Нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

Нужен ли риелтор при купле-продаже квартиры? Можно ли сказать, что с развитием цифровых сервисов профессия риелтора постепенно уходит в прошлое? В каких случаях услуги риелтора могут пригодиться,

Купить новостройку: с риелтором или без?

Редкая сделка на «вторичке» сегодня обходится в Челябинске без риелтора. Но всегда ли нужна помощь агента, если нужно купить квартиру в новостройке? И почему цена от застройщика может отличаться от того, что предлагают риелторы? Мы поговорили с представителями риелторских и строительных компаний, чтобы расставить все точки над i.

Цены вразброс

Челябинка Светлана Серова давно мечтает переехать с дочкой из съёмной квартиры в собственную. Девушка точно знает, что ей удобно жить в «Парковом», причём покупать в ипотеку хочет именно «первичку». Со своим запросом Светлана побывала уже в четырёх агентствах по недвижимости и только ещё больше запуталась.

«Во всех четырёх компаниях говорят каждый своё. Доходит до того, что на одни и те же квартиры в одних и тех же новостройках называют разные цены и комиссионные. Мне посоветовали сходить напрямую к застройщику, а я уже засомневалась, правильно ли это. И вообще, может быть, я зря со своей ситуацией обратилась в агентства?» — разводит руками Светлана.

Для начала разберёмся, почему на одни и те же квартиры может быть разная стоимость. Аналитик рынка недвижимости Челябинска Денис Стукалов уточняет, что обычно речь идёт о разных квартирах с одинаковыми характеристиками. «Если в этом случае у риелтора цена ниже, чем у застройщика, то, скорее всего, это квартиры от подрядчиков. Застройщик рассчитался с подрядными компаниями квадратными метрами, а те, в свою очередь, продают их. Либо сами, либо через агентства, — говорит эксперт. — Другой вариант — когда квартира была выкуплена инвесторами на начальном этапе строительства. Спустя время инвестор готов продать объект дешевле, чем застройщик. Иногда инвестор организует срочную продажу по переуступке права требования до сдачи дома в эксплуатацию. Например, если ему экстренно потребовались средства на другой проект. Отсюда и разница в цене».

Представитель одного из застройщиков Александра Дорохина говорит и о такой ситуации, как продажа квартир, на которых оформлена «долёвка»: «Бывает так, что покупатель хочет расторгнуть договор. Весьма длительная процедура, застройщики на это идут всегда неохотно и находят способ затянуть процесс или поменять одну квартиру на другую. Тогда человек продаёт квартиру по переуступке — отдаёт риелтору по определённой цене. При покупке новостройки я бы рекомендовала обратиться сначала в отдел продаж застройщика и понять, есть ли в наличии квартиры и по какой цене. Потом прозвонить свободные объявления по схожим объектам, уточнить условия и после этого делать какой-то выбор».

А вот если и у застройщика, и в объявлении от агентства недвижимости продаётся одна и та же квартира под одним и тем же номером, то это большой вопрос к порядочности агентства. «Обычно так делают для того, чтобы набрать звонков, а потом на консультации переориентировать клиента на другой объект. При сделках на «первичке» нужно тщательно смотреть, на кого оформлен продаваемый объект. Тут помощь юриста, возможно, будет более предпочтительна, нежели риелтора», — поясняет Денис Стукалов.

Пять причин позвонить риелтору перед покупкой «первички»:

1. Перед покупкой жилья в новостройке вам нужно продать свою квартиру.

Это особенно актуально, если вам требуется срочный выкуп. Скоординировать одну сделку с другой с минимальными хлопотами и тратой времени — прямая задача грамотного риелтора.

2. Вы хотите быть уверены в порядочности застройщика.

Чтобы к вам не приклеился статус обманутого дольщика, нужно отлично знать репутацию строительной фирмы. «Хоть и твержу везде, что при покупке риелтор не нужен, но иногда он может быть полезен, — комментирует руководитель агентства недвижимости «Дом-Инвест» Лев Шпайзман. — У нас сначала люди иногда кидаются на фразу «напрямую от застройщика», купят в каком-нибудь жилом комплексе, а потом становятся обманутыми дольщиками. Я как риелтор лучше знаю, кто, как и что строил за последние 15–20 лет. Знаю, кому можно верить, а кому нельзя. Кто со мной в своё время общался, тот не купил жильё в «Академ Riverside» либо взял квартиры в самых первых домах — там можно было брать».

3. Сделка проходит в другом городе.

Если вы решили приобрести квадратные метры в другом городе, риелтор может оказать вам серьёзную поддержку. «Хорошо, когда вы в Челябинске знаете всех застройщиков и понимаете, кому можно доверять. А в другом городе проверить их сложнее, тогда как риелтор может не только подсказать надёжную компанию, но и дать много ценной информации о будущем месте жительства», — поясняет руководитель агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова.

4. Вам нужна хорошая скидка.

Некоторые строительные компании готовы сделать дисконт на квартиры, которые реализуются через партнёрские агентства. И эту скидку не получить, если обратиться в отдел продаж застройщика. «Экономия для покупателя может быть очень существенной — несколько сотен тысяч рублей. Но такие скидки дают обычно застройщики Москвы и Санкт-Петербурга. Так они привлекают региональных клиентов, — говорит Елена Недоспасова. — Чтобы кто-то делал то же самое в Челябинске, я пока не слышала».

5. Вам хочется особого отношения к себе.

В партнёрстве с застройщиком риелтор будет предлагать вам всё то же самое, что и отдел продаж. Но при этом постарается оказать комплекс услуг — оформление ипотеки, сопровождение в МФЦ, экскурсии на стройку. Риелтор будет водить покупателя везде, как самого близкого родственника. Он понимает, что агентское вознаграждение ему заплатит застройщик по факту сделки. А уж соглашаться на дополнительные платные услуги от риелтора или нет — решать только будущему новосёлу.

Ипотека в новостройкаx . Курсы обмена валют. Рейтинг банков. … Когда стоит обратиться к риэлтору ? Оформление ипотеки – долгий и сложный процесс, в ходе которого заёмщик должен собрать большое количество документов, а банк тщательно проверить приобретаемый объект недвижимости. Раньше чтобы не тратить на это время, люди обращались к кредитным брокерам. Яна Загородникова. … Т.е. при покупке квартиры за 4 млн рублей вы заплатите агенту от 80 до 160 тысяч рублей. Обращение к риэлтору является практически обязательным для заёмщиков с плохой кредитной историей.

Нужен ли риелтор при купле-продаже квартиры?

Можно ли сказать, что с развитием цифровых сервисов профессия риелтора постепенно уходит в прошлое? В каких случаях услуги риелтора могут пригодиться, а в каких — без них вполне можно обойтись?

Чем занимаются риелторы?

Роль профессиональных риелторов заключается в организации сделок с недвижимостью, прежде всего, в таких сферах как аренда и купля-продажа жилья (но не только). Если мы говорим о вопросах приобретения или продажи недвижимости, наиболее типичный список услуг включает в себя поиск квартир и покупателей, проведение оценки стоимости, подготовку документов, в частности, составление договора купли-продажи, проведение показов квартиры и помощь в оформлении права собственности.

Кстати, подробную инструкцию о том, как оформить квартиру в собственность своими силами, можно найти на спроси.дом.рф.Можно ли обойтись без риелтора?

Сегодня благодаря появлению большого количества электронных сервисов и цифровизации многих госуслуг купля-продажа квартиры уже не является задачей, которую нельзя решить самостоятельно. Например, можно воспользоваться сервисом Электронной регистрации портала наш.дом.рф для проведения дистанционных сделок с недвижимостью в Росреестре. При наличии времени и терпения, абсолютно все этапы — от поиска подходящего жилья или покупателя до переоформления права собственности — можно пройти без помощи риелтора.

Найти покупателя или квартиру вполне можно используя специализированные ресурсы в интернете. Проверить квартиру, заказать все необходимые справки (в частности, выписку из ЕГРН), а затем переоформить собственность на квартиру можно с помощью личного кабинета на портале «Госуслуги» или МФЦ. В большинстве случаев получение всех необходимых документов не требует значительных усилий со стороны потенциального продавца или покупателя. В худшем случае придется пару раз съездить в многофункциональный центр.

Составить договор купли-продажи можно на основе шаблонов, которые в обилии представлены в интернете. Но для того, чтобы быть уверенным в юридической точности документа, лучше все же обратиться к юристу. В любом случае юридическая консультация будут гораздо дешевле, чем комплексные услуги риелтора. В среднем, риелторы берут 1,5-3% от стоимости сделки. Иными словами, если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, до 150 тысяч нужно будет заплатить риелтору за его услуги. Часто агентства устанавливают минимальную стоимость своих услуг, но в любом случае конечная цена обсуждается до заключения договора и зависит от сложности сделки и иных нюансов.

Если хотите сэкономить на услугах риелтора, можете воспользоваться инструкцией «Как купить квартиру?».В каких случаях риелтор может быть полезен?

Траты на риелтора могут быть оправданы в случае, если продать недвижимость нужно срочно или у вас по каким-то причинам нет возможности самостоятельно заниматься продажей.

Еще один вариант, при котором услуги риелтора могут оказаться полезными, – это ситуация, когда вам нужно провести сложную сделку, связанную с обменом или перепродажей нескольких квартир.

В каких ситуациях риелтор точно не нужен?

В случае, если вы планируете купить квартиру в ипотеку, услуги риелтора не требуются. Почему? В любом случае пакет документов, включая договор, и саму недвижимость будет перепроверять банк. Как правило, квартира, которая приобретается в ипотеку, оформляется в залог, поэтому банк заинтересован в том, чтобы собрать достоверную информацию о жилье. От этого будет зависеть выплата кредита.

Также риелтор не требуется при покупке квартиры в новостройке. Фактически здесь покупатель напрямую взаимодействует с застройщиком, который в большинстве случаев берет на себе большую часть организационной и документальной работы. Проверить застройщика и строящийся дом можно с помощью Сервиса проверки новостроек. Все данные для сервиса поступают из проектных деклараций застройщиков, которые в обязательном порядке публикуются на портале наш.дом.рф в силу федерального закона о долевом строительстве.

Подробная инструкция о том, как оформить ипотеку на покупку квартиры на спроси.дом.рф.Может ли риелтор вообще пригодиться при покупке квартиры?

Как и в случае с продажей, при покупке квартиры услуги риелтора могут потребоваться, если у вас нет времени на просмотр десятков и сотен объявлений о продаже, или вы ищете квартиру с какими-то особыми параметрами.

Профессиональный риелтор, действительно, может помочь с минимизацией рисков при покупке жилья на вторичном рынке и избежать опасных сделок и мошенничества. В то же время следует осознавать, что даже обращение к риелтору или в агентство не может исключить вероятность возникновения проблем на все 100%. При этом во многих случаях при неблагоприятном развитии ситуации агентства не гарантируют компенсацию убытков.

Подробнее о покупке и продаже жилья читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.

Также риелтор не требуется при покупке квартиры в новостройке . Фактически здесь покупатель напрямую взаимодействует с застройщиком, который в большинстве случаев берет на себе большую часть организационной и документальной работы. Проверить застройщика и строящийся дом можно с помощью Сервиса проверки новостроек . Все данные для сервиса поступают из проектных деклараций застройщиков, которые в обязательном порядке публикуются на портале наш.дом.рф в силу федерального закона о долевом строительстве. Подробная инструкция о том, как оформить ипотеку на покупку квартиры на спроси.дом.рф.Может ли риелтор вообще пригодиться при покупке квартиры ?

Квартира от застройщика или риелтора: у кого выгоднее

При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.

Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.

Эксперты в этой статье

Риелторы:

• председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
• управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

Девелоперы:

• директор по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константин Тюленев
• коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов

Есть ли разница в цене

Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером. Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.

В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт. Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом. Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.

Дополнительные платы

В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.

При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.

От застройщика вы узнаете все из первых рук, но он не готов на сложные сделки (Фото: Сергей Коньков/ТАСС)

Особенности взаимодействия с застройщиком

Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:

• информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
• ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
• возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.

К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:

• ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
• дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.

У риелторов — больше вариантов подбора квартиры, но зачастую не очень клиентоориентированные менеджеры

Особенности покупки новостройки через риелтора

В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе. Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний. Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.

Стоит ли покупать и продавать квартиру с риэлтором . Помощь с получением ипотеки , снижение рисков, делегирование бюрократии — мы собрали аргументы за, почему стоит нанимать профессионала. … Пробовал подать заявку на ипотеку в Сбер самостоятельно, но мне отказали. За одобрением кредита и сопровождением сделки я обратился к риелтору — давней знакомой семьи. Мы встретились с ней как раз во время просмотра одной из квартир .