Новостройки что будет с рынком в 2015

Объясняем, что происходит на рынке недвижимости на примере кризиса 2015 года. Спойлер: жилье подешевеет, но не сразу Текущая ситуация в трех предложениях: накануне Центробанк поднял ставку

Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году

По итогам 2015 г. квартиры в Москве подешевели на 10–15%. Это произошло в большей степени за счет существенного увеличения объема предложения и размера скидок на первичном рынке, а также торга – на вторичном. Конец года не оправдал надежд на быстрое восстановление покупательской активности. Официальная статистика говорит о том, что в уходящем году продажи как новостроек, так и вторичных квартир в Москве значительно просели.

В ноябре спрос на жилье в Москве достиг годового максимума

Предложение – на максимуме, спрос – на минимуме

По данным Росреестра, за январь – ноябрь 2015 г. число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. При этом с наступлением осени отставание продолжило увеличиваться. В сентябре – ноябре 2015 г. было оформлено на 38% меньше ДДУ, чем в ажиотажном 2014 году, и на 22% меньше, чем в спокойном 2013 году.

Несмотря на снижение покупательской активности, застройщики в 2015 г. продолжали наращивать объем предложения. Так, если в 2014 г. объем предложения вырос на 25,8%, то в 2015 г. – уже на 32,4%, подсчитал руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. «В прошлом году на рынок вышло 49 новых проектов, в этом году – 66. При этом цена предложения в отличие от прошлого года продемонстрировала отрицательную динамику. Это связано со значительными изменениями в структуре предложения. Более половины новых проектов, вышедших на рынок в 2015 г., относилось к сегменту комфорт-класса. Суммарно эконом- и комфорт-класс вплотную приблизились к доле рынка, которую традиционно занимал доминирующий бизнес-класс, – более 40% от общего объема предложения», – комментирует Богданюк. По его словам, именно в этом году мы наблюдаем изменение давно сложившийся и за последние 10–15 лет неизменной структуры предложения с его доминантой – бизнес-классом. «В этом году рынком правил покупатель, который заинтересован в доступном предложении», – поясняет эксперт.

Сейчас в Москве, по подсчетам Est-a-Tet, в новостройках предлагается 475 корпусов общей площадью 2,662 млн кв. м. При этом объем предложения квартир увеличился на 41,2%, апартаментов – на 12,4%. О том, что столичный рынок резко демократизировался, говорит и первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич: «По итогам 2015 г. на рынке бюджетных новостроек зафиксирован рекордный объем предложения – более 1 млн кв. м. Прирост по сравнению с прошлым годом составил около 75%». Руководитель департамента проектного консалтинга компании «Бест-новострой» Татьяна Шарова уточняет, что без учета элитных новостроек на экспозиции в Москве сейчас находится 1,61 млн кв. м нового жилья. Похожие данные приводит и руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова: «За год предложение новостроек эконом-класса выросло на 70%, а комфорт-класса – почти в 5 раз».Она отмечает, что рывок в демократизации рынка произошел одним скачком: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г. объем жилья комфорт-класса в продаже увеличился сразу с 86 800 до 205 400 кв. м.

Предложение	4 кв. 2014	4 кв. 2015	Изменение за год
Квадратные метры	939 555	1 606 518	71%
Количество квартир	12 287	23 361	90,10%

Однако такое резкое увеличение предложения стало скорее вынужденным. «Те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. А безболезненно заморозить бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды», – говорит Калюжнова.

К моменту сдачи домов в них остаются непроданными до 40% квартир

От обвала спасла льготная ипотека и бонусы

Государственное субсидирование ипотечной ставки, пожалуй, можно считать мерой года, которая помогла строительной отрасли избежать провала. «По нашим оценкам, без внедрения данной программы провал по спросу на новостройки в 2015 г. мог составить 35–40%. Благодаря льготной ипотеке показатели объема продаж снизились в среднем на 15–20%», – говорит Татьяна Шарова из «Бест-новостроя», отмечая, что в отдельных проектах, даже несмотря на помощь государства, глубина падения продаж все же достигла 40%. Даромир Обуханич из ГК «МИЦ» также говорит, что поддержка государства по субсидированию ипотечной ставки оказалась очень своевременной для рынка. «К марту 2015 г., когда власти объявили о старте программы субсидирования ипотечной ставки, рынок фактически встал», – говорит Обуханич. По его словам, начиная с апреля 50% сделок в проектах ГК «МИЦ» совершалось именно по ипотеке. В «Бест-новострое» по ипотеке в течение года также совершалось до 60% сделок.

Жилые проекты сейчас выгоднее начинать в границах старой Москвы

Активно стимулировали спрос и сами застройщики, предлагая различные скидочные и бонусные акции. В среднем в уходящем году квартиру в новостройке Москвы можно было купить со скидкой от цены предложения в 10–15%, а в некоторых проектах – со скидкой до 20%. «В этом году застройщики начали предлагать новогодние скидки уже в ноябре. При этом ценовая политика, направленная на поддержание спроса, отмечается у подавляющего большинства игроков рынка. Сейчас покупатели максимально внимательно выбирают проекты, и первостепенным остается цена вопроса», – говорит Обуханич.

Экспертные оценки того, насколько просела среднерыночная цена на столичные новостройки, разнятся. По оценкам «Бест-новостроя», средневзвешенная цена предложения без учета дисконта на рынке новостроек Москвы с января по ноябрь снизилась на 6,5% (с 227 036 руб. за 1 кв. м до 212 247 руб. за 1 кв. м. С учетом скидочных акций просадка цены оказывается глубже. Владимир Богданюк из Est-a-Tet без учета элитного сегмента оценивает снижение среднерыночной цены на 11%, «ИРН- консалтинг» – на 10–15%.

Административный округ	Цена, руб. за кв.м	Изменение с начала года
Центральный	356 220	-1,3%
Западный	250 721	-10,8%
Северо-Западный	222 856	-3,1%
Восточный	221 598	-15,4%
Северный	208 850	-4,4%
Юго-Западный	202 580	-23,4%
Северо-Восточный	192 963	-1,4%
Южный	192 774	-6,4%
Юго-Восточный	148 638	12,6%
Средняя цена	212 247	-6,5%

Апокалипсиса не будет

В наступающем 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г., считают участники рынка, значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика. «В 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10–15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса нет и не предвидится», – считает Татьяна Калюжнова из «ИРН-консалтинга». «Предпосылок для быстрого роста и кардинальных изменений на рынке нет. 2016 год будет достаточно сложным», – прогнозирует Обуханич из ГК «МИЦ».

Поддержать цены на столичные новостройки могло бы сокращение объема предложения жилья. Но пока застройщики продолжают заявлять о планах по выводу на рынок новых проектов. При этом цена на раннем этапе строительства оказывается существенно ниже средней по рынку. «В границах МКАД появились новостройки стоимостью 110 000–140 000 руб. за 1 кв. м. Еще недавно жилье за такие деньги можно было купить только в Подмосковье и новой Москве», – говорит Калюжнова.

«Вторичка» на грани провала

Вторичный рынок жилья Москвы в этом году приблизился к грани провала. По оценке Росреестра, количество переходов прав на недвижимость в годовом выражении снизилось более чем на треть: по сравнению с сентябрем – ноябрем 2013 г. этот показатель снизился на 34%. Причиной резкого снижения покупательской активности стало повышение процентных ставок на ипотечные кредиты для вторичного рынка, падение платежеспособности населения, а также неготовность продавцов «вторички» быстро реагировать на рыночные изменения и идти на ценовые уступки покупателям.

Каким будет рынок недвижимости Московского региона в 2015 году. … Миф о замедленном реагировании рынка жилья на события финансового сектора развеян – этот год показал, что и на рынке новостроек все может измениться мгновенно. Именно поэтому сегодня сложно прогнозировать ситуацию на 2015 год. Однако некоторые события, которые произойдут в следующем году, можно предсказать с определенной долей уверенности. Налоги. С 1 января следующего года налог на жилье будет рассчитываться исходя из его кадастровой, а не инвентаризационной стоимости.

Объясняем, что происходит на рынке недвижимости на примере кризиса 2015 года. Спойлер: жилье подешевеет, но не сразу

Текущая ситуация в трех предложениях: накануне Центробанк поднял ставку рефинансирования до рекордных 20 процентных пунктов. Следом вырастут ставки на жилищные кредиты – прогноз до 22-25%, то есть ипотека станет недоступной. В России около 60% сделок на рынке новостроек и на вторичном рынке совершается с помощью ипотеки, отсюда вывод — со временем активность на рынке недвижимости притормозится.
Редакция «Снега» решила вспомнить, как в предыдущие годы справлялся с кризисными ситуациями российский рынок недвижимости и вместе с экспертами представляет возможные сценарии развития событий. Сразу скажем, что у Татарстана есть уникальный инструмент, который поможет пережить непростые времена.

События 2008 — 2009 года: как мировой кризис обесценил жилье в Казани

Пожалуй, это один из главных вопросов, который волнует всех участников рынка. Сейчас очень сложно прогнозировать, что будет происходить на рынке недвижимости в новых условиях. Однако мы можем провести аналогии с кризисами 2008-го и 2014-го годов, когда рынок недвижимости останавливался, почти рушился и перестраивался.

В 2008 году причиной кризиса стали не только проблемы российской экономики, но и кризис в США, когда лопнул ипотечный пузырь. Продажи падали, застройщики замораживали проекты. Многие девелоперы банкротились, в том числе потому, что не могли получить или продлить кредиты. Ипотечные ставки выросли до 20-21% годовых. На какой-то период банки вообще перестали выдавать ипотеку на новостройки.

Фото: Владимир Васильев

Тогда специалисты Минземимущества Татарстана констатировали, что в 2009 году цены на недвижимость были рекордно низкими за последние несколько лет. В 2009 году агентство «МИАН» приводило следующие данные: казанская первичка подешевела на 11% — до 34,6 тысяч рублей за кв., вторичка на 17% – до 35, 7 тысяч рублей за кв. м. Тогда же стали развиваться сегменты «эконом» и «комфорт» с более доступной ценой, на рынке появились инвестиционные студии.

Декабрь 2014 -2015 года: льготная ипотека вернула цены на недвижимость с небес на землю

В 2014 году кризис носил политический характер, был связан с санкциями в отношении России и с девальвацией рубля. 16 декабря прозвали «черным вторником»: доллар взлетел до 80 рублей, а евро – до 100. В ответ Центробанк поднял ключевую ставку до 17%. Чтобы сохранить деньги, многие стали покупать недвижимость. Несколько месяцев спрос разгонял цены. Особенно сильно подорожало вторичное жилье. Однако затем наступил спад.

Вот что происходило с ценами на вторичное жилье в 2015 году.

Как видите, за полгода вторичка подешевела почти на 10%. Новостройки поддержала льготная ипотека. По ней ставка составляла 12% годовых. Рыночная ставка в 2015 году составляла 14-16% годовых. В результате спрос на ипотеку в России в первом полугодии 2015 года упал на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

За полгода первичное жилье подорожало примерно на 10%. Однако в этот период застройщики давали хорошие дисконты, дополнительно субсидировали ипотечную ставку.

События марта 2022 года: что нас ждет?

Эксперты сдержаны в прогнозах и пока не говорят о новом снижении цен, но считают, что несмотря на рост себестоимости строительства недвижимость не сильно будет дорожать.

— Причин для дальнейшего роста цен не наблюдается, они и так серьезно завышены. При этом, растет ключевая ставка и дорожает ипотека. Поэтому в лучшем для продавцов случае, цены останутся на существующем уровне, — считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка полагает, что в той или иной степени повторится сценарий прошлых лет и в конце концов ситуация на рынке стабилизируется.

Фото: metrium.ru

— Нашей компании десять лет, и мы уже наблюдали развитие похожих кризисов в 2014 году и в некоторые последующие годы. Введение санкций на фоне мировой нестабильности обычно ведет к повышению цен, резкому скачку инвестиционного спроса, ужесточению кредитно-денежной политики и росту ставок по ипотеке. В долгосрочной перспективе происходит стабилизация, а власти вводят программы субсидирования кредита. Вероятно, нечто подобное мы увидим и в этот раз, — считает Надежда Коркка.

Заградительные ипотечные ставки охладят ажиотаж?

Очень скоро ипотека может исчезнуть хотя бы на время. Формально банки будут предлагать ипотечный кредит. Но с учетом того, что Центробанк поднял ключевую ставку до 20 п.п., вряд ли кто-то захочет покупать квартиру в ипотеку.

— На рынке жилья произошла потеря каких-либо ориентиров и понятной логики развития событий. Многие покупатели торопятся использовать одобренные кредиты по низким ставкам. Некоторые продавцы в условиях неопределенности уходят с рынка. Многие семьи, которые не успели войти в обменный процесс, занимают выжидательную позицию. Ставки для вторичного рынка в ближайшие дни станут заградительными, это остановит приток новых покупателей на рынок и ажиотаж быстро спадет, — говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Фото: sibdom.ru

С одной стороны, мысль о том, что какое-то время ипотека фактически не будет существовать, кого-то может повергнуть в панику. Но как минимум в последние два года цены на жилье росли быстрее реальной инфляции. Если сейчас покупатели квартир наберут ипотечных кредитов, на рынке может образоваться пузырь.

— Инвестиции в недвижимость являются одним из относительно надежных способов сохранения сбережений, поэтому в условиях турбулентности на финансовых рынках спрос на недвижимость растет. Однако со временем финансовый кризис может превратиться в экономический кризис, ведущий к падению доходов населения и росту безработицы. В этом случае цены на жилье упадут, вырастет доля проблемных ипотечных кредитов, — предупреждает начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.

Как купить квартиру в новой реальности?

Способ №1. С помощью госпрограмм. Перечислим основные:

• льготная ипотека на новостройки по ставке до 7% для всех заемщиков. Лимит по кредиту – 3 млн рублей;
• «Семейная ипотека» по ставке до 6% для семей, где хотя бы один ребенок родился после 2018 года;
• материнский капитал – до 693 тысяч рублей;
• 450 тысяч на погашение ипотеки, если в семье три и более детей.

Способ №2. По социальной ипотеке.

Вы можете возразить, что соципотеку выдают только бюджетникам или многодетным семьям. Но это не так. Госжилфонд при президенте РТ в последние годы расширил программы. Например, есть соципотека для молодых семей. Ее может получить любая семья, в которой возраст одного из супругов не превышает 35-ти лет. Также ее может получить родитель, который воспитывает ребенка один. В прошлые годы программа не пользовалась большой популярностью, потому что рыночные условия по ипотеке были такими же, как по соципотеке.

Фото: Михаил Захаров

Практически в каждой программе ГЖФ прописывается, что соципотеку могут получить только те, кто нуждается в жилье – то есть в уже имеющейся квартире на каждого члена семьи должно приходиться менее 18 кв. м. Конечно, инвесторы не смогут покупать квартиры в ГЖФ. Но для кого-то это отличный способ обзавестись новым жильем. Вот тут информация по всем соципотечным программам.

Еще один минус соципотеки – в Казани квартиру можно получить только в микрорайоне «Салават купере». Зато цена почти вдвое ниже рыночной – 54 тысячи рублей за кв. м, а квартиры сдаются уже с ремонтом.

А вот наглядный пример того, как соципотека в предыдущие годы спасала жилищный рынок Татарстана. Обратите внимание – в 2010 году соципотечного жилья в республике сдали почти в два раза больше, чем коммерческого. Скорее всего так получилось потому, что в кризисные 2008-2009-ые годы застройщики сократили число проектов. Госжилфонду пришлось строить больше, чтобы поддержать рынок. Когда девелоперы приходят в себя, ГЖФ снижает объемы вводы жилья.

Вторичный рынок : год в «реанимации». Для рынка вторичной недвижимости 2015 год оказался более чем сложным. В первую очередь по причине падения спроса. … Если новостройку можно было взять по ставке менее 10%, то для жилья на вторичном рынке банковские ставки варьировали в начале года в диапазоне от 18 до 25% годовых. И только после снижения ключевой ставки Центробанком до 11% вторичный рынок начал понемногу «оживать»: покупателям стали предлагаться ипотечные займы на условиях 12,5-15% годовых.

Рост или падение: что будет с рынком новостроек Москвы осенью

Первые шесть месяцев 2022 года рынок новостроек сильно лихорадило. Рекорды по росту спроса и стоимости квартир сменялись падениями и стагнацией. В первом квартале на первичном рынке было зафиксировано рекордное число сделок за всю его историю. Однако после повышения ключевой ставки Банком России до исторического максимума — 20% ипотека стала недоступной, что привело к снижению спроса. Начиная с апреля ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку и сегодня она составляет 8%. Вслед за ключевой опустились ставки по ипотеке, что позволило рынку новостроек стабилизироваться.

Эксперты подвели итоги на рынке новостроек в июле и рассказали, ждать ли снижения цен осенью.

Спрос восстанавливается

Покупательская активность на рынке первичного жилья Москвы восстанавливается. По данным ЦИАН, в июле в столице было заключено 6,3 тыс. сделок с новостройками — это на 12% больше, чем в июне и на 10% меньше, чем в январе 2022 года. «Второй месяц подряд рынок восстанавливается после весеннего падения. Действие льготной ипотеки и программ субсидирования ставок от застройщиков, а также нереализованный весной отложенный спрос ведут к росту активности покупателей», — отметила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

В июле основной спрос в столице пришелся на малоформатные квартиры (от студий до «евродвушек»), на которые приходится 68% совокупного спроса в столичных новостройках, отметила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. По ее словам, сейчас продолжается тенденция на сокращение средней площади квартир: в июле средний метраж приобретаемых лотов составил 49,5 кв. м, что на 10,5% меньше, чем год назад. В совокупном спросе наибольшая часть сделок приходится на комфорт-класс. Первичный рынок Москвы становится рынком массового сегмента, на поддержку которого направлены все усилия властей», — считает Кузнецова.

Цены снижаются

Цены на новостройки продолжают коррекцию в зависимости от спроса, предложения и других факторов, связанных с себестоимостью строительства. В разных сегментах стоимость квадратного метра в июле показала разную динамику, однако существенного падения или роста аналитики не зафиксировали, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

По итогам июля в комфорт-классе с начала лета средняя цена предложения 1 кв. м в новостройках Москвы снизилась всего на 2%, подсчитали в «Бест-Новострой». В бизнес-классе стоимость «квадрата» за этот период уменьшилась всего на 1%, а в элитном сегменте — на 0,5%. В экономклассе ввиду крайне небольшого объема предложения и вымывания наиболее доступных лотов коррекция цен была более существенной (-7%). Единственным сегментом, где с начала лета цены росли, оказался премиум-класс, там стоимость квадрата увеличилась на 2%, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Средняя стоимость предложения в новостройках Москвы (тыс. руб. за кв. м)

Такая динамика объясняется осторожностью застройщиков в части индексации цен из-за слабых продаж в апреле и мае, пояснила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. По ее словам, даже несмотря на рост числа сделок, многие застройщики не провели ежемесячное повышение цен. Кроме того, в последние два месяца на рынок выходит больше новинок, чем весной, средние цены в них тоже ниже, чем до начала кризиса, поясняет аналитик.

Предложение выросло

Объем предложения на первичном рынке Москвы увеличивается шестой месяц подряд, утверждают аналитики. Относительно июня количество квартир в продаже, по данным ЦИАНа, выросло на 3,8% и достигло 56,9 тыс. штук (в начале года предложение составляло 44,3 тыс.).

Рост предложения в июле связан с двумя причинами, объяснила Лапшина. Во-первых, по ее словам, квартиры дольше находятся в продаже за счет низкого спроса. Во-вторых, застройщики активизировались после задержки вывода проектов с начала года. «Девелоперы предпочли вывести объекты, по которым получена разрешительная документация, в реализацию. Издержки на ее повторное получение представляются им выше рисков слабых продаж на кризисном рынке», — пояснила аналитик.

Прогноз на осень

До конца лета первичный рынок недвижимости продолжит находиться в сильной зависимости от ипотечных условий, единогласно утверждают опрошенные эксперты.

На последнем заседании ЦБ ключевая ставка была снижена на 1,5 п.п. и составила 8%. «В результате банки также скорректировали ипотечные ставки, а застройщики улучшили условия по программам субсидированной ипотеки (как по ипотеке с господдержкой, так и по семейной ипотеке), средняя ставка по кредиту на первичном рынке Москвы составляет 3,3%, в Московской области — 3%. При этом сохраняется существенный разрыв с ипотечными ставками на рынке вторичного рынка, что тормозит сделки на рынке новостроек», — говорит Кузнецова.

Если ставки по льготной ипотеке снизятся до приемлемых (докризисных) 7%, то можно прогнозировать, что осенью на первичном рынке может реализоваться отложенный спрос, считает руководитель направления первичной недвижимости «Авито» Дмитрий Алексеев. Он отметил, что и застройщики, и потребители постепенно адаптируются к текущим условиям, а строительные компании корректируют свои процессы и цепочки поставок стройматериалов.

«К концу третьего квартала спрос достигнет примерно 60-70% от прошлогодних значений. Помимо ипотеки его поддержат различные рассрочки и дисконты от застройщиков. Выход новых проектов скорее всего изменит тренд последних двух лет, когда средняя цена квадратного метра в дебютировавших объектах была выше, чем у строящихся или готовых комплексов. Скорее всего, уже к осени окончательно вернется привычное ценообразование: чем ниже готовность корпуса, тем дешевле квартиры или апартаменты в нем», — прогнозирует Дмитрий Алексеев.

Сохранение текущего внешнеполитического положения к концу года может привести к сокращению девелоперской активности и, соответственно, уменьшению объема ликвидного предложения, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Вместе с продолжающими рост девелоперскими издержками это приведет к более динамичному увеличению цен на новостройки, прогнозирует эксперт. Поэтому, по ее мнению, многое зависит от стратегии властей, а также от принимаемых мер поддержки строительного комплекса и стимулирования спроса.

Более половины новых проектов, вышедших на рынок в 2015 г., относилось к сегменту комфорт-класса. Суммарно эконом- и комфорт-класс вплотную приблизились к доле рынка , которую традиционно занимал доминирующий бизнес-класс, – более 40% от общего объема предложения», – комментирует Богданюк. … "По нашим оценкам, без внедрения данной программы провал по спросу на новостройки в 2015 г. мог составить 35–40%. Благодаря льготной ипотеке показатели объема продаж снизились в среднем на 15–20%", – говорит Татьяна Шарова из "Бест-новостроя", отмечая, что в отдельных проектах, даже несмотря на помощь государства, глубина падения продаж все же достигла 40%.

Что ждет рынок новостроек в 2015 году?

Год 2014-й был для рынка недвижимости периодом контрастов. Цены то взмывали вверх, то падали вниз, спрос иногда зашкаливал, а в некоторые месяцы демонстрировал полный штиль. Первичный рынок «лихорадило» весь год, и наступивший 2015-й не станет исключением, говорят эксперты. Каковы же будут основные тенденции на первичном рынке, и к чему стоит готовиться застройщикам и покупателям новостроек в 2015 году?

1. Падение спроса. Практически все специалисты утверждают, что в 2015-м спрос снизится до рекордно низких отметок. Несмотря на всплеск продаж в декабре и возможный виток активности в январе, связанный с окончанием заключенных в конце года сделок, уже в феврале рынок недвижимости ожидает продолжительный «зимний сон». Падение спроса неизбежно, поскольку число тех, кто «хочет и может» купить квартиру значительно уменьшится. Немало «поспособствует» этому сворачивание банками ипотечных программ и уже начавшееся сокращение рабочих мест.

Ложкой меда в бочке дегтя может стать довольно устойчивый спрос на жилье массового сегмента. Все-таки квартирный вопрос в нашей стране стоит по-прежнему остро и жилье эконом-класса будет по-прежнему востребовано.

2. Коррекция предложения. Сокращение числа новых объектов на рынке начнется уже в первом квартале 2015 года, однако все равно предложение еще довольно долго будет превышать спрос. Во-первых, по причине того, что строящиеся объекты зачастую дешевле достроить, чем «заморозить». Во-вторых, если инвестиции уже получены, застройщики вряд ли откажутся от возможных прибылей. Конечно, основная масса проектов, по которым строительство еще не началось, будет отложена, но какая-то часть из них все равно выйдет на рынок. Таким образом, для полного сбалансирования спроса и предложения рынку может понадобиться 2-3 года.

3. Ипотека станет дорогим удовольствием. Решением повысить ключевую ставку до 14% Центробанк (а первоначально 17%) нанес рынку недвижимости двойной удар. С одной стороны – дорожают ресурсы под строительство объекта, с другой – круг потенциальных покупателей сужается по причине дороговизны заемных средств. Ставка по ипотеке в 20-22% годовых может привести к падению продаж в эконом-сегменте жилья на 30%-40%. Частичным выходом из ситуации может стать предложение самим застройщиком рассрочки клиенту, но это актуально для строительных компаний, имеющих крупных инвесторов и не прибегающих к помощи кредитных ресурсов.

4. Больше рекламы. Вялый спрос приведет к росту конкуренции на недвижимом ранке, а это значит, что бороться за покупателя девелоперам придется более агрессивными методами, чем раньше. Это может быть не только предложение покупки новостройки в рассрочку, различные скидки и акции, но и запоминающаяся рекламная кампания с нестандартными подходами. По мнению экспертов, значительно вырастет доля рекламы в интернете, как наиболее дешевого и рассчитанного на широкую аудиторию продукта.

5. Надежда на государство. Возможность компенсации государством возросших ипотечных ставок упоминалась на пресс-конференции Владимира Путина 18 декабря. Безусловно, если будет принято такое решение, число желающих воспользоваться господдержкой при получении ипотеки будет очень велико. Субсидирование ставок смогло бы оживить рынок и предотвратить катастрофическое снижение спроса.

6. Цены будут идти вниз. Несмотря на рост курса доллара, удорожание стройматериалов и прочие макроэкономические факторы, стоимость жилья в 2015 году расти не будет, убеждены эксперты. И хотя причин для повышения цен предостаточно, учитывая ухудшающееся материальное состояние граждан и ипотечный кризис, девелоперам впору думать о том, как продать свои объекты по старым ценам. В общем, предпосылок для роста цен на первичное жилье нет и вряд ли они появятся в ближайшем будущем. Рынок недвижимости ожидает затяжной кризис, связанный с длительным отсутствием экономического роста и сложными геополитическими факторами.

существенный разрыв с ипотечными ставками на рынке вторичного рынка , что тормозит сделки на рынке новостроек », — говорит Кузнецова. Если ставки по льготной ипотеке снизятся до приемлемых (докризисных) 7%, то можно прогнозировать, что осенью на первичном рынке может реализоваться отложенный спрос, считает руководитель направления первичной недвижимости «Авито» Дмитрий Алексеев. Он отметил, что и застройщики, и потребители постепенно адаптируются к текущим условиям, а строительные компании корректируют свои процессы и цепочки поставок стройматериалов. «К концу третьего квартала спрос достигнет примерно 60-70% от прошлогодних значений.

Жизнь в новой реальности. Рынок недвижимости 2015

Текущий год стал довольно сложным для строительной отрасли. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что в России нет ни одной отрасли экономики, которую бы не лихорадило в 2015 году. Так что не одни застройщики были озадачены и озабочены выработкой наиболее оптимальной стратегией поведения, которая помогла бы компании выстоять в этот непростой период. Сейчас можно уже подводить предварительные итоги и оценить качество принятых решений, их эффективность. Прежде всего, стоит сказать, что успешными оказались те стратегии, которые попали в основные тренды 2015 года. Что это были за тренды, расскажем ниже.

Итак, об основных тенденциях года. Так или иначе этот вопрос не один раз был затронут в прошлых материалах, потому что тренды мы отмечали и описывали по мере их выявления. Но общего итога еще не делали. По словам заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь всего можно выделить порядка шести основных тенденций года на рынке недвижимости комфорт-класса.

1. Увеличение объема предложения. Девелоперы вывели на рынок новостроек значительное количество проектов как точечной, так и комплексной застройки. При этом значительно возросла доля доступных объектов эконом- и комфорт-класса.

2. Снижение спроса на всем рынке первичной недвижимости, особенно во второй половине года, вызванные ухудшением экономической ситуации, дальнейшего уменьшения доходов населения и удорожания кредитных средств.

Здесь следует остановиться и рассказать подробнее. По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», следует обращать внимание на некорректность сравнения, если мы берем данные по рынку в 2015 и в 2014 году. Дело в том, что предыдущий год не является типичным и характерным для рынка первичной или вторичной недвижимости России. В связи с дестабилизацией национальной валюты, начавшемся банковском кризисе и сложной экономической и внешнеполитической ситуацией покупательский спрос на объекты недвижимого имущества в прошлом году был просто невероятно высоким. Перегретый рынок, неуверенность в завтрашнем дне и высокая степень доверия покупателей к строительству, как к национальному способу сбережения средств, привели к рекордному уровню продаж.

Итак, если мы говорим о 2015 году то, по данным Росреестра, по итогам работы девелорперского рынка на ноябрь, количество зарегистрированных договоров долевого участия сократилось более чем на 19%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но, если сравнивать с более характерным, 2013 годом, то показатель будет более приемлемым – 10%. Еще раз отмечу, что для такого сложного периода, каким был 2015 год, сокращение спроса на 10 процентов можно считать небольшой победой строительных компаний над сложившейся ситуацией. В большей степени заслуга в этом ипотечного кредитования, которое было поддержано в начале 2015 года государством. Благодаря этой инициативе, сейчас минимальная ипотечная ставка на первичном рынке недвижимости составляет чуть менее 10%, на вторичном рынке минимальный порог – 12,5%.

3. Рост числа проектов с бюджетными, малоразмерными квартирами, в том числе с новыми форматами европланировки – студии, евроквартиры и др. Чтобы снизить стоимость квартиры и расширить аудиторию потенциальных покупателей за счет людей, обладающих минимальным бюджетом, многие девелоперы увеличивают долю квартир обладающих небольшой площадью. При этом уменьшение площади производится за счет совмещения кухни с гостиной и уменьшения площадей нежилых помещений (холлов, коридоров и др.).

Пересмотр квартирографии в уже реализуемых проектах, хоть и не стал повальной инициативой, но большое число строительных компаний все же прибегали к такой практике. Таким образом, очередной раз на рынке появилось довольно большое количество квартир небольшого метража (самое распространенное – однушки и студии). Ранее наблюдалась обратная тенденция – увеличение интереса к двушкам и малометражным трешкам, как оптимальному варианту жилья для жизни полноценной семьи. Маленькие квартиры считались уже пережитком, пройденным этапом формирования и развития рынка. Ставился даже вопрос о том, что будет делать рынок с тем огромным количеством таких квартир. Сейчас такие вопросы не возникают у девелоперов и игроков рынка, самые доступные варианты быстро и легко вымываются с рынка. Чтобы еще больше подстегнуть этот процесс, застройщики выводят новые корпуса в существующих проектах, или принципиально новые жилые комплексы с большим дисконтом по отношению к существующему предложению.

4. Высокая доля апартаментов на рынке нового жилья Москвы и узаконенный перевод апартаментов в жилую недвижимость. Данный вопрос длительное время был краеугольным камнем для многих экспертов и игроков рынка строительной отрасли. Постоянное бурное обсуждение того, будет ли возможен этот шаг, оправдано ли это решение, разделило рынок на два полярных лагеря – его защитников и противников. Сейчас есть уже практика перехода ряда проектов с апартаментами на строну жилья, но как утверждают многие эксперты, это переход не будет массовым. Дело в том, что не каждый проект сейчас соответствует нормам жилья (сантехническим и строительным). Какие-то жилые комплексы можно привести в порядок, достичь полного соответствия, но некоторые просто не имеют шансов. Второй важный показатель перспективы перехода – это инфраструктурная нагрузка, характерная для проектов жилой недвижимости. Возведение социальных объектов – важный и необходимый шаг, продиктованный реальной необходимостью, поэтому при желании перевести апартаменты в жилой фонд потребуется возвести школы, детские сады или больницы в соответствии с существующими нормативами.

5. Увеличение доли рекламных акций, скидок, подарков и других маркетинговых шагов, направленных большинством девелоперов на то, чтобы удержать спрос на требуемом уровне. Как уже отмечалось ранее в наших материалах, 2015 год стал по-настоящему годом покупателя. Высокая конкуренция среди застройщиков, большой объем предложения на рынке первичной и вторичной недвижимости, а также довольно сложная ситуация с платежеспособным спросом сделали девелоперов очень щедрыми. Такого количество скидок, подарков и качественных проработанных предложений давно не видели покупатели. Акцент следует сделать именно на качестве предложения. Скидки были довольно значительными, покупателю квартиры в этом году можно было значительно сэкономить или получить достойный подарок – бесплатные дополнительные помещения (кладовые, гардеробные, лоджии), крупную бытовую технику или даже ремонт.

6. Усиление роли банков на рынке недвижимости. Крупные банки и банковские группы стали активнее использовать имеющиеся у них активы на рынке недвижимости.

Как отмечает директор по развитию компании «Азбука жилья», Георгий Солдатов, 2015 год запомнится серьезным падением на рынке первичной недвижимости, серьезными проблемами у СУ-155 и нестандартными решениями на первичном рынке недвижимости. В 2015 году потребитель продолжал покупать, только предложения изучались на новом уровне. Это привело к тому, что отдельные проекты раскупались даже быстрее чем в предкризисный период, другие же объекты наоборот стояли без клиентов. Примерами интересных и успешных решений может служить объект компании Содружество (ООО Маги) в Павловской слободе – ЖК «Сказка». Или проект Урбан Групп – ЖК «Опалиха О3».

Отдельно нельзя не упомянуть «малолитражки» квартиры студии 18-24 кв. м. Один из примеров компания Крост и ее новый проект «Новая звезда».

Можно с уверенностью сказать, что застройщики, ушедшие от стандартных решений, позволившие проявить клиентам свою индивидуальность остались в выигрыше в 2015 году. Так же в 2015 году прослеживается интересная тенденция. Успехом пользуются проекты классом выше эконома и чуть ниже бизнес, так называемый комфорт класс.

Как отмечают эксперты и игроки рынка, наступающий 2016 год во многом станет логическим продолжением текущего года. Прежде всего, сейчас нет никаких оснований, инициатив или направлений, развитие которых в будущем привело бы к изменениям. Поэтому и тенденции, которые были отмечены выше, скорее всего, проследуют в наступающий год. В 2016 году, в первой его половине, ожидается продолжение спада на рынке недвижимости. Возможно, во второй половине года рынок достанет своего дна. Стагнация рынка, конечно, не сама лучшая новость, пользы для развития отрасли фактически никакой. Но, есть и положительные моменты, особенно если рассуждать с покупательской точки зрения. Как отмечают многие эксперт и игроки рынка, продолжится тенденция доступных цен. Новые проекты будут выходить с большим дисконтом, акции, подарки и прочие радости, так хорошо повлиявшие на покупательский интерес в этом году, плавно перетекут в следующий. При этом так же будут очень хорошо продаваться именно интересные проекты, а не проекты массовой типовой застройки. Застройщики, которые смогут понять и реализовать данную тенденцию, будут намного успешнее остальных в 2016 году.

ГК «Лидер Групп»: Рынок новостроек Подмосковья в 2015 году: выживут сильнейшие. Аналитики прогнозируют усугубление проблем в российской экономике в первой половине 2015 года и новую фазу развития — стабилизацию и подъем — в последующие месяцы. На этом фоне рынок первичной недвижимости ближнего Подмосковья будет эволюционировать по схожей схеме и выйдет на новый виток развития к концу года, считает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.