Не выдают ключи от квартиры в новостройке

Когда застройщик должен передать квартиру: решение ВС — новости Право.ру. Все о юридическом праве.

Дом сдан, а ключи не выдают: как долго застройщик имеет право задерживать передачу квартир

Дольщики, купившие квартиру на стадии строительства дома, обычно ведут счет дням и ждут не дождутся, когда же новостройка будет, наконец, сдана. Они думают, что тогда можно будет перестать, наконец, снимать чужое жилье и заселиться в свое собственное. И испытывают разочарование, обнаружив, что ключи от квартиры никто им в тот же день не выдаст.

Иногда разница между сроком ввода в эксплуатацию и реальным сроком передачи ключей доходит до полугода или даже чуть больше. И это абсолютно нормальная история, так как данные понятия – совершенно разные.

Для дольщика более важен не размытый тезис «планируемый срок ввода», а предельный срок передачи объекта долевого строительства.

Если застройщик в него не вписывается, то, согласно 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать выплатить ему неустойку. Или даже потребовать расторжения договора и возврата вложенных денег.

Запутались? Сейчас поможем разобраться.

Срок ввода объекта в эксплуатацию

Это дата, к наступлению которой застройщик должен получить официальный документ, что он полностью завершил строительство в соответствии с проектной документацией. То есть, построено не только само здание, но и выполнено внутреннее благоустройство территории , а объекту присвоен милицейский адрес .

Справка : милицейский адрес – это фактический адрес, по которому дальше будет числиться объект. Без него не пройти регистрацию в Госстройнадзоре и Росреестре. До того, как его присваивают, новостройка имеет только строительный адрес.

Не менее важно для строительной компании получить справки от поставщиков энергоресурсов о том, что дом готов к эксплуатации. Речь идет о Водоканале, Ленэнерго, Теплосети. Без их разрешения жить в доме будет невозможно.

И это, кстати, наиболее частая причина, по которой вроде бы уже готовая новостройка простаивает и не вводится в эксплуатацию.

Как правило, дата ввода новостройки в эксплуатацию указывается примерная: 3 квартал 2020 года или 1 квартал 2021 года. Застройщик может подкорректировать ее в одностороннем порядке: это не возбраняется.

Срок передачи квартиры дольщикам

Срок передачи ключей, напротив, носит жесткий характер. Он прописывается в ДДУ и не меняется по желанию застройщика . Каждый день отсрочки может повлечь за собой наказание – штраф в пользу будущих собственников жилья.

С момента сдачи дома и до передачи ключей проходит обычно 4-7 месяцев . За это время застройщику нужно решить все незавершенные вопросы: например, закончить отделку помещений (если это предусмотрено по ДДУ), заключить договор с управляющей компанией .

Факт успешной передачи квартиры подтверждается подписанием акта приема-передачи между застройщиком и покупателем.

Очень опасным является момент, если в ДДУ содержится не конкретная дата передачи объекта долевого строительства участнику, а следующая формулировка: «ключи будут переданы не позднее чем через 3 месяца после ввода объекта в эксплуатацию» .

В этом случае, даже если произойдет серьезная задержка строительства, то дольщику будет не потребовать неустойку с девелопера.

Торопить застройщика насчет выдачи ключей нет смысла. Он заранее формирует график осмотра квартир , которому следует довольно строго. Дольщик получит уведомление о готовности своего объекта к передаче примерно за месяц до срока выдачи ключей.

Резюмируем.

Даже если застройщик в офисе продаж делает акцент на срок сдачи дома, главное – внимательно читать пункт о сроке передачи квартиры в ДДУ и адекватно рассчитывать свои силы. Помните о том, что именно эта дата – самая важная для дольщика.

стройка завершена, застройщик не отдает ключи от квартир сразу после подписания акта приема-передачи. Дмитрий. Если ключи не переданы, то значит и передачи не состоялось. … Пишите в том месте, где должна быть Ваша подпись, что акт не подписываете, поскольку застройщик не выдаёт ключи при подписании акта, ставите свою подпись. Один экземпляр забираете себе. … Купили квартиру в Москве на втором этаже, окна выходят на закрытый стилобат только для жильцов. Застройщик уже после покупки опубликовал план, в котором прямо под нашими окнами, в трёх метрах стоит беседка с гриль зоной, барбекю работает от газовых баллонов.

Когда застройщик должен передать квартиру: решение ВС

В одном из дел суды разбирались, нарушил ли застройщик срок передачи квартиры. Вопрос осложнялся тем, что в договоре была указана пара дат. Первую девелопер пропустил, но во вторую уложился. Два суда по-разному разрешили дело, а точку в деле поставил Верховный суд. Он был прав по сути, но объяснить решение нужно иначе, говорит эксперт, который предлагает свою мотивировку.

Как определить срок сдачи новостройки, если в договоре два разных указания на время, разъяснил Верховный суд в одном из своих недавних определений. Он разобрался в деле Виктории Тимошиной* и «ГлавСтройКомплекса», которые спорили, нарушил ли застройщик срок передачи однокомнатной квартиры в Ленобласти. В тексте договора не было точного ответа на этот вопрос. В одном из пунктов значилось, что девелопер «планирует завершить строительство объекта в I–II квартале 2015 года». В другом пункте говорилось, что квартиру нужно передать не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Его выдали 25 декабря 2014 года, а ключи от квартиры дольщик получил 28 октября 2015 года.

Если ориентироваться на первое условие, выходит, что девелопер не опоздал. Но Тимошина решила отсчитать срок от дня получения разрешения на ввод – тогда получается, что ключи передали позже, чем должны были. Поэтому покупательница отправилась в суд взыскивать с компании 152 324 руб. неустойки, 53 733 руб. убытков, 50 000 руб. компенсации морального вреда и «потребительский» штраф в размере 50% от неудовлетворенных требований.

Первая инстанция отклонила эти требования. Поскольку сдать объект предполагалось во II квартале 2015 года, то есть до 30 июня, нарушения сроков нет, ведь ключи передали 28 октября 2015 года. Ленинградский облсуд толковал договор иначе и подтвердил, что просрочка была. «Единственный конкретный срок в договоре – это не позднее шести месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию», – объяснила апелляция. С ней не согласился Президиум облсуда, который оставил в силе решение первой инстанции.

Почему прав дольщик: два объяснения

Затем дело оценил Верховный суд, который разделил мнение апелляции. Как указано в ч. 3 ст. 8 закона об участии в долевом строительстве, застройщик передает объект не позднее срока, который указан в договоре, после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию, указано в определении № 33-КГ17-23. «Таким образом, по смыслу статьи именно это разрешение определяет начало течения срока передачи объекта участнику», – сделала вывод «тройка». Кроме того, судьи нашли в материалах дела письмо, которым застройщик подтверждал просрочку. С таким обоснованием они оставили в силе апелляционное определение в пользу дольщицы.

Верховный суд вынес правильное решение, но неправильно его мотивировал, считает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. Когда есть два условия с разными датами отсчета – суд должен выбрать одно из них. Здесь Пустовит предлагает выбрать условие, выгодное дольщику, а не застройщику, ведь договор, скорее всего, составлялся в компании. Это известный принцип contra proferentem – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил», объясняет он. А значит, датой окончания срока строительства надо признать ту, которая наступает ранее.

Если в договоре долевого строительства есть два условия с разными датами отсчета, его надо толковать в смысле, который выгоден дольщику. Ведь договор, скорее всего, составлялся в компании. Это известный принцип contra proferentem – «неясное условие договора толкуется не в пользу того, кто его предложил».

И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? … Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите , вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру . Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа. В этом случае выгоднее дождаться ключей , так как рыночная стоимость квартиры , скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки.

Пресс-центр Комментарии экспертов

Редкий строитель вовремя сдает объект. В судах рассматриваются сотни исков к застройщикам. До недавнего времени покупатели квартир если и выигрывали суды, то получали минимальную компенсацию. Теперь же наметился тренд на увеличение суммы взыскания, формируется новый юридический рынок, пишет «Коммерсантъ». Издание приводит пример, как обладательница трехкомнатной квартиры в Московской области стоимостью 5,5 млн рублей отсудила у застройщика 500 тысяч рублей. В эту сумму вошла в том числе переплата по ипотеке.

Защитить дольщиков от рисков должен был 214-й федеральный закон. Он дает право потребителям взыскивать не только все убытки, но и штрафные санкции с застройщиков, которые нарушили сроки ввода дома в эксплуатацию. К убыткам относятся средства, которые потребитель потратил из-за просрочки строителей, например, проценты по ипотеке и расходы на съем или найм временного жилья. Потребитель вправе рассчитывать и на штрафные санкции, которые обычно указаны в договорах долевого строительства. Их размер прописан и в законе. Обычно набегает круглая сумма, но зачастую суды, пользуясь своим правом, ее уменьшают.

Можно говорить о некотором тренде изменения судебной практики в пользу дольщиков по этим вопросам. Но в то же время механизмы противостояния и механизм защиты своих интересов у застройщика, безусловно, существует, говорит Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс».

«До недавнего времени суды, с моей точки зрения, соблюдали некоторый баланс интересов: то есть они взыскивали неустойку, но при этом ее существенно снижали. Поскольку иное привело, наверное, к банкротствам застройщиков, в чем тоже, наверное, не заинтересованы дольщики. Поэтому весь вопрос в правоприменительной практике, и она должна быть направлена на сведение баланса интереса сторон. То есть не должно быть перекоса в пользу дольщика, либо в пользу застройщика»

Если застройщик не спешит отдавать ключи от квартиры, то схема действий проста: во-первых, надо предъявить ему претензию, в случае ее неисполнения подать иск в суд по взысканию неустойки. Размер должен быть предусмотрен договором. Прописан он и в законе (одна трехсотая ставки рефинансирования в день, в пользу граждан, то есть физических лиц, она взыскивается в двукратном размере). Но есть риск, что в суде сумма взыскания может уменьшиться кратно.

Купив квартиру в строящемся доме, вы рассчитываете получить ключи от квартиры в сроки, обозначенные в договоре. Но на деле до сдачи дома могут пройти месяцы и даже годы. На какую компенсацию можно рассчитывать? … Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить ? Что обязательно должно быть в ДДУ?