Нужен ли проект для разрешения на строительство частного дома

Да! Архитекторы объясняют, кто (и что) может вас ограничить — вплоть до разбора готового дома

Постоянный автор HouzzRu, историк искусства, журналист, блогер. Закончила Российский университет дружбы народов, Московскую государственную художественно-промышленную академию им.С.Г.Строганова (Строгановку), РГГУ. Основные профессиональные интересы: декоративно-прикладное искусство. дизайн, мода, кино, спорт.

Раньше для частных домов, которые подходят под параметры ИЖС по этажности и площади, требовалось получить разрешение на строительство. Сейчас даже оно не требуется: достаточно отправить уведомление «о начале строительства». Казалось бы, головной болью меньше. Но, увы, — нет.

Дело в том, что после завершения всех работ частный дом нужно будет ввести в эксплуатацию. И вот на этом этапе могут возникнуть сложности у тех, кто заранее не узнал про ограничения участка и что-то нарушил. Что именно можно нарушить по незнанию, и как «подстелить соломку»? Выяснили у архитекторов.

Для чего нужен проект дома? 5 причин НЕ строить без проекта!

ВАША «СОЛОМКА» — ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН
Архитектор Алексей Варшавский: «До начала строительства и покупки земли необходимо обязательно выяснить все ограничения, наложенные на участок. Делается это очень просто и бесплатно. В любом МФЦ или через « Госуслуги » заказывается градостроительный план участка — для этого нужны только ваш паспорт и правоустанавливающие документы.

Несмотря на то что разрешение на строительство сейчас отменено, и получение градплана необязательно, мы при заключении договора с заказчиком обязательно просим градостроительный план. И снимем с себя ответственность за согласование при его отсутствии. Почему? Есть шанс, что вы закажете архитектору проект, заплатите за него, отправите уведомление о начале строительства и получите отказ из-за ограничений, о которых архитектор знать не мог».

На фото: образец ГПДУ (градостроительного плана земельного участка)

Архитектор Александр Галашин: «Если нарушены нормы отступа здания от границ участка, от водоохранных зон, а также инженерных систем от границ участка и других зон, то местные власти могут потребовать разборки части дома или перекладки инженерных систем и возмещения ущерба».

1. РЕГЛАМЕНТ ПОСЁЛКА
Коттеджный посёлок часто принимает правила, определяющие в общих чертах внешний вид домов. В таких случаях индивидуальный проект вашего частного дома придётся согласовать с администрацией посёлка.

Архитектор Ярослав Усов: «Зачастую существует регламент с рекомендуемыми материалами и колористикой, дом должен соответствовать требованиям данного поселка. Лучше всего озаботиться согласованием заблаговременно, это занимает некоторое время. Для согласования проекта мы выдаём заказчику “Паспорт проекта” — это облегчённая версия рабочей документации. Она включает в себя основные чертежи (планы, фасады, разрезы, схему генплана)».

2. ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ РАЗРЫВЫ

Нужен ли проект дома самостройщику? Выбор программы для проектирования дома своими руками

Для конкретной местности они могут быть своими. Перед началом проектирования важно выяснить, как далеко друг от друга должны располагаться постройки в данной местности. Эта информацию можно найти в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для конкретной территории.

Архитектор Алексей Данилов: «Согласование и разработка проекта домов до трёх этажей не требуется. Но если жилой дом выше двух этажей, он попадает под действие норм пожарной безопасности — не должен представлять угрозу окружающим. Местные нормы противопожарных разрывов между домами различаются: где-то это может быть 15 метров, а где-то 7,5 м (исходя из ПЗЗ территорий). Если соседу не понравится, что вы возводите дом в непосредственной близости от его строений, он может обратиться в суд».

3. ОХРАННЫЕ ЗОНЫ
Охранные зоны — это зоны с особыми режимами использования, которые регулирует Земельный кодекс. Сюда относятся зоны аэропортов и аэродромов, охранные зоны археологических раскопок, ЛЭП, водоохранные зоны и т.д. В России охранных зон довольно много. Если вы разрабатываете индивидуальный проект с архитектором, он учтёт все необходимые ограничения. А если покупаете «готовый проект», обязательно проконтролируйте сами — на этапе выбора места возведения дома.

Архитектор Юрий Дёмин: «Одна из основных проблем с введением дома в эксплуатацию — нарушение разрешённого использования земельного участка и несоответствие параметров постройки градостроительным регламентам (ГПЗУ). Например, расположение участка в какой-либо охранной зоне. По каждому типу таких зон существуют свои технические регламенты и свои требования».

Архитектор Владимир Иванов: «Самое сложное — охрана исторических памятников и архитектурного наследия (очень долгая экспертиза). Чуть проще — с водоохранными, сервитутами и природными памятниками, где можно делать только некапитальные дома. Иногда реализация проекта невозможна или крайне затруднена или возможны проблемы в будущем».

Архитектор Алексей Варшавский: «К коллегам за консультацией обратился человек, который начал строительство без проекта и разрешения, с расчётом на дачную амнистию. Оказалось, что на половине участка располагалась санитарная зона ЛЭП, строительство в которой запрещено. Постройку признали незаконной и обязали снести. Потребовалось перестраивать дом и долго судиться, чтобы ввести дом в эксплуатацию».

4. КРАСНЫЕ ЛИНИИ
Помимо пожарных норм и охранных зон, есть другие важные ограничения: красные линии, сервитуты, процент пятна застройки относительно площади участка, этажность, расположение относительно границ участка и т.д. Все они также есть на градостроительном плане участка.

Архитектор Кузьма Зорин: «С нарушением красных линий связанны несколько историй, свидетелем которых был я сам. Так, работая на одном из объектов, слышал историю про соседний дом, часть которого вышла за красную линию, в результате чего хозяину дома пришло предписание разобрать выступающую за границы красной линии часть дома. Когда я начал выяснять, почему произошла такая элементарная ошибка, оказалось, что хозяин строил без ГДПУ. И даже не предполагал, какие могут быть последствия».

Архитектор Ольга Орлянская: «Сейчас во многих городах введено понятие зон территориальной застройки в соответствии с развитием генерального плана города. Поэтому не все участки можно использовать под индивидуальное жилое строительство. Это можно узнать в публичной карте границ территориальных зон, а также в градостроительном плане земельного участка».

Архитектор Ярослав Усов: «В кадастровой выписке и документах на участок должны быть прописаны все ограничения. Если часть участка попадает в водоохранную зону, значит, пятно застройки располагается с учётом этой особенности. Если назначение земли не предполагает капитального строительства, проект выполняется из лёгких конструкций, как временные сооружения. Если документы старые, имеет смысл их актуализировать, так как обременения у участка могут возникнуть в любое время».

5. ПРАВИЛА ГАЗИФИКАЦИИ
Если в доме будет газ, правила размещения такого оборудования тоже нужно учитывать в проекте. Для запроса техусловий для газификации потребуется предоставить проектный план дома. На нём должно быть видно, что соблюдены все требования к помещению, оборудованному газовым котлом или плитой.

Архитектор Даша Баранова: «Если в доме предполагается использовать газ, нужно соблюсти ряд требований при проектировании. Чтобы потом было реально согласовать проект с нужными инстанциями. Я готовлю для заказчика все необходимые чертежи. При проектировании и строительстве котельной / топочной нужно посмотреть СП 402.1325800.2018 “Здания жилые.

Правила проектирования систем газопотребления”. Также можно обратиться в местную службу газа за списком требуемых документов. Сначала запрашиваете техусловия на подключение, на их основании делаете проект газификации».

В целом к параметрам строительных конструкций, системе воздухообмена и условиям подвода газа и противопожарной безопасности выдвигаются весьма конкретные требования.

► Дверь из помещения, где установлен газовый котёл, должна открываться наружу.

► Обязательное наличие двери с шириной от 0,8 м, открывающейся наружу в котельных, подвалах, на первых и цокольных этажах.

► Окно в таком помещении в случае взрыва газа и воздействия взрывной волны должно под воздействием давления открыться наружу.

► Объём топочной должен быть не менее 15 м³ при высоте потолка не меньше, чем 2.5 м.

► Запрещено устанавливать газоиспользующее оборудование в ванных комнатах и санузлах. Также есть требования к пожаростойкости и горючести материалов отделки топочной.

► Если на кухне установлена двухконфорочная газовая плита и газовый котёл с закрытой камерой сгорания, объём помещения должен быть не менее 8 м³, при высоте потолков не менее 2,2 м.

► Если на кухне установлена четырёхконфорочная газовая плита и ставится газовый котёл с закрытой камерой сгорания, то объём помещения должен быть не менее 15 м³.

► Если на кухне стоит газовая плита и висит газовый котёл с открытой камерой сгорания, то к вышеозвученным объёмам помещений прибавляется ещё 6 м³. Кухня должна проветриваться с помощью вытяжной системы, через окно с форточкой.

► Если кухня имеет дверь, то между ней и полом делается зазор для притока воздуха площадью не менее, чем 0,02 кв.м.

КАК ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ ОБ ОХРАННЫХ ЗОНАХ И ДРУГИХ ОГРАНИЧЕНИЯХ

1. Если участок ваш — закажите градостроительный план
Архитектор Андрей Калинчук: «Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы. В градостроительном плане описывается вся информация об участке, его границах, сервитутах, границах зон с особыми условиями использования, назначении, предельных параметрах разрешённого строительства и пр. Приглашённый архитектор разработает проект согласно градостроительному плану».

2. Если вы присматриваетесь к участку для покупки
Заказать градплан может только собственник земли. Какую информацию можно собрать, пользуясь открытыми источниками? Объясняет архитектор Анна Кащенко.

Путь 1. Воспользоваться открытой информацией на публичной кадастровой карте. Для этого на вкладке « Слои » нужно поставить галочку возле параметра « Зоны с особыми условиями использования территории » (ЗОУИТ), найти интересующий вас участок и посмотреть, накладываются ли сверху на участок какие-либо зоны. Если накладываются, ставим в поиске галочку на ЗОУИТ, нажимаем на интересующую зону и смотрим, какие именно ограничения наложены, что можно и нельзя. Здесь будут очень полезны ссылки на закон-источник или даже полное цитирование закона.

Важно: Публичная кадастровая карта не даёт исчерпывающей информации по охранным зонам. Это самый доступный, но не 100% источник, по которому можно определить все возможные риски.

Пусть 2. Заказать полную выписку из ЕГРН. На выписке будут указаны ЗОУИТ, если такие есть, будут даны их координаты, можно будет с довольно большой точностью понять, где проходит данная зона. Важно: опредёленные ЗОУИТ могут быть не отмечены на выписке из ЕГРН. Полную информацию по этому вопросу даёт только градостроительный план участка.

Путь 3. Также почерпнуть много полезной информации и принять окончательное решение о покупке участка или о месте расположения дома помогут генплан территории и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного посёлка / города и т.д. Где искать: можно просто через поисковую систему написать словосочетание «г енплан, ПЗЗ города такого-то » . Либо зайти на официальный сайт администрации, там данные документы будут наверняка. Что там посмотреть: как по генплану планируется развивать территорию, как пройдут инженерные сети, где собираются располагать школу, сквер, кладбище, где по соседству опасные и вредные производства».

Краткий итоговый чек-лист

Шаг 1. Узнайте, нет ли у посёлка особых правил относительно внешнего вида домов.

Шаг 2. Закажите актуальный ГПЗУ со всеми существующими ограничениями.

Шаг 3. Решите, будет ли в доме газовое оборудование. Этой информации достаточно — можно обращаться к архитектору и начинать проектирование.

Шаг 4. Если для вашего участка есть ограничения, после разработки проекта и до начала возведения дома необходимо взять у архитектора необходимые документы. И отправиться согласовывать проект. Согласованием можно заниматься самому или через посредников.

Если площадь и конфигурация участка позволяют разместить постройки за пределами охранных зон, и вам не требуется дополнительные согласования, — лучше отдельно указать этот факт при подаче уведомления о планируемом строительстве. Это ускорит процесс.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Сталкивались ли вы с ограничениями на ввод в эксплуатацию из-за нарушений, описанных в статье? Поделитесь в комментариях

Источник www.houzz.ru

Строительство частного дома без проекта

Нужен ли проект для строительства частного дома – актуальный и важный вопрос. И каждый будущий домовладелец изучает его уже после приобретения земли. И, конечно же, испытывает радость и облегчение от упрощенной системы получения разрешения на строительство. Но все ли так просто?

Нужен ли проект для строительства дома?

По нормативным актам градостроения для возведения и реконструкции частного жилья не выше трех этажей с площадью до 1500 кв. м., используемого для проживания одной семьи, проект не требуется. Разрешение же и на строительство, и на реконструкцию дома можно получить с эскизом, сделанным от руки. Да, это будет существенная экономия на дополнительных затратах: геодезические исследования участка, топографическая съемка, проект.

В дальнейшем строительство без проектной документации. может обернуться большим списком неприятностей:

1. Быстрое разрушение строения. Причин множество: от неграмотного размещения здания из-за отсутствия геодезического и топографического исследования до неправильно подобранных материалов.
2. Быстрое разрушение строения. Причин множество: от неграмотного размещения здания из-за отсутствия геодезического и топографического исследования до неправильно подобранных материалов. Дорогая эксплуатация. Не заложена технология энергосбережения на этапах строительства и отделки;
3. Проблемы с подрядной организацией. Хороший застройщик не возьмется возводить дом по картинке из интернета или нарисованному от руки плану. Поэтому за качество проводимых работ никто гарантии не даст. А в случае быстрого разрушения строения не с кого будет спросить. Нет утвержденной проектной документации – нет доказательств нарушения технологии строительства.
4. Увеличение финансовых и временных затрат. Проектная документация позволяет существенно экономить на этих ресурсах, дает возможность контролировать подрядчика.
5. Инженерные сети. Подвод воды, системы канализации, электроснабжение дома. Эта сфера имеет ряд тонкостей, с которыми простой обыватель обязательно столкнется. А для корректировки в момент строительства потребуются дополнительные временные и финансовые затраты.

Для подвода газа составляется отдельный проект, который делается специализированными предприятиями, имеющими соответствующую лицензию. Но для их работы будет требоваться проект дома, в котором предусмотрено помещение под котельную, наличие дымовой трубы и вентиляционных каналов, расстановка газового оборудования, потребность в природном ресурсе и прочие уточнения. Получив разрешение на строительство, его в течение 10 дней сдают в органы власти для размещения в информационных системах.

Что включает в себя проект дома

Проектная документация предоставляется на бумажном носителе формата А3, в одном экземпляре, заверенная синей печатью. В состав проекта входят два раздела: АР (архитектурные решения) и КР (конструктивные решения).

Состав проекта выглядит следующим образом:

• обложка проекта;
• титульный лист;
• общие данные проекта и спецификация основного материала стен дома;
• образмеренные планы этажей (строительные);
• маркировочные планы этажей;
• план кровли;
• разрезы;
• узлы;
• фасады;
• экспликация полов, спецификация заполнения оконных и дверных проемов;
• фрагменты плана;
• вентиляционные каналы, дымоходы.

Где и как заказать проект коттеджа

Заказать проект дома предлагают архитектурные и дизайнерские бюро, строительные компании, частные архитекторы и дизайнеры. Все зависит от ваших желаний и потребностей. Если для вас важен индивидуальный, утонченный внешний вид коттеджа, то строительная компания будет не лучшим вариантом – нужно обратиться к архитекторам или дизайнерам. Также нужно обратить внимание на стоимость разработки плана, в частности, соотносится ли общий бюджет на строительство с желаемым результатом.

Проект строительства частного дома – важная часть постройки дома. От плана зависит, будет ли дом прочным, долговечным и уютным конкретно для вас.

В нашем арсенале более 15 проектов домов. При заказе строительства дома разработка эскизного проекта совершенно бесплатно! Для информации, заказ такого проекта на рынке стоит от 45 000 рублей. А мы вам сделаем Бесплатно.

Так же мы можем вам разработать дизайн проект дома, проект банного комплекса и даже ландшафтный дизайн.

Девелопер, застройщик, один из лидирующих продавцов
на рынке городской и загородной недвижимости Республики Татарстан

Источник ibogatyr.ru

Нужен ли проект для строительства частного дома?

Проектирование и строительство индивидуальных домов (если дом не выше трех этажей и рассчитан на проживание одной семьи) по закону не подлежит почти никакому регулированию. Это значит, что любой человек, хоть сколько-нибудь знакомый с основами проектирования, может нарисовать эскизный проект дома, которого достаточно будет для получения разрешения на строительство (см. приложение).

Бесспорно, этот факт весьма выгоден для тех, кто купил землю без подряда и теперь собирается строить на участке дом. Построить дом самостоятельно выйдет дешевле процентов на 30-40 по сравнению с его аналогом, но купленным уже в готовом виде. Впрочем, за эти проценты экономии придется изрядно потрудиться и обрести целый багаж знаний.

Прежде всего нужно понять, реально ли построить дом без проекта или все же с проектом будет менее хлопотно. Без проекта можно построить небольшой дачный домик, и наиболее легко с такой задачей справятся те, кто вырос в деревне. Опыт деревенской жизни им подскажет, какое решение будет наиболее выгодным для строительства небольшого домика, особенно если он возводится только для летнего проживания и нет необходимости подводить к нему полный комплект городских коммуникаций, включая газовое отопление. Основные предостережения от экспертов: посмотреть планировки в проектах, изучить современные решения по энергосберегающим технологиям.

Если же дом предполагается для постоянного проживания и в нем планируется создать полноценные удобства, то проект лучше всего или заказать, или купить. Начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина объясняет: «Девелоперы не предлагают проекты и своих архитекторов покупателям участков без подряда.

Участки без подряда – это в основном экономсегмент или нижний бизнес-класс. Архитектор в этот сегмент не вписывается. Когда на рынке предлагаются готовые проекты, например, быстровозводимые дома в поселках Вестфалия и Чехов-лайф, то такие участки и позиционируются как участки с подрядом».

Также эксперт отмечает, что сегодня трендом рынка становятся быстровозводимые дома: «Они хорошо смотрятся снаружи, строятся за несколько недель, их конструкция позволяет менять внутреннюю планировку. И большой плюс – недорого стоят. Дом площадью 100-120 кв. м обойдется потребителю в 5 млн руб. с учетом внутренней отделки. Основные технологии возведения: канадская и немецкая.

Дом по канадской технологии собирается на площадке, по немецкой – доставляется на участок в максимально готовом виде. Еще есть технология изготовления – ячеистый бетон. Он хорош тем, что не требует утепления дома».

Превращаясь в архитектора

На первый взгляд никакой проблемы с проектами домов нет: достаточно взглянуть на сайты вроде homeplans.ru или homeplans.com., где за 20-30 тыс. руб. предлагаются типовые проекты домов. Многие уверены, что они как раз и состоят из фасада дома и его планировок – а что еще нужно?

Но – внимание! То, что там представлено, чаще всего лишь образ дома, а технические детали, размеры и материалы описаны как раз в том пакете документации, который высылается покупателю только после оплаты. Однако чаще всего типовое решение приходится привязывать к местности, и тут-то оказывается, что многое надо переделывать.

Чтобы не допустить ошибок при выборе проекта, пойдя на поводу у эмоций, стоит соблюдать технологию, которую соблюдают архитекторы. Полученный документ должен включать в себя «Архитектурный раздел» (АР), в котором будут описаны общие данные дома, начерчены поэтажные планы, фасады, разрезы, план кровли. Там же должна быть информация о перемычках (ведомость перемычек), спецификация окон и дверей, обозначены дымовентиляционные каналы.

В «Конструктивном разделе» (КР) поэтажные планы согласуются с планом фундамента(ов), и тут же указаны спецификации элементов фундамента, стропильной системы, перекрытий, конструкции бетонной чаши бассейна (если есть), детали и узлы, а также информация о конструкции стропильной системы.

И самый сложный для проектирования – «Инженерный раздел» (ИР). Он описывает внутренние инженерные сети, обозначая, где и как вода и электричество вводятся в дом. Здесь описаны все детали системы отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Проект для газа (отопления с его помощью) составляется отдельно, с помощью профильных служб. Отдельно составляются проекты для слаботочных систем: телевизионной антенны, интернета, охранных систем и системы «Умный дом».

Первый шаг, который должен сделать каждый будущий собственник, – составить функциональную схему дома, определив, что в нем должно быть. Какие функции должны быть в вашем доме? Какие удобства? Собственно, архитектор первым делом уточняет у заказчика эту информацию. Список вопросов: какие помещения нужны, как они должны быть скомпонованы для удобства проживающих?

Какова высота потолков? Какие удобства хочется иметь в доме?

Второй шаг: разобраться в существующих на рынке конструкциях индивидуальных домов и понять, какие параметры дома будут для вас важными, оценить энергоэффективность дома. Это шаг, когда придется изучить, какие современные решения предлагаются в этой области, не делая выбора. Просто повысить свой квалификационный уровень. Это очень поможет принять решения, о которых владелец дома не будет жалеть, когда уже будет жить в этом доме.

Третий шаг – заказать исследование геодезии и топографии участка (эти исследования делают специализированные компании, и стоит каждое из них порядка $2-3 тыс.). Эти исследования вообще лучше сделать прежде, чем принимать решение о покупке участка: вдруг там подземный ручей или водяная линза, но как говорится… Без подобных исследований лучше не принимать решение о строительстве, иначе дом может пойти трещинами буквально сразу после строительства. Бывает, что геодезические свойства участка определяют тип фундамента и даже технологию дома.

Четвертый шаг: в условиях, когда вы понимаете, что за фундамент у вас возможен и какой должен быть вес дома, уже можно определяться с технологией, по которой будет вестись стройка. Частные дома можно разделить на категории исходя из материала стен. Специалисты различают следующие виды: «каменные» (стены – пеноблоки, кирпич, монолит, комбинированные материалы типа «Теплостена»), деревянные (бревно, брус, клееный брус) и каркасные (деревянно-каркасный (известен как канадская технология), а также приобретающие в последние годы популярность ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции).

Как советует Сергей Журавлев, руководитель проекта «Российский дом будущего», на данном этапе уже стоит понять, насколько энергоэффективным будет дом. Эксперт рекомендует строить дом, исходя из сегодняшних потребностей, может, меньший по площади, но энергоэффективный. Кроме того, не мешает предусмотреть возможность достройки дома в случае необходимости.

Пятый шаг – собственно выбор (или создание) индивидуального проекта дома. На этом этапе возможны как покупка проекта дома у производителя (часто такой проект предоставляется вместе с закупаемыми конструкциями за символические деньги или бесплатно). Также можно купить типовой проект дома у проектирующих организаций.

«Современный заказчик считает деньги и заказывает дома существенно меньшей площади: раньше заказывали проекты площадью от 500 и 700 метров, теперь – 200-300 метров. В целом да, для семьи из трех человек и не нужен больший дом», – поясняет Наталья Баскаева, коммерческий директор компании «Домверк», рассказывая о современном деревянном домостроении. «Оптимальная площадь индивидуального дома находится в диапазоне от 76 до 120 кв. м», – предоставляет данные своего регионального исследования компания «Миэль – Инвестиции в малоэтажное строительство».

Обращайте особое внимание на то, какие предусмотрены инженерные системы и как они заложены в проекте. Переделать, скажем, воздушное отопление в водяное будет непросто.

Шаг шестой. Разработка рабочей документации или привязка существующей документации к местности. Доработка типового проекта обойдется в сумму от $30 за кв. м, причем цена будет зависеть от технологии дома: для каркасных будет дешевле, чем для брусовых или кирпичных.

Наличие проекта, типового или индивидуального, хорошо тем, что снимает головную боль, какие документы подавать в органы местной власти для получения разрешения на строительство. Кроме того, будет полное понимание того, как устроены инженерные системы дома, каков срок гарантий производителя. И сложится более-менее ясное понимание того, сколько будет стоить эксплуатация дома в дальнейшем. А судя по растущим ценам на услуги ЖКХ, это будет одним из важнейших факторов ценообразования на рынке загородной недвижимости в ближайшие 10 лет.

На следующей странице читайте положения законодательства, которые помогут защитить ваши права, когда вы решите заняться строительством частного дома.

Градостроительный кодекс, статья 48, пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.

1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Часть 2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
3. Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий не проводится в случае, если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, а также в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство.
6. Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей.

Градостроительный кодекс Статья 51. Выдача разрешений на строительство.
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube — канале Недвижимость+

Источник www.cottage.ru

Проекты домов: какие документы нужны для строительства и как их оформить

Проекты домов – это не просто набор чертежей и расчетов. Это база, отсутствие которой может привести к неоправданным затратам и необратимым последствиям. А предъявить претензии к строителям без проекта фактически невозможно. Давайте разберемся, что из себя представляют проекты домов и какие сведения требуются для разработки проекта дома.

Содержание

• 1. Что из себя представляют проекты домов?
• 2. Зачем нужны проекты домов?
• 3. Виды проектов домов
• 4. Какие сведения требуются для разработки проекта дома?
• 5. Заключение

Проект загородного коттеджа

Что из себя представляют проекты домов?

В процессе подготовки статьей про новое строительство, капитальное строительство и т.п., мы описывали базовые составляющие, без которых процесс возведения здания невозможен. При этом неоднократно подчеркивалось, что наличие проекта является основой всего строительного процесса.

В материалах про дома из бревен, дома из газобетона, дома из кирпича в общих чертах описывалось, что и себя представляют проекты домов. Это вовсе не изысканные рисунки художника, не красочные яркие картинки из глянцевого журнала или рекламного сайта.

Проекты домов являются результатом сложной и ответственной работы. Технической работы! Выполнением задания занимаются специалисты с инженерным образованием, которые производят все расчеты в соответствии с ГОСТами и СНиПами.

На заметку! Проекты домов представляют комплекты чертежей или Рабочую Документацию, без наличия которой, строительство дома невозможно. Это может привести к неоправданным затратам и необратимым последствиям.

Зачем нужны проекты домов?

• позволяет выбрать тип дома с последующим получением необходимой проектной информации;
  упрощает процесс получения разрешения на строительство;
• дает Заказчику возможность контролировать ход строительного процесса, даже без специального образования;
• позволяет сэкономить на строительных материалах благодаря точно произведенным расчетам;
• исключает ошибки в процессе строительства, защищает от неграмотных решений. В проекте представлены планы, разрезы и различные проверенные узлы, что защищает от затрат на устранение неполадок;
• создает условия для подключения к централизованному водопроводу и сети электроснабжения;
• позволяет беспроблемно сдать дом в эксплуатацию, получить паспорта ПИБ;
• облегчает регистрацию недвижимости;
• упрощает процесс страхование объекта.

Таким образом, мы убедились, что строительство дома без проекта представляет огромный риск. Сэкономив на подготовке базовой документации, Заказчик подвергает себя опасности потерять значительно большую денежную сумму на устранение ошибок и просчетов. А предъявить претензии к строителям без проекта очень сложная процедура… Проект мансардного дома с балконами

Виды проектов домов

• Типовые проекты домов. Представляет собой проекты многократного применения. Создаются в качестве общего шаблона специально для этой цели.
• Индивидуальные проекты домов. Выполняется с нуля исключительно под пожелания конкретного заказчика.

По ценовой политике эти два варианта отличаются друг от друга. Поэтому вопрос «проект дома цена» сегодня наиболее часто задаваемый в поисковой системе интернета. Сразу отметим, что типовой проект дешевле. Ведь он уже существует, остаётся лишь произвести корректировку по месту строительства.

• ленточного фундамента на монолитную плиту;
• деревянных балок на монолитные перекрытия;
• кирпича на газобетон, при условии обеспечения несущей способности;
• кровельного покрытия.

• замена газобетона на кирпич;
• изменение наружной отделки фасадов;
• корректировка высоты этажей и их количества.

На заметку! Индивидуальный проект под строительство дома по стоимости отличается в несколько раз от цены типового проекта. Его разработка может составлять от 200 до 700 рублей за квадратный метр.

Четкое техническое задание на проектирование и анализ пожеланий Заказчика позволяют создать трехмерную модель, разделенную на этажи. Благодаря такому макету можно получить ясное представление о будущем доме. Сэкономить время и деньги, избежав недоразумений и недопонимания со строителями.

Какие сведения требуются для разработки проекта дома?

Проекты домов получатся более грамотными и профессиональными, если будут разрабатываться на основании официальных документов. Образец выписки из ЕГРН

I. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (бывшая кадастровая выписка земельного участка)

Исходные данные об объекте недвижимости, полученные на основании выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), содержат план участка и ссылку на координатные точки участка. Это играет главную роль на стадии эскизного проектирования. Помогает грамотно разместить дом на земельном участке.

Часто, сведения о размерах участка, полученные от Заказчика, недостаточны. Форма земельного участка при одних и тех же линейных размерах (длина и ширина) может быть разной. И это понятно – далеко не каждый земельный участок имеет прямоугольную форму.

Именно координатные точки дополняют сведения об уникальности расположения земельного участка на местности. Так что, отныне нет необходимости ориентироваться по забору соседей, который, возможно, стоял еще до приобретения земельного участка.

Что из себя представляет выписка из ЕГРН?

Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» регламентирует получение документа, полное и официальное название которого звучит так: «Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости».

Стандартная форма выписки утверждена Приказом № 975 Минэкономразвития от 25 декабря 2015 года. Документ состоит из многочисленных разделов для разных объектов недвижимости. При проектировании необходимы сведения 3-го раздела, где содержится важная информация для выполнения проектных работ.

Например, описание местоположения земельного участка, план, возможно, чертеж или схема земельного участка, описание местоположения границ участка. А также данные о характерных точках границы земельного участка.

Что нужно для получения выписки из ЕГРН?

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать кадастровый номер земельного участка, который в обязательном порядке указывается в свидетельстве о праве собственности.

• 750 рублей – бумажная выписка;
• 300 рублей – в электронном виде.

Правда, не всегда можно получить выписку из ЕГРН в соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ. Сроки подготовки выписки через МФЦ может затянуться на месяц, а в Кадастровой палате документ будут делать около 3-х недель. Учитывая сложившуюся ситуацию, необходимо побеспокоиться о выписке заранее.

В идеале, заниматься ее получением параллельно с поиском проектной организации.

Если вдруг окажется, что к началу проектных работ выписка ещё не готова, не отчаивайтесь. Уточнение расположения дома на земельном участке может быть произведено даже на завершающих этапах эскизного проекта.

1. Обеспечивает спокойствие в том, что забор стоит именно по границам земельного участка. А не на участке соседа, к примеру. Это обстоятельство помогает избегать самых разных пограничных споров с соседями в будущем.
2. Помогает в создании ландшафтного дизайна. Разрабатывая проект под строительство дома, сразу заполняется раздел по благоустройству земельного участка.
3. Дает возможность сверки с кадастровыми координатами. Хотя ещё на стадии приобретения земельного участка желательно получить документ, уточняющий границы участка путем выноса координатных точек в натуру. Этим занимаются геодезисты.

На заметку! Не секрет, что порой случаются казусы, когда позже обнаруживается, что заказчик по документам (именно по координатным точкам) приобрёл либо соседний участок, либо совершенно другой земельный участок. Важно ответственно отнестись и к выбору, и покупке участка!

II. Инженерно-геодезические изыскания (топосъемка) для проектирования дома

Инженерно-геодезические изыскания или топографическая съемка земельного участка (сокращённо «топосъёмка») представляют собой комплекс работ, с помощью которых выполняются измерения геодезических точек земельного участка, на котором будет строиться будущий дом, для последующего создания топографических планов.

• получения разрешения на строительство, градостроительного плана и планировочной схемы организации участка;
• подключения дома к коммуникациям;
• выполнения проекта по благоустройству земельного участка или создания ландшафтного дизайна.

• исследование земельного участка;
• определение пространственных характеристик местности;
• поиск подземных коммуникаций с последующим выполнением съёмки;
• создание схем прокладки инженерных сетей с последующей разработкой топографического плана;
• оставление отчетов в соответствии с полученными данными и сведениями.

Инженерно-геодезические изыскания желательно проводить на стадии проектирования. То есть на стадии разработки эскизного проекта дома. Именно в начале разработки стадии эскизного проекта архитектор и заказчик согласовывают расположение дома на земельном участке.

Нужна ли топографическая съемка?

Топосъемку можно выполнять в любое время года с помощью прибора тахеометра, который должен иметь свидетельство, получаемое после прохождения регулярных проверок на точность. Порой возникает сомнение, нужна ли вообще топосъемка. Есть возможность обойтись без неё?

• выборе высоты ступеней или количества ступеней для конструкции крыльца;
• закладке отметки уровня земли продухов для вентиляции цоколя. Это приводит к тому, что зимой они часто бывают завалены снегом;
• расчете количества материалов для строительства цоколя. Может оказаться, что необходимо больше, чем рассчитывали, или меньше – и зря потратили деньги;
• определении точки подключения коммуникаций к основным сетям.

III. Инженерно-геологические изыскания (геология) для проектирования

Инженерно – геологические изыскания или «геология» содержит ряд мероприятий по комплексному изучению инженерно-геологических условий земельного участка для будущего строительства объектов, которые объединяют геоморфологические и гидрогеологические процессы, геолого-литологическое строение, а также позволяют составлять прогнозы возможных изменений инженерно-геологических условий при взаимодействии проектируемого дома с геологией земельного участка.

На заметку! Только инженерно-геологические изыскания позволяют получить необходимую информацию для проектирования будущего фундамента и прокладки подземных коммуникаций с учетом определённых особенностей грунтов данного участка.

Создавая проекты домов под ключ, необходимо учитывать эти обстоятельства. Именно они помогают произвести точный расчет, который в большинстве случаев приводит к экономически обоснованной стоимости фундамента. И, тем самым, сделать проект оптимально выгодным по соотношению цена/качество.

Если инженерно-геологические изыскания не проводились, расчет несущих конструкций дома будет выполняться по усредненным или табличным показателям, характеристика которых соответствуют типу грунта данного участка. Такие показатели могут иметь существенные отличия от реальных свойств грунтов на выбранном земельном участке.

Подробный анализ вышеперечисленных документов позволяет понимать, что, разрабатывая проекты домов, существенно заказчики существенно экономят. Сокращаются материальные траты, уменьшаются сроки строительства. А значит, мечта о собственном жилье становится более реалистичной. Проект малоэтажного дома

Заключение

В заключение, хотелось бы подчеркнуть, что проект под строительство дома по срокам будет выполняться намного быстрее, если у заказчика уже есть видение архитектурного стиля будущего жилья. При этом, конечно, хорошо бы учесть ландшафтные особенности участка и климатические условия местности.

Не секрет, что некоторые дизайнерские решения предполагают использование определенных материалов. Это тоже должно учитываться еще на стадии создания проекта: при расчете несущих конструкций дома, фасада и создании ландшафтного дизайна. Респектабельность и хороший вкус Заказчика и профессионализм проектировщиков в данном случае являются самыми лучшими помощниками.

Об устройстве интерьера дома мы обязательно поговорим в одной из наших следующих статей.

Источник stroitelstvoproektirovanie.com