Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Комментарии к ст. 219 ГК РФ
1. Данная статья является новой. Она устанавливает специальные правила для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент.), а обязанность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, право собственности и других вещных прав на него установлены в ст. 131 ГК (см. коммент.).
2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость, который вступит в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Впредь до введения в действие Закона права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными, и государственная регистрация их проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона.
Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
Подробно о государственной регистрации см. коммент. к ст. 131.
Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации. Возникает вопрос: кто является собственником объекта в это время? Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права собственности, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.
3. В практике арбитражных судов часто возникают споры о правах участников договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) на незавершенные строительством объекты, созданные в период действия договора. Практика не всегда единообразна: например, Президиум ВАС РФ Постановлением от 16 марта 1996 г. N 334/96 отменил решение Волгоградского областного арбитражного суда, который признал право на долю в собственности на строящийся дом за одним из участников договора на том основании, что согласно ст. 301 ГК правом истребовать имущество обладает только собственник, а истец не является собственником, так как право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В другом деле Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования истца о присуждении ему не завершенных строительством коттеджей. В Постановлении Президиума ВАС РФ сказано, что в соответствии с условиями договора и на основании ст. 124 Основ ГЗ можно признать право собственности истца на недостроенные коттеджи. Это соответствует правилам общей собственности и ст. 1043 ГК, которая устанавливает, что произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Следовательно, не завершенные строительством объекты составляют общую собственность участников независимо от того, рассматривается ли она как движимое или недвижимое имущество, и участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК (см. коммент.).
4. Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240).
ИсточникНезавершенное строительство это объект недвижимости
тел. (4812) 27-21-51, 56-13-53 тел./факс: (4812) 27-21-52 Адрес г. Смоленск, ул. Фрунзе д. 5
Главная Оформление недвижимости Созданные или создаваемые объекты
Понятие вновь созданного объекта недвижимости
Во-вторых, решение этой задачи требует углубленного исследования значительного количества документов, правовая экспертиза первично возникающих прав отличается повышенной сложностью и трудоемкостью по сравнению с экспертизой, проводимой по сделкам отчуждения объектов недвижимости.
Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вопросов, связанных с установлением прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, хотелось бы остановиться на одной проблеме, которая связана с первичным возникновением прав.
Вновь создаваемые объекты недвижимости — это здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, возникшие в результате строительства, реконструкции, капитального ремонта, иных изменений объектов недвижимости (расширения, технического перевооружения, реставрации и пр.), а также объекты незавершенного строительства.
С оздание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Гражданским кодексом РФ установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Следовательно, до тех пор, пока право на объект не зарегистрировано в установленном порядке, лицо, построившее объект не будет вправе распоряжаться данным объектом недвижимости и совершать в отношении него какие-либо гражданско-правовые сделки.
Следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 218 ГК указанное право приобретается лицом, которое изготавливало новую вещь для себя за счет собственных средств. Поэтому привлечение застройщиком к созданию объектов недвижимого имущества средств юридических лиц и граждан, отношения между которыми основываются на различных гражданско-правовых договорах об инвестиционной деятельности, о совместной деятельности, об участии в долевом строительстве и др., регулируется гражданским законодательством и рассматриваться в данном материале не будут.
Особенности государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества установлены ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), в соответствии с которой право регистрируется на основании документов, подтверждающих факт создания указанного объекта.
Для того, чтобы законченный строительством объект можно было использовать по назначению, он должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам, соответствие которым исключает возможность отнесения объекта к самовольной постройке, право собственности на которую не возникает у лица ее создавшего, в силу ст. 222 ГК.
В связи с чем, для осуществления государственной регистрации необходимо предоставить документы, подтверждающие соблюдение вышеуказанных норм и правил.
Поскольку возведение объекта недвижимости, возможно только на специально отведенном для этих целей земельном участке, у застройщика должен быть документ о выделении земельного участка под строительство, договор аренды земельного участка или иной документ, подтверждающий право застройщика использовать земельный участок.
Документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта капитального строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.
Объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. На земельном участке, находящемся в долевой собственности, здание может быть построено одним из участников долевой собственности.
В указанных случаях права на новое здание, а также отношение к подобному использованию общего земельного участка оформляется соглашением между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение потребуется для проведения правовой экспертизы при государственной регистрации прав.
1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ, которым был предусмотрен упрощенный порядок оформления прав граждан на создаваемые или созданные ими отдельные объекты недвижимого имущества.
Так, документами, содержащими описание и подтверждающими факт создания жилого дома, построенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства либо для ведения личного подсобного хозяйства, являются кадастровый паспорт (до 01.03.2008 технический паспорт) и разрешение органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию. Причем, до 1 марта 2015 кадастровый паспорт (технический паспорт) жилого дома является единственным документом, необходимым для государственной регистрации.
Документом, содержащим описание и подтверждающим факт создания здания, сооружения на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство), является декларация.
Декларация об объекте недвижимого имущества заполняется собственником дачного или садового дома самостоятельно и представляется на государственную регистрацию прав в двух экземплярах.
Таким образом, государственная регистрация права собственности на вновь созданные объекты недвижимости осуществляется на основании следующих документов:
а) документы, подтверждающие право собственности (или пользования) на земельный участок, предназначенный для создания объекта недвижимости;
б) документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости:
— решение уполномоченного органа об утверждении акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта с приложением вышеуказанного акта (если объект недвижимости введен в эксплуатацию до 30.12.2004),
— выданное в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если объект недвижимости введен в эксплуатацию после 30.12.2004),
— кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества после 01.03.2008, технический паспорт, иной документ, который содержит описание объекта недвижимости и выдан в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008 в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанный объект недвижимости,
— декларация об объекте недвижимого имущества;
в) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.
По общему правилу, установленному Законом, государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества носит заявительный характер. С заявлением о государственной регистрации права обращается лицо, которое приобретает право на постройку (либо его представитель по доверенности). К заявлению в обязательном порядке прилагается документ об уплате государственной пошлины за регистрацию права в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.
Источник