексу и другими законами разрешение не требуется.

Перечень объектов приведен в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

В пункте 3.42 Инструкции, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37, сказано, что пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания. Не отвечающие этим требованиям пристройки измеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.

В приложении 1 к Инструкции указано, что пристройкой называется вспомогательная часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить пристроенные кухни, жилые пристройки, тамбуры, веранды и т. п.

Признаками единства здания служат фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и материала, из которого они изготовлены.

При отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Право отнесения пристройки к жилому дому в качестве пристройки либо части дома принадлежит БТИ.

С учетом того, что пристройка к жилому дому на первом этаже предназначается под офис, можно сделать вывод, что у этих объектов разное назначение (жилое — у здания, нежилое — у пристройки). Значит, пристройка с точки зрения отношений, регулируемых Градостроительным кодексом РФ, не включается в основной объем здания и представляет собой отдельный объект капитального строительства. Таким образом, для строительства такой пристройки должна использоваться форма разрешения, утвержденная постановлением № 698.

Когда применяется утвержденная форма

Данная форма применяется при выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением отдельных случаев.

Градостроительный кодекс РФ не предусматривает каких-либо иных документов, разрешающих строительство.

Так, например, из постановления ФАС Поволжского округа от 2 мая 2007 г. по делу № А57-6064/06 следует, что постановление органа местного самоуправления о разрешении проектирования и реконструкции нежилого здания разрешением на строительство не является. Ведь, согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Он дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

А постановление органа местного самоуправления в данном случае разрешает лишь проектирование реконструкции здания, но не отменяет необходимости до начала строительных работ получить разрешение на его реконструкцию по утвержденной форме.

Ответственность за строительство без разрешения

Если организация начала возведение пристройки без надлежащим образом оформленного разрешения (несмотря на имеющееся постановление главы администрации о разрешении проектирования строительства), — это нарушение. Следовательно, в рассматриваемой ситуации прокуратура права, и застройщик может быть привлечен к ответственности.

Ответственность за строительство без разрешения установлена пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Это:

— значительный штраф (20 000 — 50 000 руб. для должностных лиц, 500 000 — 1 000 000 руб. для организаций);

— либо приостановление деятельности организации на срок до 90 суток.

Однако следует отметить, что на основании статьи 2.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях суд может признать совершенное правонарушение малозначительным и освободить организацию от ответственности. Примером такого решения служит постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 сентября 2008 г. по делу № А43-7065/2008-1-190.

В статье 2.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях установлено, что при малозначительности совершенного административного правонарушения судья либо уполномоченный орган могут освободить компанию от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.

Пленум ВАС РФ в пункте 18 постановления от 2 июня 2004 г. № 10 разъяснил, что в данном вопросе судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств. Малозначительность имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.

Квалификация проектировщиков – кто должен выполнять проектирование пристройки и кого лучше искать

Проект и иные документы на пристройку при реконструкции может оформлять только проектная организация, состоящая в СРО. Этот момент нужно проверить еще на стадии заключения договора, так как в противном случае будет получено отрицательное заключение экспертизы. Также желательно убедиться в квалификации и опыте работы проектировщика, особенно по аналогичным видам работ. Например, компания Смарт Вэй всегда предлагает ознакомиться с примерами по ранее выполненным заказам, поэтому клиент сразу может принять объективное и взвешенное решение. Обращайтесь, мы подробно разъясним требования закона к проектированию и согласованиям пристройки, предложим выгодные условия сотрудничества.

Важность и необходимость данного процесса

Многие ошибочно считают, раз участок находится в собственности, то нет необходимости получать разрешение на строительство пристроек к существующему жилому дому.

Необходимость этого процесса заключается в следующем:

1. При возведении пристройки происходит изменение общей площади помещения. Если в доме долевая собственность, то размер долей также изменяется.
2. Строительство может затронуть интересы соседей, поэтому нужно получить их письменное согласие.
3. При возведении пристройки, могут быть затронуты коммуникации и конструкции дома, это может отрицательно отразиться на безопасности жильцов имеющегося строения.
4. Если нет разрешения на возведенное сооружение, то впоследствии все манипуляции с ним (продажа, обмен, дарение) будут запрещены.

Об узаконивании строения нужно позаботиться заранее, на начальном этапе строительства, чтобы избежать возникновения возможных проблем в дальнейшем.

Как составить техническое задание на проектирование пристройки за 5 минут

При составлении технического задания нужно точно указать исходные данные на реконструируемый объект, его характеристик и функциональное назначение, требования к предстоящим работам и содержанию проекта. Сделать это самостоятельно сложно, так как придется учесть множество требований и ограничений закона, строительных сводов правил. мы предлагаем услуги по подготовке технических заданий на любые виды работ, в том числе на проектирование и возведение пристроек. На нашем сайте вы можете ознакомиться с примером ТЗ по данному направлению. Подробнее об условиях оформления технических задания можно узнать на бесплатной консультации наших специалистов.

Стоимость узаконивания пристройки к дому

Расходы и оплата труда юристов, занимающихся оформлением документов для узаконивания построек, сопровождением судебных процессов, согласованием и решением прочих проблем, возникающих в ходе ведения дела, зависят от многих факторов. В частности, на стоимость услуги влияют:

• количество приемов для консультирования клиента;
• количество дел в суде, которые юристы ведут в интересах клиента;
• суммы государственной пошлины, оплачиваемой в судах, органах государственной регистрации;
• стоимость услуг нотариусов;
• необходимость проведения судебной строительно-технической экспертизы;
• другие расходы, вытекающие из необходимости выполнения поручений и соблюдения интересов клиента.

Стоимость услуг определяется и согласовывается с клиентом в каждом конкретном случае.

Вид услуги	Сроки	Цены
Согласование самостроя	2 месяца	50 000

Юридическое оформление реконструкции дома

Капитальная пристройка, возведенная без согласованного проекта, и не узаконенная в БТИ считается самовольным строением.

Если есть необходимость оформить ее надлежащим образом, решать проблему придется в судебных инстанциях.

Это потребует немалое количество времени и сил, а так же материальных вложений в виде штрафных санкций и издержек судебного производства.

Для того чтобы получить узаконить конструкцию необходимо подготовить следующий пакет документов:

• Бумаги на право собственности земли и домостроения.
• Технический паспорт и действующий план застройки участка, кадастровый план.
• Действующий проект дома.
• Эскиз или план проектируемого строения.
• Заявление от основного владельца здания на приусадебном участке и письменное согласие остальных собственников, если есть долевое участие.
• Заявление от соседей о том, что они не имеют возражений против строительства пристройки на участке.
• Акты и нормативные документы, подписанные и согласованные в коммунальных службах муниципалитета (поставщики электроэнергии и газа, водоканал трест и. т. д.).

Последний пункт относится лишь к тем случаям, когда в капитальной пристройке планируется подключение к перечисленным коммуникационным сетям. Например – капитальная веранда, используемая жильцами дома, как кухня или санузел.

Кроме того, в некоторых случаях для узаконения могут потребоваться разрешения от санитарно-эпидемиологической или пожарной службы. Имея необходимый пакт документов можно обращаться в главные строительные органы местного самоуправления.

Это может быть специализированный архитектурный отдел при муниципалитете или строительное бюро. Рассмотрев заявку, соответствующая инстанция выдает разрешение на строительство с единственным условием – по окончании выполнения всех работ их нужно будет закрыть актом приемной комиссии.

Таким образом, достроив разрешенные на территории участка объекты, нужно пригласить госкомиссию, которая проверит соответствие выполненных работ с проектом, и выдадут акт об окончании строительства. Этот документ станет основанием для того, чтобы БТИ могло внести изменение в технический план и зарегистрировать пристрой к дому.

Окончательные документы с перерегистрацией в Росреестре владелец сможет получить, оплатив Государственную пошлину.

Ее размер зависит от площади пристроенной конструкции.

Советы экспертов

Чтобы оформить пристройку к дому необходимо соблюдать несколько правил при возведении сооружения:

• соблюдать стандарты и нормативы строительства;
• использовать современные строительные материалы;
• сохранять несущие стены здания.

Если дом принадлежит нескольким хозяевам, то пристройка будет считаться общим имуществом. Если один из собственников желает оформить сооружение на себя, то ему необходимо сначала выделить свою долю.

В частном домовладении выделение доли происходит в натуральной форме. То есть, человек может сделать себе отдельный вход и сформировать обособленные помещения.

Для справки: После оформления права на долю, человек может сделать пристрой, и узаконивать его в судебном или досудебном порядке.

Чтобы полноправно распоряжаться недвижимым имуществом, владельцу необходимо проводить все работы по реконструкции в соответствии с законом. Неоформленная пристройка может послужить поводом для судебных разбирательств и получения крупного штрафа.

Чтобы хозяина не обязали снести самострой, нужно заранее получить разрешительную документацию, и только после этого приступать к строительным работам.

Узаконивание самовольных строений

Подготовительная процедура и официальное узаконивание пристройки к дому перед ее строительством не занимает много времени.

Однако, по статистике в 80% из ста домовладельцы начинают заниматься сбором документов и регистрацией капительных конструкций уже после их возведения.

Хуже всего, если оформление самовольного строительства начинается спустя годы, когда возникает необходимость проводить сделки с недвижимостью, продавая ее или переоформляя на другого собственника.

В этих случаях начинать узаконивание придется с судебных инстанций. В качестве истца выступает владелец загородного участка, в качестве ответчика – муниципальные органы власти.

Обращение в суд со стороны домовладельца, как истца может быть не только в случаях, когда нужно узаконить самовольную пристройку, но и тогда, когда компетентные органы отказывают в выдаче разрешения на новое строительство.

И в том и в другом случае к исковому заявлению, написанному по установленному образцу нужно приложить пакет сопутствующих документов. В них входит ранее полученные разрешения и согласования на объект строительства и проектная документация.

При соответствующем положительном решении суда (а, чаще всего, оно таким и бывает) домовладелец получает на руки соответствующий правовой документ и квитанцию об оплате штрафных санкций за документацию, оформляемую не вовремя.

Подготавливая пакет документов для суда необходимо обратить внимание на следующее:

• Вся документация должна быть оформлена, согласно действующим на сегодняшний день строительным нормам.
• Обязательны оригиналы всех документов, подтверждающих права собственности.
• Все заявления и разрешения должны быть написаны от руки подписанта или должны быть заверены у нотариуса (согласие совладельцев, соседей).
• Обязателен акт о том, что материалы, применяемые при строительстве пристройки, экологически чистые и соответствуют санитарным нормам.

Отказ суда правомочен в случаях неверно или халатно оформленного пакета документов или тогда, когда самовольное строение выполнено с нарушениями строительных или санитарно-эпидемиологических норм. Так же отказ в регистрации может быть выдан судом, если конструкция подвергает опасности жизнь людей или возведена с нарушением правовых и законных прав совладельцев недвижимости, соседей.

Нужно ли оформлять пристройку к частному дому?

Если капитальная пристройка возводилась самовольно, то при регистрации уже не имеет значения, из какого материала она построена. Владелец имущества с собранными документами и планом пристройки обращается в местную администрацию для регистрации самостроя. С большей вероятностью в регистрации будет отказано.

Тогда с отказом от администрации необходимо обращаться в суд с пакетом документов и исковым заявлением. Если судебным органом будут установлены основания для разрешения регистрации, то владелец может отправляться оплачивать госпошлину и регистрировать пристройку в БТИ.

Однако далеко не всегда суд принимает решения в пользу владельцев недвижимого имущества, которые самовольно возводят пристройки капитального типа. В конечном итоге пристройка будет снесена вне зависимости от того, сколько она уже простояла и мешала ли она кому-либо. Именно поэтому целесообразно сначала оформить пристройку, а уже потом начинать непосредственный процесс возведения.

Чтобы в процессе оформления пристройки не возникли трудности, следует придерживаться простых рекомендаций:

1. Имея на руках проект конструкции, стоит заранее обговорить с соседями планы о строительстве и получить от них согласие на возведение пристройки. Если кто-либо из соседей окажется против, то БТИ просто не проведет регистрацию.
2. Обязательно необходимо получить все разрешительные бумаги от различных инстанций.
3. Важно не допускать архитектурных ошибок при возведении пристройки, а при наличии таковых у основного объекта устранить их.
4. При возведении пристройки целесообразно использовать только высококачественные технологичные материалы, соответствующие ГОСТам и стандартам качества.

Узаконивание некапитальной пристройки

Следует знать, что пакет документации и порядок действий при узаконивании капитальных и некапитальных пристроек отличается.

Не занимающие дополнительного земельного участка и имеющие вспомогательный характер пристройки называются некапитальными. К ним относят террасы, навесы, балконы, веранды, лестницы и прочие пристройки, которые можно собрать и разобрать без дополнительной постройки стен.

Документы на некапитальную пристройку к дому оформляются проще. Независимо от того, пристроены ли они давно, или владелец жилья только планирует осуществить данное мероприятие, порядок действий будет одинаковым. Оформление происходит в местном отделении БТИ. Следует выполнить следующие этапы:

• Подготовка владельцем пакета правоустанавливающих и технических документов на помещение или дом.
• Заявление об узаконивании пристройки и необходимости внесения изменений в техническую документацию сдается в БТИ вместе с пакетом документов.
• Выезд приемочной комиссии БТИ на место.
• Составление акта о переустройстве дома (помещения).

Легализация через суд

До 01.03.2019 года действовал упрощённый порядок узаконивания вещного права на самовольную постройку. Это можно было делать через органы местного самоуправления, собрав необходимые документы. Но наличие условий, описанных выше, необходимо.

Если же собственник строения не смог, по каким-либо причинам, узаконить своё право до указанной даты, он сможет это сделать теперь только через суд. Как зарегистрировать самострой в 2020 году в судебном порядке? Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

• Получить документ об отсутствии зарегистрированного имущественного права на указанное строение. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Можно создать электронный запрос и получить данные в электронном виде. Можно обратиться в МФЦ и получить «бумажные» сведения.
• Уточнить категорию земельного участка. Необходимо, чтобы участок имел разрешённую категорию для возведения сооружений или жилых домов. Тогда легализация вещного права будет иметь юридическое обоснование.
• Необходимо получить от каждого контролирующего и надзорного органа письменное согласие на узаконивание права. То есть, на руках у будущего собственника должны быть документы, подтверждающие отсутствие претензий у надзорных ведомств к данному самострою.
• Нужно обратиться в БТИ и получить документ, подтверждающий соответствие строения градостроительным нормам.

Когда эти документы будут готовы, необходимо составить иск с просьбой легализовать право собственности на конкретное строение. В «теле» иска нужно дать ссылки на нормы действующих нормативных актов, которыми могут быть обоснованы действия владельца участка.

Как правило, суды встают на сторону истцов и выносят судебный акт, разрешающий оформление права. Но, зачастую, дело затягивается по причине того, что суд делают запросы в уполномоченные структуры для получения официальных разрешений по санитарным, гигиеническим, противопожарным нормам.

Важно! Рекомендуется доверить составление искового заявления профильному юристу. Если иск будет составлен с ошибками, это станет поводом для отказа в его рассмотрении. Драгоценное время будет упущено! Дело в том, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия.

Если время упустить, их придётся оформлять заново.

Порядок узаконивания самовольных построек

Если здание возведено на собственном участке (право на землю должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН), то существует упрощённый порядок легализации и оформления имущественного права. Необходимо предпринять следующее шаги:

1. Заказать техплан на постройку. Для этого необходимо обратиться в кадастровую палату по месту нахождения собственного участка и оформляемого объекта. Кадастровый и технический инженеры осуществят выезд на место с целью проведения замеров и проведения сверки на соответствие с уже имеющимися данными.
2. Сбор полного комплекта документов.
3. Обращение в Росреестр любым удобным способом – через МФЦ или через Госуслуги. В первом случае, будут необходимы бумажные документы, во втором – электронная их версия.
4. Оплата пошлины. Это можно сделать через терминал в МФЦ, через портал Госуслуги в режиме онлайн или в любом отделении банка.
5. Сдача документов на проверку.
6. Если вопросов не возникает, через 10 календарных дней право будет оформлено. Собственник сможет получить выписку из ЕГРН в ближайшем МФЦ.

Важно! Регистрирующий орган может и отказать в оформлении права. Тогда нужно получить письменный отказ, подготовить иск и подать все документы в суд.

Орган правосудия может признать отказ необоснованным и выдать судебный акт, разрешающий легализацию права. Но, изучив документы, суд может также признать правоту Росреестра и вынести определение о возникновении обязательства по сносу сооружения. Тогда собственнику нужно будет либо подавать на апелляцию в вышестоящую инстанцию, либо сносить постройку.

Документы для легализации самовольных построек

Для того чтобы оформить собственность на произвольную постройку, необходимо подготовить комплект документов. В него входит:

• удостоверение личности. По российским законам, это паспорт. Но можно предъявить иные документы, которые также подходят под данную категорию;
• уведомление о начале строительства. Так как самострой уже возведён, данная бумага не нужна, но согласовывать её придётся. Это будет делать специальная комиссия, которая посетит участок и проверит, чтобы возведённая постройка соответствовала указанным нормам;
• уведомление об окончании строительства. После того как будет согласовано уведомление о начале строительства, нужно согласовать такой же документ об окончании работ. Порядок действий аналогичный;
• документы о наличии вещного права на земельный участок;
• техплан и экспликация.

Важно! Если есть собственность на участок, значит, он состоит на кадастровом учёте. Но это не означает, что ранее проводились межевые работы и границы земельного надела чётко разграничены. Необходимо удостовериться в проведении данной процедуры. Если её не было, рекомендуется её провести.

В противном случае, могут возникнуть некоторые проблемы с легализацией самостроя.

Причины отказа судебного органа

Суд не узаконит пристрой, если он:

• возведен на участке, не предназначенном для строительства;
• не соответствует нормам градостроительного кодекса;
• нарушает права третьих лиц;
• представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.

Внимание: Если суд откажет в удовлетворении исковых требований, то гражданин обязан будет снести самовольную пристройку. Компенсации понесенных расходов законом не предусмотрены.

При необоснованном отказе в удовлетворении требований к суду, гражданин вправе обжаловать такое решение в вышестоящей инстанции.

Дачная амнистия

Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.

Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!

С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.

В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:

• воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2020 года;
• воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2021 года.

Продление произошло в марте 2019 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.

Важно! После получения выписки из ЕГРН о регистрации имущественного права на постройку, у собственника появляется возможность самостоятельного отчуждения права любым законным способом. Но не стоит забывать о возникновении обязанности по уплате подоходного налога после продажи и права на имущественный вычет.

Что делать, если пристройка уже есть?

По разным причинам владелец может нарушить этот алгоритм и создать пристрой раньше, чем обратится в муниципалитет. Некоторые игнорируют законодательство, другие боятся бюрократии. Есть и такие мастера, кто делает пристройку без чертежей и схем, поэтому не могут предоставить эту информацию в муниципалитет.

Сооружение, созданное в результате такой незаконной реконструкции, называется самовольной постройкой.

Обнаружив несоответствие фактических квадратных метров заявленным в кадастре, муниципалитет подаст на владельца в суд и заставит снести незаконное сооружение. Причём, делать это собственнику придётся за свой счёт. Чтобы не попасть под крайние меры, собственник должен узаконить самовольную пристройку.

Заключение

Узаконить самовольную пристройку к дому возможно, но это достаточно трудоёмкая и финансово затратная процедура. Заранее трудно сказать, сколько денег уйдёт на легализацию пристройки, поэтому при решении создать действительно капитальное строение лучше сразу идти по законному пути. Уведомительный путь не так страшен, он дешевле и не отнимает много времени. Зато можно быть уверенным, что легальная пристройка не принесёт проблем с законом.

Источник: copylegal.ru