В городе Бресте и Брестском районе насчитывается более 270-ти садоводческих товариществ. Возведенные на садовых участках дачи и садовые домики имеют принципиальные отличия: от сборно-щитовых строений летнего типа до полноценных жилых домов, построенных по современным архитектурным проектам.
Но все их разновидности объединяют одни и те же законодательные нормы и правила, отличные от требований, предъявляемых к жилой недвижимости. Разобраться в юридических аспектах и нюансах владельцам садовых домиков помогает заместитель директора агентства «АЛЬТЕРТНАТИВА Брест» Александр Пашкевич.
1. В чем заключается разница между дачей в дачном кооперативе и садовым домиком в садоводческом товариществе?
По имеющимся документам я являюсь собственником земельного участка в садоводческом товариществе. На участке расположен небольшой садовый домик. Свою загородную недвижимость я всегда называл «дачей». При этом никогда не задумывался о том, а в чем собственно заключается разница между дачей и садовым домиком.
В обиходе земельные участки и садовые домики в садоводческих товариществах все называют дачами. Так как мне толком никто не смог ответить на данный вопрос, то я решил перенаправить его вам. В чем все-таки заключается разница между дачей и садовым домиком в садоводческом товариществе?
Разница между «дачей» и «садовым домиком» действительно существует, и заключается она не только в названии.
Садовый домик располагается на территории садоводческого товарищества. А поскольку садоводческое товарищество создается для ведения коллективного садоводства (выращивание плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур, создание условий для отдыха и досуга, удовлетворения иных потребностей членов товарищества), то строительство садового домика на земельном участке садоводческого товарищества не является обязательным.
Если владелец земельного участка изъявит желание построить садовый домик согласно плану застройки территории садоводческого товарищества, то ему согласно действующему законодательству не требуется получать разрешение на строительство садового домика, разрабатывать и согласовывать проектную документацию.
После завершения строительства садового домика не предусмотрена процедура его приемки в эксплуатацию. Для государственной регистрации создания садового домика достаточно взять у председателя товарищества справку о том, что садовый домик построен в соответствии с проектом застройки и заказать в агентстве по государственной регистрации (бывшее БТИ) изготовление техпаспорта. При этом не имеет значения ни площадь садового домика, ни его приспособленность для постоянного проживания.
Дача, как капитальное строение, располагается на территории дачного кооператива. И поскольку дачный кооператив создается для осуществления дачного строительства, то строительство дачи на земельном участке дачного кооператива является обязательным. Дачный кооператив относится к потребительским кооперативам. Определения непосредственно дачного кооператива в нормативных актах я не встречал.
В Указе Президента Республики Беларусь «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» от 07 февраля 2006 года № 87 указано, что «для целей настоящего Указа дачей является капитальное строение, предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания, расположенное на земельном участке, предоставленном для дачного строительства».
В отношении дачи установлены такие же требования по срокам строительства (3 года), как и для строительства жилых домов. В ходе строительства дачи можно осуществить ее консервацию. Для строительства дачи требуется разработка архитектурного проекта и получение разрешительной документации. После завершения строительства дача подлежит приемке в эксплуатацию приемочной комиссией, которая назначается органом управления дачного кооператива в соответствии с компетенцией, определяемой его уставом.
Так как земельный участок в дачном товариществе предоставляется для строительства капитального строения — дачи, то произвести отчуждение такого земельного участка (купля-продажа, мена, дарение) можно только после регистрации создания дачи или после регистрации незавершенного законсервированного капитального строения (в случае консервации строительства). Несмотря на то, что земельные участки в садоводческих товариществах и в дачных кооперативах имеют разное назначение, а также несмотря на различные требования относительно необходимости, сроков и условий строительства садового домика и дачи, данные строения относятся к помещениям для временного проживания, поэтому в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства, они не могут быть отнесены к жилым помещениям.
К сведению. Согласно данным, полученным из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в Беларуси в настоящее время осуществляют деятельность три дачных кооператива. Все они расположены на территории Минского района.
2. Каким должно быть состояние садового домика для оформления его регистрации?
Начал строить дом для постоянного проживания на участке в садоводческом товариществе. Денег на завершение строительства нет. Поэтому планы изменились и возникла необходимость его продать. На текущий момент возведена коробка с крышей, смонтирован потолок, вставлены окна, входные двери, залита черновая стяжка пола.
Нет внутренней отделки, инженерные коммуникации также отсутствуют. Какие минимально необходимые работы мне необходимо еще выполнить для того, чтобы ввести дом в эксплуатацию?
Невзирая на серьезные технические характеристики возводимых в садоводческих товариществах домов и наличие в них инженерного оборудования, необходимого для постоянного проживания, все возводимые на садоводческих участках дома являются садовыми домиками, то есть капитальными строениями, предназначенными для отдыха, сезонного или временного проживания.
Поэтому государственная регистрация таких домов осуществляется в порядке, установленном для садовых домиков.
Для регистрации создания садового домика необходимо взять у председателя товарищества справку о соответствии размещения садового домика проекту организации и застройки территории садоводческого товарищества. Техническое состояние садового домика должно позволять выполнить измерения, необходимые для создания технического паспорта на садовый домик. Так как садовый домик предназначен для отдыха, сезонного или временного проживания, наличие инженерного оборудования необязательно.
Поэтому описанное вами техническое состояние дома на текущий момент практически отвечает минимально возможному состоянию, требуемому для создания технического паспорта на садовый домик. Возможно, вам надо будет выполнить работы по оштукатуриванию внутренних стен дома, так как эти работы влияют на площадь садового домика. Ответ на этот вопрос можно получить у работника агентства по государственной регистрации при подаче заявления на проведение технической инвентаризации и изготовление технического паспорта.
3. Реально ли зарегистрировать садовый домик общей площадью 6,5 кв.м?
Хочу продать участок в садоводческом товариществе. Участок на праве пожизненного наследуемого владения. Для совершения сделки необходимо иметь на участке зарегистрированный садовый домик. На участке есть хозяйственная постройка из газосиликатных блоков.
Если вырезать оконные проемы и вставить окна, настелить пол, то строение вполне может быть использовано в качестве садового домика. Но площадь постройки всего 6,5 кв. м. Может ли она быть зарегистрирована в качестве садового домика с такой площадью?
Нормативные акты не содержат требований относительно площади садового домика. Площадь самого маленького зарегистрированного садового домика, о котором у нас есть информация (реестр сделок Национального кадастрового агентства), составила всего 3,5 кв.м. В 2016 году была совершена сделка купли-продажи садового домика площадью 4,4 кв.м. Поэтому представляется возможным, что не возникнут проблемы с регистрацией садового домика из-за его небольшой площади.
Трудности с регистраций могут возникнуть из-за места расположения садового домика или хозяйственной постройки. Обычно хозпостройки возводят на границе участка. Строительство садового домика должно производиться в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарных норм и правил, законодательства об охране и использовании земель. При этом расстояние от садового домика до границ смежного земельного участка должно составлять не менее трех метров, а расстояние между садовыми домиками, расположенными на смежных земельных участках, должно составлять не менее шести метров.
Для регистрации создания садового домика необходимо получить у председателя товарищества справку о том, что садовый домик построен в соответствии с проектом застройки территории товарищества с указанием года постройки.
4. Можно ли обменять квартиру на садовый домик, предназначенный для круглогодичного проживания?
Можно ли обменять принадлежащую мне на праве собственности квартиру на садовый домик в садоводческом товариществе? Садовый домик имеет все удобства и строился для круглогодичного проживания. Как часто в Бресте проходят такие обмены?
В действующем в настоящее время в Жилищном кодексе Республики Беларусь предусмотрена норма, согласно которой собственники жилых помещений (квартир, одноквартирных жилых домов) на основании договора мены вправе произвести обмен жилых помещений с соблюдением требований, установленных законодательными актами.
Так как Кодекс предоставляет право произвести обмен двух жилых помещений, а садовый домик относится к нежилым помещениям, то обменять квартиру на садовый домик по договору мены не получится.
В этой ситуации необходимо будет оформить встречную куплю-продажу объектов недвижимости – собственник садового домика по договору купли-продажи приобретет вашу квартиру, а вы по другому договору купли-продажи купите у него садовый домик.
На практике достаточно примеров, когда продаются квартиры, а взамен приобретаются садовые домики в садоводческих товариществах, особенно в последние несколько лет.
С иными вопросами наших клиентов и ответами на них вы можете ознакомиться в разделе «Консультации» на сайте a-brest.by. А помочь с продажей недвижимости и подбором вариантов нового жилья, готовы специалисты нашего агентства. Обращайтесь, выбор есть всегда!
Практикующий юрист с 30-летним стажем
В статьях «Жилой журнал PRO`BREST» стараюсь затронуть тему, которая была бы одновременно и интересной, и полезной с практической точки зрения. Надеюсь, что в результате кто-то получил ответ на интересовавший вопрос, а кто-то смог использовать информацию для решения конкретной жизненной ситуации. Готов предоставить консультацию и буду рад, если следующая тема публикации станет продолжением ответа на заданный вами вопрос.
«Яблоко раздора» или споры в садоводческих товариществах
Консультации по спорам между собственниками дач, садовых домиков и участков
В связи с массовым строительством садовых домов и благоустройством участков пребывание «на даче» становится.
Льготы по оплате газа в садоводческом товариществе и не только
Разъясняем возможность получения льготы по оплате газа в садоводческом товариществе в случае прописки в садовом домике, в преддверии уже фактически наступившего отопительного сезона…
Есть ли жизнь на даче?
Жилая дача в Бресте: загородный комфорт по цене квартиры
У большинства людей дачи уже достаточно давно не ассоциируется со скромными сборно-щитовыми или построенными «из того, что было» домиками летнего типа. В городах с развитым пригородом…
Источник: a-brest.by
Как оформить дом в СНТ по дачной амнистии
Три года назад я купила на границе Московской области земельный участок и построила на нем небольшую дачу. Оформлять дом в собственность я тогда не стала, так как меня вполне устраивал статус «самостроя», за который не нужно было платить налоги и коммунальные платежи. А недавно я услышала новость о завершении «дачной амнистии» от своих соседей по даче.
Соседи были «заранее» недовольны, по причине того, что, также как и я, не успели зарегистрировать свою дачу. В итоге мне пришлось самостоятельно разбираться во всех тонкостях и регистрировать свой дом по дачной амнистии. Подробнее об этом я рассказываю ниже.
Если кратко, то вам предстоит:
- Подготовить проект и тезнический план дома;
- Заполнить декларацию об объекте недвижимости;
- Зарегистрировать дачу, как жилой дом в Росреестре.
Содержание
Что такое дачная амнистия
Так как в постсоветские 90-е сформировались десятки категорий земель с неопределенной формой собственности, был принят закон, который помогает решить проблемы строительства зданий именно на дачных и садовых участках (СНТ, ДНТ и тд). Кроме того, в дачных обществах были возведены дома, где люди жили постоянно, а для работы с этим фондом потребовалась законодательная база.
ФЗ № 93 или «дачная амнистия» призван ликвидировать пережитки прошлого с помощью самих граждан. Закон дает возможность всем, кто вправе претендовать на статус собственника земли и жилых строений на ней, упорядочить свои отношения с государством и оформить их в соответствии с нормами земельного права.
Дачная амнистия — это упрощенный порядок оформления прав собственности на построенные объекты.
Есть вопросы?
Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону
8 800 350 56 07
Звонок бесплатный для всех регионов РФ
До какого года продлена дачная амнистия
В феврале 2018 депутатами государственной думы рассматривалась возможность продления дачной амнистии. Павел Крашенинников, глава комитета Госдумы по законодательству и госстроительству, предложил законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2020 года.
Напомню, что начало проведение дачной амнистии пришлось на 2006 год. С того времени по упрощенному порядку зарегистрированы права примерно на 3,5 млн. индивидуальных домов и 7 млн. земельных участков. Глава Комитета Думы по законодательству и государственному строительству, уточнил, что продление «амнистии» позволит зарегистрировать свои права не менее 1 млн. владельцев недвижимого имущества.
Исходя из действующий редакции Закона РФ 93-ФЗ от 30.06.2006, срок действия дачной амнистии продлен до 1 марта 2020 года. Однако, в виду того, что ФЗ № 93 предусматривает упрощенную процедуру приватизации только для тех объектов, которые перешли в индивидуальное пользование до принятия действующего Земельного Кодекса, — можно сделать вывод, что здания построенные до октября 2001 года можно будет оформлять в собственность в упрощенном порядке и после окончания дачной амнистии.
Кто может оформить дом по дачной амнистии
Порядок изменения формы собственности в рамках данного закона касается не всех. Воспользоваться дачной амнистией и перейти в новую форму собственности могут следующие объекты:
- Строения, отвечающие требованиям жилых помещений и размещенные на землях, отведенных под личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
- Здания, построенные на землях населенных пунктов (ИЖС);
- Здания жилого характера, возведенные на дачных участках. Это те самые дачи и садовые домики, которые со временем разрослись до размеров полноценного жилого дома;
- Строения нежилого характера, возведенные на землях, отведенных для ведения садоводства, ИЖС или ЛПХ;
- Иные строения, для возведения которых, согласно с п.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, не требуется разрешение на строительство.
Под действие ФЗ № 93 попадают:
- Земли сельскохозяйственного назначение с разрешенным использованием под дачи, сады, огороды, ЛПХ и коллективное фермерское хозяйство (КФХ);
- Земли населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС, дачи, сады, огороды, КФХ и ЛПХ.
Документы для оформления дома по дачной амнистии
ФЗ №93 существенно облегчил регистрацию домов. Благодаря ему больше не требуется разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию. После окончания действия «амнистии» эти документы придется получать согласно действующих, а скорее всего новый, норм. Но сейчас для регистрации требуется всего два документа:
- Технический план дома. О том, как его получить, я расскажу ниже;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Обратите вниманаие, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получать информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра
Как перевести дачу в жилой дом по дачной амнистии
Дачный домик был возведен в короткие сроки, и полностью меня устраивал. Однако отсутствие каких-либо документов меня все-таки смущало. Да и не давали покоя мысли о том, что власти могут требовать большие налоги за эту не узаконенную постройку. Поэтому услышав про окончание «дачной амнистии», я тут же поехала узнавать как перевести свою дачу в жилой дом.
Уточню, что предварительно я пыталась найти в Интернете четкую инструкцию для оформления такой недвижимости, но так и не нашла ничего подходящего. Но все же одно я выяснила – обязательно необходимы правоустанавливающие документы на участок. У меня они есть (выписка из ЕГРН). Так как сделка купли-продажи была проведена через местную администрацию, и кадастровый номер на землю уже был выдан, то перерегистрация на меня прошла быстро.
Шаг 1 — подготовить проект дома
В строительной организации меня заверили, что проект дома будет типовым, поэтому его регистрация не вызовет проблем. При этом мне была предложена 10%-ная скидка – отвлекающий маневр, чтобы я быстрее согласилась. И надо признать, он удался, так как возможность получения скидки меня настолько привлекла, что я не особо задумывалась о дальнейшем оформлении будущего строения.
Кроме того, наш председатель дачного сообщества, который считался «знающим» человеком, утверждал, что главным условием является соблюдение строительных нормативов, а не регистрация.
Шаг 2 — убедиться, что дом еще не зарегистрирован
Далее я обратилась в местную администрацию, чтобы просмотреть списки «Незарегистрированных строений в СНТ». Среди них я не нашла своего садового некоммерческого товарищества, а это означало, что проверки в нем еще не проводились.
Есть вопросы?
Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону
8 800 350 56 07
Звонок бесплатный для всех регионов РФ
С одной стороны это было хорошо, так как мне не нужно было платить штрафы за свое не узаконенное строение. Но с другой стороны, проверки могли быть проведены в любой момент, поэтому мне надо было торопиться.
Шаг 3 — заказать технический план дома
Техплан я получала в БТИ. Сначала я обратилась в Бюро технической инвентаризации, находящееся непосредственно в администрации, но там мне сказали идти в частную организацию, так как у них было слишком много заказов, и до 1-ого марта мой техплан выдать бы не успели.
В частной компании по кадастровым работам мой заказ приняли быстро. Я оплатила аванс и указала время, в которое бригада может приехать для замера. Уже спустя неделю техплан был у меня на руках. Обошелся он мне в 8 тыс. руб. Если бы вместе с дачным домом я регистрировала бы еще одно строение (например, баню), то мне пришлось бы заплатить в два раза больше.
Кстати, кадастровый инженер мне объяснил, что регистрация нужна далеко не на все постройки. Те строения, которые не имеют фундамента, а следовательно не привязаны к земле (летний душ, туалетная будка, строительный вагончик и т.д.), не подлежат обязательному оформлению.
Шаг 4 — заполнить декларацию об объекте недвижимости
Затем я скачала и собственноручно заполнила два бланка декларации об объекте недвижимого имущества. Стандартная форма требует следующей информации:
- Расположение или, если есть, адрес недвижимости;
- название и вид построек;
- этажность зданий в соответствии с существующими нормами и признаками;
- год окончания строительства зданий;
- площадь, как участка, так и строений;
- характеристики строительных материалов наружных стен зданий;
- перечень инженерно-технических систем, к которым подключены объекты;
- кадастровый номер участка;
- информация о претенденте на утверждение прав собственности.
Шаг 5 — зарегистрировать право собственности в РосРеестре
Со всеми собранными документами я отправилась в ближайший МФЦ «Мои Документы», где подала заявление на госрегистрацию прав на свой, получается совсем уже не дачный, домик. При этом надо заплатить госпошлину в размере 400 руб.
Спустя 2 недели после обращения в МФЦ, мне была выдана выписка из ЕГРН, в которой я уже была указана собственником жилого здания.
Можно ли оформить дом по дачной амнистии, если нарушены границы красной линии
Думаю вряд ли. Дачная амнистия была частично отменена и действует только на земельные участки под ИЖС, а так же на дачное строительство. На сколько мне известно, на ЛПХ с 2016 года она не распространяется. Более того, оформить строение (не земельный участок) по «упрощенной схеме» уже с 2019 года, хотя дачная амнистия продлена до 2020 года, будет гораздо сложнее.
С 1 марта 2019 года разрешение будут выдавать по следующим правилам: сначала уведомление о планируемом строительстве на ЗУ, далее орган местного самоуправления будет проверять на сколько данное строение соответствует градостроительным нормам и только потом можно будет спокойно строиться и вносить сведения в ЕГРН.
Проблемы при оформлении дома по дачной амнистии
Сложности оформления возникают при отсутствии минимального набора документов, подтверждающих законность землепользования. Обычно сомневаются в перспективах своих действий те, у кого нет документов вообще. Однако это нельзя считать непреодолимым препятствием — посетите муниципалитет или организацию, когда-то выделившую землю. Полезная информация может найтись в архивах, но скорее всего, отстаивать свое право на собственность придется в суде, где можно будет использовать показания свидетелей.
Неразбериха переходного периода может сказаться на отсутствии нужной информации о земельном участке и строениях в РосРеестре. Это тоже преодолимо, только придется заново провести межевание, после чего поставить участок на кадастровый учет по упрощенной схеме. Суть упрощенной формы состоит в том, что от вас не потребуют документы, которые были обязательны до принятия дачной амнистии.
Обратите внимание, что с 1 января 2019 земли находящиеся в пользовании дачников, делятся на два типа: садовые и огороднические. Строительство жилого дома станет возможно лишь на участках первого типа и только с разрешения муниципалитета. Земли для огородничества имеют иное целевое назначение и застройке больше не подлежат.
Источник: zembaron.ru