Нужен ли юрист при покупке квартиры в ипотеку в новостройке

Есть такая пословица: «Знал бы, где упадешь, соломки бы подстелил». Но многие готовы пожертвовать безопасностью, если сокращение рисков связано с финансовыми расходами. Рассказываем, почему не стоит экономить на услугах юриста при покупке недвижимости.

Покупка квартиры в новостройке: нужен ли юрист?

Покупатели квартиры в новостройке хотят дополнительно себя обезопасить. Это естественное и небезосновательное желание. Для этого зачастую пользуются услугами юристов. Ведь разобраться в большом количестве документов сможет не каждый. А проверить застройщика на добросовестность необходимо.

Верное ли решение нанимать юриста?

Услуги юриста более уместны, когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь там действительно может возникнуть большая путаница с оформлением документов на квартиру. Нередка и история про неожиданно объявившихся наследников.

При покупке квартиры в новостройке покупатель подписывает договор долевого участия — ДДУ. Это самый безопасный способ совершения сделки, ведь он попадает под 214-ФЗ (Федеральный закон об участии в долевом строительстве).

Однако, нарвавшись на мошенников, под видом ДДУ покупатель может подписать какой-либо другой документ, в котором окажется множество лазеек. Например, существует предварительный договор долевого участия, который под 214-ФЗ уже не попадает.

Что делать, чтобы совершить безопасную и наиболее выгодную сделку?

Если вы покупаете квартиру на первичном рынке, то более правильным решением будет обратиться к риэлтору. Он также сможет проверить надежность договора. Но, плюс ко всему, сможет помочь и с другими деталями выбора квартиры, а также сможет сопровождать вас не только до, но и после совершения сделки.

А если вы уверены в своих силах, то проверить документы можно и самостоятельно. В интернете публикуют списки мошеннических схем и лазеек застройщиков. Зачастую обнаружить что-то подозрительное можно самому: достаточно внимательно прочитать документ перед тем, как его подписывать.

Экономия на кредите : от чего можно отказаться при получении ипотеки . Материалы по теме Титульное страхование: когда выгодно оформлять и от чего защищает Что нужно знать о страховке ипотечного жилья Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих. www.adv.rbc.ru. Деньги , 15 ноя 2021, 13:17. … Например, открытие эскроу-счета при покупке квартиры в строящемся доме. Стоимость услуги составляет около 4 тыс. руб. … Поэтому каждый случай надо рассматривать индивидуально», — отметил юрист . В целом, перед тем как подписывать документы, нужно четко понимать, какие услуги являются обязательными, а от чего можно отказаться. По словам юриста , зачастую банки не дают такого разъяснения.

Для чего нужна юридическая проверка недвижимости

Есть такая пословица: «Знал бы, где упадешь, соломки бы подстелил». Но многие готовы пожертвовать безопасностью, если сокращение рисков связано с финансовыми расходами. Рассказываем, почему не стоит экономить на услугах юриста при покупке недвижимости.

Марьяна переехала в Москву из провинции и спустя несколько лет наконец-то накопила на первоначальный взнос по ипотеке. Свой выбор девушка остановила на квартире в недавно сданном доме неподалеку от места работы.

На этапе обсуждения сделки продавец честно рассказал, что в процессе строительства дом сменил двух застройщиков, каждый из которых продал одни и те же площади нескольким дольщикам, и тут же предъявил решение суда, согласно которому он признан единственным собственником жилья.

Расположение, планировка, вид из окна – все настолько соответствовало ожиданиям, что покупательница решила закрыть глаза на нюансы. Специалист банка, сопровождающий оформление ипотеки, тоже не нашел в этих обстоятельствах ничего криминального, и через пять дней Марьяна стала счастливой обладательницей личной квартиры. Счастливой ненадолго.

Буквально через неделю после описанных событий на праздничном ужине у друзей девушка познакомилась с юристом, который посоветовал проверить на сайте суда актуальность вынесенного ранее решения. Как в воду глядел! Оказалось, что с момента покупки еще один дольщик (уже третий!) обратился в кассационный суд, и предыдущее решение аннулировано.

Теперь Марьяна рискует потерять жилье или его часть. А если бы она не поторопилась и своевременно обратилась к юристу, то наверняка получила бы заключение о том, что от приобретения такой квартиры стоит воздержаться.

Юридическая проверка – важный этап перед покупкой недвижимости, особенно если речь идет о вторичном рынке. Пропустив этот шаг, можно столкнуться с серьезными и необратимыми последствиями. Стресс, судебные разбирательства, финансовые потери и даже угрозы – совсем не об это мечтаешь, когда представляешь жизнь в новой квартире. Не рискуйте несколькими миллионами рублей, позаботьтесь о безопасности сделки заранее.

Некоторые нюансы можно выявить самостоятельно (например, с помощью платной услуги на сайте Росреестра), но лучше доверить это дело профессионалам, которые за относительно невысокую цену проверят объект сразу по многим параметрам.

Риски при покупке недвижимости

Банковская проверка при покупке в ипотеку, подписи в документах, регистрация права собственности не дают никакой гарантии чистоты недвижимости и не спасают от возможных рисков.

Какие опасности скрывает прошлое квартиры:

• ущемление интересов несовершеннолетних, например, при использовании маткапитала или приватизации недвижимости;
• пересмотр наследственных долей через суд по заявлению наследников, чьи права были нарушены;
• отсутствие согласия на сделку третьих лиц – супруги(а) продавца, получателя платежа по договору ренты или держателя залога;
• после покупки отдельных комнат или долей может выясниться что продавец проигнорировал приоритет дольщиков;
• в квартире произведена незаконная перепланировка;
• в ней могут быть прописаны люди с правом пожизненного проживания, не являющиеся собственниками;
• действующее исполнительное производство в отношении продавца или признание его банкротом может привести к аннулированию договора купли-продажи;
• сделку признают незаконной, если продавец недееспособен;
• вас могут принудительно выселить, если жилье подлежит сносу или реконструкции.

Если не уделить должного внимания правовой оценке сделки, можно лишиться потраченных миллионов и прав собственности на недвижимость

Любое из этих обстоятельств способно привести к судебным разбирательствам и, в конечном итоге, к лишению права собственности или существенному ограничению в виде постороннего жильца.

Продавец квартиры может умышленно скрыть какие-то факты или не знать о нарушениях при предыдущих сделках с объектом, если недвижимость продавалась уже не один раз.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Для чего нужна дополнительная экспертиза

Юридическая проверка помогает выявить существенные риски, неочевидные для рядового покупателя недвижимости.

Специалисты тщательно анализируют личность и права продавца, документы на объект, его состояние, вероятность притязания третьих лиц.

При оценке личности продавца юристы проверяют:

• его дееспособность,
• подлинность и целостность паспорта,
• даты заключения брака и оформления прав собственности,
• достоверность документов в случае продажи по доверенности.

Обязательный этап проверки – оценка документов, подтверждающих права продавца на владение объектом недвижимости (свидетельства о праве на наследство, дарственной, договора купли-продажи или мены и т. д.).

В случае выяснения факта оспаривания прав в суде необходимо запросить у продавца судебное решение. Если процесс по делу еще не завершен, от покупки стоит воздержаться.

Для проверки недвижимости на наличие незаконных перепланировок нужен план квартиры из БТИ (запросить его должен продавец). Если перепланировка произведена в нарушение законодательства, это станет препятствием для государственной регистрации перехода права.

Чтобы убедиться в том, что у третьих лиц нет прав на приобретаемую недвижимость, потребуются данные из ЕГРН и расширенная выписка из домовой книги, в которой содержится информация обо всех, кто зарегистрирован в квартире, а также о временной выписке (то есть за человеком сохраняется право на проживание в квартире, и воспользоваться им он может в любой момент).

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане, оговорите с продавцом необходимость получения разрешения органов опеки на продажу.

Как видите, процедура проверки недвижимости – дело трудоемкое, требует довольно много времени и знаний для однозначного понимания полученной информации.

Гарантии клиента после выполнения юридической проверки недвижимости

В результате проверки заказчик получает от юриста развернутый документ, в котором содержатся все добытые сведения о рассматриваемой недвижимости, заключение о возможных рисках и советы по их минимизации.

Вы сможете вернуть свои деньги в случае лишения прав собственности на недвижимость, если в результате проверки юрист вынес заключение о безопасности покупки

Некоторые фирмы предоставляют гарантии по возврату стоимости жилья в случае лишения клиента права собственности на недвижимость, рекомендованную к покупке.

Какие документы требуются для юридической проверки недвижимости

Юридическая проверка возможна в отношении любого объекта недвижимости: жилой или коммерческой, квартиры, дома или земельного участка.

Для заказа услуги, как правило, нужны такие же документы, как при оформлении ипотеки:

• выписка из ЕГРН,
• документ-основание возникновения права собственности.

Правовая оценка сделки обычно занимает два-три дня, а стоимость варьируется в пределах 10-40 тысяч рублей (в зависимости от региона).

Верное ли решение нанимать юриста ? Услуги юриста более уместны, когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь там действительно может возникнуть большая путаница с оформлением документов на квартиру . Нередка и история про неожиданно объявившихся наследников. При покупке квартиры в новостройке покупатель подписывает договор долевого участия — ДДУ. Это самый безопасный способ совершения сделки, ведь он попадает под 214-ФЗ (Федеральный закон об участии в долевом строительстве). Однако, нарвавшись на мошенников, под видом ДДУ покупатель может подписать какой-либо другой документ, в котором окажется множество лазеек.

Экономия на кредите: от чего можно отказаться при получении ипотеки

Титульное страхование, единовременный платеж, страхование недвижимости, быстрая оценка — это далеко не весь перечень услуг, которые предложат заемщику при оформлении ипотеки. Но далеко не все из них являются обязательными.

От каких услуг при оформлении ипотеки можно отказаться — разбираемся вместе с банковскими экспертами.

Обязательные услуги банка

1. Обязательное страхование

Обязательным при оформлении ипотеки является только страхование приобретаемой недвижимости (ст. 31 102-ФЗ). Все остальные виды страхования (жизни и здоровья, титульное) относятся к дополнительным, так что от них можно отказаться. Стоимость обязательной страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки.

2. Оценка недвижимости

Еще одна обязательная услуга, от которой ипотечный заемщик не может отказаться, — оценка недвижимости. Она необходима для оценки рисков банка на случай неплатежеспособности клиента. По закону банк обязан принять заключение любого оценщика, отметил ведущий аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Стоимость оценки зависит от типа жилья, региона, самой компании. В среднем она варьируется от 4 тыс. до 10 тыс. руб., хотя некоторые банки делают такую услугу бесплатной. При этом на практике заемщику нужно быть готовым, что для подписания кредитного договора банк потребует заключение об оценке от аккредитованной им оценочной компании.

Помимо страхования недвижимости и отчета об оценке недвижимости, которую заказывает заемщик, он должен обязательно оплатить и другие услуги. Например, открытие эскроу-счета при покупке квартиры в строящемся доме. Стоимость услуги составляет около 4 тыс. руб. Аренда банковской ячейки, если оплата происходит через банковскую ячейку, тоже обойдется примерно в 4 тыс. руб. Обязательными также являются расходы, которые связаны с регистрацией документов. Отказаться от этих услуг нельзя, иначе банк просто не согласует сделку.

Дополнительные услуги

1. Страхование здоровья, от потери работы

Несмотря на то что по закону обязательным является только страхование недвижимости, которое приобретается в ипотеку, многие банки рекомендуют заемщику страховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить риски по обслуживанию кредита. Сами заемщики тоже чаще всего соглашаются на такое страхование, стараясь обезопасить себя. Цена подобных услуг определяется исходя из ряда факторов (возраста, состояния здоровья, профессии заемщика) и в среднем составляет порядка 0,5% от оценочной стоимости залоговой недвижимости или жилья, приобретаемого в ипотеку.

К дополнительным услугам относится титульное страхование, которое больше актуально для вторичного рынка. Оно представляет собой защиту от утраты права собственности на недвижимость, если сделка признана в суде недействительной, пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. По его мнению, такую услугу стоит приобрести, если квартира покупается у собственника, владеющего ею менее трех лет. Годовой полис обойдется в среднем в 0,3–0,4% от оценочной стоимости. Банки также нередко предлагают дополнительные услуги (страховка от потери работы, снижения дохода, медицинское обслуживание в клиниках-партнерах), добавил эксперт.

Еще одной типичной проблемой является навязывание кредитором страхования строго в одной (или нескольких) страховой компании, с которой банк тесно сотрудничает. При этом цены там существенно выше, чем если бы вы обратились к брокеру или самостоятельно в страховую компанию, отметила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Поэтому всегда стоит поинтересоваться у банка, можно ли сделать расчет страховки у другой аккредитованной компании, рекомендовала брокер.

К дополнительным услугам относится страхование жизни и здоровья, страхование от потери работы и титульное страхование (Фото: REDPIXEL.PL/shutterstock.com)

2. Комиссия банку

Еще один вид услуг, которые банки иногда предлагают клиентам, — это рекомендация внести единовременный платеж за снижение процентной ставки по ипотечному займу. По сути, скрытая комиссия. Воспользоваться этой услугой или нет — также остается на усмотрение заемщика.

«Часто банки рекомендуют заемщикам оплатить единовременный платеж за снижение ставки по кредиту в момент оформления ипотеки. Как правило, это определенный процент от суммы кредита (2–4%). При согласии на такую опцию можно снизить ставку до 1,5%. Эта услуга добровольная и выгодна она для заемщика, только если он намерен брать ипотеку на длительный срок и не планирует досрочного погашения», — пояснил генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин.

3. Юридические консультации

Следующим видом дополнительного заработка на ипотечном заемщике является навязывание допуслуг, которые в большинстве своем составляют неотъемлемую часть такого кредитования, продолжил Алексей Коренев. Например с клиента могут попросить плату за открытие счета, выдачу или зачисление денежных средств на счет, иные операции, связанные с движением денежных средств, и т. д. «В соответствии с законом № 353-ФЗ все подобные комиссии являются незаконными», — отметил он.

К спорным можно отнести лишь навязанные услуги в части юридического и финансового консультирования. «Они оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно. От предлагаемого банком дополнительного платного пакета услуг по регистрации сделки вполне можно отказаться», — отметил Олег Лагуткин.

Частью таких услуг является безопасная проверка объекта недвижимости. По словам Ольги Кулаковой, многие банки предлагают эту услугу, причем в обязательной форме. Стоимость такой услуги может варьироваться от 20 тыс. до 30 тыс. руб. В целом, по словам ипотечного брокера, сумма «дополнительных-обязательных» услуг может составить 40–60 тыс. руб.

Если отказаться от допуслуг, банк может повысить ставку по кредиту до 3% (Фото: Burdun Iliya/shutterstock.com)

Что будет, если отказаться от допуслуг

Если отказаться от дополнительных услуг, то банк может ухудшить условия по кредиту. В основном речь идет о повышении ставки. Например, при отказе от «добровольных страховок» банки, как правило, поднимают ставку по кредиту на 0,7–3%, говорит руководитель юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов. Таким образом банк старается заложить в цену кредита возможные риски. «В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку или отказаться от нее. Стоимость будет зависеть от многих факторов — возраст, хронические заболевания, рисковая работа клиента. Поэтому каждый случай надо рассматривать индивидуально», — отметил юрист.

В целом, перед тем как подписывать документы, нужно четко понимать, какие услуги являются обязательными, а от чего можно отказаться. По словам юриста, зачастую банки не дают такого разъяснения. Поэтому необходимо самим попросить об этом и тщательно изучить все документы, рекомендовал он.

«Не следует забывать, что существует так называемый «период охлаждения», в рамках которого даже после подписания кредитного договора, получения ссуды, оплаты страховки, иных комиссий и сборов, предложенных банком, у заемщика есть еще 14 дней, чтобы расторгнуть договор, вернув все уплаченные за это время денежные средства», — напомнил ведущий аналитик ГК «Финам». Но если на начальных этапах вам настойчиво навязывают услуги, от которых можно отказаться, возможно, это просто повод выбрать другой банк, заключил эксперт.

Банковская проверка при покупке в ипотеку , подписи в документах, регистрация права собственности не дают никакой гарантии чистоты недвижимости и не спасают от возможных рисков. Какие опасности скрывает прошлое квартиры : ущемление интересов несовершеннолетних, например, при использовании маткапитала или приватизации недвижимости