Недостатки допущенные при строительстве

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 января 2016 г. по делу N 33-185

Судья: Кузнецова С.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Сергеевой Л.А.
судей Вишняковой Н.Е., Андреевой И.Ю.
при секретаре Н.Д.Н.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е. дело по апелляционной жалобе ЗАО «Новая Усадьба» на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Л. к ЗАО «Новая усадьба» о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Обязать Закрытое акционерное общество «Новая усадьба» за свой счет выполнить в соответствии с требованиями СНиП и разработанным проектным решением в срок до четырех месяцев со дня вступления решения в законную силу работы по устранению дефектов и недостатков, допущенных при строительстве дома *, корп. *, расположенного по адресу: *.
провести дополнительные инженерно-геологические и гидрологические изыскания с целью определения фактического коэффициента фильтрации водовмещающих грунтов, расположенных выше уровня подошвы фундамента (5 — 6 скважин по периметру жилого дома);

Ошибки при строительстве фундамента. Как нельзя строить. Как исправить косяки в фундаменте. Советы

на основании данных выполненных дополнительных инженерно-геологических и гидрологических изысканий разработать проект по устройству пристенного дренажа с отводом поверхностных и грунтовых вод в ливневую канализацию либо с разгрузкой в р. Москву:
на основании разработанных проектных решений выполнить устройство пристенного дренажа с отводом поверхностных и грунтовых вод в ливневую канализацию либо с разгрузкой в р. Москву.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «Новая усадьба» в пользу Л. в счет возмещения судебных расходов * руб. * коп.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «Новая усадьба» в доход государства государственную пошлину в размере * руб. * коп.

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Источник: prav24.ru

Нарушение застройщиками качества жилых помещений — объектов долевого строительства

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими качество жилых помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве, являются: Гражданский кодекс РФ (глава 30 «Купля-продажа», параграф 2 главы 37 «Строительный подряд») и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Так, в соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Из чего лучше НЕ строить дом? Худшие материалы для строительства

В Законе № 214-ФЗ (как специальном по отношению к Гражданскому кодексу РФ) присутствует статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором».

Частью 1 этой статьи предусмотрено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства (исчисляемый со дня его передачи), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет.

При этом согласно части 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода (Постановление Федеральной антимонопольной службы Восточно-Сибирского округа от 08.05.2013 по делу № А33-18054/2011).

(см. текст в предыдущей редакции)

В том случае, если жилой объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Безвозмездное устранение недостатков

Перечисленные в статье 7 Закона № 214-ФЗ права в отношении некачественного жилья могут по выбору применяться в любой последовательности, однако иски, предъявляемые к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, встречаются достаточно редко.

Судебная практика показывает, что застройщики не спешат устранять выявленные недостатки, и гражданам приходится обращаться в суд уже с требованиями о возмещения своих расходов на устранение этих недостатков (Апелляционное определение Томского областного суда от 12.07.2013 по делу № 33-2064/2013).

Тем не менее, необходимо учитывать, что поскольку Закон № 214-ФЗ не устанавливает каких-либо санкций за неисполнение требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков, то есть не регулирует вопрос об ответственности стороны по договору за ненадлежащее исполнение обязательства, возможно применение статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», устанавливающего ответственность за неисполнение требований потребителей (Кассационное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 27.09.2011 № 33-3031).

Соразмерное уменьшение цены договора

Такой способ защиты своих прав также достаточно редко используется собственниками жилых помещений, переданных по договору долевого участия, но примеры все же есть.

К.А.В. обратилась в суд с иском к ООО «Паритет-С» о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 23 358,01 рублей по договору об участии в долевом строительстве.

Согласно договора ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать истцу в собственность двухкомнатную квартиру проектной площадью 61,53 квадратных метра, истец, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 2048949 рублей.

Истец свои обязательства исполнил, однако ответчик в нарушение пункта 1.3 договора передал истцу объект площадью 60,39 квадратных метра, что на 1,14 квадратный метр меньше определенной в договоре, в связи с чем обратилась в суд.

Решением мирового судьи от 17.01.2012 в удовлетворении исковых требований было отказано, поэтому истец обратился в суд с апелляционной жалобой.

Отменяя решение мирового судьи, суд апелляционной инстанции указал, что определив в качестве основания иска недостаток выполненной работы, который заключается в передаче квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, мировой судья не применил материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела.

Судом также было отмечено, что в силу части 4 статьи 7 Закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными; c истемный анализ норм Закона № 214-ФЗ позволяет суду сделать вывод о том, что пункты договора долевого участия в той части, в которой застройщик освобожден от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором, являются недействительными, а истец в таком случае вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора ( Апелляционное определение Октябрьского районного суда города Ижевска от 19.04.2012 по делу № 11-135/2012 ).

Возмещение расходов на устранение недостатков

Истец обратился в суд с иском к ООО «СибБытСТрой» о взыскании убытков, неустойки и компенсации морального вреда.

Свои требования он мотивировал тем, что в 2011 году получил право требования передачи ему в собственность двухкомнатной квартиры, но после подписания акта приема-передачи квартиры 28.09.2011 в процессе ее эксплуатации были обнаружены строительные недостатки, что подтверждается актом проверки Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 17.02.2012.

18.06.2012 истец направил застройщику претензию с требованием устранить все недостатки качества приобретенной квартиры, однако ответчик это требование не выполнил, поэтому истец самостоятельно устранил допущенные застройщиком недостатки качества квартиры, затратив на ее ремонт рублей, которые и просил взыскать с ООО «СибБытСТрой».

Согласно заключению экспертизы, проведенной по определению суда, при обследовании квартиры истца выявлены следующие дефекты : на кухне на потолке в правом углу и на обоях участка стены за холодильником наблюдаются грибковые пятна; на простенке от наружного угла до облицовки настенного фартука кухонного гарнитура обои в стыковых соединениях смежных полотнищ имеют отслоения и деформацию скручивания.

Экспертом также установлено, что хотя утепление наружных ограждающих конструкций и чердачного перекрытия дома соответствует проектному решению, его качество является ненадлежащим, а причиной образования наледи на окне, темных пятен в местах сопряжения наружных ограждающих конструкций и чердачного перекрытия на стенах, потолке и в районе вентиляционной шахты в кухне, частичного отслоения обоев от стен в кухне, частичного отслоения окрасочного слоя в районе вентиляционной шахты в кухне явилось намокание от конденсата поверхностей оконного остекления и стен в результате продувания их сопряжений в совокупности с дополнительным обогревом помещения бытовыми электроприборами в особо холодный зимний период.

Решением суда исковые требования были удовлетворены, в связи с чем ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой.

Суд апелляционной инстанции указал, что исследованные судом доказательства с достоверностью указывают на то, что выявленные в процессе эксплуатации квартиры строительные недостатки возникли по вине застройщика на стадии проведения строительных работ, на основании чего суд со ссылками на часть 9 статьи 4, статей 7, 9 Закона № 214-ФЗ , статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» оставил решение суда первой инстанции в законной силе (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 05.08.2013 № 33-7297/2013).

Односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта договора долевого участия или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Следует согласиться с Д. Учаевым в том, что Закон № 214-ФЗ не раскрывает, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта, поэтому представляется возможным воспользоваться определением «существенного недостатка», данным в абзаце 9 преамбулы к Закону РФ «О защите прав потребителей».

Согласно этой норме существенный недостаток товара (работы, услуги) — это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки 1 .

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления о таком отказе по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Необходимо отметить, что особый порядок внесения записи о расторжении договора долевого участия или одностороннем отказе от его исполнения предусмотрен пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому, если сторона рассматриваемого договора в одностороннем порядке отказалась от его исполнения, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны о таком отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Росреестр при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону.

Судебная практика по применению этих положений Закона № 214-ФЗ не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора долевого участия с фактом государственной регистрации такого расторжения.

В декабре 2008 года между ООО «Уральское инвестиционное агентство» (застройщиком) и его кредитором К.М.Ю. (участник долевого строительства) было заключено 26 договоров участия в долевом строительстве жилого комплекса. Факт выполнения К.М.Ю. обязательств по оплате застройщику всей стоимости строительства объекта долевого строительства в размере 51 650 773, 29 рублей подтвержден в том числе справками о полном выполнении им финансовых обязательств.

Согласно условиям третейских соглашений все споры, возникающие в ходе исполнения, изменения, расторжения 26 договоров участия в долевом строительстве, рассматриваются в Третейском суде при ООО «Финансово-правовое агентство «Стратегия», в который затем и обратился К.М.Ю. с требованием о расторжении вышеназванных договоров. Решениями третейского суда все 26 договоров были расторгнуты.

Определением арбитражного суда от 10.09.2009 в отношении застройщика была введена процедура наблюдения, в связи с чем кредитор К.М.Ю., полагая, что поскольку все договоры расторгнуты, обратился с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в общей сумме 59 810 779, 38 рублей, в том числе требованием о возврате денежных средств, полученных застройщиком и подлежащих возврату, и требованием об уплате процентов, рассчитанных в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования кредитора, исходил из того, что данное требование обосновано и подтверждено доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Суд кассационной инстанции отменил определение апелляционной инстанции, вынесенное по жалобе должника, и оставил решение суда первой инстанции в законной силе.

Суд также отклонил доводы жалобы другого кредитора застройщика (коммерческого банка) о том, что договоры долевого участия в строительстве не являются расторгнутыми в связи с тем, что их расторжение не зарегистрировано в установленном порядке, поскольку закон не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора участия в долевом строительстве с фактом государственной регистрации такого расторжения (Постановление Федеральной антимонопольной службы Уральского округа от 05.07.2010 № Ф09-2415/09-С4).

К договору долевого участия также применяются общие положения о расторжении договоров, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (статьи 450-453), который нужно отличать от внесудебного порядка отказа от исполнения договора долевого участия, приведенного нами ранее.

Решением Куйбышевского районного суда города Иркутска признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве между Е. и МУП «Управление капитального строительства г. Иркутска» в связи с наличием существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.

В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которая оценивалась судом в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами, установлено, что переданная истцу квартира в существующем состоянии непригодна для проживания без устранения биологических повреждений, а также выявленного в процессе экспертизы ее несоответствия проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов. Для нормальной эксплуатации приобретенной квартиры необходимо восстановление требуемых показателей работоспособности системы естественной вентиляции, эксплуатационной надежности системы отопления, а также приведение наружных ограждающих конструкций здания к требованиям, действующим в области строительства и энергосбережения.

Суд пришел к выводу о том, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, в котором расположена квартира Е., являются существенными, поскольку система вентиляции дома функционирует неправильно, в части квартир не функционирует полностью. Для обеспечения надлежащего функционирования системы вентиляции дома потребуется снос одной из его несущих стен и возведение новой стены с надлежащим возведением вентиляционных шахт и каналов.

Выполнение таких работ повлечет финансовые затраты, которые окажутся значительно выше рыночной стоимости одной квартиры в доме. Кроме того, при проведении необходимых работ потребуется отселение проживающих в нем граждан (Пункт 31 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда РФ) 2 .

На основании изложенного можно прийти к следующим выводам.

1. При защите своих прав гражданам необходимо учитывать, что в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей,

2. В отношении такого дорогостоящего и жизненно важного товара, как жилое помещение, пользоваться предоставленными средствами защиты нужно очень осторожно, в противном случае, можно просто оказаться на улице с решением суда и исполнительным листом.

К примеру, заявлять требование о расторжении договора долевого участия и возврате уплаченных денежных средств стоит, на наш взгляд, только в исключительных случаях и только тогда, когда есть реальные основания для взыскания денежных средств с ответчика (застройщика); если же у застройщика есть финансовые проблемы, то в этом случае получить от него денежные средства даже через службу судебных приставов вряд ли получится.

Кроме того, вернуть удастся только уплаченную ранее сумму с процентами, но никак не рыночную стоимость квартиры.

3. Основным документом, подтверждающим в суде требования о нарушении застройщиком качества жилья, будет являться заключение строительной экспертизы, проведенной истцом самостоятельно, либо назначенной по инициативе суда.

1 Ответ на вопрос о защите прав участника долевого строительства. Д. И. Учаев, заместитель директора ООО «Юридическое агентство «Магнат» (Подготовлен для системы КонсультантПлюс)//Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Источник: www.top-personal.ru

Устранение недостатков, допущенных при строительстве

Качество квартир в новостройках зачастую оставляет желать лучшего. Ошибки и нарушения в процессе строительства приводят к тому, что готовое жилье не соответствует проекту и имеет существенные дефекты. Столкнуться с подобной проблемой во время приемки жилья может любой дольщик.

В этом случае у него есть право взыскать с застройщика компенсацию или вообще расторгнуть договор долевого участия. Однако реализовать это право на практике бывает затруднительно из-за отсутствия у дольщика юридических знаний и свободного времени. Поэтому ведение спора с застройщиком лучше поручить профессиональному юристу.

Юридические услуги для устранения недостатков, допущенных при строительстве

Выиграем суд с застройщиком

Взыщем максимальную сумму неустойки

Обяжем застройщика удалить недостатки строительства

Последние вопросы клиентов

Имеет ли смысл вкладывать деньги в участие в долевом строительстве и безопасно ли это?

Как написать претензию в жилищную инспекцию?

Как написать претензию по задержке строительства?

Как написать претензию в фонд капитального ремонта?

Как написать претензию застройщику на устранение недостатков?

Как написать претензию застройщику?

Как вернуть деньги с застройщика?

Как вернуть деньги обманутому дольщику?

Как вернуть деньги за покупку жилья?

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Компания ПравоЗащита предлагает обширный спектр юридических услуг в сфере недвижимости. Наши юристы и адвокаты имеют большой опыт разрешения конфликтов между застройщиками и участниками долевого строительства. Выступая на стороне дольщика, мы помогаем тем или иным способом добиться устранения недостатков, которые были допущены в процессе строительства.

Для ознакомления с обстоятельствами дела наши юристы предлагают клиентам бесплатную консультацию. После изучения документов специалист предложит оптимальный план действий для урегулирования спора. В большинстве случаев достаточно направить застройщику грамотную претензию с перечислением недостатков объекта и предложений по их устранению. Согласно ФЗ №214 дольщик вправе потребовать:

• устранения дефектов на безвозмездной основе и в разумные сроки;
• уменьшения цены договора на соразмерную сумму;
• компенсации расходов за устранение недостатков собственными силами.

Юристы нашей компании составят претензию и вручат ее адресату. При необходимости юрист возьмет на себя переговоры с застройщиком и сделает все возможное для решения вопроса в пользу клиента.

Если застройщик не идет на контакт или отказывается устранять недостатки, остается только обращение в суд. При этом дольщик может инициировать расторжения договора ДДУ по причине низкого качества жилья. Профессионалы компании ПравоЗащита:

• организуют независимую экспертизу для выявления дефектов объекта недвижимости;
• подготовят пакет документов для суда;
• будут представлять интересы клиента на всех судебных заседаниях.

Профессионализм наших юристов позволяет добиться успеха практически во всех спорах с застройщиками. С нашей помощью дольщик может получить жилье надлежащего качества или расторгнуть договор ДДУ. В последнем случае мы позаботимся о том, чтобы дольщик получил обратно свои деньги вместе с компенсацией судебных издержек.

Закажите консультацию юриста по устранению недостатков, допущенных при строительстве

Юридическая консультация – это начальный этап сотрудничества и первый шаг к решению проблемы. В процессе консультирования наши юристы отвечают на вопросы.

Источник: urservices.ru

Ответственность застройщика за некачественное строительство

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: «Ответственность застройщика за некачественное строительство» с комментариями знающих людей. В случае возникновения вопросов предлагаем обратиться к нашему дежурному консультанту.

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

[2]

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

8 800 350 84 37

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.

Некачественная квартира: на что имеет право дольщик

«Нам удалось сделать так, что в нашем городе слова СУ-11 «Липецкстрой» являются синонимами высокого строительного качества», – сказано на сайте застройщика. Но так бывает не всегда, как показал случай Ирины Коблевой*. Она получила свою «однушку» за 2,8 млн руб. в марте 2015 года (адрес из судебного акта вымаран). А уже через год, 1 марта 2016-го, обратилась к нему с претензиями.

Покупательница сообщила, что на балконе после каждого снегопада или дождя образуются подтеки внутри балкона. Коблева опасалась, что может образоваться грибок, потому что стена балкона постоянно влажная, и просила принять меры в кратчайший (10-дневный) срок. В июне она написала повторную претензию, потому что мокрое пятно увеличивалось и появилась черная плесень.

Покупательница вновь потребовала немедленно провести ремонт. На эти письма застройщик сообщал, что подтеки объясняются трещиной со стороны фасада, которые будут устранены «в кратчайшие сроки». Но ремонт в квартире провели лишь 19 июля: балкон очистили от плесени и привели в порядок.

Но трещину фасада зашпаклевали только изнутри балкона, все вернулось на круги своя. 8 декабря, а затем и 13 февраля 2017 года Коблева опять писала претензии и просила сделать ремонт: стена намокает и промерзает, в квартире плесень и грибок, от чего страдает она и ее семья. На этот раз застройщик отвечал, что недостатки образуются из-за неправильной эксплуатации квартиры.

Не дождавшись другой реакции, 18 марта 2017 года женщина потребовала возврата денег, а затем обратилась с этим требованием в суд. Помогало ей МОУ «Агентство по защите прав потребителей». Кроме цены квартиры 2,8 млн руб., истица потребовала 1,6 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойку за нарушение срока ремонта 10,6 млн руб., компенсацию морального вреда 300 000 руб. и штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя (50% от их суммы).

Неустойка и возврат денег: одно другому не мешает

Судебная экспертиза подтвердила низкое качество строительства и ремонта, а главной причиной недостатков назвала нарушения вентиляции дома в целом. Правобережный райсуд Липецка встал на сторону Коблевой и постановил вернуть ей стоимость квартиры и другие платежи. В то же время райсуд отклонил требования о взыскании 10,6 млн руб. неустойки за нарушение сроков ремонта. Истица выбрала возврат средств на квартиру и не может претендовать на подобную неустойку. А чтобы ее получить, в суде нужно было потребовать безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов, уменьшения цены договора, написано в решении № 2-1668/2017.

Чтобы получить неустойку за нарушение срока ремонта, потребителю обязательно подтвердить, что он обращался к застройщику с претензией. При этом неважно, был ли в претензии установлен срок, говорит советник компании Althaus Group Сусана Киракосян: если его нет, недостатки устраняются незамедлительно (п. 1 ст. 20 закона о защите прав потребителей).

Верховный суд уже рассматривал подобное дело, говорит Киракосян. По ее словам, в определении № 4-КГ15-70 2016 года ВС сформулировал такие выводы:

• в той части, которая не урегулирована законом о долевом строительстве, надо применять закон о защите прав потребителей;
• решение суда об устранении недостатка на объекте не прерывает срока начисления неустойки.

*Имя и фамилия изменены редакцией.

Претензия застройщику о некачественном строительстве

Одним из наиболее востребованных вариантов приобретения жилой недвижимости является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. В этом случае застройщик привлекает инвестиции частных лиц под обязательство передать часть построенного объекта – готовое жилое помещение.

Требования к качеству

Обязанности застройщика регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ, в их перечень входит передача дольщику готового объекта, соответствующего условиям договора, требованиям строительных норм и регламентам, а также архитектурно-проектной документации на дом. Если указанная обязанность исполняется ненадлежащим образом, застройщик может быть привлечен к ответственности по требованию дольщика.

Поскольку передача готовой квартиры осуществляется по передаточному акту, именно в данном документе будут зафиксированы претензии к качеству жилого помещения. Если выявлены отступления от заранее оговоренных качественных характеристик, у дольщика есть право требовать от застройщика:

1. устранения выявленных недоделок и недостатков передаваемого объекта в разумный срок за счет застройщика;
2. соразмерного уменьшения стоимости готового объекта;
3. возмещение расходов, понесенных дольщиком для устранения недостатков.

Указанные варианты дальнейших действий дольщика регламентированы ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, он вправе выбирать любой способ устранения выявленных недоделок. Выбранный вариант должен быть оформлен в виде претензии, которую необходимо официально вручить застройщику.

Помощь юриста при решении вопросов о некачественном строительстве

Обратите внимание! Даже если застройщик отказался подписать перечень выявленных недоделок при передаче готового объекта, это не лишает дольщика права на подачу претензии. Несоблюдение претензионного порядка предъявления требований к застройщику существенно осложнит дальнейшую процедуру устранения нарушений качества квартиры.

На практике, наиболее эффективным вариантом является требование о возмещении фактически понесенных расходов на проведение дополнительных ремонтных работ. В этом случае можно отметить следующие преимущества:

1. дольщик имеет возможность самостоятельно выбрать подрядную организацию, которая устранит недостатки в качественных характеристиках квартиры (если эти работы будут выполняться по заданию застройщика, возможность граждан повлиять на результат ремонта будет минимальной);
2. объективная стоимость ремонта, выполняемого по заказу дольщика, легко определяется на основании сметы и акта выполненных работ, тогда как действия застройщика отличаются непрозрачностью.

Составленную претензию целесообразно направить по почте, либо вручить уполномоченному представителю застройщика под роспись. Это позволит сохранить доказательства предъявления претензии для судебного спора.

Споры по некачественному строительству в суде

Если застройщик не устранил выявленные недоделки в срок, зафиксированный в претензии (этот срок должен отвечать требованиям разумности), дольщик имеет право обратиться в суд, в том числе за расторжением договора.

Нужно учитывать, что возможность расторгнуть договор в принудительном порядке наступает только в случае, когда претензии к качеству готовой квартиры имеют существенный характер, либо если застройщик не устранит недоделки в разумный срок. При этом в состав искового заявления можно включить следующие требования:

1. расторжение договора долевого участия в строительстве;
2. возврат полной суммы, уплаченной застройщику при подписании договора;
3. взыскание неустойки в размере 1/150 от ставки Центробанка РФ за каждый день пользования денежными средствами.

Обратите внимание! В силу ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ при наличии основания для одностороннего расторжения договора, датой прекращения его действия будет являться день направления соответствующего письма-уведомления в адрес застройщика. Предъявление такого требования в содержании искового заявления необходимо для принудительного взыскания денежных средств, если застройщик отказывается их вернуть в добровольном порядке.

В случае если предметом судебного спора является не расторжение договора, а взыскание убытков, в их состав допускается включить все расходы, которые понесли граждане по причине невозможности проживать в жилом помещении ненадлежащего качества. Например, к таким расходам будет отнесена арендная плата за временный съем жилья, если недостатки квартиры не позволяют проживать в ней.

Помимо этого, на переданный готовый объект устанавливается гарантия застройщика сроком не менее пяти лет. Если в течении указанного срока выявляются дефекты жилого помещения, связанные с ненадлежащим качеством строения, претензии по качеству предъявляются в аналогичном порядке.

Возможно вам будет интересно

В 2000 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Ответственность застройщика за некачественное строительство

После сдачи дома в эксплуатацию, в течение пяти лет, застройщик несет ответственность за надлежащее состояние дома. А ТСЖ или УК в этот период отвечает за эксплуатацию общего имущества. Недостатки, допущенные при строительстве и обнаруженные собственником или эксплуатирующей организацией, ликвидируются застройщиком. Разумеется, для понуждения застройщика к выполнению этих работ надо приложить немало усилий. Но есть и другой путь: устранить недостатки самостоятельно и получить компенсацию от застройщика.

Для того чтобы выставить претензии застройщику, собственники помещений, имевшие договорные отношения с застройщиком, выбирают представителя своих интересов. Только перед заказчиками работ застройщик несет ответственность. Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Согласно статьи 7 указанного закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если данные требования нарушены и это привело к ухудшению качества объекта, участник долевого строительства вправе потребовать:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Указанные претензии предъявляются только в том случае, когда брак застройщика выявлен в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При этом на момент ввода дома в эксплуатацию его качество может быть признано надлежащим, что не препятствует обращению с требованием об исправлении впоследствии обнаруженных недостатков.

Как правило, представителем собственников выступает ТСЖ. Уместно напомнить, что в соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ, ТСЖ является представителем интересов собственников помещений в МКД, в том числе в отношениях с третьими лицами. ТСЖ является надлежащим истцом в спорах об устранении недостатков работ по строительству многоквартирного дома. Судебная практика показала, что аргументы застройщика об отсутствии у него договорных отношений с товариществом не принимаются. Управляющая компания может представлять интересы собственников лишь в том случае, если в договоре с ТСЖ она наделена такими полномочиями.

— сообщить застройщику об обнаружении тех или иных строительных недостатков;

— совместно с застройщиком составить акт осмотра с фиксацией обнаруженных недостатков;

— застройщик либо принимает решение об устранении недостатков и ТСЖ совместно с застройщиком утверждают график выполнения работ, либо (при отказе застройщика) ТСЖ обращается в суд.

[1]

Требование об устранении недостатков важно своевременно зафиксировать. Если застройщик по согласованному с вами графику своевременно не устранит недостатки, вы можете в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан заключить договор для выполнения этих работ со сторонней компанией, а затем обратиться в суд с требованием о возмещении понесенных расходов.

В суде вам придется доказать наличие недостатков и причину их возникновения. Наличие недостатков должно быть зафиксировано в акте, составленном с участием ТСЖ (или отдельных собственников) и застройщика. Фиксировать недостатки следует также путем привлечения органов строительного и пожарного надзора, жилищной инспекции. Если не доказано, что брак или строительные недостатки произошли по вине застройщика, то никто не заставит его устранить брак или компенсировать расходы, понесенные собственниками по их устранению. Если причину недостатков невозможно установить, то ваш иск, скорее всего, в суде откажутся принять.

Все сопутствующие расходы (например, на проведение экспертизы) должны быть возмещены застройщиком. Здесь важно правильно сформулировать исковое требование. Лучше всего ссылаться на статью 15 ГК РФ, представляя эти затраты как убытки, вызванные нарушением права собственников помещений.

Компенсацию, полученную от застройщика, решением общего собрания разумнее направить либо на оплату коммунальных услуг, либо на иные целевые расходы, в частности, на ремонт общего имущества.

Застройщик задерживает сдачу дома, что делать

В последнее время вопросы долевого строительства остро интересуют жителей российских городов, поскольку приобретение жилья по договору долевого участия стало единственной возможностью обзавестись собственным жильем в условиях значительного роста цен на жилье

В данной статье рассмотрим порядок действий, если застройщик задерживает сдачу дома, порядок расчета и взыскания неустойки за просрочку при долевом строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с долевым участием в строительстве, то вам следует помнить, что:

• Все случаи уникальны и индивидуальны.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию

Понятия сдачи дома в эксплуатацию как такового не существует, правильнее было бы говорить о вводе дома в эксплуатацию. Часто люди путают ввод дома в эксплуатацию и передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Это абсолютно разные понятия. Под вводом дома в эксплуатацию понимается получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, последнее означает согласование со всеми причастными государственными органами возможности функционирования дома и его инженерных систем.

На практике наиболее часто встречаются ситуации, когда Застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства недвижимости, случаи ответственности за несвоевременный ввод дома в эксплуатацию не так часто возникают.

Для участника долевого строительства более важен вопрос не соблюдения срока передачи объекта строительства, поскольку без ввода дома в эксплуатацию передать объект застройщик не вправе.

Важно! Если случилась задержка, то участник строительства вправе взыскать с застройщика неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Банка России.

Выплата компенсации и неустойки за просрочку сдачи дома

В добровольном порядке застройщики редко выплачивают такую неустойку и компенсацию. Однако, некоторые идут на мирное урегулирование спора относительно пропуска сроков передачи объекта. Поэтому, если нарушены сроки сдачи, то стоит попробовать истребовать неустойку в досудебном порядке путем предъявления претензии. Претензионное письмо направляется на юридический адрес застройщика, указанный в договоре или в выписке из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

Как уже говорилось ранее ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта подразделяется на ответственность за несвоевременную передачу дольщику квартиры и несвоевременный ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ответственность за передачу квартиры участнику не в срок состоит в обязанности застройщика уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки Банка России), если участником долевого строительства является юридическое лицо, то неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки).

Ответственность за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию заключается в необходимости уплатить неустойку, которая определяется договором, и убытки, причиненные данными действиями.

Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику

Видео (кликните для воспроизведения).

Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.

Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года.

В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.

С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.

То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. На май 2017 года она составляет 9,25%.

Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.

Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.

Для более наглядного понимания расчета приведем пример.

Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.

Расчет будет следующим:

1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.

Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.

Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома

Претензия составляется в произвольной форме, излагается хронология событий: дата заключения договора, дата исполнения обязанности передачи объекта, приводится расчет неустойки (либо прилагается отдельным листом к претензии) и в резолютивной части требуется уплатить неустойку в размере согласно расчету. В претензии можно сделать ссылку на ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Если в течение 10 дней с даты получения претензии застройщик не ответит на нее и не выплатит сумму неустойки, то вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за несоблюдение обязательства, компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение претензионного порядка урегулирования спора.

В данной статье мы изучили нюансы определения размера и взыскании неустойки за просрочку передачи дольщику объекта строительства.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Как можно получить компенсацию от застройщика за дефекты в новой квартире?

Вы получили квартиру в новостройке и нашли множество дефектов ремонта? У вас кривые стены? Не спешите расстраиваться, ведь вы можете получить за них компенсацию до 600 000 рублей.

Как получить компенсацию за некачественный ремонт в новостройке?

Стоит сразу понять, что у вас есть срок в 5 лет для того, чтобы обнаружить недостатки квартиры и подать в суд на застройщика, чтобы он выплатил Вам компенсацию.

Более того, многие полагают, что если они при приеме квартиры в новостройке подписали акт приема-передачи квартиры или смотровой лист (или «лист осмотра»), то подавать в суд уже поздно. Но это совсем не так. Согласно ФЗ-214, подпись на акте приема-передачи квартиры или смотровом листе не имеют значения в данном случае.

Забегая вперед, скажем, что схема взыскания неустойки очень проста: пишете заявление застройщику и затем подаете в суд. Но обо всем по порядку.

Самые частые дефекты, за которые можно взыскать неустойку

К таким дефектам ремонта относятся:

• Неровности стен;
• Кафель с трещинами;
• Некорректная укладка кафеля, ламината, линолеума или иных отделочных материалов;
• Дефекты на любых отделочных материалах, если квартира приобреталась с отделкой;
• Кривые стены (проверяются «уголком» и уровнем);
• Неправильно выставлена горизонтальная поверхность пола (проверяется уровнем или шаром);
• Кривые потолки;
• Некачественная установка окон, сантехники и т.д.;

Обо всех остальных проблемах читайте в подробной статье о том, как принимать квартиру в новостройке с отделкой.

Процедура получения компенсации от застройщика за дефекты в новой квартире

Недавно компания «Высотка» проводила исследование, в котором выяснила, что около 82% всех новостроек в России обладают строительными недостатками. Посмотреть его можно на сайте https://visotka-an.ru.

Имейте ввиду, что очень часто все эти дефекты не видны сразу, при приеме новостройки жильцами. Поэтому в ФЗ-214 и предусмотрен срок в 5 лет, за который жильцы должны обнаружить эти дефекты и предъявить претензии застройщику.

Итак, если вы обнаружили недостатки, то порядок действий следующий.

1. Напишите претензию застройщику в свободной форме. Перечислите в ней найденные дефекты. Обязательно отправьте письмо с описью и уведомлением в адрес застройщика, сохранив его копию у себя. Если он не предложит устранить дефекты или выплатить компенсацию в течение 10 суток, то выполняем следующие пункты.

2. Вам необходимо пригласить любого строительного эксперта для того, чтобы они документально подтвердили все выявленные Вам нарушения. Имейте ввиду, что строительные эксперты помогут Вам найти новые дефекты, о которых обыватель может и не подозревать. Та сумма, которую они попросят за свои услуги, должна окупиться.

3. Возможно, Вам потребуется написать новое письмо застройщику с указанием новых дефектов.

4. Обращаемся в суд с судебным иском о компенсации за дефекты.

К иску необходимо приложить:

1. Ваше требование о начислении компенсации за недостатки;
2. Также – требование о начислении неустойки. Она составляет около 1 % в день от стоимости Вашего объекта, указанного в ДДУ. Однако отсчет дней начинается через 10 дней после того, как вы отправите застройщику Ваше требование о компенсации.
3. Требование о взыскании морального ущерба.
4. Документы о недостатках, предоставленные строительным экспертом.
5. Абсолютно все документы, касающиеся вашего ДДУ или покупки квартиры.

После этого сотрудники суда могут запросить у вас дополнительные документы.

Затем пройдет суд. Если Вы выиграете его, то Вам начислят компенсацию.

Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Что делать, если вы приобрели некачественное жилье

Как это часто случается, радость от приобретения собственного жилья в только что построенном многоквартирном доме омрачается необходимостью «латания дыр», доставшихся в наследство от строителей. Остается только удивляться тому, как подобные «хоромы» с протекающими трубами, кривыми стенами и сквозняками сдаются в эксплуатацию. Поскольку проживание в таких новостройках — сомнительное удовольствие, у новоиспеченного владельца квадратных метров уходит много сил и средств на ликвидацию всех недочетов строителей и доведения квартиры «до ума». Данный материал будет полезен тем, кто не привык выбрасывать деньги на ветер.

Для начала необходимо определиться с понятием «некачественное жилье». Четких критериев «качественное» и «некачественное» нет, зато есть многочисленные строительные нормы и правила (СНиП). Как видно из названия, это своды правил, обязательные для выполнения всеми организациями, независимо от организационно-правовой формы, при осуществлении строительства или реконструкции. Кроме того, необходимо иметь в виду и санитарные нормы и правила (СанПиН), нарушение которых при строительстве также недопустимо. Для того чтобы определить, насколько качественно сделана ваша новая квартира, достаточно ознакомиться со следующими документами:

• СНиП 2.08.01-89*. «Жилые здания»;
• СНиП 2.04.05-91*. «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;
• СНиП 2.04.01-85*. «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
• СНиП II-12-77. «Защита от шума».

Вы удивитесь, какими теплыми и уютными должны быть наши дома. Вместо этого на практике мы имеем «бумажные» стены, сквозь которые слышно все, что делают соседи, немощные батареи отопления, не запирающиеся двери квартир, кривые стены и прочие «прелести» новых квартир с черновой или чистовой отделкой.

Во времена Советского Союза, когда получение любого жилья было абсолютным счастьем для большей части населения страны, на подобные «мелочи» было не принято обращать внимание, дали стены и ладно, как-нибудь обустроимся, да и понятия «черновая отделка» не существовало. В любом сдававшемся доме на стенах присутствовали краска или обои, и неважно, что последние отваливались буквально сразу после ухода госкомиссии.

Сейчас, когда каждый квадратный метр стоит немыслимых денег, а после покупки жилья предстоит дорогостоящий ремонт, каждый нормальный человек желает приобрести недвижимость с тем расчетом, чтобы последующие вложения были бы как можно меньше. Поэтому понятно возмущение тех, кто, выложив деньги за еще строящуюся квартиру, в итоге получил конструктор «Юный строитель» для взрослых. Что же делать тем, кто не хочет с этим мириться? Выход есть.

Начинаем с малого

Наличие нарушений строительных норм и правил является административным правонарушением, предусмотренным ст. 9.4. КоАП РФ «Нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства» и влечет за собой штраф для юридических лиц от 30 до 100 тыс. рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток. Данное обстоятельство дает вам право обратиться с заявлением в территориальное подразделение Ростехнадзора, который, ради улучшения отчетности, не упустит лишней возможности привлечь к административной ответственности горе-строителей.

Бьемся за каждую копейку

Обнаружив недоделки или несоответствие реальной картины той, что отражена в договоре, необходимо начать диалог со строителями. Если недостатки обнаружились в вашей квартире, то вам и карты в руки. Если они были выявлены на площади, находящейся в совместной собственности всех жильцов (двор, лестничная площадка и т.д.), то войну с застройщиком должно вести товарищество собственников жилья (ТСЖ) как представитель, защищающий интересы всех жильцов.

Естественно, что все претензии должны быть обоснованными с точки зрения права. В споре со строителями вам помогут:

• п. 1 ст. 754 ГК РФ, в соответствии с которой подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, а также ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (п. 2 ст. 755 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ, в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования (либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования), заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

• ст. 756 и 724 ГК РФ, в соответствии с которыми заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в течение 5 лет с момента передачи результата работы заказчику.

Если вы являетесь участником долевого строительства, то в дополнение к Гражданскому кодексу РФ вы вправе ссылаться на Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а именно ст. 7 Федерального закона, которая почти во всем повторяет положения ГК РФ, приведенные выше.

И, наконец, есть всеми любимый Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» с его 29 статьей, дублирующей ваше право как потребителя при обнаружении недостатков требовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков и правом на компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона).

Кроме того, не забывайте о СНиПах, которые мы упоминали в начале текста. Грамотное использование этих документов может снять все вопросы, не прибегая к обращению в суд.

Обращаемся в суд

Мы не рекомендуем сразу мчаться в суд, может быть вам «посчастливилось» столкнуться с вменяемым застройщиком, которому достаточно написать письмо с подробным изложением ситуации и необходимости ее решить в мирном порядке, а также указать срок, который вы предоставляете застройщику для добровольного устранения недостатков.

Если застройщик на ваше письмо никак не отреагировал или начинает кормить «завтраками», обещая все исправить в ближайшее время, то тогда настала пора затевать судебную тяжбу. При этом ТСЖ обращается в арбитражный суд, гражданин — в суд общей юрисдикции (районный, городской). Иск можно подать по месту жительства, так как он вытекает из спора, связанного с защитой прав потребителя (ст. 29 ГПК РФ).

Являясь заказчиком (участником долевого строительства) в своем исковом заявлении вы вправе потребовать:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (суд сам установит этот срок);

— соразмерного уменьшения установленной за работу цены (потребуется проведение оценки, для установления суммы, на которую следует уменьшить цену работы);

— возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (необходимо будет доказать эти расходы документально).

Плюс к этому можно потребовать компенсацию морального вреда здоровью и возмещение судебных расходов: оплату государственной пошлины, оплату услуг представителя и т.д.

В связи с тем, что, скорее всего, ни вы, ни судья не являетесь квалифицированным специалистом в области строительства, в процессе судебных разбирательств придется проводить строительно-техническую экспертизу или приглашать специалистов для дачи объяснений. Если суд назначит проведение экспертизы по своей инициативе, то решение об оплате расходов по ее проведению будет отложено до момента вынесения решения судом. Если же ходатайство о ее проведении будет заявлено одной из сторон, то оплачивать расходы придется стороне, заявившей это ходатайство.

Источник: zakonvl.ru