Неустойка за просрочку сроков строительства

Неустойка – это всегда санкция (штраф) за нарушение обязательств. В сфере ДДУ таким нарушением со стороны застройщика будет просрочка сдачи жилья. Строительная компания обязана заплатить пени за весь период до подписания передаточного акта. Читайте, как правильно рассчитать и взыскать сумму неустойки по ДДУ, как быстро получить деньги, когда лучше подавать иск в суд.

Основания и условия для взыскания неустойки по ДДУ

Если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства по договору, вовремя сдал дом и приступил к передаче квартир дольщикам, взыскивать неустойку не за что. Штрафные санкции применяются только при нарушениях, так как являются компенсацией дольщику. Основным нормативным актом в сфере долевого строительства является Закон № 214-ФЗ. Возможность взыскания неустойки по ДДУ предусмотрена статье 6 Закона, если подтверждаются следующие условия:

• между дольщиком и застройщиком заключен договор долевого участия, который прошел регистрацию в Росреестре;
• строительная компания нарушила срок сдачи жилья, указанный в ДДУ и проектной документации;
• во время строительства не был заключены дополнительные соглашения, продлевающие срок сдачи объекта.

Обратите внимание! Взыскать неустойку нельзя, если нарушение сроков по ДДУ было вызвано неправомерными действиями самого дольщика. Например, если гражданин получил уведомление от строительной компании, однако не приступил к приемке квартиры, просрочка возникает по его вине. В этом случае не только утрачивается право на получение неустойки, но и возникают основания для оформления застройщиком одностороннего передаточного акта.

23. Защита прав потребителей. Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Есть ряд нюансов, которые повлияют на возможность предъявить требования к застройщику. Прежде всего, это связано с наличием допсоглашений о продлении сроков сдачи жилья. Строительные компании регулярно допускают просрочки при возведении МКД. Чтобы избежать дополнительных расходов и выплаты штрафных санкций, дольщикам предлагается подписать соглашение с новым сроком получения квартиры.

Учтите, что обязать дольщика оформить такой документ нельзя даже через суд. Поэтому мы рекомендуем отказывать застройщику в заключении допсоглашений, либо предусматривать денежную компенсацию за увеличение периода ожидания жилья.

Совет юриста. Нельзя взыскать неустойку, если вместо ДДУ у вас на руках какой-либо другой документ. Застройщики нередко уговаривают подписать суррогаты документов – предварительное соглашение, инвестиционный договор, акты об обязательствах, иные бумаги. По таким документам можно взыскать убытки или перечисленную сумму, но не неустойку по Закону № 214-ФЗ. Также убедитесь, что ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, о чем внесена запись в ЕГРН.

Расскажем еще об одном вопросе, который может повлиять на решение о взыскании неустойки. Многие дольщики тянут с подачей претензией и исков, пока не получат квартиру. Это связано с опасением, что застройщик вообще откажется достраивать передавать жилье. Это неверное суждение!

Взыскание неустойки и передача квартиры — совершено разные процедуры, которые могут проходить одновременно. Даже если вы подали иск, взыскиваете пени через приставов, с застройщика не снимается обязанность по сдаче МКД и квартир. Если у вас возникают какие-либо сомнения, рекомендуем сразу проконсультироваться у юриста, получить разъяснения закона.

Пошаговая инструкция для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

В законе и на бумаге все выглядит красиво – нарушив обязательства, застройщик должен сам выплатить неустойку по первому же требованию дольщика. На практике это не происходит, так как редкая строительная компания согласится добровольно расстаться с деньгами. Поэтому дольщику предстоит доказать факт нарушения, обратиться в суд, настаивать на принудительном удержании средств. Читайте нашу пошаговую инструкцию, которая позволит взыскать и реально получить неустойку по ДДУ с недобросовестного застройщика.

Шаг 1. Определить факт нарушения обязательств по ДДУ

Требование о выплате неустойки можно предъявить, если нарушен срок передачи готовой квартиры. Он обязательно указывается в тексте ДДУ, должен соответствовать проектной документации. Застройщик не может в одностороннем порядке менять условия о сроках, сдвигать их даже на один день. В ст. 6 Закона № 214-ФЗ есть ряд важных нюансов, связанных с исчислением сроков:

• для всех дольщиков по данному проекту должен устанавливается одинаковая дата передачи квартир (естественно, фактический день передачи ключей может отличаться, так как это зависит от действий дольщиков);
• о готовности приступить к передаче квартиры застройщик должен направить уведомление каждому участнику ДДУ – это должно быть сделано не позднее месяца до даты, указанной в договоре;
• на момент направления уведомлений МКД уже должен быть введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением межведомственной комиссии.

Из перечисленных норм следует, что если строительная компания пытается передать квартиру до сдачи дома, можно требовать неустойку по причине пропуска срока.

Штрафные санкции будут начисляться даже за 1 день просрочки. Например, если в ДДУ была указана дата сдачи жилья 3 февраля, то начислять пени можно уже с 4 февраля. Однако при просрочке в несколько дней обращаться в суд нецелесообразно, так как сумма взыскания будет слишком мала. Однако если срок нарушен на несколько недель или месяцев, размер пени будет существенным.

Применяется ли неустойка при переуступке по ДДУ

Да, применяется. Пока квартира фактически не передана дольщику по акту, он может уступить право требования другом улицу. Как только договор переуступки пройдет регистрацию в Росреестре, все права в полном объеме возникнут в покупателя. Следовательно, новый дольщик сможет требовать передачи жилья в срок, предъявлять претензии и иски о выплате штрафных санкций за просрочку.

Шаг 2. Пройти досудебную стадию разрешения спора

В Законе № 214-ФЗ отсутствует требование о направлении застройщику каких-либо претензий и заявлений до обращения в суд. Однако на взаимоотношения между дольщиками и строительной компанией распространяется Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». В нем указано, что граждане должен подавать заявления продавцу или исполнителю в каждом случае нарушения прав.

Таким образом, чтобы не возникло проблем с принятием и рассмотрением иска, вам нужно:

• составить и подать заявление в адрес застройщика, указать требование о выплате неустойки;
• дождаться 10 дней, которые даются на рассмотрение обращений;
• при отказе выплатить пени, либо при неполучении ответа в указанный срок, можно подавать иск.

Обратите внимание! Советуем указать в заявлении, что оно носит характер претензии. В этом случае Закон № 2300-1 позволяет взыскать с застройщика дополнительный штраф – 50% от суммы основной задолженности. Например, при неустойке в 50 тыс. руб. можно получить еще 25 тыс. руб., если строительная компания отказа в удовлетворении претензии. либо нарушила срок ее рассмотрения.

Как только истечет 10 дней, либо сразу после получения отрицательного ответа на заявление, можно обращаться в суд. Необходимо сохранить квитанцию об отправке документа застройщику, либо второй экземпляр с регистрационным номером и подписью о вручении. Это позволит оказать суду, что вы обращались для добровольной выплаты неустойки.

Шаг 3. Подготовить документы для взыскания неустойки по ДДУ, сделать расчет

Точный перечень документов, которые потребуются в суде, зависит от обстоятельств конкретного спора. В стандартный комплект бумаг входит:

• исковое заявление;
• копия паспорта истца;
• копия договора долевого участия или переуступки прав;
• выписка ЕГРН. подтверждающая факт регистрации ДДУ;
• дополнительные соглашения к договору (если они оформлялись);
• копия уведомления о готовности передать квартиру (если оно направлялось застройщиком);
• копия заявления о выплате пени, ответ строительной компании (при наличии);
• передаточный акт, если на момент обращения в суд застройщик передал квартиру;
• расчет суммы неустойки;
• доверенность на представителя (если вы наняли юриста или другое лицо для ведения дел в суде).

Обратите внимание! Платежку на госпошлину в суд представлять не надо. Закон № 2300-1 и НК РФ освобождают потребителей от уплаты пошлины при защите своих прав. Однако с застройщика будет взыскана госпошлина, рассчитанную по цене иска.

Расчет неустойки должен сделать сам истец. Пени рассчитываются исходя из 1/150 учетной ставки ЦБ РФ, действующей на дату исполнения обязательств. Такое правило указано в ст. 6 Закона № 214-ФЗ, не может меняться в меньшую стороны в ДДУ. Однако договор может предусматривать и повышенный размер неустойки.

Период просрочки для подготовки расчета определяется следующими способами:

• на дату подачи иска, если дольщик все еще не получил квартиру (в судебном процессе можно представить заявление об увеличении суммы требований на момент вынесения решения);
• на дату фактической передачи квартиры, в том числе, если она состоялась уже в период судебного разбирательства).

Сумма неустойки рассчитывается путем умножения календарный дней просрочки на 1/150 от ставки ЦБ РФ. Узнать показатель учетной ставки можно на официальном сайте Центробанка РФ, либо через справочную систему «Консультант Плюс». Расчет нужно изложить в бумажной форме, так как этот документ будет изучать суд, получит застройщик.

Шаг 4. Составить исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика

Для оформления искового заявления нужно учитывать нормы ГПК РФ. В содержании документа нужно обязательно указать следующие данные:

• сведения о суде, в который подаются документы;
• данные об истце и ответчике;
• цена иска (в соответствии с расчетом);
• информация о дате и номере ДДУ, его регистрации в ЕГРН;
• ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;
• данные о попытке досудебного урегулирования спора;
• ссылка на законодательство (например, на ст. 6 закона № 214-ФЗ);
• исковые требования – взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда;
• перечень приложенных документов;
• дата, подпись заявителя или его представителя по доверенности.

Если ДДУ заключался сразу с несколькими дольщиками, они могут все выступать истцами по одному заявлению. Однако оптимальным вариантом является выдача доверенностей на одного из членов семьи, либо на иного представителя.

Шаг 5. Правильно выбрать суд для подачи документов

Так как дольщик является потребителем услуг, он может сам выбирать подсудность при подаче иска:

• по своему адресу проживания;
• по месту расположения объекта недвижимости;
• по регистрационному адресу строительной компании.

Обычно проблем с определением подсудности не возникает, так как гражданин проживает по месту размещения объекта и юридическому адресу застройщика.

Совет юриста. Не забудьте соблюсти новое правило ГПК РФ, действующее с октября 2019 года. Истец обязан сам направить копии всех документов ответчику до обращения в суд. Сделать это лучше по почте, чтобы приложить к иску подтверждающий документ об отправке. При нарушении указанного правила суд вернет документы без рассмотрения.

Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., документы подаются к мировому судье. Если размер требований выше, обращаться нужно в районный суд. Использовать вариант с получением судебного приказа нельзя, так как взыскание неустойки по ДДУ носит характер спора.

Шаг 6. Получить решение суда и исполнительный лист

Хотя правила взыскания неустойки с застройщика четко определены Законом № 214-ФЗ, у вас могут возникнуть проблемы. Все суды используют «правило статьи 333 ГК РФ», позволяющее снизить размер штрафных санкций по ходатайству ответчика. Для этого проверяется соразмерность пени основному долгу. На практике, в 99% случаев суд никогда не взыщет неустойку, превышающую основную задолженность, даже если просрочка сдачи квартиры исчисляется годами. Застройщик всегда активно участвует в процессе, поэтому наверняка подаст указанное ходатайство.

Совет юриста. Чтобы повысить шансы на взыскание максимально возможной суммы пени, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста. Дополнительные расходы по оплате услуг представителя можно взыскать в этом же процессе, либо по отдельному заявлению. В нашей практике сумма по решению суда всегда была выше, если дела в суде вел юрист или адвокат.

Еще одним основанием для отказа в иске или снижения суммы неустойки будет истечение срока давности. Согласно ГК РФ, обратиться с заявлением в суд нужно не позднее 3 лет с момента нарушения обязательства. На практике, дольщики обычно не ждут так долго, чтобы привлечь застройщика к финансовой ответственности.

Судебный процесс завершается вынесением решения. В нем суд укажет, какую сумму неустойки обязан заплатить застройщик. После вынесения решения нужно соблюсти еще ряд формальностей:

• дождаться 30 дней, предоставленных ответчику на обжалование (если жалоба будет подана, срок вступления решения в силу затянется еще на 2-3 месяца);
• сразу после вступления акта в силу нужно получить исполнительный лист (в нем будет продублирована взысканная сумма);
• исполнительный лист нужно направить на принудительное взыскание не позднее трех лет (этот срок исчисляется с момента вступления решения в силу).

Получение исполнительного листа еще не гарантирует, что застройщик сам выплатить взысканную сумму пени. Однако с этим документом можно требовать принудительного исполнения, чтобы получить деньги.

Как получить неустойку по ДДУ с застройщика

Взыскать штрафные санкции через суд проще, чем реально получить деньги от строительной компании. Если основную сумму по ДДУ можно вернуть за счет компенсационных фондов, то в отношении неустойки этот вариант не применяется. Поэтому удержание будет осуществляться за счет средств на счетах и имущества строительной компании.

Куда направить исполнительные документы

Передавать исполнительный лист застройщику не нужно. Хотя строительная компания обязана сама исполнить требования, указанные в решении суда, ждать добровольного исполнения не приходится. В соответствии с Законом № 229-ФЗ, для получения денег исполнительный лист можно направить:

• в банк, где у должника открыты счета;
• в ФССП, где приставы возбудят исполнительное производство и сами займутся удержанием;
• в арбитраж для включения требований в реестр кредиторов, если застройщик находится в стадии банкротства.

Если строительство МКД еще не закончено, на счетах застройщика наверняка имеются средства, ведутся операции. В этом случае лист можно сразу направить в банк для списания. Сведения о счетах строительной компании можно узнать из договора, либо по выписке ЕГРЮЛ. Так как информация обо всех открытых счетах сразу передается в ИФНС, ее может получить и взыскатель. Банк будет держать исполнительный лист до полного погашения долга, либо до закрытия счета.

Обычно взыскание проходит через приставов. Для этого подается заявление в ФССП, после чего возбуждается исполнительное производство. Приставы смогут:

• наложить арест на счета строительной компании;
• наложить арест на имущество, принадлежащее должнику (например, на строительную технику, оборудование, стройматериалы и т.д.);
• передать арестованные активы на реализацию, если должник не рассчитался с взыскателем.

После завершения строительства дома получить деньги с застройщика сложнее, особенно если вся его техника и оборудование были арендованы. По этой причине рекомендуем еще на стадии судебного процесса требовать введения обеспечения. Обеспечительные меры заключаются в аресте имущества и блокировке сумм на счетах, чтобы гарантировать исполнение судебного акта.

Как повлиять на быстрое взыскание неустойки по ДДУ

По Закону № 229-ФЗ взыскатель наделен правом контролировать ход исполнительного производства. Чтобы быстрее получить взысканную неустойку с застройщика, можно:

• регулярно запрашивать у приставов данные о ходе дела, проведенных исполнительных действиях;
• требовать наложения ареста на счета и имущество, если специалист ФССП не сделал это самостоятельно;
• знакомиться с материалами дела, снимать копии и делать выписки;
• обжаловать действия, постановления и бездействие приставов;
• подавать в суд на перерасчет суммы неустойки, если застройщик уклоняется от погашения долга.

На этой стадии также можно пользоваться услугами юристов и адвокатов, которые займутся взаимодействием с застройщиком и приставами. Также советуем прочитать наш предыдущий материал по ссылке. Там рассказано о том, как рассчитать, взыскать и получить неустойку с застройщика на основе судебной практики.

Что делать если застройщик подал на банкротство

Сложнее всего получить деньги с застройщика, если в отношении него введена процедура банкротства. В этом случае исполнительное производство приостанавливается, а все требования включаются в реестр кредиторов. Выявлением имущества, счетов и иных активов должника будет заниматься арбитражный управляющий под контролем суда и кредиторов.

Так как неустойка не относится к первой очереди требований кредиторов, шансов на получение денег немного. Пока не будут выплачены долги по зарплате, налогам и ряду иных обязательств, арбитражный управляющий не начет погашение штрафных санкций. Подать заявление в реестр кредиторов нужно в течение двух месяцев после возбуждения банкротного дела, иначе выплаты вообще невозможно получить.

Заключение

В этом материале мы рассказали, когда и как можно взыскать неустойку с застройщика, что можно предпринять для получения денег. Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь с взысканием, обращайтесь к нашим юристам. Мы разъясним нормы закона, подготовим все необходимые документы, выступим вашим представителем на всех стадиях судебного процесса и исполнительного производства. Не затягивайте обращение к юристам, чтобы не упустить сроки и возможность получения пени с застройщика!

Источник: vseposhagam.ru

Расчет неустойки по договору долевого участия

Условие единое для каждого участника проекта строительства, застройщик не имеет права сменить его, предварительно не согласовав подобный момент с каждой стороной, каждым дольщиком.

Условия договора также дополнительно содержат сходное понятие «срок, когда дом вводится в эксплуатацию». Этот срок наступает ранее, нежели дата осуществления передачи объекта строительства. Указанный срок напротив, может изменяться, если застройщик сочтет это нужным.

Обозначение срока передачи жилого помещения после завершения строительных работ может присутствовать в различных вариантах, следовательно, и расчет наступления просрочки по сдаче дома будет разным:

• Документ может определять четкую дату, к примеру, «не позже 31 августа 2017 г.». При такой формулировке просрочка наступает в следующий за указанным день, то есть сразу же с начала сентября;
• В случае, когда срок обозначен кварталом, к примеру, договор содержит фразу «в 1-м квартале 2017 г.». Дата просрочки в этом случае совпадает с началом апреля 2017 г.;
• Осуществление передачи готового жилого объекта может привязываться к наступлению определенного события. Обычно она связывается с приемкой госкомиссией построенного жилого дома. К примеру, указано, что дом вводится в эксплуатацию со 2-го квартала 2017 г. Передача обозначена следующим образом «на протяжении 60 дней от указанной даты». Сдача жилья будет считаться просроченной с началом сентября 2017 г.

Договоры могут иметь и весьма размытые с правовой точки зрения формулировки. К примеру, в ряде документов, встречающихся на практике, были обнаружены неконкретизированные фразы: «ориентировочно», «примерно», «запланированный».

Такие слова применяются преднамеренно, дабы исключить ответственность виновных в просрочке лиц. Каждому застройщику достоверно известно, какие юридические последствия повлечет факт просрочки во время сдачи жилого объекта – неустойка.

Учтите! При этом ими применяются указанные формулировки, цель которых – сбить с толку. Подобные фразы не должны применяться в документах такого рода ввиду их незаконности, именно поэтому суды при рассмотрении дел не берут их во внимание.

Формула расчета неустойки

Ответственность застройщика определена отдельным законом «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости…» (частью 2 статьи 6), принятым 30 декабря 2004 г. под №214-ФЗ.

Это важно! При невыполнении застройщиком обязательств, ему придется заплатить второй стороне определенный объем неустойки, равный 1/300 ставки рефинансирования. Штрафные санкции в этом объеме выплачиваются за каждый из дней просрочки, по общему их количеству.

Под обозначенной ставкой понимается объем процентов за год, под которые происходит кредитование Банком РФ других финансовых учреждений. Действующее законодательство РФ определяет эту ставку как минимальную оплату за использование лицом чужих финансов.

Эта величина не постоянна, и ее изменение происходит часто. На ее фактический размер воздействуют определенный факторы: наложение экономических санкций на государство, общегосударственный кризис и прочее. Именно поэтому использование онлайн-калькуляторов является нецелесообразным.

Если нужен точный результат, необходимо воспользоваться соответствующей формулой и произвести расчет самостоятельно:

Н = Сд × 1/300Ср × Дп.

Обозначения в формуле расшифровываются так:

• Н – размер неустойки;
• Сд – общая сумма, указанная в договоре;
• Ср – ставка рефинансирования;
• Дп – количество просроченных дней.

Указанную в формуле ставку исчисляют дробью в процентах. Числитель (верхняя часть дроби) — изменяемая величина, обозначаемая числом, а знаменатель (нижняя часть дроби) представлен числом 100.

Важный момент! В случае заключения договора со стороной, выступающей физлицом, объем неустойки увеличивается в два раза.

Кроме возмещения застройщиком неустойки, он также финансово отвечает и за убытки дольщика, которые тот понес. К примеру, в случае если во время вынужденного ожидания завершения строительных работ по объекту дольщик арендовал жилье, то деньги, потраченные им по арендному договору, должны полностью возмещаться застройщиком.

Однако порой получается так, что в оформленном договоре фигурирует иной объем полагающейся дольщику неустойки. В таких обстоятельствах для отстаивания собственных интересов дольщик должен будет направить обращение в суд.

Запомните! Если все требования о добровольной выплате начисленной застройщику неустойки полностью игнорируются, придется решать вопрос в суде.

При передаче вопроса на рассмотрение в суд, в случае выигрыша, застройщику будет дополнительно начислен штраф. Плюс к этому, он возместит дольщику все затраты, которые тот понес при обращении в суд, в частности – судебные расходы.

Пример расчета суммы неустойки за просрочку сдачи квартиры

• Общая цена договора равняется 3 млн. р.;
• Всего просрочено 30 дней;
• Объем ставки рефинансирования равен 10 %;
• В качестве дольщика выступает обычный гражданин (физлицо), следовательно, умножаем все на 2.

Подставляем имеющиеся значения в формулу: (3000000 р./100 х 10/300 х 30 дн.) = 2 тыс.р. х 30 дн. = 60 тыс.р. (неустойка).

Пример расчета процентов, уплачиваемых дольщику при расторжении договора

• Общая цена по условиям договора – 3 млн.р.;
• Количество дней, прошедших с момента внесения дольщиком средств до момента их возврата – 300 дн.;
• Дольщиком выступает обычный гражданин (значит, опят применяем умножение на 2);
• Объем ключевой ставки (ставки рефинансирования) к моменту возвращения средств – 10 %.

Подставляем значение в нашу формулу: (3000000 р./100 х 10/300 х 2) х 300 дн. = 2 тыс.р. х 300 дн. = 600 тыс.р. (неустойка).

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Неустойка за незаконное привлечение денежных средств

Кто такой застройщик?

Закон определяет, что им может быть любое юрлицо, выступающее владельцем (арендатором/субарендатором на условиях договора аренды/субаренды) конкретного участка земли, взятого с целью возведения на нем объектов недвижимости, возможность проведения строительных работ которого подтверждена специальным разрешением.

Запомните! Дольщики привлекаются именно для того, чтобы частично финансировать проект строительства для его успешной реализации. Однако иногда возникают ситуации, когда застройщиком является лицо без наличия на то правовых оснований.

Обычно такие лица:

• не выступают владельцами, арендаторами, субарендаторами земли, где запланированы строительные работы. Проверить это очень просто – попросите у такого «застройщика» выписку из ЕГРН, аргументируя просьбу желанием ознакомиться с документацией;
• не располагают документами, разрешающими проводить работы строительного характера. Если при таких условиях на земле будет возведен жилой дом или иные строения, юридически они будут считаться самовольно возведенными;
• не составляли и не размещали в установленном порядке декларацию (проектную).

Важно! Законодательство требует от лица, незаконно выполняющего функции застройщика, возместить дольщикам неустойку в двойном объеме и все сопутствующие убытки, которые понесены ими в связи с заключением соглашения.

Как вернуть деньги за плохой ремонт, читайте тут.

Неустойка в случае ненадлежащего исполнения условий договора

При обстоятельствах, когда возведенный застройщиком в рамках долевого строительства объект имеет несоответствия указанным в соглашении условиям, с нарушением допустимых нормативов, дольщик может воспользоваться своими правами и потребовать:

• с соблюдением разумных сроков устранить все выявленные недочеты – ответственным за организацию таких работ является застройщик, их оплата также обеспечивается им;
• снизить стоимость, определенную застройщиком в условиях соглашения, учитывая все обнаруженные отклонения от договорных условий и выявленные отличия нормативов;
• полного возмещения понесенных расходов, направленных на устранение обнаруженных недочетов подготовленного застройщиком объекта недвижимости.

Запомните! При отказе застройщика от указанных дольщиком требований, если он не передал в установленном порядке подготовленное жилье в течение двух месяцев от даты, определенной условиями соглашения, и не выполнил взятые на себя обязательства поручительством финансового учреждения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика (часть 3 статьи 1.1 Закона №214-ФЗ, утвержденного 30 декабря 2004 г.).

При этом застройщик обязан на протяжении 20 дней возвратить потерпевшей стороне (дольщику) внесенные им ранее деньги, с дополнительной выплатой в его пользу неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования (исчисляется на момент возвращения средств).

Период начисления неустойки – от дня, когда дольщик внес сумму, определенную условиями соглашения, и до момента выплаты застройщиком, не выполнившим своих обязательств, указанных средств.

Посмотрите видео. Срок исковой давности для взыскания неустойки по ДДУ:

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Если нарушен определенный договоренностью срок передачи объекта в рамках ДДУ, сторона, права которой нарушены, может оформить и направить в адрес застройщика отдельную претензию.

Однако соблюдать досудебный порядок решения спорных вопросов при невыполнении условий ДДУ не обязательно, поскольку положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» этого не предусматривают.

Однако суд, решая спор на своем уровне, может признать установление сторонами претензионного порядка в том случае, когда условия ДДУ содержат пункты, определяющие четкие требования относительно:

• формы, в которой составляется претензия стороны;
• порядка и сроков направления дольщиком этого документа и условий его рассмотрения второй стороной.

Чтобы составить документ, обязательно следует обозначить в нем следующую информацию:

• наименование каждой из сторон договора;
• обстоятельства, при которых наступила просрочка договорных сроков (нужно привести цитаты из договора);
• объем предъявляемой нарушителю неустойки (обязательно распишите, как она рассчитана);
• конкретные требования по оплате суммы неустойки с определением сроков для этого.

К письму, в котором излагаются ваши претензии, приложите ксерокопии таких документов:

• своего личного паспорта как стороны ДДУ;
• непосредственно договора долевого участия;
• документов, которые удостоверяют внесение дольщиком определенных договором платежей.

В случае составления документа в срок после оформления между сторонами акта приемки, его копию также следует внести в приложения. Так будет четко просматриваться, насколько был нарушен срок, обозначенный соглашением сторон.

Всего нужно подготовить два экземпляра документа.

Из них один:

• передают непосредственно уполномоченному представителю застройщика (он расписывается на втором экземпляре документа, подтверждая его принятие);
• отсылается с помощью почты через заказное письмо. Отдельно требуется уведомление и опись прилагаемых документов (опись нужна для фиксации количества и объема отравляемых документов и их копий).

Свой экземпляр претензии с отметками (вместе с уведомлением и описью) нужно сохранять, поскольку если застройщик не пожелает возмещать неустойку добровольно, документы потребуются для подготовки судебного иска и рассмотрения дела в суде.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии застройщику о нарушении срока сдачи дома и выплате неустойки:

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Как только застройщиком рассмотрена претензия, направленная ему от участника, он может согласиться с ее условиями и добровольно выплатить начисленную сумму неустойки.

Также застройщик может частично согласиться с выдвигаемыми требованиями и предложить дольщику снизить объем неустойки, согласовав схему погашения. Юридическое закрепление достигнутого соглашения оформляется письменно в отдельном соглашении.

Важно! Законодательство, регулирующее порядок долевого строительства, не содержит конкретного обозначения времени, в течение которого застройщик обязан рассмотреть направленную ему претензию. Поэтому на практике применяют нормы закона «О защите прав потребителей». В соответствии с этим нормативным актом, ответ дольщику на его претензию должен поступить в письменной форме на протяжении 10 (десяти) дней.

Кроме того, что застройщик имеет возможность предложить второй стороне несколько снизить объем неустойки, часть компенсации им может быть погашена посредством организации в квартире отделочных работ.

Но при таком раскладе дольщик не сможет претендовать на полное возмещение положенной неустойки, которая была бы истребована с ответчика при рассмотрении дела в суде.

Запомните! При отсутствии ответа застройщика на направленную ему претензию или отказе от досудебного урегулирования конфликта, незамедлительно подготавливайте иск и направляйте его в суд, только так можно добиться полного возмещения.

Взыскание неустойки с застройщика через суд

При отказе застройщика самостоятельно на договорной основе урегулировать ситуацию после поступления ему претензии, заинтересованное лицо может направить по данному поводу исковое заявление с целью истребования с него начисленного объема неустойки.

Ко всему прочему, у дольщика есть возможность дополнительно потребовать кроме неустойки:

• Возместить понесенные им убытки, связанные с задержкой передачи жилого объекта (в этот период у дольщика могли возникнуть проблемы с жильем: он вынуждено арендовал помещение или же возникли сопутствующие финансовые издержки в виде выплаты процентов по кредитному договору);
• Компенсировать причиненный ему моральный вред;
• Оплатить штраф в объеме половины суммы, определенной судом к выплате (эта возможность обеспечена пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей»);
• Оплатить все затраты, связанные с судебными расходами.

Для направления искового заявления также подготовьте копии таких документов:

• гражданского паспорта лица, выступающего истцом (требуется копия страницы с фото и с указанием прописки);
• подписанного ранее между сторонами ДДУ (необходимо три экземпляра документа);
• подтверждающих факт внесения платы по указанному договору, сумма должна соответствовать условиям (нужно три экземпляра);
• претензии, направленной застройщику, а также при наличии – его ответа (дополнительно прикладывается уведомление о получении им данного документа);
• акта приема-передачи объекта недвижимости, если таковой составлялся сторонами;
• прочих документов, которые потребуются суду в ходе рассмотрения вопроса.

Иск для взыскания в судебном порядке неустойки по ДДУ

Как только вся необходимая документация собрана, заинтересованное лицо может приступать к процедуре оформления иска для принудительного истребования с виновного застройщика рассчитанного объема неустойки.

В соответствии со статьей 131 Гражданско-процессуального кодекса РФ, к исковым заявлениям выдвигаются такие обязательные требования:

• Документ обязательно должен иметь письменную форму;
• При его составлении обязательно указываются:

• название судебного органа;
• полные данные истца с адресом его постоянного проживания (временного пребывания);
• кто является ответчиком по делу (полное юридическое наименование застройщика), обозначается его юр. адрес;
• описывается характер нарушений ответчиком законных прав истца и игнорирование его требований;
• обстоятельства, при которых возникли такие нарушения;
• перечень доказательств, удостоверяющих правдивость описанных обстоятельств;
• цена заявленного искового заявления (сумма, которую истец требует возместить: объем неустойки + все убытки);
• данные о решении вопроса в досудебном порядке, в случае определения такого пункта условиями соглашения (условия предъявления претензии);
• список прилагаемых документов;

Иск, направляемый в целях защиты потребительских прав, на выбор истца может подаваться:

• по месту расположения организации (застройщика);
• по месту, где проживает (находится) дольщик (он же истец);
• в месте, где был заключен или исполнялся договор (эти условия определены пунктом 2 статьи 17 Закона «О защите прав потребителей»).

Учтите! Если объем начисленной неустойки составляет меньше 50 тыс. рублей, подавайте иск в мировой суд (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ). Уплата истцом госпошлины, в ходе направления в суд подготовленного иска не требуется (пункт 3 статьи 17 Закона «О защите прав потребителей»).

Как рассматривается иск в судебном органе

Рассматривая дело по истребованию неустойки при пропуске срока передачи объекта недвижимости, судьей выясняются все условия, при которых наступило указанное нарушение ДДУ.

В ходе выяснения обстоятельств, рассматривают всю предъявленную дольщиком доказательственную базу. Если оказательства отклоняются, суд обязан привести соответствующие доводы такому решению, с обозначением норм закона, обосновывающих такую позицию.

Внимание! Статьей 333 ГК РФ определено, что у суда есть право утвердить неустойку в меньшем объеме, нежели заявил истец, но только если сумма будет несоразмерной последствиям допущенных нарушений условий ДДУ. Однако уменьшение возможно только при соответствующей письменной просьбе ответчика.

Последний должен полностью обосновать свои мотивы, исходя из которых судом будет приниматься решение. К примеру, он может указать на полное или частичное исполнение им обязательств, на наличие меньшего фактического ущерба, чем заявлено.

Правоотношения, возникающие между сторонами ДДУ, в определенной их доле урегулированы Законом №2300-1 «О защите прав потребителей».

Для примера, направленный дольщиком иск в суд удовлетворяется в части заявленного морального ущерба, если будет подтверждено наличие нарушения потребительских прав (превышение сроков сдачи помещения).

Судебное решение и оплата суммы неустойки

Любое определение суда, касающееся выплаты застройщиком неустойки, имеет ту же структуру, что и судебные решения в других делах:

• Вводная часть (вступление). Здесь указывается такая информация:
• место, где было принято судебное решение и его дата;
• какой именно суд оформил решение;
• в каком составе рассматривалось дело, кто выступал ответчиком, а кто истцом;
• наличие иных лиц, которые участвовали в судебном процессе;
• Описательная часть. В ней обозначаются все требования, выдвигаемые истцом, какие пояснения давал ответчик, на что именно возражал, какие пояснения давались другими участвующими в деле лицами;
• Мотивировочная часть. Расписываются обстоятельства рассматриваемого дела, какие доказательства предоставлялись, как суд оценивал их, а также нормы закона, на которые опирается в своем решении суд (все процессуальное движение по делу зафиксировано в этой части);
• Резолютивная часть. Отражает решение, принятое судом, определяет, какая именно из сторон и в каком объеме будет оплачивать судебные расходы. Здесь же обозначается, в каком порядке, и на каких условиях можно оспорить принятое решение в вышестоящей инстанции.

Важно! Оформленное решение суда, удовлетворившее исковые требования дольщика, подлежит дальнейшему исполнению. Сразу же после вступления решения суда в силу, позаботьтесь о получении исполнительного листа (согласно пункту 1 статьи 428 ГПК РФ).

Этот документ:

• передается самим судом для его последующего исполнения;
• или предъявляется стороне (истцу).

После получения листа оформите заявление для возбуждения исполнительного производства по вашему делу. Направить его можно в ФССП или в финансовое учреждение, где у ответчика обнаружен расчетный счет (по условиям пункта 1 статьи 8 Закона «Об исполнительном производстве»).

Кроме составленного заявления и выданного судом листа нужно будет приложить также копию своего паспорта. Проследите за тем, чтобы на предъявляемом вами листе в суде проставили отметку о вступлении решения в законную силу.

Расторжение договора долевого участия судом и его последствия

Дольщик вправе требовать от суда принудительно расторгнуть оформленный между ним и ответчиком ДДУ при таких обстоятельствах:

• Если застройщиком прекращены все строительные работы по объекту или же строительство приостановлено и имеются основания полагать о неполучении дольщиком жилого помещения в установленный ДДУ срок;
• Застройщиком изменены положения проекта договора, с чем дольщик не согласен, так как считает подобные изменения существенными;
• Застройщиком приняты меры по изменению назначения объекта, строительство которого ведется, или же помещений нежилого типа, входящих в его состав;
• В иных случаях, предусмотренных действующими федеральными законами.

На протяжении 10 дней (рабочих) с момента расторжения в суде ДДУ, застройщика обязывают возвратить истцу (дольщику) все средства, выплаченные последним в рамках договора, и сумму неустойки, начисленную на дни просрочки, точно так же, как если бы договоренность была расторгнута самим дольщиком.

Посмотрите видео. Неустойка по ДДУ с застройщика без занижения в суде по 214-ФЗ:

Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Источник: potreb-prava.com

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Вы купили квартиру в новостройке по договору долевого участия? Застройщик нарушил срок передачи квартиры? Предлагает подписать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства дома или акт приема-передачи без взаимных претензий? Или просто отмалчивается? И Вы не знаете, как поступить в данной ситуации?

Не переживайте! Юристы по долевому строительству Петербургского Правового Центра имеют многолетний успешный опыт по разрешению споров с застройщиками. Мы поможем Вам разобраться в ситуации и отстоять Ваши законные интересы!

В нашей статье мы ответим на Ваши вопросы: Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома? Стоит ли подписывать доп. соглашение о продлении срока сдачи квартиры? Как получить компенсацию за несвоевременную сдачу квартиры? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Установлен ли штраф за просрочку сдачи дома в эксплуатацию? Работает ли закон при взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры? и многие другие.

Но если у Вас останется хоть один не разрешенный вопрос Вы всегда можете связаться с нашими экспертами по ДДУ и задать оставшиеся вопросы бесплатно.

Горячая линия по защите прав дольщиков: +7(905)210-4-777.

Какая компенсация положена дольщику?

Вопрос: Работает ли закон при взыскании неустойки за несвоевременную сдачу квартиры? Какая компенсация в этом случае положена дольщику?

Да, работает. В случае нарушения срока передачи квартиры применяется 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей. Законом установлена ответственность застройщика за просрочку сдачи дома в установленный срок. В этом случае Вы можете взыскать с застройщика:

• неустойку за нарушение срока передачи квартиры;
• штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке: 50 процентов от суммы, установленной судебным;
• убытки (например, расходы по договору найма квартиры или комнаты);
• компенсацию морального вреда;
• судебные расходы (например, расходы на услуги адвоката, юриста по взысканию неустойки с застройщика).

Для примера: К нам обратился дольщик Северной долины, заключивший ДДУ на строительство квартиры с Главстрой-СПб, 10 очередь строительства. Застройщик нарушил срок передачи на три месяца. Стоимость квартиры составляла 4,5 млн. рублей. В судебном порядке мы взыскали с застройщика: неустойку – более 200 тыс. рублей, штраф более 100 тыс. рублей, моральный вред – 10 тыс. рублей, расходы на услуги представителя – 15 тыс. рублей. С решением Вы можете ознакомиться в разделе Судебная практика.

Не позволяйте строительным компаниям нарушать Ваши интересы! Пусть они ответят за нарушения своим кошельком!

Подписывать доп. соглашение о продлении срока сдачи квартиры? или акт приема-передачи задним числом?

Вопрос: Застройщик предлагает продлить сроки строительства. Стоит ли подписывать доп. соглашение о продлении срока сдачи квартиры? или акт приема-передачи задним числом?

Наш коллектив юристов при ответе на такой вопрос использует калькулятор: мы рассчитываем неустойку и штраф, положенные пострадавшему и задаем вопрос: нужны ли ему эти деньги? И человек, исходя из расчета и размера неустойки, принимает удобное ему решение.

Если просрочка составила незначительный срок и сумма компенсации небольшая, то, возможно, и нет смысла тратить свои силы на судебные тяжбы. Но если Вас заинтересовала сумма, которую Вы можете получить, то ни дополнительное соглашение о продлении срока строительства, ни акт приема-передачи задним числом без претензий подписывать не стоит! Иначе ни неустойку, ни штрафные санкции получить будет невозможно!

Сколько стоит подать в суд на застройщика?

Вопрос: Каковы стоимость и сроки взыскания неустойки с застройщика в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?

Судебные расходы состоят из двух частей: госпошлина за рассмотрение дела судом и услуги юриста по взысканию неустойки с застройщика в СПб и Ленинградской области.

Если цена иска не превышает 1 млн. рублей, то от госпошлины Вы освобождаетесь (п. 3 ст. 333.36 НК РФ). Стоимость услуг юриста Петербургского Правового Центра составляет от 15000 рублей. Подробнее с ценами Вы можете ознакомиться в разделе Стоимость услуг.

Срок рассмотрения дела судом в среднем составляет от 4 до 6 месяцев.

С какого дня считается неустойка?

Вопрос: С какого момента считается, что застройщик нарушил срок сдачи дома и передачи квартиры?

Согласно 214-ФЗ договор долевого участия (далее по тексту – ДДУ) должен содержать пункт с указанием срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Существует несколько вариантов указания строительными компаниями Санкт-Петербурга срока передачи объекта недвижимости покупателю:

• Указание конкретной даты: например, «в срок не позднее 30.11.2018 года». В таком случае просрочка передачи квартиры считается со следующего дня. В данном примере с 01.12.2018 года.
• Указание квартала года: например, «Объект долевого строительства должен быть передан не позднее 3 квартала 2018 года». Третий квартал 2018 года заканчивается 30 ноября 2018 года. Соответственно, просрочка передачи квартиры считается с 01 декабря 2018 года.
• Указание на дату окончания строительства (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). После чего пишется, что объект будет передан в течение шести (или девяти) месяцев после указанного срока. Таким образом, просрочка наступает на следующий день после окончания 6-9-месячного срока.

Примечание: часто в ДДУ есть оговорка об ориентировочном, планируемом сроке передачи объекта долевого строительства и что он может меняться. Не переживайте это не будет учитываться судом. Внести изменения в договор можно только с Вашего письменного согласия.

порядок взыскания неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Вопрос: Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Какова процедура взыскания неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? Как подать в суд на застройщика?

Шаг 1. Написать и вручить застройщику досудебную претензию

До обращения в суде в обязательном порядке подайте застройщику претензию. В претензии укажите, что Вы просите строительную компанию исполнить свои обязательства и передать Вам объект недвижимости, а также выплатить неустойку. Обязательно приложите свои банковские реквизиты. Очень редко, но иногда случается чудо, и застройщик выплачивает денежные средства в добровольном порядке или предлагает покупателю выплатить неустойку в меньшем размере, чем положено по закону. Соглашаться или нет – решение за Вами.

Претензию можно подать либо в офис застройщика, либо отправить ценным письмом с описью вложения. Второй вариант более простой и эффективный. Так как в первом случае нужно ехать в офис строительной компании, искать ответственное лицо, которое поставит Вам на втором экземпляре претензии штамп о приеме, дату и подпись. Обязательно сохраните доказательства вручения претензии. Они нужны для следующего этапа.

Шаг 2. Подготовить и подать искового заявление о защите прав потребителя в суд

• копию ДДУ;
• копию квитанции об оплате долевого взноса по договору;
• документ об уплате госпошлины (если сумма иска составляет более 1млн. рублей);
• копию претензии, направленной застройщику с доказательством об отправке.

Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. Дольщик может подать заявление:

• в суд по своему месту проживания (место регистрации по паспорту);
• по местонахождению ответчика (юридическому адресу строительной фирмы);
• по месту нахождения строящегося дома.

При выборе суда необходимо учитывать сложившуюся судебную практику. А точнее какой суд будет на Вашей стороне и присудит больше.

Шаг 3. Судебный процесс

Если суд примет Ваше заявление к производству с первого раза, то нужно готовиться к рассмотрению дела по существу: подговорить доказательства выдвинутых требований, вопросы ответчику, ходатайства суду, например, о наложении обеспечительных мер, ответы на каверзные вопросы ответчика и т.д. и т.п.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов, непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую можно в итоге получить с застройщика. Решение суда зависит от того, насколько грамотно будет представлена позиция дольщика. Все это – ежедневная профессиональная работа наших юристов. В Петербургском Правовом Центре Вы найдете помощь и понимание, опытные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками.

Шаг 4. Получить решение суда и исполнительный лист

Решение суда по гражданскому делу вступает с законную силу через один месяц после его вынесения. Если только не будет подана апелляция стороной, недовольной вынесенным решением. Кроме решения нужно также оформить исполнительный лист, так как взыскание денежных средств как раз производится на основании него.

Шаг 5. Исполнительное производство

Это завершающий этап взыскания неустойки. Чтобы получить деньги нужно предъявить исполнительный лист ко взысканию и ждать поступления денежных средств на свой банковский счет.

Отсудить у застройщика деньги и взыскать их – дело не простое. Лучше, чтобы этим вопросом занимались профессионалы! Воспользуйтесь глубокими знаниями и успешным судебным опытом наших юристов и адвокатов по разрешению споров с застройщиками. Сохраните свои нервы, сэкономьте свое время, компенсируйте потери!

Источник: www.legal-spb.ru

Расчет и начисление неустойки за просрочку сдачи квартиры

Содержание

• Порядок действий для предъявления неустойки
• Особенности составления претензии
• Расчет неустойки за нарушение договорных условий
• Виды дополнительных требований
• Подача искового заявления
• Взыскание неустойки по договорам различных видов
• Пример соблюдения правил соответствия условий договора периоду
• Неустойка по арендным договорам
• Снижение неустойки судом
• Пример из судебной практики о снижении неустойки
• Рубрика «Вопросы и ответы»

Несоблюдение срока сдачи жилого имущества позволяет будущему собственнику предъявить неустойку за просрочку. Днем приемки квартиры является день подписания передаточного акта. Пропуск срока определяется на основании договора с застройщиком, одним из условий которого является срок передачи готового к эксплуатации имущества. При участии в долевом строительстве срок установлен общим для всех передаваемых объектов в составе многоквартирного дома или его секции. В статье расскажем, как рассчитывается неустойка за просрочку сдачи квартиры, дадим примеры с проводками.

Порядок действий для предъявления неустойки

Неустойка по договору в форме пени начисляется после исполнения застройщиком условий. Период для предъявления неустойки начинается со дня нарушения обязательств (ст. 191 ГК РФ) и заканчивается датой, когда передача квартиры состоялась. В целях определения периодов используются дни в календарном исчислении. Для покрытия потерь и получения неустойки необходимо соблюсти порядок документооборота.

Действие	Документ	Условие
Подготовка документов, оформленных с застройщиком	Договор, акт, дополнительные соглашения	Обязательства должны быть исполнены застройщиком
Подготовка документов, подтверждающие ущерб	Расчеты, справки, договор аренды жилья	Претензия может содержать все затраты, понесенные в связи с просрочкой сдачи жилья
Подготовка и отправка претензии	Претензия составляется с указанием точной суммы и ссылок на условия договора и законодательство	Документ с претензиями должен быть получен застройщиком. Предъявить документ можно лично либо по почте
В случае отказа в удовлетворении претензии – подготовка и подача иска в суд	Иск, копии претензии с отметкой о получении и документов по предмету иска	Рассмотрение иска осуществляется при уплате пошлины, сумма которой зависит от размера иска

Отсутствие претензии может привести к отказу судебного органа рассматривать исковое заявление.

Особенности составления претензии

Документ составляется в произвольной форме делового письма с указанием обязательных реквизитов и данных. В претензии указываются:

• Название, адрес, регистрационные данные застройщика. Источником информации служит договор и реестр предприятий, размещенный в свободном доступе.
• Данные заявителя претензии согласно паспорта с указанием номера договора.
• Предмет претензии с ссылкой на условия договор, законодательные нормы.
• Расчет суммы неустойки. На стадии досудебного урегулирования удовлетворяются только материальные претензии. Вопрос о компенсации морального вреда решается в порядке судебного разбирательства.

Претензия должна быть предъявлена застройщику. При личном вручении руководитель компании или секретарь должен принять документ, на экземпляре заявителя поставить отметку или штамп с номером по журналу входящей корреспонденции. Лицо, принимающее документ, должно указать должность, личные данные и подпись.

При отправке претензии почтой требуется оформить корреспонденцию надлежащим способом. К документу прилагается опись (оформляется в письмах с объявленной ценностью) и уведомление о вручении. Корешок о вручении и опись в дальнейшем прилагаются к исковому заявлению.

На рассмотрение претензии получателю отводится 10 дней. Получение ответа не является важным условием для подачи иска в суд, но срок рассмотрения необходимо выдержать.

Расчет неустойки за нарушение договорных условий

О недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств прямо указано в ст. 310 ГК РФ. Основной формой предъявляемых требований служит неустойка в виде пени. Право предъявить пени определено в ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Для расчета пени требуется иметь данные о стоимости договора, ставки рефинансирования и периода просрочки исполнения обязательств. При расчете используется формула:

Пе = Ц х 1/300 Ст х Дн,

• Пе – пени, рассчитываемые за каждый день просрочки;
• Ст – ставка рефинансирования, действующая в периоде просрочки;
• Дн – количество дней просрочки, исчисляемые в календарных днях.

При смене ставки в периоде просрочки производятся несколько расчетов по числу изменений регулятора. Ставка по неустойке, выплачиваемой физическому лицу, устанавливается в двойном размере.

Виды дополнительных требований

В дополнение к пеням претензия может содержать требование о покрытии расходов, возникших вследствие просрочки получения квартиры.

Условие	Ущерб	Документы
Съем квартиры	Арендные платежи	Договор аренды, платежные документы о внесении платы
Ипотека	Повышенная ставка по кредиту до получения права собственности на жилье	Договор ипотеки, дополнительные соглашении при их наличии, выписка из расчетного счета
Упущенная выгода по найму на работу	Отсутствие возможности зарегистрироваться, проживать в квартире и трудоустроится	Данные паспорта, указывающие на наличие регистрации в другом районе или области
Упущенная выгода по сдаче имущества в аренду	Отсутствие возможности сдать квартиру в оговоренный с арендатором срок	Договор о намерении с реальным арендатором
Моральный ущерб	Нравственные или физические переживания, доказать которые достаточно сложно	В каждом конкретном случае документы подтверждают переживания лица, например, справка и медицинская карточка

Подача искового заявления

Условия нарушений хозяйственного договора индивидуальны в каждом отдельном случае, но документооборот имеет стандартный порядок оформления. Вопросы хозяйственного порядка рассматриваются мировыми судьями или гражданскими судами первой инстанции в зависимости от цены претензий. Величина иска у мировых судей ограничивается пределом в размере 50 тысяч рублей.

Информация	Характеристика
Наименование судебной инстанции	Получить информацию можно непосредственно в органе
Данные ответчика	Вносятся сведения, соответствующие договору
Данные истца	Указывают сведения паспорта, места фактического проживания и контактного телефона
Предмет иска	В тексте указывают стоимость неустойки и других претензий с ссылкой на договор, нормы законов
Приложения	Указывается перечень документов, подтверждающих претензии, включая справку-расчет, квитанцию об уплате пошлины (при необходимости ее платежа).

Взыскание неустойки по договорам различных видов

Договора долевого участия являются одними из распространенных видов соглашений для приобретения жилья. В составе условий определяются положения о сдаче:

• Срок получения квартиры по договору долевого участия закрепляется в договоре.
• Для всех участников передачи дома или секции предусмотрен единый срок передачи.
• При возникновении оснований для пропуска срока сдачи застройщик обязан сообщить лицам о вероятности просрочки не позднее чем за 2 месяца до наступления даты.

Пример соблюдения правил соответствия условий договора периоду

В суде первой инстанции рассматривался иск к застройщику о предъявлении неустойки при переуступке прав требования от гражданина юридическому лицу. Просрочка по условиям договора возникла до передачи прав требований. По решению суда была выдвинута апелляция для взыскания неустойки в двойном размере как компенсации ущерба, нанесенного физическому лицу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев апелляцию, вынес Постановление от 14 июня 2016 года о присуждении ответчику неустойки в двойном размере. Основанием для вынесения решения послужил факт, что стороной по договору в момент нарушения условий выступало физическое лицо. Неустойка должна быть выплачена в двойном размере правопреемнику – юридическому лицу. На сохранение условий договора не влияет смена лица другого статуса.

Неустойка по арендным договорам

Условия договоров аренды также могут быть нарушены. Среди нарушений встречаются несвоевременный возврат имущества после истечения срока действия договора, несвоевременная уплата за последний период пребывания, нанесения ущерба, положенного возмещению по договору. Арендодатель имеет право:

• Предоставить отсрочку для возврата жилья и погашения обязательств с оформлением дополнительного договора.
• Предъявить претензию о необходимости возврата имущества и внесения платежа.
• Обратиться в судебный орган для получения сумм неуплаченных арендных платежей и неустойки на период просрочки.

В отношении арендного имущества суды рассматривают только иски при наличии оформленных договоров и расписок о получении оплат.

Снижение неустойки судом

Судебные органы не всегда полностью удовлетворяют требования истца. При вынесении решения суды руководствуются соразмерностью реальных убытков или ущерба сумме недоимки (ст. 333 ГК РФ). В процессе рассмотрения судами ответчики (застройщики) выдвигают ходатайства о снижении неустойки. Обязанность предъявления доказательств о несоразмерности неустойки ущербу лежит на ответчике.

Пример из судебной практики о снижении неустойки

Показательным решением является определение, вынесенное по Делу № 33-11071 Ростовским областным судом на кассационную жалобу. Суть иска в суде первой инстанции состояла в предъявлении требований о погашении убытков гражданина Лосева С.Б. к застройщику ООО «Стройком».

Договорные условия по сроку сдачи квартиры долевой собственности в многоквартирном доме нарушены на 512 дней. Обязательства по оплате квартиры в размере 2 053 350 рублей истцом выполнены полностью. Часть средств была привлечена по договору ипотеки.

Истец предъявил требования о получении компенсации затрат в виде пени за 512 дней в сумме 624 184,18 рублей, переплату по договору ипотеки в размере 17 995,18 рублей, сумму оплаты за аренду жилья, компенсации морального вреда в размере 150 000 рублей. Суд первой инстанции после рассмотрения дела принял решение об уменьшении требований, впоследствии оставленного по кассации без изменения.

Истец получил: неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 15 000 рублей. В удовлетворении остальных требований отказано. Основание: наличие постоянного жилья и работы, отсутствие отношения ответчика к договору ипотеки и уклонение истца от приема жилья.

Рубрика «Вопросы и ответы»

Вопрос №1. Имеется ли возможность объединения исков нескольких дольщиков к одному застройщику за просрочку сдачи квартир?

С законодательной точки зрения объединение нескольких дел или подача коллективного иска допустима, но действие не имеет смысла. В связи с тем, что в порядке рассмотрения дел необходимо заслушать всех участников, изучить документы, провести экспертизы, процедура может быть затянута на нежелательный срок.

Вопрос №2. Какие санкции налагаются на застройщика помимо компенсации неустойки?

В соответствии со ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей» к застройщику может быть применен штраф в размере 50% суммы неустойки, компенсируемой истцу. При участии в вопросе отстаивания прав союзов и иных общественных организаций половина назначенного штрафа перечисляется лицам.

Вопрос №3. Можно ли принимать квартиру от застройщика до сдачи дома в эксплуатацию?

Прием квартиры по акту до получения заказчиком разрешения на ввод может быть осуществлено, но не предоставляет прав на оформление собственности и предъявление неустойки.

Вопрос №4. Какие имеются сроки получения сумм по выигранному иску?

Вступление решения в силу производится в течение 10 дней после его вынесения. На обжалование ответчик получает месячный срок, по истечении которого оформляется исполнительный лист.

Источник: online-buhuchet.ru