Нужен ли риэлтор при покупке новостройки у застройщика в ипотеку

Нужен ли риелтор при купле-продаже квартиры? Можно ли сказать, что с развитием цифровых сервисов профессия риелтора постепенно уходит в прошлое? В каких случаях услуги риелтора могут пригодиться,

Нужен ли риэлтор при покупке новостройки?

Абсолютное большинство клиентов на рынке первичного жилья, считают, что при покупке новостройки риэлтор им не нужен. Покупают они напрямую от застройщика, квартира чиста как слеза младенца, истории у квартиры никакой — проверять особо нечего. Но все ли так однозначно? Давайте попробуем все таки разобраться, нужен ли риэлтор при покупке новостройки или нет?

Татьяна Мамонтова — риэлтор по новостройкам. Москва/область.

Да и действительно, при покупке квартиры в новостройке можно не плохо сэкономить на специалисте, а в некоторых случаях и полностью отказаться от услуг риэлтора.

Вот именно это обстоятельство, а точнее осознание того, что «я смогу все сделать сам», зачастую играет с покупателями новостроек злую шутку.

А ведь и правда! Что тут сложного?!

Выбрал новостройку — взял деньги — подписал договор — оплатил- сиди жди.

Да к тому же, как многие считают, к покупке новостройки они хорошенько подготовились. Прочли кучу отзывов в интернете. Отклики только положительные. Да и в офисе обстановка располагает. Здесь все такие улыбчивые, внимательные, все в белых рубашках. Эти милые ребята, ну никак, не могут обманывать. Кто угодно, но только не они! Кого угодно, но только не меня.

Зачем я буду переплачивать риэлтору? Я могу самостоятельно купить квартиру в новостройке.

Так рассуждала и моя соседка К. с пятого этажа, давняя приятельница, когда пошла взяла ипотеку на 20 лет и купила новостройку в Долгопрудном.

По задумке, она хотела купить полноценную двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами, так как жить в ней она предполагала вдвоем с сыном. На деле же оказалось, что она купила евродвушку — квартиру с одной изолированной отдельной комнатой и большой кухней — гостиной.

После того, как именно я открыла ей глаза на то, какую квартиру она купила — К. не здоровалась со мной месяца три.

Спустя некоторое время мы встретились на улице. Так как переделать евродвушку не представлялось возможным — в квартире всего 2 окна, было принято решение после сдачи дома в эксплуатацию, квартиру продать, а взамен купить полноценную 2-х комнатную квартиру с изолированными комнатами.

Пошла, самостоятельно купила новостройку без агента, а в итоге все равно обратилась к риэлтору!

Не просто пришла туда где была, а откатилась еще дальше от намеченной цели!

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры в новостройке?

Часто так бывает, что только после сдачи дома и посещения новой квартиры, покупатели понимают что за новостройку они купили!

Продавцы новостроек, такие же продавцы как и везде! А какой продавец скажет, что у него залежалый товар? Только Никудышный!

Это рынок, а как на любом рынке, в первую очередь здесь принято впаривать. Впаривают сначало всякий неликвид, сладкое оставляя на потом.

Но и даже те, кто на первый взгляд вполне рассудителен и у кого характер-кремень, бывает что клюет на уловки продавцов новостроек.

Покупка новостройки в офисе застройщика и торги по-вьетнамски

Ко мне обратился солидный мужчина за услугами риэлтора при покупке новостройки. Современный жилой комплекс на Соколе. Выслушала. Приняла информацию, обработала, переварила.

ЖК был выбрал клиентом заранее — уже хорошо. Требовалось сопровождение на финальной стадии — помочь грамотно выбрать квартиру, прочитать договор, вынести экспертное мнение о возможности подписания, «заключиться» ( жарг. ). Оплатить. Получить договор после регистрации. И все. Клиенту после этого оставалось лишь ждать.

На сайте продавца выбрали квартиру. После контрольного звонка в офис продаж, информация подтвердилась — квартира в наличии.

В назначенный день мы посетили офис застройщика. На деле же оказалось, что квартиры нет. Ну, конечно же, не совсем так. Нам сообщили, что именно эта квартира уже продана — ее увели прямо у нас из под носа. «Возьмите другую. Вот эту. » — клиента начали ломать.

Ха! Такой старый и дешевый трюк. Если бы меня не было рядом, то менеджеры из отдела продаж новостроек обязательно бы подвели клиента к принятию нужного им решения, упаковали и втюхали ему какой-нибудь неликвид.

Мой клиент очень сильно расстроился. И хотя он человек уравновешенный, и не будет кидаться «из огня да полымя», на мгновение я заметила в его глазах смятение и не уверенность. Но этого мне хватило, чтобы понять, что еще чуть-чуть и он готов был взять другую квартиру.

Я настояла отказаться и уйти. И чуть ли не пинками вытолкала его за дверь. Предложила клиенту посмотреть, что будет дальше.

А дальше произошло то, что менеджеры чуть-ли не в вприпрыжку побежали след за нами вплоть до фойе. Но мы не поддались уговорам и ушли.

Через час квартира нашлась!

Но в офис продаж в этот день мы не вернулись. А у меня сутки трезвонил телефон с просьбами вернуться обратно.

У клиента были наличные, а по условиям продажи это сулило скидку в 5 %.

В итоге, клиент получил то, что хотел — свою заветную квартиру. И как компенсацию, за этот неумелый финт ушами, нам дали дополнительную скидку в 2%.

Это мне напомнило торги на вьетнамском рынке.

Когда-то в юности, я часто посещала стихийные рынки на Савеловской и на Петрашке. Подходили к товару, спрашивали. Нам ломили цену. Мы уходили. А потом вьетнамец бегал по этажам за нами с этой юбкой. Ну, пожалуйста, купите. В итоге, мы все таки ее покупали, но с хорошей скидкой. Эти навыки грамотно вести себя на рынке и умело торговаться мне в жизни очень сильно пригодились.

Примеров, когда клиенты в силу своей патологической жадности, а может быть самонадеянности или в силу еще чего-то, неудачно купили новостройку, могу приводить бесконечное множество:

• кто-то купил квартиру — окна в окна, до соседнего дома рукой подать
• кто-то купил квартиру с видом на козырек магазина
• кого-то на месте «подняли по цене»
• кому-то навязали дополнительные услуги

Риэлторы и менеджеры по продажам новостроек

Менеджеры по продажам новостроек нас риэлторов, ну очень не любят. Часто ловлю на себе взгляд и вижу, как искривляется улыбка какого-нибудь манагера в офисе продаж с мыслью — Опять с клиентом пришел очередной спец!

Не все аналогичные квартиры в новостройке стоят одинаково. Квартиры на крайних этажах и не удачно расположенные, должны реализовываться со скидкой. А менеджеры продают их по цене ликвидной квартиры, разницу кладут к себе в карман.

Если бы не риэлторы, то продавали они значительно больше и кошелек у них был намного толще.

Риэлтор и менеджер по продажам новостроек— это не одно и тоже. Мы находимся по разные стороны баррикад. Продавец пытается впарить очередной шикарный новодел, мы пытаемся докопаться до сути и истины вещей, перед тем как клиент подпишет договор.

Отзывы о застройщиках и форумы новостроек

Особо хочу упомянуть об отзывах о застройщиках в интернете, на которые опираются многие покупатели новостроек и делают выводы о возможности приобретения.

Многие с упорным постоянством наступают на одни и те же грабли. Начитавшись отзывов, со спокойной душой идут отдавать свои кровные в офис застройщика и подписывают все, что им подсовывают.

А то, что у многих застройщиков есть свой штат сеошников и IT специалистов, которые день и ночь занимаются лишь тем, что создают благоприятный информационный фон, поднимают степень доверия к застройщику, накручивают счетчики положительных отзывов от якобы довольных клиентов. Об этом вы знали!?

Форумы новостроек зачастую организованы самими застройщиками, чтобы формировать мнение потенциальных покупателей.

Многие склонны верить говорящей аватарке на форуме, нежели риэлтору как профессиональному участнику рынка!

Друзья, мой вам совет. Поднимитесь с кресла, вылезайте из-за компьютера. Съездите на стройплощадку, посмотрите все своми глазами. Может там уже недовольные дольщики разбили палаточный городок и устроили протестную демонстрацию по поводу долгостроя. Посмотрите как идет ход строительства. Не бойтесь испачкаться. Возьмите в руки кирпич. Посмотрите из чего строят. Какие материалы применяют при строительстве дома. Обойдите окресности. Что есть вокруг. Как развита транспортная, социальная и торговая инфраструктура. Убедитесь в том, что место вам подходит. Ведь именно вам там жить.

Что нужно знать при покупке новостройки

Для того, чтобы быть уверенным в своих инвестициях, и покупка квартиры в новостройке принесла только положительные эмоции, необходимо особо тщательно подойти к выбору застройщика и его проверке.

Что нужно внимательно изучить

Учредительные документы компании застройщика.

Договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на землю, на которой собираются строить дом.

Лицензию и разрешение на строительство.

Это то, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке. Все эти данные должны быть в открытом доступе или предъявлены по первому вашему требованию.

Так нужен ли риэлтор при покупке новостройки или нет?!

Если вы сами торгаш до мозга костей, и на мякине вас не проведешь, и никакими уловками вас не проймешь, то вы вполне можете обойтись при покупке новостройки и без риэлтора.

Если вы простой обыватель, начитавшийся отзывов в интернете, который ну не в зуб ногой о процессе покупки и не знаете всех тонкостей, не знаете всех уловок продавцов, то вам риэлтор при покупке новостройки не просто нужен, он позарез вам необходим.

И даже если принято решение купить новостройку без риэлтора, стоит помнить от том, что это обычный рынок и как на любом рынке вас в любой момент могут обмануть. Не стоит расслабляться!

Так, нужен ли риэлтор при покупке новостройки, решайте сами.

Надеюсь, что для вас ответ на этот вопрос стал более очевидным.

Всем душевного равновесия и удачных покупок.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — риэлтор по новостройкам.

Стоимость услуг риэлтора при покупке новостройки от 30 000 рублей

Искренне ваша, Татьяна Мамонтова.

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

— До 1 сентября 2022 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Ответы на другие вопросы:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры в банке за наличные?

Подробная схема проведения сделки купли-продажи вторичной недвижимости в банке за наличные средства клиента. Процесс реализации квартиры в деталях и нюансах на самом простом примере

Не работаю. Могу ли я взять ипотеку?

Как взять ипотеку, если не работаешь? Может ли официально безработный человек получить государственную субсидию на покупку жилья или ипотечный кредит?

Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке?

Не только сезонные акции и скидки от застройщика могут принести существенную выгоду. Не торопитесь и досконально изучите предложения на первичном рынке.

По каким программам можно взять дешёвый кредит на жильё?

Полный перечень государственных программ поддержки населения при покупке жилья с использованием ипотечного кредитования.

Квартира в новостройке : как правильно оформить ипотеку на квартиру в строящемся доме Инструкции по продаже и покупке недвижимости Юридические советы Советы экспертов. … Как выбрать квартиру в новостройке . Банально, но факт: перед покупкой квартиры ее надо выбрать. Как это сделать? Ниже — важные пункты, которые помогут вам выбрать квартиру в новостройке . Проверьте застройщика . Надежный застройщик — залог того, что дом построят качественно и сдадут в срок. Поищите информацию о компании, которая возводит дом, в интернете.

Нужен ли риелтор при купле-продаже квартиры?

Можно ли сказать, что с развитием цифровых сервисов профессия риелтора постепенно уходит в прошлое? В каких случаях услуги риелтора могут пригодиться, а в каких — без них вполне можно обойтись?

Чем занимаются риелторы?

Роль профессиональных риелторов заключается в организации сделок с недвижимостью, прежде всего, в таких сферах как аренда и купля-продажа жилья (но не только). Если мы говорим о вопросах приобретения или продажи недвижимости, наиболее типичный список услуг включает в себя поиск квартир и покупателей, проведение оценки стоимости, подготовку документов, в частности, составление договора купли-продажи, проведение показов квартиры и помощь в оформлении права собственности.

Кстати, подробную инструкцию о том, как оформить квартиру в собственность своими силами, можно найти на спроси.дом.рф.Можно ли обойтись без риелтора?

Сегодня благодаря появлению большого количества электронных сервисов и цифровизации многих госуслуг купля-продажа квартиры уже не является задачей, которую нельзя решить самостоятельно. Например, можно воспользоваться сервисом Электронной регистрации портала наш.дом.рф для проведения дистанционных сделок с недвижимостью в Росреестре. При наличии времени и терпения, абсолютно все этапы — от поиска подходящего жилья или покупателя до переоформления права собственности — можно пройти без помощи риелтора.

Найти покупателя или квартиру вполне можно используя специализированные ресурсы в интернете. Проверить квартиру, заказать все необходимые справки (в частности, выписку из ЕГРН), а затем переоформить собственность на квартиру можно с помощью личного кабинета на портале «Госуслуги» или МФЦ. В большинстве случаев получение всех необходимых документов не требует значительных усилий со стороны потенциального продавца или покупателя. В худшем случае придется пару раз съездить в многофункциональный центр.

Составить договор купли-продажи можно на основе шаблонов, которые в обилии представлены в интернете. Но для того, чтобы быть уверенным в юридической точности документа, лучше все же обратиться к юристу. В любом случае юридическая консультация будут гораздо дешевле, чем комплексные услуги риелтора. В среднем, риелторы берут 1,5-3% от стоимости сделки. Иными словами, если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, до 150 тысяч нужно будет заплатить риелтору за его услуги. Часто агентства устанавливают минимальную стоимость своих услуг, но в любом случае конечная цена обсуждается до заключения договора и зависит от сложности сделки и иных нюансов.

Если хотите сэкономить на услугах риелтора, можете воспользоваться инструкцией «Как купить квартиру?».В каких случаях риелтор может быть полезен?

Траты на риелтора могут быть оправданы в случае, если продать недвижимость нужно срочно или у вас по каким-то причинам нет возможности самостоятельно заниматься продажей.

Еще один вариант, при котором услуги риелтора могут оказаться полезными, – это ситуация, когда вам нужно провести сложную сделку, связанную с обменом или перепродажей нескольких квартир.

В каких ситуациях риелтор точно не нужен?

В случае, если вы планируете купить квартиру в ипотеку, услуги риелтора не требуются. Почему? В любом случае пакет документов, включая договор, и саму недвижимость будет перепроверять банк. Как правило, квартира, которая приобретается в ипотеку, оформляется в залог, поэтому банк заинтересован в том, чтобы собрать достоверную информацию о жилье. От этого будет зависеть выплата кредита.

Также риелтор не требуется при покупке квартиры в новостройке. Фактически здесь покупатель напрямую взаимодействует с застройщиком, который в большинстве случаев берет на себе большую часть организационной и документальной работы. Проверить застройщика и строящийся дом можно с помощью Сервиса проверки новостроек. Все данные для сервиса поступают из проектных деклараций застройщиков, которые в обязательном порядке публикуются на портале наш.дом.рф в силу федерального закона о долевом строительстве.

Подробная инструкция о том, как оформить ипотеку на покупку квартиры на спроси.дом.рф.Может ли риелтор вообще пригодиться при покупке квартиры?

Как и в случае с продажей, при покупке квартиры услуги риелтора могут потребоваться, если у вас нет времени на просмотр десятков и сотен объявлений о продаже, или вы ищете квартиру с какими-то особыми параметрами.

Профессиональный риелтор, действительно, может помочь с минимизацией рисков при покупке жилья на вторичном рынке и избежать опасных сделок и мошенничества. В то же время следует осознавать, что даже обращение к риелтору или в агентство не может исключить вероятность возникновения проблем на все 100%. При этом во многих случаях при неблагоприятном развитии ситуации агентства не гарантируют компенсацию убытков.

Подробнее о покупке и продаже жилья читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.

Правила работы застройщиков кардинально меняются. Надо ли по этому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке , читайте в нашем материале. … Покупка квартиры в новостройке . Есть несколько важных шагов при покупке квартиры, которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их. Оплата стоимости квартиры. … При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

Нужен ли риэлтор при покупке новостройки у застройщика в ипотеку

Правила работы застройщиков кардинально меняются. Надо ли по этому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке, читайте в нашем материале

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Как эскроу защищают наши права

Деньги, которые платят за будущую квартиру в новостройке покупатели, идут не сразу застройщику, а на эскроу-счета в банке (счета, с которых деньги переведут только при выполнении определенных условий). Это что-то вроде беспроцентного депозита. Там средства будут храниться до окончания строительства — застройщик их получит только после ввода объекта в эксплуатацию.

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 — 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).

Покупка квартиры в новостройке

Есть несколько важных шагов при покупке квартиры, которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их.

Оплата стоимости квартиры

Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.

У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.

Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.

Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.

Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.

Рассказываем про эскроу-счет простыми словами: как его открыть в банке, в чем преимущества и недостатки, а также нюансы при покупке квартиры

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.

При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.

При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.

Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.

Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.

Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

Процедура покупки новостройки у застройщика по ДДУ. Особенности процедуры покупки квартиры в ипотеку от застройщика . Оцените свои риски перед покупкой недвижимости по ДДУ и получите советы юриста по долевому строительства. … Кликнув по названию договора, вы можете ознакомиться с рисками данного договора, которые нужно учесть покупателю при выборе новостройки и принять решение о покупке данного объекта или отказе от покупки . Отметим только, что из всех приведенных схем продажи наиболее безопасным для покупателя является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ).