Новостройка сдана в эксплуатацию что дальше делать дольщикам

Что такое сдача дома и его сроки? Когда сдастся жилой многоквартирный дом, чтобы получить ключи? Ввод дома в эксплуатацию, сроки и разрешение — что это?

Дом сдан в эксплуатацию — что это значит и какие дальнейшие действия

Потенциальные покупатели готового (либо с высокой степенью готовности) жилья с первичного рынка должны понимать, что быстро заселиться не удастся. Дело в том, что выполнение необходимых формальностей займёт целые месяцы (если не год). Ничего не попишешь: иначе застройщик не вправе впускать жильцов.

Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона?

Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.

Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации:

1. Фаза фактического завершения работ.
2. Принятие госкомиссией.

Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна.

3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.

Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год. Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет).

Подробнее об этих этапах

1. Фактическое завершение работ.

Итак, со строительством покончено. Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо:

– произвести обмеры БТИ;
– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;
– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;
– получить техпаспорт.

2. Приёмка госкомиссией.

Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).

Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка. В состав таких комиссий обычно входят:

– сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;
– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).

В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам).

Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает:

– во-первых, фактическое выполнение работ;
– во вторых, соответствие этих работ проектной документации.

Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.

3. Регистрация права собственности.

Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).

Дальнейшие обязанности застройщика

На регистрации покупателем права собственности обязательства застройщика не прекращаются. Предстоит ещё благоустроить околодомовую территорию, передать здание управляющей компании, присвоить ему почтовый адрес и т. д.

В обязанности застройщика также входит участие в заключении договоров между поставщиками ЖКУ и управляющей компанией. И также в обязательном порядке выполняются пусконаладочные работы всех инженерных систем.

О факте ввода здания в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщиков лично. После осмотра квартиры владельцем следует черёд акта приёма-передачи. Максимальный срок, на протяжении которого собственник должен получить ключи от квартиры составляет шесть месяцев с момента ввода в эксплуатацию здания.

Ипотека

Если владелец покупал жильё за счёт средств ипотечного кредита, ему придётся оформить (с последующей отправкой в банк) оценочный альбом. Данный документ необходим для оформления закладной на квартиру (ранее в качестве предмета залога выступало право владельца на этот объект).

И лишь затем акт приёма-передачи вместе с закладной и прочими документами передаются для оформления права собственности. Следует отметить, что порядок оформления и перечень документов могут отличаться в зависимости от того, в каком банке оформлялась ипотека.

В заключение

Как это следует из вышеизложенного, процедура вступления во владение весьма насыщена и требует времени. С другой стороны, можно приобрести уже готовое жильё (после того, как дом уже введён в эксплуатацию). Правда, стоит это удовольствие несколько дороже…

Дальше , по сути, начинается процесс оформления документов на дом и передача недвижимости в нем собственникам. После получения ЗОС дольщики уже, как правило, могут в сопровождении представителя застройщика впервые осмотреть свои квартиры. К примеру, мы по просьбе инициативной группы дольщиков поступили подобным образом после получения ЗОС во втором и третьем корпусах ЖК «Лидер Парк». … До получения ЗОС, на этапе возведения жилого комплекса, дольщиков обычно не пускают в дома. В первую очередь, из соображений безопасности.

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью. На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

Содержание

• В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
• Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию
• Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
• Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?
• Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
• Заключение

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья

Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.

Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов. Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке. В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.

Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ, прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.

Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию

Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект.

Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Наши кейсы

Взыскано: 2 260 000 руб.

Взыскано: 1 634 800 руб.

Взыскано: 898 735 руб.

Взыскано: 1 180 500 руб.

Взыскано: 313 002 руб.

Взыскано: 428 520 руб.

Взыскано: 478 000 руб.

Взыскано: 54 000 руб.

Взыскано: 609 960 руб.

Взыскано: 406 281 руб.

Взыскано: 400 630 руб.

Взыскано: 252 515 руб.

Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.

При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия. Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку.

Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии грамотному юристу по недвижимости, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате. Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.

Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».

Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление.

Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

• компенсация морального вреда;
• взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
• оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
• издержки дольщика на судебные расходы.

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика. Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов. Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых.

Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами. В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег. Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

• полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
• уменьшения цены договора;
• оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

Заключение

При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом защиты прав дольщиков.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации. Наши юристы ответственно подходят к оказанию юридических услуг, они подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ). Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками , принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ). … Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД. … Дольщик , получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011).

Что происходит с новостройкой после завершения строительства?

Этап первый – получение ЗОС

После того, как застройщик завершил все строительно-монтажные, отделочные работы внутри дома, а также благоустройство придомовой территории он подает заявку в Госстройнадзор на получение заключения о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС). Если же в ходе проверки комиссия обнаружила какие-то недочеты – она выписывает застройщику замечания, которые он обязан устранить, после чего отправить заявку на получение ЗОС снова. Если же комиссия приняла положительное решение – застройщик получает данный документ, и именно с этого момента дом считается окончательно построенным. Дальше, по сути, начинается процесс оформления документов на дом и передача недвижимости в нем собственникам.

После получения ЗОС дольщики уже, как правило, могут в сопровождении представителя застройщика впервые осмотреть свои квартиры. К примеру, мы по просьбе инициативной группы дольщиков поступили подобным образом после получения ЗОС во втором и третьем корпусах ЖК «Лидер Парк». Это было сделано для того, чтобы собственники смогли заранее осмотреть свои квартиры и при необходимости высказать замечания для устранения, тем самым сократив время получения ключей после ввода дома в эксплуатацию.

До получения ЗОС, на этапе возведения жилого комплекса, дольщиков обычно не пускают в дома. В первую очередь, из соображений безопасности. Все-таки стройка – это зона повышенной опасности, даже если визуально здание кажется готовым, и в нем уже не ведутся строительно-монтажные работы, внутри дома на человека, например, может упасть капля краски, кусок штукатурки, или, что еще хуже можно поскользнуться или споткнуться о разложенные по полу материалы и инструменты – упасть и пораниться. Именно поэтому большинство застройщиков, как правило, не рискует, и в свободном порядке не пускает дольщиков на стройплощадку до завершения всех работ. Хотя в некоторых случаях застройщики идут навстречу дольщикам и проводят экскурсии для представителей инициативной группы по заранее подготовленному маршруту, предварительно информируя их о технике безопасности на объекте и соблюдая все соответствующие правила.

Этап второй – ввод в эксплуатацию

На сегодняшний день закон не регламентирует конкретные сроки, в течение которых застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В данном случае все индивидуально и зависит от конкретного проекта. Теоретически, если застройщик подал в территориальное Министерство строительства все необходимые документы, разрешение на ввод дома в эксплуатацию может быть выдано уже через 10 рабочих дней. В действительности достаточно часто бывает, что из-за определенных бюрократических проволочек застройщик не может получить данный документ неделями или даже месяцами. Поэтому дольщикам остается лишь набраться терпения и проявить конструктивную позицию по отношению к работе застройщика.

Если же девелопер передал в Минстрой не все документы или контролирующие органы в процессе проверки нашли какие-то нарушения – он исправляет эти замечания, и заново подает необходимые бумаги на ввод дома в эксплуатацию.

Этап третий — постановка дома на кадастровый учет

После получения акта ввода дома в эксплуатацию, застройщик и Минстрой подают пакет документов в Россреестр для постановки дома на кадастровый учет. В данном случае сроки постановки также не регламентированы законом. По сути, этот процесс может занять как несколько недель, так и несколько месяцев. Однако длительность процесса, как правило, не создает какой-либо дискомфорт для большинства дольщиков, ведь ключи они могут получить и без постановки дома на кадастровый учет.

Этап четвертый — выдача ключей

После того, как дом введен в эксплуатацию, и поставлен на кадастровый учет, застройщик готовит пакет документов для выдачи ключей дольщикам, обычно это занимает около двух недель, после чего собственно и начинается передача квартир. После получения ключей дольщик может заезжать в свою квартиру или приступать к ремонту, если жилье сдается без отделки. При желании дольщик может получить свою квартиру даже, если дом не поставлен на кадастровый учет. Застройщик пойдет на такой шаг, если желание получить ключи выразят более половины дольщиков. В данном случае жильцы также могут переезжать в новую квартиру или начинать ее обустройство. Пока дом не поставлен на кадастровый учет, жилец разве что не сможет оформить право собственности на недвижимость. Но для большинства дольщиков важнее именно как можно скорее заехать в новую квартиру, а оформлением документов можно заняться и после.

Этап пятый – оформление права собственности

Получение права собственности на недвижимость для дольщика это финальный этап в истории с покупкой новостройки. Данный документ дольщик может получить, в случае, если он уже принял квартиру от застройщика и дом уже поставлен на кадастровый учет. Для этого ему необходимо оплатить госпошлину и предоставить пакет документов (ДДУ, акт приема-передачи квартиры, технический план) с заявлением в ближайший МФЦ. После подачи всех необходимых бумаг, как правило, через 10 рабочих дней дольщик может получить право собственности на свою недвижимость и наслаждаться своим жильем в отдельной квартире.

Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона? Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. … Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой). Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию . … Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию . Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.