Объект индивидуального жилищного строительства что это по закону

В чем разница между дачным строительством и ИЖС

Тихий уголок, вдали от загазованного мегаполиса, мечтает иметь практически любой человек. Владеть участком земли с домом, желание каждой семьи. Зачастую, задумываясь о собственном доме и приобретении земли под постройку, простой обыватель сталкивается с большим количеством сложных юридических тонкостей и нюансов. По законодательству Российской Федерации, строительство жилых объектов разрешено только на определенных земельных участках, которые строго предназначены для индивидуального строительства жилых домов. Это связано как с охраной земельного фонда страны, так и с использованием земельных угодий по определенному хозяйственному назначению.

Целевое предназначение земель:

• Земли, предназначенные только для развития сельского хозяйства.
• Делянки, принадлежащие определенным населенным пунктам и являющиеся их собственностью по Закону.
• Промышленные зоны.
• Охраняемые закрытые территории.
• Лесные ресурсы.
• Фонд водного хозяйства.
• Стратегический земельный запас.

У каждой из вышеперечисленных категорий земельного фонда страны свои виды целевого использования:

Гостиница на землях ИЖС. Причина проверок и штрафов?

• Участки ИЖС предназначены для малоэтажного жилищного строительства в индивидуальном порядке;
• Участки ДНП – целевое использование возведение дачных домов без возможности постоянного (круглогодичного) проживания и прописки по месту жительства.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство

Возведение капитального жилого дома не более трех этажей, для одной семьи, предназначенного для постоянного проживания классифицируется как ИЖС. Такое строительство разрешено на сельскохозяйственных угодьях и на землях федеральных или муниципальных поселений. Земли ИЖС – индивидуальное строительство на земельных наделах поселковых советов. Участки ДНП – возведение жилых построек на землях сельхоз назначения. На основании дополнений к Земельному законодательству РФ, отдельные участки (юрисдикция ДНП), могут быть размещены в границах поселений.

Выбирая участок под усадьбу, следует еще на стадии проекта и оформления документации определиться с административным и разрешительным статусом предполагаемого строительства, поэтому необходимо определить статус земельного участка. От статуса зависит получение разрешения на строительство и регистрацию.

Участки ИЖС популярны, спрос на них растет. При индивидуальном строительстве жилья в черте поселения, собственник имеет доступ ко всем коммунальным и социальным службам. На таких землях можно возвести дом, коттедж, дуплекс. Если сравнивать с землями другой категории, то земли ИЖС стоят гораздо дороже.

• Дому присваивается адрес, поэтому прописаться в нем не затруднительно.
• Так как жилые поселения находятся на муниципальном балансе, то обеспечены инфраструктурой. Есть дороги, инженерные коммуникации, вывозится мусор, чистится снег.
• Имеются детский сад, школа, амбулатория, почтовое отделение, магазины, доступность общественного транспорта.
• Решены топливные и энергетические вопросы.
• Есть возможность целевого использования материнского капитала.
• Банки при заключении сделок берут в залог объекты на участках ИЖС.

• Размеры участка имеют ограничения, каждый регион устанавливает свои критерии минимума и максимума.
• Обязательное согласование плана строительства в инстанциях.
• Оформить разрешение на строительство дома в соответствии со статьей градостроительного кодекса.
• Соблюдать госты и нормативы, санитарные нормы при строительстве и сдаче готового дома.
• Сформировать план БТИ.

По закону, участки ИЖС должны обеспечиваться добротными дорогами, всеми коммуникациями, бесплатно, на практике оказывается, дороги аварийные, подача электричества, газа и воды осуществляется с перебоями.

Объект индивидуального жилищного строительства для сдачи в аренду

Дачное строительство

Под строительство подходит только тот участок земли, который выделен для ведения личного приусадебного хозяйства (садоводство, огородничество, животноводство) и дачного хозяйства. Согласно законодательству, выделенный земельный надел ДНП может располагаться как на территории населенных пунктов, так и на землях сельхоз назначения. В конечном счете, участки ДНП и ИЖС стали равнозначными.

Положительные стороны ДНП

• Цена на участки ДНП по сравнению с ИЖС ниже.
• Дачные поселки располагаются за городом, жители имеют преимущества сельской местности.
• Когда дача находится на землях населенного пункта, прописка затруднительна, но возможна.
• Собственник дачного земельного участка является полноправным партнером и имеет право голоса на собраниях, обязательно принимает посильное участие в решении всех возникающих проблем.
• При застройке на таком участке дополнительно проводить юридическое признание дома в качестве жилого объекта, необходимости нет.

Отрицательные стороны ДНП

1. Участки ДНП определены для ведения сельского хозяйства и садоводческой деятельности, поэтому дачный дом построить разрешено, а возвести капитальный, для круглогодичного проживания проблематично;
2. Прописаться в домах на участках ДНП по решению Конституционного суда, хозяева имеют право. Но в реальности получить прописку очень сложно, процедура долговременная;
3. Подведение дорог, газоснабжения, водопровода и света к таким участкам осуществляется за свой счет. Если доверить специальным организациям, стоить услуги будут не дешево, затраты могут превысить стоимость на строительство дома;
4. На территориях дачных поселков нет госучреждений: медицинских пунктов, детсадов, школ, магазинов;
5. Участки ДНП не принимаются банками в залог при оформлении, каких либо сделок.

Отличия между ДНП и ИЖС

Если ДНП находится не в черте поселений, это означает, что все вопросы по благоустройству дачного поселка, решают владельцы участков самостоятельно, за свой счет. Сюда входит: водоснабжение, освещение, дороги. На ДНП участках строится дачный дом, для сезонного проживания, поэтому прописка не предусматривается. Участки ДНП дешевле ИЖС, поэтому и налог гораздо меньше, чем у ИЖС. Банки не берут в залог земли и объекты ДНП при оформлении ипотеки.

На участках ИЖС, вопросы, связанные с инфраструктурой решаются муниципальными органами власти. На таких землях возводится капитальное строение для проживания круглый год, присваивается адрес и гарантируется прописка. Оформляя ипотечный кредит, землевладения ИЖС берутся банками в виде залога. Но цена на участки ИЖС гораздо выше, чем на ДНП.

Проведя анализ положительных и отрицательных сторон, напрашивается вывод, что участки ДНП по ценовой политике выгоднее ИЖС. Даже трудности с оформлением прописки, можно преодолеть, приложив усилия. Зато есть возможность на законных основаниях построить капитальный дом, со всеми коммуникациями. Это выгодное вложение средств каждого владельца такого участка.

Источник

Что такое ИЖС?

Земля

Участки, отведенные под распределение для осуществления задач улучшения жилищных условий, могут быть расположены в территориальной границе следующих категорий земель:

• Массивы, отведенные под дачные некоммерческие партнерства.
• Наделы садовых некоммерческих товариществ.
• Участки земли, где разрешено вести личное подсобное хозяйство.
• Коттеджный поселок.
• Дачный или садовый кооператив.
• Иной населенный пункта некоммерческого или коммерческого характера.

В подавляющем большинстве случаев, сталкиваясь с выбором между покупкой типовой квартиры в стандартной многоэтажке и собственным домом, люди предпочитают второй вариант.

Что такое ИЖС?

Под аббревиатурой ИЖС подразумевается законодательно обусловленная правовая форма, позволяющая обеспечивать граждан страны жильем посредством

постройки домов на правах личной собственности, выполняемой как за счет граждан, так и их непосредственного участия, о чем говорится в СП 30-102-99.

Объект, расценивающийся как индивидуальное жилищное строительство:

1. Это отдельный жилой дом, где количество этажей не должно быть больше трех и согласно с положениями Гражданского Кодекса РФ предназначен для проживания только одной семьи.
2. Кроме этого, объект обладает возможностями для проведения процедуры регистрации граждан по месту жительства, если земли обладают разрешением для использования как ИЖС. Это могут быть города, рабочие поселки, территории в сельской местности.
3. К категории прочих объектов ИЖС относят всевозможные пристройки и надстройки, различные мансарды и мансардные этажи, постройки хозяйственного и иного назначения, расположенные на участках домовладения.

Преимущества земельных участков, предназначенных для ИЖС

Строительство индивидуального жилого объекта вполне возможно и на участках сельскохозяйственного использования, садовых кооперативов, иных наделах.

Однако земли в черте населенного пункта с фиксированным назначением представляет массу преимуществ и приоритетов для возведения дома.

• Данные участки изначально предназначены для возведения жилья.
• Отсутствует зависимость от решений дачных или садовых товариществ, нет необходимости сдавать взносы, содержать аппарат, строить дороги.
• Создание инфраструктуры обеспечивается за счет финансирования из местного бюджета.
• Возможность участия в государственных программах по поддержке индивидуальных застройщиков.
• Обладание постоянной регистрацией, использование услуг территориально закрепленных детских, учебных и лечебных учреждений.

То есть, владелец жилого объекта, введенного в эксплуатацию и расположенного на участке, предназначенном для индивидуальной застройки, обладает массой преимуществ и прав, обозначенных современным правовым полем.

Плюсы и минусы таких земель

[box type=»download»]Стоит отметить! Земельные наделы и участки ИЖС являются наиболее престижной недвижимостью. На сегодня у наших соотечественников они пользуются огромным спросом. Здесь можно возвести жилое здание, дом, коттедж или дуплекс.[/box]

Особенно удобно то, что эта земля расположена в границах жилого селения, поэтому она является намного более дорогостоящей по сравнению с участками других категорий.

Как любая материальная ценность, обладание участком ИЖС имеет различные стороны.

Положительными факторами, как уже было сказано выше, является регистрация и точный, законодательно обусловленный юридический адрес.

Отрицательными факторами являются следующие позиции:

1. Ограниченные размеры участка.
2. Обязательное согласование проектной документации по строительству с соответствующими учреждениями, организациями и службами.
3. Получение всех разрешительных документов.
4. Обязательное выполнение в процессе строительства всех существующих Государственных стандартов и правил СНиПа.
5. Завершение строительства связано с обязательным компетентным вводом объекта в эксплуатацию и последующее получение согласований.

Все перечисленные процедуры связаны с многочисленными визитами в самые разные организации, что само по себе не является положительной чертой процесса возведения жилого здания на участке.

Что лучше?

Возможность выбора всегда может быть как преимуществом для будущего владельца собственного дома, так и отрицательным фактором. Далеко не каждый человек может самостоятельно принять решение.

Для того чтобы не колебаться и сделать правильный выбор, самым лучшим вариантом будет консультация с профессионалом. Только правовед, имеющий опыт в области гражданского права, поможет сделать единственно правильный шаг. Тем не менее, граждане должны иметь общие представления о том, какими сравнительными чертами могут обладать земли несколько иного назначения.

ИЖС или СНТ?

[box type=»download»]Стоит отметить! По сравнению с ИЖС участки СНТ расположены на качественно лучших землях, с отличными природными ресурсами, чистой экологией, красивыми ландшафтами удобными транспортными коммуникациями.[/box]

Благодаря низкой стоимости земли, ее намного легче получить и использовать для садоводства и отдыха. При этом полностью отсутствует возможность прописки, даже при солидных площадях и габаритах возведенное строение будет считаться дачным домиком с небольшой продажной стоимостью.

ИЖС или ДНП?

[box type=»download»]Важно! Земля ДНП имеет строго сельскохозяйственное назначение, но с более низкой стоимостью, легкой возможностью прописки при отсутствии необходимости в обязательной технической экспертизе объекта и признании его как жилое.[/box]

Предназначение участка — организация сада, выращивание сельскохозяйственных культур, а также строительство дачного домика. Наличие этого объекта требует оформления права собственности, так как это наделы комбинированного назначения. В этом особые преимущества перед ИЖС.

Законодательное регулирование пользования землями

Процессы по предоставлению земли под ИЖС и дальнейшее возведение индивидуальных частных домов на сегодняшний день точно отрегулировано и регламентировано несколькими правовыми актами:

• Градостроительный Кодекс РФ.
• Федеральный закон «О переводе земель …» от 01 января 01 года.
• Положениями Строительных норм и правил.

Проектирование и планирование строительства связано с соблюдением всех норм, правил и особых нюансов. Отступление от них и от санитарных нормативов и гигиенических правил влечет законодательно обусловленную административную ответственность.

[youtube align=»center» mode=»normal»]

Нормы застройки

СНиП № 30/102/99 прописывает нормы данного процесса.

Дом должен иметь следующую дислокацию:

1. Не меньше чем 5 метров от «красной линии» улицы и 3 метра от проезда.
2. Между домами должно 3 метра и более.
3. Расстояние между окнами домов и стенами не менее чем 6 метров.

Кто и какие строения может возводить на участках данной категории?

ГК РФ определяет перечень строений, которые может возвести на участке его владелец:

• Это малоэтажные дома, коттеджи, хозяйственные постройки — бани, гаражи, сараи, теплицы, заниматься разведением собственного сада или огорода.
• В ведении муниципалитета находится подведение необходимых действующих коммуникаций и функционирующей инфраструктуры социального и инженерного назначения.

Разрешение на строительство объекта ИЖС

В соответствии с положениями ч. 3 ст. № 49 Градостроительного Кодекса РФ проектная документация на объекты ИЖС относится к области инициативы застройщика. Поэтому для строительства дома менее трех этажей, где будет проживать одна семья, особая разрешительная документация не требуется. Тем не менее, следует обладать следующими государственными актами.

Документы

[box type=»download»]Список документов:

• Подтверждение права собственности на участок,
• личный паспорт владельца или нотариально заверенная доверенность на третье лицо,
• прошедший экспертизу и утвержденный в БТИ проект,
• план надела,
• кадастровый паспорт,
• проект межевого деления территории.[/box]

Этапы процесса следующие:

1. Подача заявления на выделение участка.
2. Получение разрешения на владение землей и всех полагающихся документов.
3. Сбор пакета документации для получения разрешения на строительство.
4. Заключение договора с подрядчиком и начало строительства.

Оформление дома, построенного на участке под ИЖС

В течение отведенных законодательством десяти календарных дней территориальным отделением Управления Росреестра производится регистрация возведенного на участке ИЖС жилого объекта:

1. Зарегистрированный по правилам участок земли – уплата государственной пошлины за услуги в сумме 200 рублей .
2. Не имеющая законодательной регистрации земля подлежит оплате услуг по оформлению дома – 400 рублей .

Документы в обоих случаях также разнятся.

Для легализированного надела потребуются:

• Оригинал заявления о регистрации прав.
• Нотариальная доверенность на уполномоченного представителя.
• Паспорт на заявителя в оригинале.
• Квитанция или чек об уплате государственной пошлины.
• Кадастровый паспорт и технические документы на оформляемый объект недвижимости.

[box type=»download»]Важно! Если земля еще не подверглась регистрации, то кроме этого перечня, следует предоставить документы, подтверждающие право на владение земельным участком и акт о подтверждении нахождения объекта ИЖС в территориальных границах указанного участка.[/box]

Граждане, выбравшие вариант строительства отдельного жилого объекта, должны быть готовы к тому, что процедуры относительно всех правовых моментов будут длительными и достаточно изматывающими.

Несмотря на затраты времени, средств и нервов, устремленность к решению задачи и последовательность окупятся в будущем комфортной жизнью в собственном доме вдали от городской суеты, пыли и шума.

Источник