Незавершенное строительство это недвижимость

ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / OBJECT OF UNFINISHED CONSTRUCTION / НЕДВИЖИМОСТЬ / REAL ESTATE / СТРОИТЕЛЬСТВО / CONSTRUCTION / ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ / STATE REGISTRATION / ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ / COMMISSIONING OF THE OBJECT

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Зимнева С.В., Жуйков Р.В.

В статье анализируются существующие подходы к определению понятия » объект незавершенного строительства «. Выявлены существенные признаки объектов незавершенного строительства , позволяющие выделить объекты из другого недвижимого имущества, и условия ввода таких объектов в гражданский оборот. Сформулировано авторское определение понятия » объект незавершенного строительства «.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Зимнева С.В., Жуйков Р.В.

Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике

TO THE CONCEPT OF OBJECT OF INCOMPLETE CONSTRUCTION

The article analyzes the existing approaches to the definition of » construction in progress». The essential features of objects of incomplete construction allowing to allocate objects from other real estate , and conditions of input of such objects in civil turnover are revealed. The author’s definition of the concept «object of incomplete construction » is formulated.

Объект незавершенного строительства

Текст научной работы на тему «К понятию объекта незавершенного строительства»

К ПОНЯТИЮ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

С.В. Зимнева, канд. юрид. наук, доцент Р.В. Жуйков, магистрант Тюменский государственный университет (Россия, г. Тюмень)

Аннотация. В статье анализируются существующие подходы к определению понятия «объект незавершенного строительства». Выявлены существенные признаки объектов незавершенного строительства, позволяющие выделить объекты из другого недвижимого имущества, и условия ввода таких объектов в гражданский оборот. Сформулировано авторское определение понятия «объект незавершенного строительства».

Ключевые слова: объект незавершенного строительства, недвижимость, строительство, государственная регистрация, ввод объекта в эксплуатацию.

Из года в год в России растет количество объектов незавершенного строительства. Так, продолжает расти число российских девелоперов-банкротов с незавершенным строительством жилья. В январе 2018 года в активных стадиях соответствующей процедуры находилось уже 246 компаний. Это на 3,4% больше, чем в декабре 2017 года [1].

Гражданский кодекс РФ (статья 130) не содержит легального определения понятия «объект незавершенного строительства», вместе с тем относит его к недвижимым вещам.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) объекты незавершенного строительства являются объектами капитального строительства. Однако и Градостроительный кодекс РФ не дает определения понятия «объект незавершенного строительства».

Отсутствие в российском законодательстве легального определения понятия «объект незавершенного строительства» вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве объектов незавершенного строительства.

Попытка ввести критерии отнесения объектов к незавершенному строительству была сделана в письме ГТК РФ от 27.05.1994 N 09-07/5866 «О временном Положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства».

Согласно письма к законсервированным объектам и объектам незавершенного строительства, находящимся в федеральной собственности, относятся объекты, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения. Таким образом, Государственный таможенный комитет РФ при отнесении строительства к незавершенному учитывает два важных обстоятельства:

1) истек нормативный срок строительства на объект;

2) приостановление строительных работ из-за отсутствия денежных средств и материально-технического обеспечения.

С точки зрения гражданского законодательства, это определение не содержит существенных признаков объекта незавершенного строительства, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества. Вместе с тем, теоретическое определение объекта незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку позволит разрешить многие вопросы, связанные с использованием этих объектов в гражданском обороте.

венных признаков, критериев. Однако вопрос о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу в юридической литературе остается спорным.

Сторонники существующей «юридической теории недвижимости» полагают, что к недвижимому имуществу можно отнести не любое имущество, которое прочно связано с землей, а только то имущество, которое может быть: объектом гражданских прав, предметом гражданско-правовых сделок, имуществом, на которое могут возникнуть вещные права. Конечно, для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи. Таким образом, граница раздела имущества на недвижимое и движимое — это момент государственной регистрации в качестве объекта незавершенного строительства, до этого момента объекты незавершенные строительством представляют собой совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен человеческий труд, то есть являются движимым имуществом.

Однако как в юридической литературе, так и в судебной практике неоднократно указывалось на невозможность признания не завершенных строительством объектов движимым имуществом, в связи с тем, что как только те или иные строительные материалы были неразрывно соединены с земельным участком и друг с другом, они становятся частью не завершенного строительством объекта и «прекращают свое юридическое существование как вещи», поскольку были преобразованы [2].

Опровергая указанный выше подход, сторонники «концепции фактической недвижимости» опираются на положения статьи 130 ГК РФ. Ученые исходят из естественных (природных) свойств вещей, то есть недвижимое имущество неразрывно связано с землей. Строительство объекта на земельном участке, пусть даже не завершенное, уже являет-

ся объектом недвижимости из-за прочной связи с землей. В соответствии с параграфом 1 раздела I части I Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.), требование государственной регистрация недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрация как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрация вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав (ст. 131 ГК РФ). Подобный подход соответствует общемировой практике.

Кроме того, Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе исходит из того, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, не нуждается в пересмотре. А также отсутствуют основания для введения в определение недвижимой вещи дополнительного признака: обязательность (подверженность) государственной регистрации самой вещи.

Итак, для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Следовательно, объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом при условии их соответствия объективным физическим признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. В свою очередь, государственная регистрация является ключевым элементом правового режима недвижимости, необходимым для участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте.

В настоящее время Пленумом Верховного Суда по данному вопросу сформулирована следующая позиция: результат незавершенных строительных

работ может быть признан недвижимой вещью лишь в случае, если полностью возведен фундамент.

Так, согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Необходимым условием для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом является прекращение договора строительного подряда на данный объект. Такая позиция нашла подтверждение в трудах ряда ученых, судебной практике и в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.

Таким образом, в действующем законодательстве отсутствует понятие «объекта незавершенного строительства», которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов и содержало основные квалифицирующие признаки понятия.

Полагаем, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

В Толковом словаре русского языка Кузнецова С.А. слово «незавершенный» означает: не доведённый до конца; незаконченный [3]. Отсюда можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства не прошел все стадии градостроительного процесса, строительство объекта незакончено.

Как верно указывает ряд авторов, юридическую значимость при завершении строительства приобретает акт ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению [4]. Согласно п. 1 ст. 55 ГрК РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме и допускающим его эксплуатацию, в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый квалифицирующий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить совокупность специфических признаков объектов незавершенного строительства, значительно отличающих его от других объектов недвижимости: 1) является объектом недвижимости; 2) отсутствует разрешение на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию; 3) приостановлено или прекращено строительство объекта (не является предметом действующего договора строительного подряда); 4) достижение определенной степени готовности — наличие фундамента.

На основе выделенных признаков можно сформулировать следующее определение: объект незавершенного строительства — это недвижимое имущество, строительство которого приостановлено или прекращено и не введено в эксплуатацию, при наличии полностью возведенного фундамента.

Эту дефиницию целесообразно вне-

сти в п. 1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем.

1. Найден М. Сколько в России застройщиков-банкротов. — URL http://www.radidomapro.ru/ryedktzij/nedvijimost/jilio/skoligko-v-rossii-zastrojshchikov-bankrotov—62844.php (дата обращения 16.04.2018).

2. Черная Н.В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. — 2013. — № 8. — С. 20.

3. Кузнецов С.А. Большой толковый словарь русского языка. — СПб.: Норинт, 2000. — 1536 с.

4. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. — 2005. — № 8. — С. 125.

TO THE CONCEPT OF OBJECT OF INCOMPLETE CONSTRUCTION

S.V. Zimneva, candidate of legal sciences, associate professor R.V. Zhuikov, graduate student Tyumen state university (Russia, Tyumen)

Abstract. The article analyzes the existing approaches to the definition of «construction in progress». The essential features of objects of incomplete construction allowing to allocate objects from other real estate, and conditions of input of such objects in civil turnover are revealed. The author’s definition of the concept «object of incomplete construction» is formulated.

Keywords: object of unfinished construction, real estate, construction, state registration, commissioning of the object.

Источник: cyberleninka.ru

Объект незавершенного строительства — это и многое другое

Объект незавершенного строительства — что это? Нужно выяснить эту информацию, ведь может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения.

Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Объект незавершенного строительства — что это? Законодательная база

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве.

В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС. Он еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, описанные объекты относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимости должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости?

Чтобы недостроенное здание считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

• после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и владение земельным участком;
• после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
• если строительство находится на стадии консервации;
• объект соответствует некоторым нормативам;
• после того, как объект получит юридический статус недвижимого имущества;
• после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект недостроенное здание

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация.

Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором они ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

• сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
• оформить разрешение на проведение строительных работ;
• внести объект в кадастровый реестр;
• все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для описанногомстроительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник неоконченного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

• документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
• разрешение на проведение строительства;
• документы по проекту;
• данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
• бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
• другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек.

Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

• возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
• построены без получения всех разрешений;
• созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в места регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Выводы

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения.

В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность происходит только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект неоконченного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Источник: pravozhil.com

Право собственности на незавершенное строительство

Закон определяет незавершенное строительство жилого дома, как не введенное в эксплуатацию строение. При этом не имеет особого значения, насколько дом достроен – на половину или строительство только начали. А все потому, что многие сталкиваются с неприятной ситуацией, когда строительство жилого дома приходится останавливать.

Причины могут быть самыми разными, но главное, это знать, как правильно зарегистрировать такой «недострой». Важным фактором является наличия права на ту землю, где строится объект. Это может быть право собственности, право наследования или право аренды.

Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое незавершенное строительство?

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2020 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга). До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.

Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.

Как определяется процент готовности здания?

Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.

П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:

• Полезные свойства, не связанные с участком (так, не признается недвижимостью мощение) и независимые от других строений на участке. Постановлением АС ВВО от 12.01.2016 № Ф01-5406/2015 не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция, не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого комплекса недвижимости.
• Неспособность к перемещению без ущерба. В постановлении АС ЦО от 19.07.2016 № Ф10-2556/2016 суд счел возможным признать недвижимостью фундамент, который не подходил для немедленного размещения на нем здания, нуждался в ремонте.

Степень готовности указывается в виде процентного отношения (например, 50%). Для определения степени готовности объекта Приказом № 953 определены две формулы:

1. , где оценивается стоимостной показатель фактически выполненных работ к общей смете строительства;
2. , где учитываются доли построенной части каждого конструктивного элемента и значение удельного веса в общем объекте.

Для второй методики используются показатели удельного веса конструктивных элементов. Например, для одноэтажного кирпичного здания удельный вес фундамента составит 18%, стен и перегородок – 19%, а перекрытий – 7%.

Итоговый показатель степени готовности инженер указывает в техническом плане. Законодательные акты не содержат требования о минимально необходимой степени готовности объекта для проведения кадастрового учета.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

По закону для недостроя должно иметься разрешение на строительство. Если его срок действия закончен, документ требуется продлить. Оформление разрешение «с нуля» проходит по стандартной процедуре. Владелец должен:

• Оформить заявление по определенному образцу.
• Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
• Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.

Смотрите также: Бег без барьеров

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Главным документом, который касается объектов ОНС, является ГК РФ (ст. 130). В нем прописано, что недостроенные здания относятся к категории недвижимости. Также в ст. 131 указано обязательство владельцев регистрировать право владения таким сооружением.

Здесь же легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы. Основанием для государственной регистрации является ФЗ №133.

В процессе госрегистрации права собственности стоит учесть ряд нюансов:

• Если ОНС и земельный участок, где он находится, является владением заявителя, процесс госрегистрации осуществляется на базе бумаг, подтверждающих права владения. Необходимо разрешение на строительство и набор проектных документов. В последних должно быть описание сооружения, его характеристик и других показателей.
• Если ОНС и земельный участок являются объектом владения заявителя с учетом другого права (не права собственности), для госрегистрации потребуется разрешение на строительство, право владения участком, а также проектная документация.

Причины отказа

Основания, по которым регистрирующий орган вправе отказать заявителю в постановке объекта на ГКУ, перечислены в статье 26 ФЗ № 218. Наиболее распространенными являются:

• предоставление неполного комплекта документов;
• обращение в госорган неуполномоченного лица;
• целевое назначение земельного участка;
• ошибки в документации;
• несоответствия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Совет! Если причиной отказа служат неточности в документации, то можно внести исправления и подать бумаги заново в установленный срок. При этом специалист оформляет не отказ в регистрационных действиях, а приостанавливает обработку документов.

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

• После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
• После завершения действия соглашения строительного подряда.
• Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
• Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
• После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
• После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2020 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

• Провести техническую инвентаризацию недостроя.
• Оформить разрешение на его возведение.
• Внести ОНС в кадастровый реестр.
• Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

Смотрите также: Подлежат ли кадастровому учету кладбища, как сооружения?

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Как отмечалось в начале статьи, за недострои приходится платить налог. Кроме того, существуют случаи, когда регистрация ОНС обязательна. К примеру, если участок выделятся многодетной семье, на строительство здания выделяется всего три года. Наличие кадастрового паспорта на руках подтверждает, что на земельном наделе идут строительные работы, поэтому его никто не заберет.

Несмотря на это, проблема актуальна по сей день. Жители сельской и городской местности часто не торопятся проходить регистрацию домов (даже тех, которые давно завершены). Так они уходят от необходимости платить налоги, тарифы которых регулярно растут. Недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной цены объекта, а от кадастровой. Ее особенность — максимальная приближенность к рыночной стоимости.

Использование упрощенного порядка

Чтобы оформить собственность через Росреестр, нужно пройти через этап согласования, инстанций достаточно много. Кроме того, потребуется собрать довольно большой пакет документации.

Именно поэтому многие строительные компании располагают отдельными службами (отделами), на них и возлагается эта кропотливая работа.

С 2020 г. порядок регистрации недвижимости загородного типа был упрощен, поэтому у собственников таких объектов будет меньше забот.

Согласно новому законодательству, этот обновленный простой порядок можно использовать в отношении таких объектов:

• жилых домов, если они построены на земельных участках, предназначенных для ведения таких хозяйств как дачное или садоводческое,
• жилых домов, если они построены на участках, целевым назначением которых является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),
• жилых домов, построенных на зем. участках, используемых в целях ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Такие земли размещаются на границе населенного пункта.

То есть если говорится о возведении одного из указанных частных домов на перечисленных земельных участках, то собственнику следует обратиться или в Росреестр или в МФЦ, собрав минимально необходимый для регистрации пакет документов.

Внимание! Специалист передаст заявителю отдельный бланк заявления, который нужно заполнить. Тут же оплачивается и гос. пошлина.

Сотрудник принимает всю документацию с заявлением и назначает конкретную дату оформления выписки из ЕГРН. В назначенное время можно забрать ее вместе с прочими документами.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

• Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
• Разрешение на возведение объекта.
• Бумаги по проекту.
• Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
• Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
• Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

• Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
• ГПЗУ.
• Схема планировочной организации участка.

Сложности в учете ОНС

При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

• определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
• если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
• если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
• если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.

Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.

Исключения

Органы госрегистрации не оформляют самовольные постройки, что необходимо учесть при попытке пройти регистрационные процедуры. В ГК РФ (ст. 222) прописано, что самовольная постройка — любой объект, который:

• Возведен на наделе земли, не предназначенном для строительства.
• Построен без получения разрешений, которые необходимы по требованиям законодательства.
• Строится с нарушением действующих правил.

Если хотя бы один из пунктов относится к ОНС, он считается самовольной постройкой, в отношении которой получить право собственности не получится. Единственный путь — защита интересов через судебный орган власти. Как только разрешение суда получено, можно обращаться в органы госрегистрации с передачей сотрудникам соответствующего решения.

Смотрите также: Закон о государственной регистрации недвижимости

Если строительная компания запустила процедуры продажи ОНС, требуется оформить договор в письменной форме. Игнорирование этого требования приводит к тому, что операция признается недействительной.

Договор купли-продажи

Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.

Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.

Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.

Возможные проблемы

При оформлении объектов ОНС часто возникают проблемы, связанные с незнанием требований законодательства и несоблюдения упомянутого в статье алгоритма действий. Чтобы избежать проблем в вопросах, касающихся недостроев, стоит учесть ряд нюансов:

• При оформлении права собственности на любой объект (в том числе недострой) стоит ориентироваться на требования ГК РФ (статьи 218). В ней указано, что строительная компания должна передать бумаги, подтверждающие отсутствие претензий на объект со стороны 3-их лиц.
• Инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство, не получают права на объект в случае его «замораживания». Причина в том, что строительная компания нарушила взятые на себя обязательства, а само здание не является объектом соглашения об инвестировании.
• Достраивание ОНС может производить несколько людей. Основное требование заключается в том, чтобы участники строительства оформили договор. В соглашении должно быть прописано, что итогом сотрудничества должно быть завершение строительства, а сам объект после окончания работ получает статус объекта с долевым владением. Размер доли каждой стороны указывается в договоре.
• Права инвестора, который дает деньги на достройку ОНС, должны учитываться в соглашении. Только при таком условии возможно самостоятельное выполнение работ. Если объект после завершения передается инвесторам, это должно оформляться на официальном уровне.
• Право владения на ОНС предоставляется лишь после проверки здания и контроля главных параметров. Изучаются участники строительства, нюансы возведения сооружения, дата начала работ и получения разрешения на их выполнение.
• Если деньги в строительство вкладывает только один человек, а исполнителем выступает подрядная организация, такое лицо получает право на получение всего здания.
• Касательно оформления разрешения на строительство возможны разные ситуации. Ранее местные органы власти выдавали право собственности на надел и разрешение одновременно.

Стоит учесть, что ОНС может использоваться при проведении сделок (продажи, дарения и прочих), если выполнены несколько условий. Во-первых, в процессе возведения учитывались действующие законы, а на руках у владельца имеется разрешение на строительство. Во-вторых, ОНС является предметом соглашения строительного подряда. В-третьих, права на объект получены с соблюдением норм законодательства, а на руках у владельца были необходимые бумаги.

Источник: notariusmoskva.ru