Полная информация в статье на тему: «Ввод в эксплуатацию незавершенного строительства» с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.
Ввод в эксплуатацию незавершенного строительства
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Особенности взаимодействия с генподрядчиками при реализации концессий в сфере школьного образования
Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 марта 2016 г. N ОГ-Д23-3182 «О порядке строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости»
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства», а также по отдельным вопросам порядка строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости и объектов капитального строительства, и в пределах компетенции сообщает.
По общему правилу, объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Гражданский кодекс, Закон о кадастре, Закон о регистрации соответственно).
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек относятся к объектам капитального строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит.
О.Островский о нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает предоставление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), которое в силу положений статьи 25 Закона о регистрации, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.
При этом обращаем внимание, что согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, не допускается.
Одновременно следует отметить, что положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.
Кроме того, в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
В то же время, по мнению Департамента недвижимости, объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса, например, дачные и садовые дома.
Право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в случае, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, положения которой также предусматривают необходимость подтверждения прав на земельный участок, на котором расположен такой объект.
В силу положений части 9 статьи 25 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, для строительства которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации, в рамках взаимодействия органа кадастрового учета и регистрирующего органа. Правила указанной части не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости в соответствии с Законом о кадастре на основании заявления о постановке на учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов.
При этом следует отметить, что положения главы V.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), в том числе нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, принимаемые в соответствии с нормами указанной главы Земельного кодекса, регулируют отношения, возникающие в области использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута и не предусматривают принятие распорядительных актов. Разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку такое решение не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит государственной регистрации.
Учитывая изложенное, регистрация права собственности на объекты, обладающие признаками недвижимого имущества и для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в рамках реализации положений главы V.6 Земельного кодекса, в настоящее время не представляется возможной.
Вместе с тем обозначенный вопрос урегулирован в положениях статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу 1 января 2017 г.
| Заместитель директора Департамента недвижимости |
М.В. Бочаров |
Обзор документа
Минэкономразвития России разъясняет отдельные вопросы порядка строительства, кадастрового учета и госрегистрации объектов недвижимости и объектов капстроительства.
В отношении объектов недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет, и права на них подлежат госрегистрации.
Строительство таких объектов осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Завершение строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Если объект не учтен в госкадастре, его госрегистрация не допускается.
По мнению Министерства, возможна госрегистрация объектов, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство (напр. дачные и садовые дома). При этом необходимо подтверждать право на земельный участок, на котором расположен такой объект. Постановка последнего на кадастровый учет осуществляется на основании декларации о нем, представленной вместе с заявлением о госрегистрации права.
При этом отмечено, что разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит госрегистрации. Поэтому регистрация права собственности на такие объекты в рамках реализации положений Земельного кодекса в настоящее время не представляется возможной.
Указанный вопрос урегулирован в новых положениях Закона о госрегистрации недвижимости, вступающего в силу 1 января 2017 г.
Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию
Случается, что какие-то работы застройщику необходимо выполнить после сдачи дома в эксплуатацию. Как учесть понесенные затраты? Каков источник их финансирования при долевом строительстве?
Дом сдан, но не все работы завершены
Жилой комплекс строится по договорам долевого участия (в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Организация исполняет функции заказчика-застройщика и частично инвестора, обеспечивает ведение бухгалтерского и налогового учета. Строительство ведется подрядным способом.
На момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеются незавершенные работы. Как отразить в учете затраты? Как учитывать НДС по работам и услугам, которые будут произведены после сдачи объекта (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)?
Требования не соблюдены
Вначале несколько слов о правовой стороне дела.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. А также соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Значит, этот документ должен выдаваться после завершения всех работ.
И после его получения застройщик уже не должен нести расходы на строительство.
На практике же подавляющее большинство компаний продолжают ведение работ на объекте после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Это может быть устранение недоделок, сезонные работы (например, по благоустройству территории, которые при сдаче дома в зимний период выполнить невозможно) и т. д.
Налоговыми органами высказывается мнение, что затраты на строительство, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются экономически обоснованными и не должны учитываться при исчислении налогов застройщика.
По мнению автора, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до завершения всех работ может рассматриваться как нарушение градостроительного законодательства, но на порядок бухгалтерского и налогового учета влиять не должно.
Судебная практика, в том числе на уровне ВАС РФ, доказывает, что нарушение гражданского, трудового и иного законодательства влияет на исчисление налогов лишь в случаях, прямо предусмотренных налоговым законодательством.
Отражение операций в учете
Исходя из изложенного, накопление затрат на строительство объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» будет продолжаться у застройщика на основании первичных документов, подтверждающих понесенные издержки, до полного завершения всех необходимых работ. В том числе и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при этом в статье не дается оценка правомерности отражения застройщиком затрат на строительство на счете 08 «Капитальные вложения»).
Таким образом, создание резерва по предстоящим расходам на достройку объекта не требуется. Последующие затраты бухгалтер отразит записью:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 (20, 70, 76…)
– учтены расходы на строительство объекта.
С 1 января 2011 года, помимо резервов по сомнительным долгам, резервов под обесценение финансовых вложений и резервов под снижение стоимости материальных ценностей, в бухгалтерском учете предусмотрено отражение только оценочных обязательств в соответствии с ПБУ 8/2010 (утверждено приказом Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 167н). Согласно пункту 8 данного ПБУ, они отражаются на счете учета резервов предстоящих расходов. счет 96 >|В Плане счетов для учета резервов предназначен «Резервы предстоящих расходов».|
До 2011 года создание резерва предстоящих расходов (на покрытие предвиденных затрат) было предусмотрено пунктом 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н . Но в настоящее время данный порядок утратил силу (отменен приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н).
Расходы застройщика на достройку объекта и доведение его до требуемого состояния, которые производятся после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствуют понятию оценочных обязательств. Так, согласно пункту 4 ПБУ 8/2010, оценочным является обязательство организации с неопределенной величиной и (или) сроком исполнения, которое может возникнуть:
а) из норм законодательных и иных нормативных правовых актов, судебных решений, договоров;
б) в результате действий организации, которые вследствие ее прошлой практики или заявлений указывают другим лицам, что организация принимает на себя определенные обязанности.
Обязательством (в общем смысле) считается существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием свершившихся проектов ее хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов. Обязательство может возникнуть в силу действия договора или правовой нормы, а также обычаев делового оборота. >|Понятие обязательства приведено пункте 7.3 в Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29 декабря 1997 г.).|
После завершения работ при передаче объектов (квартир, помещений) дольщикам затраты, накопленные на счете 08 , подлежат списанию за счет источников финансирования, то есть за счет средств участников долевого строительства.
При этом делается проводка:
ДЕБЕТ 76 (86) КРЕДИТ 08
– отражена передача объекта участнику долевого строительства.
Большинство застройщиков для учета средств, поступающих от дольщиков, используют балансовый счет 86 «Целевое финансирование», что, по мнению автора, методологически неверно.
В Плане счетов счет 86 включен в раздел VII «Капитал», в котором учитываются собственные источники организации. Но полученные от дольщиков средства не поступают в собственность застройщика, а должны быть использованы строго по целевому назначению, определенному статьей 18 закона № 214-ФЗ. Следовательно, они являются обязательствами застройщика, а не частью его капитала. То есть расчеты с дольщиками правильнее отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
По расходам на строительство, которые будут понесены застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, налог подлежит учету в том же порядке, который применялся в период строительства (до получения указанного разрешения).
Отметим основные моменты.
НДС по расходам на строительство жилого дома не подлежит вычету у застройщика, поскольку передача объектов по договорам долевого участия налогом на добавленную стоимость не облагается (расходы производятся в рамках операций, не подлежащих налогообложению).
Источник: zncenter.ru