Объект некапитального строительства определение градостроительный

Разработка и согласование архитектурно-градостроительного облика

Единство градостроительных решений в рамках городской застройки достигается сразу несколькими способами. Прежде всего, застройщик обязан соблюдать допустимые показатели строительства, определенные по ГПЗУ. Но не менее важно соблюсти требования к художественному и архитектурному облику здания, к его силуэту. В соответствии с архитектурным обликом органы исполнительной власти проверяют будущее строительство на соответствие концепции развития города. С этой целью на новые и реконструируемые здания, а также на некоторые другие объекты инфраструктуры, разрабатывается архитектурно-градостроительный облик или АГО.

Что такое архитектурно-градостроительный облик?

Архитектурно-градостроительный облик (АГО) – архитектурное решение, эскизный проект с комплексным решением функциональных, конструктивных, и эстетических требований к нему. АГО содержит основные проектные решения, отображающие совокупность композиционных приемов и фасадных решений объекта. АГО представляет из себя буклет, отражающий информацию о внешнем облике объекта и его пространственную ориентацию, что позволяет в комплексе оценить возводимый/реконструируемый объект с точки зрения его расположения в существующей застройке с учетом планировки территории застройки.

Уведомительный порядок строительства загородных домов Госстройнадзор. Помощь юриста по недвижимости

Основными целями рассмотрения АГО являются:

• обеспечение визуальной привлекательности и комфорта;
• формирование силуэта, стиля, композиции и колористики объекта с учетом сложившейся архитектурной среды;
• формирование архитектурных решений исходя из современных стандартов качества организации жилых, общественных и рекреационных территорий;
• обеспечение при создании объекта комфортного движения пешеходов и транспорта с учетом маломобильных групп населения;
• формирование в рамках информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Состав материалов АГО регламентируется нормативно-правовыми актами, утвержденными уполномоченными органами субъекта РФ. К примеру, в состав материалов архитектурно-градостроительного решения объекта в Москве входят:

• Титульный лист.
• Состав авторского коллектива.
• Схема ситуационного плана (на основе М 1:2000).
• Схема планировочной организации земельного участка, совмещенная со схемой транспортной организации территории (на основе М 1:500).
• Схема комплексного благоустройства земельного участка (на основе М 1:500).
• Схемы разверток фасадов (по основным улицам с фотофиксацией существующего положения и материалами визуализации: перспективы, фотомонтаж).
• Схемы фасадов (на основе М 1:200 (с размещением при необходимости информационных конструкций и навесного оборудования) и фрагментов фасада (на основе М 1:20), с обозначением фасадных конструкций и применяемых отделочных материалов).
• Схемы планов первого и неповторяющихся этажей, а также подземных уровней (на основе М 1:200).
• Схемы разрезов с указанием высотных отметок (на основе М 1:200).
• Пояснительная записка.
• Ведомость технико-экономических показателей объекта.

На рисунке представлен пример графической части архитектурно-градостроительного облика объекта:

Порядок определения НМЦК для осуществления закупок в градостроительной деятельности

В различных субъектах Российской Федерации можно встретить два схожих понятия:

• Архитектурно-градостроительный облик — АГО;
• Архитектурно-градостроительное решение – АГР (на территории Москвы).

Между АГО и АГР существует несколько незначительных отличий, например, отличаются сроки оказания услуг по согласованию, но принципиальных различий нет, понятия «архитектурно-градостроительный облик» и «архитектурно-градостроительное решение» по юридической силе являются равнозначными.

Перед разработкой и согласованием АГО следует ознакомиться с нормативной документацией, действующей в том или ином субъекте РФ, чтобы определить полный перечень существующих требований.

Необходимость в разработке и согласовании АГО

Разработка и согласование АГО требуется при:

1. новом строительстве;
2. реконструкции объекта;
3. условии изменении общего внешнего вида возведённых зданий и сооружений, а также при изменении цветовых схем их фасадов и навесов.

Разработкой АГО занимаются проектные организации, обладающие всеми необходимыми компетенциями в области проектирования. При разработке АГО применяются те же строительные нормы и правила, что и при разработке проектов.

Разработка и согласование архитектурно-градостроительного облика производится до начала оформления проектной документации и получения разрешения на строительство. В проекте должны быть использованы архитектурные решения, которые разрабатываются на основе уже утвержденного архитектурно-градостроительного облика.

Разработка всей необходимой документации и графических материалов происходит после анализа проведенных инженерных изысканий, обследования участка и имеющихся на нем коммуникаций и сооружений. После анализа и обработки всех имеющихся данных:

• Определяются основные архитектурные и планировочные решения объекта, составляются схема планировки участка;
• Проектировщик определяет и составляет общую архитектурную концепцию здания, которую необходимо согласовать с заказчиком;
• Подбираются цветовые решения внешнего облика сооружения;
• Оформляется комплект документации и графических материалов для дальнейшего согласования АГО, а также формируется трехмерная модель объекта;

Комплект документов передается в уполномоченный государственный орган для дальнейшего рассмотрения.

При планировании работ по завершению строительства на основании ранее выданного разрешения на строительство, капитальный ремонт и работы по благоустройству обращение за согласованием АГО не требуется.

Согласование материалов АГО

требуется для:

не требуется для:

• многоквартирных и блокированных жилых домов
• объектов социальной инфраструктуры
• объектов нежилого назначения
• объектов производственного и коммунально-складского назначения, находящиеся непосредственно вдоль федеральных и региональных автодорог

• индивидуальных жилых домов
• объектов инженерной инфраструктуры
• линейных объектов транспортной инфраструктуры
• объектов производственного и коммунально-складского назначения, находящиеся вдали от дорог федеральных и региональных значения
• объектов особых экономических зон, индустриальных парков, в случае если они не располагаются непосредственно вдоль федеральных и региональных автомобильных дорог

Согласование АГО, по желанию заявителя, может производиться как для объекта, так и для комплекса объектов одного функционального назначения с общей площадкой или общим общественным пространством

Порядок согласования АГО

При согласовании архитектурно-градостроительного облика/решения рассматривается соответствие используемых проектных решений объекта требованиям градостроительного плана земельного участка. Также при рассмотрении учитывается:

• вписывается ли объект в застройку квартала и не нарушается ли эстетическая целостность;
• используемые колористические решения не должны нарушать архитектурный облик города/района;
• соответствие правилам и требованиям об охране исторического и культурного наследия;
• соответствие действительности сведений, указанных в приложенном комплекте документации.

Положительным итогом согласования является получение свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика или свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения. В противном случае выдается заключение о несоответствии архитектурно градостроительного облика объекта.

Уполномоченным государственным органом в Санкт-Петербурге – Комитет по градостроительству и архитектуре, в Москве является Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы – МосКомАрхитектура, в Московской области – Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Существуют два способа согласования архитектурно-градостроительного облика: основной и упрощенный.

Основной способ согласования требуется для следующих объектов:

• гостиниц;
• досугово-развлекательных объектов;
• вокзалов;
• магазинов;
• паркингов;
• других строений с площадью свыше 1500 м2.

Упрощенный способ используется для:

• объектов промышленного или складского плана, которые располагаются вдоль жилых строений и влияют на эстетический вид окружающей территории с площадью менее 1500 м2;
• элементов транспортной инфраструктуры;
• зданий делового назначения, находящихся в непосредственной близости от дорог и пешеходных дорожек.

При основном способе согласования АГО проверяются следующие факторы:

• Насколько объект по внешнему виду и названию соответствует своему функциональному значению;
• Будет ли обеспечиваться заявленное благоустройство территории и качественный внешний вид окружающей среды;
• Соответствуют ли принятые в проекте решения положениям градостроительных норм, сводов правил и другой нормативной документации;
• Учитываются ли требования по доступу для маломобильных групп населения.

При упрощенном порядке согласования проводится оценка по следующим критериям:

• Будет ли обеспечиваться качественный внешний вид окружающей среды;
• Соответствуют ли принятые в проекте решения положениям градостроительных норм, сводов правил и другой нормативной документации;

То есть, при упрощенном порядке согласования архитектурно-градостроительного облика сокращается список критериев, подлежащих рассмотрению. Основное внимание концентрируется на соблюдении положений проектирования, а также правил благоустройства и эстетики объекта.

Порядок согласования архитектурно-градостроительного облика объекта в Санкт-Петербурге

Данная документация проходит утверждение в Комитете по градостроительству и архитектуре в несколько этапов:

• предварительное согласование облика на соответствие комплектности проектной документации закону Санкт-Петербурга, а также правилам землепользования и застройки;
• согласование с главным архитектором города;
• подача документации на регистрацию с получением выписки с приема главного архитектора города о согласовании архитектурного облика.

Согласование архитектурно-градостроительного облика позволяет инвестору (застройщику) получить градостроительный план земельного участка, который является основанием для разработки проектной документации на объекты капитального строительства, что закреплено Градостроительным кодексом РФ.

Стоимость и сроки согласования АГО/АГР

Срок разработки АГО в зависимости от исходного уровня проработанности архитектурных решений может варьироваться от 2 недель до 1,5 месяцев.

Сроки согласования АГО устанавливаются местным уполномоченным государственным органом. Например, в Санкт-Петербурге срок предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта не может превышать 15 рабочих дней со дня поступления заявления. В Москве – общий срок предоставления государственной услуги не может превышать:

• 10 рабочих дней – для объектов окружного значения;
• 25 рабочих дней – для объектов городского значения.

На практике получение положительного решения может занимать несколько месяцев. Это связано с исправлением недочетов, корректировкой документации, так как она должна соответствовать всем требованиям действующей нормативно-правовой документации, а также прохождением всех этапов по утвержденным схемам с начала.

Стоимость разработки проекта АГО зависит сложности проекта, площади и типа объекта. В среднем, стоимость разработки АГО жилого здания площадью до 500 м2 составляет около 300-450 руб. за 1 м2. Государственная услуга по согласованию архитектурно-градостроительного облика/решения уполномоченным органом предоставляется бесплатно.

Источник

Прокурор разъясняет — Прокуратура Челябинской области

Разъясняет прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе Москвитин Н.Н.

Нередко субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с вопросами строительства тех или иных объектов, необходимых для ее осуществления, будь то магазин, офисный или торговый центр, производственные здания и сооружения.

Для строительства необходимо иметь права на земельный участок, разрешенное использование которого допускает строительство планируемого объекта, также закон предусматривает необходимость получения соответствующих согласований и разрешений (за исключением некоторых категорий объектов). Само же строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. В противном случае постройка может быть признана самовольной.

Правовой режим самовольных построек законодателем закреплен в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В части 1 указанной статьи закреплено понятие самовольной постройки, к которой здания, сооружения или другие строения, возведенные или созданные без соблюдения вышеперечисленных условий.

Между тем, Гражданский кодекс Российской Федерации не относит к самовольной постройке здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Кроме того, действия положений о самовольной постройке не распространяется на самовольно возведенные объекты, которые не являются недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство недвижимого имущества, в результате которых новый объект недвижимости не создавался, что прямо указано в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Однако не следует путать переустройство объекта с его реконструкцией, в результате чего возникает новый объект. Если такой объект невозможно привести в состояние, существовавшее до самовольной реконструкции, то суд может возложить обязанность по сносу постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем, эти положения не исключают возможность последующего признания судом права на самовольную постройку( ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Между тем, обращаясь в суд с такими заявлениями необходимо иметь ввиду, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Самовольная постройка может быть снесена или приведена в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда либо, в случаях предусмотренных законом, на основании решения органа местного самоуправления, что следует из ч. 3.1 ст. 222 ГК РФ.

Положения, касающиеся принятия решения о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, внесены в Гражданский кодекс Российской Федерации в августе 2018 года. Тем самым законодателем предусмотрена возможность принятия альтернативного сносу постройки решения.

Из буквального толкования положений ч. 3.1 указанной статьи следует, что законодатель закрепил два вида решений по самовольным постройкам (решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями).

К указанным изменениям корреспондирует ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющая особенности сноса самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями.

Из положений ч. 6, ч. 9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, осуществившие постройку лица, правообладатели земельного участка на котором она расположена или орган местного самоуправления по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

В связи с введением в действие указанной нормы возникает вопрос, может ли быть принято решение только о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями без указания на возможность ее сноса, в случае если постройка не будет приведена в соответствие в определенные решением сроки.

Судебная практика по применению указанных изменений только формируется.

К примеру, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 29.01.2019 по делу № А32-48396/2017, изменяя решение суда первой инстанции о сносе самовольной постройки, пришел к выводу о возможности приведения ее в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа входных групп без сноса основного здания.

Отменяя указанное постановление и направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.06.2019 отметил, что сделав вывод о возможности приведения спорного нежилого здания в соответствие с установленными требованиями без сноса спорного объекта, суд апелляционной инстанции не определил параметры строительства, сославшись на экспертное заключение, которое сделано без учета всей разрешительной документации.

В свою очередь, Арбитражный суд Амурской области решением от 21.05.2019 по делу № А04-1556/2019, удовлетворяя требования администрации города, возложил на предпринимателя обязанность снести самовольную постройку или привести ее в соответствие с установленными требованиями.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 решение суда первой инстанции по настоящему делу оставлено без изменения. При этом апелляционный суд с учетом положений ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонил довод предпринимателя о неисполнимости судебного акта, содержащего два альтернативных требования.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 609-О, самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки — санкцию за такое правонарушение.

Поэтому, во избежание финансовых потерь, наступления иных негативных последствий, при осуществлении строительства следует уделить особое внимание правомерности возведения объекта, получению необходимых разрешений и согласований, наличию правомочий в отношении земельного участка, а также исключить нарушение прав и законных интересов иных лиц.

Источник