Нужно ли разрешение на строительство при модернизации

Разрешение на реконструкцию нежилого здания является тем документом, без которого в подавляющем большинстве случаев собственник объекта не имеет право начинать работы. Есть, конечно, ситуации, когда согласование с надзорными органами не требуется, но их не так много.

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, придется потрудиться: собрать необходимые бумаги, провести инженерные изыскания, оформить проектную документацию, утвердить ее в соответствующих инстанциях – и это еще далеко не полный список дел.

Необходимость разрешения на реконструкцию нежилого здания

В градостроительном кодексе дано определение реконструкции здания. Данный процесс описан как комплекс работ, после проведения которых могут измениться параметры объекта капитального строительства, а именно: количество этажей, площадь, объём, качество инженерного и технического обеспечения. Документ, который позволяет выполнить такое переоборудование, а затем узаконить произошедшие изменения, называется разрешением на реконструкцию нежилого здания.

Реконструкция. Капитальный ремонт. Разница понятий. Применяемые коэффициенты.

Реконструкция может проводиться по решению собственника либо уполномоченных лиц организации, обслуживающей здание. Самый частой причиной переделки является износ и повреждения несущих конструкций. Если замена или восстановление отдельных элементов здания не имеют смысла или невозможны, то проводится реконструкция. Второй по популярности причиной проведения работ может являться изменение характеристик здания — пристройка помещений или расширение имеющихся, увеличение этажности для открытия дополнительных площадей.

Владельцы полагают, что, приобретая недвижимость, после момента покупки и регистрации могут делать с ней всё что угодно. Это ошибочное мнение. Собственник пользуется и распоряжается недвижимостью по своему усмотрению. Но принимая решение о проведении различных конструкционных работ, должен задуматься, нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания. Ответ однозначный – оформлять разрешение надо.

Разрешение на реконструкцию владельцам здания необходимо получать в органах местной власти. Ситуации, в которых разрешение на реконструкцию нежилого здания не требуется, это:

• если здание не является капитальным;
• если проведение работ не внесет за собой изменения конфигурации помещения;
• если изменения в помещениях не влияют на безопасность и надежность постройки;
• капитальный ремонт помещения.

Разница между разрешением на реконструкцию и перепланировку

Разница между двумя понятиями в подходе и в оформлении разрешения для проведения работ. Процесс получения разрешения на перепланировку быстрее. В чём различия?

При получении разрешения на перепланировку собственник может вносить изменения во внутренние части помещения: удалить перегородки, установить новые стены и так далее. То есть выполнить те работы, в ходе которых объем недвижимости не меняется либо меняется незначительно.

При получении разрешения на реконструкцию собственник может изменить назначение объекта, не меняя его площадь. Например, если ранее помещение использовалось как склад, то после реконструкции в нём может быть расположен офис.

После прохождения процедуры получения разрешения на реконструкцию у собственника есть возможность:

• увеличить или уменьшить этажность здания;
• обустроить антресольный этаж;
• из имеющегося чердака сделать мансардные помещения;
• пристроить дополнительный нежилой объект;
• установить новые коммуникации;
• усилить конструкцию.

Порядок получения разрешения на реконструкцию нежилого здания

Для согласования разрешения на реконструкцию нежилого здания в БТИ необходимо получить копию технического плана интересующего объекта. Такие запросы владельцев сооружения обрабатываются без дополнительных документов или справок.

Полученные документы следует представить в отдел архитектуры города. Затем заказать в отделе архитектуры проектную документацию на работы по реконструкции. Архитекторы составят по нежилому помещению проект, согласно действующим нормативным актам по пожарно-технической и санитарной безопасности.

Затем готовый проект передается в пожарную инспекцию, санэпидемстанцию. И если в ходе работ затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, газа, проводка, то необходимо согласование коммунальных служб.

На следующем этапе требуется получить разрешение у жилищной комиссии, которая отвечает за акт выполненных работ. Если разрешение получено, оно визируется у главы администрации. Затем документы направляются в орган местного самоуправления, который и выдает окончательное разрешение на реконструкцию нежилого здания.

Передав в орган местного самоуправления документы, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы, в течение 10 суток можно ожидать ответ. В случае если органом самоуправления в разрешении на строительство будет отказано, то вместе с отказом будет дано объяснение причин.

Проведение инженерных изысканий

При подготовке проекта на реконструкцию, согласно статье 47 Градостроительного кодекса РФ, необходимы инженерные изыскания. Они проводятся организациями или ИП, которые состоят в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (СРО). Указанные изыскания проводятся путем изучения участка и объекта, а также технической и правоустанавливающей документации.

Инженерные изыскания при подготовке проекта по реконструкции проводятся с целью получения данных:

• о возможном влиянии техногенных факторов на окружающую среду;
• об обоснованности решений по архитектурным, объёмно-планировочным работам, проектированию инженерной защиты, компоновки объекта;
• о расчетах фундаментов, оснований и конструкций;
• о возможности и обоснованности проведении земляных работ.

Полностью инженерные изыскания оформляются единым документом. Этот документ используется для разработки проекта и его последующего согласования.

Документы для согласования реконструкции нежилого здания

Если необходимо провести реконструкцию нежилого объекта, то разрешение на строительство выдает орган местной власти по месту расположения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
• градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
• проектная документация: архитектурные решения, схемы планировочной организации, проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей, проект реконструкции, пояснительная записка и т. д.;
• положительное экспертное заключение;
• согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
• копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.

После того как будет оформлен проект реконструкции и экспертное заключение, документы проверяются уполномоченным органом местной власти. Разрешение на строительство содержит в себе информацию о сроках выполнения работ.

Правила оформление разрешения

Разрешение на реконструкцию сооружения – это юридический документ, содержащий следующую информацию:

• Ф.И.О. заявителя либо наименование организации (в случае запроса юридическим лицом);
• порядковый номер, присвоенный компетентными органами;
• дата, когда был подписан акт;
• адрес фактического нахождения объекта;
• название объекта, подлежащего модернизации (полное соответствие с наименованием, указанным в согласованной документации);
• срок действия допуска;
• подпись должностного лица, выдавшего сертификат;
• печать органов самоуправления, выдавших согласие.

Любая ошибка в документе на переделку, делает его недействительным и запрещает проведение работ по строительству и реконструкции сооружения.

Кадастровый учет реконструкции нежилого здания

После реконструкции недвижимость должна быть введена в эксплуатацию, а все внесенные изменения необходимо отразить в ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие пункты:

1. Предоставить кадастровому инженеру необходимую документацию по объекту: первоначальный проект, согласование и документацию по выполненным работам.
2. После окончания кадастровых работ будет составлен технический план здания или помещения, в котором учтены все изменения в характеристиках объекта.
3. Технический план и правоустанавливающие документы необходимо предоставить в службу Росреестра для постановки на кадастровый учёт.
4. Кадастровый учет объекта проводится в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ. А все сведения об объекте вносятся в ЕГРН.
5. Собственник нежилого объекта может получить выписку из госреестра ЕГРН.

Перепланировка либо реконструкция нежилого помещения считается законной и окончательной только после постановки на кадастровый учёт.

Расходы на получение разрешения в 2021 году

Для граждан РФ услуга по получению документа-разрешения на строительство и реконструкцию нежилых помещений бесплатна.

Стоимость оформления проектной документации от 50 000 до 100 000 рублей. Специалист по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, имеющий членство в СРО, подготовит документ-заключение о соответствии проекта градостроительным требованиям.

Заявителю необходимо оплачивать расходы по оформлению доверенностей, выписок и прочей документации в Росреестре. Каждый такой документ будет стоить от 2 000 рублей.

Последствия реконструкции нежилого здания без разрешения на строительство

При реконструкции нежилого помещения без соответствующего разрешения могут возникнуть следующие последствия:

1. Составление акта о незаконной реконструкции и предписания на проведение нежилого помещения в первоначальное положение от соответствующей комиссии.
2. Повторная проверка исполнения предписания. И если приведение нежилого помещения в первоначальное состояние не произошло, то владельцу предъявляется судебный иск. Реконструкция будет признана незаконной, требования необходимо выполнить.
3. Если решением суда будет вынесено обязательство устранить допущенные нарушения, но при этом в ходе назначенной экспертизы будет подтверждена угроза правам других граждан, то исходом такого разбирательства может стать снос нежилого здания.

Сложности при самостоятельном решении вопроса

Некоторые собственники зданий решаются пройти процедуры по согласованию документов на реконструкцию самостоятельно. В этом случае правообладателю нужно учесть:

• количество затраченных усилий и времени на обращение к чиновникам в различные инстанции;
• необходимость изучения нормативных и законодательных актов, касающихся реконструкции помещений;
• возможность самостоятельного сбора и оформления пакета документов для проекта перепланировки.

Процесс переоформления прав на недвижимое имущество, после проведения всех мероприятий по реконструкции помещений может осложниться нарушениями определённых правил и норм законодательства. Такие ситуации часто встречаются при самостоятельном прохождении процедур.

Самостоятельное согласование перепланировки и реконструкции может иметь следующие последствия:

• затягивание процедуры оформления необходимых документов на долгое время;
• дополнительные денежные затраты;
• риск отказа в утверждении проекта исполнительным органом.

Решение задач по получению разрешения на реконструкцию нежилого здания можно доверить экспертам и специалистам компаний, которые состоят в саморегулируемой организации (СРО).

Источник: dorians.ru

Как новая: реконструкция крыши и ее особенности

Крыша — самое уязвимое место дома. Даже если кровля правильно спроектирована и смонтирована, срок ее службы редко достигает 50 лет и более. В большинстве случаев он намного меньше — 25-30 лет. Для сравнения: хорошо сделанный фундамент и стены спокойно прослужат столетия, если дом не деревянный.

Поэтому первое, что делают после покупки старого дома — это капитальный ремонт или, в тяжелых случаях, реконструкцию крыши. Конечно, если дом было решено оставить, а не сносить и строить на его месте новый.

Что такое реконструкция крыши и чем она отличается от капитального ремонта

Реконструкция крыши — это внесение изменений в конструкцию кровли, которые не были предусмотрены изначальным проектом. Причем изменения могут быть как сравнительно незначительными, так и кардинальными.

Часто реконструкцию путают с капитальным ремонтом крыши или относят к одному из его типов. Причем делают это не из-за непонимания особенностей, а намеренно. Но об этом ниже. Сейчас же объясним, поэтому это принципиально разные понятия.

Капитальный ремонт или переустройство кровли — это восстановление конструкций и их приведение к первоначальному, пригодному к эксплуатации виду. То есть конструктивно крыша после капитального ремонта измениться не может.

При этом переустройство крыши может включать работы по модернизации кровли. Это улучшение характеристик крыши с помощью частичной или полной замены существующих элементов конструкции.

Чтобы было понятнее, разберем разницу между капитальным ремонтом, модернизацией и реконструкцией крыши на простом примере. Допустим, у нас есть дача, сделанная по стандартному советскому проекту: один этаж, мансардная кровля, чердак. На крыше дачи шифер, покрытый лишайниками и посеревший от времени, но хуже всего — протечка возле печной трубы. Дачу купили, и новые хозяева хотят привести крышу в порядок. В зависимости от задач, им понадобится ремонт, модернизация или реконструкция кровли. В частности:

1. Если нужно только устранить течь возле трубы, почистить шифер от лишайников и грязи — то это обычный локальный ремонт кровли.
2. Если старый шифер нужно заменить на новый или, скажем, укрепить либо поменять побитые древоточцем элементы стропильной системы — это капитальный ремонт кровли.
3. Если вместо устаревшего шифера планируется уложить любое другое кровельное покрытие, то это модернизация кровли. Причем не имеет значение, какой материал выбран — металлочерепица, керамическая черепица или вообще фальц. Главное, чтобы он в чем-то был лучше шифера: легче, долговечнее, даже эстетичнее.
4. Если чердак дачи будет утепляться и переделываться в полноценный мансардный этаж, то это уже реконструкция кровли.

Важно понимать, что главный индикатор реконструкции кровли — это именно наличие принципиальных конструктивных изменений, а не объем или сложность работ.

Так, даже если кровля дома полностью демонтирована, включая стропильную систему, а потом сделана заново, но без изменения конструкции крыши, то это все равно капитальный ремонт. Просто очень сложный и затратный. Если же было хотя бы небольшое изменение крыши, например, врезка мансардного окна, то это реконструкция.

А теперь — о том, почему реконструкцию кровли часто пытаются назвать капитальным ремонтом.

Нужно ли согласовывать реконструкцию кровли?

Да, на реконструкцию крыши нужно получать разрешение. Законодательство приравнивает реконструкцию кровель к строительству со всеми вытекающими из этого последствиями в виде долгих и трудоемких согласований, а также достаточно проблемного ввода здания в эксплуатацию после окончания работ. Поэтому владельцы недвижимости пользуются всеми возможными лазейками, чтобы отнести работы к капитальному ремонту или модернизации.

Но это если речь о предприятии, коммерческом или многоквартирном здании. Для реконструкции кровли частного дома разрешение обычно не оформляют, если работы внутренние и не видны снаружи. Хотя это и нужно делать по правилам.

При этом необходимо понимать, что могут возникнуть проблемы, если дом после реконструкции крыши нужно будет продать, подарить или передать в наследство. Несоответствие документов усложнит переоформление вплоть до необходимости похода в суд, чтобы узаконить новую конструкцию кровли.

Если реконструкция кровли более масштабная и включает любые наружные изменения, лучше оформить разрешение. Иначе есть риск, пусть и небольшой, получить проблемы с контролирующими органами и предписание к демонтажу изменений. Вероятность таких проблем резко возрастает для домов, расположенных в границах исторической городской застройки, а также в ситуациях, если ваш участок интересен не только вам или если отношения с соседями оставляют желать лучшего.

Когда нужна реконструкция крыши

Мы уже упоминали в примере о превращении холодного чердака в мансардный этаж. Перечислим и остальные распространенные работы, для выполнения которых необходима именно реконструкция кровли:

• врезка мансардных окон и световых тоннелей в те места ската, в которых их нет по проекту;
• устройство слуховых окон, щипцов и других подобных конструкций;
• изменение формы крыши;
• реконструкция стропильной системы под другое кровельное покрытие;
• удлинение скатов кровли, в том числе и для того, чтобы закрыть крышей пристройку;
• поднятие конька для увеличения угла наклона скатов (чтобы уменьшить снеговую нагрузку и улучшить отвод воды);
• изменение типа крыши, включая переделку плоской крыши в скатную;
• обустройство подкровельной вентиляции.

Установка дефлекторов для вентиляции подкровельного пространства, монтаж снегозадержателей или снегорезов, переходных мостиков, лестниц и других элементов безопасности кровли реконструкцией не считается, как и переделка узлов примыканий, установка карнизной и фронтонной планок. Монтаж водосточной системы, даже если на доме ее раньше не было, как правило, можно оформить, как модернизацию кровли.

Этапы реконструкции кровли

Если вам все-таки нужна именно реконструкция крыши, а не капитальный ремонт, для ее выполнения нужно будет:

1. Провести экспертизу. Необходимо узнать, в каком состоянии находятся хотя бы несущие конструкции крыши. Кроме того, если кровля утепленная, желательно проверить состояние утеплителя, поскольку в старых крышах гидро- и пароизоляция либо не использовалась вовсе, либо имела небольшой срок службы.
2. Сделать техническое задание на реконструкцию крыши. Это не обязательно, но желательно. Документ подготавливается в свободной форме и нужен для того, чтобы объяснить задачу проектировщику. Если вы уверены, что сможете достаточно четко и однозначно рассказать все устно (и что проектировщик все запомнит), то этот этап можно опустить.
3. Подготовить проект реконструкции кровли. Правила оформления этого документа практически не отличаются от правил подготовки обычных проектов. Выполняется архитектором или инженером-проектировщиком в зависимости от сложности реконструкции кровли. Так, если вам просто нужно врезать мансардное окно или световой тоннель, достаточно обратиться к проектировщику. Если вы собираетесь поднять конек, врезать слуховое окно и сделать подобные серьезные изменения кровли, лучше обратитесь к архитектору, чтобы дом после этого не потерял в эстетике.
4. Утвердить проект и получить разрешительную документацию. Самый длительный этап, который занимает 2-3 месяца минимум. Поэтому заказывать экспертизу и проект лучше еще осенью, чтобы зимой можно было без спешки заняться борьбой с бюрократической машиной.
5. Демонтировать старую крышу. Демонтаж может быть частичным или полным, в зависимости от масштаба реконструкции кровли. Время для работ нужно подобрать так, чтобы у вас было не менее недели ясной сухой погоды. В противном случае перекрытие и стены могут сильно намокнуть.
6. Возвести стропильную систему и закрыть ее гидроизоляционной мембраной. Качественные современные диффузионные и супердиффузионные мембраны способны до полугода выполнять роль кровельного покрытия. Поэтому после этого этапа с монтажом самого кровельного пирога можно не спешить.
7. Уложить на скаты кровельное покрытие. На этом же этапе монтируют водосточную систему, элементы безопасности кровли, мансардные окна и греющий кабель при необходимости.
8. Утеплить кровлю, сделать внутреннюю отделку. Если дом пока нежилой, это можно делать даже зимой.
9. Ввести дом в эксплуатацию. Если с разрешительными документами нет проблем и все работы были выполнены в соответствии с документацией, этот этап занимает около месяца.

Внутренней отделкой можно заняться и после ввода дома в эксплуатацию. Но уложить утеплитель нужно сразу.

Подведем итоги

Реконструкция кровли — это изменение конструкции крыши, независимо от его масштаба. Это может быть и врезка мансардного окна, и изменение формы крыши. В отличие от капитального ремонта, для реконструкции необходимо получать разрешение, иначе такую переделку придется узаконивать через суд.

Процесс реконструкции крыши состоит из девяти этапов и включает экспертизу, подготовку проекта и его утверждение, демонтаж старой крыши, устройство новой и ввод дома после окончания работ в эксплуатацию.

Источник: krovgid.com