Незавершенное строительство это имущество

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:

порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
• возмездный;
• двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
• синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Предмет договора продажи недвижимости

Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.

КГК исследовал объекты незавершенного строительства — проблема очень серьезная

Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму­щество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст. 130 ГК:

• земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Субъекты договора продажи недвижимости

• граждане,
• юридические лица,
• другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) — в отдельных случаях.

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон мо­жет устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости.

После введения в действие процедуры банкротства физических лиц контрагент по сделке с ценным имуществом с легкостью может оказаться банкротом или находиться в предбанкротном состоянии. Такая сделка, с высокой вероятностью, может быть признана недействительной.

Часть 2. Что скрывает объект незавершенного строительства.

Таким образом, при проверке предмета сделки тщательная проверка финансового положения продавца стала необходимой. Для подтверждения вашей добросовестности в случае судебного оспаривания сделки очень важны документы, подтверждающие ее историю: из какого источника вы узнали о намерениях контрагента, куда вы обращались за информацией о контрагенте и предлагаемом им имуществе, какие ответы получили и т.д.

Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов:

— проверить, поданы или нет заявления о банкротстве гражданина в арбитражный суд по месту его регистрации; — проверить наличие (отсутствие) публикаций о введении в отношении гражданина, а также его супруга процедуры банкротства в реестре должников (для этого понадобится СНИЛС контрагентов); — проверить наличие исполнительных производств в отношении гражданина и его супруга в Банке данных исполнительных производств; — получить информацию о кредитной истории продавца в Центральном каталоге кредитных историй на сайте Банка России (это может сделать сам контрагент по вашей просьбе либо пользователь кредитной истории, например, ваш риелтор); проверить отсутствие приобретаемого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

Обязательно сохраняйте распечатки с сайтов — это свидетельство вашей предусмотрительности, то есть аргумент в пользу действительности сделки!

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами , и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

Однако переход права собственности на недвижимость от про­давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен­ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста­ва , а именно:

1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре­гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен­ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) ( правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и поку­пателя уже с момента его заключения. Поскольку договор продажи не­движимости является консенсуальным, постольку, если продавец и по­купатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации пере­хода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора прода­жи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере­хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и ис­полненный договор продажи недвижимости пресекает право продав­ца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принад­лежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества по­купателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом . Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распо­ряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом испол­ненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объ­екта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект пере­дан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, стано­вится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владе­ние вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собствен­ности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Требование о необходимости государственной регистрации пе­рехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора ку­пли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости от­дельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.

Если договор купли-продажи жилого помеще­ния заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности , то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по пово­ду такого помещения, переданного по догово­ру; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми поме­щениями недействительны.

Содержание договора продажи недвижимости

Существенные условия договора продажи недвижимости:

• о предмете продажи и
• о цене продаваемого недвижи­мого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука­заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст­вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про­даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла­сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер­жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе­мельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно­сятся:

• план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
• поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
• паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю­ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре­гистрации прав на недвижимость).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до­говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто­ронами в письменной форме условие о цене недвижимости . При от­сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе­редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра­вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем­ли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп­ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе­реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по­купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда­че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости . Укло­нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи­мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол­нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму­щества будет считаться исполненным, только когда он:

1. подпишет передаточный акт;
2. фактически передаст недвижимое имущество;
3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда­ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза­тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере­даче является проведение продавцом за свой счет силами специали­зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо­сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи­вающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет­ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде­ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп­лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва­рительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель­ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови­ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово­рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис­полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);
2. при передаче продав­цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст­ва (п. 3 ст. 475 ГК).

ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо­нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра­ва собственности не является препятствием для расторжения ис­полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку­пателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста­точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об­ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра­щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи­сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст­венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про­дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол­ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Покупатель расплатился за квартиру не в полном объеме или вообще не перечислил ни копейки. Существенно? Наверное, ведь квартира продается именно для получения денег, которые продавец намеревается потратить на собственные нужды. А вот суды так не думают.

Ситуация: стороны заключили самый простой договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь по закону продавец не собственник, а покупатель – новый хозяин квартиры. Покупатель въехал в квартиру и живет в ней, правда за квартиру он так и не заплатил.

Продавец подал в суд заявление о расторжении договора купли-продажи и возвращении ему квартиры. Основание для иска – существенное нарушение другой стороной своих обязательств, а именно неоплата приобретенной квартиры. Казалось бы, факт нарушения покупателем своих обязательств налицо. И для продавца такое нарушение является существенным. Но суд решил этот вопрос по-другому.

Разрешая спор по существу, суд исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. 1 (существенное нарушение условий договора) и п. 2 (иных оснований, предусмотренных законом или договором) ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

Суд указал на то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Сам по себе факт неуплаты не может трактоваться как существенное нарушение условий договора. Такую существенность необходимо доказать.

По мнению суда, последствия неуплаты покупателем денежных средств специально предусмотрены в законе. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ) (Определение Верховного суда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27).

Данная точка зрения ранее нашла свое отражение и в п. 65 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Вывод: для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо грамотно составлять договор купли-продажи. В данном случае, в договоре необходимо было прописать, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение (указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты), договор подлежит расторжению. В этом случае суд бы встал на сторону продавца и вынес решение о расторжении договора купли-продажи, так как это бы подпадало под п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, а именно случай расторжения договора по основанию, предусмотренному договором купли-продажи.

Источник: jurkoms.ru

Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);
3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);
3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
5) реквизиция (статья 242);
6) конфискация (статья 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;
9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 235 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит четыре правовые нормы.

Первая предусматривает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Поскольку речь идет об отчуждении имущества самим собственником, ГК имеет в виду заключение им договоров, в силу которых другая сторона приобретает право собственности. Основным среди таких договоров является договор купли-продажи.

Комментируемое правило противоречит ст. 491 ГК, регулирующей этот договор. Эта статья устанавливает, что в данном договоре происходит переход к покупателю права собственности. Переход же права исключает его прекращение.

Вторая норма устанавливает, что право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Это правило без необходимости дублирует следующую статью ГК, которая гораздо более детально регулирует этот случай.

Завершается п. 1 отсылочной нормой, которая носит общий характер и касается иных случаев, установленных законом. Такие случаи действительно имеются. В то же время эта норма вводит наряду с понятием прекращения права собственности новое понятие утраты права собственности, устанавливая, что «право собственности прекращается. при утрате права собственности на имущество». Но она не указывает, чем отличаются друг от друга прекращение и утрата.

2. Еще более существенные проблемы возникают в связи с четвертой нормой, содержащейся в п. 1, а именно с правилом о том, что «право собственности прекращается при. гибели или уничтожении имущества».

Здесь ГК столкнулся с общей проблемой о связи между физическим существованием вещи и правом собственности на нее. Комментируемая норма устанавливает, что изменения в физическом существовании вещи, которые она определяет как гибель и как уничтожение, влекут за собой прекращение права собственности. Оба эти понятия разделены в ГК союзом «или», что означает их противопоставление.

В других своих статьях ГК редко говорит о гибели вещи (например, в п. 1 ст. 352). Гораздо чаще используется понятие случайной гибели (ст. ст. 595, 600, 696, 742). Это позволяет сделать вывод, что в комментируемой статье уничтожение имущества представляет собой результат целенаправленного действия третьих лиц (или самого собственника), в то время как гибель является следствием случая.

3. Рассматриваемая норма п. 1 относится к имуществу. Статья 130 ГК проводит различие между движимым и недвижимым имуществом. Согласно тексту комментируемой нормы она распространяется как на движимое имущество, так и на недвижимость.

Касаясь ее применения к движимому имуществу, отметим, что она не является единственным правилом ГК, решающим вопрос о связи между изменением в физическом существовании вещи и правом собственности. Один из этих вопросов решен п. 1 ст. 218, установившим, что лицо, изготовившее новую вещь, приобретает право собственности на нее.

При таком изготовлении происходят изменения в физическом существовании других вещей. Еще одно правило для этой области предусматривает ст. 220 «Переработка».

Комментируемое правило соответствует п. 1 ст. 218 ГК в принципиально важном отношении. Как уже отмечалось, названная статья не определяет момент возникновения права собственности на новую вещь (см. коммент. к ст. 218). Она исходит из того, что право собственности на такую вещь возникает в тот момент, когда вещь становится отдельным предметом материального мира.

Соответственно, право собственности на движимую вещь прекращается, когда она перестает физически существовать, в том числе в результате обстоятельств, которые ГК квалифицирует как гибель или уничтожение.

4. Приходится, однако, признать, что такой гармонии не существует в области недвижимости. Комментируемая статья противоречит ст. 219 ГК, которая устанавливает, что право собственности на вновь создаваемую недвижимость, подлежащую государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из п. 1 ст. 235 следует, что право собственности на такое имущество прекращается при его гибели или уничтожении, несмотря на то что оно возникло в момент государственной регистрации.

Существуют законы, которые обеспечивают применение ст. 219 ГК вопреки комментируемой норме. Подчеркнем, что они касаются прежде всего таких недвижимых вещей, которые чаще всего подвергаются риску гибели или уничтожения.

На первом месте следует назвать воздушное судно. ВК устанавливает, что «потерпевшее бедствие воздушное судно подлежит немедленному спасанию» (п. 3 ст. 86). При этом потерпевшим бедствие признается и такое воздушное судно, которое «получило в результате падения серьезное повреждение либо полностью разрушенное» (п. 2 ст.

86). Целый ряд положений ВК исходит из того, что право собственности на такое воздушное судно продолжает существовать. В частности, предусматривается обязанность принять неотложные меры по охране такого воздушного судна (п. 3 ст. 89).

Гражданские и юридические лица обязаны принимать все возможные меры «по обеспечению сохранности потерпевшего бедствие воздушного судна, его составных частей, обломков» (п. 1 ст. 97). ВК не пользуется понятиями гибели или уничтожения применительно к воздушному судну. В нем есть понятие лишь о пропавшем без вести воздушном судне.

Им признается потерпевшее бедствие воздушное судно, поиск которого официально прекращен (п. 3 ст. 94).

Решение о прекращении поиска выносит тот же орган, который осуществляет государственную регистрацию гражданских воздушных судов. Однако и такое официальное решение не влечет прекращение права собственности на соответствующее воздушное судно. Федеральные авиационные правила поиска и спасения в государственной авиации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2003 N 65 (в ред. от 01.02.2005) , устанавливают: «Поиск пропавшего без вести воздушного судна возобновляется немедленно при получении любых новых сведений о месте его нахождения независимо от времени, прошедшего с момента прекращения поиска» (п. 37).

Другим объектом недвижимости, подвергающимся риску того, что ГК называет гибелью или уничтожением, является морское судно. КТМ также содержит правила, кардинально отличающиеся от комментируемой нормы п. 1.

КТМ регулирует последствия гибели судна. Однако в отличие от ГК он различает две разновидности гибели судна: гибель и конструктивную гибель (ст. 47). Первая иногда именуется полной фактической гибелью (п. 1 ст.

278). Поврежденное судно считается конструктивно погибшим, если судно не может быть восстановлено ни в том месте, где судно находится, ни в любом другом месте, в которое судно может быть доставлено, а также если ремонт судна экономически нецелесообразен (ст. 49). В подобном случае КТМ применяет также понятие полной конструктивной гибели (п. 1 ст.

278). Предусматривается, что из реестра исключается как погибшее судно, так и конструктивно погибшее (ст. 47). Кроме того, из реестра исключается также судно, пропавшее без вести. Им признается судно, если от него не поступило никакого известия в течение срока, установленного КТМ (ст.

48).

С другой стороны, согласно КТМ сам факт погружения судна на морское дно не прекращает права собственности на него. Он лишь превращает его в разновидность затонувшего в море имущества (см. коммент. к ст. 226).

Третьим объектом недвижимости, подверженным риску физических изменений, которые с точки зрения комментируемой статьи могли бы признаваться его гибелью или уничтожением, является речное судно. Кодекс Внутреннего Водного Транспорта РФ, однако, устанавливает правила, очень близкие к нормам КТМ и потому столь же радикально отличающиеся от комментируемой нормы ГК.

КВВТ также различает гибель судна и конструктивную гибель (п. 1 ст. 21). Известно ему и пропавшее без вести судно. КВВТ признает, что потерпевшие крушения суда, оборудование и другие предметы, независимо от того, находятся ли они под водой, опустились ли на дно либо выброшены на мелководье или берег, являются затонувшим имуществом (п.

2 ст. 45). Изменения, наступившие с этим имуществом, не прекращают право собственности: собственнику дано право истребовать его (ст. 50).

Последним недвижимым имуществом, подвергающимся риску наступления обстоятельств, признаваемых комментируемой статьей ГК гибелью или уничтожением, является космический объект.

К космическому объекту также не применяется комментируемая норма, но по другим юридическим основаниям.

ГК устанавливает, что если международным договором РФ предусмотрены иные правила, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ст. 7).

Имеются международные договоры, устанавливающие, что физический распад космического объекта на части, т.е. изменение, квалифицируемое ГК как его гибель или уничтожение, не прекращает прав собственности. Первым из них является Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, от 27 января 1967 г. Он устанавливает, что право собственности остается незатронутым во все время нахождения в космическом пространстве или на небесном теле по возвращении на Землю, не только на сами космические объекты, но «и на их составные части» (ст.

VIII). Другим международным договором, устанавливающим существование права собственности на части космического объекта, является Соглашение о спасании космонавтов, возвращении космонавтов и возвращении объектов, запущенных в космическое пространство, от 22 апреля 1968 г. Оно устанавливает, что каждое государство, на территории которого обнаружены составные части космического объекта, должно принимать меры для спасения этих составных частей (п.

2 ст. 5). Кроме того, такие составные части космических объектов возвращаются государству, осуществившему запуск соответствующего космического объекта (п. 3 ст. 5).

По этим основаниям физические изменения в космическом объекте, которые комментируемой статьей рассматриваются как его гибель (или уничтожение), не прекращают права собственности.

5. Последний абзац п. 2 комментируемой статьи противоречит Конституции.

Этот абзац п. 2 совместно со ст. 306 ГК, к которой он отсылает, предусматривает, что в случае обращения имущества граждан и юридических лиц в государственную собственность должны возмещаться убытки, причиненные собственнику в результате принятия соответствующего акта, в том числе стоимость имущества. Тем самым ГК предусматривает, что сначала должен быть принят акт, прекращающий право собственности, после этого должны возникнуть убытки, причиненные собственнику, и лишь после этого у государства возникает обязанность возместить эти убытки (включая стоимость имущества).

Названные нормы ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции, который устанавливает: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Согласно Конституции, следовательно, возмещение подлежит выплате предварительно, т.е. до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Конституция не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками. Она, повторим это, предусматривает предварительное возмещение.

Противоречие между последним абзацем п. 2 комментируемой статьи, а также ст. 306 ГК, с одной стороны, и п. 3 ст. 35 Конституции, с другой стороны, разрешается п. 1 ст. 15 Конституции, который устанавливает: «Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.

Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации». Поскольку последний абзац п. 2 комментируемой статьи, а также ст. 306 ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции, имеющему прямое действие, названные нормы ГК не подлежат применению.

Отношения, возникающие в связи с принудительным отчуждением имущества для государственных нужд, регулируются исключительно п. 3 ст. 35 Конституции.

Другой комментарий к статье 235 Гражданского Кодекса РФ

1. Нормы настоящей статьи являются общими по отношению к другим статьям гл. 15 ГК РФ. В комментируемой статье рассматриваются основания прекращения права собственности, которые могут быть классифицированы на добровольные и принудительные, возмездные и безвозмездные. Кроме того, в настоящей статье предусматриваются основания прекращения права собственности, которые могут и не зависеть от воли субъектов гражданских правоотношений, в частности гибель или уничтожение имущества, например, в силу ст. 211 ГК РФ (риск случайной гибели имущества).

В числе добровольных оснований прекращения права собственности названы:

— отчуждение собственником своего имущества другим лицам, в частности, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также внесение в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и др. Термин «отчуждение» означает прекращение права собственности по воле собственника с переходом права к другому лицу. В результате отчуждения у одного лица право собственности прекращается, а у другого возникает. Как писал К.П. Победоносцев, «в тесном смысле под словом «отчуждение» разумеется добровольное перенесение права по имуществу с одного лица на другое; следовательно, способы такого добровольного отчуждения те же самые, посредством коих приобретается право собственности. Отчуждение в этом смысле бывает или полное, объемлющее право собственности на имущество во всем его составе и пространстве, или неполное, когда из права собственности выделяются составные его части, как предмет отчуждения; например, когда собственник ограничивает свое право признанием постороннего участия или допускает стороннее вещное право на своем имуществе (например, залог)» ;

———————————
Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 381.

— отказ собственника от права собственности (см. комментарий к ст. 236 ГК);

— уничтожение имущества по воле собственника, например, в результате переработки.

2. К другим способам прекращения права собственности, в частности к утрате права собственности, необходимо отнести прекращение права собственности в результате совершения противоправных действий, невозможности истребования из чужого незаконного владения по виндикационному иску, например, денег, а также ценных бумаг на предъявителя от добросовестного приобретателя.

3. Положение п. 2 комментируемой статьи направлено на обеспечение реализации ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Перечень оснований принудительного прекращения права собственности как в силу нарушений законодательства, допущенных собственником (подп. 1, 2, 4 п. 2), так и в целях защиты государственных, общественных интересов (подп. 3, 5, 6 п. 2) является исчерпывающим. К таким основаниям наряду с прямо перечисленными в п. 2 комментируемой статьи относятся:

— выплата участнику долевой собственности без его согласия остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК);

— принудительное освобождение земельного участка от недвижимого имущества, принадлежащего собственнику, в связи с прекращением им права пользования земельным участком (п. 2 ст. 272 ГК);

— выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК);

— изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК);

— прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК);

— изъятие из оборота контрафактных материальных носителей результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации и уничтожение без какой бы то ни было компенсации (п. 4 ст. 1252 ГК);

— изъятие из оборота и уничтожение за счет нарушителя оборудования, прочих устройств и материалов, главным образом используемых или предназначенных для совершения нарушения исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации (п. 5 ст. 1252 ГК).

4. В абз. 9 п. 2 настоящей статьи в качестве основания прекращения права государственной или муниципальной собственности названа приватизация (см. ст. 217 ГК и комментарий к ней).

5. В абз. 10 п. 2 настоящей статьи говорится о национализации имущества, основанием которой может быть федеральный закон (см. подробнее комментарий к ст. 306 ГК). От национализации необходимо отличать реквизицию (см. комментарий к ст. ст. 242, 306 ГК), добровольную передачу имущества, принадлежащего гражданам или юридическим лицам, государству, в том числе в силу прямого указания закона.

Так, например, в соответствии со ст. 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Если у вас возникли вопросы по статье 235 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Источник: rugkrf.ru

Что могут забрать при банкротстве физического лица у него самого, мужа или жены (в том числе бывших), родителей, детей, родственников: 7 реальных фактов

В результате банкротства вы можете проститься не только с долгами, но и со своим имуществом. Это значит, что прежде чем подавать документы, нужно хорошо взвесить все за и против, чтобы в итоге оказаться в выигрыше. Кто не рискует, тот не пьет шампанское — но риск всегда должен быть хорошо просчитан!

В этой статье в деталях разобраны разные ситуации и описаны варианты развития событий, которые нужно иметь в виду, решаясь на списание долга.

1. Зачем что-то забирают при банкротстве?

Прежде всего, оценивая выгоды и риски банкротства, надо исходить из того, что:

— списание долга возможно только для добросовестного должника ,

— процедура построена на основе принципа баланса интересов кредиторов и должника,

— целью не является наказание должника или причинение ему страданий, но определенные негативные последствия допустимы и даже неизбежны.

Как следствие этого, во-первых, в рамках дела о банкротстве будет изучено не только текущее материальное положение гражданина, но и его состояние за период последних 3 лет. Поэтому, например, продавать имущество перед банкротством — плохая идея, ведь это вызовет подозрение в добросовестности должника и поставит под угрозу возможность списания долга.

Во-вторых, все обстоятельства дела не просто принимаются со заявителя, но и проверяются, причем независимым участником процедуры — финансовый управляющий. Он не будет рисковать своим статусом ради успеха банкротства. Проверка проводится по данным официальных источников — Росреестра, ГИБДД и т. д. Изменить или скрыть сведения из них невозможно.

В-третьих, финансовый управляющий с момента вступления в полномочия (а это происходит сразу же после первого судебного заседания) контролирует все банковские счета и деньги на них. Все банковские карты нужно будет отдать, а жить придется на те средства, которые будет выдавать управляющий в размере, определенном судом.

Конкретно имущество должника (его вещи, часть доходов) изымаются для формирования так называемой «конкурсной массы», то есть всей совокупности ценностей, которые можно продать, а деньги от продажи отдать кредиторам в счет погашения долгов.

2. Кто может пострадать?

Все более-менее готовы к тому, что в банкротстве рискует сам должник. Раз он заявляет о неплатежеспособности — его и касаются все последствия. Формально больше никого банкротство не затрагивает, однако на практике возможны варианты.

2.1 Прежде всего, под угрозой может оказаться совместное имущество супругов. Дело в том, что согласно Семейному кодексу все имущество, приобретенное в период брака, считается их совместной собственностью. Значит в рамках дела о банкротстве оно может быть продано и половина от вырученных средств может быть направлена на погашение долгов перед кредиторами.

Из этого правила есть исключения. Во-первых, если между супругами заключен Брачный контракт, в котором установлен особый режим имущества. Например, супруги могут договориться, что, например, дача является личной собственностью жены, а автомобиль — мужа. Тогда при банкротстве мужа автомобиль будет реализован, а дача — нет.

Однако имейте в виду, что брачный контракт является сделкой, то есть если он заключен в течение 3 лет до обращения с заявлением, такая сделка может быть оспорена.

Во-вторых, брак не исключает возможности того, что у одного из супругов есть личное имущество — например, приобретенное им в собственность на денежные средства, полученные в подарок. Все это, безусловно, необходимо будет доказать (например, переводами по счетам или договором дарения).

Если заявитель в деле о банкротстве состоял в браке в течение 3 последних лет до подачи заявления, анализируется совместное имущество супругов

2.2 Кроме того, родственник может выступать в качестве созаемщика или поручителя. В случае банкротства основного заемщика кредитор может предъявить свои требования к его созаемщику или поручителю. Соответственно, заемщик или поручитель становится «на место» должника и отвечает по его обязательству.

3. Всегда ли забирают недвижимость?

Недвижимым имуществом считается: квартира, дом, земельный участок, здание, сооружение, незавершенное строительство, то есть все, что неразрывно связано с землей, а точнее, не может быть перемещено без несоразмерного ущерба назначению. Кроме того в связи с большой стоимостью к недвижимости принято относить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания — впрочем, вряд ли они имеются в собственности гражданина-должника.

Не всегда при банкротстве отбирают недвижимость

Правила банкротства относительно недвижимости простые: такие объекты забирают и выставляют на торги. Однако есть исключения.

3.1 Не подлежит реализации единственное жилье должника, на которое не оформлена ипотека. Это правило называется «иммунитетом», оно применяется к квартире, комнате, жилому дому и т.д.

Не имеет значения стоимость, размер, место положения такого объекта. Судебной практикой подтверждается принцип сохранения жилья независимо от намерений кредиторов, например, выселить должника в более дешевое помещение.

Помешать сохранению жилья может лишь доказанная недобросовестность гражданина. Например, объединение в одно роскошное жилье двух квартир непосредственно перед банкротством.

Обратите внимание: если жилье находится в залоге, то есть на него оформлена ипотека, то защита от продажи теряется. Не имеет значения сумма, которая уже выплачена по ипотечному договору, регистрация несовершеннолетних детей, отсутствие иного помещения.

3.2 Не подлежит реализации земельный участок, на котором находится единственное жилье, обладающее иммунитетом. Юристы говорят, что земельный участок «следует судьбе» строения. Причина этого очевидна: поскольку объекты неразрывно связаны реально, они в юридическом смысле тоже связаны.

Подробнее: Может ли банк забрать жилье за долги по кредиту в 2021 году? Что влияет на решение судей по реальным делам: если жилье является единственным, находится в залоге (ипотеке), дорогое или роскошное?

4. Какие вещи можно потерять?

Что касается недвижимых вещей, то их можно условно разделить на 3 категории.

4.1 Всегда сохраняются: личные вещи должника (одежда, предметы гигиены и т.д.), предметы домашнего обихода, обычной домашней обстановки.

4.2 Никогда не сохраняются: предметы роскоши (дорогие украшения, предметы антиквариата).

4.3 Остальные предметы — в зависимости от ценности и других обстоятельств могут продаваться, а могут сохраняться. Например, дорогостоящую компьютерную технику вполне могут продать.

Законом установлено, что по мотивированному ходатайству должника суд может исключить из конкурсной массы имущество, общая стоимость которого не превышает 10 000 рублей. Это решение оформляется определением суда. Считается, что такое малоценное имущество невыгодно продавать: на организацию продажи уйдет больше денег, чем за него можно выручить. Вид и характер имущества на имеет значения, это может быть и бытовая техника, и рабочее оборудование, и даже машина.

Об автомобилях стоит поговорить отдельно. По умолчанию машины подлежат продаже в банкротстве, однако нередко люди пытаются сохранить своего четырехколесного друга. Наиболее перспективный вариант — это доказать, что автомобиль используется для обеспечения нужд инвалида (самого заявителя или члена его семьи) и в случае продажи не удастся сохранить приемлемый уровень жизни. Другие способы вряд ли можно признать рабочими.

Все зарегистрированное имущество, в том числе автомобили, будет учитываться в деле о банкротстве

В целом судебная практика сложилась по этому вопросу не в пользу должника. Однако отдельные решения судов об удовлетворении требования об исключении из конкурсной массы автомобилей хоть и редко, но встречаются. Конечно, при этом важно именно доказать необходимость в автомобиле, не словами, а документами, и сделать это довольно сложно — но можно.

Подробнее: Как по закону при банкротстве физического лица сохранить автомобиль — 6 примеров: реальные дела из судебной практики с комментариями и выводами

5. Угрожает ли что-то деньгам на счетах?

Денежные средства на счетах должника считаются его имуществом, а значит могут быть направлены на погашение долгов.

При этом должник обязан сообщить всю информацию о своих счетах при подаче заявления о признании его банкротом. Ее сокрытие однозначно вызовет подозрение в добросовестности, то есть ставит под угрозу возможность списания долга.

Гражданина должен предоставить документы, из которых можно установить:

— дату открытия счета,

— остаток денежных средств на момент обращения в суд,

— движение денежных средств в течение 3 лет до момента обращения с заявлением.

Таким образом, все финансовые движения могут быть отслежены на глубину 3 лет, то есть в течение всего так называемого «периода подозрительности». Заниматься этим может как сам суд при наличии подозрений, так и любой из кредиторов гражданина.

В связи с этим нужно иметь в виду, что если, например, по счетам проходили большие суммы, может потребоваться объяснение — по каким основаниям, почему не были направлены на погашение долгов и т.д. Учтите, что все деньги, которые проходят по счету, считаются принадлежащими владельцу счета, так что если это не так, это нужно будет доказать.

6. Что будет с акциями и долями, правами требования и т.д.?

Есть такие виды имущества, которые встречаются далеко не у каждого гражданина, но если они есть, то в деле о банкротстве они имеют значение. Это акции, ценные бумаги, доли в уставном капитале, а также права требования к иным лицам, то есть долги других людей перед должником.

Все это по факту является «активами» должника, его ресурсами, которые могут быть реализованы, как и обычные вещи. При этом не играет роли, насколько ценное это имущество, то есть сколько оно стоит реально и сколько денег можно выручить от продажи.

Для должника важно продемонстрировать свою добросовестность: указать все, что хотя бы формально представляет ценность и может быть выявлено запросами в регистрирующие органы.

Чаще всего на практике встречается ситуация, когда заявитель имеет долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Независимо от того, крупное ли ООО, ведет ли оно деятельность, какие у него обороты — о наличии доли обязательно нужно заявить. В процедуре банкротства финансовый управляющий проведет оценку и займется продажей по всем правилам. Это может потребовать дополнительного времени, но иначе есть риск не получить списание долга в результате.

Финансовые активы нельзя скрывать, иначе есть риск не достичь результата банкротства

Иногда бывает и так, что незадолго до банкротства должник продает свою долю в ООО. Эта сделка должна быть правильно оформлена, то есть, например, даже если цена продажи совсем невелика, лучше сделать так, чтобы деньги поступили на счет, то есть все было открыто. Кроме этого, нужно быть готовым объяснить, куда потрачены средства: на погашение части долгов, на текущие нужды семьи и т.д.

Кстати, что если должник продал долю в ООО до того как подал заявление о признании его банкротом, а денежные средства по условиям соглашения поступают в его распоряжение уже после начала банкротства? При реализации имущества все поступающие на счет должника суммы включаются в конкурсную массу для расчета с кредиторами. Другими словами, ими распоряжается уже не гражданин, а его конкурсный управляющий.

Особый актив — право требования к третьему лицу. Например, у гражданина, который подал заявление о банкротстве, есть свой должник — по расписке, по договору аренды, в связи с причинением вреда и т.д.

Финансовый управляющий будет анализировать и оценивать каждое такое обязательство и при возможности выставит на продажу право требования либо непосредственно обратится за взысканием. Естественно, деньги, которые таким образом удастся получить, будут направлены на погашение долгов.

7. Какими доходами рискуют в банкротстве?

Наконец, нельзя забывать о тех расходах, которые гражданин несет в течение процедуры банкротства. Во-первых, он финансир ует само банкротство (оплаты работы финансового управляющего, обязательных публикаций, госпошлин, организации торгов и т.д.). Во-вторых, часть своих ежемесячных доходов направляет для погашения долгов.

На практике это выглядит следующим образом. Все поступления (заработная плата, пенсия, выплаты по гражданско-правовым договорам и т.д.) поступают финансовому управляющему гражданина. Из этих сумм самому гражданину выделяется часть, а остальное аккумулируется в конкурсную массу для расчетов с кредиторами.

Часть, которая выделяется гражданину, определяется так. Это средства в размере прожиточного минимума, который устанавливается по региону для конкретной демографической группы, а также необходимые расходы. Под необходимыми расходами на практике понимаются:

— средства на лекарства — имеются в виду обязательные к приему средства, которые гражданин приобретает за свой счет,

— средства на съем жилья — если у гражданина нет жилья в собственности.

Дополнительные к прожиточному минимуму средства выделяется не автоматически, а по решению суда. Для этого заявитель обращается с отдельным требованием об исключении из конкурсной массы соответствующих сумм.

Такое требование должно быть обосновано и подтверждено доказательствами. Нужно не только предоставить документ-основание (свидетельство о рождении ребенка, рецепт врача или договор аренды жилья), так и показать, что вы эти расходы фактически несете (чеки на покупку лекарств, расписки о получении денежных средств арендодателем).

Если информация в статье была для вас полезна, пожалуйста, поставьте свою оценку. Если остались вопросы — пишите комментарии и обращайтесь к нам напрямую: телефон (8 8142) 67-00-46. Другие способы связи здесь.

Источник: dolgovnetptz.ru

Основания и порядок прекращения права собственности

Под основаниями прекращения права собственности принято понимать юридические факты, с которыми закон связывает утрату собственником права собственности на вещь.

Основания прекращения права собственности предусмотрены ст. 235 ГК РФ. В цивилистической доктрине их подразделяют на основания прекращения права собственности:

• по воле собственника имущества (добровольные);
• помимо воли собственника имущества (принудительные).

Установление в ГК РФ исчерпывающего перечня таких оснований призвано обеспечить реализацию принципа неприкосновенности собственности (ст. 1 ГК РФ) и возмещения собственнику причиненного ущерба (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ), например, в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.

282 ГК РФ) или принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности (ст. 306 ГК РФ).

К добровольным основаниям прекращения права собственности относятся:

• Добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права собственности (ст. 236 ГК РФ, ст. 53 ЗК РФ). Соответствующий отказ может выражаться в объявлении собственника об отказе, либо совершении других действий, свидетельствующих о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить на него какие-либо права (например, выбрасывание имущества в мусорный контейнер или оставление вещи рядом с ним).

Для отказа от права собственности на недвижимое имущество, собственнику необходимо подать заявление об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества в орган местного самоуправления по месту нахождения данного объекта. После принятия отказа, территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляется постановка на учет данной вещи как бесхозяйной.

Государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимости осуществляется через год после его принятия на учет в соответствии с вступившим в законную силу решением суда. С этого момента прекращается право собственности «отказника» на недвижимый объект, который считается снятым с учета в качестве бесхозяйного.

Важно подчеркнуть, что прекращение права собственности связывается не с отказом собственника от вещи, а с актом ее приобретения другим лицом. Следовательно, до указанного момента, во-первых, зафиксированный отказ собственника от права собственности, не влечет прекращения его прав и обязанностей в отношении имущества (абз. 2 ст. 236 ГК РФ); «отказник» может в любое время отказаться от своего отказа.

• Гибель или уничтожение вещи, поскольку при этом перестает существовать сам объект права (ч. 1 ст. 235 ГК РФ). К случаям юридической гибели или уничтожения вещи относится смешение вещей (например, родовых вещей на складе – зерна, картофеля, угля, кирпичей и др.); утрата вещью индивидуализирующих признаков (например, сплавление ювелирных изделий); соединение вещей, в том числе присоединение вещи к другой вещи как ее составной части (например, прикрепление досок к мебели, приготовление супа, съедание моркови и др.) и др.

Если гибель или уничтожение вещи произошли в результате случая, то риск его наступления несет собственник вещи. Если же гибель или уничтожение стали следствием действий другого лица, то собственник приобретает право требования причиненных ему убытков.

• Отчуждение собственником имущества другим лицам (например, по договору купли-продажи). При этом к особому случаю прекращения права собственности следует отнести приватизацию, то есть переход имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц (ч. 1 ст. 217 ГК РФ). В результате приватизации взамен публичной собственности возникает частная собственность. Объектом приватизации, как правило, является недвижимое имущество. Приватизация производится в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Прекращение права собственности против воли собственника осуществляется по следующим основаниям:

Раскроем основные из перечисленных способов прекращения права собственности.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника – это мера принудительного исполнения обязательства должника по требованию его кредитора на основании исполнительных документов (ст. 237 ГК РФ).

Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется на основании исполнительных документов, выдаваемых судом. При этом в силу п. 1 ст. 237 ГК РФ, возможно согласование иного порядка обращения взыскания, например, посредством предоставления отступного (ст. 409 ГК РФ).

Задачи по исполнению судебных актов возлагаются на Федеральную службу судебных приставов и предусмотрены Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Взыскание может быть обращено на имущественные права, деньги, движимое имущество (драгоценности, автотранспортные средства, бытовая техника и др.), а также недвижимое имущество (квартира, земельный участок, объект незавершенного строительства и др.).

К числу имущественных изъятий в рамках исполнительного производства, ст. 446 ГПК РФ относит, например, недвижимость, являющуюся для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением; предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши и др.

Право собственности в отношении имущества, на которое обращено взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения данного права у другого лица (государства или конкретного лица (потерпевшего, взыскателя)).

Прекращение права собственности на имущество, которое не может принадлежать собственнику в силу закона (ст. 238 ГК РФ). В силу закона отдельные виды имущества могут принадлежать только определенным лицам. Так, например, согласно ст. 10 Федерального закона от 13.12.1996 № 150-ФЗ «Об оружии» огнестрельное гладкоствольное длинноствольное оружие, имеют право приобретать граждане Российской Федерации на основании лицензии, выдаваемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере оборота оружия, или его территориальным органом по месту жительства.

В случае если соответствующее имущество оказалось на законном основании (при наследовании или прекращении права владения ограниченно оборотоспособной вещью, реорганизации юридического лица и др.) у собственника, которому оно в силу закона принадлежать не может, то у него, во-первых, возникает обязанность передать данное имущество по сделке лицу, которому оно может принадлежать в силу закона. Это имущество должно быть отчуждено в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок (ч. 1 ст. 238 ГК РФ).

Во-вторых, если имущество не отчуждено собственником, государственный орган или орган местного самоуправления обращаются в суд с заявлением о прекращении у данного лица права собственности. В-третьих, при удовлетворении судом указанного заявления, осуществляется обращение взыскания на имущество. Бывшему собственнику возмещается стоимость имущества:

• в случае продажи – по цене его реализации (за вычетом затрат на реализацию);
• в случае передачи в публичную собственность – по цене, определенной решением суда (ч. 2 ст. 238 ГК РФ).

Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ). Для выкупа таких объектов необходимо наличие следующих условий:

• культурные ценности должны подпадать под категорию особо ценных и охраняемых государством. Например, к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации относятся расположенные на ее территории историко-культурные и природные комплексы, архитектурные ансамбли и сооружения, предприятия, организации и учреждения культуры, а также другие объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства (Пункт 1 Положения об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации);
• указанные объекты должны содержаться собственником бесхозяйственно, т. е. подвергаться угрозе утраты ими своего значения. Примером может являться аварийное состояние особо ценного архитектурного сооружения или несоблюдение условий хранения предмета живописи (перепады температуры, излишняя сырость, яркий свет, пыль, отсутствие в помещении сигнализации и др.).

Изъятие у собственника культурных ценностей осуществляется только по решению суда путем:

• их выкупа государством (при этом собственнику возмещается стоимость культурных ценностей в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора – судом);
• продажи с публичных торгов. В данном случае их может приобрести любое заинтересованное лицо. Собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов, а также стоимости восстановительных мероприятий, необходимых для сохранения данного объекта (ч. 2 ст. 240 ГК РФ).

Принудительный выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК РФ) направлен на реализацию установленного ст. 137 ГК РФ принципа гуманного обращения с животными и запрета жестокого обращения с ними.

Объектом принудительного изъятия у собственника являются домашние, либо находящиеся в неволе (в зоопарке) дикие животные. Основанием принудительного изъятия является в данном случае обращение собственника с животными в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения.

Изъятие возможно только в судебном порядке по заявлению любого лица, предъявившего соответствующее требование в суд. Способом отчуждения изъятых животных является выкуп их истцом по цене определяемой соглашением сторон или судом.

Реквизиция – это обращение имущества физических и юридических лиц в собственность государства при возникновении чрезвычайных обстоятельств в интересах общества по решению государственных органов на возмездной основе (ст. 242 ГК РФ).

• только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и т. п.);
• исключительно в интересах общества;
• по решению государственных (не муниципальных органов) и не требует обязательного судебного решения.

В качестве гарантий защиты интересов собственника при реквизиции имущества предусмотрена возможность:

• судебного оспаривания оценки стоимости реквизированного имущества;
• обращения к суду с требованием о возврате сохранившегося реквизированного имущества в случае, если основания для его реквизиции отпали (ч. 3 ст. 242 ГК РФ).

Конфискация – это безвозмездное изъятие имущества у собственника в предусмотренных законом случаях по решению суда в виде санкции за совершение правонарушения (ст. 243 ГК РФ).

Конфискация осуществляется только на основании судебного решения.

Как мера гражданско-правовой ответственности конфискация может быть применена судом при определении последствий недействительности сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ).

В качестве уголовного наказания конфискация подлежит применению судом за тяжкие и особо тяжкие преступления. Так, например, конфискации и обращению в собственность государства на основании обвинительного приговора подлежат деньги, ценности и иное имущество, предназначенное для финансирования терроризма, экстремистской деятельности, организованной группы, незаконного вооруженного формирования, преступного сообщества (преступной организации); орудий, оборудования или иных средств совершения преступления, принадлежащих обвиняемому и др.

В административном порядке допускается конфискация орудия совершения или предмета административного правонарушения с соблюдением правил ст. 3.7 КоАП РФ.

Прекращение права собственности на земельный участок по решению суда возможно в случаях изъятия земельного участка:

• для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ);
• ввиду его ненадлежащего использования (ст. 284–286 ГК РФ).

Процедура и основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В ст. 32 ЖК РФ определены гарантии обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Статья 49 ЗК РФ содержит перечень оснований для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое осуществляется в исключительных случаях в связи с выполнением международных договоров Российской Федерации; строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (объекты использования атомной энергии; обороны страны и безопасности государства; обеспечивающие космическую деятельность; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения и др.) и др.

Обращение в суд с требованием о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно только после отказа собственника произвести добровольное отчуждение земельного участка (не заключение соглашения об изъятии, в том числе по причине несогласия с соответствующим решением).

Истцом, требующим выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд, является публичное образование (в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок).

Иск может быть подан в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, но не ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии (ч. 2 ст. 282 ГК РФ).

Способом отчуждения является выкуп земельного участка истцом.

Основаниями для изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования являются:

• случаи, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, но не используется собственником по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка (кроме земель сельскохозяйственного назначения), а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование) (ст. 284 ГК РФ).

Случаи использования земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации: не по целевому назначению; с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; не выполнением обязанности по сносу самовольной постройки или приведению ее в соответствие с установленными законом требованиями (ст. 285 ГК РФ).

Обращение в суд с требованием об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, возможно в случае не согласия собственника с решением об изъятии у него участка.

Истцом, требующим выкупа, является уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления.

Способом отчуждения является продажа земельного участка с публичных торгов.

Прекращение права собственности на недвижимое имущество по решению суда, допускается в случаях:

• изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ);
• изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239, 284–286 ГК РФ);
• прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ). В таком случае расположенные на земельном участке объекты незавершенного строительства, изымаются у собственника по решению суда на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком.

Способом отчуждения в данном случае является продажа земельного участка с публичных торгов либо приобретение такого объекта в государственную или муниципальную собственность.

Средства от продажи объекта незавершенного строительства, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Прекращение права собственности на недвижимость или права собственности на земельный участок возможно в случаях:

• прекращения права пользования земельным участком собственником недвижимости;
• прекращения права пользования земельным участком собственником земельного участка, в случаях когда стоимость здания или сооружения явно превышена по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, либо когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) (п. 2 ст. 272 ГК РФ).

Собственник недвижимости и собственник земельного участка должны прийти к соглашению о правах на недвижимость.

При отсутствии или недостижении такого соглашения вопрос рассматривается судом по иску собственника недвижимости или собственника земельного участка, на котором находится недвижимость.

По общему правилу право собственности на недвижимость прекращается в связи с ее сносом по требованию собственника земельного участка (абз. 2 ч. 2 ст. 272 ГК РФ).

При невозможности сноса недвижимости суд может по требованию:

• собственника земельного участка признать его право на приобретение в собственность недвижимости;
• собственника недвижимости признать его право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость;
• установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, решение суда может явиться предпосылкой принудительного прекращения права собственности как на недвижимость, так и на земельный участок.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ) возможно при наличии следующих обстоятельств:

• собственник жилого помещения использует его не по назначению, то есть не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), фактически превращает жилое помещение в нежилое (абз. 5 п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 14/2009);
• систематически нарушает права и законные интересы соседей – совершает неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (абз. 6 п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 14/2009];
• либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то есть совершает целенаправленные постоянного характера действия, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т. п.) (абз. 8 п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 14/2009).

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение возможно только в судебном порядке по иску органа местного самоуправления.

Предпосылками для обращения органа местного самоуправления в суд с соответствующим заявлением являются:

• предупреждение собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – назначение соразмерного срока для ремонта помещения;
• после предупреждения продолжение собственником нарушения прав и интересов соседей или использование жилого помещения не по назначению либо без уважительных причин не произведение необходимого ремонта.

По иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом бывшему собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (абз. 2 ст. 293 ГК РФ).

Прекращение права собственности в связи с выплатой участнику долевой собственности денежной суммы или иной компенсации соразмерно его доле в праве собственности допускается в случае, когда раздел имущества или выдел из него доли в натуре невозможен (ч. 4 ст. 252 ГК РФ). При этом по общему правилу, выплата участнику долевой собственности денежной суммы или иной компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия.

Принудительная выплата компенсации собственнику (при отсутствии согласия) допускается по решению суда при наличии одновременно следующих условий:

• доля собственника незначительна;
• доля не может быть реально выделена;
• собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Собственник утрачивает право на долю в общем имуществе – в момент получения собственником компенсации (ч. 5 ст. 252 ГК РФ).

Прекращение права собственности на контрафактные материальные носители, а также орудия, оборудование или иные средства, содержащие, используемые или предназначенные для совершения нарушения исключительных прав.

Материальные носители признаются контрафактными, если использование выраженного в них результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации приводит к нарушению исключительного права на такой результат или на такое средство (ч. 4 ст. 1252 ГК РФ). Соответствующие носители по решению суда подлежат изъятию из оборота и уничтожению без какой бы то ни было компенсации (если иные последствия не предусмотрены ГК РФ). Также изымаются и подлежат уничтожению орудия, оборудование или иные средства, главным образом используемые или предназначенные для совершения нарушения исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации (например, программные и технические средства, специально созданные для «взлома» программного обеспечения, получения доступа к исходному коду и др.).

Национализация – это принудительное обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (ст. 235 ГК РФ).

Целью национализации являются публичные интересы, удовлетворение которых возможно только путем национализации.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Исходя из этого, национализация осуществляется исключительно на основании закона. При этом государство возмещает собственникам стоимость имущества и других убытков, споры о возмещении которых, разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

Правовым результатом национализации является возникновение права собственности у государства.

Источник: student-servis.ru