При покупке объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования (постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 82/09).
Общество приобрело объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании распоряжения администрации города. Право собственности на объект незавершенного строительства общество зарегистрировало в установленном законом порядке.
Обратившись в мэрию города с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка и рассмотрении вопроса о его выкупе, общество получило отказ. Он был мотивирован тем, что согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков предусмотрено лишь для собственников зданий, строений и сооружений, а заявителю принадлежит незавершенный строительством объект.
Переход прав на земельные участки | О.А. Жаркова
Общество обратилось в суд с иском о признании незаконным отказа мэрии города.
Суды всех инстанций отказали обществу в удовлетворении исковых требований. Они исходили из того, что у заявителя право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не возникло в силу закона, поскольку незавершенный строительством объект не относится к объектам, поименованным в ст. 35 и 36 Земельного кодекса РФ.
Рассматривая дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ отметил, что хотя в ст. 36 Земельного кодекса РФ не названы объекты незавершенного строительства, применять порядок выкупа земельных участков под такими объектами можно в случаях, прямо указанных в законе. К ним, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ). Соответствующие правила применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил следующее. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформить соответствующие права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Незавершенное строительство на земельном участке
Таким образом, при обращении общества к мэрии с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, и рассмотрении вопроса о его выкупе общество выступало как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования землей, и оно вправе требовать его выкупа.
Источник: www.eg-online.ru
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание
Согласно принципу земельного законодательства каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимости.
Понятие перехода права собственности на здание при переходе права на земельный участок. Права нового собственника участка, занятого зданием
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы участка земли и всех располагающихся на нем объектов недвижимого имущества.
Согласно данному принципу все расположенные на участке земли объекты всегда следует его судьбе, кроме отдельных случаев, установленных на уровне федерального законодательства.
Даже несмотря на то, что в статье Земельного кодекса РФ прямо не установлено, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник также получает и право на использование участка земли, на котором располагается данный объект, это правило применяется из-за принципа единства судьбы этих видов недвижимости.
Соответственно, собственник отчуждаемого участка должен обеспечить покупателю возможность стать владельцем всех расположенных на данной земле объектов недвижимого имущества. Эта норма устанавливается законом и действует даже в случае, когда переход зданий, строений и сооружений был не оговорен сторонами отдельно.
Данное правило обязательно должно соблюдаться даже при условии отказа от государственной регистрации подобного соглашения в органах Росреестра.
Порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам
Согласно земельному законодательству в случае перехода права собственности на здание или сооружение от одного собственника к нескольким новым владельцам, порядок пользования участком земли, на котором располагается данный объект недвижимого имущества, должен определяться согласно долям.
Доли, согласно которым осуществляется право пользования участком земли, на котором располагаются постройки, должны определяться с учетом долей в праве собственности на приобретенное сооружение, здание.
Кроме того, порядок пользования участком может быть определен собственниками самостоятельно, для этого они имеют право заключить соглашение.
Права собственника здания на чужом земельном участке
Согласно требованиям, установленным на уровне федерального законодательства, при осуществлении перехода права собственности на недвижимость, которая находится на чужом участке земли к другому лицу, он имеет право пользоваться данной землей в рамках существующих условий, установленных для прежнего собственника данной недвижимости.
Данное правило также распространяется и на случаи приватизации зданий, строений, сооружений, и на случаи перехода права, осуществленного по каким-либо сделкам, заключенным между физическими или юридическими лицами.
Соответственно, каждый покупатель сооружения, здания или строения, располагающегося на участке земли, который принадлежит продавцу на праве аренды или любого другого вида использования, непосредственно с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимого имущества приобретает также право собственности на участок, занятый своей покупкой.
Данное правило действует во всех случаях, вне зависимости от того, был ли между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Также эта норма распространяется и на случаи, когда такой документ все же был составлен, но арендодатель и арендатор не оформили его согласно требованиям законодательства.
Однако стоит отметить, что в случае, когда недвижимость, расположенная на участке земли, принадлежит собственнику на праве постоянного бессрочного пользования, земельный участок не может быть предоставлен. Такой собственник имеет право, установленное законом, заключить на данный участок земли только договор аренды.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке
Согласно требованиям, установленным в Земельном кодексе РФ, отчуждение здания, помещения или сооружения, находящегося на участке земли и принадлежащего одному собственнику, должно производиться только вместе с участком.
Выделяют несколько исключений из этого правила:
- если происходит отчуждение части здания или сооружения, под которыми подразумевается отдельное помещение, находящегося на участке земли и принадлежащего одному и тому же лицу, если данную часть невозможно выделить в натуре совместно с частью участка;
- если происходит отчуждение здания, сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке, изъятом из оборота;
- если происходит отчуждение сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке по сервитуту.
Отчуждение здания, сооружения или помещения, которое находится на участке, ограниченном в обороте, при условии, что они принадлежат одному и тому же лицу, должно проводиться вместе с участком земли в случаях, когда на уровне федерального законодательство есть разрешение на предоставление подобного объекта недвижимости в собственность физического или юридического лица.
Земельным кодексом России установлен запрет на проведение отчуждения участка земли без находящихся на нем зданий, сооружений, при условии, что они принадлежат одному и тому же физическому или юридическому лицу.
Отчуждение доли в своем праве собственности на здание, сооружение или отчуждение только части такого объекта должно проводиться только при условии отчуждения соответствующей доли данного собственника в его праве на участок земли, непосредственно на котором располагаются здания и сооружения.
Запрет отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений
Запрет на отчуждение участка без расположенных на нем зданий и сооружений – это дальнейшее развитие закрепленного в законодательстве принципа о единой судьбе участка и всех расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Данный запрет в значительной степени ограничивает право собственности лица на принадлежащий ему участок земли, а также все расположенное на нем имущество. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, осуществляя продажу принадлежащего ему участка, собственник также должен продать и все находящиеся на нем постройки, что не всегда может быть в его интересах.
Однако из этого правила есть и исключение, к примеру, если собственник из одного участка создает несколько отдельных участков и производит их оформление и постановку на кадастровый учет, он имеет право на отчуждение только одной части участка, непосредственно на которой и располагается объект недвижимого имущества.
Практика применения запрета регулируется Постановлением Пленума ВАС РФ, который определяет, что сделка, в которой воля сторон направлена на отчуждение сооружений без участка земли, на котором они расположены, при условии, что все данные объекты недвижимости принадлежат одному и тому же лицу, признается ничтожной.
Права иностранных граждан — собственников зданий, находящихся на чужом участке
На уровне законодательства отдельно регулируются вопросы перехода права собственности для следующих категорий граждан:
- иностранные граждане;
- лица, не имеющие гражданства;
- иностранные юридические лица.
Данные лица обязательно должны иметь преимущественное право покупки на заключение договора аренды или последующее оформление данного документа на чужой участок земли, на котором находятся принадлежащие им по праву собственности сооружения, здания или строения.
Данная норма следует принципу земельного законодательства, согласно которому каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимого имущества.
Соответственно каждый гражданин России или юридическое лицо, которые обладают преимущественным правом собственности на участок земли, который располагается на приграничной или любой другой специальной территории государства, не имеет права продать такой участок, а равно и все располагающиеся на нем объекты недвижимого имущества иностранному гражданину или лицу без гражданства.
При этом отдельно стоит отметить, что подобные ограничения не распространяются на преимущественное право покупки для граждан Республики Беларусь или граждан Туркменистана, Киргизии, Армении и Казахстана, в силу заключенного с этими республиками международного договора.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Источник: advokat-malov.ru
Незавершенное строительство переход права на земельный участок
В практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства.
До недавнего времени существовали различные правовые позиции по данному вопросу. Так, например, в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 2 июня 2008 г. № Д08-1593 было указано, что действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства Российская Федерация.
Минэкономразвития. О применении Приказа Минэкономразвития РФ от 30.10.2007г. № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения: Письмо от 02.06.2008г. № Д08-1593 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2008 (ч. II). — № 8..
В настоящее время судебная практика исходит из невозможности применения к отношениям, возникающим при приватизации земельного участка под таким объектом, правил, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ. При этом суды основываются на выводе о том, что рассматриваемые объекты не относятся к зданиям, строениям, сооружениям, поэтому на правоотношения сторон положения ст.
36 ЗК РФ не распространяются Российская Федерация. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Постановление от 27.08.2010г. по делу № А32-47901/2009 [Электронный ресурс] — СПС «КонсультантПлюс»..
Поворотным событием в практике разрешения споров об отказе в приватизации земельных участков под такими объектами явилось принятие Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23 декабря 2008 г. № 8985/08, в котором содержалось несколько важных выводов.
1. Мнение о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
2. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка Российская Федерация. Президиум Высшего Арбитражного Суда. Постановление от 23.12.2008 г. № 8985/08 // Вестник ВАС РФ. — 2009. — № 4..
3. Следовательно, приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства законодательно допустима, однако при этом собственники указанных объектов не обладают исключительным правом на приватизацию, предусмотренным в ст. 36 ЗК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, хотя в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.
К таким случаям, например, относится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Вторым случаем, указанным в законе, является приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которым собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С правовой позицией суда, конечно же, можно согласиться. Однако, как показала практика, разъяснения, представленные в рассматриваемом Постановлении, не носят исчерпывающего характера.
В частности, на практике возник вопрос о том, может ли осуществляться так называемый переход права на приватизацию в случае, если право собственности на объект недвижимости, а в данном случае объект незавершенного строительства, было приобретено другим лицом.
Рассмотрим данную ситуацию применительно к двум указанным случаям: применение норм ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Подход к решению указанного вопроса при намерении нового правообладателя объекта незавершенного строительства осуществить выкуп земельного участка, на основании ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», уже выработан судебной практикой и выражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2012г. N 15874/11 Российская Федерация. Президиум Высшего Арбитражного Суда. Постановление от 10.04.2012г. № 15874/11 по делу № А40-31112/10-94-132 // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 7. — С. 21..
По мнению суда, при приобретении объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям не применим.
В связи с этим интересным представляется вопрос о том, может ли быть применим данный вывод по аналогии к отношениям, при которых земельный участок принадлежал продавцу на праве постоянного бессрочного пользования. Обладает ли при этом новый собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приватизацию земельного участка?
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости (а объект незавершенного строительства таковым является) осуществляется переход обязанности по переоформлению, переходит и право выбора вида переоформляемого права. Учитывая данный факт, вполне логично будет предположить о возможности перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства.
На первый взгляд оба рассмотренных случая являются схожими, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка является различным. Однако такое различие усматривается в самом существе рассматриваемых отношений: в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует.
Стало быть, при решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований (предусмотренную законом возможность) и фактических оснований (приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования).
Источник: studbooks.net
Новости судебной практики
Собственник объекта незавершенного строительства может переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен данный объект, в собственность по правилам, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса РФ
09 июля
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008
«Собственник объекта незавершенного строительства может переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен данный объект, в собственность по правилам, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса РФ»
Суть спора
ЗАО «РВ» (далее — Общество) приобрело в собственность объект незавершенного строительства. Данный объект расположен на земельном участке, предоставленном в 1994 г. первому собственнику объекта на праве постоянного (бессрочного) пользования. Указанное право перешло Обществу на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) и ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЗК РФ).
Общество обратилось к муниципальному образованию с заявлением о приватизации земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ, однако получило отказ, поскольку, по мнению администрации муниципального образования, нормы этой статьи не распространяются на объект незавершенного строительства.
Общество обжаловало отказ в суде.
Похожий спор был разрешен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007 (далее — Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008). Поскольку в нем были даны разъяснения по вопросу о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, на котором расположен данный объект, представляется целесообразным кратко проанализировать это Постановление.
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 содержит следующие правовые позиции.
1. По общему правилу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, предоставляющий исключительное право собственникам зданий, строений, сооружений на приватизацию земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен, не распространяется на собственников объектов незавершенного строительства, поскольку они не упомянуты в данной норме.
2. Приватизация собственником объекта незавершенного строительства земельного участка, на котором данный объект находится, возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом. К таковым относятся:
— п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
— п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, регулирующий вопрос переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Указанное переоформление возможно двумя способами: приобретение земельного участка на праве аренды или приобретение его в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ, то есть приватизация земельного участка.
Разъяснения, данные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008, активно используются судами (Определения ВАС РФ от 19.05.2010 N ВАС-5590/10, от 04.03.2010 N ВАС-1768/10, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2009 по делу N А74-2604/2009, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 по делу N А03-742/2009, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2010 по делу N А01-1594/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2010 N Ф09-9058/09-С6, Постановление ФАС Центрального округа от 19.11.2008 N Ф10-5135/08).
Это справедливо и для правоотношений по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность собственника объекта незавершенного строительства, который расположен на этом участке. Суды исходят из того, что собственник такого объекта может переоформить данное право в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.04.2010 N Ф03-2032/2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2008 по делу N А55-462/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2009 по делу N А53-25552/2008).
Тем не менее, при рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: может ли собственник объекта незавершенного строительства переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность?
Решения судов разных инстанций
Первоначально суд первой инстанции удовлетворил требования Общества, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. В дальнейшем дело было пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам (в связи с принятием Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008). При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции отменил свое первоначальное решение и отказал в удовлетворении требований Общества, что также было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
В Определении от 04.03.2010 N ВАС-82/09, принятом по данному делу, ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора.
Судебная коллегия ВАС РФ указала, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 подчеркнуто: применение порядка выкупа (приватизации) земельных участков, находящихся под объектами незавершенного строительства, возможно в случаях, прямо предусмотренных законом. К таким случаям относится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ.
То есть в рассматриваемой ситуации к объектам незавершенного строительства применяются положения ст. 36 ЗК РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — Президиум ВАС РФ) отменил решение суда первой инстанций и постановление суда кассационной инстанции, придя к следующему выводу: собственник объекта незавершенного строительства был вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа (приватизации) с сохранением целевого назначения.
Таким образом, данная правовая позиция Президиума ВАС РФ следует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в Постановлении от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008 толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области
Источник: consultant-so.ru