В средствах массовой информации, на форумах о новостройках, на сайтах юристов и специалистов по новостройкам долго продолжались обсуждения новой редакции Закона о долевом строительстве (214-ФЗ). В июле прошлого года были приняты изменения, однако, потом требования стали ужесточаться. В результате власти пришли к решению начать его реализацию с 1 июля 2019 года с минимальными послаблениями для застройщиков.
Новый порядок заключения ДДУ, а не отмена долевого строительства
Разговоры о том, что ДДУ «отменен и больше не действует» несостоятельны. Тот, кто их ведет, либо не понимает нового механизма, либо пытается вас обмануть и втянуть в проект с большим рисками. Об этом стоит сказать сразу! Рекомендуем запомнить несколько важных моментов.
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и Договор долевого участия по нему никто не отменял, по крайней мере, сейчас. Деньги дольщиков по-прежнему привлекает застройщик объекта, несущий полную ответственность за строительство.
Новые правовые нормы регулирования долевого строительства
Все изменения, в том числе и новые механизмы гарантий для покупателя квартиры, касаются только продаж по ДДУ — система ТСЖ (ЖСК), договоры купли-продажи и весьма рискованные варианты с предварительными договорами и соинвестированием продолжают работать, формируя высокие риски.
Покупатель по-прежнему подписывает договор с застройщиком, после чего вносит свои средства на специально указанный счет в уполномоченном банке.
Из текста договора, который вы подписываете как дольщик, должен исчезнуть пункт о праве застройщика распоряжаться вашими средствами на всякие нужды — теперь эти деньги оказываются на недоступном для расходов счете.
Дополнительно введен в действие механизм гарантий — если раньше возникал вопрос о вероятности банкротства самого банка, то теперь в этом случае деньги будет возвращать Агентство страхования вкладов (АСВ). Об этом отдельно.
Какие риски для дольщика исчезают в новой редакции 214-ФЗ
Все эти нововведения — не просто законотворчество, а ответ на несколько реальных вызовов, связанных с несовершенством ранее работавшего механизма защиты. Закон о долевом строительстве в старой редакции не полностью защищал самое уязвимое звено цепочки — потребителя услуги, дольщика. Риск срыва сроков и долгостроя, риск вывода средств и банкротства застройщика с последующей невозможностью вернуть деньги дольщиков оставался очень высоким. В результате катастрофически выросло число не только долгостроев, но и брошенных проектов, за которые люди уже заплатили деньги.
Механизм финансирования новостроек и эскроу-счета
Введение поправок запустило новый механизм взаимодействия между сторонами сделки. Повторимся, это касается только покупки квартиры в новостройке только по ДДУ. Принцип по новой редакции закона таков:
застройщик обязан размещать полученные от дольщиков средства только на эскроу-счетах — вывести с них деньги не может ни он сам, ни банк, ни покупатель квартиры (дольщик);
средства на строительство должен найти сам застройщик — это либо его собственные деньги, либо кредит от банка, выделяемый на целевые нужды, проектное финансирование новостройки;
Защита прав участников долевого строительства
получить средства с этого счета застройщик может только после предъявления банку РВЭ — фактического завершения строительства;
при банкротстве самого банка-держателя дольщики получают компенсации от АСВ, но в сумме не более 10 миллионов рублей.
Итак, дольщик защищен не только ранее работавшей системой страхования, но и невозможностью что-либо сделать с его деньгами. Они неприкосновенны либо до завершения строительства, либо до расторжения договора долевого участия.
Очень важно! Застройщик больше не является владельцем и распорядителем денег, полученных от дольщиков. Они не отображаются в его активах до сдачи объекта. В договоре по новой редакции 214-ФЗ не должно быть пункта, разрешающего застройщику распоряжаться вашими средствами.
Подорожают ли новые квартиры по ДДУ?
Выше мы привели главные особенности новой системы финансирования новостроек. Однако, у тех, кто интересуется покупкой квартиры всерьез, могут возникнуть дополнительные вопросы. Главный — насколько могут подорожать новые квартиры после этих изменений? Этот вопрос остается предметом споров и разногласий.
Мнения экспертов разделились — одни считают, что рынок уже поглотил основные риски, другие утверждают, что обслуживание кредита и проценты по нему приведут к удорожанию проектов. Прогнозы разнятся очень серьезно, от 5 до 15 % повышения цен, но никто из экспертов не может привести серьезных обоснований своего мнения.
Новостройки со старыми формами ДДУ — не мошенничество
Второй вопрос, важный для тех, кто уже пообщался с застройщиками — можно ли подписывать ДДУ по старым правилам? Правительство разработало критерии, позволяющие застройщику использовать старую схему. Если вам предъявляют документ о соответствии этим требованиям, то все в порядке. Условия таковы:
объем запланированных проектом работ выполнен на 30 и более процентов — на подтверждение этого факта у компании есть три месяца, рассмотрение комиссионное и экспертное, на основании данных проектной документации;
более 10 % квартир уже продано по ДДУ раньше, договоры зарегистрированы в Росреестре;
строительство ведется в рамках освоения территорий по заданиям местных властей, то есть, реализуется крупный инфраструктурный и жилищный проект.
Еще несколько важных деталей имеют отношение к взаимодействию участников проекта помимо дольщика. О них, как и о механизме реализации новой редакции закона тоже нужно знать.
Проблема долгостроя и банкротства застройщиков
Почему новый механизм финансирования исключит явление долгостроя, ранее создававшее массу проблем? Ответ прост — в цепочку входит заинтересованная организация, банк. Система проектного финансирования такова, что банк может постоянно проверять застройщика и требовать отчета о тратах предоставленных денег. Использовать их можно только на строительство, и только 10 % — на организационные нужды или зарплату. Банку важно, чтобы строительство было завершено вовремя, это его деньги.
Новая редакция закона устанавливает право дольщика потребовать возврата денег при просрочке более чем на полгода. Если раньше можно было известить покупателей о продлении, то теперь этого мало — дольщики могут потребовать деньги назад с неустойкой.
Требования к застройщикам
Для того, чтобы получить право привлекать деньги по ДДУ, застройщик должен соответствовать еще ряду требований:
не менее трех лет на рынке строительства жилья и не менее 10 тысяч квадратных метров уже сданных домов;
не менее 10 % общей стоимости проекта на своих счетах;
отсутствие задолженностей и каких-либо договоров, позволяющих выводить и обналичивать средства;
прозрачная схема финансирования — либо от банка, либо поручительство и деньги от девелопера-учредителя.
При таком подходе не может возникнуть ситуации, аналогичной внезапному краху Урбан-групп. Крупный девелопер допустил нецелевое расходование средств и рухнул, бросив незаконченными десятки проектов.
Что уточнять в офисе продаж и при выборе квартиры в ЖК
Что мы рекомендуем потенциальному покупателю квартиры в новом ЖК? С учетом изменений в законодательстве уточняйте ряд позиций при выборе проекта и застройщика.
Во-первых, если хотите расчетов по новым ДДУ с гарантиями — ищите новостройки в состоянии котлована или первых этажей. Там и цена квартиры будет ниже.
Во-вторых, уточняйте у застройщика, кто является девелопером проекта, кто предоставляет проектное финансирование, на счетах какого банка будут аккумулироваться средства дольщиков.
В-третьих, проверьте сам банк — на сайте Центробанка найдите список организаций, имеющих право открытия эскроу-счетов для новостроек.
В-четвертых, изучайте проектную документацию максимально тщательно, чтобы понять, где лежат скрытые проблемы.
По последнему пункту приводим конкретные примеры.
Самые частые вопросы по новой редакции закона о долевом строительстве
Откуда берутся деньги застройщика? — как правило, их дает более крупная структура, девелопер, инвестирующий в проект. Он является или учредителем застройщика, или владельцем части его акций (капиталов), или поручителем по обязательствам. Эта информация есть в проектной декларации любой новостройки.
Как продаются квартиры по ДДУ? — посмотрите кадастровый номер участка под строительство, зайдите на сайт Росреестра и проверьте, сколько договоров там уже зарегистрировано.
Можно ли использовать материнский капитал и сертификаты по новым ДДУ? — это следует уточнять у конкретного застройщика.
Кто владеет участком под строительство, кто передал его в аренду и на какой срок? — смотрите в проектной декларации и разделе документации на сайте новостройки.
Обязаны ли указать мне банк-держатель эскроу-счетов и банк, кредитующий строительство? — да! Непременно.
Что будет при банкротстве застройщика? — вам вернут деньги со счета в банке, вывести их оттуда невозможно.
Что будет при банкротстве банка? — вам вернет деньги Агентство страхования вкладов (не более 10 миллионов рублей), это государственная гарантия.
Что будет при срыве сроков строительства? — вам вернут деньги с неустойкой.
Можно ли забрать деньги с эскроу-счета? — да, только при расторжении ДДУ.
Когда вносить деньги по новым ДДУ? — только после регистрации договора в Росреестре!
Это основной, первоначальный список вопросов. Относительно возможности выбрать квартиру в новостройке и правильно купить новое жилье читайте в наших статьях по ссылкам.
Источник: novostroyker.ru
Новые правила для застройщиков и дольщиков
С 1 июля 2017 года вступают в силу поправки в Федеральный закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве МКД (Федеральный закон № 304-ФЗ от 03 июля 2016 года).
Основные изменения
Требования к застройщику
Строительные компании не смогут привлекать деньги дольщиков, если уставной капитал компании не соответствует установленному размеру либо отсутствуют договоры с поручителями (к которым предъявляются те же требования по размеру уставного капитала).
Требования к уставному капиталу:
- размер зависит от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика;
- должен быть полностью оплачен.
О поручителях
Застройщик освобождается от требований к уставному капиталу, если у него есть поручитель:
- Поручитель может быть один у нескольких застройщиков;
- Поручителем может быть юридическое лицо, которое является учредителем юрлица — застройщика;
- Поручитель должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к застройщику.
О договоре поручительства
- Заверяют нотариально, заключают до госрегистрации первого договора ДДУ;
- Срок действия: на 2 года больше, чем срок передачи объекта долевого участия по договору ДДУ.
По договору поручитель или сопоручители несут перед участниками долевого строительства солидарную или субсидиарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств по ДДУ.
С 1 июля застройщик должен вносить в проектную документацию информацию о размере уставного капитала и поручителям.
Счета эскроу
56 банков имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ.
В чем суть нововведения:
- Дольщики передают свои средства не застройщику, а банку;
- Банк осуществляет проектное финансирование застройщика;
- При этом, стоимость строительства увеличивается (за счет услуг банка), одновременно повышается и степень защищенности участников долевого строительства.
Расширение действия закона
Закон распространяются не только на строительство МКД, но и домов блокированной застройки (таун-хаусов). В случае, если для их строительства привлекаются деньги граждан или юрлиц.
Цена ДДУ
Изменен порядок определения цены ДДУ. Прежде в договоре указывалась сумма, которую дольщик должен был уплатить для создания объекта долевого строительства. Она определялась как сумма денежных средств, направленных на возмещение затрат при строительстве многоквартирного жилого дома, а также средств оплаты услуг застройщика.
В новой редакции:
Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.
Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 Закона №214-ФЗ.
Цена ДДУ оплачивается только после госрегистрации договора.
Содержание ДДУ
В договоре, кроме самого объекта долевого строительства, указываются и характеристики МКД, а также:
- информацию о строящемся объекте: план, этаж, площадь, количество комнат, нежилые помещения (наличие и площади);
- расположение объекта на этаже;
- сведения об МКД (назначение, этажность, общая площадь).
Требования к акту-приемки передачи
Добавился один пункт:
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (его запрашивает Росреестр в рамках межведомственного информационного взаимодействия, либо застройщик передает его по собственной инициативе);
- договор участия в долевом строительстве;
- договор уступки (если был заключен);
- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;
- инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является его неотъемлемой частью и прилагается к договору о передаче квартиры.
Инструкция по эксплуатации объекта удобна тем, что позволяет делать ремонт, не повреждая коммуникации. Она содержит:
- правила и условия эффективного и безопасного использования квартиры (или другого помещения);
- информация о сроке службы объекта;
- сведения об элементах отделки объекта;
- информация о системах инженерно-технического обеспечения и конструктивных элементах.
Единый реестр застройщиков
База сведений обо всех застройщиках, которые удовлетворяют требованиям закона о долевом строительстве.
Источник: ceur.ru
Долевое строительство: новые условия работы застройщиков
Несмотря на кризис, строительство остается важнейшей сферой экономики. В Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» внесены многочисленные и весьма существенные поправки. На что обратить внимание бухгалтеру?
С 1 января 2017 года Федеральный закон от 30.12. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон 214-ФЗ) действует в измененной редакции. Кроме того, 1 июля 2017 года вступают в силу дополнительные поправки. Изменения носят масштабный характер. Их источник — Федеральный закон от 03.07.
2016 № 304-ФЗ, весьма объемный.
Основная направленность новаций – ужесточение требований к застройщикам и усиление контроля за их деятельностью в целях защиты прав дольщиков. Ряд нововведений непосредственно затронет работу бухгалтера. В статье мы лишь укажем нормы, заслуживающие тщательного изучения по первоисточнику.
Раскрытие информации застройщиком
Отныне деятельность застройщика является прозрачной. Информацию о ней надлежит размещать на интернет-сайте. Помимо ряда официальных документов (включая проектную декларацию), на сайте должны быть представлены фотографии возводимых объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства. Фотографии следует обновлять ежемесячно (ст. 3.1 Закона 214-ФЗ).
Кроме того, застройщиков обязали направлять проектную декларацию в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства. Это нужно сделать до заключения договора с первым участником долевого строительства (ч. 2 ст. 19 Закона 214-ФЗ).
Но самое главное – на дату такого представления проектной декларации застройщик должен соответствовать определенным требованиям. Они установлены частью 2 статьи 1 Закона 214-ФЗ. Отметим те их них, которые касаются работы бухгалтера.
Уставный капитал должен соответствовать масштабам строительства
Допустимая площадь объектов долевого строительства застройщика, не введенных в эксплуатацию, ограничена величиной его оплаченного уставного капитала (п. 1 ч. 2, ч. 2.1 ст. 1, ст. 15.3 Закона 214-ФЗ). Если застройщик не соответствует установленным требованиям, он обязан привлечь поручителя (сопоручителей).
При этом требование о соответствии уставного капитала площади строящихся объектов предъявляется суммарно к возникшей группе лиц. Иными словами, уставные капиталы связанных лиц, а также площади осуществляемого ими долевого строительства складываются.
Требования к застройщику и его поручителям (связанным лицам)
Минимальный размер уставного капитала, млн. руб.
Максимальная площадь объектов долевого строительства застройщика, тыс. кв. м
Примечательно, что поручителем (сопоручителем) застройщика вправе выступать лишь юридическое лицо, которое является его участником (учредителем).
Дополнительные пояснения к новеллам Закона 214-ФЗ – в письме Минстроя России от 02.05. 2017 № 15293-НС/07.
В итоге многим застройщикам предстоит не просто увеличить уставный капитал, но и изыскать возможности для его оплаты. Впрочем, пополнить уставный капитал можно неденежными средствами.
Бюджетную задолженность – на контроль
Еще одно новое требование к застройщику касается размера суммарной величины недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации за прошедший календарный год. Такая «кредиторка» не должна превышать 25% балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний год.
Правда, это требование можно «обойти», направив заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности (п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона 214-ФЗ).
Береги честь смолоду
Главный бухгалтер застройщика не должен иметь судимость за преступления в сфере экономики (исключение составляют лица, у которых такая судимость погашена или снята). Кроме того, главным бухгалтером не может быть лицо, к которому применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации. По этому критерию давности нет.
Федеральный закон «О бухгалтерском учете» (ч. 5 ст. 7) позволяет устанавливать требования к главному бухгалтеру в иных федеральных законах. Законом 214-ФЗ это право использовано.
Указанные ограничения распространяются на иное должностное лицо, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, а равно на физическое лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика (п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона 214-ФЗ).
Аналогичным требованиям должен удовлетворять главный бухгалтер (или иное лицо, осуществляющее ведение бухгалтерского учета) поручителя.
Наказания нарушителям
Застройщики, не удовлетворяющие требованиям части 2 статьи 1 Закона 214-ФЗ на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов (ч. 2.2 ст. 1 Закона 214-ФЗ).
А что будет, если это предписание нарушить?
Неправомерное привлечение денежных средств гражданина повлечет наложение административного штрафа: на должностных лиц — в размере от 20 000 до 50 000 рублей, на юридическое лицо — от 500 000 до 1 000 000 рублей. Основание – часть 1 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях. Причем такие суммы будут взиматься за привлечение каждого отдельного взятого гражданина.
Но если привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований Закона 214-ФЗ совершено «с размахом» — злоумышленникам грозит ответственность по статье 200.3 Уголовного кодекса. Спектр наказаний – от обязательных работ до лишения свободы на срок 5 лет. С точки зрения законодателя крупным размером деяния является привлечение средств на сумму более 3 миллионов рублей, а особо крупным – 5 миллионов рублей. Как видно, ценовой порог весьма занижен…
Между тем лицо освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых объект недвижимости введен в эксплуатацию (ч. 3 ст. 200.3 УК РФ). И хотя статья 200.3 Уголовного кодекса действует уже более года (с 12 мая 2016 г.), судебной практики по ней мы не обнаружили.
Цена – пропорционально площади
На практике цена объекта долевого строительства формируется пропорционально площади исходя из стоимости его квадратного метра. Теперь этот традиционный подход к ценообразованию закреплен в части 1 статьи 5 Закона 214-ФЗ. А именно: цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади помещения и соответствующей площади.
Правда, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то расчет цены за помещение производится исходя из его приведенной площади. Общую приведенную площадь жилого помещения определяют путем суммирования общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами. Например, понижающий коэффициент для лоджий составляет 0,5 (приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр).
Расчет цены объекта
Проектом в квартире предусмотрена лоджия. Общая площадь жилого помещения – 49 кв. м, площадь лоджии – 2 кв. м. Общая приведенная площадь объекта – 50 кв. м (49 + 2 х 0,5). Цена единицы общей приведенной площади – 40 тыс. рублей. Цена договора – 2 000 000 (50 х 40 000) рублей.
Впрочем, поправка эта скорее техническая. Поскольку в составе такой цены сумма денежных средств на оплату услуг застройщика не выделена, расходование средств, уплаченных дольщиками, жестко регламентируется статьей 18 Закона 214-ФЗ.
Возможности для расходования средств расширены
В центре внимания бухгалтеров всегда была статья 18 Закона 214-ФЗ. Она определяет разрешенные направления для использования средств, поступивших от дольщиков на строительство объекта. Ее нормы были постоянным источником налоговых споров. Новой редакцией Закона 214-ФЗ возможности целевого расходования значительно расширены. В частности, теперь деньги дольщиков разрешено тратить еще и на такие цели, как:
уплата арендной платы за земельные участок, на котором осуществляется строительство;
проведение государственной экологической экспертизы;
строительство и (или) реконструкция (на территории планировки) объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;
строительство и (или) реконструкция (на территории планировки) объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае их безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность;
возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство;
возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.
Статья 18 Закона 214-ФЗ устанавливает виды затрат застройщика, которые в целях налогообложения прибыли рассматриваются как использование целевого финансирования (письмо Минфина России от 04.12.2015 № 03-03-06/70912).
Однако статьей 18.1 Закона 214-ФЗ оговорены специальные условия использования денежных средств дольщиков на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Расходование на эти цели допускается, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства либо он безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.
Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства, допускается при наличии (ч. 8 ст. 28 Закона 214-ФЗ):
— разрешения на строительство; — государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
— заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона 214-ФЗ.
В отсутствие этих документов учет рекламных затрат в расходах по налогу на прибыль неправомерен (п. 1 ст. 252, пп. 28 п. 1 ст. 267 НК РФ).
Обратите внимание: пункты 1 и 2 части 1, часть 1.2 статьи 18 Закона 214-ФЗ обязывают застройщика обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых дольщиками, отдельно в отношении каждого объекта долевого строительства (исключения прописаны в законе). А главный бухгалтер несет ответственность за нецелевое использование застройщиком денежных средств дольщиков (ч.
1.3 с. 18 Закона 214-ФЗ). Аналогично — иное должностное лицо, на которое возложена обязанность ведения бухгалтерского учета, либо лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика. Нарушения подобного рода относятся к категории административных. Но в настоящее время такое правонарушение Кодексом об административных нарушениях не предусмотрено. А значит, наказать главбуха не удастся.
Изучаем банковские счета эскроу
Закон 214-ФЗ (ст.ст. 15.4, 15.5) предусматривает особый порядок кредитования застройщиков, при котором средства дольщиков зачисляются на особые счета, так называемые счета эскроу, открываемые им банком-кредитором. Банк перечислит средства дольщика застройщику либо направит их на погашение целевого кредита, когда дольщику будет передан объект долевого строительства.
Владельцем счета эскроу является дольщик. А процедура расчетов с применением таких счетов именуется условным депонированием (ст.ст. 860.7 – 860.10 ГК РФ). Условие об открытии и использовании счета эскроу предусматривается договорами участия в долевом строительстве. Сам же счет открывается после государственной регистрации договора.
Плата за открытие и ведение счета с дольщика не взимается. Наоборот – банк выплачивает ему проценты.
Условное депонирование можно рассматривать как способ обеспечения обязательств застройщика перед банком. Однако не факт, что застройщик сумеет привлечь необходимое количество дольщиков, чтобы полностью погасить задолженность по кредиту.
В указанный статьях весьма подробно прописаны взаимные обязательства застройщика и банка. При этом банк осуществляет контроль за целевым расходованием кредитных средств. Возрастет ли в этой связи защищенность дольщиков – предугадать сложно. Ведь в наше нестабильное время и сам банк не «застрахован» от финансового краха.
С позиций налогообложения прибыли целевой кредит банка не рассматривается как целевое финансирование. Средства банка поступают в собственность заемщика (п. 1 ст. 807, п. 2 ст. 819 ГК РФ).
Поэтому в схеме расчетов через счета эскроу застройщик будет расходовать собственные средства, а значит — избежит с ограничений, установленных статьей 18 Закона 214-ФЗ. Использование денег дольщиков на погашение кредита и перечисление их остатка застройщику произойдут после передачи объекта дольщику – заведомо после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
При расчетах через счета эскроу средства дольщиков на счетах застройщика не аккумулируются. Следовательно, оснований для применения подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса не имеется.
Условное депонирование средств дольщиков не порождает активов в бухгалтерском учете застройщика. Мы предлагаем отражать эти суммы на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», открыв к нему субсчет «Средства участников долевого строительства на счетах эскроу».
Учетные записи застройщика по соответствующим расчетам могут выглядеть так:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 67
— получен целевой кредит на долевое строительство;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 67
— начислены проценты за пользование кредитом;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 86
— отражены обязательства по договорам долевого участия в строительстве после их государственной регистрации;
ДЕБЕТ 009 «Средства участников долевого строительства на счетах эскроу»
— поступили средства дольщиков на счета эскроу (п. 9 ч. 8 ст. 15.4 Закона 214-ФЗ);
ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 90-1
— переданы дольщикам объекты строительства (согласно передаточному акту);
ДЕБЕТ 90-2 КРЕДИТ 20
— списаны затраты на долевое строительство;
ДЕБЕТ 67 КРЕДИТ 76
— деньги со счета эскроу списаны банком в погашение обязательств застройщика по кредитному договору;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
— остаток средств со счетов эскроу перечислен застройщику;
КРЕДИТ 009 «Средства участников долевого строительства на счетах эскроу»
— завершены расчеты через счета эксроу.
Годовая бухгалтерская отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (ч. 4 ст. 18 Закона 214-ФЗ).
Фонд «спасения утопающих»
В качестве меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков статья 23.2 Закона 214-ФЗ предусматривает создание специального фонда. Он должен формироваться за счет обязательных взносов застройщиков и предназначается для выплат дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками. Выплаты из него будут производится при банкротстве застройщика.
На данный момент такой фонд еще не функционирует. Но постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 г. № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» определено, что управлять фондом будет некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», а ее учредителем выступит Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России).
С 1 июля 2017 г. будет вестись единый реестр застройщиков (ст. 23.1 Закона 214-ФЗ).
О взносах пока известно следующее.
Взнос будет вноситься застройщиком в компенсационный фонд в размере одного процента планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации, путем единовременного перечисления денежных средств на банковский счет некоммерческой организации. Уплатить взнос следует до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства. Выплата возмещения пострадавшим гражданам будет осуществляться в размере цены договора участия в долевом строительстве. Кроме того, средства компенсационного фонда могут быть направлены на оказание финансовой помощи иному застройщику для завершения строительства и передачи дольщикам жилых помещений.
Отметим, что взнос в компенсационный фонд застройщик сможет учесть в расходах по налогу на прибыль. Основание – подпункт 29 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.
Но в итоге финансовая нагрузка по формированию нового компенсационного фонда, конечно же, «ляжет на плечи» дольщиков.
Источник: www.berator.ru
Минстрой назвал критерии, по которым застройщикам могут разрешить достраивать объекты по старым правилам долевого строительства
Источник фотографии
Основными критериями для определения проектов строительства жилья, которые постановлением правительства будет разрешено завершить по старым правилам долевого законодательства, станут строительная готовность и доля привлеченных средств граждан. Об этом сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Как уточняет РИА «Новости», главным из двух этих критериев Стасишин назвал строительную готовность, которая будет складываться из физической готовности и «объема затрат, которые уже понесли застройщики и, скорее всего, никогда не смогут обосновать перед банком как инвестиционную себестоимость».
Конкретное значение строительной готовности в процентах, которое позволит дать застройщику разрешение завершить проект по старым правилам, чиновник не назвал. По его словам, проект постановления правительства, где он будет определен, планируется представить вице-премьеру Виталию Мутко в течение 2-3 недель.
«В течение месяца мы выпустим постановление, которое позволит не обрушить рынок», – сказал Стасишин, призвав застройщиков не надеяться, что обязательное введение эскроу-счетов будет отложено.
Отказ от старой схемы долевого финансирования предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства до окончания строительства на эскроу-счете. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована. Средства на строительство жилья застройщики будут получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.
Напомним, в конце декабря президент Владимир Путин подписал законопроект, который вносит поправки в принятый ранее закон об отмене долевого строительства. Если прежняя редакция закона предусматривала, что переход на обязательное использование застройщиками эскроу-счетов с 1 июля 2019 года затронет только проекты, запущенные после этой даты, то обновленная версия гласит, что это требование распространяется и на запущенные ранее проекты. Исключение из этого правила планируется сделать только для проектов, соответствующих установленным Минстроем критериям.
Эти поправки стали реакцией на действия девелоперов Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, которые начали массово получать разрешения на строительство новых проектов впрок. В частности, Москомстройинвест сообщал, что в первой половине 2018 года было одобрено вдвое больше заявок на получение заключения о соответствии проектной декларации, чем за то же время в 2017 году. Представители отрасли предупреждали, что ужесточение требований приведет к росту цен жилья в новостройках на 20%. По прогнозу вице-премьера Виталия Мутко рост цен на недвижимость при переходе на проектное финансирование строек жилья составит минимум 8%.
По оценке госкомпании «Дом.РФ», сейчас примерно 30% проектов находятся в «красной зоне» по кредитоспособности. Это означает, что они могут не получить банковское финансирование после перехода на новые правила. В абсолютном выражении речь идет примерно о 14,5 млн квадратных метров. 1 февраля Стасишин сообщил, что Минстрой готовит программу, которая позволит застройщикам, не получившим проектное финансирование банков, получить деньги, необходимые для завершения их проектов в виде небанковского продукта на возвратной основе.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник: news.ners.ru