Объект долевого строительства это дом или квартира

Долевое строительство: плюсы и минусы

Договор долевого участия по 214-ФЗ является надежной защитой прав покупателей объекта недвижимости. И если для потребителей он представляет определенные преимущества, то для застройщиков закон несет в себе немало отрицательных моментов. О том, какие плюсы и минусы таит в себе ФЗ о долевом участии – подробно в нижеприведенной статье.

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье. Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%. Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартиру

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости. Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект.

Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры. Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему. На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме. Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику). А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

Запрет долевого строительства в 2018 году: суровая реальность или очередная «страшилка»?

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях. В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3. В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора. В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4. 214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере.

Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя. Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5. Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами. В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта.

Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

• не своевременная передача объекта долевого строительства;
• прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
• внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
• изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
• нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
• в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя. В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.
3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Источник

Что такое долевое строительство? Закон, договор

Что такое долевое строительство? Ипотечные системы финансирования характерны для государств с рыночными механизмами строительства новых домов, в том числе путем инвестиций дольщиков. В России же непосредственно такой способ финансирования в рыночной экономике называется долевым участием в строительстве. Но, чтобы привлечь денежные средства населения или юридических лиц, девелоперам или застройщикам необходимо оформить земельный участок, произвести его оценку и утвердить план застройки.

Долевое строительство – один из доступных способов покупки жилья

Определенная форма покупки жилого помещения по предоплате и есть участие в долевом строительстве многоквартирного дома с точки зрения обычного покупателя в соответствии с действующим законодательством. Совместные капитальные вклады будущих жильцов и гарантируют передачу жилья в собственность после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Здесь законодательно закреплена схема привлечения покупателей жилья застройщиком. Но само жилье будет построено за счет будущих собственников. Конечно, эти отношения закреплены в ДДУ.

Какая выгода для дольщика? Он приобретает недвижимость в собственность по цене ниже рыночной; жилье покупается на определенном этаже с определенной квадратурой в рассрочку без процентов за сумму, указанную в договоре. Не так давно введенная в действие нормативно-законодательная база препятствует мошенникам-застройщикам использовать полученные средства не по назначению, это гарантирует сохранность всех вложенных сумм.

Законодательство

Федеральный Закон №214 от 30 декабря 2004 г. — основной законодательный акт, защищающий отношения застройщика и физического лица – покупателя. Документ определяет права и обязанности сторон, ответственность, отношения после ввода в эксплуатацию строения. Основой закона и возникновения отношений застройщика и дольщика служит договор долевого участия в строительстве.

• имеет письменную форму;
• подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате;
• обязан учитывать в себе нормы статьи 4 Федерального закона № 214.

При составлении документа должен быть учтен закон «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс РФ.

Согласно статье 7 ФЗ 214 о долевом строительстве, передаваемый объект, его качество должны соответствовать техническим основам строительства, градостроительным регламентам, проектной документации.

Долевое участие

Закон не ограничивает выбор гражданами объекта финансирования. Им может быть жилье в многоквартирных домах, коттеджи, индивидуальные жилые застройки, здания на несколько собственников. Однако быть проинформированным о том, что такое долевое строительство, должен каждый. Согласно договору (ДДУ) и в соответствии с законодательством, с момента ввода здания в эксплуатацию дольщик получает в собственность оговоренное жилье или часть жилого помещения в общем имуществе всех собственников.

Строительство многоквартирного дома

Существует несколько видов долевого участия в строительстве любого жилого дома:

1. 100% предоплата. Стоимость жилья фиксированная и не может изменяться с учетом инфляции. За дольщиком по договору закрепляется на определенном этаже конкретная квартира с площадью, указанной в экспликации.
2. Поэтапная оплата. В договор включено описание определенной квартиры с указанием площади, график оплаты, первый взнос, также учитывается инфляция или процент за рассрочку платежей. Отражены и взыскания в случае невыплаты дольщиком всей итоговой стоимости. Обычно дольщик передает застройщику как бы в залог оплаченные квадратные метры. По этому договору дольщик при желании получает имущественный вычет.

Заключение договора и его регистрация

После обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате ДДУ считается узаконенным и начинает действовать.

В документ обязательно должны быть включены следующие пункты:

• определение и описание жилой площади, которая впоследствии будет введена в эксплуатацию;
• срок передачи оговоренного объекта долевого строительства дольщику;
• общая цена договора и стоимость помещения, если договор будет заключен на условии рассрочки платежей;
• порядок оплаты, сроки погашения платежей;
• гарантийный срок эксплуатации (не менее 5 лет);
• обеспечение обязательств застройщика в случае невыполнения договора;
• ответственность застройщика за сохранность имущества от случайной гибели до сдачи по документам объекта в эксплуатацию;
• права наследников дольщика в случае его смерти по любым основаниям;
• иные пункты.

Страхование

Застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками, тем самым обеспечивая исполнение своих обязательств по ДДУ. Строительная компания предоставляет участникам сведения о страховщике, также его правила, составленные в соответствии с нормами действующего закона. Объектом страхования считаются имущественные интересы организации. Страховой случай – это невозможность по любым причинам застройщиком исполнить свои обязательства перед дольщиком по ДДУ. Дольщики по таким договорам страхования ответственности являются выгодоприобретателями.

Стоимость

Цена договора может определяться как стоимость всех услуг и затрат на строительство жилого дома, регулируется статьей 5 ФЗ № 214. Если договором предусмотрена рассрочка платежа, и вносимые части не уплачиваются в установленные сроки, платежи носят несистематический характер, застройщик имеет право расторгнуть договор, уведомив об этом дольщика. Законом закреплена максимальная просрочка очередного платежа в размере 2 месяцев, или если участник три раза за год вовремя не уплатил причитающиеся суммы. Закон также не запрещает застройщику в договоре предусмотреть компенсацию просроченного платежа в виде пени, размер которой четко определен.

Риски и подводные камни

Что такое долевое строительство в плане разного рода обстоятельств?

Итак, нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию — самая распространенная проблема строительства по ДДУ. Застройщик пытается заключить дополнительные соглашения с дольщиками, находя объективные причины, чтобы потери финансовые и моральные никак не компенсировать. Форс-мажорные обстоятельства также оговариваются в договоре, здесь оба участника считаются пострадавшими сторонами, никто никому ничего не выплачивает. Банкротство строительной организации также приводит к потере части вложенных средств из-за нехватки предусмотренного компенсационного фонда и страховой суммы по договору страхования ответственности перед дольщиками за неисполнение обязательств.

В случае невыполнения обязательств строительной компанией, дольщик имеет право:

• письменно обратиться к застройщику с просьбой устранения выявленных недостатков жилого помещения, указанного в ДДУ;
• если площадь помещения меньше договорной, качество работ не отвечает нормам, предложить строительной компании соразмерно затратам на устранение проблем, уменьшить цену, предусмотренную по ДДУ;
• убытки можно возместить и путем переговоров, если это не дает результатов, обратиться в судебные органы.

Дольщик имеет право не оформлять договор самостоятельно, предусмотрена возможность выдачи доверенности на регистрацию любым нотариусом.

Денежная компенсация в виде пени или неустойки — один из видов возмещения ущерба, обычно этот пункт очень подробно описан в части исполнения обязательств со стороны застройщика. Этого пункта может и не быть в ДДУ, но закон о долевом строительстве и Гражданский кодекс РФ предусматривает компенсации за неисполнение договорных обязательств. Пени и штрафы в таких случаях можно истребовать только в судебном порядке. Неустойка и ее размер четко определены законодательством, даже если договором указана большая сумма, она не сможет быть выплачена.

Налоговый вычет

Налоговый кодекс (НК) РФ предусматривает компенсацию государственных пошлин в сфере долевого строительства. Для этого в контролирующий орган необходимо представить свидетельство права собственности на жилье или акт приема-передачи недвижимости. Максимальный вычет — два миллиона рублей.

Обращение в судебные органы

К исковому заявлению обычно прикрепляют оригинал договора долевого строительства, акты обследования, акты экспертизы, подтверждающие ненадлежащее исполнение пунктов договора, другие доказательства.

Членами партии, основанной при Министерстве регионального развития, был предложен полный запрет на долевое участие в связи с армией обманутых дольщиков, но этот проект отклонили в связи с тем, что он может привести к резкому повышению цен на жилье и исчезновению со строительного рынка мелких компаний.

Преимущества и недостатки долевого строительства

Что такое долевое строительство со своими плюсами и минусами?

Долевое строительство продолжает оставаться для большинства жителей России единственным способом обрести собственное жилье, даже несмотря на армию обманутых дольщиков.

К преимуществам еще можно отнести:

• Невысокую цену жилья, особенно если покупать квартиру в «котловане». После сдачи дома стоимость квадратных метров сразу вырастет в несколько раз.
• Платежи в рассрочку по четкому графику в определенный день. Не надо переживать о том, что откажут в ипотеке в банке, и о том, что нужно собирать средства на первоначальный взнос. До окончания строительства дольщик вносит суммы равными платежами.

Нередко при покупке жилья на вторичном рынке появляются требования третьих лиц на вашу уже собственность (титул). Конечно, если вы берете на квартиру ипотеку в банке, то вы обязаны будете застраховаться от такого риска, но это дополнительные немалые вложения. Жилая квартира от самого застройщика полностью исключает такую ситуацию.

Всякая медаль всегда имеет обратную сторону, это же касается и долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

К недостаткам покупки жилья по ДДУ можно отнести:

• Обман. Застройщик очень часто инвесторам предлагает на подписание договоры, не предусмотренные законодательством. Или оформленные в соответствии с законодательством о долевом участии договоры, но к ним всегда просят оформить дополнительные соглашения, на основании которых посредников между участниками нет. Деньги, минуя пулы и сообщества, напрямую идут к застройщику.
• При заключении соглашения требуются специальные юридические знания. Обращаясь в профессиональные юридические агентства, человеку придется заплатить за оформление договора долевого участия в строительстве и затем за сопровождение сделки в различных органах.

Планируемый запрет на оформление договоров о долевом участии

В 2020 году планируется ввести полный запрет на долевое участие. Конечно, вопрос обманутых дольщиков решится сам собой, но увеличится количество жителей России, которые не в состоянии будут купить себе жилье. От этого решения сильно может пострадать и Жилищный фонд страны.

Фаза строительства объекта недвижимости

Большинство компаний на стадии начала строительства открывают иное юридическое лицо. Перед подписанием договора необходимо уточнить наименование учредителя. Всегда у застройщика должна быть проектная документация, т.к. вы не знаете, как должна выглядеть ваша квартира и как будет выглядеть весь многоквартирный жилой дом.

Стоит обратить внимание на инфраструктуру и запросить генеральный план застройки всего района. Долевое строительство — важная инвестиция. Главная проблема России – жилищная. Благодаря участию в долевом строительстве дома, она решается за счет средств граждан. Финансовые риски по ДДУ страхуются в обязательном порядке.

Меры предосторожности

Обманутые дольщики – это бич всего рынка и всей отрасли института долевого участия в строительстве. Поэтому, чтобы не попасть в эти ряды, нужно внимательно изучать рынок, знать о компании-застройщике все, изучать проектную документацию, совет юриста и грамотная подготовка договора в этом случае являются обязательными условиями успешности сделки. Обязательно читайте отзывы о компаниях. Найдите реальных людей, которые работали с компанией-застройщиком и принимали реальное долевое участие в строительстве.

Источник