Нужен ли риэлтор при покупке квартиры в новостройке у застройщика в ипотеку

КВАРТИРА -БЕЗ-АГЕНТА.ру Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку? Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку? #1 Сообщение Noyabr_Inna » 10 ноя 2021, 13:29

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье. Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег, все перечисленные варианты возможны, ничего незаконного в них нет. Расскажу о каждом подробно и объясню, как не запутаться.

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.

Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры. Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.

В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку. В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию. Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка. Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

Юристы и суды много лет спорят о едином понимании предварительных договоров в отношении купли-продажи строящейся недвижимости. Количество схем и вариантов, которые выдумывают застройщики, огромно. Разобраться в них тяжело, поэтому если вы не очень понимаете, что предлагает застройщик, то лучше обратитесь к юристу — или не покупайте квартиру у этого застройщика.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, он нарушает закон. Застройщик в этой ситуации вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора:

1. Точное определение объекта недвижимости: квартира, апартаменты, таунхаус; номер, этаж, площадь, адрес расположения, кадастровый номер земельного участка — все, что позволяет идентифицировать покупку.
2. Цену и порядок оплаты.
3. Сроки заключения основного договора.

Минусы предварительного договора купли-продажи

Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.

Апартаменты от застройщика

Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Один из лучших инструментов анализа информации об объектах недвижимости. · Документы. Ход строительства. Реальные отзывы. Живое общение · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

КВАРТИРА -БЕЗ-АГЕНТА.ру

Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#1 Сообщение Noyabr_Inna » 10 ноя 2021, 13:29

Здравствуйте! Хочу купить квартиру в новостройке в ипотеку, никогда ранее с покупкой недвижимости не сталкивалась, ипотеки у меня не было. Хочу узнать советы форумчан. Нужен ли риэлтор при покупке новостройки с привлечением ипотеки или можно обойтись без его помощи? Поделитесь своим опытом.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#2 Сообщение Dusika_muskina » 10 ноя 2021, 17:29

Даже не представляю, чем вам может помочь риэлтор при покупке новостройки. Вам главное правильно выбрать застройщика, а остальное уже дело техники.

Договор вам готовить не нужно, у застройщиков уже готовые шаблоны договоров. И даже если в этих договорах вам что-то не понравится, менять в них никто ничего не будет. И это не зависит от того, с риэлтором вы пришли к застройщику или без него. В плане подготовки документов с застройщиком риэлтор вам бесполезен.

Обычно риэлторы обещают провести проверку квартиры, так и тут в пролете. Квартиры как таковой еще нет. Даже если предположить, что возможны двойные продажи квартир, так об этом никто, в том числе и ваш риэлтор никак не узнает. Это выяснится, только когда будете оформлять право собственности на квартиру, а на тот момент вашему риэлтору не будет до вас никакого дела.

Риэлторы могут возразить, что они помогут правильно выбрать застройщика, тогда кидалова с двойными продажами не будет. Не верю! Посмотрите объявления о продаже новостроек. Есть объявления о продаже новостроек от застройщика, но и эти же квартиры продают риэлторы, застройщики им за это платят. Вы можете быть уверены, что ваш риэлтор представляет ваши интересы, а не застройщика? У застройщика больше денег и его гонорар риэлтору будет более солидным, чем ваш. Где гарантия, что нанятый вам риэлтор не двойной агент? Он и с вас денежки возьмет, и с застройщика, а вы и знать не будете.

Поэтому не вижу смысла в риэлторе. Сами изучите информацию о застройщике и выбирайте более надежного.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#3 Сообщение Noyabr_Inna » 10 ноя 2021, 19:27

Да я поэтому и спрашиваю, потому что не очень понимаю, зачем нужен риэлтор именно при покупке квартиры в новостройке, что он там будет проверять. Тем более я буду брать ипотеку, банк тоже все проверит, а у банка, надо думать, больше ресурсов для проверки, чем у риэлторов. Просто некоторые знакомые говорят, что без риэлтора опасно. Я как новичок в теме недвижимости хочу подстраховаться. Если б речь шла о вторичном рынке, то ясно, там много рисков, а в новостройке какая опасность без риэлтора не понятно?

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#4 Сообщение Dusika_muskina » 10 ноя 2021, 21:55

Когда я покупала свою новостройку, то превосходно обошлась без риэлтора.
Сначала присматривала ЖК, которые мне более менее приглянулись, потом смотрела информацию о застройщиках по разным базам, а также, что о них пишут те, кто уже купил у них квартиры. Искала отзывы об объектах, которые эти застройщики уже сдали. Когда определилась с ЖК и застройщиком, съездила посмотрела, как объект реально выглядит, соответствует ли описаниям, удобно ли до него добираться. Мне все подошло.

Приехала в офис продаж и начали оформлять сделку. Мне выделили менеджера, с которым я была на связи до конца сделки, он отвечал на интересующие меня вопросы. Бланки ДДУ у них уже составлены, туда внесли мои данные и всё. Хотела кое-что изменить в ДДУ, ответили категоричным отказом, типа бланк будет единым для всех, он уже согласован в Росреестре и корректировкам не подлежит (вред ли риэлтор, если б он был, мог как-то на это повлиять). Подписание ДДУ было в банке. Всё, сделка готова.

Мне даже представить сложно, чем бы там мог заняться риэлтор, только если создавать видимость активности. Как бы вас кто-либо не убеждал в обратном, я на своем опыте убедилась, что риэлтор при покупке новостройки не нужен.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#5 Сообщение Albina_egorkina » 11 ноя 2021, 12:41

Кстати, многие нанимают риэлтора, чтобы ходил с ними на просмотры и помог сделать правильный выбор квартиры, но это на вторичном рынке. Ввиду того, что в новостройке не придется ходить на просмотры и выбирать, то и эта функция риэлтора тоже отпадает на первичном рынке. Не знаю зачем тут риэлтор вообще нужен.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#6 Сообщение Noyabr_Inna » 11 ноя 2021, 16:26

Когда я покупала свою новостройку, то превосходно обошлась без риэлтора.
Сначала присматривала ЖК, которые мне более менее приглянулись, потом смотрела информацию о застройщиках по разным базам, а также, что о них пишут те, кто уже купил у них квартиры. Искала отзывы об объектах, которые эти застройщики уже сдали. Когда определилась с ЖК и застройщиком, съездила посмотрела, как объект реально выглядит, соответствует ли описаниям, удобно ли до него добираться. Мне все подошло.

Приехала в офис продаж и начали оформлять сделку. Мне выделили менеджера, с которым я была на связи до конца сделки, он отвечал на интересующие меня вопросы. Бланки ДДУ у них уже составлены, туда внесли мои данные и всё. Хотела кое-что изменить в ДДУ, ответили категоричным отказом, типа бланк будет единым для всех, он уже согласован в Росреестре и корректировкам не подлежит (вред ли риэлтор, если б он был, мог как-то на это повлиять). Подписание ДДУ было в банке. Всё, сделка готова.

Мне даже представить сложно, чем бы там мог заняться риэлтор, только если создавать видимость активности. Как бы вас кто-либо не убеждал в обратном, я на своем опыте убедилась, что риэлтор при покупке новостройки не нужен.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#7 Сообщение Albina_egorkina » 11 ноя 2021, 19:41

А вы думаете риэлтор за вас ипотеку возьмет? Нет, по поводу ипотеки придется самой с банками общаться.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#8 Сообщение Noyabr_Inna » 12 ноя 2021, 19:17

Это я понимаю, что с банками придется самой общаться, но может риэлтор сможет помочь выбрать подходящий банк и подскажет как лучше действовать в получении ипотеки.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#9 Сообщение Alika » 13 ноя 2021, 13:11

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#10 Сообщение Dusika_muskina » 13 ноя 2021, 16:22

У меня тоже с ипотекой. В офисе продаж сидят и ипотечные менеджеры. Мне также в офисе продаж назначили ипотечного менеджера, которая сделала для меня запрос на ипотеку в несколько банков. Когда из банков пришли ответы, она мне позвонила, я определилась в каком банке буду оформлять ипотеку, сообщила ей об этом, она меня связала с банковскими менеджерами . А дальше я уже общалась с работниками банка.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#11 Сообщение lara2021 » 15 ноя 2021, 18:15

Согласна с тем, что риэлтор при покупке квартиры в новостройке абсолютно бесполезен. Я также весь процесс получения ипотеки и оформления сделки с застройщиком прошла без всяких риэлторов. И процесс проходил по похожей схеме. Но пару вопросов нашему юристу с работы для подстраховки я задавала. Ответы нашего штатного юриста совпали с аргументацией застройщика. Так что поводов не доверять менеджерам застройщика у меня не было. Предварительный ДДУ мне прислали на почту, я его тоже давала посмотреть нашему юристу, тот ничего опасного в договоре от застройщика не обнаружил. И сказал что могу спокойно выходить на сделку.

А все эти байки, что без риэлторов не обойтись, сами же риэлторы и придумывают, чтобы запутать и запугать людей и таким образом заполучить себе клиентов.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#12 Сообщение Dariya » 17 ноя 2021, 16:24

Да я поэтому и спрашиваю, потому что не очень понимаю, зачем нужен риэлтор именно при покупке квартиры в новостройке, что он там будет проверять. Тем более я буду брать ипотеку, банк тоже все проверит, а у банка, надо думать, больше ресурсов для проверки, чем у риэлторов. Просто некоторые знакомые говорят, что без риэлтора опасно. Я как новичок в теме недвижимости хочу подстраховаться. Если б речь шла о вторичном рынке, то ясно, там много рисков, а в новостройке какая опасность без риэлтора не понятно?

Скорее всего без риэлтора вам не обойтись, если он является агентом застройщика. Довольно часто застройщики пользуются услугами агентств недвижимости при продаже своих квартир. Если не хотите покупать новостройку через посредников, то ищите официальный сайт застройщика и на нем информацию о продаже квартир в интересующем вас ЖК.

Re: Нужен ли риэлтор для покупки новостройки в ипотеку?

#13 Сообщение VITA-Bella » 21 дек 2021, 17:42

Вот уж где риэлтор точно не нужен, так это при покупке новостройки. А теперь почему:
1. Обычно самое первое, чем пытаются завлечь риэлторы (знаю по своему опыту) — это «проверка юридической чистоты сделки». У застройщика уже есть готовые, разработанные его юристами договора и отработанный алгоритм сделки и он не будет ничего менять в документах, даже есть что-то не устроит покупателя, ему все равно, не вы так другой купит. Если в Росреестре проверили документы и хотя бы один договор уже зарегистрирован, все остальные пойдут как по шаблону.
2. Второй «козырь» у риэлторов — «проводим юридическую экспертизу квартиры». Квартиры еще нет, значит и проверять нечего.
3. Риэлторы предлагают помощь в выборе подходящего варианта и поучаствовать в просмотре квартиры. В новостройке вы покупаете не существующую еще квартиру, и даже если она существует, то никто вас в нее не пустит, если дом не на стадии заселения.
4. Если нужна ипотека, то у застройщиков заключены договора с несколькими банками на ипотеку по конкретному объекту и банк даже выступает в качестве посредника между покупателем и застройщиком на проведение сделки.
5. «Поможем выбрать надежного застройщика». Степень надежности вы можете определить сами. В интернете полно информации, начиная от специализированных реестров застройщиков и заканчивая отзывами покупателей. Эту информацию лучше изучить самим. Вы будете наверняка знать с кем можно связываться, а с кем нет. Риэлтор может вам «сосватать» застройщика, который ему платит за клиентов. Изучив отзывы уже купивших даже возможно найдете ЖК своей мечты, о существовании которого даже не догадывались. Не ленитесь, потратьте время на изучение застройщиков и ох объектов. А специализированные базы я нашла даже на этом сайте, тут есть отдельный сервис, вот на него ссылка https://kvartira-bez-agenta.ru/reestr-z . chikov-rf/

Поверьте опыту, не так это страшно и тратить время и деньги на риэлтора, при покупке новостройки, смысла нет.

При покупке квартиры в новостройке я прекрасно осознавала, что ДДУ строго регулируется законодательством. Тем не менее, рисковать я не люблю, поэтому сразу решила воспользоваться популярной услугой, известной, как «юридическое сопровождение сделки по ДДУ». 24 апреля 2020. … При покупке квартиры в новостройке я прекрасно осознавала, что ДДУ строго регулируется законодательством. Тем не менее, рисковать я не люблю, поэтому сразу решила воспользоваться популярной услугой, известной, как «юридическое сопровождение сделки по ДДУ». … Под какой % сейчас дают ипотеку ? Стоит ли покупать? Стоит ли продавать? А если покупать, то что и у кого?

Купить новостройку: с риелтором или без?

Редкая сделка на «вторичке» сегодня обходится в Челябинске без риелтора. Но всегда ли нужна помощь агента, если нужно купить квартиру в новостройке? И почему цена от застройщика может отличаться от того, что предлагают риелторы? Мы поговорили с представителями риелторских и строительных компаний, чтобы расставить все точки над i.

Цены вразброс

Челябинка Светлана Серова давно мечтает переехать с дочкой из съёмной квартиры в собственную. Девушка точно знает, что ей удобно жить в «Парковом», причём покупать в ипотеку хочет именно «первичку». Со своим запросом Светлана побывала уже в четырёх агентствах по недвижимости и только ещё больше запуталась.

«Во всех четырёх компаниях говорят каждый своё. Доходит до того, что на одни и те же квартиры в одних и тех же новостройках называют разные цены и комиссионные. Мне посоветовали сходить напрямую к застройщику, а я уже засомневалась, правильно ли это. И вообще, может быть, я зря со своей ситуацией обратилась в агентства?» — разводит руками Светлана.

Для начала разберёмся, почему на одни и те же квартиры может быть разная стоимость. Аналитик рынка недвижимости Челябинска Денис Стукалов уточняет, что обычно речь идёт о разных квартирах с одинаковыми характеристиками. «Если в этом случае у риелтора цена ниже, чем у застройщика, то, скорее всего, это квартиры от подрядчиков. Застройщик рассчитался с подрядными компаниями квадратными метрами, а те, в свою очередь, продают их. Либо сами, либо через агентства, — говорит эксперт. — Другой вариант — когда квартира была выкуплена инвесторами на начальном этапе строительства. Спустя время инвестор готов продать объект дешевле, чем застройщик. Иногда инвестор организует срочную продажу по переуступке права требования до сдачи дома в эксплуатацию. Например, если ему экстренно потребовались средства на другой проект. Отсюда и разница в цене».

Представитель одного из застройщиков Александра Дорохина говорит и о такой ситуации, как продажа квартир, на которых оформлена «долёвка»: «Бывает так, что покупатель хочет расторгнуть договор. Весьма длительная процедура, застройщики на это идут всегда неохотно и находят способ затянуть процесс или поменять одну квартиру на другую. Тогда человек продаёт квартиру по переуступке — отдаёт риелтору по определённой цене. При покупке новостройки я бы рекомендовала обратиться сначала в отдел продаж застройщика и понять, есть ли в наличии квартиры и по какой цене. Потом прозвонить свободные объявления по схожим объектам, уточнить условия и после этого делать какой-то выбор».

А вот если и у застройщика, и в объявлении от агентства недвижимости продаётся одна и та же квартира под одним и тем же номером, то это большой вопрос к порядочности агентства. «Обычно так делают для того, чтобы набрать звонков, а потом на консультации переориентировать клиента на другой объект. При сделках на «первичке» нужно тщательно смотреть, на кого оформлен продаваемый объект. Тут помощь юриста, возможно, будет более предпочтительна, нежели риелтора», — поясняет Денис Стукалов.

Пять причин позвонить риелтору перед покупкой «первички»:

1. Перед покупкой жилья в новостройке вам нужно продать свою квартиру.

Это особенно актуально, если вам требуется срочный выкуп. Скоординировать одну сделку с другой с минимальными хлопотами и тратой времени — прямая задача грамотного риелтора.

2. Вы хотите быть уверены в порядочности застройщика.

Чтобы к вам не приклеился статус обманутого дольщика, нужно отлично знать репутацию строительной фирмы. «Хоть и твержу везде, что при покупке риелтор не нужен, но иногда он может быть полезен, — комментирует руководитель агентства недвижимости «Дом-Инвест» Лев Шпайзман. — У нас сначала люди иногда кидаются на фразу «напрямую от застройщика», купят в каком-нибудь жилом комплексе, а потом становятся обманутыми дольщиками. Я как риелтор лучше знаю, кто, как и что строил за последние 15–20 лет. Знаю, кому можно верить, а кому нельзя. Кто со мной в своё время общался, тот не купил жильё в «Академ Riverside» либо взял квартиры в самых первых домах — там можно было брать».

3. Сделка проходит в другом городе.

Если вы решили приобрести квадратные метры в другом городе, риелтор может оказать вам серьёзную поддержку. «Хорошо, когда вы в Челябинске знаете всех застройщиков и понимаете, кому можно доверять. А в другом городе проверить их сложнее, тогда как риелтор может не только подсказать надёжную компанию, но и дать много ценной информации о будущем месте жительства», — поясняет руководитель агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова.

4. Вам нужна хорошая скидка.

Некоторые строительные компании готовы сделать дисконт на квартиры, которые реализуются через партнёрские агентства. И эту скидку не получить, если обратиться в отдел продаж застройщика. «Экономия для покупателя может быть очень существенной — несколько сотен тысяч рублей. Но такие скидки дают обычно застройщики Москвы и Санкт-Петербурга. Так они привлекают региональных клиентов, — говорит Елена Недоспасова. — Чтобы кто-то делал то же самое в Челябинске, я пока не слышала».

5. Вам хочется особого отношения к себе.

В партнёрстве с застройщиком риелтор будет предлагать вам всё то же самое, что и отдел продаж. Но при этом постарается оказать комплекс услуг — оформление ипотеки, сопровождение в МФЦ, экскурсии на стройку. Риелтор будет водить покупателя везде, как самого близкого родственника. Он понимает, что агентское вознаграждение ему заплатит застройщик по факту сделки. А уж соглашаться на дополнительные платные услуги от риелтора или нет — решать только будущему новосёлу.

Как правильно покупать квартиру у застройщика . Оформление собственности на квартиру в новостройке : какие документы нужны .. Вопросы по тэгам: застройщики , недвижимость. … В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье . Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.