Какие нормы земли существуют в Белгороде для строительства дома в личном подсобном хозяйстве (минимум). Хочу выделить дочери участок в огороде, есть такая возможность.
Ответы на вопрос:
Уточняйте эти нормы в местной администрации. Размеры минимально допустимых земельных участков для ЛПХ и ИЖС устанавливаются нормативно-правовыми актами органов МСУ.
Нормативно-правовой акт регулирующий данные правоотношения есть:
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРЕДЕЛЬНЫХ (МАКСИМАЛЬНЫХ И МИНИМАЛЬНЫХ) РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ГРАЖДАНАМ В СОБСТВЕННОСТЬ ИЗ НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ БЕЛГОРОДСКОГО РАЙОНА, ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА И ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (с изменениями на: 25.12.2014)
Данным НПА установлены следующие предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в Белгородском районе:
Предоставление земельного участка
1.1. Для земельных участков, образуемых в целях их предоставления во вновь планируемых микрорайонах индивидуального жилищного строительства:
— минимальный размер — 1500 кв. м;
— максимальный размер — 2999 кв. м.
1.2. Для земельных участков, образуемых в целях их предоставления на территории существующей застройки ИЖС:
— минимальный размер — 800 кв. м;
— максимальный размер — 1599 кв. м.
1.3. В отношении земельных участков, формируемых (преобразуемых) с целью предоставления гражданам по программам «Обеспечение жильем участников ВОВ», «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилья», «Обеспечение жильем детей-сирот», минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства — 700 кв. м.
1.4. При преобразовании земельных участков для индивидуального жилищного строительства путем раздела (перераспределения) площадь вновь образованных земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства не может быть менее 1500 кв. м.
(п. 1.4 в ред. решения Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 25.12.2014 N 155)
1.5. Предельные минимальные размеры земельных участков, установленные настоящим решением, не распространяются на земельные участки, образуемые в результате раздела существующих земельных участков их собственниками, при необходимости изъятия для государственных и муниципальных нужд одной из частей земельного участка, образующейся при его разделе.
1.6. Предельные максимальные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства, установленные настоящим решением, не распространяются на земельные участки, образуемые в результате раздела, объединения, перераспределения земельных участков, находящихся в собственности организаций, учредителем (акционером) которых является Белгородская область или муниципальные образования Белгородской области и которые являются участниками областных целевых программ стимулирования развития жилищного строительства.
Градостроительный план земельного участка, что это такое и где его взять?
(п. 1 в ред. решения Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 28.02.2014 N 65)
2. Установить, что земельные участки, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и используемые в целях индивидуального жилищного хозяйства и ведения личного подсобного хозяйства, сохраняются за указанными гражданами в полном размере.
(п. 2 введен решением Муниципального совета Белгородского района Белгородской области от 29.07.2009 N 212)
3. Уточнение площади земельных участков, находящихся в собственности, пожизненном наследуемом владении, границы которых не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, производится при проведении межевых работ по установлению границ земельных участков, в пределах минимального размера предоставления земельного участка, установленного в пункте 1.2 настоящего решения. Согласование границ таких земельных участков осуществляется распорядительным актом администрации Белгородского района.
Предоставление земельного участка, составляющего разницу между первоначально предоставленным участком и земельным участком, уточненным по результатам межевания, осуществляется за плату по рыночной стоимости земли, определяемой в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, в порядке, установленном действующим земельным законодательством.
3.1. В целях предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства при существующих домовладениях, которые не могут быть сформированы для предоставления под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство в размере, определенном подпунктом 1.2 настоящего решения, минимальные размеры земельных участков не устанавливаются. Максимальный размер земельного участка, образуемого для целей, указанных в настоящем пункте, не может превышать 800 кв. м. Предоставление земельных участков, указанных в настоящем пункте, осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Если Вы сможете выделить из своего участка 15 соток своей дочери она сможет построить на нем домовладение и в последующем ввести его в эксплуатацию. К тому же у такого строительства имеется множество преимуществ в части обеспечения сохранности объекта строительства и стройматериалов, так как в настоящее время кражи с ИЖС являются одним из самых распространенных видов преступлений.
Источник: www.9111.ru
Статья 30 ГрК РФ. Правила землепользования и застройки
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.
5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.
5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в соответствии с настоящим Кодексом.
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее — ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).
8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.
Комментарий к Статье 30 ГрК РФ
2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает целевое назначение разработки правил землепользования и застройки. Они разрабатываются прежде всего для создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, т.е. обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов данных территорий.
Также разработка указанных правил осуществляется в целях сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.
Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» устанавливает, что охрана окружающей среды — это деятельность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц, направленная на сохранение и восстановление природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвращение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и ликвидацию ее последствий.
В соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Целью разработки правил землепользования и застройки названо также создание условий для планировки территорий муниципальных образований, которая осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Также разработка указанных правил имеет целью обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право:
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Целью разработки правил землепользования и застройки является также создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» устанавливает, что инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам).
4. Частями 4 и 5 комментируемой статьи устанавливаются требования, предъявляемые к карте градостроительного зонирования.
При установлении на данной карте границ территориальных зон вводится запрет на формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах.
6. Проиллюстрируем комментируемые нормы о правилах землепользования и застройки на примере решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 21 марта 2006 г. N 138 «Об утверждении Типовых правил землепользования и застройки».
Типовые правила землепользования и застройки городского, сельских поселений Хабаровского муниципального района являются методической основой для формирования правового регулирования градостроительства городского, сельских поселений Хабаровского муниципального района — правил землепользования и застройки поселений на основе градостроительного зонирования территорий.
Правила землепользования и застройки являются местным правовым актом прямого действия на территории поселения, регламентирующим градостроительную деятельность, устанавливающим порядок правового регулирования комплексного развития, использования и организации территории, определяющим правила и процедуру градостроительной и строительной деятельности, а также отношений и разрешения споров между участниками градостроительной деятельности на территории поселения.
Правила — нормативный правовой документ, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Правила основаны на градостроительном зонировании и предназначены для:
реализации планов и программ развития территории поселений, межселенных территорий, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;
установления правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для собственников и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости;
создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора наиболее эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами;
обеспечения свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения общественных слушаний;
обеспечения контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.
Целью Правил является обеспечение правового регулирования градостроительными средствами:
защита прав граждан и обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки;
обеспечение открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;
подготовка документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости;
контроль соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования;
обеспечение благоприятных условий среды жизнедеятельности населения;
ограничение вредного воздействия хозяйственной, в том числе градостроительной, деятельности на окружающую природную среду;
защита территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
охрана и использование особо охраняемых природных территорий и объектов историко-культурного наследия, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий;
повышение эффективности землепользования и застройки территорий поселений;
привлечение инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;
развитие рынка недвижимости поселений (земельных участков, зданий, сооружений);
обоснованность для налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличения поступлений в бюджеты всех уровней;
благоприятные условия для привлечения инвестиций в развитие недвижимости, инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры поселений.
Правила регулируют градостроительную деятельность органов государственной власти, органа местного самоуправления, физических и юридических лиц на основе:
карт градостроительного зонирования поселений, градостроительных регламентов по видам разрешенного использования и параметрам допустимых строительных изменений недвижимости;
межевания территорий поселений на земельные участки, формирования земельных участков как объектов недвижимости;
согласования целевого использования земельных участков, строительных намерений собственников недвижимости и инвесторов на основе правового зонирования;
предоставления разрешений на строительство;
обеспечения открытости и доступности для граждан информации о градостроительном зонировании и застройке территории поселений, участия граждан в принятии решений по этим вопросам;
контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости;
установления оснований для органов власти, судебных органов при принятии решений по спорным вопросам землепользования и застройки;
обоснования принятия решений органов власти об ограничении использования и строительных изменений недвижимости, не соответствующих настоящим Правилам, а также для установления публичных сервитутов;
установления порядка внесения в Правила дополнений и изменений, а также принятия решений об отклонении от Правил.
Настоящие Правила применяются наряду с нормативами и стандартами, иными обязательными требованиями, установленными уполномоченными органами Российской Федерации, Хабаровского края в целях обеспечения безопасности жизнедеятельности и здоровья людей, надежности сооружений, охраны памятников истории и культуры, окружающей природной среды, а также с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления поселений в части, не противоречащей Правилам.
Правила обязательны для органов государственного контроля, местного самоуправления поселений (должностные лица в пределах их компетенции), физических и юридических лиц, осуществляющих градостроительную деятельность на территории поселений.
Правила, включая все входящие в их состав документы и приложения, являются открытыми для физических и юридических лиц.
Документы градостроительного зонирования состоят из:
градостроительных регламентов (текстовой части) — описание видов разрешенного использования земельных участков и допустимых параметров строительных изменений недвижимости, а также ограничений по требованиям охраны памятников истории и культуры, экологическим, санитарно-эпидемиологическим и другим условиям;
карт (схем) или планов зонирования (графическая часть), иллюстрирующих границы территориальных зон с указанием их кодового обозначения, а также карт (схем) или планов зон ограничений использования и строительных изменений земельных участков, иных объектов недвижимости с указанием ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры, по экологическим, санитарно-эпидемиологическим и другим условиям.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливают виды разрешенного использования и параметры допустимых строительных изменений недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой территориальной зоны (подзоны).
Разрешенным считается такое использование недвижимости, которое соответствует:
градостроительным регламентам по видам разрешенного использования недвижимости для соответствующей зоны (подзоны), обозначенной на генеральной карте (схеме);
дополнительным градостроительным регламентам по условиям охраны памятников истории и культуры для соответствующих зон;
дополнительным градостроительным регламентам по экологическим или санитарно-гигиеническим условиям для соответствующих зон;
дополнительным градостроительным регламентам по специальным ограничениям для соответствующих зон;
обязательным требованиям надежности и безопасности объектов, содержащимся в строительных, противопожарных, иных нормах и правилах;
публичным сервитутам, иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая договоры об установлении сервитутов, иные документы).
Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости включает:
основные виды разрешенного использования недвижимости, которые при условии соблюдения строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, иных обязательных требований не могут быть запрещены;
сопутствующие виды разрешенного использования недвижимости, которые по отношению к основным видам являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида сопутствующий вид использования не является разрешенным, если иное специально не оговаривается настоящими Правилами применительно к конкретным видам и/или местам (условиям) расположения недвижимости;
условно разрешенные виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных зональных согласований.
Для каждой зоны, выделенной на генеральной карте (схеме), устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.
Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.), являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, иным нормам и требованиям.
Объекты, сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения застройки, размещение которых требует отдельного земельного участка, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований.
Градостроительные регламенты по параметрам строительных изменений недвижимости не устанавливаются в случаях проведения капитального ремонта, реконструкции и реставрации существующих зданий и сооружений без изменения вида их использования (функционального назначения), габаритов и/или архитектурного облика, иных действий, не имеющих последствий в части изменений городской среды и не затрагивающих интересы третьих лиц, в том числе: текущий ремонт зданий и сооружений; внутренние перепланировки зданий; отделочные работы, работы по инженерному и технологическому переоборудованию зданий и сооружений; строительство временных зданий и сооружений.
Градостроительный регламент, установленный для каждого вида территориальной зоны, подзоны, применяется в равной мере ко всем расположенным в них объектам недвижимости. Исключение составляют:
состоящие в официальных списках памятники истории и культуры, в отношении которых уполномоченным органом охраны памятников истории и искусства принимаются решения о параметрах и характеристиках реставрации, реконструкции объектов историко-культурного наследия в индивидуальном порядке, согласно законодательству об охране и использованию памятников истории и культуры;
состоящие в официальных списках памятники природы, особо охраняемые природные территории, решения по которым принимаются органом по охране природы в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;
объекты недвижимости, для которых права владения, пользования и строительных преобразований предоставлены до вступления в силу Правил.
Владельцы недвижимости имеют право выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный для соответствующих видов территориальных зон, а также менять один вид разрешенного использования недвижимости на другой вид в следующем порядке:
в случае если изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой вид связано с конструктивными преобразованиями объектов, необходимо получение разрешения на строительство в порядке, установленном Правилами с последующей регистрацией (учетом) нового вида использования объекта недвижимости в установленном порядке;
в случае если изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой не связано с конструктивным преобразованием объектов, владелец недвижимости ходатайствует о внесении соответствующих изменений в регистрационные документы о правах на недвижимость, а также в документы учета недвижимости, уведомляя об этом орган строительства и архитектуры, орган по землеустройству, орган по управлению имуществом;
в случае изменения разрешенного вида использования на условно разрешенный применяются процедуры специальных согласований.
Генеральная карта (схема) зонирования разрабатывается на основе утвержденного генерального плана или концепции генерального плана в М 1:5000 (1:10000) на всю территорию поселения, в границах его черты.
В генеральной карте (схеме) зонирования выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования недвижимости, расположенные в границах каждой зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерно-транспортной инфраструктуры, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных и иных режимных объектов, прочие территории, а также территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд. В генеральной карте (схеме) могут устанавливаться основные параметры допустимых строительных изменений недвижимости, характеризующие общие принципы застройки территориальной зоны: плотность, этажность застройки, особые требования к архитектуре зданий и сооружений.
На генеральной карте (схеме) зонирования выделяются территории особого регулирования градостроительной деятельности федерального, краевого и муниципального значения.
Градостроительные регламенты территориальных зон, выделенных в генеральной карте (схеме) зонирования, устанавливаются на основе схем функционального и строительного зонирования и технико-экономических показателей концепции генерального плана или генерального плана.
Генеральные карты (схемы) зонирования поселений утверждаются представительным органом городского, сельских поселений по представлению главы администрации.
Зональные согласования (общие и специальные) использования и строительных изменений недвижимости осуществляются при проведении работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ.
Согласования намерений застройщиков по использованию и строительным изменениям недвижимости подразделяются на:
общее зональное согласование;
специальное зональное согласование.
Общее зональное согласование требуется для видов использования недвижимости, которые в характеристиках территориальных зон определены как основные разрешенные виды либо как сопутствующие основным видам разрешенного использования недвижимости.
Специальное зональное согласование требуется для использования недвижимости в целях, которые определены в характеристиках территориальных зон как условно разрешенные и требующие специальных согласований.
Зонального согласования не требуется для изменения одного вида разрешенного использования на другой вид разрешенного использования недвижимости, для несущественных изменений недвижимости, при условии, что эти действия не связаны с изменениями физических параметров и конструктивных характеристик объекта недвижимости.
Зонального согласования также не требуется для строительных изменений недвижимости, осуществляемых правообладателями земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствии с утвержденным проектом застройки либо при предоставлении земельных участков для строительства в соответствии с утвержденным проектом застройки.
При получении проекта Правил из органа местного самоуправления, определенного муниципальным образованием (например, отдел архитектуры и градостроительства) глава городского, сельского поселения принимает решение о проведении публичных слушаний в срок не позднее, чем через десять дней со дня получения проекта.
Земельные участки могут быть переданы физическим и юридическим лицам для целей строительства при условии, что на момент передачи эти земельные участки являются сформированными как объекты недвижимости.
Земельные участки являются сформированными как объекты недвижимости, если они свободны от прав третьих лиц (за исключением тех, которые определены посредством сервитутов) и для них установлены:
разрешенные виды использования недвижимости, параметры разрешенных строительных преобразований объектов недвижимости;
сведения об обеспечении земельного участка объектами инженерно-транспортной инфраструктуры;
публичные сервитуты (при необходимости).
Комплект сведений и документов о сформированных земельных участках включает:
проект границ земельного участка, согласованный с владельцами соседних земельных участков (в случае размещения участка в сложившейся застройке);
материалы выноса границ земельного участка в натуру;
описание градостроительных регламентов о разрешенных видах использования и параметрах разрешенных строительных преобразований недвижимости, сведений о публичных сервитутах и дополнительных ограничениях в использовании земельного участка в связи с размещением в охранных или защитных зонах;
общее или специальное зональное согласование;
расчет убытков собственника или землепользователя с учетом упущенной выгоды или потерь сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, связанных с изъятием земли, прав других лиц, обременяющих предоставляемые земельные участки;
оценочную ведомость на недвижимость, передаваемую застройщику и подлежащую сносу;
технические условия на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и расчет платы за подключение к ним;
решение собственника земли о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Проекты межевания территорий устанавливают границы земельных участков, разрабатываются на застроенные или подлежащие застройке территории в границах установленных красных линий. Межевание территорий улично-дорожной сети, инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, иных территорий общего пользования, а также железных, автомобильных дорог и других видов внешнего транспорта не проводится.
На территорию, подлежащую застройке, проект межевания разрабатывается в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа. В составе проектов межевания территории осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.
Границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения и обеспечения нормальной эксплуатации объектов недвижимости, с учетом эффективности использования земель и действующих градостроительных нормативов.
Границы существующих землепользований, оформленные в установленном порядке, при разработке проекта межевания не подлежат изменению без согласия землепользователей на изменение границ земельных участков, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с действующим законодательством.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры предоставляемых земельных участков в собственность (за плату и бесплатно) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливаются в порядке ст. 33 Земельного кодекса РФ.
При разработке проекта межевания должны быть уточнены публичные сервитуты.
Чертеж границ земельного участка выполняется на топографической съемке и включает:
адрес расположения земельного участка;
площадь земельного участка;
границы земельного участка с указанием координат поворотных точек и соседних землепользователей;
минимальные отступы от границ, в пределах которых разрешается возводить строения (пятно застройки);
обозначение трасс инженерно-технических коммуникаций, проходящих по земельному участку, и границ действия публичных сервитутов (при их наличии);
существующие строения, включая строения, не соответствующие Правилам;
Сформированные в соответствии с требованиями Правил земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам:
на условиях торгов (конкурсов, аукционов) по инициативе администрации поселения или Правительства Хабаровского края без предварительного согласования мест размещения объекта;
на бесконкурсной основе (без проведения торгов, конкурсов, аукционов) — по заявкам граждан и юридических лиц, без предварительного согласования мест размещения объектов (для территорий, имеющих утвержденные документы правового зонирования) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для территорий, не имеющих утвержденные документы градостроительного зонирования).
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Другой комментарий к Ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Действующее федеральное законодательство предусматривает несколько разновидностей зонирования: экологическое, ценовое, градостроительное. В общем виде зонирование заключается в разделении определенной территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон и в определении для каждой из зон особого режима (экологических ограничений хозяйственной и иной деятельности, дифференцированных размеров арендной платы и т.д.). Градостроительное зонирование является одной из составляющих градостроительной деятельности в соответствии со ст. 1 ГрК Градостроительное зонирование должно стать важнейшим и эффективным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территориях муниципальных образований, позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки.
Институт градостроительного зонирования был впервые введен на федеральном уровне ГрК 1998 г., которым были установлены основные элементы такого зонирования: правила землепользования и застройки и градостроительные регламенты*(17). Следует отметить, что ГрК 1998 г. помимо собственно зонирования выделял и понятие правового зонирования, под которым понималась деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Помимо ГрК 1998 г. ряд важных норм, регулирующих градостроительное зонирование, были включены в ЗК РФ. При этом термин «градостроительное зонирование» в ЗК РФ и в ГрК 1998 г. не использовался, а применялся термин «зонирование территорий». Институт градостроительного зонирования должен позволить населению соответствующих муниципальных образований эффективнее влиять на процесс застройки территории муниципального образования, отстаивать свои права и законные интересы не только в суде, но и на этапе планирования застройки. Кроме того, градостроительное зонирование призвано сделать процесс застройки более прозрачным для жителей и инвесторов, привлечь дополнительные инвестиции в строительство, снизить издержки и административные барьеры в строительстве.
В федеральном законодательстве до принятия ГрК не был четко установлен порядок разработки, принятия и применения правил землепользования и застройки, не были должным образом урегулированы виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости, процедуры получения разрешения на отклонение от установленных параметров строительства и реконструкции и разрешения на использование земельных участков и объектов недвижимости, не предусмотренные градостроительным регламентом.
В результате институт градостроительного зонирования практически не использовался в градостроительной деятельности муниципальных образований, поскольку его применение не было обязательным при осуществлении градостроительной деятельности, и законодательством параллельно допускалась процедура предоставления земельных участков под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта.
В итоге правила землепользования и застройки были разработаны и введены в действие только на территории только ряда крупных муниципальных образований, таких как, например, Хабаровск, Чита, Челябинск, Саранск, Самара, Ульяновск. С целью стимулирования органов местного самоуправления к зонированию территорий муниципальных образований Федеральный закон о введении в действие ГрК запретил с 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов, за исключением ряда случаев.
ГрК в ст. 1 установил определение терминов градостроительного зонирования, территориальных зон, градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки, то есть установил понятийный аппарат градостроительного зонирования, а также в ч. 1 комментируемой статьи закрепил цели разработки и принятия правил землепользования и застройки.
Отношения, связанные с использованием картографических изображений, регулируются Федеральным законом от 26.12.1995 г. N 209-ФЗ «О геодезии и картографии»*(18). В соответствии с ФЗ от 26.12.1995 г. работу по созданию карты градостроительного зонирования можно отнести к геодезическим и картографическим работам специального (отраслевого) назначения, к числу которых относятся:
создание и обновление топографических планов, предназначенных для составления генеральных планов участков строительства различных объектов, подземных сетей и сооружений, привязки зданий и сооружений к участкам строительства, а также для выполнения иных специальных работ;
создание и ведение географических информационных систем специального назначения;
создание тематических карт, планов и атласов специального назначения в графической, цифровой и иных формах, издание этих карт, планов и атласов;
геодезические, топографические, аэросъемочные и другие специальные работы при инженерных изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, ведении кадастров, иных изысканиях и специальных работах;
Согласно ст. 12 ФЗ от 26.12.1995 г. картографическая деятельность подлежит лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»*(19).
Таким образом, осуществлять подготовку карты градостроительного зонирования может только организация, имеющая лицензию на указанный вид деятельности. Порядок лицензирования картографической деятельности установлен Постановлением Правительства РФ от 28.05.2002 г. N 360 «О лицензировании картографической деятельности». Лицензирование картографической деятельности осуществляется согласно Постановлению Правительства РФ от 29.07.2004 г. N 386 «Об утверждении положения о Федеральном агентстве по геодезии и картографии»*(20) Федеральным агентством по геодезии и картографии (Роскартографией) и его территориальными органами.
Лицензионными требованиями и условиями, необходимыми для получения лицензии, являются:
а) соблюдение законодательства Российской Федерации, нормативно-технических документов в области картографической деятельности;
б) наличие у юридического лица в штате квалифицированных работников в области картографии, а также наличие у руководителя высшего или среднего профессионального образования и стажа работы в данной области не менее 3 лет;
наличие у индивидуального предпринимателя высшего или среднего профессионального образования и стажа работы в области картографии не менее 3 лет;
в) наличие у работника, участвующего в выполнении аэросъемочных работ, свидетельства бортоператора (бортнаблюдателя);
г) наличие у лицензиата зданий и помещений, сертифицированных и прошедших метрологическое обслуживание (поверку, калибровку) приборов и оборудования, службы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой картографической продукции;
д) организация ремонта, поверок и калибровок средств измерений, применяемых при осуществлении картографической деятельности;
е) использование последних по сроку издания (составления) материалов государственного картографо-геодезического фонда в качестве основы при составлении и подготовке к изданию новой картографической продукции;
ж) отображение на вновь создаваемых картографических материалах наименований географических объектов в нормализованной форме в соответствии с требованиями нормативно-технических документов;
з) отображение на издаваемой картографической продукции выходных сведений;
и) безвозмездная передача 1 экземпляра изданной картографической продукции в соответствующие картографо-геодезические фонды.
Для получения лицензии соискатель лицензии (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) представляет в лицензирующий орган следующие документы:
а) заявление о предоставлении лицензии с указанием:
наименования, организационно-правовой формы и места нахождения — для юридического лица;
фамилии, имени, отчества, места жительства, данных документа, удостоверяющего личность, — для индивидуального предпринимателя;
лицензируемой деятельности и видов работ, которые соискатель лицензии намерен выполнять при осуществлении этой деятельности;
б) копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица;
копия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя — для индивидуального предпринимателя;
в) копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе;
г) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии;
д) сведения об уровне образования и (или) квалификации, стаже работы по специальности в области картографии работников, которые будут осуществлять лицензируемую деятельность.
Законодательством запрещается требовать от соискателя лицензии представления иных документов. Лицензирующий орган принимает решение о предоставлении или об отказе в предоставлении лицензии в течение 60 дней со дня поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами. Срок действия лицензии на осуществление картографической деятельности — 5 лет. Указанный срок может быть продлен по заявлению лицензиата в порядке, предусмотренном для переоформления лицензии. Роскартография и ее территориальные органы ведут реестр лицензий.
Вместе с тем, ЗК РФ предусматривает особый порядок определения предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности, который установлен для определенных целей предоставления земель:
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, указанные размеры устанавливаются законами субъектов РФ;
для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для указанных выше целей, устанавливаются:
федеральными законами — из земель, находящихся в федеральной собственности;
законами субъектов Российской Федерации — из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.
ЗК РФ предусматривает следующие виды ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и иными федеральными законами.
К иным ограничениям использования земельного участка может быть отнесен публичный сервитут, предусмотренный ст. 23 ЗК РФ. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. ЗК РФ устанавливает закрытый перечень целей установления публичного сервитута:
1) для прохода или проезда через земельный участок;
2) для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) для проведения дренажных работ на земельном участке;
5) для забора воды и водопоя;
6) для прогона скота через земельный участок;
7) для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) для использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) для свободного доступа к прибрежной полосе.
Публичный сервитут может быть срочным или постоянным. Земельное требование содержит требование о том, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*(21). Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
Источник: grkodeksrf.ru
§ 4. Специфика предоставления земельных участков для отдельных видов строительства
предоставления земельных участков: для строительства и для целей, которые не связаны со строительством. При выборе основания для такой классификации законодатель, видимо, руководствовался тем, что строительство и последующая эксплуатация зданий, строений и сооружений является одним из главных видов использования земли как пространственного базиса.
Согласно статье 1 ГрК РФ под строительством понимается создание зданий, строений и сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При этом объекты капитального строительства определяются в той же статье ГрК РФ как здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек).
В статье 30 ЗК РФ закрепляет общие нормы, опосредующие предоставление земельных участков для строительства различных видов объектов недвижимости: административных зданий, промышленных объектов, хозяйственных построек и т.д. В последующих статьях ЗК РФ (30.1, 30.2, 38.1,
38.2 и др.) установлены специальные правовые нормы, регулирующие процедуры предоставления земельных участков для отдельных видов строительства: жилищного и комплексного освоения в целях жилищного строительства.
К видам строительства с некой долей условности можно отнести также
«развитие застроенных территорий» (статьи 46.1 – 46.3 ГрК РФ). С некой долей условности, поскольку в этом случае на земельных участках могут осуществляться не только строительство, но также снос и реконструкция объектов недвижимости. Однако, принимая во внимание, что основной целью предоставления земельных участков для развития застроенной территории является именно его застройка новыми объектами недвижимости, будем относить «развитие застроенных территорий» к видам строительства.
Остановимся подробнее на специфике, характерной для тех видов строительства, которым законодатель уделяет особое внимание.
Первый вид. Жилищное строительство.
Президент Российской Федерации Владимир Путин в своем Послании Федеральному Собранию отметил, что в ближайшее десятилетие есть уникальный шанс решить застарелую российскую проблему – жилищную. Поставлена задача – перейти к решению жилищного вопроса для более широкого круга граждан: молодых семей, специалистов социальной сферы, врачей, учителей, ученых и инженеров. Это должно стать продолжением политики государства в обеспечении граждан России доступным жильем, которая определена правовыми актами, в частности Федеральной целевой
программой «Жилище» в 2011-2015 годах290.
В настоящее время в рамках Федеральной целевой программы
«Жилище» на 2011-2015 годы291 в городах федерального значения проводится курс на значительное увеличение объемов жилищного фонда. Правовой основой этих мероприятий являются, помимо указанной федеральной программы, специально принятые региональные программы: в городе Москве – Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012- 2016 гг.) «Жилище»292, в городе Санкт-Петербурге – Региональная программа
«Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге» на
Согласно расчетным показателям этих программ в городе Москве к 31 января 2016 года планируется ввести в эксплуатацию 12,7 млн. кв. м. жилья, а уровень обеспеченности населения жильем довести до 24 кв. м. на человека, в
290 Дорога к дому : Российская газета. Экономика : офиц. сайт. URL: http://www.rg.ru/2013/01/22/ infrastruktura.html (дата обращения: 06 апреля 2014 года).
291 Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 (ред. от 12 октября 2013 г.) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы» // СЗ РФ. 2011. № 5. Ст. 739.
292 Постановление Правительства Москвы от 27 сентября 2011 г. № 454-ПП (ред. от 15 июня 2012 г.)
«Об утверждении Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище» // Вестник Мэра и Правительства Москвы.
293 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24 мая 2011 г. № 624 (ред. от 23 июля 2012 г.)
«О Региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт- Петербурге» на 2011-2015 годы» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 6. 2011.
городе Санкт-Петербурге в одном только 2015 году планируется ввести в эксплуатацию 3050 тыс. кв. м, а уровень обеспеченности жильем довести к 2015 году до 28,0 кв. м на человека.
В рамках столь масштабных задач большую актуальность приобретает процедура предоставления земельных участков для жилищного строительства, которая регламентируется на федеральном уровне статьями 30.1 и 38.1 ЗК РФ.
Законодатель разделяет жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (пункт 3 статьи 48, подпункт 1 пункта 2 статьи 49 ГрК РФ). Как видно, критериями разграничения указанных понятий служат два признака: количество этажей в жилом доме и количество семей, проживающих в нем.
При этом существует правовая позиция Роснедвижимости РФ, согласно которой законодательством якобы не ограничено количество этажей для объекта индивидуального жилищного строительства. Согласно этой позиции дефиниции «индивидуального жилищного строительства» в указанных статьях ГрК РФ не содержат легального определения этого понятия, а используются лишь как ограничение при осуществлении подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте таких объектов, а также при проведении государственной экспертизы в отношении проектной
документации указанных объектов294. Такое толкование понятия объекта
индивидуального жилищного строительства представляется нам спорным. Судебная практика, в свою очередь, также не поддерживает эту позицию Роснедвижимости РФ295.
294 Письмо Роснедвижимости от 12 октября 2007 г.
295 См., например, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 марта 2013 г. № 33- 3483/2013.
Сначала рассмотрим процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства, а затем коснемся особенностей, предусмотренных для индивидуального жилищного строительства.
В целях жилищного строительства земельные участки предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта в собственность и в аренду, а в случаях, предусмотренных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ, – на праве безвозмездного срочного пользования. Согласно пункту 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется только на аукционах, за исключением четырех случаев:
· на строительство объекта недвижимости заключен государственный или муниципальный контракт, а само строительство осуществляется полностью за счет бюджетных средств (подпункт 5 пункт 1 статьи 24 ЗК РФ);
· земельные участки из государственной или муниципальной собственности предоставлены жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных законодательством296 (подпункт 5.1 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ);
· земельный участок предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ);
· аукцион по продаже земельного участка либо права его аренды признан несостоявшимся по причине того, что в нем приняло участие менее двух участников (пункт 27 статьи 38.1 ЗК РФ). В таком случае единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка.
Порядок организации и проведения аукциона при предоставлении земельного участка в целях жилищного строительства закреплен в статье 38.1
296 Такие случаи предусмотрены пунктом 9.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.
№ 137-ФЗ (ред. от 23 июля 2013 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункт 7.3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ (ред. от 30
ЗК РФ. По поводу обоснованности введения в ЗК РФ статьи 38.1 (а также статьи 38.2) в литературе высказаны две противоположные позиции.
М. Попов считает, что эти статьи можно было бы и не вводить непосредственно в ЗК РФ, так как общие предписания, регулирующие процедуру земельных торгов, закреплены на подзаконном уровне и более логично было бы включить нормы об особенностях торгов по предоставлению участков для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства именно в этот подзаконный акт – Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.
А.И. Дихтяр и И.В. Попова, наоборот, считают присутствие статей 38.1 и
38.2 в ЗК РФ обоснованным, поскольку этим подчеркивается важность и социально-экономическая значимость указанных целей предоставления земельных участков297.
Мы полагаем, что возможная дискуссия по этому вопросу не имеет под собой серьезной практической значимости, поскольку сводится в конечном итоге лишь к вопросам юридической техники: должны ли нормы, устанавливающие организацию и порядок проведения торгов, содержаться в одном нормативном акте или в различных, пусть даже они будут и разной юридической силы. На наш взгляд, положения статей 38.1 и 38.1 ЗК РФ в целом следуют положениям указанных выше Правил, поэтому должны быть включены в эти Правила отдельным параграфом в качестве особенностей при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Особенностями торгов при предоставлении земельных участков для жилищного строительства, например, является то, что для предоставляемого
297 Дихтяр А.И., Попова И.В.
Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики // СПС КонсультантПлюс. 2009.
земельного участка должны быть известны разрешенное использование и параметры разрешенного строительства, определенные на основании инженерных изысканий, а также технические условия подключения возводимого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (пункт 1 статьи 38.1 ЗК РФ); извещение о проведении торгов должно содержать в себе дополнительную информацию по сравнению с общими правилами (пункт 8 статьи 38.1 ЗК РФ) и др.
Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность осуществляется также исключительно на торгах, а в аренду – также и на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 30.1 ЗК РФ в двухнедельный срок со дня получения от гражданина заявления о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка. Если же испрашиваемым правом является аренда, то уполномоченный орган может принять одно из двух решений:
· о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка;
· опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте. Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, уполномоченный орган власти принимает решение о предоставлении такого земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду заинтересованному лицу. Договор аренды земельного
участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В городе Москве отдельного регионального нормативного акта, посвященного жилищному (в том числе индивидуальному жилищному) строительству, к настоящему моменту нет.
В городе Санкт-Петербурге правовым вопросам предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, напротив, уделено значительное внимание. Так, продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства в городе Санкт-Петербурге регулируется специальным нормативным актом – Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03 октября 2006 г. № 1198 «О продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства»298.
Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 28
июля 2004 г. № 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» одной из форм оказания содействия в улучшении жилищных условий является предоставления в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства в случаях, установленных законами Санкт-Петербурга. В развитие этого положения в настоящее время в указанном порядке земельные участки предоставляются:
· на основании Закона Санкт-Петербурга от 06 декабря 2011 г. № 710- 136 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей».
· на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 03 апреля 2006 г. № 343 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 30 июня 2005 г. № 397-64 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства»299.
298 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03 октября 2006 г. № 1198 (ред. от 23 декабря 2010 г.) «О продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 11. 2006.
299 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03 апреля 2006 г. № 343 (ред. от 24 апреля 2009 г.) «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 30 июня 2005 г. № 397-64 «О
Второй вид. Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства.
Сущность правового института комплексного освоения территории300
состоит в том, что посредством него обеспечивается не точечная застройка земельного участка одним-двумя жилыми домами (как в предыдущем случае), а системная застройка значительных неосвоенных территорий населенных пунктов целыми кварталами и/или микрорайонами.
Как правило, в рамках реализации таких проектов осваиваются большие территории и ввод жилья составляет не менее 1 млн. кв. м. Эксперты, подчеркивая эффективность реализации комплексного освоения территории, отмечают, что если хотя бы в половине регионов страны будет реализовано по два таких проекта, то можно получить дополнительный прирост жилых площадей в объеме не менее 84 млн. кв. м, т.е. около 14 млн. семей смогут приобрести или получить по договорам социального найма новые квартиры301.
В классическом варианте комплексное освоение территорий – это
застройка новых участков на окраинах или территорий бывших промзон302.
Законодатель не закрепляет легального определения комплексного освоения земель в целях жилищного строительства, раскрывая это понятие через совокупность трех составляющих его этапов:
1. Подготовка документации по планировке территории (подробнее об этом см. § 3 главы I «Роль территориального планирования и градостроительного зонирования в правовом регулировании предоставлении земельных участков для строительства»). Сроки реализации указанного этапа на практике могут быть различны. Например, пунктом 3.1.9 Постановления
предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного и дачного строительства» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 5. 2006.
300 В рамках настоящей работы Будем понимать термины «комплексное освоение земельных участков» и «комплексное освоение территорий» как синонимы.
301 Пора запускать спутники : Российская газета. Недвижимость : офиц. сайт. URL: http://www.rg.ru/ 2012 /11/27/jilie.html (дата обращения: 06 апреля 2014 года).
302 Не все КОТу инвестиции : Российская газета. Экономика : офиц. сайт. URL: http://www.rg.ru/2013/ 05/ 29/reg-urfo/stroika.html (дата обращения: 06 апреля 2014 года).
Правительства Санкт-Петербурга от 21 февраля 2006 г. № 167 такой срок ограничивается полуторами годами.
2. Выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, т.е. сетей инженерно- технического обеспечения различного назначения (системы электроснабжения, водоснабжения, канализации, в том числе дождевой, теплоснабжения, газоснабжения и т.д.).
3. Осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Отсутствие легального понятия комплексного освоения земель в целях жилищного строительства дает почву для доктринальных толкований.
Е.А. Галиновская понимает под комплексным освоением в целях жилищного строительства круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению303.
А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, М.С. Сотникова считают, что
комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства – это деятельность застройщика по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иного обустройства земельного участка, предоставленного ему в аренду из состава неразграниченных государственных земель, сопровождаемая разработкой градостроительной документации по планировке территории304.
Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного
строительства предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта, только на аукционах и только на праве аренды.
303 Галиновская Е.А. Использование земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 1. С. 44.
304 Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на
земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. М.: Новый индекс, 2010. С. 240.
Порядок проведения аукционов установлен в статье 38.2 ЗК РФ. Он всего лишь конкретизирует порядок проведения аукционов при предоставления земельных участков для жилищного строительства, закрепленный в статье 38.1 ЗК РФ (на это прямо указано в пункте 2 статьи 38.2 ЗК РФ).
Особенности касаются, например, извещения о проведении аукциона: размер арендной платы за земельный участок в этом случае не является фиксированным, а рассчитывается на единицу площади; дополнительно устанавливаются максимальные сроки для выполнения всех трех этапов комплексного освоения территории (см. пункт 3 статьи 38.2 ЗК РФ).
Арендатор земельного участка, полученного для комплексного освоения, имеет право:
· передавать в пределах срока договора аренды земельного участка свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 4 статьи
· приобрести в исключительном порядке земельные участки, образованные в границах предоставленной территории и поставленные на кадастровый учет, в собственность или в аренду (пункт 5 статьи 30.2 ЗК РФ).
При этом собственник и/или арендатор таких земельных участков обязан соблюдать установленный максимальный срок жилищного и иного строительства на приобретенный земельных участках (пункт 6 статьи 30.2 ЗК РФ). Например, согласно пункту 3.1.3 Постановления Правительства Санкт- Петербурга от 21 февраля 2006 г. № 167 срок договора аренды таких участков императивно установлен равным 49 годам.
ЗК РФ не установлен порядок определения цены выкупа указанных земельных участков. В этом случае целесообразно устанавливать цену выкупа арендатором земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности305.
305 См. Письмо Минэкономразвития РФ от 25 мая 2010 г. № Д23-1914. Документ опубликован не был.
Департаментом недвижимости РФ подчеркивается, что право на выкуп земельного участка у арендатора возникает с момента вступления в силу договора аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. Однако законодатель города Санкт-Петербурга установил, что условием приобретения в собственность вновь образованных земельных участков в границах комплексно осваиваемой территории является безвозмездная передача в собственность города Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры, возведенных победителем торгов в границах ранее предоставленного земельного участка. Представляется, что такое условие не противоречит федеральному законодательству, поскольку пункт 4 статьи 38.2 ЗК РФ гласит лишь о запрете «установления требования к выполнению каких- либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона».
В городе Москве комплексному освоению территорий уделяется значительное внимание, подтверждением служит наличие Подпрограммы 6 в Государственной программе города Москвы на 2012-2016 гг. «Жилище», которая называется «Комплексная застройка земельных участков в Москве и Московской области».
Комплексная застройка земельных участков для города Москвы приобретает существенное значение в связи с присоединенными с 01 июля 2012 года территориями Московской области. Ранее в рамках реализации действующего Генерального плана развития города Москвы и в соответствии с проектом размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011-2015 гг.306 предусматривалось разместить на территории города Москвы 31,9 млн кв. м жилищного строительства. Однако позднее были выявлены значительные проблемы в сфере реализации подпрограммы, связанные с тем, что указанный проект размещения сохранял сложившиеся ранее тенденции высокоплотной застройки города, снижения
306См. Постановление Правительства Москвы от 19 мая 2009 г. № 462-ПП (ред. от 08 августа 2012 г.)
«О проекте размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011- 2015 гг.» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 32. 2009.
комфортности проживания и наращивания транспортных проблем. Предусматриваемые в нем объемы жилищного строительства (31,9 млн кв. м) представляются существенно завышенными и не соответствующими интересам городского развития. Снижение остроты указанных проблем и смягчение ограничений на размещение объемов нового строительства планируется обеспечить за счет комплексной жилой застройки домами малой и средней этажности на присоединенных к Москве территориях307.
В городе Санкт-Петербург институт комплексного освоения земель в
целях жилищного строительства также имеет существенное значение. В Региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге» на 2011-2015 годы»308 выделен отдельный пункт, именуемый «Комплексное освоение территорий Санкт-Петербурга в целях жилищного строительства».
Согласно указанной Региональной программе в городе Санкт- Петербурге было выделено 22 территории, которые осваиваются и планируются к освоению в целях жилищного строительства (Приложение № 3); 6 территорий, которые являются перспективными для комплексного освоения в целях жилищного строительства и планируются для реализации на торгах (Приложение № 4); 4 стратегических и инвестиционных проекта комплексного освоения и развития в целях жилищного строительства (Приложение № 5).
Что касается процедуры предоставления земельных участков в этих целях, то в столице Российской Федерации отдельного регионального нормативного акта, посвященного комплексному освоению территорий, к настоящему моменту не принято. В городе Санкт-Петербурге действует Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 февраля 2006 г. № 167
307 См. Постановление Правительства Москвы от 22 февраля 2012 г. № 64-ПП.
308 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24 мая 2011 г. № 624 (ред. от 23 июля 2012 г.)
«О Региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт- Петербурге» на 2011-2015 годы» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 6. 2011.
«О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства»309, которое подробным образом регламентирует порядок подготовки документации и принятия решений о проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Нужно подчеркнуть, что в целом правовой институт комплексного освоения территорий считается экспертами очень перспективным, несмотря на значительные трудности, связанные его практической реализацией. Уже сегодня, по данным аналитиков, на долю проектов комплексного освоения территорий в крупных городах приходится порядка 25-30 процентов от общего объема ввода жилья. Квартиры в таких микрорайонах дешевле, чем при точечной застройке, поэтому пользуются спросом310.
В настоящее время комплексное освоение территорий
предусматривается только для жилищного строительства. В то же время высказываются предложения распространить этот правовой институт не только на жилищное, но и на иные виды строительства. В настоящее время такая идея воспринята в Законопроекте Минэкономразвития, который предусматривает распространение процедуры предоставления земельного участка для комплексного освоения территорий на все виды строительства, а не только в отношении жилищного строительства, как это предусмотрено сегодня. Данная процедура, по мнению разработчиков законопроекта, позволяет более гибко разделять обязанности по планировке территории, строительству инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры между частным инвестором и государством, быстрее осуществлять строительство бизнес-инкубаторов и технопарков.
Третий вид. Развитие застроенных территорий.
309 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 февраля 2006 г. № 167 (ред. от 26 ноября 2009 г.) «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 4. 2006.
310 Не все КОТу инвестиции : Российская газета. Экономика : офиц. сайт. URL: http://www.rg.ru/2013/ 05/29/reg-urfo/stroika.html (дата обращения: 06 апреля 2014 года).
Как отмечает в своем исследовании И.И. Гордиенко, ежегодно в ветхий фонд переходит около 5 млн. кв. м жилья, что в 20 раз превышает масштабы его ликвидации. Учитывая это, а также нехватку бюджетных денежных средств, в российское законодательство был введен новый вариант предоставления земельных участков для строительства, предусматривающий привлечение инвестиций в сферу жилья при одновременном обновлении ветхого жилья и недопущении экспансии новых территорий – развитие застроенных территорий311.
Легального определения понятия «развитие застроенных территорий»
законодатель не предлагает.
При этом, например, А.П. Анисимов и А.Ю. Чикильдина под ним понимают комплекс градостроительных, планировочных, архитектурно- строительных и технических мероприятий, осуществляемых в установленных градостроительной документацией границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей) и включающих в себя проведение работ по сносу, реконструкции находящихся на указанных территориях зданий, строений, сооружений, объектов благоустройства, транспортных и инженерных систем и коммуникаций, иных объектов капитального строительства312.
Ю.В. Поднавознова, в свою очередь, развитие застроенных территорий
определяет как совокупность правоотношений, регулируемых нормами земельного, градостроительного и гражданского права и направленных на реализацию конкретного проекта комплексного развития на застроенной территории, преимущественно размещающей аварийный и ветхий фонд, посредством реконструкции, сноса и (или) нового строительства в целях
311 Гордиенко И.И. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: дис. канд. юрид. наук. М., 2010. С. 156.
312 Анисимов А.П., Чикильдина А.Ю. Градостроительный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий. М., 2009. С. 305.
обеспечения рационального использования земель поселений и безопасности проживания граждан313.
Правоотношениям по предоставлению земельных участков в целях развития застроенной территории федеральный законодатель посвящает пункт
2.1 статьи 30 ЗК РФ и статьи 46.1-46.3 ГрК РФ. Системное толкование пунктов 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ показывает, что первым шагом в этой процедуре является принятия органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц решения о развитии застроенной территории, которое может быть принято при одновременном наличии трех императивных условий:
· в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент;
· в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
· на застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.
В городах федерального значения решение о развитии застроенной территории принимается органами государственной власти субъекта Российской Федерации, а не муниципальными органами. Правовой основой для этого является пункт 2 статьи 63 ГрК РФ с учетом того, что в региональных
313 Поднавознова Ю.В. Правовое значение договора о развитии застроенной территории: дефиниции, коллизии, перспективы применения // Вестн. СГАП. 2009. № 2. С. 78 — 79.
законах городов Москва и Санкт-Петербург отсутствует прямое указание по отнесению этих полномочий к вопросам местного значения.
Любопытно разобрать следующий момент. По смыслу пункта 2 статьи
46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории возможно только при наличии утвержденного градостроительного регламента. Как известно, градостроительный регламент является составной частью такого важнейшего градостроительного документа, как Правила землепользования и застройки. В городе Москве Правила землепользования и застройки к настоящему моменту не приняты, что фактически означает невозможность предоставления земельного участка в столице Российской Федерации в целях развития застроенной территории. Этот факт является еще одним убедительным доводом к тому, что разработка и принятие в городе Москве Правил землепользования и застройки является насущным и актуальнейшим вопросом.
Сторонники расширительного толкования данной нормы полагают, что если пункт 2 данной статьи допускает замену отсутствующих местных нормативов градостроительного проектирования утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, то и в случае отсутствия градостроительных регламентов до крайнего срока принятия правил землепользования и застройки, установленного законодателем, «в виде исключения» допускается определение параметров и видов использования территории по старым правилам, т.е. без градостроительных регламентов314.
На наш взгляд, оснований для подобного толкования пункта 2 статьи
46.1 ГрК РФ не имеется.
Нельзя в связи с этим не отметить, что в городе Москве имеются случаи принятия программ развития застроенной территории, например, программа развития застроенной территории квартала № 804 «Камушки» Пресненского
314 Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. М.: Новый индекс, 2010. С. 226.
района города Москвы на 2008-2014 годы315. Буквальное толкуя пункт 2 статьи
46.1 ГрК РФ, можно утверждать о том, что указанный закон не мог быть принят при отсутствии Правил землепользования и застройки города Москвы. К настоящему моменту положения этого нормативного акта были предметов судебных разбирательств в ФАС Московского округа316, однако легитимность принятия самого закона поставлена под сомнения не была.
В городе Санкт-Петербурге Правила землепользования и застройки приняты, что открывает путь к возможности использования этого правового института. В частности, в городе Санкт-Петербурге действует Адресная программа Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий»317, в развитие которой принято Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24 июля 2008 г. № 904 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт- Петербурге»318. Согласно Перечню планируемых к развитию территорий в городе Санкт-Петербурге (Приложение № 1 к Закону Санкт-Петербурга от 06 мая 2008 г. № 238-39) к настоящему моменту выделено 25 таких территорий.
В силу пункта 8 статьи 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен
315 Закон г. Москвы от 25 июня 2008 г. № 29 «О Городской адресной программе развития застроенной территории квартала № 804 «Камушки» Пресненского района города Москвы на 2008-2014 годы // Вестник Мэра и Правительства Москвы. № 40. 2008.
316 См. Постановление ФАС Московского округа от 01 февраля 2011 г. № КГ-А40/15088-10-П по делу
№ А40-56113/09-72-404 // СПС «КонсультантПлюс». Документ опубликован не был, Постановление ФАС Московского округа от 10 февраля 2010 г. № КГ-А40/298-10 по делу N А40-56113/09-72-404 //
СПС «КонсультантПлюс». Документ опубликован не был.
317 Закон Санкт-Петербурга от 06 мая 2008 г. № 238-39 (ред. от 09 ноября 2011 г.) «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» // Вестник
Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. № 18. 2008.
318 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24 июля 2008 г. № 904 (ред. от 17 октября 2012 г.) «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-
Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. № 8. 2008.
договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.
Следовательно, для того, чтобы земельный участок был предоставлен, необходимо (помимо принятия решения о развитии территории) сделать второй шаг – заключить договор о развитии застроенной территории с заинтересованным лицом. Такой договор заключается на аукционе, который проводится в соответствии со статьей 46.3 ГрК РФ.
Третьим шагом является собственно предоставление земельного участка. Согласно пункту 2.1 статьи 30 ЗК РФ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.
Сказанное позволяет сформулировать следующие практические рекомендации по совершенствованию законодательства:
видится логичным инкорпорировать положения статей 38.1 и 38.2 ЗК РФ
в Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
Источник: pravo.studio