Нужно ли регистрировать объект незавершенного строительства в росреестре

<Письмо> Росреестра от 11.03.2019 N 14-02413-ГЕ/19 <О рассмотрении обращения> (вместе с Письмом Росреестра от 23.11.2018 N 14-11781-ГЕ/18, <Письмом> Минэкономразвития России от 06.12.2018 N Д23и-6550)

Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства:

1) заявление о государственной регистрации права;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

5) учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями); документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, постановку юридического лица на налоговый учет, присвоение кода причины постановки на учет (представляются, если правообладателем, стороной (сторонами) сделки является юридической лицо и если в деле (делах) правоустанавливающих документов, ведущемся соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствуют копии указанных документов);

6) документы, подтверждающие право собственности или пользования на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимости, например: решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка для создания объекта недвижимости; договор аренды (субаренды) земельного участка; договор безвозмездного срочного пользования и другое;

7) разрешение на строительство;

8) проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленных законодательством случаях, в составе, необходимом для идентификации объекта;

9) справка о самостоятельном строительстве (без привлечения дольщиков, инвесторов, кредиторов), подписанная руководителем и главным бухгалтером юридического лица, – если строительство осуществлялось самостоятельно;

10) план объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, либо кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости ;

11) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

Источник

Ответ: Чтобы зарегистрировать права на объект незавершенного строительства нужно обратится в Росреестр с заявлением по установленной форме. Его форма и требования к заполнению утверждены приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 № 920. К заявлению приложите: копию документа об уплате госпошлины; копию документа, который удостоверяет личность заявителя, представителя организации-заявителя; документ, который подтверждает полномочия представителя организации-заявителя; копию документа, который подтверждает право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды).

Нужно ли регистрировать объект незавершенного строительства в росреестре

<Письмо>Росреестра от 11.03.2019 N 14-02413-ГЕ/19 (вместе с Письмом Росреестра от 23.11.2018 N 14-11781-ГЕ/18, Минэкономразвития России от 06.12.2018 N Д23и-6550)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 11 марта 2019 г. N 14-02413-ГЕ/19

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя, а также писем Росреестра от 23.11.2018 N 14-11781-ГЕ/18 и Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 06.12.2018 N Д23и-6550 по вопросу подготовки технического плана в том числе на основании решения суда.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 23 ноября 2018 г. N 14-11781-ГЕ/18

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, сообщает.

В силу статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости):

государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке;

основанием для осуществления государственном кадастрового учета объекта недвижимости является в том числе технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Пунктом 20 Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее — Требования), установлен перечень документов, на основания которых может быть подготовлен технический план, в частности, такими документами в соответствующих случаях являются проектная документация, документ, подтверждающий техническую приемку объекта в эксплуатацию, декларация об объекте недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический паспорт объекта недвижимости, изготовленный до 01.01.2013, разрешение на строительство, проект перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки жилого помещения, копия договора долевого строительства, содержащего описание помещения, машино-места, акт приема-передачи готового помещения, машино-места.

При этом согласно вышесказанному пункту Требований, если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также заключаются в состав приложения к техническому плану.

Из обращения следует, что документы, предусмотренные пунктом 20 Требований для подготовки технического плана, отсутствуют. При этом на объект недвижимости (здание, сооружение, помещение, машино-место) решением суда признано право собственности.

Как представляется, если при вынесении решения судом был исследован вопрос о соответствии возведенного (реконструированного, перепланированного) объекта недвижимости градостроительным нормам и правилам (проектной документации, разрешению на строительство, проекту перепланировки, если такие документы выдавались), — решение суда о признании права собственности на объект недвижимости, по сути для целей государственного кадастрового учета «заменит» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, разрешение на строительство, акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки жилого помещения (в связи с завершением строительства (реконструкции, перепланировки) объекта недвижимости), — изменения, которые должны были бы в них быть внесены (то есть фактически суд «легализовал» возведенный (реконструированный, перепланированный объект недвижимости), полагаем, что технический план может быть составлен на основании имеющихся документов (проектной документации, разрешения на строительство, проекта перепланировки), подготовленных в целях строительства (реконструкции и перепланировки) объекта недвижимости, и решения суда.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 6 декабря 2018 г. N Д23и-6550

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения и толкованию нормативных правовых актов.

Вместе с тем, в пределах установленной компетенции и имеющейся в обращении информации полагаем возможным отметить следующее.

Принимая во внимание установленную процессуальным законодательством подведомственность дел судам, следует отметить, что в соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды принимают судебные акты (постановления) в форме судебных приказов, решений, определений, постановлений.

Статьей 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу, принимается в форме решения суда. Согласно статье 224 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в форме определений суда выносятся судебные постановления суда первой инстанции, которыми дело не разрешается по существу.

Аналогичные положения содержат статьи 167, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом из обращения не представляется возможным однозначно определить, какой судебный акт и связанные с ним правовые последствия интересуют заявителя:

определение суда, являющееся основанием для выполнения кадастровых работ (абзац первый обращения);

решение суда о признании права собственности на объект недвижимости или решение суда, обязывающее выполнить соответствующие кадастровые работы (абзацы пятый и шестой обращения).

Исходя из данного обстоятельства, относительно основания для выполнения кадастровых работ отмечаем.

В соответствии с положениями статьи 35 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ) основаниями для выполнения кадастровых работ являются:

договор подряда на выполнение кадастровых работ, который заключается с кадастровым инженером заинтересованным в выполнении кадастровых работ заказчиком и должен соответствовать требованиям гражданского законодательства, а также Закона N 221-ФЗ; отдельные требования к договору подряда на выполнение кадастровых работ указаны в статье 36 Закона N 221-ФЗ;

определение суда — в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; при этом суд самостоятелен в выборе соответствующего кадастрового инженера, расходы, связанные с выполнением таких кадастровых работ, и денежное вознаграждение соответствующему кадастровому инженеру подлежат возмещению и выплате в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Таким образом, кадастровые работы могут выполняться либо на основании договора подряда, заключаемого заказчиком кадастровых работ с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, указанными в статьях 32, 33 Закона N 221-ФЗ, либо на основании определения суда (в последнем случае договор подряда не заключается).

Учитывая, что часть 2 статьи 35 Закона N 221-ФЗ не содержит какой-либо регламентации действий суда при вынесении определений, являющихся основаниями для выполнения кадастровых работ, представляется что в данном случае подлежат применению соответствующие процессуальные нормы, в том числе положения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующие назначение и проведение судебной экспертизы, а также привлечение и участие специалиста.

Относительно решения суда о признании права собственности на объект недвижимости (как указано в обращении в качестве примера).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ вступивший в законную силу судебный акт может являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества.

Однако следует заметить, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) (с 1 января 2017 г. — ЕГРН), не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН).

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении зданий, помещений, сооружений и объектов незавершенного строительства является в числе прочих обязательных документов технический план (пункт 7 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Особенности подготовки в зависимости от вида и назначения недвижимого имущества, а также требования к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана установлены статьей 24 Закона N 218-ФЗ.

Требования к подготовке технического плана и составу, содержащихся в нем сведений, утверждены приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее — Требования N 953).

Пункт 20 Требований N 953 устанавливает особенности подготовки технического плана в зависимости от разновидности объекта недвижимого имущества, а также указывает на документы, которые содержат сведения о таких объектах и могут являться основанием и использоваться для подготовки технического плана.

В частности, такими документами в соответствующих случаях являются проектная документация, документ, подтверждающий техническую приемку объекта в эксплуатацию, декларация об объекте недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический паспорт объекта недвижимости, изготовленный до 1 января 2013 г., разрешение на строительство, проект перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки жилого помещения, копия договора долевого строительства, содержащего описание помещения, машино-места, акт приема-передачи готового помещения, машино-места.

С целью соответствия включаемых в технический план сведений предъявляемым законодательством требованиям к созданию (изменению) объектов недвижимого имущества данный перечень документов носит открытый характер.

Данным пунктом также предусмотрено, что если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав приложения технического плана. При этом в случаях если, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ, согласно пункту 50 Требований N 953 в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится соответствующая информация. Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется кадастровым инженером в виде связного текста, где приводятся обоснование иной характеристики объекта недвижимости, определение которой осуществлено кадастровым инженером, в том числе результаты необходимых измерений и расчетов, предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок (при их наличии).

К примеру, если при вынесении решения судом был исследован вопрос о соответствии возведенного (реконструированного, перепланированного) объекта недвижимости градостроительным нормам и правилам (проектной документации, разрешению на строительство, проекту перепланировки, если такие документы выдавались), то такое решение суда о признании права собственности на объект недвижимости, по сути, для целей государственного кадастрового учета «может заменить» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, разрешение на строительство, акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки жилого помещения (в связи с завершением строительства (реконструкции, перепланировки) объекта недвижимости). Также технический план может быть составлен на основании имеющихся документов (проектной документации, разрешения на строительство, проекта перепланировки), подготовленных в целях строительства (реконструкции, перепланировки) объекта недвижимости, и решения суда.

С учетом изложенного, вступившее в законную силу решение суда может являться документом, на основании которого сведения об объекте недвижимого имущества могут быть отражены в техническом плане.

Учитывая вышеизложенное, представляется, что возможность подготовки технического плана на основании решения суда зависит от предмета спора и содержания резолютивной части вступившего в законную силу решения суда.

Одновременно отмечаем, что в соответствии с Законом N 218-ФЗ решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно исходя из формы и содержания представленных заявителем документов по результатам их правовой экспертизы (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, часть 1 статьи 64, статья 65 Закона N 218-ФЗ).

Дополнительно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Источник

Как зарегистрировать объект . Порядок постановки незавершенного строительства на учет определяет ст. 25 закона 122-ФЗ от 21.07.1997 года. Подавать заявление необходимо в территориальные подразделения Росреестра . Основаниями внесения записи о правах являются: документы, подтверждающие законность владения землей … Специалисты рекомендуют начинать процедуру с оформления земли. В Росреестр необходимо направить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт с указанием точных границ участка. При отсутствии такой информации в реестре придется провести межевание. Далее следует получить: кадастровый паспорт строения ( Росреестр )

Регистрация прекращения права собственности в Росреестре

В повседневной жизни часто возникают ситуации, когда правообладатель принимает решение произвести демонтаж объекта недвижимости на своем земельном участке. После проведения указанных работ, он обращается в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности. Но, как правило, сталкивается с приостановлением или отказом в государcтвенной регистрации прекращения права собственности и даются соответствующие рекомендации по их устранению.

Следует отметить, что Росреестр, ссылаясь на п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон), проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов.

По результатам проведенной экспертизы, наиболее часто Росреестр приостанавливает государственную регистрацию по следующим основаниям:
— обращение с заявлением ненадлежащего лица;
— не представление документов, необходимых для осуществления регистрационных действий;
— наличие сомнений в подлинности документов или сведений, содержащихся в них, или их недостоверность;
-отсутствие полномочий у лица, указанного в заявлении, распоряжаться объектом недвижимого имущества;
— наличие фактов подписания (удостоверения) документов, представленных на регистрацию, неправомочным лицом.
— наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН);
— не соответствие требованиям законодательства Российской Федерации документов по форме и содержанию;
— наличие спора в отношении объекта недвижимости;
— обращение взыскания в отношении недвижимого имущества.

Необходимо также отметить, что указанные основания являются общими (основными), каждое из которых государственный регистратор раскрывает с учётом основных характеристик дела ПУД (правоустанавливающих документов).

Не останавливаясь на поверхностном анализе указанных выше оснований для приостановления государственной регистрации, рассмотрим более подробно такую причину как: «не представление документов, необходимых для осуществления регистрационных действий» по прекращению права собственности на объект недвижимого имущества.

Для начала разберем, из чего состоит базовый пакет документов, необходимый для регистрации прекращения права собственности. В соответствии с Законом документами, необходимыми для регистрации кадастрового учета и (или) регистрации прав, являются:
— заявление о государственной регистрации прекращения права собственности;
— оплаченная государственная пошлина;
— документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением
обращается его представитель);
— документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав;
— иные документы, предусмотренные Законом и принятыми в соответствии с ним
иными нормативными правовыми актами.

Однако многие не знают, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности необходимо подавать заявление о снятии с кадастрового учета, прекратившего свое существование объекта недвижимости.

Так, в силу пункта 3 части 3 статьи 14 Закона предусмотрено осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 15 Закона, части 1 статьи 23 Закона и части 5 статьи 14 Закона снятие с кадастрового учета объектов недвижимости возможно только:
— на основании заявления о снятии с кадастрового учета и акта обследования;
— на основании вступившего в законную силу судебного решения;
— в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 41 Закона о недвижимости.

Исходя из изложенного, прекращение права собственности на Объект не представляется возможным при наличии Объекта на государственном кадастровом учете.

Далее разберем, что же является основанием для прекращения права собственности. В соответствии с действующим законодательством, данную норму регулирует ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В частности, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).

Кроме того, при проведении правовой экспертизы представленных документов, государственный регистратор использует Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

При этом необходимо отметить, что порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры ЕГРН сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования (п. 7. ст. 7 Закона).

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона, необходимым для снятия с кадастрового учета объекта капитального строительства документом является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

В силу положений ч. 1 ст. 23, акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машиноместа или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машиноместа в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машиноместо было расположено.

Таким образом, снять с кадастрового учета объект капитального строительства в связи с прекращением его существования в результате гибели или уничтожения, возможно только на основании акта обследования.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 раздела I Приказа Минэкономразвития РФ от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава акта обследования, а также требований к его подготовке», Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости. Указанные документы, за исключением документов, содержащих сведения ЕГРН, включаются в состав приложения к Акту.

Таким образом, документы, подтверждающие прекращение существования объекта недвижимости должны быть включены кадастровым инженером в состав приложения к акту обследования.

Источник

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства . Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства , — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. … В пункте 38, абзаце 5 указывается, что объект незавершенного строительства — капитальное сооружение, которое построено только частично, а главным требованием считается наличие фундамента. Покрытие участка бетонным слоем, камнем или асфальтом без работ по обустройству фундамента не считается — такой объект не считается незавершенным . … Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится.

5. Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

В соответствии с пунктами 2,3,4 статьи 25 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»[21] 21 : право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

(п. 2 в ред. Федерального законаот 23.07.2013 N 250-ФЗ)

3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011N 169-ФЗ, от 03.12.2011N 383-ФЗ, от 23.07.2013N 250-ФЗ)

4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011N 169-ФЗ, от 03.12.2011N 383-ФЗ, от 23.07.2013N 250-ФЗ)

Исходя из анализа статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , при строительстве на арендованном участке, право собственности на объект незавершённого строительства регистрируется на основании договора аренды такого участка. Спорные ситуации возникают когда срок аренды участка истек либо договор расторгнут. До недавнего времени такие обстоятельства исключали возможность оформления объекта незавершенного строительства в собственность.

Но в начале 2013 г. Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал принципиально важную позицию, защищающую интересы застройщика в подобной ситуации. Согласно обязательным для арбитражных судов разъяснениям ВАС, истечение срока договора аренды не является препятствием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный в период действия такого договора. То есть отказ Росреестра в регистрации права собственности на объект незавершённого строительства в связи с отсутствием договора аренды может быть успешно обжалован в суде.

Таким образом, застройщик теперь может избежать негативных последствий истечения срока или досрочного расторжения договора аренды участкаилиинвестиционного контракта. После регистрации права собственности на объект незавершенного строительства уполномоченный орган будетобязан заключить новый договор аренды.

Возможно применение данного правила по аналогии и при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, на котором существует объект незавершенного строительства.

Источник

5 Передача незавершённого строительства . 6 Почему незавершёнку не торопятся регистрировать . Незавершенное строительство – что это. Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта . Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение.

Регистрация недостроенного дома

Любой объект, идентифицируемый как недвижимость, должен регистрироваться по закону в гос. реестре. Это право применяется не только к уже завершенным строительным объектам, но и к объектам незавершенного строительства. Подобные объекты подлежат постановке на учет согласно общему порядку.

Важно! В качестве обоснования такого заключения выступает Гражданский кодекс РФ, в частности – статья 130. На основании этой нормы любое имущество, которое взаимосвязано с земельным участком без возможности его отдельного рассмотрения, является недвижимостью.

Насколько тесной должна быть взаимосвязь объекта и земельного участка?

Недвижимостью выступает объект, который нельзя отделить от земли, на которой он размещен, без причинения ему несопоставимого ущерба. К таким объектам нужно относить любые сооружения, основой возведения которых служит капитальный фундамент.

Данные о праве вносятся в единую базу при условии, что законность владения земельным участком подтверждена, и имеется разрешение на выполнения строительных работ.

При этом основания для владения землей могут отличаться: аренда, право наследства, собственности, бессрочного использования. Также территория должна относиться к отдельному территориальному типу.

Регистрация недостроенных объектов разрешается только на участка ЛПХ и ИЖС. Первый случай предусматривает необходимость определения принадлежности земли к населенному пункту.

Второй предполагает возможность проведения строительных работ по сооружению жилого объекта, что следует из названия.

Если здание будет возведено в пределах земельного участка, но при нарушении его целевого использования, такое строительство будет признано самовольным. В таких обстоятельствах оформление права собственности на самовольно возведенный объект не представляется возможным.

Какие документы нужны для покупки дома, читайте тут.

Оформление права собственности

Пункт 2 статьи 25 (Закон о регистрации недвижимости) говорит о том, что все объекты, строительство по которым не завершено, необходимо регистрировать. Для этого потребуется документация, которая устанавливает право на земельный участок, где возводится объект, и разрешительные документы по строительству.

Запомните! До этого разрешение на проведение строительных работ не нужно было предоставлять, однако уже с начала марта 2015 г. возникли изменения – в связи с поправками, внесенными в земельное законодательство.

С этого момента в список документов на регистрацию прибавилось также и указанное разрешение.

Как оформляется неоконченное строительство жилого дома на своей земле?

Оформление происходит при выполнении действий в такой последовательности:

• тех. инвентаризация по объекту;
• оформление разрешения начала строительства жилого дома;
• оформление кадастрового паспорта;
• предоставление документации (заявления) в адрес Росреестра с целью проведения регистрационных действий;
• оформление выписки в ЕГРН с обозначением в ней отдельной информации о наличии права собственности.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Состояние объекта ИЖС

Уже с 2004 г. в законодательстве РФ появилась возможность проведения гос. регистрации не только завершенных объектов недвижимости, но и объектов, по которым строительные работы не завершены.

Стадия «заморозки» строительных работ здесь роли не играла. Единственно важным условием, при котором возможно было провести регистрацию – присутствие кап. фундамента (из бетона или кирпича).

Строительный объект не получится зарегистрировать, если он выступает предметом по действующему договору подряда.

Причины для регистрации законного права обладания домом

Процедура регистрации частного дома требует серьезного подхода и предполагает много хлопот.

Учтите! Прежде чем разбирать процедуру регистрации права собственности на жилой дом, следует знать, зачем вообще необходима процедура оформления жилья в личное владение:

• если присутствует такой документ, как свидетельство на гос. регистрацию частного жилого строения (дома), то владельцу не нужно переживать, что его недвижимость, которой он пользуется и в которой проживает, надлежащим образом не была оформлена;
• когда требуется проведение системы коммуникаций в только что построенный жилой дом. Любая процедура, подразумевающая необходимость оформления тех. документации, требует наличия кадастрового паспорта и свидетельства, подтверждающего право владения объектом;
• при наличии желания продать недвижимость или же передать ее кому-то в качестве дара. Перед указанными действиями сначала требуется провести инвентаризацию строения и выполнить его регистрацию.

Использование упрощенного порядка

Чтобы оформить собственность через Росреестр, нужно пройти через этап согласования, инстанций достаточно много. Кроме того, потребуется собрать довольно большой пакет документации.

Именно поэтому многие строительные компании располагают отдельными службами (отделами), на них и возлагается эта кропотливая работа.

С 2015 г. порядок регистрации недвижимости загородного типа был упрощен, поэтому у собственников таких объектов будет меньше забот.

Согласно новому законодательству, этот обновленный простой порядок можно использовать в отношении таких объектов:

• жилых домов, если они построены на земельных участках, предназначенных для ведения таких хозяйств как дачное или садоводческое;
• жилых домов, если они построены на участках, целевым назначением которых является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• жилых домов, построенных на зем. участках, используемых в целях ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Такие земли размещаются на границе населенного пункта.

То есть если говорится о возведении одного из указанных частных домов на перечисленных земельных участках, то собственнику следует обратиться или в Росреестр или в МФЦ, собрав минимально необходимый для регистрации пакет документов.

Внимание! Специалист передаст заявителю отдельный бланк заявления, который нужно заполнить. Тут же оплачивается и гос. пошлина.

Сотрудник принимает всю документацию с заявлением и назначает конкретную дату оформления выписки из ЕГРН. В назначенное время можно забрать ее вместе с прочими документами.

Где можно оформить незавершенное строительство дома

Собственник или лицо, арендующее участок земли, сначала должен собрать полностью весь пакет документов, необходимых для гос. регистрации. Как только все документы собраны, их подают в Росреестр (в месте, где находится объект).

Стандартно регистрация по объекту, строительство которого не завершено, занимает до 10 (десяти) дней.

Необходимые документы для оформления

Часто возникают ситуации, когда средств на достраивание жилого дома не хватает, и строительство временно прекращается.

Несмотря на то, что работы по строительству дома приостановлены на неопределенный период, закон позволяет провести регистрацию права собственности на него. Эта возможность появляется по факту, на каком бы этапе строительство ни прекратилось.

Важно! В адрес Росреестра или Многофункционального центра передают собранный пакет документов, достаточный для оформления строящегося объекта (дачи/дома) в личную собственность.

В список входят следующие документы:

• разрешение на проведение строительных работ по регистрируемой недвижимости;
• документы правоустанавливающего характера на земельный участок, где размещается недостроенный объект недвижимости (или же договор, на условиях которого участок арендуется);
• личный паспорт собственника;
• доверенность, если документы направляются законным представителем. Она заверяется нотариусом;
• заявление для внесения данных по объекту недвижимости в базу ЕГРН (соответствующий бланк можно взять у сотрудника);
• проектная и тех. документация;
• квитанция, подтверждающая оплату гос. пошлины установленного объема.

Если подан неполный объем документов, или же требуется предоставление дополнительных, сотрудник гос. органа запрашивает недостающие.

Когда обращение в адрес Росреестра основывается на судебном решении, его также следует приобщить к основному пакету документации. Как только направленный запрос будет принят, заявитель получает расписку. В ней обозначается дата завершения регистрации.

Как подать документы

Для регистрации права собственности по объекту ИЖС (индивидуального жил. строительства) в простом порядке используйте любой из предлагаемых методов. Обратитесь напрямую в Кадастровую палату или же один из ближайших офисов Росреестра.

На прием нужно записываться заблаговременно:

• через официальный портал Росреестра – используйте раздел «Офисы и приемные»;
• обратившись на единый номер Росреестра – в центр обслуживания по телефону 8-800-100-34-34. На этот номер звонки на территории РФ бесплатны.

Направьте подготовленные документы в МФЦ – это многофункциональный центр, специализирующийся на предоставлении муниципальных и гос. услуг. Но сначала убедитесь, что выбранный МФЦ действительно оказывает необходимую услугу.

Обратите внимание! Направьте все копии подготовленных документов через почту, приложив уведомление о вручении и опись вложенных документов.

Заверьте их у нотариуса и передавайте в адрес Кадастровой палаты или ближайшей к месту расположения недвижимости службы Росреестра.

Заявление и документы, заверенные с помощью электронной подписи, подаются через сайт Росреестра (раздел «Электронных услуг»).

Предварительно уточните в Росреестре, предоставляется ли такой вид услуги, и можно ли направить документы в электронном виде.

Узнать это можно на официальном сайте, обратившись к специалисту службы или же позвонив оператору в ЦТО (центр телефонного обслуживания).

У заявителя есть возможность отследить текущий статус рассмотрения поданного заявления. Используйте для этого сервис «Проверки статуса запроса». Его можно найти на портале Росреестра, при этом выбранный способ направления документов не важен.

Посмотрите видео. Объект незавершенного строительства:

Сроки предоставления и стоимость услуги

Упрощенный порядок проведения регистрации прав физ. лица на принадлежащий ему объект ИЖС подразумевает необходимость оплаты гос. пошлины в размере 200 рублей.

Выписку из ЕГРН (Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) выдают на протяжении 18 дней, не более. Срок отсчитывается от даты, когда в службу ответственную за гос. регистрацию прав собственности поступило заявление и прилагаемые к нему документы.

Подготовленное свидетельство (выписка из ЕГРН) выдается или на руки заявителю, или же отправляются почтой, если в поданном заявлении на проведение гос. регистрации прав имеется соответствующее указание.

Кроме того, есть возможность направления заявителю выписки ЕГРН в электронном формате.

Об отказе в проведении гос. регистрации права заявителю должны сообщать в срок не больше 5 (пяти) дней с момента завершения периода регистрации. Такое сообщение направляется в обязательном порядке.

При одновременном направлении заявления с документацией, используемой для гос. регистрации права собственности, и заявления для постановки объекта, отнесенного к индивидуальному жил. строительству, на гос. учет в кадастре исчисление срока происходит от даты занесения в ГКН данных о конкретной недвижимости.

Оформление при дачной амнистии

С помощью этого метода есть возможность зарегистрировать недостроенный дом. Действие дачной амнистии основывается на отдельном Федеральном законе № 93.

Запомните! Под этим термином понимают упрощенный процесс, используя который, граждане могут оформить в собственность принадлежащие им объекты недвижимости (жилой дом или земельный участок).

Этот порядок распространяет свое действие на все жилые дома, построенные на землях с назначением «для дачного или подсобного хозяйства» или «ИЖС».

Чтобы у каждого была возможность провести регистрацию права собственности на свое имущество, законодатель решил продлить «амнистию» до начала марта 2020 г.

Началом процедуры является регистрация собственности на земельный участок. Для этого следует направить документацию в отдел Росреестра (МФЦ), расположенный поблизости.

Документами первоочередной необходимости, которые необходимо предоставить с целью подтверждения права владения участком, являются:

• постановление, вынесенное администрацией (районной/городской);
• свидетельство, удостоверяющее право на получение участка в наследство;
• различные договора, на условиях которых земля была передана в дар, куплена, обменяна;

Один из этих документов передается с отдельным заявлением. Есть отдельный образец. Также приложите квитанцию, подтверждающую выплату гос. пошлины установленного объема.

Дополнительно понадобятся и другие документы.

Потребуется подготовить:

• кадастровый паспорт, оформленный на здание, подлежащее регистрации;
• декларацию установленной формы по объекту (необходимо два экземпляра).

Потом следует еще раз направить обращение в адрес Росреестра. Подаем в эту службу документы с целью регистрации постройки, строительство по которой не закончено. Основной сложностью выступает предоставление доказательств начала строительных работ.

Учтите! В конечном результате оформляется собственность и на сам земельный участок, где проводятся строительные работы, и на объект, возводимый на нем – жилой дом, независимо от того, построен он полностью, или работы только начались.

Многих людей пугает подобная процедура, поскольку на первый взгляд кажется запутанной и требующей значительных усилий.

В реальности же сложности никакой нет – просто подготавливается указанный пакет документации, и пишется отдельное заявление на оформление за собой прав собственности.

Получение разрешения на строительство дома

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ выдачей разрешения на проведение строительных работ занимается исполнительный орган местного самоуправления – обычно по месту, где располагается земельный (включая дачный) объект.

Но здесь существуют исключения из правил:

• если работы строительного характера подразумевают необходимость использования недр – разрешение выдает Министерство природных ресурсов и экологии РФ;
• если на территории объекта планируется применять атомную энергию – за разрешение отвечает Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору;
• если выполняются строительные работы в пределах территории исторического поселения – понадобится разрешение от органа исполнительной власти по конкретному субъекту, который уполномочен отвечать за охрану объектов, отнесенных к культурному наследию;
• если запланировано возведение объекта, относящегося к космической инфраструктуре – подготавливает разрешение гос. корпорация космической деятельности «Роскосмос».

Чтобы ответить на вопрос, какие документы необходимы, чтобы получить разрешение на выполнение строительных работ, следует заглянуть в Градостроительный кодекс РФ. Эта процедура не потребует много времени.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о выдаче разрешения на строительство:

Важно! В соответствии со статьей 51 Кодекса необходимы:

• документы правоустанавливающего характера;
• документация по проекту;
• один из документов, удостоверяющих личность заявителя;
• заявление, написанное в органах местного самоуправления (образец предоставляется на месте).

Как только подан весь список документов, на выдачу разрешения отводится не больше недели (берутся во внимание только рабочие дни). Это требование Гражданского кодекса РФ (часть 11 статьи 51).

Если выдается разрешение по капитальному объекту, не отнесенному к линейному, или на постройку здания в пределах территории, где располагается историческое поселение, тогда срок составит уже 30 дней, однако не более сроков, обозначенных Градостроительным кодексом РФ.

Определение конкретных мер реагирования напрямую зависит от того, по какой причине отказано. Обычно нужно просто устранить обозначенные недостатки. Все они будут перечислены в отказе, который пришлет ответственная за выдачу разрешения организация в ответ на заявление.

Затем необходимо снова сделать повторную попытку и получить разрешение. Еще одним вариантом добиться результата является оспаривание решения об отказе в судебной инстанции. Для этого необходимо подготовить исковое заявление, учитывая стандартные требования, предъявляемые к такому документу.

Иск в обязательном порядке должен включать в себя сведения о:

• судебной инстанции, куда будет направляться заявление;
• полном наименовании истца с контактными данными и адресом;
• ответчике – ответственном органе, который вынес оспариваемое в судебном порядке решение (аналогичные сведения);
• произошедшей ситуации, результаты которой не устроили заявителя, и причину, по которой он считает действия необоснованными;
• излагается просьба признать решение об отказе, принятое органом, неправомерным и необоснованным. Принять решение об удовлетворении просьбы в предоставлении разрешения;
• приложения к заявлению – минимальный список необходимой документации (приложите копию своего паспорта, само заявление, документацию, которая доказывает правоту ваших доводов, и копию полученного от органа отказа).

Запомните! В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ есть несколько различных ситуаций, которые являются основанием для отказа в предоставлении разрешения.

Прежде всего, даже когда отсутствует хоть один из требуемых документов – это уже достаточный повод для отказа в предоставлении разрешения.

Также основанием для отказа выступает тот факт, что предоставленные заявителем материалы не соответствуют действующим на момент обращения строительным нормам.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство:

Кроме того, положительного решения не нужно ожидать в таких случаях:

• когда поступает заявление о проведении строительства в пределах особо охраняемых зон;
• в случае если участок, разрешение по которому требуют, предназначен для гос. нужд;
• если отсутствует правоустанавливающая документация по земельному участку;
• когда в течение 10 дней в соответствующий орган не передали информацию об этажности, высоте, фактической площади проектируемого объекта, копии документации проекта и инженерных изысканий, сведения об инженерных системах.

Документ разрешительного характера по строительству действует на протяжении всего периода, обозначенного в проекте организации. Действует он в течение 10 лет. Именно в этот период разрешается проводить строительные работы на объекте.

До момента завершения указанного периода строительный объект необходимо ввести в эксплуатацию. Орган, оформивший документ, если в этом есть необходимость, продляет его или же оформляет отдельные документы по каждому этапу проведения строительных работ.

Посмотрите видео. Как оформить частный жилой дом — объект незавершенного строительства, в объект завершенного:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Источник

Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства . Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства : 1) заявление о государственной регистрации права … 9) справка о самостоятельном строительстве (без привлечения дольщиков, инвесторов, кредиторов), подписанная руководителем и главным бухгалтером юридического лица, – если строительство осуществлялось самостоятельно; 10) план объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, либо кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости