Отказ в разрешении на строительство
Строительные, ремонтные работы, а также реконструкция объектов капитального строительства всегда сопровождается получением соответствующих разрешительных документов. Такие документы подтверждают право застройщика на проведение строительных работ на определенной территории.
Функция выдачи разрешений на строительство лежит на федеральных властях, органах государственной власти субъекта, а также органах местного самоуправления и напрямую зависит от принадлежности участка, а также от его особенностей. Однако, чаще всего выдачу разрешительных документов осуществляют городские власти.
Рассмотрим основные причины отказов в выдаче разрешения на строительство.
1. Отсутствие необходимых документов – в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указан исчерпывающий перечень документов, которые застройщик обязан предоставить с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Непредставление хотя бы одного из них влечет к отказу в выдаче разрешения.
Однако, следует помнить, что требовать иные документы, не указанные в п. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, не допускается (п. 10 ст. 51 ГрК РФ).
Так, индивидуальному предпринимателю из Курска удалось отменить решение об отказе в выдаче разрешения на строительство Комитета Архитектуры и градостроительства г. Курска (далее – Комитет) (решение Арбитражного суда Курской области от 19 сентября 2019 г. по делу № А35-11309/2017). Заявителем в Комитет было подано заявление о выдаче разрешения на строительство.
К заявлению были приложены все необходимые документы, однако Комитет в выдаче разрешения на строительство отказал на основании ч. 13 ст.51 ГрК РФ в связи с несоответствием представленной проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в связи с отсутствием документов, указанных в пп. Д (сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения), в пп. 3 (перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам административного назначения), п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.
Арбитражный суд решение об отказе отменил, пояснив следующее: в соответствии с п. 10 ст. 51 ГрК РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство. Следовательно, уполномоченные органы не вправе требовать предоставления проектной документации в полном объеме, который указан в Постановлении 87 Правительства РФ от 16.02.2008 г. «О составе проектной документации». Застройщик, подавший заявление на получение разрешения на строительство объекта капитального строительства может иметь проектную документацию, соответствующую по составу вышеуказанному Постановлению, но не обязан предоставлять ее в орган исполнительной власти, как приложение к своему заявлению, а должен представить те документы, которые регламентированы ст. 51 ГрК РФ.
В решении Арбитражного суда Брянской области от 9 декабря 2015 г. по делу № А09-9880/2015 Управление по строительству и развитию территории г. Брянска отказало заявителю в выдаче разрешения на строительство в связи с непредставлением им схем, отображающих архитектурные решения (а именно, плана благоустройства, согласованного Управлением, в соответствии с Правилами благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Брянска, утвержденными решением Брянского городского Совета народных депутатов от 28.06.2006 №460.
Суд данное решение отменил и отметил, что законом не предусмотрено предоставление плана благоустройства территории на стадии получения разрешения на строительство. Таким образом, у Управления по строительству и развитию территории города Брянска отсутствовали основания для отказа в выдаче разрешения на строительство комплекса жилых домов.
А вот в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2018 г. по делу № А33-4829/2018 заявителю не удалось добиться отмены решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, вынесенного Департаментом градостроительства.
В ходе судебного заседания судом было установлено, что в нарушение норм градостроительного законодательства в перечне документов, представленных заявителем в Департамент градостроительства, отсутствовали: сведения об инженерных изысканиях; копии отчетов об инженерно-геологических изысканиях шифр 07-17, об инженерно-геодезических изысканиях шифр 17-027 (представлена копия отчета об инженерно-геологических изысканиях с шифром 07-14, при этом наименование объекта исследование заклеено и изменено заявителем); действующие технические условия подключения к сетям водоснабжения и водоотведения (срок в представленной копии технических условия от 03.09.2014 № КЦО- 14/25471 истек 03.09.2017, наименование объекта в представленных технических условиях не соответствует, указанному в материалах проектной документации).
2. Необходимый перечень документов представлен, однако не отвечает требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗ).
Так, в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 августа 2015 г. по делу № А73-2509/2015 суд кассационной инстанции поддержал решение суда первой инстанции и признал решение Администрации г. Хабаровска об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием требованиям ГПЗ незаконным. Администрация, отказывая в выдаче испрашиваемого разрешения на реконструкцию на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса, исходила из того, что представленные обществом «ВМК Капитал» документы не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка , в проектной документации должны быть указаны параметры реконструируемого здания, а не помещения в нем.
Суд пояснил, что как видно из градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением департамента архитектуры, строительства и землепользования, на земельном участке расположен объект капитального строительства, что соответствует данным о подлежащем реконструкции объекте недвижимости и проектной документации. Таким образом, как верно указали суды, отказ администрации в выдаче разрешения на реконструкцию по указанной ею причине не соответствует положениям Градостроительного кодекса РФ, не свидетельствует и не подтверждает несоответствие представленных обществом «ВМК Капитал» документов требованиям градостроительного плана земельного участка.
3. Необходимый перечень документов представлен, однако не отвечает требованиям разрешения на отклонение от предельных размеров строительства или реконструкции.
Решением Ленинского районного суда г. Курска т 8 июля 2014 г. по делу № 2-2980/2014 2-2980/2014~М-2443/2014 М-2443/2014 в признании незаконным решения отдела архитектура и строительства ЦО в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, а также признании незаконным постановления Администрации об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства было отказано.
Суд отметил, что у органа местного самоуправления имелось право на отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка заявителя, заявленный первоначально как «под строительство жилого дома», а в дальнейшем уточненный как «под строительство индивидуального жилого дома с местом применения труда», поскольку с учетом этих же критериев (коэффициента застройки и использования территории, необходимости соблюдения отступов от красных линий), а также представленной выкопировки из проекта планировки центральной части, доводы стороны заявителя о том, что в данном случае в соответствии с выданным градостроительным планом место допустимого размещения здания находится в отдалении от границ земельного участка и не попадает за линию регулирования застройки, безосновательны.
Отмена ранее выданных разрешений на строительство
На практике нередки случаи отмены разрешительной документации органами местного самоуправления. Основная сложность связана с тем, что это может произойти в тот момент, когда процесс строительства объекта начат и в него уже вложены средства. В таком случае, доказать положение не легитимности разрешительной документации и легитимности отмены должен орган или лицо, принимавшее акт.
Примером такой ситуации выступает Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2010 по делу n А43-10172/2009 – суд решил, что заявление о признании недействительным постановления главы администрации города об отмене распоряжения об утверждении документации по планировке территории удовлетворено правомерно, поскольку тот факт, что материалы, содержащиеся в проектной документации, входят в перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, а также факт проведения публичных слушаний по проекту планировки территории подтверждены материалами дела.
ИсточникВнесение изменений в разрешение на строительство
31.12.2018 г. истек срок разрешения на строительство объекта капитального строительства. Объект был достроен. Организацией был направлен запрос о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с отклонением от параметров объекта. Около 10% здания расположено на другом земельном участке, не предусмотренном проектной документацией.
Комитетом был направлен отказ о внесении изменений в разрешение на строительство по причине отклонения от проектной документации (около 10% здания расположено на другом участке) и истечения срока действия разрешения на строительство. Правомерен ли отказ?
Отношения по поводу выдачи разрешения на строительство урегулированы в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».
Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ «строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».
Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5–6 настоящей статьи и другими федеральными законами».
В ч. 5–6 ст. 51 ГрК РФ определяются уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Поскольку в вопросе не определен вид и территория строительства (исторические территории, особо охраняемые и т.д.), то автору вопроса самостоятельно придется найти соответствующий орган и его полномочия.
Далее. Согласно п. 1–3 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного ч. 11.1 указанной статьи:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Согласно п. 5 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является «несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство, в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи, или в случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения».
Таким образом, первоначально выдавая разрешение на строительство, уполномоченный орган проводил проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.
Следовательно, отклонение от параметров объекта (около 10% здания расположено на другом земельном участке, не предусмотренном проектной документацией) нарушает вид землепользования соседнего участка. Для внесения изменения в разрешение на строительство предстояло бы:
получить согласие собственника соседнего участка на строительство или отчуждение земельного участка, занятого частью объекта (при этом неизвестно, расположен ли еще объект на соседнем участке и не нарушится ли противопожарный разрыв с ним от границ части объекта, отсутствующей в проектной документации);
изменить вид землепользования части земельного участка, занятого частью объекта;
выявить иные цели и задачи заказчика строительства, связанные с проектным землеотведением, а также решить ряд других проблем.
Согласно ч. 14 ст. 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
В судебном процессе застройщик вправе доказывать возможность внесения изменений в разрешение на строительство без ущерба для заказчика, а последний вправе возражать.
ИсточникОтказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования
В данном материале подробно раскрываются вопросы причин отказа в выдаче разрешения на строительство; перечень документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство; проблематика оспаривания отказа в выдаче такого разрешения: досудебный и судебный порядки
Причины отказа в выдаче разрешения на строительство
Отказ в выдаче разрешения на строительство относится к полномочиям органа, который уполномочен выдавать соответствующие разрешения. Причины отказа в выдаче разрешения на строительство должны быть обоснованы. Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта. Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.
Нормы Земельного кодекса устанавливают право органов местного самоуправления осуществлять деятельность по управлению и исполнению распорядительных функций относительно земельных участков, которые относятся к собственности муниципального значения.
Список документации, требуемой для оформления разрешений
Правовые нормы, нашедшие свое отражение в ст. 51 Градостроительного кодекса, определяют круг требуемых документов, которые являются необходимыми для оформления разрешительной документации, необходимой для проведения будущего строительства. Такие документы должны быть направлены застройщиком в уполномоченные органы, к полномочиям которых отнесена выдача соответствующих разрешений. От застройщика потребуется заявление и:
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право на владение землей или ее передачу в пользование;
- градостроительный план, относящийся к земельному участку;
- материалы, которые отражены в проектах, среди которых:
— схема планируемой организации участка земли, находящаяся в соответствии с планом градостроения, содержащая сведения о месте размещения будущих объектов, относящихся к капитальному строительству, подъездных путей к ним и проходов, определяющая границы зоны действий публичного сервитута иных лиц, а также объектов, относящихся к археологическому наследию;
— схема планируемой организации участка, которая подтверждает расположение объекта линейного типа, относительно пределов красных линий, которые утверждены и применяются по отношению к таким объектам;
— схема архитектурных решений;
— сведения, содержащие информацию, касающуюся инженерного оборудования и обеспечения инженерно-технического характера, с определением точек «запитки» такого объекта;
— проект проведения работ, связанных с демонтажем или сносом иных объектов строительства, в том числе, в определенной части.
- положительное заключение органов, проводящих государственную экспертизу документов проекта, а также заключение о проведении экологических экспертиз;
- разрешительные сведения о возможности отклонения от установленных критериев возведения здания или проводимой реконструкции;
- согласовательные документы, полученные от каждого из правообладателя на долю в объекте, при проведении реконструкции данного строительства.
Недостаточность документов или наличие в них сведений, не являющихся подтвержденными, может стать поводом для отказа в предоставлении разрешения. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство является правом заявителя.
Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство
Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования, установлен рядом правовых норм, действующих на территории государства. Признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительства можно в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.
О незаконности отказа может свидетельствовать предъявление всех требуемых документов, полностью соответствующих нормам законодательства, и получение необоснованного отрицательного ответа на заявление.
Досудебный порядок действий по обжалованию
Обжалование действий на досудебном уровне осуществляется путём подачи заявления, содержащем требования о признании действия ответственного лица незаконным. Признать незаконными такие действия может руководящий состав Роснедра.
Рассмотрение заявления и основания, послужившего такому заявлению, осуществляется заместителем руководителя Роснедр, что осуществляется на протяжении 5 рабочих дней.
Порядок рассмотрения заявлений предполагает возможность принятия одного из решений:
- отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;
- принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.
Несогласие с результатами рассмотрения заявления является основанием для обжалования действий путем подачи жалобы в Минприроды. Работа по проверке информации полученной жалобы будет осуществлена коллегиально, а результаты исследования отразятся в ответе на жалобу.
Коллегиальный орган, признавший основания отказа выдачи разрешения на строительство законными, откажет в удовлетворении требований, определенных в жалобе. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство будет отменен, а требуемый документ предоставлен заявителю.
Оспаривание действий в досудебном порядке, как показывает практика отказа в выдаче разрешения на строительство, является одним из наиболее доступных способов признания отказа незаконным. В случае невозможности проведения данной процедуры или неудовлетворения ее результатами, заявитель может использовать свое право на судебную защиту, порядок которой определен нормами права.
Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, полученный заявителем, предъявившим требуемую документацию, может быть обжалован в рамках судебного разбирательства.
Такой процедуре может предшествовать досудебное урегулирования, однако использование такой возможности является исключительным правом заявителя, что означает предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, минуя стадию жалоб.
При предъявлении требований необходимо верно определить ответчика. В данном случае им выступит территориальный орган Роснедр, чей незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство и будет обжаловаться.
Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Источник