Коттеджные поселки с каждым годом приобретают все большую популярность. Что вполне объяснимо: за городом более здоровая экологическая обстановка, нет хлопотных соседей, а дизайнерское разнообразие позволяет выбрать дом даже самой необычной формы. Но, как и в любой сфере недвижимости, здесь работают свои правила и ограничения.
При покупке участка в коттеджном поселке в первую очередь понадобится проверить генплан, который находится у генеральных застройщиков. В этом документе имеются все необходимые данные об охранных зонах поселка, его границах, расположении дорог и объектов инфраструктуры.
Кроме этого понадобится рассмотреть свод правил пользования этой землей, проект межевания, кадастровую выписку и кадастровый паспорт. Далее рассмотрим, что именно можно возвести на земельном наделе, расположенном в коттеджном поселке.
Разрешено строить ЖИЛОЙ дом на сельхоз земле! Обзор закона! На что обратить внимание?
Dura lex sed lex «закон суров, но это закон»
Что будет радовать владельца коттеджного участка в плане дополнительных построек, зависит исключительно от личных пристрастий землевладельца. Однако эксперты отмечают, что чаще всего на свободной территории сооружаются песочницы для детей, качели, колодцы, бани и гаражи. Это что касается эконом-класса. Предприниматели с большим доходом могут себе позволить не только отдельные строения для спортзалов, конюшен, бассейна, но и отдельные жилые строения для обслуживающего персонала.
– Сегодня в коттеджных поселках невероятной популярностью пользуются зимние сады, – комментирует ситуацию Андрей Безбаров, руководитель пресс-центра пензенской компании «Элитное жилье». – Это связано с тем, что Россия – северная страна, с долгими холодными зимами в большинстве регионов.
Поэтому разведение многих растений в открытом грунте у нас невозможно, тогда как зимний сад для этих целей подходит идеально. Порой зимние оранжереи занимают территории, достигающие трёхсот квадратов. Если говорить о правовой стороне дела, то законным считается возведение любых зданий на территории поселка, если в нем нет ограничений по строительству.
Имидж имеет значение
Эксперт также отметил, что главное условие при возведении зданий в коттеджном поселке – соответствие всем нормативам СНИП, соблюдение дистанций между строениями, соседними участками и общими дорогами. Нередки ситуации, когда при продаже участка земли в сформированном поселке, учредители уже «на берегу» озвучивают ряд ограничений. Это могут быть требования к строительным материалам или архитектуре будущих строений.
Пример из жизни: – Мы купили землю в этом году, – рассказала Ольга Панова из Екатеринбурга. – Участок находился в коттеджном поселке, который, в свою очередь, построили шесть лет назад. При оформлении сделки нас сразу поставили в известность, что в этом поселке все строения выполнены из кирпича.
Так что никаких «деревяшек», русских изб и прочей сказочной архитектуры, поскольку такие дома будут выбиваться из общей концепции поселка и портить внешний вид. В принципе, мы и не собирались строить из дерева, поэтому согласились с условиями. Место очень хорошее и поселок приличный в плане коммуникаций, в небольшой удаленности от города, а значит, есть рабочие места и секции для ребенка.
Видео описание
Одна из популярных дополнительных построек в загородном доме – бассейн. Идеи самых красивых из них предлагаются в следующем видео:
Не менее важным является соответствие санитарных и противопожарных норм при строительных работах. Причем, каждый отдельно взятый коттеджный поселок правомочен создавать свой собственный свод правил и индивидуальных требований. Довольно часто на территории коттеджных поселков можно строить только некапитальные здания, да и такой вариант требует обязательного согласования.
Это касается беседок, скамеек и прочих подобных сооружений. Несмотря на это, возведение дополнительных сооружений хозяйственного значения законодательно остается прерогативой владельца земли. Это право подтверждает Земельный кодекс.
Так что если земельный надел или жилое строение оформлено в частную собственность, хозяин участка может возводить здесь что угодно, даже дом культуры или частную фабрику по изготовлению обуви.
По «договору совести»
Еще один вариант – оформление между учредителем и покупателем, так называемого, «договора совести». Согласно этому документу, правила самостроя и совместного проживания в поселке, можно регулировать на добровольной основе. Но и в этом случае категорически запретить законному владельцу строить на участке, незаконно. Поэтому для комфортного совместного проживания целесообразно своевременно проводить согласование проекта вплоть до мелочей. Хотя таковых в вопросе строительства, не бывает.
– Согласно противопожарным и санитарным нормам, минимальное расстояние между жилыми домами должно составлять шесть метров, – продолжает Андрей Безбаров. – Между банями – не меньше восьми метров, а от границы участка до возведенного жилья – не меньше трех. И в любом случае эскиз проекта и план расположения будущих строений в обязательном порядке должны пройти экспертизу, как минимум, у главного архитектора поселка. В идеале – у архитектора района.
Видео описание
Детская площадка – распространенный дополнительный элемент на участке коттеджного поселка. Свыше 40 идей для детской забавы в загородном доме собраны в видеоролике:
В заключение
В целом, на собственном земельном участке можно возводить постройки без необходимости получения согласия дополнительного строительства, если это не регламентировано Уставом некоммерческой организации. Но чтобы сохранить уважение соседей и руководства поселка, благоразумнее все же согласовать проект и расположение будущего бассейна или зимнего сада с главным архитектором и администрацией поселка (на стадии возведения коттеджного комплекса — с инвестором). Необходимо также оговорить сроки проведения строительства и дать возможность специалистам контролировать стройку.
Источник: blog.brigada174.ru
Черная дыра под названием «разрешение на строительство»
Невольно обнаружила огромную черную дыру в законодательстве. Удивительно, что об этом говорят, но пока как‑то не очень активно. Дыра называется коттеджные поселки, коих в Подмосковье сейчас строится великое множество. Как это обычно происходит. Частное лицо или девелопер (иногда с соинвесторами) покупает условное поле. Кусок леса, просто пару гектаров земли. Не важно.
Межует его на отдельные участки, создает план развития, по которому через пару лет вместо поля будет поселок с дорогами, светом, детскими и спортивными площадками, прудом, лыжной трассой и просто рай земной. Степень обещаний зависит от класса поселка.
Закон: 4 августа 2018 года вступили в силу поправки в законодательство для ИЖС. Теперь владельцам участков не надо получать разрешение на строительство.
На старте продаж цены, конечно, ниже, так как люди покупают натурально голое поле и громкие обещания. Многие начинают строиться еще до прокладывания коммуникаций — завозят генераторы. Но и это еще не страшно. Дальше начинается самое интересное. Чаще всего ситуация разворачивается следующим образом.
Человек подписывает договор купли-продажи на участок (в особо сложных случаях это договор аренды). И, например, договор с управляющей компанией. Что она будет осуществлять чистку дорог, давать воду, вывозить мусор, охранять территорию. Охранять по договору она, кстати, будет въездную группу и общую инфраструктуру поселка. Ежемесячная стоимость определяется по‑разному.
Кто‑то обозначает плату с сотки, кто‑то фиксирует одинаковую сумму для всех участков. При этом еще делаются приписки про ежегодные увеличения в зависимости от инфляции и бессрочность договора.
Иногда при покупке ежемесячная сумма еще не определена. Управляющая компания начинает взимать плату после того, как все участки проданы, например. В подавляющем большинстве случаев сроки сдачи поселка девелопер срывает. Где‑то по мелочи, когда не сделана пара дорог в дальних тупиках поселка.
Где‑то люди пару лет живут с временным электричеством или в отчаянии роют себе свои скважины. Но и это не самое «веселое», что может быть.
ДНП: Дачное некоммерческое партнерство — это загородный земельный участок, на котором, согласно закону, допускается возведение построек для проживания.
А самая интересная часть заключается в том, что вы покупаете себе только свой участок. Все общие территории (включая дороги) остаются в собственности управляющей компании. Как и коммуникации. И тут начинается простор для творческой деятельности особо одаренных людей. По сути, ежемесячная плата может быть какая угодно. При отказе платить собственников не пускают на территорию.
Точнее, пускают, но пешком — машину охранник не пропустит.
Особо выдающиеся случаи произошли на Новой Риге. Здесь часть поселков принадлежит некоему писателю. Который вроде как вполне уважаем и рукопожатен в некоторых кругах. Писатель проявил почти образцовую наглость для коттеджных поселков. В них происходит почти все вышеперечисленное. Жители ведут с ним натуральный бой.
В ответ он ломает трансформаторы молотком и говорит, что будет делать то, что нравится ему, так как он тут хозяин. Жители ходят по судам, выбивают свое право на передачу земель и коммуникаций в общее пользование и создание ДНП вместо управляющей компании. Несколько поселков уже на пути к победе. Тут, правда, писатель понял, что уже обрастает сомнительной репутацией, а это сказывается на продаже новых поселков. Поэтому поселки были разделены по нескольким компаниям, а сами компании переименованы.
ИЖС: Индивидуальное жилищное строительство. Важно знать, что на участке ИЖС разрешается возводить дома или коттеджи высотой не более чем три этажа.
1 сентября вступили в силу поправки в законодательство для ИЖС. Теперь владельцам участков не надо получать разрешение на строительство. И те, кто понимает, о чем речь, оценят новость. Раньше получить РНС было сродни походу за сердцем единорога, только с куда большими тратами.
Надо было получить миллион разных бумажек — ГПЗУ, СПОЗУ, топографию — каждая из которых отнимала время и деньги. Не так давно перед внесением поправок добавили еще одну фееричную бумажку, справку о культурологической экспертизе.
Смысл ее заключался в том, что вы должны были вызвать археологов на свой участок и доказать, что на ваших шести сотках в поле под Дмитровом нет костей мамонта и шлема князя Игоря. Стоила эта экспертиза от 100 тысяч рублей. После этого со всем ворохом полученных бумажек уже можно было идти за разрешением на строительство. С 1 сентября ничего этого не нужно, правда, только для ИЖС. Вы пишете ровно одну (!) бумажку в администрацию, к которой прикладываете документы на участок и описываете, что и как вы будете строить (СНИПы никто не отменял).
В течение семи дней вам разрешают строить. Если за неделю администрация не дала ответ, вы автоматически получили разрешение. Вот и все.
Так вот к чему последний абзац (кроме поздравлений тем, кто собирается строиться). Если огромная жуткая дыра под названием «разрешение на строительство» начала затягиваться, питаю отчаянную надежду, что и за управляющие компании в коттеджных поселках кто‑то в ближайшее время возьмется.
СНИП: Строительные нормы и правила. В случае их несоблюдения владелец участка и дома может не только быть оштрафован, но и лишиться собственности.
Источник: msk.mr7.ru