Неустойка за просрочку долевого строительства

Участвуя в долевом строительстве, граждане несут определенные риски. Связано это со сложностью возведения зданий, длительным процессом ввода в эксплуатацию объекта и постоянно меняющейся экономической ситуацией.
Все эти факторы могут значительно отдалить время желанного въезда в новую квартиру. Кроме того, затягивать со сроками может сам застройщик. Как быть в случае, когда его вина очевидна?
Сегодня мы расскажем об одном из способов наказать недобросовестного застройщика – о взыскании неустойки за срыв сроков передачи объекта дольщику.

○ Что такое ДДУ?

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия. Его полное определение содержит ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ:

«По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.»

Неустойка за просрочку в долевом строительстве

То есть, это договор, по которому граждане или организации выступают участниками долевого строительства, вкладывая деньги в постройку многоэтажного или иного здания. Застройщик, со своей стороны, обязуется возвести дом и раздать дольщикам конкретные помещения. Соглашение заключается в письменном виде и подлежит госрегистрации (данные условия являются гарантией исполнения обязательств сторонами).

○ При каких условиях можно получить неустойку?

Обязанность выплаты неустойки по ДДУ возникает при несвоевременном исполнении условий договора. Кто платит неустойку по долевому договору? Отвечает за срыв сроков застройщик. Обязанность выплаты возлагает на него ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку».

Условия для взыскания неустойки:

• Застройщик просрочил передачу объекта – неустойка начинает начисляться со следующего дня после предполагаемой даты передачи, указанной в соглашении.
• Сроки сдачи недвижимости не были изменены.

Прекращается начисление неустойки в день составления и скрепления подписями сторон передаточного акта. Уклонение от подписания документа дольщиком освобождает застройщика от обязанности платить:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.»

○ Способы расчета неустойки.

Сумма неустойки рассчитывается по правилам ст. 6 Закона № 214-ФЗ:

«застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Ее можно рассчитать самостоятельно, с помощью специальных онлайн-сервисов или обратившись к специалистам.

✔ Самостоятельно

Для расчета неустойки по договору, заключенному с гражданами, применяется следующая формула:

(цена квартиры по договору) × (количество дней просрочки) × (ставка рефинансирования) / 150

При расчете пени для предпринимателей и юридических лиц сумма неустойки вдвое снижается.

Пример самостоятельного расчет:

Дата предполагаемой передачи недвижимости, стоимостью 10 млн рублей, – 31.05.2017. Фактически квартира передана 02.09.2017.
Как рассчитать неустойку?
Размер ставки рефинансирования согласно Информации Банка России, составляет с 19.05.2017 года 9 %.
Количество дней просрочки отсчитываем с 1 июня, выходит 94 дня.
Сумма неустойки составит 564 000 рублей (10 000 000 × 94 × 0,09 / 150).

✔ Калькуляторы

В интернете существует множество бесплатных онлайн-сервисов, которые помогут рассчитать сумму неустойки. Причем можно найти сайты, где весь ход расчета будет отображен в результате.
Для расчета достаточно вписать в нужные поля период начисления неустойки и указать цену за квартиру.

✔ Уполномоченные органы.

Долевые участники являются такими же потребителями, как обычные покупатели, поэтому нарушение их прав подпадает под действие Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей». Для защиты своих прав граждане, права которых нарушены, вправе обратиться за помощью к:

• Прокурору.
• Уполномоченным органам местной власти;
• Общественным объединениям потребителей, получивших статус юридического лица.

Вышеуказанные лица помогут не только рассчитать сумму неустойки, но и помогут восстановить справедливость в суде.
В нашей стране за помощью принято обращаться к уполномоченным органам местного самоуправления, компетенция которых прописана в ст. 44 Закона № 2300-1:

«В целях защиты прав потребителей на территории муниципального образования органы местного самоуправления вправе:
рассматривать жалобы потребителей, консультировать их по вопросам защиты прав потребителей;
обращаться в суды в защиту прав потребителей (неопределенного круга потребителей).»

Обращаться с жалобами на застройщиков в органы местной власти следует через МФЦ.

○ Как определить начало периода действия неустойки?

День отсчета иногда определить очень сложно. Если он указан в виде конкретной даты, пеня начинает начисляться со следующего дня (ст. 191 ГК РФ).
Но иногда застройщики идут на ухищрения, прописывая в договоре размытую формулировку: «Передача объекта осуществляется спустя 2 месяца после ввода в эксплуатацию». Как высчитать нужный день? Ввод в эксплуатацию не осуществляется после окончания действия разрешения на строительство.
Поинтересуйтесь датой окончания действия разрешения в местном департаменте архитектуре или на сайте застройщика. От нее можно смело отсчитывать 2 месяца, по их окончании начинает начисляться пеня.

○ Форма претензии о взыскании неустойки.

Прежде чем обращаться в суд, желательно направить застройщику письменную претензию. Если Вы желаете, кроме взыскания денег, расторгнуть договор, направление претензии является обязательным условием для судебного разбирательства (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В претензии следует указать:

• Реквизиты застройщика.
• Информацию о себе, в том числе контактные данные и номер расчетного счета.
• Реквизиты ДДУ.
• Характеристики объекта недвижимости, его цену;
• Срок сдачи объекта и период просрочки.
• Расчет неустойки на дату составления документа.
• Перечень прилагаемой документации.
• Дату составления.

Претензия подписывается и направляется заказным письмом по адресу регистрации застройщика, указанному в договоре. Уведомление о вручении письма следует сохранить на случай судебного разбирательства. Если ответ не приходит в 30-дневный срок со дня получения застройщиком документа, нужно задуматься о составлении иска в суд.

✔ Образец претензии

Претензию самостоятельно составить сложно, так как следует учесть множество нюансов. Требования к застройщику следует изложить максимально грамотно, поэтому рекомендуется обратиться к практикующему юристу.

○ Куда обращаться далее?

Если ответа от застройщика не последовало, следует обратиться в суд общей юрисдикции.
В соответствии со ст. 17 Закона № 2300-1 иск подается по адресу регистрации застройщика, по месту исполнения или заключения соглашения, по месту жительства или временной регистрации истца.
Юридические лица пишут иск в арбитражный суд.

✔ Как составить исковое заявление?

Иск составляется в письменном виде по правилам ст.ст. 132, 133 ГПК РФ. В нем необходимо:

• Описать ситуацию максимально конкретно.
• Сослаться на норму закона, которая нарушена (в нашем случае это ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
• Описать, какие средства досудебного урегулирования были предприняты (написать, что была направлена претензия, и какой последовал результат).
• Указать возможных свидетелей спора.
• Привести расчеты неустойки.
• Изложить требования к суду.
• Подтвердить основания получения неустойки документально (приложить к иску нужные документы).

К иску следует приложить:

• Копию паспорта.
• Копию договора и всех приложений к нему.
• Переписку с застройщиком, в том числе претензию и копию уведомления о вручении (также подойдет опись с почты).
• Копии банковских документов о перечислении денег застройщику.
• Иные документы.

✔ Имеется ли госпошлина?

Госпошлину по искам о защите прав потребителей платить не нужно. Об этом свидетельствует ст. 17 Закона № 2300-1:

«Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.»

Указанная норма действует только для дел с ценой иска, не превышающей 1 миллион рублей (п. 3 ст. 333.36 НК РФ). Если сумма неустойки превышает миллион, следует рассчитать госпошлину в соответствии с пп. 1 п. 1 ст.

333.19 НК РФ.

○ Советы юриста:

✔ Застройщик признан банкротом, деньги он не вернул, есть ли шанс их вернуть вообще?

Шанс вернуть деньги есть. Дольщик в этом случае признается кредитором, который должен заявить свои требования в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности застройщика. Имущество банкрота продается, а вырученные деньги идут на удовлетворение требований кредиторов (Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Если строительство объекта практически завершено, долевой участник вправе также потребовать передачи ему недвижимости.

✔ Застройщик сорвал срок сдачи дома, от претензий по неустойке отмахивается, что делать?

Необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора с недобросовестным застройщиком на основании ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Суд обяжет застройщика вернуть деньги на счет долевого участника в течение 10 дней.

Руководитель юридического агентства Афонин Игорь Васильевич расскажет как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: www.topurist.ru

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

1010
11 оценить В случае нарушения предусмотренного договором долевого участия срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. (п. 2 ст. 6 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»).

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи.

В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано: ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию. В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию, и ввел объект в эксплуатацию позднее 4 квартала 2014г.

При расчёте необходимо брать ключевую ставку, а не ставку рефинансирования, так как с 01 января 2016 года Центральный банк РФ приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке. Ставка рефинансирования не имеет самостоятельного значения с указанной даты.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 3 000 000 руб.
Количество дней просрочки 100 дней
Действующая ключевая ставка – 10,5% годовых
3000000×100×10,5%/300 = 105000 (Сто пять тысяч) рублей 00 копеек.
Если участник долевого строительства является гражданин неустойка составит:
3000000×100×10,5%/150 = 210000 (Двести десять тысяч) рублей 00 копеек.

Как показывает судебная практика суды как правило снижают неустойку применяя ст. 333 ГК РФ. В силу ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Этим право суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки сложно.

В силу части 9 ст .4 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В силу этого гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причинённого нарушением прав потребителей (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года № 2300 -1). В силу п.28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов (утверждён Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) достаточным условием для удовлетворения иска гражданина – участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

В суде можно заявить любую сумму морального вреда, но как показывает практика суды взыскивают моральный вред от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму свыше 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях (например, у Вас в связи с переживаниями ухудшилось здоровье, что подтверждается медицинскими справками).

В судебном процессе можно и нужно заявлять взыскание убытков.

Например, если в процессе ожидания передачи вам квартиры Вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за наем жилья также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или Московской области, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки в виде уплаченной арендной платы.
Для этого у Вас должен быть договор и расписки, или квитанции, подтверждающие оплату по договору аренды.

Можно также попытаться взыскать упущенную выгоду.

К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды. Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства.

Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

В суде можно потребовать с застройщика уплаты 50% штрафа от суммы исковых требований. Это право предоставляется дольщику п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 (в редакции от 02.07.2013г.) «О защите прав потребителей).

Команда Юр-Процесс.ру специализируется на делах подобной категории и представит Ваши интересы в суде.

Источник: yur-protsess.ru

Как расчитывается неустойка за просрочку по ДДУ

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия являются штрафные санкции в виде неустоек. Но не все дольщики понимают, в каком случае взыскивается неустойка, как она рассчитывается и в каком виде выплачивается. Эта статья позволит найти ответ на вопросы, связанные с неустойками в долевом строительстве.

1. Основания к взысканию неустойки по ДДУ в 2019 году
2. Расчет неустойки по ДДУ в связи с просрочкой передачи квартиры
3. Неустойка за просрочку устранения нарушений по ДДУ
4. Как рассчитать неустойку по ДДУ при одностороннем расторжении договора
5. Юридические нюансы расчета и взыскания неустойки

Основания к взысканию неустойки по ДДУ в 2019 году

Примечательно, что договор долевого участия (далее – «ДДУ») может предусматривать практически любые, прямо не запрещенные законом основания к взысканию неустойки. В договоре, специально для таких случаев, может даже оговариваться способ расчета. Но в подавляющем большинстве случаев застройщики оставляют штрафные санкции на усмотрение законодательства. А вот в законе можно обнаружить лишь 3 основных причины к взысканию.

1. Просрочка передачи объекта долевого строительства, указанного в ДДУ, дольщику.
2. Нарушение предельных сроков устранения недостатков.
3. Расторжение договора в одностороннем порядке (в том числе чрез суд) по инициативе дольщика.

Чтобы понять, как и по каким формулам в 2019 года рассчитываются и взыскиваются неустойки по приведенным основаниям, рассмотрим их чуть подробней.

Расчет неустойки по ДДУ в связи с просрочкой передачи квартиры

Под просрочкой передачи квартиры понимается не сам факт передачи, а юридическое оформление перехода права собственности. Следовательно, сюда же входит:

• замораживание или приостановка строительства с истечением предельных сроков, отводимых на этот этап;
• завершение строительства в срок, но сложности с оформлением документов;
• отсутствие у застройщика кадастровых документов на объект капитального строительства;
• у девелопера нет разрешения на ввод в эксплуатацию;
• иные обстоятельства, препятствующие передаче объекта долевого строительства дольщику.

Важно! Согласно положениям ст.6 ФЗ №214 от 2004 года, застройщик освобождается от выплаты неустойки в случае, если вторая сторона договора намеренно и неправомерно отказывается, иным способом уклоняется от подписания акта или схожего документа о передаче квартиры (иного помещения).

Сама неустойка рассчитывается по правилами, приведенным в ч.2 ст.6 ФЗ №214 от 2004 года. Если дольщиком выступает юридическое лицо, то сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (на день неисполнения обязательства) от цены по договору. А вот если дольщиком выступает гражданское лицо, то сумма неустойки удваивается.

Чтобы быстро произвести расчет неустойки по ДДУ воспользуйтесь калькулятором, размещенным на этой странице. Это избавит от необходимости выяснять текущую ставку рефинансирования и производить подсчет дней с момента нарушения сроков.

Неустойка за просрочку устранения нарушений по ДДУ

Согласно ст.7 ФЗ №214 от 2004 года застройщик обязан построить объект долевого строительства, качество которого соответствует:

• условиям ДДУ;
• требованиям технических и строительных регламентов;
• проектным решениям;
• градостроительному регламенту;
• СанПин и иным обязательным стандартам и нормативам.

Но не всегда качество соответствует указанным требованиям закона. Если дольщик в течение гарантийного срока (а в исключительных случаях и по истечении гарантии) обнаружит недочеты, девелоперу придется поступить в соответствии с ч.2 указанной статьи. Она обязывает застройщика устранять нарушения любым способом на выбор дольщика:

• самостоятельно устранить нарушения качества в разумный срок;
• соразмерно недочетам уменьшить стоимость по договору;
• возместить расходы по устранению дефекта, если дольщик выполнит работы своими силами или с привлечением 3-го лица.

Взыскать неустойку за дефекты возможно, если застройщик будет злостно игнорировать претензии клиента, отказывать в оплате расходов или соразмерного уменьшения цены, не устранять недочеты собственными силами. При расчете неустойки, согласно положениям ч.8 ст.6 ФЗ №214 от 2004 года, применяются нормы закона о защите прав потребителей.

Жанна К., приобрела квартиру по ДДУ. После приемки и заселения в новый дом женщина столкнулась с проблемой промерзания наружной стены. Она обратилась к застройщику с просьбой устранить недостаток по гарантии, но девелопер отказался, мотивировав тем, что акт приемки квартиры уже подписан. Жанна обратилась к юристу за помощью.

Специалист предложил провести экспертизу, а после нее – обратился от имени клиентки в суд с требованием об устранении недостатка и выплате неустойки, а также компенсации морального вреда и стоимости экспертизы, юридической помощи. Суд встал на сторону дольщицы, застройщику пришлось устранять недостаток и выплачивать компенсацию.

Согласно п.1 ст. 23 Закона о правах потребителей, размер неустойки составляет 1% цены объекта долевого строительства (по договору ДДУ) за каждый день просрочки относительно требования.

Как рассчитать неустойку по ДДУ при одностороннем расторжении договора

Ст. 9 ФЗ №214 от 2004 года указывает основания для расторжения договора. Подробней о них можно узнать в этой статье. А что касается расчета суммы, которую можно потребовать с застройщика при расторжении ДДУ, то она определяется ч.2 указанной статьи и составляет:

• для юрлиц – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора (части средств, уплаченных юрлицом в счет договора);
• для гражданских лиц – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ на тех же условиях, что и для организаций.

При этом моментом начала начисления штрафных санкций является дата внесения денег в счет уплаты стоимости жилья по договору долевого участия. Рассчитать неустойку также поможет онлайн калькулятор ДДУ.

Калькулятор неустойки по 214 ФЗ

Калькулятор неустойки учитывает актуальный размер ключевой ставки от 17.09.2018 года (7,5%)

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ (214-ФЗ)

Взыщем без предоплаты с застройщика: неустойку, штраф, моральный вред, убытки, компенсацию юридических услуг.
Полностью освободим вас от уплаты гос. пошлины при любом размере неустойки!
Звоните сейчас! Тел. 8 (495) 281-51-41.

Юридические нюансы расчета и взыскания неустойки

Несмотря на однозначные требования законодательства о начислении неустойки, большинство застройщиков избегает выплаты всей требуемой суммы, даже если дольщик обращается в суд. Об особенностях судебного процесса с застройщиком можно узнать из этого текста.

Дело в том, что юрисконсульты девелопера на судебном процессе используют ст. 333 Гражданского кодекса, которая позволяет снизить штрафные санкции. Некоторые судьи уменьшают размер неустойки более чем на 90%.

Но избежать недоплаты дольщик все-таки может. Но для этого придется идти не напрямую в судебные инстанции, а воспользоваться профессиональной помощью юриста. О том, как получить неустойку в полном объеме можно узнать в этом материале.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.

Источник: pravda-zakona.ru

Неустойка за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия

Неустойка за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в Москве

Здравствуйте. Я — юрист по недвижимости Дмитрий Бадеев, который помогает своим клиентам взыскать неустойку с застройщиков через суд в Москве. Ниже размещаю серию публикаций, которые могут быть полезны вам, а также мне ))) Я постоянно пользуюсь ими. Публикации посвящены взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия.

Неустойка по ДДУ – это сумма, которую участники ДДУ вправе взыскать с застройщика из-за того, что застройщик нарушил установленный ДДУ срок передачи Объекта. Срок сдачи Объекта указывается в ДДУ.

Как правильно посчитать неустойку по ДДУ?

Можно воспользоваться калькулятором для расчёта неустойки по ДДУ

Формула для расчёта неустойки по ДДУ для юридических лиц

Неустойка = стоимость Объекта по ДДУ × количество дней просрочки × 1/300 × ставка рефинансирования в процентах.

Формула для расчёта неустойки по ДДУ для физических лиц

Неустойка = стоимость Объекта по ДДУ × ставка рефинансирования в процентах × количество дней просрочки × 1/300 × 2.

Особенности начисления неустойки по ДДУ за 2020 и 2022 годы.

Неустойка по ДДУ в 2020 году не начисляется с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. Нормативно-правовой акт: Постановление Правительства N 423. Это обусловлена пандемией коронавируса и стремлением государства поддержать застройщиков.

Неустойка по ДДУ в 2022 году не начисляется с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Нормативно-правовой акт: Постановление N 479.

Как взыскать неустойку по ДДУ в Москве.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ:

1. Расчёт сумму неустойки по ДДУ;
2. Подготовить и направить ценным письмом с описью вложения застройщику досудебную претензию. Досудебная претензия необходима, чтобы дать возможность застройщику добровольно оплатить неустойку. В случае отказа, тогда участник ДДУ вправе взыскать штраф, который для физ. лиц равен половине суммы неустойки.
3. Определить территориальную подсудность для подачи иска в суд. Физические лица имеют право выбора суда: 1) по адресу своей регистрации; 2) по адресу застройщика; 3) по адресу новостройки. Лично мне представляется, что подавать лучше по месту регистрации участника ДДУ.

Провести анализ судебной практики по необходимому застройщику, чтобы понимать какая практика складывается.

У юридических лиц право выбора суда нет — они подать исковое заявление в суд по адресу застройщика, если иное не указано в ДДУ.

Судья выносит решение. Если решение нас не устраивает, тогда обжалуем. Если решение в пользу участника ДДУ, тогда ждём пока вступит в законную силу. В канцелярии суда нужно забрать исполнительный лист, предварительно направив заявление на выдачу ИЛ.

Можно взыскать неустойку по ДДУ, если подписан акт приема-передачи Объекта с пунктом об отказе от претензий?

Можно, но всё же лучше, не подписывать такой акт. Застройщики любят в акт приёма-передачи Объекта «запихнуть» по максиму, чтобы снять с себя ответственность.

По закону участник ДДУ (дольщик) не имеет права отказаться от права на взыскание неустойки, потому что это не предусмотрено законом (П. 2 ст. 9 ГК РФ.) Следовательно, пункты акта об отказе от претензий будут ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Можно взыскать неустойку по ДДУ, если была переуступка права?

Возможно, так как заключен договор уступки. Следовательно, права и обязанности , предыдущего участка ДДУ (дольщика) перешли новому участнику (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

Источник: www.advocate-moscow.com

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Недвижимость

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Участники долевого строительства в 3 из 5 случаев сталкиваются с нарушением сроков сдачи жилья. По данным статистики из всего количества сдаваемых новостроек 60% случаев нарушают указанный в соглашении срок. По закону дольщику полагается неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ). На практике получить ее в полном размере не просто.

Неустойка по закону

Участники долевого строительства имеют право потребовать от застройщика выплатить неустойку по договору в случае несвоевременной сдачи объекта недвижимости. Неустойка, зависит от размера ставки рефинансирования Центробанка и составляет 1/300 ставки (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214).

Для физических лиц неустойка по договору выплачивается в двойном размере, т.е. 2/300 или 1/150 ставки.

Размер неустойки определяется от суммы договора и в указанном объеме выплачивается за каждый день невыполненных застройщиком обязательств. Отсчет начинается с того дня, в который по соглашению предполагалось сдать квартиру дольщику.

Чтобы рассчитать положенную компенсацию самостоятельно, необходимо использовать формулу:

К=С×Пр×(Ст/100) ×(2/300), где
К – размер неустойки (пени);
С – стоимость ДДУ;
Пр – срок просрочки в днях;
Ст – ставка рефинансирования ЦБ.

Например, цена квартиры 3 млн. рублей. Покупатель физическое лицо. Застройщик не выполнил вовремя обязательства. Срок просрочки составил 90 дней. Ставка рефинансирования – 7,75%.

Эти значения дадут следующий результат: 3000000×90×7,75/100×2/300=139 500,07 рублей.

Ставка 7,75 применяется с 18 декабря 2017 г. Ранее ставка была установлена в размере 8,25. Сделаем расчет использовав другую ставку и сравним на сколько будет отличаться результат: 3000000×90×8,25/100×2/300=148 500,07 рублей.
Разница в 9000 рублей.

Важно! Ставка рефинансирования применяется на день исполнения обязательства. Т.е. день, когда подписан акт приема-передачи квартиры.

Требование об уплате неустойки

Когда дольщику предъявлять требование об уплате неустойки? Пока обязательства застройщика не исполнены в полном объеме точный размер неустойки определить невозможно. Ее размер будет изменяться каждый день.

Окончательный размер неустойки возможно рассчитать только после выполнения застройщиком всех своих обязательств.

Несмотря на это для полноценной защиты своих интересов рекомендуется на следующий день после истечения срока сдачи, установленного договором участия, направить застройщику претензию. В претензии необходимо отразить о нарушении застройщиком принятого на себя обязательства. О праве дольщика взыскать неустойку и иные судебные расходы.

После приемки квартиры (подписание акта приема-передачи) можно определить срок просрочки, и рассчитать размер неустойки. Затем необходимо повторно направить претензию с указанием конкретного размера неустойки. В случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика (или отсутствие ответа в течение 30 дней) необходимо обращаться в суд.

Помимо неустойки участники долевого строительства при несвоевременной сдачи объекта недвижимости имеют право потребовать от застройщика выплатить:

1. Судебные издержки (гос пошлина, услуги юриста).
2. Сумму, потраченную за вынужденный поднаем жилья (ст. 15 ГК РФ, ч. 2 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
3. Штраф в размере 50% от взысканной суммы неустойки (ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
4. Компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

О всех компенсациях, которые дольщик вправе заявить, читайте в статье «Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры по ДДУ».

Освобождение застройщика от уплаты неустойки

Как бы закон не защищал права дольщиков, одновременно он защищает и интересы застройщика. Пользуясь этим, некоторые «хитрые» застройщики прописывают в договоре участия пункт о том, что он освобождается от ответственности за просрочку, если она допущена вследствие нарушения обязательств исполнителями работ (подрядчиками), действиями госорганов, препятствующими строительству.

Для справки. Застройщиком является организация, осуществляющая строительство на принадлежащем ей участке. Как правило, земля для строительства выделяется местными органами власти и передается в аренду застройщику на срок строительства. Подрядчиком является организация, непосредственно выполняющая строительно-монтажные работы. Застройщиком выполняются функции подрядчика, но так как объем и разновидность работ достаточно широка он вынужден прибегать к помощи «помощников» – подрядчиков.

Эти нарушения и действия они относят к форс-мажорным обстоятельствам. Что получается? Заказали кладку кирпича у ООО «ВаняСтройСервис», учредители которого весь полученный аванс прокутили. А кладки нет. Сроки сорваны.

Следующий этап (отделку) выполнять невозможно, стены то нет.

Или такой случай. Пришел Госстройнадзор принимать выполненные промежуточные работы. Да у вас тут стена в нарушении всех норм! Плотность бетона не та. Арматура звенит.

Переделывайте. Выкатывает предписание на приостановку работ, да и штраф еще.

Если застройщик докажет указанные обстоятельства, откажет ли суд дольщику в неустойке? Нет, не откажет. Проблемы индейцев шерифа не волнуют.
При этом условия договора, ущемляющие права дольщика по сравнению с правилами, установленными законом, признаются недействительными (ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»).

В действительности к форс-мажорным обстоятельствам (обстоятельствам непреодолимой силы) можно отнести войну и военные действия, стихийные или иные бедствия.
Упал на дом метеорит – форс-мажор.
Джумшут решил покурить рядом с газовым баллоном – проблемы индейцев…

При этом нужно понимать, что срок действия обстоятельств непреодолимой силы должен быть меньше или равен сроку просрочки. Если срок просрочки больше, чем срок действия форс-мажора, то проблемы индейцев…

Неустойка на практике

Размер неустойки может быть изменен судом в следующих случаях:

• неверный расчет;
• неустойка несоразмерна последствиям несвоевременной сдачи объекта.

Если в первом случае вопросов не возникает, то во втором как раз наоборот.

Суды повсеместно применяют статью 333 ГК РФ. Законодатель не установил предел для такого снижения, поэтому суды могут уменьшать размер компенсации по своему усмотрению.

Например, срок нарушения обязательства составил 400 дней. Стоимость квартиры 3 000 000 рублей. Применяем формулу. 3 000 000×400×7,75/100×2/300=620 000 рублей. Довольно крупная сумма. В случае выплаты неустоек в таких размерах застройщик может обанкротиться.

Банкротство приведет к невозможности осуществить выплаты неустоек всем дольщикам. Может привести к полной остановке строительства других объектов.

Учитывая, что норма прибыли застройщика 10-15 % от стоимости строительства, суды снижают размер неустойки до размера этой прибыли. Без уменьшения размера неустойки застройщик будет вынужден осуществлять выплаты за счет других дольщиков что приведет к печальным последствиям.

И дольщики задаются вопросом, зачем законодатель предусмотрел в законе один размер неустойки, а на практике применяется другая норма. Эта практика не стимулирует застройщиков к неукоснительному выполнению обязательств. Так ли это?

Не совсем. Представьте, что вы осуществляете предпринимательскую деятельность. Не важно какая у вас прибыль. Важно, что, если вы не исполните взятые на себя обязательства вы эту прибыль не получите. Точно также и с застройщиком.

При нарушении сроков строительства он попросту не получает прибыль. Чем не мера стимулирования для надлежащего исполнения обязательств?

Поэтому на практике неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия составляет, как правило, 10-15% от стоимости недвижимости.

Источник: yurist.club