Под долгосрочными инвестициями в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Письмом Минфина России от 30.12.1993 г. № 160, понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи, за исключением долгосрочных финансовых вложений в государственные ценные бумаги, ценные бумаги и уставные капиталы других предприятий.
Долгосрочные инвестиции связаны со следующими процедурами:
• осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения (в дальнейшем – строительство) действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы;
• приобретением зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других отдельных объектов (или их частей) основных средств;
• приобретением земельных участков и объектов природопользования;
• приобретением и созданием активов нематериального характера.
Техплан на незавершённое строительство (жилой дом), Дмитров
Целью аудита долгосрочных инвестиций является:
• формирование мнения о достоверности данных, отраженных по строке бухгалтерского баланса «Незавершенное строительство»;
• оценка правильности формирования стоимости введенных в действие или реализованных в течение отчетного периода объектов капитальных вложений.
Основными нормативными документами, регулирующими бухгалтерский учет капитальных вложений, являются:
• Гражданский кодекс РФ;
• Налоговый кодекс РФ;
• Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Постановление Госкомстата России (с 2004 г. – Росстата) от 11.11.1999 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ»;
• Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденное Приказом Минфина России от 20.12.1994 г. № 167;
• Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, направленное Письмом Минфина России от 30.12.1993 г. № 160;
• План счетов бухгалтерского учета и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 г. № 94н.
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета долгосрочные инвестиции учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», к которому могут быть открыты субсчета:
08-1 «Приобретение земельных участков»;
08-2 «Приобретение объектов природопользования»;
08-3 «Строительство объектов основных средств»4;
08-4 «Приобретение объектов основных средств»4;
08-5 «Приобретение нематериальных активов»4;
08-6 «Перевод молодняка животных в основное стадо»;
08-7 «Приобретение взрослых животных»4;
08-8 «Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ» и др.
Объекты незавершенного строительства
Наиболее значительными по объему являются, как правило, инвестиции в форме строительства объектов основных средств, на примере которых и будет рассмотрена программа аудита.
3.2. АУДИТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Проведение проверки учета незавершенного строительством объекта основных средств можно разбить на несколько этапов:
1) проверка разрешительной документации на строительство;
2) проверка правильности учета расходов на капитальное строительство;
3) проверка правильности проведения инвентаризации и оценки объекта, незавершенного строительством, на конец года.
Проверка разрешительной документации на строительство является важным элементом аудита. Незаконное строительство не только не может рассматриваться как актив (имущество) организации, но и потенциально может повлечь негативные последствия в виде расходов на принудительную ликвидацию самостроя, уплату административных штрафов и т.д.
Поэтому аудитор должен убедиться в наличии разрешения на строительство, идентичности объекта, на строительство которого оформлено разрешение, и строящегося объекта. С проверкой разрешительной документации тесно связана и проверка оформления земельных отношений.
Несвоевременное оформление аренды земельного участка может привести к трудностям в последующем распоряжении построенным объектом, а также к административным штрафам. Часто аренда земельного участка оформляется в меньшем объеме, чем занято строительной площадкой.
Такие факты должны быть проверены аудитором, так как их влияние на признание произведенных расходов активов имуществом общества крайне велико. Например, общество заплатило крупную сумму денег за строительно-монтажные работы, построен первый этап производственного корпуса. Расходы отражены в бухгалтерском балансе по строке «Незавершенное строительство».
Однако при проверке разрешительных документов аудитор выявил, что строительство ведется без разрешения в зоне землеотвода близлежащей магистрали и оформление разрешения на строительство этого объекта достаточно проблематично. Может ли аудитор игнорировать данный факт? Ведь пользователи бухгалтерской отчетности расценивают величину капитальных вложений как имущество организации. Однако продать данное имущество в настоящих условиях невозможно, о чем должен знать пользователь бухгалтерской отчетности. Поэтому, если сумма произведенных капитальных вложений является существенной величиной, аудитор должен модифицировать свое аудиторское заключение путем привлечения внимания к неопределенным обстоятельствам.
Модификация заключения может выглядеть следующим образом:
«По нашему мнению, финансовая (бухгалтерская) отчетность ЗАО «YYY» отражает достоверно во всех существенных отношениях финансовое положение на 31 декабря 20(ХХ) г. и результаты финансово-хозяйственной деятельности за период с 1 января по 31 декабря 20(ХХ) г. включительно.
Не изменяя мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности, мы обращаем внимание на существенную неопределенность в отношении фактов, подтверждающих правомерность осуществленных ЗАО «YYY» капитальных вложений в объеме ХХХ тыс. руб.».
Проверка правильности осуществления расходов на капитальное строительство заключается прежде всего в проверке соблюдения требований к организации аналитического учета.
В бухгалтерском учете затраты на строительство объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. В соответствии с Письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160 учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов:
а) строительные работы;
б) работы по монтажу оборудования;
в) приобретение оборудования, сданного в монтаж;
г) приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря; оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;
д) прочие капитальные затраты;
е) затраты, не увеличивающие стоимости основных средств.
Аудитору следует проверить правильность аналитического учета расходов.
Завершающим этапом проверки является инвентаризация незавершенного строительством объекта на конец года. В соответствии с федеральным Правилом (стандартом) № 5 «Аудиторские доказательства» инвентаризация является составной частью процедуры инспектирования, под которой понимается проверка записей, документов или материальных активов.
В процессе инвентаризации аудитор в составе комиссии выезжает на объект и производит обмеры постройки. В результате может обнаружиться несоответствие реальных объемов строительства данным учета. Подобные расхождения приводят к искажению себестоимости строительства, а также инвентарной стоимости объекта.
Для получения аудиторских доказательств анализируются следующие источники:
• журнал учета выполненных работ (форма № КС-6), который ведется по каждому объекту строительства;
• отчет (форма № М-19) материально ответственного лица, т.е. производителя работ, начальника строительного участка;
• ежемесячный отчет о расходе основных материалов в строительстве в сопоставлении с расходом, определенным по производственным нормам;
• формы № КС-2 и № КС-3;
• регистры бухгалтерского учета материалов по счету 10.
Нарушения, выявленные с помощью данного анализа, можно разделить на следующие типы.
1. Завышение объемов строительства. Данный тип нарушений влечет за собой такие последствия, как завышение размера списания материальных ресурсов на строительство объекта, неправильный расчет трудозатрат в результате завышения объемов строительства и др. Согласно п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций при выявлении завышения стоимости строительных и монтажных работ по оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций заказчик уменьшает на сумму завышения принятые от них затраты с соответствующим возмещением (за счет полученных подрядчиками сумм) использованных источников финансирования или уменьшением задолженности по принятому к оплате счету от подрядной организации за выполненные работы.
2. Неправильное применение строительных материалов (как правило, замена дорогостоящего материала более дешевым) и/или расценок по ним.
3. Невыполнение отдельных скрытых работ, утвержденных проектно-сметной документацией. Следует отметить, что выявление подобных нарушений возможно только при участии эксперта-строителя. Аудитору следует заранее оценить риск возникновения таких нарушений, присущий им уровень существенности и обсудить вопрос о привлечении эксперта с руководством проверяемого предприятия для выявления нарушений.
3.3. АУДИТ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ И РАБОТ ПО МОНТАЖУ ОБОРУДОВАНИЯ
Перечень работ, относящихся к строительным, приведен в Инструкции Госкомстата (с 2004 г. – Росстат) от 3 октября 1996 г. № 123. В соответствии с этим документом к строительным относятся: работы по возведению, расширению и реконструкции постоянных и временных (титульных) зданий и сооружений, а также связанные с ними работы по монтажу железобетонных, металлических, деревянных и других строительных конструкций; работы по устройству и разработке подкрановых путей для башенных и других кранов и т.д.
Порядок учета затрат по данным работам зависит от способа их производства – подрядного или хозяйственного.
При подрядном способе производства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются у застройщика-заказчика на счете «Вложения во внеоборотные активы» по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций. Программа проверки представлена в табл. 3.1, 3.2.
Таблица 3.1 Программа проверки выполненных строительно-монтажных работ*
* Савина Н.В. Аудит расходов на капитальное строительство// Аудиторские ведомости. 2003. № 10.
При хозяйственном способе производства указанных работ учет затрат ведется застройщиком также на счете «Вложения во внеоборотные активы», где отражаются фактически произведенные застройщиком затраты.
К работам по монтажу оборудования относятся: сборка и установка технологического, энергетического, подъемно-транспортного, насосно-компрессорного и другого оборудования на месте его постоянной эксплуатации, включая проверку и испытание качества монтажа; работы по изоляции и окраске устанавливаемого оборудования и технологических трубопроводов и т.д. Программа проверки представлена в табл. 3.3.
Программа проверки материальных расходов на осуществление капитального строительства*
* Савина Н.В. Аудит расходов на капитальное строительство// Аудиторские ведомости. 2003. № 10.
Программа проверки обоснованности включения требующего монтажа оборудования в объемы капитальных вложений
3.4. АУДИТ ПРОЧИХ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ
Особую проблему создает учет затрат, не увеличивающих стоимость основных средств.
Так, в соответствии с Письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160 к затратам, не увеличивающим стоимости основных средств, относятся:
• затраты на подготовку эксплуатационных кадров для основной деятельности строящихся предприятий;
• расходы, связанные с возмещением стоимости строений и посадок, сносимых при отводе земельных участков под строительство;
• затраты застройщика по объектам, не законченным строительством, а также стоимость других материальных ценностей, переданных безвозмездно другим предприятиям (основанием для списания этих затрат, кроме соответствующих актов приемки-передачи, является также справка принимающей стороны об отражении в учете упомянутых затрат);
• затраты на консервацию строительства;
• расходы по сносу, демонтажу и охране объектов, прекращенных строительством;
• расходы, связанные с уплатой процентов, штрафов, пеней и неустоек за нарушения в финансово-хозяйственной деятельности, и др.
Правильная классификация расходов, не увеличивающих стоимость основных средств, влияет на правильное определение инвентарной стоимости построенного объекта строительства.
3.5. АУДИТ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА
Инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат. В соответствии с Письмом Минфина от 30.12.1993 г. № 160 прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению, а в случае, если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов.
Если ввод объектов производится частями, то прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых объектов по нормативам исходя из соотношения ассигнований на эти цели в смете на строительство объекта в целом и общей договорной стоимости возводимых объектов. В этом случае после окончания строительства и определения фактических сумм прочих капитальных затрат целесообразно сделать перерасчет инвентарной стоимости введенных в действие объектов. Программа проверки представлена в табл. 3.4.
Программа проверки инвентарной стоимости готового строительного объекта
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Понятие долгосрочных инвестиций.
2. Проверка разрешительной документации на строительство.
3. Структура капитальных вложений.
4. Аудит расходов на строительно-монтажные работы, выполненные подрядным способом.
5. Аудит материальных расходов при строительстве хозяйственным способом.
6. Аудит расходов на монтаж оборудования.
7. Формирование инвентарной стоимости объекта строительства. Расходы, не увеличивающие стоимость объекта строительства.
ТЕСТЫ
1. Проверяя правильность ведения бухгалтерского учета расходов на строительство объекта основных средств, аудитор руководствуется положениями нормативного документа, регулирующего учет данных операций:
а) Положением по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации»;
б) Положением по бухгалтерскому учету и составлению бухгалтерской отчетности в РФ;
в) Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств»
г) Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.
2. Проверка наличия разрешительной документации на строительство объекта является задачей:
а) аудитора, так как не влияет на правильность формирования статей бухгалтерской отчетности;
б) аудита, так как влияет на формирование величины активов бухгалтерского баланса;
в) аудита, только если это записано в договоре на аудиторскую проверку.
3. Структура технологических вложений, в соответствии с которой организован аналитический учет расходов на капитальное строительство, включает элементы:
а) приобретение объектов основных средств;
б) работы по монтажу оборудования;
в) приобретение земельных участков;
г) приобретение строительной техники;
д) затраты, не увеличивающие стоимость основных средств.
4. Участие аудитора в инвентаризации объекта строительства является формой реализации аудиторской деятельности, предусмотренной федеральными правилами (стандартами), и включает следующие процедуры:
г) аналитическую проверку;
д) документальную проверку.
5. Для проверки фактического выполнения объема работ аудитор может использовать журнал учета выполненных работ, составляемый по унифицированной форме:
6. Для обозначения строительных работ, результаты которых нельзя или трудно заметить после их завершения (например, впоследствии закрытые результатом выполнения других работ), применяется термин:
7. Правильность аналитического учета работ аудитор проверяет, руководствуясь перечнем строительных работ, который определен в следующем нормативном документе:
а) Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций;
б) Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных строительных договоров (контрактов);
в) Инструкции Государственного комитета по статистике (с 2004 г. – Росстата);
г) Инструкции Федеральной налоговой службы.
8. При ведении строительства подрядным способом принятые у подрядчика строительные работы учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а при ведении строительства хозяйственным способом произведенные расходы учитываются:
а) на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
б) на счете 20 «Основное производство»;
в) на счете 23 «Вспомогательное производство»;
г) на счете 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».
9. К видам затрат, классифицируемым как затраты, не увеличивающие инвентарную стоимость объекта строительства, относятся:
б) расходы, связанные с возмещением стоимости строений, сносимых при отводе земельных участков под строительство;
в) расходы по охране объектов, прекращенных строительством;
г) расходы на соблюдение санитарно-гигиенических норм на строительной площадке;
д) расходы на устройство временных сооружений.
10. При строительстве объектов подрядным способом прочие капитальные затраты (например, оплата услуг архитектурного надзора) относятся к нескольким строящимся объектам, стоимость же прочих капитальных затрат при формировании инвентарной стоимости строящихся объектов распределяется пропорционально:
Источник: nnre.ru
К вопросу об эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства
В статье рассматривается ситуация с объектами незавершенного строительства, сложившаяся на рынке недвижимости. Автором предложена стратегия развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства. Разработаны рекомендации, создающие привлекательные условия для введения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства. Предложена система мер, способных оказывать эффективное воздействие на повышение инвестиционной привлекательности сферы незавершенного строительства на основе согласования интересов заинтересованных сторон — власти, населения и бизнеса.
Исследование эффективности инвестиций в сфере незавершенного строительства как фактора развития инвестиционного процесса в конкретном регионе России — Иркутской области, обосновано, по мнению автора данной статьи, актуальностью рассмотрения оценки эффективности инвестиций не как формального процесса, а в контексте ее важности для интенсификации введения в хозяйственный оборот и эффективного использования в дальнейшем объектов незавершенного строительства (далее — ОНС), важностью учета основных приоритетов развития региона, в котором находится ОНС как при проведении данной оценки, так и важностью результатов оценки для развития инвестиционного процесса в регионе, т. е. их диалектической взаимозависимостью, а именно:
- оценку эффективности инвестиций в ОНС следует рассматривать в неразрывной связи с ее целью, оценка должна быть не фиксацией данных для подготовки принятия конкретного решения по поводу ОНС, выявление инвестиционной привлекательности объекта, а как динамичный процесс, корректируемый, совершенствуемый, на микро-, мезо- и макроуровне ведущий к дальнейшему повышению, как эффективности самой оценки, так и эффективности инвестиций в ОНС в целом;
- инвестиционная привлекательность ОНС складывается из трех основных составляющих: инвестиционной привлекательности сферы незавершенного строительства, инвестиционной привлекательности региона, в котором размещен объект, и инвестиционной привлекательности самого объекта, т.е. исследование инвестиционной привлекательности региона, является важным фактором, который следует учитывать при реализации экономического механизма оценки эффективности инвестиций в ОНС;
- инвестиционная привлекательность ОНС является своеобразным стержнем инвестиционной политики страны и региона в сфере введения ОНС в хозяйственный оборот, либо ликвидации таковых при нерациональности их дальнейшего доведения до стадии завершения, во многом определяющим статику (устойчивость), объем, структуру и динамику развития инвестиционно-строительной деятельности в целом;
- во время выбора проекта инвестиций в ОНС важно, чтобы этот проект согласовывался со стратегией развития инвестиционного процесса региона, страны в целом.
Как и любой другой процесс, подчиненный достижению определенной цели, инвестиционный процесс в сфере незавершенного строительства нуждается в управлении. Рассмотрим аспекты управления инвестиционным процессом в указанной сфере на мезо-уровне — уровне региона Российской Федерации, в частности — на уровне управления инвестиционным процессом в сфере незавершенного строительства Иркутской области.
Для обеспечения эффективного управления инвестиционный процесс в сфере незавершенного строительства Иркутской области должен строиться на основе стратегии его развития, разрабатываемой с использованием различных финансово-экономических методов, которые в совокупности составляют научно-финансовую методологию формирования стратегии развития инвестиционного процесса.
Стратегия развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства — это система избранных долгосрочных целей и средств их реализации, которые реализуются в инвестиционном процессе. Таким образом, исследование стратегии развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства региона необходимо проводить только в контексте с главными целями развития региона.
Стратегия развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства является структурированной совокупностью нескольких взаимосвязанных аспектов, таких как институциональный, экономический, нормативно-правовой, информационно-аналитический и другие.
Институциональный аспект стратегии представляет собой совокупность таких основных составных частей, как виды инвестиций, инвестиционный портфель, риски [1].
Нормативно-правовой аспект стратегии развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства состоит из таких основных частей, как законодательные и иные нормативные правовые акты государства, образующие юридическую основу и формирующие фискальную среду, в рамках которых формируется инвестиционная стратегия и осуществляется инвестиционный процесс; учетная политика потенциальных инвесторов, внутренние регулирующие документы, которые позволяют обеспечивать единый инвестиционный процесс.
Экономический аспект — совокупность экономических частей стратегии развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства, к которым относятся: система экономических показателей для оценки стратегии, управление, финансирование инвестиционного процесса.
Информационно-аналитический аспект инвестиционной стратегии представляет собой систему обработки информации, состоящую из следующих частей: подсистемы сбора и сортировки информации, хранения информации, подсистемы поиска, подсистемы анализа информации.
Исходя из вышеизложенного применительно к условиям России, ее регионов, включая Иркутскую область, следует выделить в рамках инвестиционно-строительной политики следующие две финансово-экономические задачи муниципалитетов. Первая — разработка общих методов регулирования многоканального финансирования инвестиционных потоков. Вторая — разработка конкретных экономических регуляторов инвестиционно-строительной деятельности. Таким образом, стратегия развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства Иркутской области — единая высокоинтегрированная система, состоящая из различных аспектов, неразрывно связанных между собой для достижения главной цели, — динамичного социально-экономического развития региона.
Поскольку объем инвестиционных ресурсов Иркутской области ограничен, а потенциальные объекты инвестиций обладают различной инвестиционной привлекательностью, региону необходимо оптимально распределять свои инвестиционные ресурсы. Возникает также необходимость существенного оживления инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства с целью наискорейшего введения данных объектов в хозяйственный оборот и получения эффекта от их использования в виде налогов, социального эффекта, развития инвестиционной привлекательности и инфраструктуры районов расположения объектов и т. д.
Основными проблемами региона в сфере реализации инвестиционного потенциала объектов незавершенного строительства Иркутской области являются следующие:
- Отсутствие Генеральных планов и Правил застройки повышает риски, а изменение функционального назначения ОНС и земельных участков, на которых они расположены, является сложной процедурой.
- Существующие способы оценки стоимости ОНС, не учитывающие в полной мере фактор вынужденности их продажи, не стимулируют потенциальных инвесторов к более эффективному инвестированию в сферу незавершенного строительства.
- Существующая система налогообложения не стимулирует инвестирование в ОНС.
- Для включения ОНС в хозяйственный оборот требуются согласованные действия властей и потенциальных инвесторов, что проблематично из-за разобщенности социально-экономических интересов чиновников, населения и регионального бизнеса.
- Ключевым направлением инвестиционной политики в регионе, существенно влияющим на стратегию развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства, является привлечение внебюджетных ресурсов в инвестиционные проекты в сфере незавершенного строительства, однако универсальной схемы привлечения капитала в данную сферу, равно как и в региональный строительный комплекс, в целом нет.
В основу стратегии развития инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства положены принципы государственного регулирования деятельностью строительного комплекса и условия, обеспечивающие решение следующих долгосрочных целей [2]:
- эффективное функционирование экономики Иркутской области в современных условиях, обеспеченное, в том числе и действием системы стимулирования инвестирования в ОНС и введения их в хозяйственный оборот;
- установление общих принципов организации системы управления инвестиционным процессом в сфере незавершенного строительства на региональном уровне;
- совершенствование законодательного и нормативно-правового обеспечения введения в хозяйственный оборот ОНС с учетом специфики инвестирования в данные объекты;
- повышение эффективности государственного воздействия на инвестиционно-строительную деятельность.
Инвестиционная стратегия, которая позволит привлечь инвестиции, должна включать меры, по мнению автора, создающие общие привлекательные условия для развития недвижимости в регионе и способствующие введению в хозяйственный оборот ОНС региона. Такие меры группируются в нескольких направлениях:
- в формирование благоприятного хозяйственного климата, устранение административных барьеров для бизнеса на основе принятия специального регионального законодательства, связанного с развитием инвестирования в ОНС;
- формирование обоснованных ограничений на использование земли, формирование земельного кадастра;
- определение условий подключения к инженерным сетям, подготовку тендерной документации и продажу ОНС на торгах, обеспечение гарантий зарегистрированных прав собственности на ОНС;
- определение перспектив развития региона, выделение перечней ОНС, которые целесообразно ввести в хозяйственный оборот и которые следует ликвидировать;
- обеспечение потенциальных инвесторов информацией, включая создание базы данных по ОНС Иркутской области, издание специальных справочников, распространение информации об условиях реализации инвестиционных проектов, создание и продвижение позитивной инвестиционной репутации региона и отдельных ОНС;
- формирование среднесрочной региональной инвестиционной программы в сфере незавершенного строительства, в которой бюджетные инвестиции следует сфокусировать на решении ряда проблем экономики, инфраструктуры и благоустройства региона с помощью введения в хозяйственный оборот конкретных ОНС;
- четкое разграничение и координацию полномочий всех органов исполнительной власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;
- формирование объектов управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них ОНС);
- обеспечение профессиональной подготовки государственных служащих Иркутской области, осуществляющих управление недвижимостью.
Автором предложена следующая система мер, способных оказывать эффективное воздействие на повышение инвестиционной привлекательности сферы незавершенного строительства Иркутской области на основе согласования интересов заинтересованных сторон — власти, населения и бизнеса:
- Зонирование территории по социально-экономическим критериям, которые отражают показатели оценки инвестиционной привлекательности ОНС и оценку существующих социальных проблем.
- Оценка целесообразности введения в хозяйственный оборот ОНС региона (оценка эффективности инвестиций с позиции продавца), проектно-изыскательных работ по объектам, которые целесообразно ввести в хозяйственный оборот для определения их стоимости и последующей передачи объекта с необходимой предпроектной документацией на торги.
- Разработка и внедрение системы региональных льгот, в том числе налоговых, для инвесторов в сферу незавершенного строительства. Эта система должна быть дифференцированной, а её размеры взаимоувязаны с масштабами реализации бизнесом актуальных для развития территории социальных функций.
В сложившихся условиях задача привлечения инвестиций и повышения инвестиционной активности в сфере незавершенного строительства не может быть решена лишь за счет государственных капиталовложений, тем более на фоне постоянно снижающегося размера бюджетных инвестиций, в связи с чем возникает проблема привлечения иных источников финансирования. Необходимы значительные инвестиции, которые сегодня смогут обеспечить только частные инвесторы, сумевшие успешно адаптироваться к рынку. Следовательно, в этой связи, для осуществления крупных инвестиционных проектов в ОНС возникает объективная необходимость во внедрении принципиально новых инструментов государственного регулирования инвестиционной сферы и создания благоприятного климата капиталовложений.
Прямое участие органов местного самоуправления Иркутской области в инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений должно выражаться в осуществлении и контроле реализации инвестиционных проектов, финансируемых муниципалитетом, проведении экспертизы инвестиционных проектов в соответствии с законодательством Российской Федерации, в выпуске муниципальных инвестиционных займов, возвращении в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности.
Только проведение сбалансированной инвестиционной политики с использованием сильных сторон государственного и частного секторов, позволит вовлечь объекты незавершенного строительства в хозяйственный оборот.
1. Согомонян П.М., Мушегян Г.Н. Городское землепользование в рыночной экономике. Ереван, 1999. 53 с.
2. Кастырко В.В. Проблемы инвестиционной политики и ее обеспечение финансовыми ресурсами, М., 1996.
Информация об авторе
Никишина Ольга Валерьевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-56-11; Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Источник: 1-fin.ru