Новостройка куплена до брака собственность в браке

Рассматриваем, признают ли квартиру совместно нажитым имуществом, если она куплена до брака, а права собственности на нее в Росреестре зарегистрированы после регистрации брака.

Договор долевого участия заключен до вступления в брак

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор долевого участия заключен до вступления в брак (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Договор долевого участия заключен до вступления в брак

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021 N 06АП-5382/2021 по делу N А73-16295/2016
Требование: Об отмене определения об отказе в отмене обеспечительных мер.
Решение: Определение изменено. Довод заявителя жалобы о том, что квартира по адресу: г. Хабаровск, пер. Байкальский, д. 5, кв. 325 является ее личным имуществом, судом не принимается, поскольку заключение договора участия в долевом строительстве 09.06.2012 не свидетельствует о приобретении Логвиной А.П. недвижимого имущества до заключения брака с Логвиным Е.С., в то время как право собственности на указанную квартиру зарегистрировано 21.05.2014, то есть в период брачных отношений.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор долевого участия заключен до вступления в брак

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Право общей совместной собственности супругов после расторжения брака: в поисках баланса интересов
(Пьянкова А.Ф.)
(«Закон», 2019, N 12) Некоторые жизненные ситуации вызывают особую сложность. Например, один из супругов до заключения брака заключает договор участия в долевом строительстве, полностью оплачивает цену объекта строительства, далее вступает в брак и уже в период брака оформляет право собственности на построенное недвижимое имущество. Судебная практика исходит из того, что данный объект будет считаться единоличной собственностью того супруга, который внес денежные средства. Возможна и обратная ситуация: супруги в период брака заключили договор участия в долевом строительстве (на имя одного из них), внесли деньги, расторгли брак, и уже после его расторжения супруг, на имя которого был заключен договор, зарегистрировал за собой право собственности на недвижимое имущество.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Развод и раздел квартир. Добрачное имущество
(Логвина С.)
(«Жилищное право», 2020, N 2) ККК (супруг) и ННН (супруга) состояли в зарегистрированном браке с сентября 2011 года по февраль 2014 года. В ноябре 2011 года между ООО «123» и ННН был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ННН передается однокомнатная квартира. В декабре 2011 года произведена государственная регистрация данной сделки. ННН оплатила стоимость квартиры в сумме 1 700 000 рублей в октябре 2011 года, до заключения договора долевого строительства. До брака ННН принадлежала квартира стоимостью 2 000 000 рублей, которую она продала также в октябре 2011 года.

Нормативные акты: Договор долевого участия заключен до вступления в брак

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018) Как установлено судом и следует из материалов дела, М.Э. и М. в период зарегистрированного брака заключили с обществом договор об участии в долевом строительстве однокомнатной квартиры.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) Между супругами Н. и Н. (участниками) и обществом с ограниченной ответственностью (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого у участников возникло право требования объекта долевого строительства — квартиры — в совместную собственность. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра.

Но в случае с покупкой новостройки возникает вопрос: когда именно квартира считается приобретенной ( купленной ) – в момент, когда заключался ДДУ ( до брака ), или когда квартира оформлялась в собственность после сдачи дома (уже в браке )? И нужно ли получать нотариальное согласие второго супруга (который отсутствует в ДДУ) при последующей продаже такой квартиры?

Как разделить имущество, оплаченное одним из супругов до брака, но зарегистрированное в браке?

Семейное право

Я купил квартиру по ДДУ до брака, но свидетельство о праве собственности в Росреестре получено уже после вступления в брак. Может ли жена претендовать на квартиру при разводе?

Аналогичный спор между супругами о том, является ли такая недвижимость совместно нажитым имуществом, ранее рассматривал Верховный суд. Расскажем подробнее, к каким выводам пришел суд и как будут делить квартиру, купленную до брака, но зарегистрированную уже в браке.

Если договор долевого участия заключен до брака, а права собственности зарегистрированы – после

По российскому законодательству совместной собственностью супругов становится нажитое ими в браке имущество (согласно п.1,2 ст.34 Семейного кодекса). Если бы договор долевого участия был бы заключен в браке, то вопрос принадлежности имущества решился однозначно. Оба супруга стали бы собственниками квартиры, даже если недвижимость была оформлена только на одного из них.

По п.1 ст.36 Семейного кодекса имущество, купленное до брака, становиться личной собственностью каждого из супругов. Для признания совместного права собственности нужно доказать, что для покупки недвижимости использовались общие деньги супругов.

Если платеж по договору долевого участия за квартиру был полностью оплачен до брака, а свидетельство о праве на собственность получено уже в браке, то такая квартира не подлежит разделу. Связано это с тем, что для покупки недвижимости использовались только личные средства, а не деньги из семейного бюджета. Право требования по ДДУ возникло до заключения брака, а оформление прав собственности в Россреестре является лишь формальностью.

Верховный суд разъяснил, что юридически значимым обстоятельством при разделе имущества является то, на чьи деньги он было куплено. Даже если квартира куплена в браке, но на личные деньги супруга, она не является совместно нажитым имуществом.

В случае, если супруга заявит о своих правах на квартиру, то муж для оспаривания ее претензий может предъявить суду:

1. Договор долевого участия.
2. Платежное поручение, которое подтвердит, что взнос за квартиру поступил к застройщику до брака.

Если право требования возникло до брака, можно быть уверенным что недвижимость перейдет в единоличную собственность супруга. Но если супруга предъявит доказательства своего финансового вклада в покупку (например, отдельную платежку на ее имя в адрес застройщика), то он имеет право на долю в недвижимости.

В споре, рассматриваемым Верховным судом (определение № 117-КГ20-2-К4 ), жена обратилась в суд за разделом квартиры, которая куплена за неделю до свадьбы, но права собственности к ее мужу перешли через 10 дней после свадьбы. Верховный суд подчеркнул, что общим имуществом супругов моет стать то, что нажито в браке и оплачено из семейного бюджета. Тогда как имущество, купленное до брака, является личным и не подлежит разделу при разводе. В результате суд отказал в удовлетворении иска от жен и ставил квартиру в собственности мужа.

Аналогичным образом будут делить и автомобиль при разводе.

К примеру, Михаил приобрел автомобиль в салоне до брака. Но привезли его только после регистрации брака. Соответственно, ПТС и права собственности на автомобиль были оформлены в уже в браке. Автомобиль в случае развода останется личной собственностью Михаила, так как он оплатил авто из личных средств.

Когда квартира, купленная до брака, подлежит разделу

Как мы выяснили, квартира, приобретенная до брака, не подлежит разделу. Но есть исключение – если супруге удастся доказать, что первоначальная стоимость недвижимости была существенно увеличена в период брака.

Так, если в квартиру вложили хотя бы 1 рубль из семейного бюджета, ее принадлежность может быть оспорена в судебном порядке. Суд может признать недвижимость совместно нажитым имуществом со ссылкой на ст.37 Семейного кодекса в следующих ситуациях:

1. Супруга из своих денег сделала ремонт в квартире (например, продала для этих целей свою машину или комнату в коммуналке).
2. Стоимость недвижимости удалось существенно увеличить благодаря вложениям денег из семейного бюджета.
3. Жена приложила физические усилия для увеличения стоимости квартиры (то есть сама делала ремонт в квартире).

Законодательно не установлено, на сколько именно должна увеличиться стоимость квартиры для ее признания совместно нажитым имуществом. Данный вопрос решается на усмотрения суда после анализа стоимости квартиры до и после вынесения судебного решения.

Если ипотека оформлена до брака, а окончательно погашена – после расторжения брака

Если квартира куплена в ипотеку до брака, то при признании прав супругов на нее будут нюансы.

В случае, когда ипотека получена до брака, а часть платежей по ней внесены в период брака, то такое имущество признается совместно нажитым, так как на погашение ипотечного кредита тратились средства из семейного бюджета. Как именно, будет делиться квартира, зависит от суммы, которую направил супруг на погашение ипотеке в браке. В данном случае возможно два варианта раздела:

• выделение второму супругу доли в квартире;
• выплата компенсации в размере половины от потраченных на ипотеку денег из семейного бюджета.

Пример. Юрий купил квартиру в ипотеку за 5 млн.р. До брака он внес первоначальный взнос в 1 млн.р. Часть ипотечного кредита выплачена до брака, в браке погашено 2 млн.р. После расторжения брака осталась задолженность 1 млн. р. Так как при оплате 2 млн.р. в браке Юрий фактически тратил средства общего бюджета на квартиру, которая не принадлежит семье, то супруга может потребовать при разводе компенсацию ей половины от трат, то есть 1 млн.р.

Исключением в случае с ипотекой станет вариант, если между супругами заключен брачный договор, закрепляющий единоличную собственность на квартиру за супругом.

На какие еще факторы обращают внимание суды при разделе имущества

Суды при рассмотрении споров о разделе имущества могут также учитывать:

1. В какой период времени было куплено имущество. Если квартира куплена до брака, то она становится единоличной собственностью того, кто ее купил.
2. Из каких денег совершена покупка.

Для примера. Супруги Ивановы имели накопления в размере 1,5 млн.р. Супруг из этих сбережений приобрел автомобиль после расторжения брака. Машину могут признать совместно нажитым имуществом семьи Ивановой, так как для покупки использовались средств из общего семейного бюджета. Суд может обязать выплатить супруге половину стоимости авто.

1. Проживали ли супруги совместно в период покупки. При разделе имущества учитывается не дата вынесения решения о разводе, а дата начала раздельного проживания. Если квартира куплена в период раздельного проживания, то она не подлежит разделу при наличии доказательств фактического прекращения брачных отношений.

Если момент возникновения права требования на имущество наступил до брака, то такое имущество не является совместно нажитым супругами и не подлежит разделу. Даже при условии, что право собственности было зарегистрировано в браке.

Чтобы избавиться от притязаний супруги на квартиру, купленную до заключения брака, необходимо предоставить доказательства суду, что для покупки не использовались средства из семейного бюджета.

приобретенное до регистрации брака жилье, в том числе ипотечное, остается в собственности купившего его супруга, как и обязательства по выплате долга банку; серьезное влияния на решение судьи оказывает наличие детей и то, с кем они остаются жить. Это не касается личной собственности второго родителя, включая ипотечную квартиру, но может привести к назначению алиментов. … Кому принадлежит при разводе квартира, купленная в ипотеку до брака ? При отсутствии дополнительных вводных тому из супругов, который занимался оформлением и погашением ипотечного кредита. Когда второй супруг получает права на часть жилья, купленного первым в ипотеку до брака ?

7 случаев, когда один из супругов останется без недвижимости при разводе

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, недвижимое имущество, нажитое в браке, делится при разводе пополам. Однако есть ряд обстоятельств, которые сильнее общей нормы и при которых недвижимость достанется только одному из супругов.

Ситуации, когда при разводе вы не сможете получить даже половину квартиры, дома или земельного участка, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Квартира куплена до свадьбы

Согласно закону, имущество (в том числе недвижимое), которое принадлежало одному из супругов до вступления в брак, целиком принадлежит ему и не делится при разводе. Однако это не бесспорно — право на недвижимость надо доказать нотариусу или в суде. Причиной для исключения из правила также может быть, например, ремонт — если один из супругов докажет, что в квартире совместными усилиями и на совместные средства были проведены значительные работы.

Супруг приобрел недвижимость на личные средства

Есть несколько ситуаций, при которых квартира или дом, купленные уже после свадьбы, все равно будет принадлежать только одному из супругов. Одна из таких ситуаций — когда недвижимость приобретена или построена на личные средства мужа или жены. Такое решение недавно вынес Верховный суд России по иску о разделе между бывшими супругами нескольких участков с домами в Сочи.

Супруг купил жилье на средства, полученные до брака

Похожая ситуация, при которой жилье не делится при разводе, — когда супруги приобрели недвижимость на средства, которые один из них получил до свадьбы. Эти средства не обязательно должны быть денежными: например, новое жилье получено путем обмена на квартиру, которая была в собственности мужа или жены до вступления в брак. Такое решение также недавно вынес Верховный суд.

Недвижимость получена супругом в дар

Имущество, полученное в дар, неделимо. Оно является безраздельной собственностью одариваемого. Если человек на момент получения квартиры в дар находился в браке, то она принадлежит только ему и не может быть предметом раздела в случае развода. Аналогичное правило применяется в любом случае, когда недвижимость получена безвозмездно. Исключение — когда один из супругов получил бесплатную землю от властей муниципалитета.

Заключен брачный договор

Брачный контракт имеет приоритет над общим правом, если он не противоречит законодательству. Если по условиям договора недвижимость принадлежит одному из супругов, то второй при разводе ее не получит. В исключительных случаях обделенный супруг может подать иск об аннулировании контракта, если условия договора ставят его в неблагоприятное положение. Правда, при разводе многие злоупотребляют именно этим правом.

Земельный участок слишком маленький

При делении земельного участка создаются два новых земельных участка, со всеми причитающимися характеристиками и документами. Если параметры нового участка — например, размер — не соответствуют установленным нормам, то разделить землю при разводе не получится. Впрочем, второму супругу в этом случае положена компенсация.

Квартира оформлена на ребенка

В случае когда недвижимость оформлена на несовершеннолетнего, родители теряют любое право собственности на нее. Соответственно, при разводе родителей квартира или дом остаются за ребенком. Он сможет распоряжаться своим недвижимым имуществом с момента признания дееспособным (не раньше 16 лет). До этого любые действия с жильем осуществляются родителем или опекуном, но только с одобрения органов опеки и попечительства.

Супруг купил жилье на средства, полученные до брака . Похожая ситуация, при которой жилье не делится при разводе, — когда супруги приобрели недвижимость на средства, которые один из них получил до свадьбы. Эти средства не обязательно должны быть денежными: например, новое жилье получено путем обмена на квартиру, которая была в собственности мужа или жены до вступления в брак . … Оно является безраздельной собственностью одариваемого. Если человек на момент получения квартиры в дар находился в браке , то она принадлежит только ему и не может быть предметом раздела в случае развода. Аналогичное правило применяется в любом случае, когда недвижимость получена безвозмездно.

ВС разобрался, как делить купленную перед свадьбой квартиру

Квартиру купили до брака, а оформили в собственность уже после. Какой будет статус у такого жилья после развода? Нескольким инстанциям, включая Верховный суд, пришлось разобраться, считать ли такую квартиру совместно нажитым имуществом.

Виктор и Анна Губкины* прожили вместе девять лет, а потом решили пожениться. 2 ноября 2016 года Виктор Губкин купил квартиру по договору купли-продажи с ООО «Инвест Плюс» с оплатой в течение пяти лет (ее балансовая стоимость составила 2,2 млн руб.). 11 ноября Губкины зарегистрировали брак. А 21 ноября право собственности на квартиру закрепили за Губкиным в ЕГРН. Супруги прожили вместе еще два года, после чего решили развестись. Возник вопрос о разделе имущества.

Камнем преткновения оказалась квартира. Виктор Губкин настаивал, что недвижимость не должна считаться совместной собственностью, ведь договор был подписан раньше, чем зарегистрирован брак. Анна Губкина спорила, что квартиру надо делить как совместно нажитую, поскольку право собственности зарегистрировали после свадьбы. Кроме того, Губкины вели совместное хозяйство и до того, как официально поженились.

Анна Губкина обратилась в суд. Она потребовала оставить за ней 2/3 доли, а за бывшим мужем – 1/3, а долг перед ООО «Инвест Плюс» признать общим. Истица предложила отступить от равенства долей, поскольку с ней осталась несовершеннолетняя дочь.

Что решили суды

Гагаринский районный суд Севастополя отказался удовлетворить требования заявительницы. В первой инстанции объяснили, что сделка по покупке квартиры была заключена до брака, поэтому жилье не будет считаться совместно нажитым имуществом и его не надо делить между экс-супругами. При этом суд напомнил, что стоимость квартиры оплачивалась за счёт личных средств Губкина (кроме одного платежа в 20 000 руб.).

Но решение не устояло в апелляции. Севастопольский городской суд 15 августа 2019 года заключил, что квартира – совместная собственность супругов, поэтому надо разделить ее поровну. В апелляции сослались на то, что договор купли-продажи квартиры должен быть зарегистрирован. Он считается заключенным именно с момента госрегистрации. Раз регистрация приходится на период брака, то квартира – это совместная собственность супругов. С этим мнением согласился и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Виктор Губкин обжаловал судебные акты в ВС. Он настаивал, что решение о разделе квартиры незаконное и ее нельзя считать совместной собственностью супругов. Коллегия по гражданским спорам ВС, изучив детали дела, решила отменить оспариваемые акты апелляции и кассации.

ВС напомнил, что по п. 1 ст. 36 Семейного кодекса имущество, приобретенное до брака, является собственностью каждого из супругов. Чтобы признать собственность совместной, надо доказать, что ее купили в браке и на общие деньги.

Юридически значимы в этом случае такие обстоятельства, как время и основания возникновения права собственности на имущество. В споре Губкиных важна дата заключения договора купли-продажи, а это произошло до брака. При этом правило о госрегистрации сделок с недвижимым имуществом вообще не применяется к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года, то есть вывод двух инстанций о необходимости такой регистрации ошибочный. «Регистрация права носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, поэтому безосновательно придавать решающее значение дате регистрационной записи перехода права собственности на спорное имущество при определении статуса такого имущества, как нажитого супругами во время брака», – говорится в Определении ВС № 117-КГ20-2-К4.

Договор купли-продажи спорной квартиры был заключён до брака, поэтому не было оснований включать жилье в состав совместно нажитого имущества, указал ВС. То, что личный долг одного из супругов за квартиру был погашен уже в браке, не делает ее совместной собственностью, отмечено в определении, особенно с учетом того, что остальные платежи пришлись на период после развода.

Коллегия ВС в составе Игоря Юрьева, Бориса Горохова, Татьяны Назаренко оставила в силе решение первой инстанции о разделе квартиры. Жильё оставили за Губкиным.

Мнения экспертов

«Верховный суд еще раз подчеркнул, что критерием является не только его формальная регистрация в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре), но и фактическая оплата жилого помещения», – говорит руководитель практики семейного и наследственного права КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Уголовное право Профайл компании × Юлия Яныгина. В ее практике были случаи, когда приходилось доказывать, что квартира приобреталась на «добрачные» денежные средства. Здесь очень важно, как оформлялась оплата: «Свидетельскими показаниями подобные обстоятельства не доказываются».

«Суд, к сожалению, не стал прямо отвечать, влияет ли на возможное возникновение общей собственности то, что личный долг по оплате квартиры погашался отчасти за счёт общих средств», – отмечает Олеся Петроль, партнер Petrol Chilikov Petrol Chilikov Федеральный рейтинг. группа Международные судебные разбирательства группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал группа Международный арбитраж группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) × . Она обратила внимание и на другой значимый аспект дела.

ВС вполне обоснованно оставил без внимания аргумент истицы, что фактические брачные отношения существовали между сторонами уже до регистрации брака, а именно в этот период был заключён договор купли-продажи. Регистрация брака не может создавать общность имущества ретроспективно.

Олеся Петроль, партнер Petrol Chilikov

Чтобы в дальнейшем разделить совместно нажитое имущество в своих интересах, необходимо правильно оформить передачу денежных средств, предупреждает Юлия Яныгина: «Желательно делать это в безналичной форме». А после очередного определения ВС, надеется она, станет проще отнести тот или иной объект к общему или личному имуществу.

Например, один из супругов до заключения брака заключает договор участия в долевом строительстве, полностью оплачивает цену объекта строительства, далее вступает в брак и уже в период брака оформляет право собственности на построенное недвижимое имущество. Судебная практика исходит из того, что данный объект будет считаться единоличной собственностью того супруга, который внес денежные средства. Возможна и обратная ситуация: супруги в период брака заключили договор участия в…

ВС разобрался, является ли квартира, купленная до брака, но зарегистрированная после, общей собственностью супругов

Суд указал, что юридически значимыми обстоятельствами при решении вопроса об отнесении имущества к раздельной собственности супругов являются время и основания возникновения права собственности на конкретное имущество у каждого из них

В комментарии «АГ» один из адвокатов заметил, что нижестоящие суды перепутали понятия «регистрация договора купли-продажи» и «регистрация права собственности на объект недвижимости». Второй обратил внимание на то, что ВС продолжает развивать мнение, что в отношении недвижимого имущества правоотношения возникают после заключения договора, а не с момента регистрации недвижимого имущества в органах росреестра.

Верховный Суд в Определении № 117-КГ20-2-К4 указал, что факт погашения личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи квартиры, не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью.

2 ноября 2016 г. Владимир Губин заключил с ООО «Инвест Плюс» договор купли-продажи квартиры. По условиям договора стоимость квартиры составляет 100 тыс. руб., расчет между сторонами должен производиться в течение 5 лет со дня регистрации перехода права собственности по договору с оплатой ежегодно равными частями без права досрочного погашения путем внесения денежных средств на счет продавца или в кассу предприятия.

11 ноября 2016 г. мужчина вступил в брак с Еленой Губиной, а спустя 10 дней, 21 ноября, была произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к Владимиру Губину. В период брака был куплен автомобиль.

8 декабря 2018 г. супруги развелись. После этого Елена Губина обратилась в Гагаринский районный суд г. Севастополя с иском о разделе совместно нажитого имущества. В обоснование заявленных требований она указала, что с июля 2007 г. до 11 ноября 2016 г. состояла в фактических брачных отношениях с Губиным, они проживали вместе, вели совместное хозяйство. Квартира была приобретена на общие денежные средства.

Суд установил, что балансовая стоимость квартиры, учитываемая в составе основных средств, составляла около 2,1 млн руб., оплата стоимости вносилась ответчиком с 30 ноября 2017 г. и по 3 июня 2019 г., когда стоимость квартиры была оплачена в полном объеме.

Первая инстанция отметила, что квартира приобретена Губиным по сделке, заключенной до брака, в силу чего совместно нажитым имуществом не является и разделу не подлежит. При этом суд указал, что оплата стоимости квартиры производилась за счет личных средств Губина, за исключением платежа от 30 ноября 2017 г. в размере 20 тыс. руб. В удовлетворении исковых требований было отказано.

Отменяя решение первой инстанции в части раздела квартиры, апелляция, руководствуясь п. 2 ст. 558 ГК, указала, что договор купли-продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ссылаясь также на положения ст. 8.1, 131, 223, 551 ГК и учитывая, что регистрация права собственности за ответчиком на спорную квартиру произведена в период брака – 21 ноября 2016 г., суд пришел к выводу о том, что квартира приобретена в период брака сторон и в силу положений ст. 34 Семейного кодекса относится к совместной собственности супругов. При этом апелляция также учла, что исполнение сделки частично (в размере 20 тыс. руб.) было произведено в период брака.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Владимир Губин обратился в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС заметил, что в соответствии со ст. 34 и 36 СК необходимым условием для признания имущества совместным является его приобретение супругами в период брака и на совместные денежные средства. Юридически значимыми обстоятельствами при решении вопроса об отнесении имущества к раздельной собственности супругов являются время и основания возникновения права собственности на конкретное имущество у каждого из них.

Суд отметил, что договор купли-продажи был заключен между ответчиком и ООО «Инвест Плюс» в нотариальной форме 2 ноября 2016 г., т.е. до вступления сторон в брак. Кроме того, в договоре оговорено, что на момент заключения сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит и денежные средств на приобретение квартиры являются его собственностью.

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не основан на законе, посчитал ВС, поскольку согласно п. 8 ст. 2 Закона о внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 ч. 1 ГК правило о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558, 560, 574, 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после марта 2013 г. В связи с этим спорный договор купли-продажи жилого помещения государственной регистрации не подлежал.

Также Верховный Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Согласно п. 12 ДКП договор является документом, подтверждающим передачу квартиры Губину.

ВС заметил, что судами апелляционной и кассационной инстанций не учтено, что по смыслу ст. 131 ГК государственная регистрация права носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, поэтому придавать решающее значение дате регистрационной записи перехода права собственности на спорное имущество при определении статуса такого имущества, как нажитого супругами во время брака, безосновательно. «С учетом того, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен до брака, оснований для включения квартиры в состав совместно нажитого имущества супругов у судов апелляционной и кассационной инстанций в силу положений ст. 34, 36 Семейного кодекса Российской Федерации не имелось», – подчеркивается в определении.

Суд указал, что факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, в соответствии с положениями ст. 34 СК не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов. Кроме того, все платежи, кроме одного, были погашены ответчиком после прекращения брака.

Таким образом, судебные акты апелляции и кассации в части оспариваемой квартиры были отменены, а решение первой инстанции – оставлено в силе. В остальной части судебные акты оставлены без изменений.

Как пояснил адвокат АП Санкт-Петербурга Сергей Краузе, ответчик по делу регистрировал не договор, а право. «Ошибки в судебных актах, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций, явились следствием неверного применения норм семейного и гражданского права. Первая состоит в том, что суды подменили понятие “приобретение имущества” понятием “переход права собственности на имущество”. Это и легально, и доктринально не одно и тоже. Юридическое значение для отнесения имущества к общему совместному, согласно ст. 34 СК, имеет именно факт приобретения имущества, который имел место до заключения брака. При этом последующая регистрация права собственности на квартиру, состоявшаяся в период брака, не имеет юридического значения», – указал адвокат.

Второй неточностью, допущенной нижестоящими судами, по мнению Сергея Краузе, является путаница в понятиях «регистрация договора купли-продажи» и «регистрация права собственности на объект недвижимости». «Надо заметить, что подобная путаница вряд ли была бы возможна в судах Санкт-Петербурга, славящегося высоким уровнем юридического образования и правовой культуры. В районных судах нашего города и Санкт-Петербургском городском суде есть сложившаяся практика разрешения споров между бывшими супругами в ситуациях, когда имущество приобреталось до брака, а платежи за него частично выплачивались в период брака (или погашался кредит, за счет которого приобретено имущество). В этих случаях суды справедливо отказывают истцам в разделе, признавая спорное имущество личной собственностью супруга, на которого оно оформлено», – отметил он.

Адвокат АП Чукотского автономного округа Игорь Кустов отметил, что ВС продолжает развивать изложенное, в том числе в постановлениях Пленума Верховного Суда, мнение, что в отношении недвижимого имущества правоотношения возникают после заключения договора, а не с момента регистрации недвижимого имущества в органах Росреестра. По мнению адвоката, решение является справедливым, так как такой переход права собственности в отношении недвижимого имущества приравнивает его к переходу права собственности на иное имущество, что соответствует общей природе вещей.

«Вообще вопрос о времени перехода права собственности является актуальным не только при бракоразводных процессах, но и иных вопросах, когда время перехода права собственности имеет существенное значение. Так, указанные новеллы применялись ВС РФ при решении вопроса о регистрации приватизированного имущества наследниками не успевшего зарегистрировать право собственности наследодателя», – отметил он.

Игорь Кустов полагает, что разъяснение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество положительно скажется на правоприменительной практике.

Квартира, купленная до брака , останется в собственности у того, кому она принадлежала. Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. … Простыми словами, недвижимость, купленная в браке , при разводе делится между супругами пополам, если у них нет специального соглашения об определении долей. Как упростить раздел недвижимости с ипотекой СберБанка. В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту.