Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Объекты незавершенного строительства
В силу части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании:
— разрешения на строительство такого объекта;
— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на здание или сооружение, строительство которого не завершено и для строительства которых в соответствии с действующим законодательством не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:
— технического плана объекта незавершенного строительства;
— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В соответствии с частями 11 и 11.1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании:
— декларации об объекте недвижимого имущества;
— уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.
Создание технического плана на объект незавершенного строительства
Также следует отметить, что частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области
Источник: kadnikov-adm.ru
Как законом определяется объект незавершенного строительства
Довольно часто объекты, выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, так и остаются на этапе строительства, что может быть обусловлено как отсутствием денежных средств, так и прочими причинами, характерными для каждого конкретного случая. В такой ситуации возникает понятие «объект незавершенного строительства». О том, что это такое согласно действующему законодательству, каковы его признаки, как зарегистрировать и продать ОНС, читайте в данной статье.
Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства?
Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект, в действующем законодательстве сегодня не содержится. Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат. Это могут быть здания, сооружения, земельные участки и таковые недр, объекты незавершенного строительства. Из приведенной нормы можно прийти к выводу, что незавершенка наряду с завершенным строительством признается недвижимостью.
Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ, то здесь можно встретить следующее трактование незавершенки: ОНС следует признавать те объекты капстроительства (здания, строения и сооружения), строительство которых продолжается либо не завершено. Исключение — киоски, навесы и прочие временные постройки.
Признаки незавершенки
При определении ОНС необходимо руководствоваться следующими признаками:
- приостановление, консервация либо окончательное прекращение строительства;
- индивидуальная определенность;
- прочная связь с землей плюс отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.
То есть главной отличительной чертой незавершенки считается наличие фундамента на конкретном земельном участке. Если таковой имеет место (является заложенным, а не оставшимся от старых построек), значит, в будущем здесь будут возводить капитальную постройку, которую в обязательном порядке нужно будет регистрировать и платить за нее налоги.
Оформляем право собственности
В России недвижимость учитывается в двух базах: госреестре и госкадастре. И если в первом из них учитываются только здания и содержатся сведения о собственниках, то во втором — ведется учет незавершенки и земельных участков без включения таких сведений.
Важно! Земельные участки, на которых планируется возведение объектов, должны быть аналогично учтены в госкадастре, т. е. иметь присвоенный номер и установленные границы.
Для заявления прав на недвижимость требуется постановка последней на учет. Такие действия требуют определенных затрат, связанных с изготовлением технического плана на незавершенку.
Как зарегистрировать ОНС
Для того чтобы поставить незавершенку на учет в ГКН, ее владельцу требуется обратиться в МФЦ либо напрямую в кадастровую палату, где написать соответствующее заявление. Для осуществления регистрационных действий ему потребуется: паспорт и составленный кадастровым инженером техплан своего недостроя плюс диск с записью.
За готовым кадастровым паспортом ОНС владелец недостроя придет в день, обозначенный в выданной ему расписке о получении документов. Процедура постановки на учет в ГКН также доступна сегодня онлайн на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать одноименную услугу и ввести запрашиваемые системой сведения. Отправка заявления предполагает приложение к нему электронной версии техплана.
С полученным техническим паспортом, техпланом и гражданским паспортом владельцу незавершенки следует обратиться в местное отделение МФЦ (Росреестра), где зарегистрировать недострой на свое имя. На сайте Росреестра такая услуга будет называться «регистрация прав на недвижимость».
Если Ваш участок не выделялся под ИЖС, придется заниматься и вопросом, связанным с получением разрешения на строительство.
Особенности продажи
Продажа любой недвижимости, в том числе недостроя, предполагает регистрацию прав собственности на ОНС в Росреестре. Необходимость оформления свидетельства о праве на сегодняшний день отпала. На смену ему пришла выписка из ЕГРП — полноценная замена своему предшественнику. Продажа будет происходить на основании договора о купле-продаже недвижимости, оформленного с учетом общих правил. Если, кроме незавершенки, продаже подлежит и земельный участок, допускается составлять один договор (скачать).
Сама регистрация рассматриваемой сделки осуществляется в МФЦ либо Росреестре. За нее собственнику придется заплатить порядка 2 тысяч рублей. При себе нужно иметь только договор купли-продажи и паспорта. Заявление поможет составить регистратор. Владельцу недостроя и покупателю останется только подписать его и получить расписку, по которой последний потом придет за получением выписки из ЕГРП уже на свое имя.
Передача ОНС
Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу — договору купли-продажи. В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу). Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.
По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.
Стоит ли торопиться с регистрацией недостроя?
С учетом действующей налоговой политики, бремя платы за недвижимость может ложиться только на плечи ее собственника. Если такового нет, обязанности производить уплату по счетам также не возникает. Поэтому, чтобы избежать лишних растрат, люди часто не торопятся с регистрацией недостроя и не занимаются постановкой его на учет в госкадастр.
В каких случаях поставка на учет может стать обязательной? Такие действия могут быть просто необходимы, например, когда речь идет о возведении дома на участке земли, выделенном для многодетной семьи. Учитывая то, что для строительства такого дома могут быть установлены сроки, кадастровый паспорт и будет, собственно, являться доказательством тому, что на участке идет строительство. Поэтому последний отнять уже не смогут.
Вообще, тариф сегодня больше не рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Его исчисляют с учетом кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, близка к рыночной.
Интересно: Минфином запланировано ввести такой закон, чтобы уплата налогов владельцами земельных участков за дома и незавершенку, расположенных на их участках, производилась даже в том случае, если согласно документам они не принадлежат никому.
Источник: nedvigist.ru
Обследование объектов незавершенного строительства
Объект незавершённого строительства — это здание, сооружение, возведение которого не было закончено, однако работы по его строительству, которые уже были выполнены, позволяют считать его отдельным недвижимым объектом.
Для чего необходима экспертиза недостроенного объекта
Основные цели, для которых обследуют недостроенный объект:
- Обнаружение и оценка повреждений.
- Разработка стратегии реконструкции. и целесообразности ремонта.
- Принятие решения относительно сноса здания либо его восстановления.
Такие работы могут проводить специализированные компании, в которых работают разнопрофильные эксперты.
Возобновление строительства на незавершённом объекте зачастую сопровождается следующими техническими проблемами:
- Изменяются характеристики почвы в основании объекта вследствие влияния вод дождевого и талого происхождения, промерзания почв и появления по этой причине значительных деформаций фундамента, а также надземной части объекта.
- Ухудшаются показателей качества (прочность, тепловые параметры, адгезия и др.) объекта вследствие атмосферных воздействий на конструкции, которые не подготовлены к таким воздействиям.
- Невозможно получить конструктивные элементы, которые предусматривает проект, из-за того, что их выпуск прекратился.
- Отсутствует часть документов (либо всех документов) для объекта незаконченного строительства.
- Изменяются функции объекта.
Что входит в экспертизу объекта незавершенного строительства
Обследовать недостроенное сооружение начинают с рассмотрения технических документов, параллельно проводят визуальный осмотр строительных конструкций, измеряют параметры специальными приборами.
Экспертиза объекта незавершенного строительства нужна в таких ситуациях:
- Планируется возобновление строительных работ спустя несколько месяцев либо несколько лет простаивания.
- Разрушены элементы сооружения. Объект находится в аварийном состоянии.
- Планируется реконструкция.
- Изменяется предназначение объекта.
Результатом исследования объекта незаконченного строительства иногда является обнаружение несоответствия здания нормам прочности. К этому приводит физический и моральный износ, а также отсутствие мер, направленных на правильную консервацию. Почти в каждом здании по окончании инструментального исследования фиксируют разрушение в той или иной мере.
Так, конструкция начинает постепенно отказывать спустя от 3-х до 5-и лет постоянного влияния факторов природы, таких как осадки, колебание температуры и ветер.
Экспертиза даёт возможность определять самые безопасные и выгодные в экономическом плане способы решения проблем. Во многих случаях более быстрым и дешёвым оказывается снос старого строения и начало строительства нового.
Последовательность и масштабность экспертизы объекта незавершённого строительства являются индивидуальными в каждой ситуации. Основа для формирования списка необходимых работ — актуальные в текущее время нормативы и техзадание заказчика.
Общая методика экспертизы недостроенных зданий имеет такой вид:
- Анализируют технические и проектные документы относительно объекта.
- Осматривают здание и проводят измерение его параметров инструментальным путём. На этом этапе профессионалы фиксируют посредством фотографирования найденные дефекты, забирают пробы стройматериала для исследований в лаборатории, проводят оценку прочности конструкций.
- Исследуют пробы стройматериала лабораторным путём.
- Оценивают полученные результаты ручным путём, а также используя профильное ПО.
- Оформляют техническое заключение относительно состояния, в котором пребывает объект. На этой стадии специалист приходит к выводам насчёт того, безопасен ли ввод объекта в эксплуатацию.
- Разрабатывается план мер по устранению дефектов, укреплению конструкций, реконструкции строения.
Итоги исследования объекта незавершённого строительства позволяют разработать проект его ремонта. Лишь качественные услуги и точность результатов измерений обеспечивают безопасность эксплуатации и высокую надёжность объекта.
Как проходит обследование недостроенных объектов
Сегодня передовые технологии дают возможность проведения натурных испытаний строительных конструкций посредством пробной нагрузки. Проведение пробных испытаний позволяет определить наибольшие нагрузки на перекрывающие, стеновые и другие конструкции. Нагрузка на конструкции передаётся домкратами либо геотубами.
К испытаниям с пробными нагрузками относятся: трещиноустойчивость, максимальный нормативный прогиб, расчётная нагрузка разрушения либо реальная нагрузка разрушения. Критерии испытаний выбираются в зависимости от целей и задач. Конструкции испытывают относительно пробных нагрузок — это самый прогрессивный способ экспертизы несущих строительных конструкций. С его помощью возможно использование несущих конструкций объекта самым эффективным образом, не неся дополнительные расходы на усиление отдельных частей здания.
К основным этапам экспертизы относятся измерения с помощью специальных инструментов и анализы в лабораториях. В некоторых случаях специалистами проводятся испытания неразрушающего и разрушающего характера в лабораториях. Первый вариант подразумевает, что нет влияния исследования на параметры конструкции, и оно требуется для того, чтобы определить прочность. Испытания разрушающими методами осуществляют, используя высокоточные исследования, чтобы оценить физические свойства определённых элементов.
Для чего нужны обмерные работы и сравнение полученных данных с исходной документацией
Только с помощью тщательного обследования визуальным и техническим путём можно правильно решить, какая судьба оптимальна для объекта незавершённого строительства. В течение последних лет этот процесс стал очень распространённым в РФ. Данную процедуру применяют для окончания строительства объекта, работы по которому пришлось заморозить по какой-то причине.
Дефекты строительных конструкций недостроя
Длительный перерыв строительства влияет на качество почвы в основании, осадок фундамента и искривления надземной части строения. Это влияние определяется разновидностью почвы, расчётной схемой, разновидностями конструкций, степенью законченности строительных работ и длительностью перерыва в них.
Материал, из которого изготовлены конструкции недостроенного либо реконструируемого строения, подвергается влиянию осадков и температурных колебаний сезонности. Конструкции «недостроев» испытывают периодическое влияние осадков, а также замерзание в состоянии насыщения водой. В некоторых условиях степень влияния данных факторов многократно превосходит меру их влияния в условиях нормальной эксплуатации сооружения.
Циклическое влияние вод дождевого и талого происхождение на почву в основании приводит к увеличению её влажности. Когда нет дренажа и планирования территории, а почва отличается малой водопроницаемостью, котлован будет постоянно наполнен водой. Долгое влияние воды ведёт к повышению влажности почвы из-за снижения несущей способности основания. Наиболее ощущается данное влияние на глинистой почве, чья консистенция способна колебаться от твёрдости до текучей пластичности.
Толщина почвы, в границах которой имеет место негативное влияние воды, определяется водопроницаемостью почвы. Чем выше последняя, тем более толстым является слой грунта, в котором долгое увлажнение вызывает ухудшение его механических показателей. Также чем выше уровень ухудшения механических показателей почвы, тем ниже водопроницаемость.
Почему выгодно сотрудничать с ARAKIS
Наша фирма осуществляет все работы, связанные с экспертизой объектов незаконченного строительства. Стоимость определяется особенностями и предназначением конкретного здания, целями экспертизы, индивидуальными особенностями, объёмом и перечнем мероприятий. Наш персонал включает экспертов всех профилей и соответствующую техническую базу, которая состоит из современных приборов и специальных программ. С каждым клиентом мы заключаем официальный договор.
Источник: arakis.su