Объект долевого строительства возмещение своих расходов на устранение недостатков

Взыскание компенсации за строительные недостатки в объекте ДДУ. Инструкция и ответы на частые вопросы.

В нашей статье мы расскажем, как взыскать компенсацию с застройщика за дефекты при строительстве, в какой суд лучше обращаться, какие документы вам будут необходимы, как их заполнять и, конечно, как получить деньги.

К сожалению, всё чаще застройщики делают всё на «скорую руку», что приводит к дефектам, по статистике почти 80% квартир в новостройках сдаются с дефектами. Оценка данных недостатков переменчива и зависит от класса объекта, а также от его площади и чистовой отделки. Помимо простых дефектов часто на практике мы сталкиваемся с проблемой того, что застройщик делает совсем не то, что обещал, говоря именно о чистовой отделке. Конечно, хотелось бы избежать этого и быть везунчиком с идеальной новой квартирой, которая сделана ровно так, как вы это себе представили, но что делать, куда идти и что требовать , если вам не повезло?

Прежде чем переходить к ответу на все эти вопросы и начинать процесс по взысканию компенсации с застройщика настоятельно рекомендуем Вам проверить застройщика на платёжеспособность. Судебное разбирательство требует вашего времени, сил и затрат, которые вы понесете, однако судебное решение не дает вам 100% гарантии того, что вы получите деньги. Как самостоятельно проверить застройщика.

Расторжение договора долевого участия

Начнем по порядку, какие же виды строительных дефектов встречаются:

Здесь мы перечислим наиболее частые дефект, но не удивляйтесь, если из этого списка вам ничего не подходит в действительности их намного больше.

• Дефекты, касающиеся общественной территории дома, то шахты лифтов, пожарная лестница, фасад здания.
• Трещины в стенах, отслоение обоев и плитки, всё это является следствием нарушения СНиПов.
• Плохо собранные конструкции сантехники или неправильно установленные.
• Проблемы, возникшие при проектировании приточно-вытяжной вентиляции (слишком холодно или слишком жарко в помещении).
• Перебои электричества, появившиеся в следствии нарушений при производстве электромонтажных работ
• Повреждения дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.

Данные несоблюдения норм строительных работ, отклонения от проектно-сметной документации, технических или градостроительных регламентов могут стать основанием для предъявления претензии вашему застройщику.

Если уже после принятия объекта (подписания АПП) были обнаружены данные дефекты, то застройщик обязан выплатить владельцу этого объекта денежную компенсацию. Естественно, инициатором процедуры взыскания компенсации должен быть участник ДДУ. Не забывайте, что взыскать компенсацию за строительные дефекты вы можете в течении гарантийного срока (2 года) с того момента, когда вы подписали акт.

Защита прав участников долевого строительства

. Помните, что застройщик обязан предоставить вам квартиру в идеальном состоянии по договору, поэтому никогда не закрывайте глаза на все нюансы, которые вызывают у вас вопросы и негодование.

Куда обращаться за помощью и как добиться того, чтобы девелопер компенсировал дефекты строительства?

В первую очередь, участнику (покупателю и владельцу) стоит самому высчитать какую сумму он может взыскать с застройщика, для этого мы настоятельно рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов, ведь тогда ваши шансы на компенсацию увеличиваются.

Как же рассчитать, что и сколько включает в себя компенсация:

Непосредственно сумма на устранение самих недостатков:

Собственник квартиры с помощью специалиста выявляет сами нарушения, а затем проводится оценка стоимости их устранения. В эту оценку входят ремонтные работы, расходы на материалы, оплату рабочих и т.д. Обычно, если в ваших подсчетах все верно, то суд при рассмотрении иска о взыскании денежной компенсации с застройщика, данную сумму не уменьшает. Если, конечно, представитель Застройщика не заявит ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Неустойка за нарушение сроков устранения дефектов , при условии, что застройщик нарушил срок, который был согласован с участником ДДУ для устранения недостатков. Хотя тут суд, согласно статье 333 ГК РФ., может снизить неустойку. Неустойка считается исходя из формулы 1% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки устранения недостатков. Особенность в том, что в каждом суде своя практика относительно применения данной статьи. Потому здесь лучше прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.

Также взыскивается компенсация за оплату услуг специалистов: инженера по оценке дефектов, юриста, если вы сотрудничали по предварительной оплате.

Компенсация морального вреда. Эту сумму суды, обычно, снижают и выносят решения о взыскании компенсации морального ущерба в размере, не превышающем 10 000 рублей.

Средняя сумма общего взыскания по иску, из нашего опыта, составляет 300 000 — 400 000 руб. (средняя стоимость устранения строительных недостатков составляет от 7 000-14000 руб./кв.метр). Общий разброс сумм по взысканию примерно от 80 000 руб. до 1 000 000 руб.

В какой же суд стоит обращаться, и какой пакет документов необходимо собрать?

Важно правильно определить подсудность, ведь от этого будет зависеть, как решение, так и продолжительность вашего дела. Физические лица по общему правилу обращаются в участки мировых судей (если иск составляет меньше 100 тыс.руб) или в районные суды, безусловно, с учтём того, что они приобрели помещение для личного пользования.

Как определить суд читаем здесь

ШАГ 1: Досудебная строительно-техническая экспертиза

В первую очередь вы должны заняться поиском независимого эксперта инженера-строителя и обратиться к нему для того, чтобы провести строительно-техническую экспертизу, обязательно обговорите со специалистом дату осмотра для проведения строительно-технического исследования вашего помещения (квартиры или любого другого вида недвижимости). В течении трёх рабочих дней, но не позже (в том случае, когда застройщик зарегистрирован в том же субъекте, где находится жилой комплекс, по которому ведется спор), либо за 5 рабочих дней (в том случае, когда объект недвижимости и сам застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования помещения сообщите, отправив уведомление, застройщику по юридическому адресу о проведении вашей встречи со специалистом по строительно-технической экспертизе.

В заключении должны быть изложены все дефекты, которые были выявлены экспертом и его экспертное заключение о них (наименование выполненных работ, площадь, на которых проходила данная работа и стоимость устранения дефекта), также в приложении должны быть прикреплены фотографии, найденных дефектов.

Кроме того, экспертное заключение, полученное от специалиста, должно содержать:

• Сертификат качества экспертизы
• Свидетельство о постановке на учет в ФНС организации, которая подготовила для вас данное заключение
• Сертификат соответствия судебного эксперта
• Договор страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности
• Акт осмотра

И так же приложения, о которых было сказано ранее

Какую же фирму лучше выбрать?

Подойдите ответственно к выбору фирмы, где будете заказывать экспертизу, ведь от их компетенции также зависит сумма компенсации, которую вы сможете получить.

Во-первых , сотрудник, который будет проводить экспертизу должен выполнять требования ФЗ РФ от 31.05.2001 года No73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и другие основные положения для экспертных организаций. Кроме того, специалист, проводящий экспертизу, обязательно должен быть предупрежден об уголовной ответственности.

Во-вторых, обратите внимание или спросите эксперта о его образовании, хороший эксперт должен иметь инженерно-строительное высшее образование по специальности, которая соответствует объекту, о котором будет идти речь в его заключении (в нашем случае жилое помещение, квартира).

Стоимость строительно-технической экспертизы начинается от 11 000 рублей, однако на практике очень сложно найти такую услугу именно за 11 000 рублей, поэтому наша компания «Силкин и партёры» готовы в этом Вам помочь. При сотрудничестве с нами мы берём на себя расходы по строительно-технической экспертизе, за подробной информацией сюда.

. Не забывайте, что после проведения строительно-технической экспертизы до окончания дела вы не должны пытаться сами устранить выявленные дефекты, так как в ходе судебного разбирательства проделанная вами экспертиза может быть перепроверена и если будут грубые расхождения, то, к сожалению, вы это сильно усложнит ход вашего дела. Но если всё-таки вам пришлось устранить самому те, или иные дефекты, всегда сохраняйте чеки о работе и купленных материалах.

ШАГ 2: Пишем претензию

В претензии нужно указать:

• Сумму компенсации, согласно заключению специалиста;
• Выявленные экспертом недостатки;
• Временные интервалы для выплаты компенсации;
• Реквизиты банковского счёта участника для получения возмещения.

После составления претензии ее необходимо отправить застройщику почтой Росси ценным письмом с описью (возможен вариант и заказного, однако ценным будет надежнее). Обязательно в приложении к письму должно быть заключение строительной экспертизы.

Обратите особое внимание на адрес застройщика! Он прописан в реквизитах договора. Но всё же лучше проверить актуальный адрес организации. Обновленные данные о адресе можно найти в выписке из Единого реестра регистрации юр.лиц. Вам потребуется для этого ввести ИНН застройщика, который указан в ДДУ или проектной документации Вашего ЖК.

Вам не обязательно дожидаться ответа на претензию от застройщика. Важно запомнить, что вы должны подать иск в суд только по истечении 10 дней с момента, когда Застройщик получит претензию. Позже подавать разрешено, а вот раньше – нет.

Отследить путь претензии и узнать информацию получения письма застройщиком можно на с айт Почты России .

ШАГ 3: Судебное заседание

Готовимся к судебному заседанию, что должно быть раскрыто в исковом заявлении?

Исковое заявление о взыскании компенсации за строительные дефекты должно содержать такие пункты, как:

1. Фактические обстоятельства дела
2. Правовые обоснование (то есть ссылки на правовые документы и законы)
3. Перечень судебных расходов
4. Основания для НЕ применения ст. 333 ГК РФ Уменьшение неустойки
5. Подсудность

В приложении обязательно должны быть:

1. Расчёт цены иска
2. Копия доверенности на представителя (если ваши права будете защищать не вы сами)
3. Копия квитанции и описи вложения, подтверждающей направление искового заявления в адрес Ответчика
4. Копия договора участия в долевом строительстве
5. Платежное поручение, подтверждающее оплату договора
6. Копия акта выявленных замечаний
7. Копия передаточного акта
8. Копия досудебной претензии
9. Отчет об отслеживании претензии
10. Копия почтовой квитанции, подтверждающей направление досудебной претензии в адрес Ответчика.
11. Копия Договора с экспертной организацией ООО___
12. Копия заключения эксперта No____
13. Копия квитанции на оказание услуг No____
14. Выписка из ЕГРЮЛ в отношении Ответчика.

Сколько же длится судебный процесс и как быстро после подачи иска заявление примут?

Примерно в течение пяти дней с момента получения иска суд рассмотрит вопрос о принятии искового заявления и вынесет определение о принятии его к производству, о возврате иска или об оставлении без движения. После принятия искового заявления суд назначает дату беседы (предварительного судебного заседания). Это занимает от двух недель до месяца.

Судебное разбирательство должно быть завершено до истечения двух месяцев со дня принятия заявления к производству, хотя практика показывается, что данный срок почти всегда увеличивается. Обычно судебный процесс, только в одной судебной инстанции, проходит в течение 3 месяцев. Важно помнить, что застройщик имеет право подать ходатайство о назначении судебной экспертизы, тогда судебное заседание будет отложено до получения результатов по ней.

Но будьте на чеку, при запросе судебной экспертизы застройщиком, застройщик может предложить или порекомендовать эксперта, который будет лояльно относится к нему, что не будет играть вам на руку. Такой специалист может рассчитать стоимость устранения ниже рыночной. Вы сами можете предложить суду независимого эксперта по вашему усмотрению.

Также существует вариант обжалования решения суда застройщиком или самим покупателем, тогда судебный процесс может затянуться ещё на 3-5 месяцев, так как будет присутствовать еще и суд апелляционной инстанции. Суд вправе провести предварительное заседание, либо перейти к рассмотрению дела по существу в первом заседании.

Но всё же в среднем дела о взыскании компенсации стоимости выявленных недостатков проходят, как правило, в трёх судебных заседаниях (беседа – беседа (предварительное судебное заседание), основное заседание, на котором назначается судебная экспертиза (если заявлено ходатайство ответчика), завершающее заседание — после судебной экспертизы).

ШАГ 4: Вынесение решения; получение ИЛ и передача его в банк

После того, как пройдет 30 дней и решение суда вступит в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указана сумма, подлежащая к взысканию.

Для того, чтобы получить ИЛ Истцу (или его представителю) необходимо подать заявление о выдаче ИЛ. По практике работы судов в течение двух-трех недель Исполнительный лист будет готов. За подробной информацией о получении исполнительно листа переходите сюда.

А что же о передаче ИЛ в банк?

Для получения суммы задолженности прямо со счета должника вам необходимо:

Узнать в каком именно банке у должника открыт счёт, если у вас на руках имеется исполнительный лист вы вправе сделать запрос в налоговую. ФНС не позднее чем в течении 7 рабочих дней предоставит вам необходимую информацию – название и местонахождение банка.

Подготовить заявление, в котором вы указываете ФИО взыскателя (дольщика), паспортные данные, банковские реквизиты для получения перевода задолженности, ИНН, место нахождения юридического лица, сведения об открытых счетах должника.

И заключительный этап – получение результата об исполнении, бывают случаи сразу после подачи заявления банк переводит долг на счёт взыскателя, однако такое бывает крайне редко. Обычно банк проводит проверку, если же счёт должника нулевой – вам вышлют ответ, что перевод невозможен.

ШАГ 5: Получение денег

Нужно ли платить налоги с суммы, которую мы получим в качестве компенсации?

Да, согласно налоговому законодательству РФ налогами облагаются все доходы физических лиц за исключением тех, которые прописаны в статье 217 НК РФ. В данной статье нет пункта о компенсации средств застройщиком. Здесь застройщик, организация, выступает в роли налогового агента и обязан исчислить, и удержать налог на доход физ. лица из суммы компенсации (неустойки).

Однако не облагается налогом сумма морального вреда, т.к. признается компенсационной.

Получается с той суммы, которую вы получите в качестве компенсации/неустойки вы должны будете оплатить налог на прибыль.

. В случае, когда у вас возникают трудности в отношении налогообложения, обращайтесь на официальный сайт ФНС России.

Подведём итог:

Хочу посоветовать вам всегда отстаивать свои права, это ваше право и ваша обязанность. Застройщики, в последнее время, сдают огромное количество квартир с дефектами, но не все подают в суд, волнуясь о расходах на юристов или неудаче. Но это ложное суждение, при правильном последовательном сборе документов, экспертиз и соблюдении сроков подачи исков все преимущества на вашей стороне! Для подробного изучения того, как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика чайте здесь

Если же по той или иной причине вы не можете или не хотите заниматься этим сами — обратитесь к команде специалистов. Наша компания, «Силкин и партёры» , с радостью готова предложить Вам свою помощь, наши специалисты имеют огромный опыт в делах о взыскании компенсации за строительные недостатки в объекте ДДУ.

В чем наше преимущество?

Квалификация наших юристов позволяет нам быть уверенными в исходе дела

Мы работаем без предоплаты, то есть только после того, как средства поступят к вам на счёт. Мы берём на себя риск неполучения денег от Вашего должника, потому, если вы не получили перевод денежных средств от застройщика, наши услуги были для вас бесплатными.

Мы нацелены на получении большей компенсации по вашему делу, ведь от этого зависит и наш доход.

Переходите и оставляйте свои контактные данные, мы свяжемся с вами и обсудим детали дела.

Источник

Компенсация застройщиком проживания строителей в квартире

Я заключил договор долевого строительства с застройщиком на постройку мне квартиры в МКД. По договору моя квартира находится на первом этаже. Она была построена раньше других. После чего в ней и других квартирах, расположенных на первом этаже строящегося дома, попеременно проживали бригады каменщиков, монтажников, отделочников, сторожей.

На момент сдачи дома квартира была вымыта, но со стойким запахом табака и следами использования сантехники, мелкими царапинами на стенах и полах. Имею ли я право не принимать от застройщика такое жилье, либо требовать компенсацию за использование моей квартиры в качестве временного жилья для строителей? Куда следует обращаться?

В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно положениям ст. 7 вышеуказанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

На основании ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ (ч. 3).

В соответствии с ч. 6 ст. 4 Закона № 214-ФЗ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

На основании ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.

Таким образом, при выявлении недостатков в квартире участник долевого строительства вправе не принимать такую квартиру по акту приема-передачи до устранения застройщиком выявленных недостатков. Для этого необходимо составить совместно с застройщиком акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям договора и (или) обязательным требованиям с указанием конкретных нарушений.

В случае, если застройщик откажется от составления такого акта, участник долевого строительства вправе написать претензию в адрес застройщика, направив ее заказным письмом с уведомлением на юридический адрес застройщика (он должен быть указан в договоре). В претензии участнику долевого строительства необходимо указать, что он отказался от подписания акта приема-передачи, так как при осмотре квартиры им были выявлены недостатки (недостатки нужно описать подробно). Далее в претензии необходимо указать свои требования (они установлены в ч. 2 ст.7 Закона № 214-ФЗ), например: «Прошу устранить выявленные недостатки в разумный срок».

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (расторгнуть договор) и требовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств.

Определение существенного недостатка дано в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с нормами которого, существенный недостаток товара (работы, услуги) – неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Соответственно, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Относительно компенсации морального вреда ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» указывает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (в данном случае застройщиком) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, в случае если застройщик не исполнит требования по устранению недостатков в добровольном порядке, то требования о компенсации морального вреда возможно заявить в судебном порядке в том числе одновременно с основными требованиями.

Источник

Застройщик сдал долевой объект с дефектами: какие выплаты облагаются НДФЛ

Возмещение расходов на устранение недостатков налогом не облагается, а если застройщик исправляет все сам, то с неустойки за сроки физлицо платит НДФЛ.

Суммы возмещения застройщиком участнику долевого строительства расходов на устранение недостатков не поименованы в статье 217 НК, освобождающей некоторые доходы от НДФЛ, сообщил Минфин. Вместе с тем, такое возмещение может считаться компенсацией убытков (реального ущерба). Это не образует экономическую выгоду физлица и, соответственно, не является его доходом.

Закон о долевом строительстве предписывает застройщику за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) уплатить гражданину, приобретающему жилое помещение для не-предпринимательских целей, за каждый день просрочки неустойку (пеню). Если дефект не позволяет признать помещение непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент от расходов, необходимых для устранения дефекта. Процент неустойки установлен законом о защите прав потребителей.

Сумма неустойки за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) отвечает признакам экономической выгоды и облагается НДФЛ. В подтверждение Минфин привел обзор президиума ВС от 21.10.2015, где указано, что предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба), поэтому они включаются в облагаемый доход (письмо от 21 декабря 2018 г. N 03-04-05/93520).

Неустойка за срыв сроков сдачи дома также облагается НДФЛ, указывал Минфин ранее.

Источник