Зачастую возникают случаи, когда границы земельного участка не установлены. В ряде случаев речь идет о ранее учтенных земельных участках, иногда о неучтенных в государственном кадастре недвижимости. Законодательство РФ выделяет несколько категорий земельных участков, в настоящей статье будет рассмотрено две из них: неучтенные и ранее учтенные.
К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, государственный кадастр недвижимости не содержит каких-либо сведений о них.
Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, это могут быть необъективные причины – информация о государственном учете данного земельного участка утрачена, либо объективные причины – земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до ни после принятия Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Что делать при наложении границ земельных участков? Как исправить ошибку
Обязательно ли ставить участок на кадастровый учет?
В силу прямого указания, содержащегося в п. 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 Земельного кодекса РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В соответствии с ч. 1 ст. 23 Закона N 221-ФЗ постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.
Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без соблюдения данного условия оборот такого земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок.
Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.
Неучтенный земельный участок. Судебная практика.
В качестве примера можно привести Определение Московского городского суда от 15.03.2016 N 4г-2095/2016, в котором судом установлено, что земельный участок был предоставлен истцу совхозом во временное пользование, истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, следовательно, по состоянию на 1998 г. истец утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.
Незавершенное строительство (мкр. Новый)
При этом Московский городской суд указал, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород; никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение 10 лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный участок не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка, признании права собственности на него и исправлении кадастровой ошибки отсутствуют.
Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2015 по делу N 33-41571/2015, в котором суд указал, что если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений.
При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении Верховного Суда РФ от 06.12.2005 N 4-В05-42. В частности, ВС РФ признал необоснованным вывод о том, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст.
1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, поскольку такой вывод противоречит содержанию ст. 130 ГК РФ и ст. 1 названного Федерального закона. В названных статьях нет положения о том, что земельный участок не может считаться объектом недвижимости, если его границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке.
Действительно, вместе с тем, следует учитывать, что с внесением изменений в законодательство для целей государственного кадастрового учета являются действительными сведения о постановке земельных участок на учет, которые возникли до введения в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в момент действия переходных положений. Данный вывод сделан исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 данного Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с данным Федеральным законом.
Согласно пункту 11 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в объеме, необходимом в соответствии с частью 4 статьи 14 данного Федерального закона, не является основанием для отказа в выдаче кадастрового паспорта такого объекта недвижимости.
Кадастровый учет ранее учтенных земельных участков.
К другой категории земельных участков – ранее учтенных –можно отнести те земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участков на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.
В частности это могут быть случаи:
- отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
- когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
- когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).
Например, местоположением каждого такого земельного участка может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.
При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности. Поэтому такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.
Вместе с тем, следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 N 4890/14 по делу N А67-1041/2013, согласно которой является неверным вывод судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ, части 3 статьи 25 Закона о кадастре недвижимости.
Отсутствия границ земельного участка: документальное оформление.
Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка в государственном кадастре недвижимости. В частности, согласно п. 13 Приложения 3 к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» (зарегистрирован в Минюсте России 12.11.2014 N 34670) при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, в также в случае, если содержащиеся в ГНК координаты характерных точек границ земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, в графе 15 кадастрового паспорта указываются слова:«Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». В случае если границы земельного участка пересекают границы смежных земельных участков, указываются слова:«Граница земельного участка пересекает границы земельных участков (земельного участка) с кадастровыми номерами (кадастровым номером) _____________».
Судебная защита прав собственников земельных участков без кадастрового номера.
Вместе с тем, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Данная позиция сформирована за счет Определения Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 14-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам), в котором ВС РФ указал, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков.
Тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.
Новый законопроект решит проблему отсутствия описания границ земельного участка
В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществующей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации являетсято обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ таких земельных участков.
Отсутствие описания границ земельного участка существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге).
Вышеуказанный подход будет применяться еще недолго, поскольку с 2018 года сделки с земельными участками без установленных границ станут невозможными. Такой вывод следует из анализа положений Проекта Федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
При этом статьей 25 законопроекта предлагается запретить с 1 января 2018 года любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Указанный законопроект направлен на реализацию Распоряжения Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, пунктом 21.4 указанного распоряжения предусмотрено исключение с 1 января 2018 г. из законодательства положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков.
Данная законодательная инициатива, безусловно, актуальна, вместе с тем, способ ее реализации представляется не очень удачным. Это обусловлено, во-первых, небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, во-вторых, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по государственному кадастровому учету.
Комплексные кадастровые работы
Вышеуказанный законопроектзакрепляетновое понятие«комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ будет карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ.
Судебная практика по вопросу о статусе земельных участков без границ
Судебная практика, связанная с государственной регистрацией земельных участков, границы которых не определены или определены недостаточно конкретно, многогранна. Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2016 N Ф05-9957/2016 по делу N А40-189908/15 суд отклонил доводы Управления Росреестра по Москве о том, что отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ спорного земельного участка, поскольку из раздела кв. 5 и кв. 6 «Описание поворотных точек границ земельного участка», указанных в кадастровом плане от 2005 года и кадастровой выписке от 2015 года, в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001017:106.
Таким образом, суд обоснованно признал правомерными то описание границ, которое существовало до введения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». ДоводУправления Росреестра по Москве о возможности отказа в госрегистрации в силу п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд отклонил. Вместе с тем, в силу указанной статьи в государственной регистрации может быть отказано при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, а также в случаях, когда одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем.
Юридическая сила согласования границ земельных участков
В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2016 N Ф05-663/2016 по делу N А40-77214/2015 рассмотрен аналогичный случай, когда заявитель представил доказательства согласования границ земельного участка. При этом суд указал, что кадастровая выписка является таким же источником о сведениях государственного кадастра недвижимости, содержащих уникальные характеристики объекта недвижимости, как и кадастровый паспорт.
Суд апелляционной инстанции также указал, что ни из кадастровой выписки, представленной заявителем, ни из кадастрового паспорта, полученного заинтересованным лицом, не усматривается наличие пересечения границ спорного земельного участка и смежных земельных участков.Вместе с тем государственный регистратор кадастровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, доказательства обратного заинтересованным лицом не представлены. Сведения, содержащиеся в кадастровой выписке, представленной заявителем, оставлены без внимания.
Обратную ситуацию можно увидеть, когда заявитель не смог предоставить суду доказательств согласования границ земельного участка (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11986/2015-ГК по делу N А60-19419/2015). Изучив материалы, суд пришел к нижеуказанным выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев: если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке; если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; в иных установленных федеральным законом случаев.
В пункте 2 статьи 19 Закона о регистрации указано, что если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи.
Указанное обстоятельство в силу положений п. 1 ст. 19 Закона о регистрации является препятствием для государственной регистрации прав на земельные участки. Поскольку имеющееся препятствие в установленный срок заявителем не устранено, оспариваемый отказ в государственной регистрации не противоречит закону.
Вывод о последствиях отсутствия кадастрового учета земельных участков
Таким образом, отсутствие сведений о границах земельного участка может в ряде случаев повлечь отказ в государственной регистрации прав на данный земельный участок, сделать распоряжение земельным участком затруднительным или создать ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. Рекомендуем учитывая предстоящие изменения в земельном законодательстве, уже сейчас задуматься об установлении границ земельных участков. Кроме того, кадастровый учет земельных участков, конечно же, позволит избежать споров с собственниками (владельцами) смежных земельных участков.
Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.
Источник: primelegal.ru
Исключение недвижимого имущества из конкурсной массы должника в рамках банкротства застройщика
Настоящая статья посвящена проблематике привилегированного удовлетворения требований участников строительства посредством передачи последним объекта незавершенного строительства или жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме в рамках процедуры банкротства застройщика. Автор задается вопросом о том, насколько конституционны положения вновь введенного механизма удовлетворения требований кредиторов, и оценивает новеллы Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) с точки зрения экономического содержания отношений между застройщиком и участниками строительства.
Постановка проблемы
Среди нововведений стоит отметить появление в Законе о банкротстве статьи 201.1, которая закрепила за участниками долевого строительства право предъявлять в рамках дела о банкротстве не только денежные требования, но и требования о передаче жилых помещений. (Напомним, что до вступления в силу соответствующих изменений Закон о банкротстве предусматривал лишь один-единственный режим удовлетворения требований кредиторов — преобразование неденежных требований в денежные и включение их в реестр требований кредиторов должника. На практике это приводило к тому, что часть граждан обращалась в суды общей юрисдикции с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительством домах и получала соответствующий судебный акт — о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (на основании положений пункта 5 статьи 4 Закона о банкротстве). Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращалась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия . — Прим. авт.)
———————————
См. подробнее: Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 4.
Изложенное означает, что теперь требования участников строительства о передаче жилых помещений должны быть предъявлены к застройщику исключительно в рамках дела о банкротстве.
Причины, по которым участникам строительства дали возможность предъявлять к застройщику требования о передаче жилых помещений, по сути изложены в статьях 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве.
Так, согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 201.11 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.
Суть данных нововведений заключается в том, что, предъявляя в суд требование о передаче жилого помещения, участник строительства в конечном счете рассчитывает на получение жилого помещения в натуре — так, как если бы застройщик не находился в процедуре банкротства, а в обычном порядке осуществлял свою хозяйственную деятельность. В свою очередь, для застройщика это означает возможность в рамках дела о банкротстве погасить требования участников строительства в натуре — путем передачи последним жилых помещений (в случае, если строительство жилого дома завершено) или путем передачи созданному участниками строительства кооперативу объекта незавершенного строительства (в случае, если строящийся объект недвижимости еще не введен в эксплуатацию).
Представляется, что для уяснения смысла появившегося в нашем правопорядке механизма погашения требований участников строительства необходим анализ данного института как с позиции участников строительства, так и с точки зрения должника-застройщика. В основе такого подхода лежит достаточно простое соображение: одновременно с удовлетворением неденежных требований кредиторов — участников строительства происходит уменьшение конкурсной массы должника, поскольку застройщик лишается одного из своих основных активов — жилого дома и/или объекта незавершенного строительства.
Изложенное вызывает вполне справедливый вопрос о правовой природе исключения недвижимого имущества из конкурсной массы должника и об условиях, при которых данный механизм начинает работать на практике.
Условия реализации участниками строительства права на неденежное удовлетворение своих требований
Как мы уже отмечали, общие правила передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме приведены в статьях 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве. Закон предъявляет достаточно большое количество требований, которые должны быть соблюдены для возможности реализации данного механизма. Приведем некоторые из них.
Во-первых, стоимость передаваемых жилых помещений или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.
Во-вторых, имущества, которое останется у должника после передачи участникам строительства жилых помещений или объекта незавершенного строительства, будет достаточно для погашения текущих платежей, а также требований кредиторов первой и второй очереди.
В-третьих, в реестре требований кредиторов должны отсутствовать требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, обеспеченные залогом прав застройщика на многоквартирный жилой дом, объект незавершенного строительства и т.д.
В-четвертых, передаваемых жилых помещений (как после окончания достройки жилого дома, так и в случае окончания строительства) в многоквартирном жилом доме будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.
Анализируя вышеназванные положения, нетрудно догадаться, что случаев, при которых все перечисленные в Законе о банкротстве условия будут соблюдены, окажется не так много, что неизбежно поставит вопрос о дееспособности данного механизма на практике.
Предвидя означенные «трудности» и осознавая проблематичность использования механизма передачи жилых помещений и объектов незавершенного строительства в таком виде, законодатель предложил участникам строительства выход из сложившейся ситуации.
1. Во-первых, в том случае, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (пункт 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
2. Во-вторых, в случае если стоимость передаваемых жилых помещений или прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
3. Аналогичные положения содержатся в пункте 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которым при наличии у застройщика залоговых кредиторов (не участников строительства) процедура изъятия недвижимого имущества требует согласия таких кредиторов на передачу объекта либо внесения участниками строительства на депозитный счет арбитражного суда денежных средств, достаточных для погашения требований указанных кредиторов.
Сущность предложенных нововведений состоит в том, что участники строительства, даже при наличии препятствий для привилегированного удовлетворения своих требований за счет объекта незавершенного строительства или жилых помещений в построенном многоквартирном доме, могут преодолеть их посредством внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере, установленном пунктами 4 — 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Другими словами, соблюдение участниками строительства условий передачи им объектов незавершенного строительства или жилых помещений может быть ими «проигнорировано» взамен на определенную денежную компенсацию в пользу текущих и (или) залоговых кредиторов, а также кредиторов первой и второй очереди. По сути, речь идет о том, что участники строительства «выкупают» объект недвижимости у названных кредиторов, чтобы реализовать свое привилегированное право на получение жилого помещения.
В этой связи возникают вопросы: как следует квалифицировать денежные средства, которые вносят участники строительства, и какова их правовая природа? Существуют ли различия в правовой квалификации выкупа участниками строительства объекта незавершенного строительства, с одной стороны, и выкупа жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме — с другой?
Выкуп участниками строительства объекта незавершенного строительства
Прежде всего необходимо определиться с тем, что именно следует понимать под выкупом имущества из конкурсной массы должника. Полагаем, что данный механизм может быть описан следующим образом: это изъятие имущества из собственности должника в целях его последующей передачи привилегированной категории кредиторов взамен на определенное денежное предоставление.
С одной стороны, логика законодателя, который предусмотрел вышеуказанный механизм, вполне понятна. В случае если бы процедура выкупа имущества должника не была предусмотрена, существенно ущемлялись бы интересы кредиторов первой и второй очереди, кредиторов по текущим платежам и «особых» залоговых кредиторов. (Под «особыми» залоговыми кредиторами мы понимаем кредиторов, не являющихся участниками строительства, чьи требования обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства, построенный жилой дом или земельный участок (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 и подпункт 5 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве). — Прим. авт.) Как отмечает Н.В. Зеленцова, «при рассмотрении социального аспекта стоит отметить, что без процедуры «выкупа» распределение между всеми кредиторами было бы просто несправедливым» .
———————————
Зеленцова Н.В. Особенности рассмотрения дел о несостоятельности застройщика: Дис. … магистра юриспруденции / С.-Петерб. гос. ун-т. СПб., 2012.
Действительно, какие-либо основания для безвозмездной передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства отсутствуют. Это объясняется тем, что участники строительства не имеют никаких прав на объект незавершенного строительства, данный объект недвижимости принадлежит застройщику на праве собственности, а с введением процедуры банкротства — экономически принадлежит всем кредиторам должника, имеющим право на удовлетворение своих требований за его счет. (Нормативным подтверждением возникновения за застройщиком первичного права собственности на объект незавершенного строительства выступают положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним», пункт 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве), а также разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенные в пункте 6 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54), в которых однозначно прослеживается подход о застройщике как о единственно возможном собственнике объекта незавершенного строительства. — Прим. авт.)
Введенная законодателем процедура выкупа участниками строительства объекта незавершенного строительства позволила найти необходимый баланс между участниками строительства (интерес которых заключается в возможности достройки объекта незавершенного строительства) и остальными кредиторами должника предшествующих очередностей (которые, несмотря на изъятие имущества должника из конкурсной массы, получили соответствующее удовлетворение за счет участников строительства).
Правовая природа выкупа объекта незавершенного строительства, на наш взгляд, заключается в том, что вносимые участниками строительства денежные средства представляют собой особую плату за получение ими привилегированного положения в рамках дела о банкротстве застройщика. Кауза этого платежа — в приобретении права на удовлетворение своих требований за счет объекта незавершенного строительства, которого по общему правилу у участника строительства нет.
Таким образом, выкуп объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве представляет собой справедливый механизм удовлетворения требований кредиторов, учитывающий как привилегированный статус участников строительства, так и интересы кредиторов должника предшествующих очередностей. Чего нельзя сказать в ситуации, когда механизм выкупа остается незадействованным и участники строительства получают объект незавершенного строительства без какого-либо встречного предоставления с их стороны кредиторам первой и второй очереди, текущим и «особым» залоговым кредиторам.
При таком положении баланс интересов кредиторов должника оказывается нарушенным, ибо причины, по которым за счет объекта незавершенного строительства удовлетворяются лишь требования участников строительства, которые не имеют никаких прав на такой объект, отсутствуют. Соответственно, механизм удовлетворения требований участников строительства за счет объекта незавершенного строительства может быть признан допустимым лишь тогда, когда происходит выкуп данного имущества и участники строительства вносят определенную плату за право своего привилегированного удовлетворения.
ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Выкуп участниками строительства жилых помещений в построенном многоквартирном жилом доме
После того как мы рассмотрели механизм выкупа объекта незавершенного строительства из конкурсной массы должника и признали вносимую участниками строительства плату необходимым условием, элементом соблюдения баланса интересов кредиторов, должны ли мы сказать, что решение вопроса о выкупе участниками строительства жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме должно быть идентичным? Может ли данная конструкция быть положена в основу удовлетворения требований участников строительства за счет жилых помещений?
Как нам представляется, ответ на данный вопрос должен быть отрицательным в связи со следующим.
Прежде всего, когда мы говорим о механизме выкупа имущества из конкурсной массы должника, мы подразумеваем, что выкупаемое имущество находится в собственности должника.
Однако решение вопроса о том, кто именно является собственником построенного застройщиком объекта недвижимости: будет ли первоначальным собственником вещи застройщик (согласно обязательственной концепции отношений между застройщиком и дольщиком) или таковым следует признать участника долевого строительства (учитывая, что именно участник строительства, согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), становится первым собственником построенного объекта), является неоднозначным.
ДИСКУССИЯ О ПЕРВОНАЧАЛЬНОМ СОБСТВЕННИКЕ ПОСТРОЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ
С одной стороны, в пользу застройщика как первоначального собственника построенного объекта недвижимости могут быть выдвинуты следующие аргументы:
- законный залог, устанавливаемый Законом о долевом строительстве в пользу участников строительства в отношении объекта строительства (пункт 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве), «делает беспочвенными любые рассуждения о праве собственности инвестора на объект строительства, так как российское гражданское право не допускает соединения в одном лице собственника и залогодержателя» ;
- отсутствие у участника строительства каких-либо прав на земельный участок, разрешения на строительство, а также отсутствие ведения каких-либо работ со стороны дольщика по возведению объекта недвижимости;
- договор долевого участия (как обязательственный договор) порождает исключительно обязательственно-правовые отношения между сторонами и не способен служить основанием для возникновения у дольщика первоначального права собственности;
- принцип superficies solo cedit, в соответствии с которым все, что построено на земельном участке, должно попадать в имущественную сферу лица, имеющего право на данный участок.
———————————
Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 3.
С другой стороны, возможные возражения против предлагаемых аргументов могут быть сформулированы следующим образом:
1) Постановление N 54 содержит оговорку о недопустимости применения изложенных в нем разъяснений при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом строительстве (пункт 11). Более того, рассматриваемые договорные конструкции (купли-продажи будущей вещи и договора долевого участия) относятся к разным видам, поскольку договор долевого участия охватывает отношения не только товарного обращения (передачи новой вещи), но и производства материальных благ (процесса создания новой вещи) . В.И. Сенчищев полагает, что «продавец не может не быть собственником вещи», и видит в этом препятствие к квалификации договора долевого участия как договора продажи будущей вещи ;
3) первоначальным собственником построенного здания может стать и субъект, не имеющий права собственности на земельный участок. Аналогичной точки зрения придерживается В.И. Сенчищев . Установленный статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов получил развитие прежде всего в правилах о праве на земельный участок при переходе права собственности на здание и сооружение. Так, в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, только вместе с земельным участком, за исключением указанных в Земельном кодексе Российской Федерации случаев. Однако при определении субъекта первичного права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости закон не закрепляет в качестве общего правила нераздельность, неразрывность единства права собственности на землю и права собственности на недвижимость на этой земле.
Таким образом, действующее законодательство исходит из обратного принципу superficies solo cedit правила и признает параллельные, принадлежащие разным субъектам право собственности на земельный участок и право собственности на здания на нем, то есть имеет место так называемое дробление права собственности между землевладельцем и строителем;
4) акт приема-передачи по договору долевого участия выступает лишь элементом устранения препятствий со стороны застройщика по вступлению участника строительства в правомочия собственника и не является документом, опосредующим переход права собственности на вещь (как, например, в договоре купли-продажи и т.д.). В рамках обсуждаемого нами вопроса также необходимо обратить внимание на положения Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», где нашло свое отражение развитие подхода о том, что из инвестиционного контракта возникают не только обязательственные, но и вещные правоотношения (см. также Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 1276/13 и 18185/12).
———————————
См. также: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Автореферат дис. … канд. юрид. наук. М., 2006.
Сенчищев В.И. Право собственности на объекты долевого строительства // Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В.
Чубаров; Ин-т законод. и сравнит. правоведения. М.: Статут, 2008.
Сенчищев В.И. Указ. соч.
Не имея возможности в рамках настоящей статьи детально углубляться в подробное исследование вышеуказанных позиций, полагаем все же, что тезис о первоначальном возникновении за застройщиком права собственности должен быть отвергнут по приведенным далее соображениям.
ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
В литературе высказывается мнение, что первоначальную регистрацию за участником строительства права собственности на построенный объект недвижимости (статья 16 Закона о долевом строительстве и соответствующие ей нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») следует считать скорее «спецификой перехода права собственности на построенные помещения от застройщика (а они принадлежат именно ему, ведь только у него есть права на земельный участок; в случае банкротства застройщика эти помещения будут находиться в его конкурсной массе) к дольщику, но вовсе не свидетельством первоначального характера возникновения права собственности дольщика на приобретенные объекты» .
———————————
Бевзенко Р.С. Указ. соч. С. 100 — 101.
Действительно, отрицать выявленную особенность нельзя, учитывая, что именно названные нормы права во многом определили дискуссию о характере приобретения дольщиком права собственности на объект недвижимости.
Вместе с тем специфика, на наш взгляд, состоит вовсе не в установлении для застройщика специальных правил, заключающихся в отсутствии необходимости регистрировать за собой право собственности на вновь построенные объекты недвижимости. Искать причины появления в законе данного правила необходимо сквозь призму природы и экономической сути отношений, складывающихся между застройщиком и участником строительства. Акценты должны быть расставлены в пользу содержания отношений, а не их формы (внешнего проявления).
Как мы полагаем, смысл введения обязательной государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключается в установлении для участников строительства определенных гарантий:
1) во-первых, государственная регистрация договора долевого участия ограничивает застройщика в распоряжении построенным им объектом недвижимости и полностью исключает возможность передать построенный объект иным третьим лицам (за исключением, конечно, участника строительства). В данном случае воля застройщика по распоряжению построенным им объектом недвижимости оказывается ограничена рамками заключенного им договора долевого участия. В силу государственной регистрации договора долевого участия застройщик сможет передать объект недвижимости только участнику строительства, и никому более;
2) во-вторых, при наличии зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия застройщик просто не сможет зарегистрировать за собой право собственности на объект недвижимости, указанный в таком договоре.
В связи с изложенным застройщик является лишь условным собственником построенного им объекта недвижимости с ограниченным правом распоряжения. Свидетельством тому является запись в ЕГРН об участнике строительства как о первоначальном собственнике построенного объекта недвижимости. Таким образом, обязательная государственная регистрация договора долевого участия является тем самым законодательным объяснением, почему первоначальным собственником построенного объекта недвижимости следует считать участника долевого строительства, а не застройщика.
О КОНСТИТУЦИОННОСТИ МЕХАНИЗМА ВЫКУПА УЧАСТНИКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Как мы установили, воля застройщика по передаче жилых помещений в построенном им объекте недвижимости ограничена и «скована» наличием обязательственных отношений с участниками строительства. Передача построенного объекта третьим лицам либо оставление его за собой является недопустимым и невозможным в такой ситуации.
В этой связи выкуп имущества, подразумевающий под собой внесение дополнительных денежных средств, нельзя признать обоснованным и верным решением законодателя: как доступно объяснить участнику строительства, почему он должен выкупать, по сути, свое же имущество у третьих лиц (кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов), которое (а) никому, кроме него самого, застройщиком не может быть передано, а также учитывая, что (б) вышеуказанные третьи лица никогда не смогут стать собственниками построенного застройщиком жилого помещения в силу ограничений и государственной регистрации договора долевого участия?
Очевидно, что, несмотря на всю привлекательность данного механизма для кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов, найти непротиворечивое объяснение данному феномену представляется весьма непростой задачей.
Приведенные выше рассуждения позволяют нам обнаружить еще один аргумент, свидетельствующий о явной недоработке исследуемого нами механизма выкупа.
Речь идет о том, что посредством внесения дополнительных «выкупных» платежей удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а также текущих и залоговых требований происходит не за счет имущества должника, а за счет имущества участников строительства. Едва ли можно найти причины, по которым они, будучи единственными и первоначальными собственниками построенного объекта недвижимости, должны брать на себя обязательства застройщика, в то время как объект недвижимого имущества вообще не должен быть включен в конкурсную массу должника как ему не принадлежащий. Другими словами, происходит удовлетворение требований одних кредиторов за счет имущества других кредиторов — участников строительства.
Вследствие сказанного уместно ставить вопрос о том, насколько вообще названные положения, касающиеся реализации участниками строительства своего привилегированного положения, а точнее — механизма выкупа жилых помещений из конкурсной массы должника, соответствуют закрепленному в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципу, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Можно ли признать допустимым удовлетворение требований кредиторов не за счет имущества должника, а за счет вносимых другими кредиторами (участниками строительства) денежных средств и квалифицировать возникающие отношения как некое исключение из общего правила, продиктованное необходимостью соблюдения прав кредиторов первой и второй очереди и кредиторов по текущим платежам?
Представляется, что на данный вопрос следует дать отрицательный ответ. И дело не только в том, что подобное решение представляет собой пример выхода законодателя за конституционно допустимые рамки возложения ответственности по долгам застройщика на третье лицо — участников строительства (которое также не находит своей поддержки с точки зрения доктринальных воззрений на природу изъятия имущества из конкурсной массы должника). (В этой связи нельзя не провести аналогию с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.07.2002 N 14-П, который, рассматривая конституционность положений Федерального закона от 08.07.1999 N 144-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций», касающихся заключения мирового соглашения в процессе реструктуризации, отметил следующее:
«…несмотря на ясно выраженное федеральным законодателем намерение создать льготный правовой режим гражданам-вкладчикам, основные законы рыночной экономики и имманентные им правовые принципы регулирования, вытекающие из смысла и духа Конституции Российской Федерации, не позволяют ему установить такой порядок заключения мирового соглашения при реструктуризации кредитной организации, при котором за счет сокращения выплат другим кредиторам граждане-вкладчики получали бы причитающиеся им вклады в полном объеме. Иное противоречило бы закрепленному в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципу, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». — Прим. авт.)
Дело еще и в том, что такая организация процесса удовлетворения привилегированных требований кредиторов не объясняет, почему предпочтение в данном случае должно быть отдано кредиторам первой и второй очереди и текущим кредиторам, получающим удовлетворение за счет участников строительства.
Изложенное выводит нас на еще одну грань проблемы конституционности выкупа участниками строительства жилых помещений — на вопрос о соотношении очередности удовлетворения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве и о предпосылках их отнесения к той или иной очереди.
С одной стороны, законодатель относит участников строительства к привилегированной категории кредиторов, о чем недвусмысленно свидетельствуют положения статьи 201.9 Закона о банкротстве.
С другой стороны, обеспечение привилегированного положения участников строительства находится в «плавающем» состоянии. Это объясняется тем, что правовое положение участников строительства (их привилегированный режим) целиком и полностью находится во власти независящих от них обстоятельств (условий):
1) будет ли «благосклонна судьба» к участнику строительства, а точнее, не придется ли последнему вносить дополнительные денежные средства согласно положениям статей 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве. В случае если участнику строительства все же придется выкупать свое имущество, то неизбежно встанет вопрос о том, располагает ли он достаточным количеством денежных средств, необходимых для покрытия «расходов» своего привилегированного положения (пункты 4 и 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве и аналогичные положения статьи 201.11 Закона о банкротстве);
2) нельзя также забывать про пункт 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому, «если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства… в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений… передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства».
Как представляется, подобное положение, при котором участник строительства не может даже приблизительно спрогнозировать модель своего поведения в случае несостоятельности застройщика (стоит ли уступить свое право требования к застройщику третьим лицам или лучше заявить названные требования в рамках процедуры банкротства, рассчитывая на привилегированное удовлетворение таких требований и пр.), создало для него риски правовой неопределенности.
Мы являемся свидетелями того, как законодатель «балансирует» между интересами участников строительства и всех остальных кредиторов застройщика. Законодатель, с одной стороны, стремится «не обидеть» текущих и залоговых кредиторов, а также кредиторов первой и второй очереди (которые оказываются позади участников строительства, ввиду того что последним предоставляется право получить удовлетворение своих требований за счет построенного застройщиком объекта недвижимости), с другой — учесть необходимость защиты дольщиков как непрофессиональных инвесторов.
В этих целях законодатель для текущих, залоговых кредиторов и кредиторов первой и второй очереди устанавливает режим, при котором они получают определенную денежную компенсацию от участников строительства при использовании последними привилегированного порядка удовлетворения своих требований. Что касается участников строительства, то законодатель позволяет им получить удовлетворение своих требований за счет передачи им построенного объекта недвижимости.
Однако допустима ли ситуация, при которой компромисс достигается за счет интересов участников строительства, обеспечение приоритетной защиты которых является основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 13239/12)?
———————————
Речь идет, конечно, о ситуации выкупа участниками строительства жилых помещений в уже построенном многоквартирном жилом доме (статья 201.11 Закона о банкротстве).
Стремление найти баланс между разными категориями кредиторов — именно это явление, на наш взгляд, привело к неопределенности в правовом регулировании. Безусловно, порой, решая задачи подобного уровня, законодатель обнаруживает серьезные экономические и социальные противоречия. Такого рода ситуации неизбежны в обществе, находящемся в состоянии глубокой трансформации. Между тем зависимость правовой реальности от реальной жизни (высшей реальности по определению П. Бергера ) настолько велика, что глубокие социальные противоречия порой неизбежно, чуть ли не объективно детерминируют правовую неопределенность .
Однако этим не должны оправдываться подобные случаи появления в законах недостаточно определенных представлений и правил поведения. Более того, это не должно приводить к ситуациям, подобным рассматриваемой, при которых найденное законодателем решение (выкуп участниками строительства жилых помещений) расходилось бы с конституционными положениями и задачами Закона о банкротстве.
———————————
Бергер П., Лукман Ф. Социальное конструирование реальности: Трактат по социологии знания. М.: Медиум, 1995.
Гаджиев Г.А. Принцип правовой определенности и роль судов в его обеспечении. Качество законов с российской точки зрения // Сравнительное конституционное обозрение. 2012. N 4.
О соблюдении баланса интересов кредиторов
Возвращаясь к анализу нормативных предписаний Закона о банкротстве, попробуем все же ответить на вопрос: можно ли утверждать о соблюдении баланса интересов кредиторов при реализации института выкупа жилых помещений в рамках дела о банкротстве застройщика?
С одной стороны, вышеприведенные рассуждения и анализ положений Закона о банкротстве не позволяют нам говорить о соблюдении баланса интересов кредиторов должника. Объяснением данному тезису могут служить соображения следующего характера.
1. Как мы установили ранее, обеспечение привилегированного положения участников строительства в большинстве своем возможно лишь при условии внесения последними определенной платы в пользу кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов. Однако, определяя круг лиц, у которых участники строительства будут выкупать свои жилые помещения, законодатель оставил без внимания и фактически забыл про остальных кредиторов застройщика: кредиторов третьей и четвертой очереди, чем существенным образом нарушил их права и законные интересы на удовлетворение своих требований за счет имущества должника.
2. Важность учета интересов указанной группы кредиторов (кредиторов третьей и четвертой очереди) заключается в следующем. Не секрет, что строительство спорного объекта ведется не только за счет денежных средств участников строительства (с которыми застройщик состоит в договорных отношениях применительно к спорному объекту), но и фактически за счет средств всех остальных кредиторов должника, включая дольщиков, которым не посчастливилось и их дом оказался недостроенным, а также кредиторов третьей и четвертой очереди. (Поступающие от участников строительства денежные средства далеко не всегда идут на возведение именно их жилого дома, на постройку которого ими были переданы денежные средства и в отношении которого был заключен договор долевого строительства.
Не редкость, когда поступающие от дольщиков денежные средства аккумулируются застройщиком, который в последующем, в зависимости от необходимости соблюдения сроков строительства и иных обстоятельств, направляет их на достройку какого-либо одного определенного объекта. — Прим. авт.)
Таким образом, с точки зрения экономического содержания процесса инвестирования определить, собственником какого именно объекта стал участник строительства и чьи именно денежные средства были использованы застройщиком для строительства жилого дома, практически невозможно. Это объясняется тем, что денежные средства, обладающие родовыми признаками и поступающие от кредиторов, аккумулируются застройщиком и расходуются последним по своему усмотрению.
Другими словами, существующая организация процесса строительства жилых домов с привлечением денежных средств граждан не позволяет нам поставить знак равенства между ними и связать построенное жилое помещение с теми гражданами, которые заключили договор долевого участия на его строительство. Нельзя однозначно сказать, за счет чьих средств был возведен тот или иной объект недвижимости — за счет денежных средств участников строительства, или, например, за счет полученных застройщиком от государства субсидий на возмещение тех или иных затрат или за счет предоставленных кредитных средств.
3. Таким образом, требования справедливости заставляют нас прийти к выводу, что среди лиц, в пользу которых вносится выкупная плата, должны присутствовать не только кредиторы первой и второй очереди (а также текущие и залоговые кредиторы), но и все остальные кредиторы должника. Действующая редакция Закона о банкротстве, как мы видим, не содержит подобных условий для кредиторов третьей и четвертой очереди, что существенным образом нарушает их права и законные интересы.
4. Отметим также, что вышеизложенное не позволяет нам поддержать ранее выдвинутую идею о допустимости безвозмездного изъятия недвижимого имущества исключительно в пользу участника строительства (как первоначального и единственного собственника имущества) , поскольку подобный подход неизбежно вступает в конфликт с правами всех остальных кредиторов должника, чьи денежные средства также были (или могли быть) использованы для завершения строительства такого жилого дома.
———————————
См.: раздел «О конституционности механизма выкупа участниками строительства жилых помещений» настоящей статьи (стр. 81).
Несмотря на кажущуюся убедительность указанных доводов, полагаем, что Закон о банкротстве дает нам основания для положительной оценки вновь введенного института выкупа и утвердительного ответа на вопрос о соблюдении баланса интересов кредиторов в рамках банкротства застройщика.
Таким образом, посредством внесения участниками строительства выкупной платы «расчищается дорога» к имуществу для остальных кредиторов должника, что, безусловно, является положительным моментом и тем самым необходимым и важным элементом, обеспечивающим в конечном счете баланс интересов всех кредиторов застройщика.
Источник: www.sudmos.ru
Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями (Умеренко Ю.А.)
Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ), вступивший в законную силу 1 марта 2015 года, внес существенные изменения в земельное законодательство Российской Федерации в части управления и распоряжения земельными участками, вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот и целый ряд иных изменений, которые должны существенным образом изменить ранее сложившуюся систему земельных отношений в Российской Федерации.
Указанные поправки должны были отразить все изменения с учетом развития рынка недвижимости и общественных отношений в рассматриваемой сфере за весь предшествующий принятию этого Закона период, предопределить пути развития земельных отношений на долгосрочную перспективу и способствовать снижению количества земельных споров, которые в общетеоретическом плане представляют собой неурегулированные разногласия между участниками земельных отношений, о которых заявлено в суд или третейский суд по поводу прав на земельные участки, а также имущественные разногласия, возникающие из земельных отношений вместе с разногласиями о правах на земельный участок либо отдельно при отсутствии спора о правах на земельный участок [35, с. 37 — 41].
Вместе с тем анализ практики свидетельствует о большом количестве земельных споров, ежегодно рассматриваемых судами, в том числе после внесения указанных изменений.
Согласно сводному отчету о работе арбитражных судов округов и Верховного Суда Российской Федерации за 2015 год [5] судами было рассмотрено 7 846 дел, связанных с применением законодательства о земле, по 1 220 делам судебные акты нижестоящих судов были отменены, а по 53 делам изменены, при этом в 2014 году общее количество таких дел, рассмотренных судами, составило 7 402, количество отмененных судебных актов — 1 124, количество измененных судебных решений — 42 [6].
В суды общей юрисдикции, рассматривающие земельные споры в качестве суда первой инстанции, в 2015 году поступило 104 022 дела, связанные с применением земельного законодательства [7].
Анализ статистики позволяет сделать вывод о том, что количество земельных споров, а также отмененных и измененных судебных актов по земельным спорам до сих пор достаточно велико.
Частой категорией споров, рассматриваемых судами, являются споры о предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, и признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов при реализации заинтересованными лицами прав на земельные участки.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Однако до вступления ЗК РФ в законную силу по различным причинам многие объекты были отчуждены из государственной либо муниципальной собственности без одновременного отчуждения земельных участков, на которых они расположены, что породило необходимость приведения земельных правоотношений собственниками таких объектов в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации. Ранее этот вопрос регулировался ст. 36 ЗК РФ, которая в настоящее время утратила силу.
В процессе практики применения указанной нормы судами был сформирован ряд правовых позиций, которые в значительной мере компенсировали пробелы в законодательстве и в большинстве случаев сохраняют свою актуальность и сегодня. В связи с этим применительно к рассматриваемой категории земельных споров необходимо отметить следующее.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Кроме того, пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон N 178-ФЗ) установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
Таким образом, законодательством Российской Федерации предусмотрены два варианта оформления земельных правоотношений собственниками объектов недвижимого имущества — аренда либо приобретение земельного участка в собственность. Отметим, что в настоящей статье рассматриваются только вопросы, касающиеся приобретения земельных участков в собственность.
Вместе с тем законодательство не содержит норм, устанавливающих срок, в течение которого собственник объектов недвижимого имущества обязан привести земельные правоотношения в соответствие с требованиями земельного законодательства, а также ответственность за несовершение либо несвоевременное совершение указанных действий.
Подобное положение дел на практике приводит к тому, что нередко собственники объектов недвижимого имущества не заинтересованы в приведении земельных правоотношений в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, поскольку исходя из принципа платности использования земли (любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) в случае оформления земельных правоотношений возникнет обязанность по уплате земельного налога (при приобретении земельного участка в собственность) либо по уплате арендной платы (при оформлении права аренды на земельный участок).
В такой ситуации можно говорить о пробеле в законодательстве, поскольку это нарушает публичные интересы и приводит к неосновательному обогащению собственников объектов недвижимого имущества, которые не оформили надлежащим образом земельные правоотношения.
Указанная проблема может быть решена посредством внесения изменений в законодательство, в том числе введения понятий «фактическое землепользование» и «фактический землепользователь», а также введения административной ответственности за несвоевременное оформление земельных правоотношений собственниками объектов недвижимого имущества (подробнее см. [36, с. 72 — 78]).
Анализ законодательства и судебной практики позволяет выявить целый ряд проблем, связанных с реализацией права на приобретение в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями, от своевременного решения которых в немалой степени зависят юридическая возможность реализации такого права и разрешение спора в случае обращения в суд. В связи с этим необходимо обратить внимание на следующее.
Определение органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком
Отношения, связанные с оформлением прав на земельные участки под объектами недвижимого имущества, находящиеся в собственности публично-правовых образований, всегда предполагают взаимодействие с уполномоченными органами, поэтому особенностью рассматриваемой категории земельных споров является наличие публичного элемента — уполномоченного на распоряжение конкретным земельным участком органа государственной власти либо органа местного самоуправления, и его действиями либо бездействием, в связи с чем указанные споры подлежат разрешению в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации либо главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в зависимости от субъектного состава.
Более того, в подобном случае спор может возникнуть исключительно при условии обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность и представления пакета документов, установленного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».
Согласно ст. 39.2 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 — 11 настоящего Кодекса (далее — уполномоченный орган)».
Таким образом, существует три уровня, на которых осуществляются управление и распоряжение земельными участками:
— федеральный уровень;
— уровень субъекта Российской Федерации;
— муниципальный уровень.
Основной задачей, решаемой на этапе обращения в уполномоченный орган, является поиск уполномоченного органа на отчуждение земельного участка, при этом ситуация осложняется тем, что процесс разграничения государственной собственности на землю до настоящего времени не завершен. Существующие правовые механизмы не позволяют обеспечить окончательное разграничение государственной собственности на землю в Российской Федерации, поэтому до сих пор значительная часть российского земельного фонда относится к неразграниченной собственности.
Одно из внесенных Законом N 171-ФЗ изменений касается порядка управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Этот Закон дополнил Вводный закон ст. 3.3, которая устанавливает порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Решение задачи осложняется тем, что многие правообладатели, имеющие правоустанавливающие документы на земельные участки, до настоящего времени по различным причинам не внесли сведения о земельных участках в государственный кадастр недвижимости, что не позволяет сделать однозначный вывод относительно оснований для отнесения земельного участка к собственности соответствующих публично-правовых образований. От решения указанной задачи зависит определение заинтересованного лица (административного ответчика), к которому в суде будут предъявлены требования.
В таких условиях при управлении и распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, существует значительный правовой риск — наличие правообладателя земельного участка в лице публично-правового образования. Существенность такого риска в том, что если указанный факт будет установлен, то распоряжение таким земельным участком будет являться незаконным, поэтому все принятые распорядительные акты и возникшие на их основании вещные правоотношения также будут незаконными, что породит многочисленные судебные разбирательства, а в случае обращения в суд с требованиями к неуполномоченному органу в удовлетворении заявленных требований будет отказано.
Превентивной мерой против возникновения земельного спора между публично-правовыми образованиями может являться направление необходимых запросов во все уполномоченные на управление и распоряжение земельными участками органы государственной власти для минимизации возможных юридических рисков и обеспечение четкого взаимодействия указанных органов в сфере земельных отношений.
Оборотоспособность земельного участка
Как уже отмечалось, со дня введения в действие ЗК РФ приватизация объектов недвижимого имущества без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Таким образом, юридическим препятствием для приобретения в собственность земельных участков под объектами недвижимости, прямо предусмотренным законодательством Российской Федерации, является наличие обстоятельств, исключающих либо ограничивающих земельные участки в обороте.
Согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В связи с этим при разрешении спора о приобретении в собственность земельного участка под объектами недвижимого имущества объективно появляется необходимость исследовать наличие ограничений оборотоспособности земельных участков, поскольку установление такого обстоятельства является юридическим препятствием для предоставления земельного участка в частную собственность. В частности, основанием ограничения оборотоспособности земельных участков является наличие на земельном участке гидротехнических сооружений, водных объектов и т.п. (ст. 27 ЗК РФ).
В качестве примера исследования вопроса, связанного с наличием оснований ограничения оборотоспособности земельного участка при реализации права на приобретение земельного участка в собственность, можно привести дело N А41-60366/15, в рамках которого Десятый арбитражный апелляционный суд назначил экспертизу и поставил перед экспертами вопросы о вхождении в границы спорного земельного участка береговой полосы водного объекта, пляжей, набережных, гидротехнических сооружений, вхождении спорного земельного участка в пояс зоны санитарной охраны водного объекта для установления юридического факта, касающегося наличия оснований ограничения оборотоспособности земельного участка и определения возможности его отчуждения из собственности Российской Федерации в частную собственность [31].
Исключительность права
Исключительность применительно к оформлению прав на земельные участки означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением.
На практике уполномоченные органы нередко отказывают в предоставлении земельного участка в связи с наличием прав третьих лиц на земельный участок, например права постоянного (бессрочного) пользования, лица, которое ранее являлось собственником объекта недвижимого имущества, впоследствии отчужденного, и собственник которого обратился для реализации своего исключительного права, однако обременение земельного участка правами третьих лиц не имеет правового значения ввиду исключительности реализуемого права.
Такая правовая позиция была сформулирована в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 апреля 2012 г. N 12955/11, в котором суд указал, что такое право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 г. N 1489/11.
Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 28 сентября 2015 года N 304-ЭС15-9874 по делу N А03-24556/2013 подтвердил актуальность указанной правовой позиции.
В Определении от 5 марта 2013 г. N 14-КГ12-13 этот высший судебный орган сформировал и другой подход к решению рассматриваемого вопроса, согласно которому наличие на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, принадлежащего на праве собственности лицу строения является препятствием для отчуждения такого земельного участка в пользу третьих лиц, а сделка по отчуждению такого земельного участка противоречит требованиям закона.
Иными словами, единственным лицом, которое может приобрести земельный участок в собственность независимо от наличия прав третьих лиц, является собственник расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Указанные правовые позиции являются взаимодополняющими.
Наличие нескольких собственников объектов
На практике часто возникают ситуации, когда на земельном участке находятся несколько объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным лицам на разных правах. Ситуация может осложняться наличием в одном объекте недвижимого имущества помещений, принадлежащих различным лицам на разных правах.
Указанная ситуация также регламентируется ЗК РФ, в том числе при наличии ограниченных вещных прав (право хозяйственного ведения, право оперативного управления).
Так, согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, то эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Основным условием применения этой нормы, как следует из ее буквального толкования, является неделимость земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты. В связи с этим можно сделать вывод о том, что в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации в противном случае необходимо сформировать земельный участок под каждым объектом.
Важное нововведение — появление нормы, определяющей размер долей в праве общей собственности при приобретении в собственность земельного участка, которая ранее отсутствовала, что усложняло реализацию исключительного права на приобретение земельного участка в собственность.
Так, согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Устанавливая общее правило, указанная норма предусматривает юридическую возможность отступления от правила как при наличии соответствующего соглашения, так и при наличии решения суда, что представляется объективно необходимым, поскольку от размера доли зависят размер уплачиваемого земельного налога, участие в общих расходах, связанных, например, с уборкой земельного участка и т.д., при этом собственники вправе урегулировать указанный вопрос по своему усмотрению.
Соразмерность
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Для приобретения земельного участка в собственность под объектами недвижимого имущества собственник объектов недвижимого имущества должен доказать, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка.
Указанный вывод впервые сформулирован в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 г. по делу N 13535/10, согласно которому лицо, обратившееся с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, должно подтвердить необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Эта правовая позиция сохраняет свое действие применительно к рассмотрению споров о приобретении в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества до настоящего времени, о чем свидетельствует анализ практики Верховного Суда Российской Федерации (см., в частности, [16, 17, 18, 20]).
Для разрешения указанных вопросов необходимо назначение судебной экспертизы, в рамках которой следует получить ответы на вопросы, связанные с установлением перечня объектов, расположенных на земельном участке их правообладателей, являются ли соответствующие объекты объектами недвижимого имущества, а также определить площади, необходимые для их эксплуатации.
Цена земельного участка
Анализ судебной практики показывает, что при реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества возникают споры, связанные с определением выкупной стоимости земельного участка, в том числе с датой, по состоянию на которую должна определяться цена, а также о возможности применения льготной цены.
На практике уполномоченные органы нередко необоснованно завышают выкупную стоимость земельного участка и определяют ее в размере полной кадастровой стоимости, невзирая на наличие оснований для продажи земельного участка по льготной цене, установленной соответствующими нормативными правовыми актами.
Кроме того, на практике нередко возникают ситуации, когда выкупная стоимость земельных участков определяется не по состоянию на дату обращения в уполномоченный орган, действие (бездействие) которого признано незаконным в судебном порядке, а по состоянию на дату исполнения вступившего в законную силу решения суда.
Однако период времени между обращением в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка и приведением в исполнение судебного акта об обязании предоставить в собственность земельный участок может быть продолжительным, и за это время кадастровая стоимость земельного участка может существенным образом увеличиться, что будет нарушать права и законные интересы заявителя.
По общему правилу выкупная стоимость земельного участка должна определяться по состоянию на дату обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка при условии отсутствия оснований для отказа в предоставления земельного участка. Указанный вывод подтверждается судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации (см., например, [9, 11]). Одновременно можно сделать вывод о том, что действия уполномоченных органов по определению выкупной стоимости по состоянию на иные даты, помимо указанной, будут являться незаконными.
В связи с этим при обращении в суд с заявлением о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченного органа при предоставлении земельного участка необходимо просить суд обязать соответствующий уполномоченный орган осуществить продажу земельного участка по конкретной цене с указанием конкретного рублевого эквивалента. Соблюдение указанного правила позволит в дальнейшем избежать споров относительно определения выкупной стоимости земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в следующих пределах:
— двадцать процентов от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения более 3 миллионов человек;
— два с половиной процента от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Таким образом, из буквального содержания рассматриваемой нормы следует, что до 1 июля 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 этого Закона, в случаях, если:
— в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;
— такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абз. 3 п. 1.
Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.
В связи с этим для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2015 года N 310-КГ14-5503 по делу N А35-10888/2013.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, дающим право на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества по льготной цене, в частности, является ранее состоявшееся переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, однако уполномоченные органы нередко игнорируют указанные основания, что потенциально может привести к необоснованным судебным разбирательствам.
Невозможность приобретения земельных участков в собственность под некоторыми объектами
На практике при разрешении споров о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями возникают ситуации, когда юридическая возможность приобретения земельного участка в собственность поставлена в зависимость от свойств расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Речь идет, в частности, о линейных, незавершенных строительством, вспомогательных и разрушенных объектах.
Линейные объекты
Нахождение в пределах земельного участка подземных и иных инженерных коммуникаций не является основанием для его предоставления собственникам таких объектов на каком-либо праве.
Необходимо учитывать, что согласно пункту 8 статьи 90 ЗК РФ на земельные участки, на которых размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
Нахождение в пределах земельного участка подземных коммуникаций не является препятствием для предоставления его в собственность лицу, являющемуся собственником расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Собственник коммуникаций вправе ставить вопрос о предоставлении права ограниченного пользования этим земельным участком в порядке пункта 1 статьи 274 ГК РФ.
Таким образом, на собственника линейных объектов, которыми, как правило, являются подземные коммуникации, не распространяется исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены такие объекты.
Также следует отметить, что в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ указаны только объекты, которые расположены на земельном участке, а не под ним либо в его пределах, при этом необходимо учитывать само понятие земельного участка, закрепленное в статье 6 ЗК РФ.
Указанная позиция подтверждается Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2011 года N ВАС-13352/11 по делу N А71-10396/2010.
Объекты незавершенного строительства
Высшие судебные органы применяли различные подходы к решению вопроса о возможности приобретения в собственность земельных участков под объектами незавершенного строительства.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года N 8985/08 и от 1 марта 2011 года N 14880/10, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ.
Однако Верховный Суд Российской Федерации использовал принципиально иной подход к решению этого вопроса.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 года N 71-В11-13, при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ (в настоящее время утратила силу, вместо указанной статьи применяется статья 39.20 ЗК РФ) не имеется. То есть в этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных свойствами объектов недвижимого имущества.
Позднее в Определении от 29 апреля 2016 года N 305-КГ15-19738 по делу А41-453/2015 Верховный Суд Российской Федерации указал, что в силу пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, в силу пункта 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.
В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанных в законодательстве случаев (см., например, [12, 13]).
Следует отметить, что Закон N 171-ФЗ установил особый правовой режим земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в том числе определил правовые последствия незавершения строительства в установленные сроки.
Вспомогательные объекты
При разрешении рассматриваемой категории споров также неоднократно возникал вопрос относительно юридической возможности приобретения в собственность земельных участков под объектами вспомогательного назначения.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность земельного участка.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 года N 12668/12 по делу N А21-6529/2010 и сохраняет свою актуальность до настоящего времени.
Наличие такой правовой позиции позволяет исключить возможные злоупотребления, связанные с приобретением в собственность земельных участков с целью их последующей продажи третьим лицам, поскольку снести (демонтировать) объекты вспомогательного назначения гораздо проще, чем основной объект.
Разрушенные объекты
Земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих объектов недвижимости, а разрушенные объекты до их восстановления и ввода в эксплуатацию не могут быть использованы.
Исходя из содержания и смысла статей 39.1 и 39.20 ЗК РФ приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в этом случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом на приватизацию земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2009 года N 6811/09 и от 8 июня 2010 года N 292/10 и подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 8 сентября 2015 года N 303-КГ15-10994 по делу N А04-7594/2014.
Наличие такой правовой позиции также позволяет исключить возможные злоупотребления.
Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, число рассматриваемых судами споров о приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, под зданиями, сооружениями, является достаточно большим на протяжении продолжительного периода времени.
Во-вторых, с целью совершенствования порядка и стимулирования приведения земельных правоотношений собственниками зданий и сооружений в соответствие с требованиями земельного законодательства Российской Федерации целесообразно внести изменения в части установления предельных сроков осуществления указанных мероприятий, юридической ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение соответствующих обязанностей, в том числе ввести понятия «фактический землепользователь» и «фактическое землепользование» и установить особый правовой режим таких земельных участков.
В-третьих, анализ и обобщение судебной практики позволяют в общем виде определить наиболее значимые действия, связанные с приобретением в собственность земельных участков под зданиями и сооружениями, в том числе определить практические рекомендации, связанные с подготовкой и участием в спорах о приобретении права собственности на земельные участки под зданиями, сооружениями.
Ряд правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняющих свою актуальность до настоящего времени, а также некоторые позиции Верховного Суда Российской Федерации позволяют восполнить существующие в законодательстве пробелы, в том числе определить юридическую возможность приобретения в собственность земельных участков в зависимости от свойств и назначения расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Объективно следует отметить, что минимальное знание и учет указанных правовых позиций в споре о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями, в том числе при подготовке к нему, повысят вероятность положительного разрешения спора.
В-четвертых, действия, связанные с приобретением в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества, условно можно разделить на действия, связанные с подготовкой и обращением в уполномоченный орган (досудебный либо административный этап), и действия, связанные с признанием незаконными действий (бездействия) указанных органов (судебный спор).
На досудебном этапе необходимо совершить следующие действия:
— определение уполномоченного органа на отчуждение земельного участка;
— установление факта отсутствия ограничения оборотоспособности земельного участка либо изъятия земельного участка из оборота;
— установление исключительности права на приобретение в собственность земельного участка;
— подготовка необходимых документов и обращение в уполномоченный орган.
Последовательное выполнение указанных действий в немалой степени предопределяет разрешение спора о приобретении земельного участка в собственность под зданиями, сооружениями.
Вместе с тем при возникновении спора ввиду незаконных действий (бездействия) уполномоченного органа необходимо учесть, что в предмет доказывания по рассматриваемой категории споров входят следующие юридически значимые обстоятельства:
— отсутствие ограничений либо изъятия земельного участка из оборота;
— исключительность права, то есть то обстоятельство, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам;
— отнесение объектов к недвижимому имуществу, их состояние и функциональное назначение (невзирая на наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности, суды нередко исследуют вопрос об отнесении объектов к движимому либо недвижимому имуществу, поскольку иногда формально создается ситуация для приобретения земельного участка в собственность под объектом недвижимого имущества, который в действительности таковым не является) (см., например, [32]);
— соразмерность, то есть установление факта, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка.
Указанные обстоятельства, входящие в предмет доказывания, не являются исчерпывающими и могут меняться, в том числе дополняться, с учетом особенностей конкретного дела.
Спор, связанный с приобретением в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества, не может быть разрешен без установления и исследования указанных обстоятельств.
В-пятых, разрешение споров о предоставлении в собственность земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, исходя из предмета доказывания в ряде случаев, помимо юридических познаний, требует специальных знаний в сфере геодезии, картографии, градостроительства и иных областях, поскольку объективно возникает необходимость установления таких обстоятельств, входящих в предмет доказывания, как отсутствие ограничений оборотоспособности земельного участка, соразмерность, отнесение объектов к движимому либо недвижимому имуществу и т.д. Однако судьи не обладают указанными познаниями, в связи с чем объективно возникает необходимость в назначении экспертиз для разрешения вопросов, входящих в предмет доказывания, что является их особенностью.
Таким образом, одной из ключевых задач при разрешении рассматриваемой категории земельных споров является проработка вопроса о необходимости назначения по делу экспертизы, поиска экспертной организации и постановки вопросов, на которые должен будет ответить эксперт.
В заключение отметим, что решение указанных задач требует привлечения квалифицированных юристов в сфере земельных отношений, от практического опыта, знаний и своевременности совершения процессуальных действий которых в немалой степени зависит разрешение споров о предоставлении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями.
Качественное выполнение указанных рекомендаций и учет правовых позиций судов, компенсирующих пробелы, является залогом правильного и своевременного рассмотрения спора о приобретении в собственность земельных участков, принятия законного и обоснованного судебного акта и гарантом восстановления нарушенных прав заинтересованных лиц в сфере земельных отношений.
Литература и информационные источники
1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 95-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ.
5. Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации: [сайт]. URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79item=2885 (дата обращения: 1 июня 2016 года).
7. Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации: [сайт]. URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».
35. Тоточенко Д.А. Профилактика земельных споров // Юрист. 2015. N 8.
36. Умеренко Ю.А. Фактический землепользователь как нелегальный участник земельных отношений // Современное право. 2013. N 4.
37. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
38. Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
39. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru