Нужна ли оценка недвижимости при ипотеке новостройки

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?. Статья от 19 июля 2018. Все самое интересное о недвижимости и не только в блоге Дан-Инвест. Читать подробнее…

Оценка квартиры для ипотеки

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

При оформлении ипотечного кредита любой заемщик сталкивается с необходимостью провести экспертную оценку квартиры. Без этого отчета оформление невозможно. Банку нужно знать рыночную стоимость и основные характеристики объекта.

1. Что такое оценка для ипотеки, зачем она нужна
2. Кто проводит оценку недвижимости для ипотеки
3. Как выбрать оценочную компанию
4. Как проходит осмотр и оценка недвижимости
5. Что собой представляет отчет

Для чего проводится оценка квартиры для ипотеки, как и где ее заказать. Что вообще содержит отчет, какая информация в нем отражается. Бробанк.ру расскажет подробно о процессе проведения оценки и его стоимости. Расходы на услугу кладутся на плечи заемщика.

Что такое оценка для ипотеки, зачем она нужна

При выдаче ипотечного кредита банк принимает покупаемый объект в залог. А к залогу указываются определенные технические требования, которым он должен соответствовать. Кроме того, банку важно знать реальную рыночную цену объекта, так как в случае чего придется ее продавать.

Зачем банк требует оценку квартиры при ипотеке:

• ему нужно знать реальную стоимость квартиры, чтобы определить возможную сумму кредита. Если вдруг продавец просит больше, более указанной в оценке суммы банк не выдаст;
• ему нужно видеть реальные технические параметры недвижимости, чтобы понять, соответствует ли она требованиям к залогу. Получается, что оценщик становится глазами банка, которые видят реальный объект;
• для проверки юридической чистоты объекта.

Порой бывает так, что продавец устанавливает одну цену, а в оценке фиксируется другая. Например, квартира с хорошим ремонтом, с меблировкой продается за 6000000 рублей. Но реальная рыночная цена самого объекта оценивается в 5000000. Тогда заемщику для покупки нужно увеличивать первоначальный взнос, банк не выдаст в кредит больше 5 млн из акта оценки.

Технически можно попробовать договориться с оценщиком. Он может применить какие-то повышающие коэффициенты для расчета рыночной цены. Не факт, что получится, но попробовать можно.

Кто проводит оценку недвижимости для ипотеки

Это может сделать только уполномоченная фирма. Есть даже специальный ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, где прописаны все критерии к оценщикам, их работе. Просто так право заниматься такой деятельностью они не получают.

В законе прописаны даже требования к образованию сотрудников оценочных компаний. Это могут быть только специалисты, получившие диплом о высшем образовании, сдавшие квалификационные экзамены.

Деятельность оценочных компаний подконтрольна государству, поэтому не стоит надеяться на какие-то послабления, на получение нужного вам результата за деньги.

Но лично вам не придется заниматься поиском оценочной компании, соответствующей нормам закона. За вас это сделает банк. Кредиторы уже имеют партнерские договора с фирмами. И эти фирмы прошли аккредитацию самого банка, то есть соответствуют всем его требованиям.

На сайтах ипотечных банков обычно сразу указывается перечень аккредитованных оценочных компаний, куда вы можете обратиться. И это совсем немаленький список, в том же Сбере больше 200 партнеров по всей стране.

В каждом городе действует свой перечень аккредитованных банком оценочных компаний. Например, если взять Сбербанк и выбрать город Пермь, выйдет перечень из примерно 3 десятков партнерских фирм, ипотечный заемщик может обращаться в любую из них:

Как выбрать оценочную компанию

Так как вы проводите оценку недвижимости для ипотеки, никаких сложностей с выбором не возникнет. Весь процесс оформления сопровождает представитель банка, который во всем поможет, на всех этапах будет давать консультации.

По сути, не имеет никакого значения, какая именно компания проводит оценку. Разница обычно касается только сроков проведения анализа и подготовки отчета. Цены услуг примерно идентичны.

Возможны два варианта выбора:

1. Попросить менеджера подобрать вам оценочную компанию и дать ее контакты. Некоторые банки полностью берут организацию оценки, сами договариваются с фирмой и просто говорят продавцу, когда ему ждать специалиста.
2. Самостоятельно изучить перечень фирм и выбрать одну из них. Можно звонить, получать консультации, спрашивать о сроках, цене.

Сам же процесс оценки и вид отчета будут идентичными во всех фирмах, поэтому никакой разницы нет.

Как проходит осмотр и оценка недвижимости

Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.

Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.

Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.

Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:

Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.

Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.

По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.

Что касается цены, то она зависит от региона, города, места расположения объекта. Обычно это 3000-6000, в Москве и СПБ стоимость самая высокая.

Оплачивает услугу не банк, а вторая сторона оформления ипотеки. Обычно это первое заинтересованное лицо — покупатель, то есть заемщик. Но можно договориться и о делении стоимости оценки с продавцом поровну или как-то иначе. Тут уже как договоритесь.

Что собой представляет отчет

Это не просто бумажка, это объемный документ, в который могут входить 30-40 сшитых между собой листов. В нем дается полный расклад по заказчику, объекту, оценочной фирме.

Первый лист отчета содержит основную информацию и выглядит так:

Что отражается в отчете:

• полная информация об объекте: его расположение, метраж, адрес, кадастровый номер и пр.;
• кто проводил экспертную оценку;
• рыночная стоимость квартиры и полный расклад по тому, на каких основаниях установлена именно эта цена;
• фотографии квартиры, в отчет могут входить снимки подъезда, фасада дома, придомовой территории;
• отдельное описание самого многоквартирного дома: в каком он состоянии, состояние подъезда, лифта, наличие коммуникаций, мусоропровода, материал наружных стен, этажность;
• описание самой квартиры: наличие балкона или лоджии, остеклены ли они, площадь кухни, высота потолков, состояние окон и вид из окна, совместный санузел или раздельный, состояние отделки, есть ли перепланировка;
• наличие обременений на объект;
• анализ ликвидности. То есть как долго в случае чего банк будет продавать этот объект.

Большая часть отчета — это анализ ценообразования, объяснение тому, на каких основаниях специалист установил именно такую рыночную стоимость квартиры. Здесь очень много факторов.

Подготовленный отчет действителен в течение полугода. Компания может подготавливать два отчета для банка и заказчика или один, только для банка. Во втором случае, если вам нужен свой экземпляр, за него могут взять плату.

Частые вопросы

Если это серьезная незаконная перепланировка, этот объект для залога банк не примет. Если это незначительная перепланировка без изменения несущих стен и важных конструкций — на усмотрение банка.

Банк не выдаст больше, чем сумма по отчету эксперта. Поэтому вам придется либо решать с продавцом вопрос о скидке, либо добавлять собственные средства.

На нее влияют многочисленные факторы, все они будут отражены в отчете. Самое главное — расположение объекта, стоимость аналогичных в этом районе. Всегда идет сравнение. Плюс играет роль состояние квартиры, дома, отделка.

Если объект уже сдан, оценка проводится обязательно. Если еще не сдан, то ипотека выдается сейчас, а оценка заказывается после введения дома в эксплуатацию и приема квартиры.

Такое не исключено, отчет составляется вручную специалистами, подход может быть разным. Но в целом разница все равно не будет большой.

Благодаря оценке банк: Определяет реальную стоимость недвижимости . Учитывает возможные риски, а именно понижение и повышение цены в будущем. Важно! Оценка необходима как при покупке квартиры в новостройке (не всегда, по требованию банка), так и на вторичном рынке. Какие документы нужны для проведения оценки квартиры Неважно, кто проводит оценку , запрашивается пакет документов. Для вторички и новостройки список документов отличается.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?

Прежде всего, оценка недвижимости по ипотеке нужна банку. И совершенно неважно какой это тип недвижимости — оценку сделать необходимо. Для чего она нужна и что хочет узнать банк — рассказываем в нашей статье.

1. Банку необходимо знать реальную рыночную цену квартиры на день сделки, то есть какова стоимость залога по кредиту. Банк должен быть уверен, что цена квартиры не завышена.
2. Физическое состояние дома, степень его износа, а также состояние самой квартиры. Дом не должен быть ветхим, состоять в планах на снос или реконструкцию. Большинство банков допускают степень износа дома не выше 60%.
3. Наличие перепланировок. Банк не возьмет в залог квартиру с незаконными существенными перепланировками, которые сложно привести в первоначальный вид.

Это основные пункты, влияющие на качество залога и его ликвидационную стоимость. Чем выше качество залога, тем выше его ликвидность и, соответственно — ниже риск для банка.

Если заемщик не сможет в дальнейшем платить по кредиту, банк заберет квартиру. Ликвидную недвижимость банк сможет реализовать быстрее.

Документы, которые потребуются для оценки квартиры:

• правоустанавливающие документы;
• документы БТИ: поэтажный план или экспликация (для подмосковных квартир – технический паспорт).

Кто делает оценку квартиры

Для этого есть специализированные оценочные компании, прошедшие аккредитацию в банке и ставшие его партнером. Обычно у банка таких компаний несколько, чтобы клиент мог выбрать себе более удобную и доступную. Стоимость работ приблизительно у всех оценщиков одинаковая. Средняя цена за изготовление оценочного альбома на квартиру 4 – 5 тысяч рублей. Как правило ее оплачивает заемщик, но некоторые банки берут эти расходы на себя.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.

Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.

Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.

Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.

Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.

Придя в банк за ипотечным кредитом , покупатель квартиры сталкивается с необходимостью оценить рыночную стоимость объекта, который он хочет приобрести. От суммы, в которую оценят жилье, зависит размер выданного кредита. … https://realty.ria.ru/20120910/398410424.html. Как оценить стоимость квартиры для ипотеки . Как оценить стоимость квартиры для ипотеки — Недвижимость РИА Новости, 29.02.2020. Как оценить стоимость квартиры для ипотеки . Придя в банк за ипотечным кредитом , покупатель квартиры сталкивается с необходимостью оценить рыночную стоимость объекта, который он хочет приобрести. От суммы, в которую оценят жилье, зависит размер выданного кредита.

Оценка квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость жилья

Объем ипотечного кредитования в России растет. Каждый год — очередной рекорд. Рост исчисляется двузначными цифрами. Для тех, кто уже получил ипотеку, этап оформления документов позади. Но число желающих не уменьшается, а значит надо продолжать публиковать информацию для новичков, которая поможет правильно оформить сделку. И сегодня на очереди – оценка квартиры для ипотеки.

Что за оценка и для чего она нужна

На вопрос, нужна ли оценка при получении ипотеки, ответ однозначный – нужна в обязательном порядке.

Оценка – это определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости в отношении объекта оценки.

Если в договоре не указано, какой вид стоимости надо определить, то рассчитывается рыночная стоимость. Для банков интерес представляет еще и ликвидационная.

Рыночная – это стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель купить недвижимость. При этом они действуют самостоятельно – никто их не заставляет совершать сделку, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость жилья.

Ликвидационная – это стоимость, по которой объект может быть продан на рынке за короткий срок.

В случае покупки жилья за счет ипотечного кредита закон требует в обязательном порядке сделать оценку недвижимости и предоставить отчет.

В этом заинтересованы:

1. Банк, который выдает большую сумму в кредит на длительный срок, поэтому хочет защитить себя от риска неплатежеспособности клиента в будущем. В случае отказа возвращать долг финансовая организация должна быть уверена, что она быстро продаст жилье и полностью покроет потерянные деньги.
2. Клиент, которому важно знать, на какую сумму он может рассчитывать. Кроме того, продавцы иногда выставляют неадекватные рынку цены на свои объекты. Оценка поможет сориентировать покупателя по рыночной стоимости.

Отчет об оценке требуется для:

1. квартир/комнат на вторичном рынке жилья;
2. существующих жилых домов с земельным участком или части дома;
3. новостроек (в редких случаях).

Еще раз хотим обратить ваше внимание, что среди списка обязательных документов на получение ипотеки будет и отчет об оценке приобретаемого жилья. И это не прихоть банка, а требование закона. Квартира до полного погашения вами кредита будет в залоге у банка. Ее оценочная стоимость гарантирует возмещение возможных убытков.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

1. имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
2. застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
3. является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
4. заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение. Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.

Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Нам очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?

Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

• правоустанавливающие,
• кадастровый паспорт или выписка из него,
• технический паспорт БТИ или выписка из него,
• экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход.

Суть его в следующем:

1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Мы просмотрели прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Требования к отчету об оценке

Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.

Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

1. Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
2. При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.

Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.

• Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
• Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
• В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
• На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы.

Тогда возможны следующие варианты:

1. пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
2. проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
3. доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
4. подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.

Заключение

Мы думаем, что в конце статьи у вас не осталось вопросов, кто и зачем делает отчет об оценке жилья, которое вы хотите взять в ипотеку. Это стандартная процедура, по которой большинство оценочных компаний накопили за долгие годы хороший опыт. Это доказывает высокая скорость получения готового отчета (от 1 дня) при многочисленных расчетах, сборе и анализе информации.

Без работы оценщика получить ипотечный кредит невозможно, поэтому просто выделите в своем бюджете эту статью для обязательного исполнения.

Ипотечная оценка – это оценка стоимости недвижимости вашим ипотечным кредитором. Вот все, что вы можете ожидать от отчета об оценке ипотечного кредита . … Зависит ли одобрение ипотеки от оценки ? Завершение оценки не означает, что ипотека одобрена; тем не менее, в отчете об оценке могут быть отмечены опасения. Например … Кредитору нужно только знать, что в случае необходимости он может вернуть свои деньги. Отчет подготовлен в интересах кредитора, а не вас. На самом деле, вы можете никогда не получить отчет, и если вы обнаружите какие-либо недостатки при въезде, у вас не будет возможности обратиться за помощью.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки – условие, на основании которого банки предоставляют кредит. Самостоятельно провести оценку квартиры для ипотеки не получится. Для этого придется обратиться в аккредитованное агентство. Где его искать, на основании чего выбирать, можно ли обойтись без оценки квартиры и получить ипотеку – читайте в нашем материале.

Вы собрались брать ипотеку

Вопрос «как сделать оценку квартиры для ипотеки» возникает на этапе, когда банк уже предварительно одобрил вам ипотеку, а вы уже выбрали квартиру, которую точно собрались покупать.

Что это означает:

1. Вы определились, в каком банке будете брать ипотечный кредит, вас устраивают предлагаемые сроки и процентная ставка. Вы уже подали справку 2-НДФЛ с работы, копию Трудовой книжки. А банк оценивал вас как надежного плательщика и готов предоставить ипотечный кредит.
2. Из всех вариантов, которые вы выбрали самостоятельно, либо при помощи риелтора, вы оставили один – с конкретными показателями по площади, этажности, году и типу постройки и, конечно, ценой.

Теперь необходимо провести оценку квартиры для ипотеки. Если вы берете недостающие деньги в банке, обойти этот вопрос не получится, и вот почему. Пока вы выплачиваете ипотечный кредит, квартира является имуществом с обременением, находится в залоге у банка. Другими словами, она вам до конца не принадлежит, пока вы не вернете взятые у банка под займ деньги. Если же этого по разным причинам не произойдет, и в силу обстоятельств вы не сможете вносить платежи, банк изымет у вас квартиру и продаст ее на торгах, чтобы вернуть себе вложенные средства.

Оценка квартиры для ипотеки как раз и покажет, насколько легко ее будет продать.

К слову, и для вас в оценке квартиры для ипотеки есть своя выгода. Т.к. вы еще на берегу сможете понять, стоит ли квартира тех денег, которые за нее просят или нет. Если же она продается выше/ниже рыночной стоимости, то это повод призадуматься. Особенно, если ниже рыночной стоимости – такая ситуация может говорить о том, что ваш продавец находится на грани банкротства, что в свою очередь, чревато риском потерять квартиру. Т.к. сделка в данном случае может быть опротестована в суде.

Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?

Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.

Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:

• профильное образование,
• членство в СРО,
• застрахованная ответственность.

Пример отчета с оценкой квартиры для ипотеки

Как выбрать компанию для оценки

1. Если вы отбираете компанию самостоятельно, разумно выглядит следующий алгоритм. Из того множества компаний, которые представлены на сайте банка (у Сбербанка, к примеру, этот список насчитывает порядка 90 фирм), отбираете штук 10-20.
2. Затем мониторите их сайты, раздел цен, сроков и дополнительных услуг.
3. При необходимости можно прозвонить и уже выбрать какое-либо одно.

При выборе можно ориентироваться на следующие показатели:

1. Срок выезда оценщика: 1-2 дня.
2. Сроки готовности отчета: 3-5 дней.
3. Стоимость. Может варьироваться. В мегаполисах начинается от 2-3 тысяч рублей.

Что из себя представляет отчет по оценке квартиры

Внешне отчет с оценкой квартиры напоминает сброшюрованную курсовую. Данные с оценкой распечатывают, нумеруют и прошивают. Об этом будем говорить знак в конце отчета. На титульную же сторону отчета выносятся данные по квартире: адрес, по которому она находится, ФИО заказчика и заемщика (могут и не совпадать, если вы попросили заняться этим отчетом кого-то другого). Также указывается дата определения стоимости и дата составления отчета: это важно, т.к. отчет действителен в течении полугода с момента его составления. Вот почему, к примеру, когда вы собираетесь провести рефинансирование ипотеки, в новом банке вас снова попросят сделать оценку квартиры и принести отчет.

Какие сведения содержатся в отчете:

• Стандарты оценки;
• Сведения об оценщике и заказчике;
• Описание квартиры и определение физического износа здания;
• Месторасположения и фотографии объекта;
• Обзор рынка недвижимости, анализ квартир, аналогичных по качеству и месторасположению вашей;
• Определение рыночной стоимости и ликвидационной стоимости.

Какая бывает стоимость

Оценка квартиры для ипотеки будет включать два вида стоимости: рыночную и ликвидационную.

• Рыночная – эта та цена, которую можно получить за квартиру, продав ее без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
• Ликвидационная – те средства, которые можно получить за квартиру, если продать ее надо максимально быстро. К примеру, покупка и продажа однокомнатной квартиры всегда произойдет быстрее, чем трешки или эксклюзивной квартиры с террасой. А еще лучше и быстрее «уйдет» однушка, которая находится не на первом, и не на последнем этаже.

Для расчета и той, и другой стоимости, оценщик берет во внимание и состояние самой квартиры и дома, в котором она находится, и цену квартир, которые находятся в этом районе и аналогичны по метражу, планировкам, состоянию дома и т.д.

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры

• Месторасположение. Оценка квартиры при ипотеке всегда будет учитывать место, где расположена квартира. Что здесь важно: находится дом в центральном районе или нет. Если не в центральном, то насколько хорошо там с транспортом и социальной инфраструктурой: есть ли школы, детсадики, больницы и пр. Также играет роль, насколько район благоприятен и ухожен в целом. Если рядом расположен завод или промзона, воинские части, суды, следственные изоляторы, – все это повлияет на оценку стоимости.
• Технические характеристики здания. Здесь имеется в виду год и тип постройки, как давно делали капитальный ремонт, находится здание в аварийном состоянии или нет, этажность дома и планировки. Выбирая «хрущевку» или «брежневку», особенно внимательно проверьте, не назначен ли дом под снос или реконструкцию, проводилась ли замена канализационных труб или отопления.
• Состояние квартиры. Основными параметрами тут, конечно, будут этажность, количество комнат, планировка (если проводилась перепланировка, то подтверждение, что она узаконена). Кроме того, в качестве повышающих или понижающих коэффициентов будут наличие ремонта (качественный или сделанный на скорую руку), бытовой техники, мебели, которые останутся после продажи. Сюда же можно отнести наличие или отсутствие пластиковых стеклопакетов, остекления балкона.
• Положение на рынке. Проводится сравнение по аналогичным квартирам: однушка в монолитном доме сравнивается с такими же предложениями. Объектов для сравнения обычно выбирается до 5: так легче понять, где цены искусственно завышены или занижены. Не забывайте и о форс-мажорных обстоятельствах. Сейчас, к примеру, в связи с коронавирусом уменьшилась и платежеспособность населения. А с другой стороны, действует господдержка, по которой можно приобрести жилье в новостройке, что тоже снижает спрос на квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Из чего складывается ликвидационная стоимость квартиры

Ликвидационная стоимость высчитывается по специальной формуле. Нам же важно знать, что на нее влияют два базовых фактора:

• Фактор стоимости денег во времени;
• Фактор эластичности спроса по цене.

Что такое эластичность спроса по цене? Это количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Чем больше число потенциальных покупателей, тем выше эластичность спроса (и это хорошо). Чем выше специализация объекта, тем ниже эластичность спроса по цене на него (что не есть хорошо). Другими словами: если вы покупаете стандартную однушку в относительно новом доме, не на первом и не на последнем этаже, со стандартной планировкой, возле метро, то вы потом ее очень быстро продадите, т.к. купить ее захотят очень многие. Если же ваша квартира – это трех- или четырехкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом, или же таунхаус за чертой города, то рассчитывать на очень быструю последующую продажу не

Что такое стоимость денег во времени?

Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».

Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.

Можно ли повлиять на результат оценки для ипотеки?

Желание повлиять на оценку квартиры для ипотеки вполне понятно: от этого зависит, сколько в итоге банк выдаст денег на покупку. Даже если собственник квартиры оценивает ее выше, и при этом выставленная цена сильно отличается от рыночной, то банк все равно будет ориентироваться на рыночную цену, указанную в отчете. Вы, конечно, можете переговорить с оценщиком, попросить учесть свежесть и качество ремонта, замену коммуникаций, остающуюся технику или мебель. Для них есть свои коэффициенты, которые могут повысить рыночную стоимость квартиры.

При этом все же не стоит прибегать к мошенническим схемам. Этим вы навредите только себе: банк сделает отметку в вашей кредитной истории, что вы пытались ввести его в заблуждение. Эту отметку будут видеть и другие банки. Поэтому придерживайтесь честных методов и успехов в вашей покупке!

Теперь необходимо провести оценку квартиры для ипотеки . Если вы берете недостающие деньги в банке, обойти этот вопрос не получится, и вот почему. Пока вы выплачиваете ипотечный кредит , квартира является имуществом с обременением, находится в залоге у банка. Другими словами, она вам до конца не принадлежит, пока вы не вернете взятые у банка под займ деньги. … Обзор рынка недвижимости , анализ квартир, аналогичных по качеству и месторасположению вашей; Определение рыночной стоимости и ликвидационной стоимости. Какая бывает стоимость. … Оценка квартиры при ипотеке всегда будет учитывать место, где расположена квартира. Что здесь важно: находится дом в центральном районе или нет.