Объект некапитального строительства документы

Правовое регулирование строительства временных, вспомогательных объектов, а также возведения самовольных построек

Современное российское законодательство, достаточно полно регулируя правоотношения в области строительной деятельности в виде нормативного установления разнообразных требований при строительстве объектов недвижимости, тем не менее, в некоторых случаях предусматривает и упрощенный порядок процедуры возведения сооружений: в частности, без необходимости получать разрешение на строительство, проводить государственную экспертизу проектной документации.

И если относительно недавно появилось законодательное упрощение процедуры легализации загородной недвижимости, используемой для целей огородничества и личного подсобного хозяйства (так называемая дачная амнистия), то облегченный порядок строительства недвижимости иного назначения известен российскому праву уже довольно длительное время.

С указанными выше правоотношениями по строительству весьма тесно пересекаются и отношения по последующему признанию права собственности на возведенные объекты, что и нашло свое отражение и рассмотрение в настоящей статье.

Некапитальное строительство в вопросах и ответах

Попробуем разобраться, в каких именно случаях предприниматели и юридические лица могут воспользоваться таким упрошенным порядком легализации своих строений и сооружений.

Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) выдача разрешений на строительство не требуется, в частности, в следующих случаях:

• строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства (ОКС) является здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, законодатель не относит к ОКС временные постройки разного рода, на которые не требуется выдача разрешений на строительство. Разрешений на строительство не требуется и при строительстве сооружений, строений вспомогательного использования, которые, однако, следуя смыслу закона, могут являться ОКС, если одновременно с этим не представляют собой временные постройки.

Существенное правовое отличие между постройками временного характера и сооружениями вспомогательного назначения заключается в том, что постройки временного характера, в силу своих конструктивных особенностей и исходя из существующей судебной практики, не признаются впоследствии объектами недвижимости, т.е. право собственности на них оформить будет нельзя.

Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества логично исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).

Вышеуказанные правовые определения недвижимости, закрепленные законодательством, в настоящее время являются основными критериями для признания объектов таковыми в судебном порядке.

Кроме того, к признакам, присущим недвижимому имуществу и связанным с неразрывностью с землей, можно отнести и такие характерные особенности, как наличие фундамента и невозможность отделения объекта от фундамента без причинения ему значительного ущерба, наличие различных коммуникаций в нем: газ, свет, вода и пр., достаточно высокая стоимость (временные же постройки, напротив, не имеют фундаментов, представляют в основе своей сборно-разборные конструкции, которые без особого для них ущерба могут быть перенесены в любой другое место, на их возведение, как правило, затрачивается не так много средств и времени).

Между тем существование такого оценочного по большому счету алгоритма и отсутствие какого-либо законодательного закрепления конкретного перечня объектов, которых следует относить к недвижимости, зачастую оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества, что в дальнейшем может приводить к судебным спорам, в которых уже суд разбирается в сущности имеющихся отношений и устанавливает, относится ли тот или иной объект к ОКС (недвижимости) или нет и подлежит ли регистрации право собственности на него.

В связи с этим при решении вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости можно рекомендовать придерживаться следующего правила: строение, сооружения могут быть отнесены к недвижимому имуществу только в том случае, если их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба для них.

Рассматривая вопрос о временных постройках, можно сделать вывод, что все ОКС законодатель относит к объектам недвижимости, а временные постройки, не являющиеся ОКС, будут являться движимыми вещами, т.е. предполагается возможность их передвижения без какого-либо ущерба для их назначения и целевого использования.

Так, п. 1.1 ГрН 81-05-01-2001 к временным зданиям и сооружениям относит специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.

В п. 1.2 Положения о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства на территории города Ярославля [1], к временным постройкам, не являющимся ОКС, отнесены также не относящиеся к объектам недвижимости постройки (сооружения): площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс), площадки для обучения вождению автотранспортных средств, временные автостоянки и парковки, временные сооружения торговли и сферы услуг. К временным постройкам также можно отнести и антенно-мачтовые сооружения сотовой связи [2].

Отнесение конкретных построек к временным в случае судебного разбирательства производится судом, исходя из имеющихся законодательных и теоретически-практических признаков недвижимости. В частности, в своем арбитражный апелляционный суд указал, что несмотря на то, что в настоящее время ни один нормативный акт не дает в полной мере определения «временному сооружению», это не означает, что из-за этого нельзя отнести то или иное сооружение к временным конструкциям, исходя из общих требований законодательства, а само по себе наличие в сооружении центрального отопления и водопровода еще не может свидетельствовать о том, что такое сооружение является недвижимой вещью [3].

Федеральный арбитражный суд также вывел дополнительный, по сравнению с законодательным, перечень объектов, которые нельзя отнести к ОКС (к недвижимости) и которые являются временными постройками [4]. В данном постановлении суд указал, со ссылкой на п. 1 ст. 130 ГК РФ, что создание всякого рода легковозводимых конструкций, легких сборно-разборных сооружений свидетельствует об отсутствии прочной связи таких объектов с землей и возможности их перемещения без ущерба назначению, в связи с чем данные объекты являются некапитальными строениями и не могут быть отнесены к объектам недвижимости: в том числе объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций, торговые ряды… Из всего этого суд делает вывод, что право собственности на данные объекты не подлежит госрегистрации в порядке ст. 131 ГК РФ, поскольку они не являются объектами недвижимости, т.к. являются постройками, не относящимися к объектам капитального строительства, а также являются объектами вспомогательного использования.

Таким образом, законодательство и существующая судебная практика ставят фактический знак равенства между объектом недвижимости и ОКС, а временные постройки не относят ни к одной из данной категории объектов как не обладающие необходимыми для этого признаками. Соответственно, право собственности на временные постройки как движимые вещи госрегистрации не подлежит, а в случае подачи документов на регистрацию таких построек регистрирующие органы должны выносить отказы в принятии документов по указанному основанию.

Однако само по себе получение лицом свидетельства о праве собственности на объект еще не ведет автоматически к признанию судом этого объекта недвижимым имуществом при отсутствии необходимых на то документов, подтверждающих отнесение объекта к недвижимости — отвод соответствующего участка под капитальное строительство и пр. В связи с этим следует разграничивать торговый павильон в качестве ОКС и временный павильон, не являющейся недвижимостью [5].

В рамках другого дела суд посчитал, что торговый павильон является ОКС (недвижимым объектом) на том основании, что он согласовывался и строился юридическим лицом именно как объект капитального строительства с оформлением и согласованием, требуемым в соответствии с законодательством, несмотря на то, что орган муниципальной власти настаивал на отсутствии у юридического лица права строить капитальное здание [6].

В иной ситуации суд, установив, что спорное сооружение — быстровозводимый торговый павильон не отвечает установленным нормативными правовыми актами критериям отнесения объекта к недвижимости, поскольку является нестационарным, временным сооружением, не получавшим в связи с этим разрешение на строительство и возведенным на земле под краткосрочную аренду, признал госрегистрацию права собственности на этот объект незаконной [7]. А имеющееся в материалах дела заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций, согласно которому спорное строение являлось стационарным, а не временным, на указанное решение суда не повлияло.

Если же из документов, выданных полномочным органом, осуществляющим технический учет, следует, что объект имеет признаки, свидетельствующие о том, что он прочно связан с землей, т.е. является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то регистрирующим органом производится государственная регистрация права на такой объект. Поэтому когда из материалов дела следует, что волеизъявление органа местного самоуправления фактически было направлено на создание объекта недвижимого имущества, несмотря на то что указанный объект называется в документах временным торгово-выставочным павильоном, суд признает такой объект недвижимостью [8].

В отличие от временных построек признание какого-либо объекта вспомогательным сооружением не может вести автоматически к отказу в признании этого объекта недвижимым имуществом (ОКС): являясь вспомогательным сооружением и не являясь временной постройкой, объект одновременно будет являться и недвижимостью, т.е. право собственности на него будет подлежать госрегистрации.

Что же законодательство относит к вспомогательным сооружениям, на которые, однако, также не требуется получать разрешение на строительство?

Согласно ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности. К ним относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и тому подобные сооружения. Разумеется, такие сооружения могут быть не только временными, но и стационарными (недвижимыми): например, склад, фундаментально построенный для обслуживания торгового комплекса или дома отдыха.

Из советского законодательства небезынтересным представляется п. 20 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103, в котором было указано, что к нежилым гражданским зданиям относятся также и капитальные нежилые строения вспомогательного назначения, например: строение бани, прачечной, пищеблока, гаража и др., расположенные на земельном участке здания специального назначения (больницы, санатория, профилактория и т.д.). Как мы видим, здесь содержался примерный перечень сооружений вспомогательного назначения, правда почему-то одновременно отнесенных законодателем к капитальным (имелся ли в виду под этим понятием полноценный ОКС или законодатель действительно имел в виду именно вспомогательное сооружение в их современной трактовке — не совсем понятно из указанного нормативного акта советского периода в связи с отсутствием в нем конкретной расшифровки этих терминов).

В соответствии с п. 6 Разъяснений по применению положений ГрК РФ в части осуществления государственного строительного надзоракритерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. К таким сооружениям можно отнести мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения. То есть в данном перечне вспомогательных сооружений присутствуют как и явно временные объекты, так и стационарные.

В этой связи интересна и позиция Госстроя, на сайте которого в свое время было разъяснено, что, например, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может.

При этом, учитывая такие оценочные понятия в разных нормативных актах, лицо в случае возникновении спорных ситуаций должно представить веские доказательства, что построенное сооружение носит вспомогательный характер: например, предприятие в суде пояснило, что на территории агрокомплекса оно построило склад комбикормов на месте существовавшего и пришедшего в негодность такого же склада, отнеся его к строениям вспомогательного использования для животноводческих ферм, в связи с чем не получало никаких разрешений на его возведение. Между тем суд не согласился с такой точкой зрения, указав в своем постановлении следующее: поскольку согласно ГрК РФ
создание сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства также относится к строительству, а доказательства принадлежности построенного склада к вспомогательным постройкам в материалах дела отсутствуют, то и вывод о том, что на постройку данного склада разрешений предприятию не требовалось, в данной ситуации является необоснованным и, соответственно, строительство такого объекта — незаконным [9].

Следует особо отметить, что субъекту строительства важно не допустить ошибку при отнесении объекта недвижимости к той или иной из названных категорий, поскольку такая ошибка может в последующем привести к тому, что субъект будет уверен в отсутствии у него необходимости получения разрешения для строительства недвижимости, посчитав ее за объект вспомогательного характера, что чревато невозможностью совершения с таким объектом сделок купли-продажи и его сносом как самовольной постройки и в рамках ст. 222 ГК РФ [10].

Однако здесь нужно иметь в виду, что по смыслу указанной статьи ГК РФ самовольными постройками могут быть признаны лишь ОКС (недвижимость), а временные постройки самовольными постройками являться не будут, из чего следует вывод, что если спорный объект не является недвижимым имуществом (представляет собой разборную конструкцию), то он не может быть снесен в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, т.е. за счет построившего ее лица [11].

Так, суд признал, что автозаправочная станция, являющаяся объектом недвижимости (капитального строительства), была незаконно построена на земельном участке, выделенном на условиях аренды для постройки временной не капитальной автозаправки, в связи с чем построенный объект представляет собой самовольную постройку, право собственности на который не возникает, поскольку он не является объектом гражданских прав и, следовательно, его купля-продажа и регистрация права собственности на него будут незаконной [12].

Что касается вопроса привлечения к административной ответственности за отсутствие необходимых разрешений при строительстве объектов, то для правомерного привлечения к ней лица контролирующий орган должен выяснить вопрос о том, какое именно разрешение требовалось получить привлекаемому к такой ответственности лицу: на строительство отдельно возводимого корпуса или же на комплекс строящихся по тому же адресу зданий. Если такие обстоятельства не будут в надлежащей степени учтены при наложении административного взыскания, то привлечение лица к ответственности может быть признано впоследствии незаконным [13]. Соответственно, если выяснится, что объект, за строительство которого без разрешения лицо было привлечено к административной ответственности, будет являться временным или вспомогательным сооружением, то такая ответственность лица будет неправомерной.

Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» Номер 4 (41), Декабрь 2009.
ЕМЕЛЬЯНОВ Александр Сергеевич. Опыт юридической работы — с 2001 года. Юрисконсульт ООО «Спецстройсервис-Р».

1. Постановление мэра г. Ярославля от 15.05.2007 № 1519 «О размещении в городе Ярославле временных построек, не являющихся объектами капитального строительства» (вместе с «Положением о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Ярославля»).

2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 № 09АП-2171/2009-АК по делу № А40-74887/08-153-625.

3. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 по делу № А60-19089/2008.

4. Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2008 № КГ-А41/159-08 по делу № А41-К1-2108/07.

5. Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2005 № КГ-А41/9448-05.

6. Постановление ФАС Московского округа от 26.07.2007, 27.07.2007 № КГ-А40/7019-07-П по делу № А40-22340/06-50-178.

7. Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2006 № КГ-А40/5041-06 по делу № А40-50476/05-50-462.

8. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2009 № 18АП-1499/2009 по делу № А07-15333/2008.

9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006 по делу № А05-10593/2006-29.

10. Определение ВАС РФ от 20.04.2009 № ВАС-3873/09 по делу № А14-6848/2007-263/32.

11. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 по делу № А41-К1-13135/07.

12. Определение ВАС РФ от 08.06.2009 № ВАС-6731/09 по делу № А76-25766/2007-4-677/150.

13. Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2008 № КА-А40/7698-08 по делу № А40-17171/08-79-213.

Источник

Заключение о некапитальности объекта в 2022 году

Все вопросы, которые связаны со строительством, а также созданием построек на участке, предусматривают огромное количество бумаг. Особенно это касается тех случаев, когда речь идёт о спорах. В некоторых случаях можно получить заключение о том, что объект некапитальный. Чаще всего данная документация оформляется ещё до суда.

Что такое заключение о некапитальности объекта

Заключением о капитальности или некапитальности объекта является специальное заключение об основных характеристиках определённых сооружений для того, чтобы занести их в ряд капитальных, либо некапитальных строений. Данная процедура выполняется в специализированных организациях ещё до того, как дело передается в суд.

Данная бумага является определённым официальным подтверждением того, что у рассматриваемого строительного объекта определённые характеристики.

Какие сооружения относятся к некапитальным

Капитальными считают строения, которые соответствуют следующим критериям:

• Во время работ по возведению проводились масштабные работы земляного характера (например, вырывался котлован).
• У здания имеется прочная связь с грунтом, выраженная заглубленным фундаментом.
• Переместить постройку при необходимости без существенных потерь невозможно.
• Имеется проводка стационарных коммуникационных систем и канализаций.

Естественно, к некапитальным строениям относятся те объекты, которые:

• С легкостью можно возвести, они являются сборно-разборными.
• Они предусматривают демонтировку, а также повторный сбор, перемещение, хранение при этом без потери эксплуатационных качеств, а также параметров.

Все это является основными признаками объектов строительства, однако, подтвердить их нужно документально.

Для чего составляют и зачем нужно заключение

Выписка установленного образца выдается при самых разных обстоятельствах. Есть разные варианты развития событий. Во-первых, данная бумага может быть выписана для того, чтобы в дальнейшем её предоставили в надзорные органы. Чаще всего данная процедура проводится в том случае, если нужно подтвердить отсутствие необходимости государственной регистрации данного строения.

Во вторых, данную выписку нужно предоставлять в суд. Документация предоставляется и для того, чтобы подтвердить определённые данные о построенном объекте. В некоторых ситуациях данная выписка не нужна.

В компании «ГеоЗемКадастр» проводят геодезические, а также кадастровые работы абсолютно любой сложности с соответствующей сопроводительной документацией.

Способы подтверждения некапитальности объекта

Подтвердить, либо опровергнуть некапитальные строения можно при помощи нескольких способов. Чаще всего выбранный вариант развития событий будет зависеть от личных предпочтений организации, либо гражданина.

1. Независимая экспертиза

Для проведения экспертизы необходимо обращаться в специализированные компании. Специалисты со всеми нужными приборами приедут на объект, осмотрят его, а также полностью изучат. При необходимости будет проведена топографическая съемка. На основании полученной информации они составляют заключение на бумаге, она в дальнейшем отдается заказчику.

2. Заключение кадастрового инженера

У кадастрового инженера есть соответствующие полномочия, а также навыки, предусматриваемые для составления отчётной документации. Специализированные работники действуют также, как и независимые эксперты, однако, обращение в кадастровую палату является более долгим процессом, но за это вы меньше отдадите.

Компания «ГеоЗемКадастр» предлагает сотрудников с необходимой квалификацией и своим современным оборудованием, а также всеми необходимыми лицензиями для того, чтобы осуществить допуск к работам.

3. Отказ Федеральной кадастровой палаты

Для того, чтобы подтвердить статус строения как некапитального, можно получить отказ федеральной кадастровой палаты в регистрационных действиях. Данная операция является более трудной. Нужно, чтобы специалист отправил в федеральную кадастровую палату все необходимые справки, были проведены регистрационные действия в обязательном порядке. При этом главную роль будет играть связь с данным некапитальным строением, а не другие причины.

4. Судебный акт по спору

Одним из самых весомых доказательств некапитальности является получение акта по судебному спору. К примеру, собственник может обжаловать отказ в регистрационном учёте. Делают это для того, чтобы судья отказал в проведении операций. Кроме того, некоторые коммерческие структуры инициируют споры, которые связаны с капитальностью построек.

Стоимость и сроки подготовки заключения

Стоимость, а также сроки подготовки заключения о некапитальности объекта будут зависеть от большого количества факторов:

• Срочности.
• Особенностей исследуемой территории.
• Плотности застройки.

В целом, на выполнение поставленные задач нужно от 7 до 14 дней. В некоторых случаях процедура может занять либо меньше, либо больше времени.

Для того, чтобы заказать кадастровые геодезические работы абсолютно любой сложности, нужно обратиться в компанию «ГеоЗемКадастр» по номеру телефона +7 (495) 324-60-51, либо на сайте самой компании.

Заключение о некапитальности объекта. Вопрос эксперту.

На ваши вопросы отвечает кадастровый инженер ГеоЗемКадастр.

Вопросы:

В каких случаях заключение о некапитальности необходимо?

Заключение о некапитальности нужно в основном в том случае, когда нужно решить разнообразные споры, а также для того, чтобы подтвердить отсутствие необходимости проведения регистрации в госреестре объектов.

Где выдают заключение о некапитальности объекта?

Данное заключение можно получить у частных компаний, а также в региональных кадастровых палатах. Кроме того, можно получить документацию вследствие отказа федеральной кадастровой палаты в регистрации либо при помощи судебного постановления.

Как можно быстро получить заключение для суда?

Для этого нужно обратиться к независимым экспертам. Работники проведут все нужные исследования, после этого будет предоставлен отчёт в письменном виде.

Сколько стоит признание постройки на земельном участке некапитальной?

Стоимость услуги будет зависеть от огромного количества факторов, она начинается от 10 000 руб. Для того, чтобы уточнить информацию, нужно связаться с менеджерами подрядчика.

Куда необходимо обращаться для получения заключения?

Конечно, можно обратиться в кадастровую палату к инженерам, однако, более быстрое обслуживание можно получить у независимых экспертов. У них есть лицензии, а также разрешение на работу.

Источник