Объект незавершенного строительства является зданием

Объекты незавершенного строительства: надо ли платить налог?

Часто у людей возникает вопрос, нужно ли платить налог за объект незавершенного строительства — ведь по сути объекта недвижимости еще нет.

Именно на этот вопрос нам предстоит ответить в этой статье.

1. Что такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Для начала разберемся, что же такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Объекты незавершенного строительства – это те объекты, по которым не закончены строительные работы.

К таким объектам относят:

• законсервированную стройку;
• стройку на этапе приостановки;
• полностью остановленную стройку;
• готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.

Такой объект может также находиться в стадии опытной эксплуатации.

2. В каких случаях права на объект незавершенного строительства нужно регистрировать в Росреестре?

Такая необходимость может возникнуть, к примеру, если нет возможности в настоящее время достроить объект, а нужно под его залог взять кредит в банке. Может возникнуть ситуация, когда есть необходимость передать права на недостроенный объект ОНЗС по гражданско-правовой сделке, тогда государственная регистрация права на такой объект является обязательной.

Завершение строительства объекта незавершенного строительства

Статья 40 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) устанавливает особенности государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства.

По общему правилу, государственная регистрация прав на недостроенный объект (ОНЗС) в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок. Рекомендуем воспользоваться помощью специалиста , чтобы в дальнейшем с недвижимостью не возникло проблем.

Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них. С документами не будет проблем, если обратиться к специалисту. Мы Вам поможем, для этого просто перейдите по ссылке.

3. Как исчисляется налог на имущество по объектам незавершенного строительства?

Объект незавершенного строительства относятся к объектам налогообложения (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 Налогового Кодекса РФ – НК РФ).

Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями.

Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. С 2020 г. для исчисления налога на имущество физических лиц, кроме Севастополя, применяется только кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 5 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ; Информация ФНС России «Завершился переход к исчислению налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости»). Порядок оплаты устанавливается местными властями.

Кадастровая стоимость определяется исходя из государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной.

Налоговая ставка не недостроенный объект.

Каждый регион сам устанавливает размер налоговой ставки.

Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:

• 0,1% для жилых построек;
• 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей;
• 0,5% для остальных объектов.

Порядок и срок уплаты налога на объект незавершенного строительства.

Налоговый орган направляет уведомление на основании которого должен быть уплачен налог по месту нахождения недостроенного объекта. Налоговый орган не направляет уведомление, если общая сумма имущественных налогов составляет менее 100 рублей.

4. Существуют ли льготы на уплату налога по объекту незавершенного строительства?

Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.

В соответствии со ст. 407 НК РФ собственники данных объектов не имеют льгот, освобождающих их от уплаты налога. Также они не могут воспользоваться налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов налогообложения (п. 7 ст. 403 НК РФ).

Получить льготу можно будет только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.

Источник

Судебная защита прав на недвижимое имущество

Объекты незавершенного строительства как объекты недвижимости

Обратимся к исследованию понятия объекта незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства рассматривается в зависимости от ситуации следующим образом: как материалы и расходы, как жилой дом определенной степени готовности, т.е. недвижимость. Он возникает либо с момента начала работ, либо с момента приемки работ, либо с момента учета объекта.

Судебная практика признает объект незавершенного строительства объектом недвижимости, т.е. независимо от степени его готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки его следует относить к недвижимости. Возможно определение долей в праве на недвижимость. Причем вид права определяется основанием ею возникновения. Возможен также раздел недвижимости при наличии положительного заключения строительно-технической, иных экспертиз.

Нам представляется, что раздел недостроенного дома при отсутствии права собственности у сторон возможен. Вопрос возникает о разделе в натуре и об определении долей в праве собственности.

Проанализируем судебную практику.

Дело по иску о признании права на часть дома и земельного участка направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку у суда надзорной инстанции не имелось оснований для отмены определения кассационной инстанции, обоснованно отменившей решение суда первой инстанции, как вынесенное без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (Определение Верховного Суда РФ от 23 апреля 2001 г. № 57-В01-2).

Судом установлено: П. обратилась в суд с иском к К. о признании права собственности на 1/2 часть домовладения и земельного участка, расположенного по ул. Металлистов, № 48, в с. Д. Игуменка Корочанского района Белгородской области.

В обоснование иска указала, что с июня 1991 г. проживала с ответчиком одной семьей, 15 февраля 1992 г. они зарегистрировали брак, в октябре 1995 г. ответчик ушел из семьи, 4 марта 1996 г. брак был расторгнут. В период брака на общие средства строили спорное домовладение, которое является незавершенным строительством.

Решением Октябрьского районного суда от 11 марта 1997 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 24 апреля 1997 г., признано право собственности на 1/2 долю домовладения и земельного участка за каждой стороной, взыскано с К. и П. в пользу Белгородского завода металлоконструкций по 18 493 763 руб. с каждого.

Постановлением президиума Белгородского областного суда от 17 апреля 1998 г. решение и определение судебной коллегии отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Октябрьского районного суда от 23 декабря 1999 г. признано право собственности: К. — на 2/5 доли, П. — на 3/5 доли домовладения. Взыскано в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций»: с П. — 13 194 руб. 40 коп., с К. — 18 298 руб. 12 коп.

Определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 11 апреля 2000 г. решение Октябрьского суда от 23 декабря 1999 г. в части признания права собственности на 2/5 доли домовладения за К. и на 3/5 доли за П. и взыскания в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций» 13 194 руб. 40 коп. с П. и 18 298 руб. 12 коп. с К. отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

26 июня 2000 г. федеральный суд Западного округа г. Белгорода в иске П. о признании права собственности на 1/2 долю домовладения отказал. В мотивировочной части решения суд указал, что в связи с решением суда Западного округа от 23 декабря 1999 г. об отказе П. в иске о признании права собственности на долю в земельном участке № 48 по ул. Металлистов в с. Д. Игуменка и вступлением этого решения в законную силу требования о разделе земельного участка в настоящем деле не могут быть удовлетворены (л.д. 190 об.).

Судебная коллегия Белгородского областного суда 22 августа 2000 г. решение суда от 26 июня 2000 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала на существенное нарушение норм процессуального права, ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, и невыяснение обстоятельств, имеющих существенное значение. Таким обстоятельством является установление права собственности на спорное домовладение, признанное незавершенным строительством.

Постановлением президиума областного суда от 5 октября 2000 г. определение судебной коллегии от 22 августа 2000 г. отменено, решение федерального суда Западного округа от 26 июня 2000 г. оставлено без изменения.

В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене постановления президиума, как вынесенного с нарушением норм процессуального нрава.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Перечень оснований к отмене судебных постановлений содержится в ст. 330 ГПК РСФСР. К таким основаниям относятся неправильное применение или толкование норм материального права и существенное нарушение норм процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения.

Согласно ч. 2 ст. 330 ГПК РСФСР не может быть отменено судебное постановление по формальным соображениям.

Отменяя определение судебной коллегии, президиум суда указал, что решение суда от 26 июня 2000 г., которым П. отказано в иске о разделе имущества, приобретенного в период брака с ответчиком, и признании права на 1/2 долю домовладения, является законным и обоснованным.

По мнению президиума, недостроенный дом возводился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», степень готовности дома составляет 70%, а поэтому у судебной коллегии не имелось оснований считать недостроенный объект жилым домом.

С выводами президиума нельзя согласиться, поскольку им не приведены основания к отмене определения суда, указанные в ст. 330 ГПК РСФСР.

Утверждение о том, что не имеется оснований считать недостроенный объект жилым домом, не основано на материалах дела, поскольку судом первой инстанции не выяснялся вопрос о возможности его использования в качестве жилого дома с учетом степени готовности и доведения до конца отдельных частей незавершенного строительством дома.

По иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.

При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Ссылка в постановлении президиума на то, что дом строился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», правового значения для определения права на долю в имуществе бывших супругов не имеет.

Исполком Белгородского областного Совета на основании распоряжения Совета Министров РСФСР от 21 марта 1991 г. № 232-р передал в пользование Белгородскому заводу металлоконструкций для строительства домов усадебного типа 92,8 га земли в селе Д. Игуменка (л.д. 59). На совместном заседании администрации завода и профкома К. распределен земельный участок № 48. В 1991 г. с К. заключен договор на строительство жилого дома, в котором он выступает заказчиком, погашающим расходы подрядчика — завода по мере выполнения работ (л.д. 58, 159).

В деле имеются акты сдачи-приемки выполненных работ и платежные документы по оплате их стоимости.

Строительство дома осуществлено на 70% в период нахождения сторон в браке.

Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, в том числе приобретенные на общие доходы движимые и недвижимые вещи.

Поскольку суд первой инстанции 26 июня 2000 г., разрешая дело, выяснял размер денежных вложений в объект незавершенного строительства и не определил в качестве обстоятельств, имеющих значение, вопрос о возможности раздела неоконченного строительством дома, возведенного в период брака, с учетом степени его готовности при условии доведения до конца объекта строительства, суд кассационной инстанции правомерно по основаниям и. 2 ст. 330 ГПК РСФСР отменил решение, направив дело на новое рассмотрение.

Поэтому у суда надзорной инстанции не имелось оснований к отмене определения судебной коллегии, которым отменено решение, постановленное с нарушением ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановление президиума Белгородского областного суда от 5 октября 2000 г. отменила, а определение судебной коллегии того же суда от 22 августа 2000 г. оставила без изменения: «Раздел неоконченного строительством дома с учетом степени его готовности может быть произведен судом лишь между совместно возводившими его супругами, членами семьи застройщика, а также между наследниками» (Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1983 г.)

Проанализируем дело по иску Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом.

Тамулявичюс Б.Ю. и Тамулявичене В.Ю. состояли в браке. В 1977 г. их брак расторгнут. После расторжения брака Тамулявичене в 1978 г. приступила к строительству дома на выделенном ей участке в г. Варена Литовской ССР. В этом ей помогал Тамулявичюс, проживавший совместно с бывшей женой.

В 1980 г., когда строительные работы были осуществлены на 45-47%, Тамулявичюс окончательно прекратил отношения с Тамулявичене, создав другую семью. Строительство дома продолжала одна Тамулявичене. Когда готовность дома составила 75%, Тамулявичюс в июне 1982 г. предъявил иск к Тамулявичене о признании за ним права собственности на 1/3 часть недостроенного дома и об определении порядка пользования этим домом.

В процессе рассмотрения дела в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями в дело вступили родители Тамулявичене — Ивошка и Ивошкене, которые также просили признать за ними право собственности на часть строящегося дома.

Дело дважды рассматривалось народным судом. Последним решением от 3 февраля 1983 г. народный суд г. Друскининкая признал право собственности Тамулявичюса на 1/2 часть дома и в его пользование выделил помещения на втором этаже. В удовлетворении требований, заявленных родителями Тамулявичене, суд отказал.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Литовской ССР 1 марта 1983 г. решение оставлено без изменения. Президиум Верховного суда республики также признал решение суда правильным.

И.о. Председателя Верховного Суда СССР внес в Пленум Верховного Суда СССР протест, в котором поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений в части удовлетворения иска Тамулявичюса ввиду их необоснованности.

Пленум Верховного Суда СССР удовлетворил протест по следующим основаниям.

По делу установлено, что Тамулявичюс оказывал помощь Тамулявичене в возведении дома, однако еще до того, как строительство дома было завершено менее чем наполовину, прекратил оказание такой помощи.

Суд, признавая за истцом право собственности на половину недостроенного дома, сослался на наличие договоренности между сторонами о совместном строительстве дома. Однако суд не учел, что стороны не состояли в зарегистрированном браке, поэтому право на часть дома, не являющегося общей совместной собственностью, у Тамулявичюса не возникло. Застройщиком являлась ответчица. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в и. 4 Постановления от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома.

Такое право может быть признано лишь в исключительных случаях и при наличии договоренности между сторонами о создании общей собственности на дом. Поскольку право собственности на дом не возникло, так как его строительство не было завершено, у суда не имелось оснований признавать за истцом право собственности на часть недостроенного дома и определять порядок пользования им. Судом не учтены и положения п. 10 названного Постановления Пленума, в котором содержится разъяснение о том, что право собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникает с момента его регистрации в исполкоме местного Совета. До окончания строительства дома вопрос о его разделе может быть разрешен лишь по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников. Ни к одной из этих категорий граждан истец после расторжения брака с ответчицей не может быть причислен.

Нельзя не обратить внимание и на то, что суд признал право собственности истца и на часть дома, возведенного одной ответчицей без его участия. Суд не определил размер средств, вложенных истцом в строительство дома, не выяснил, необходим ли ему этот дом для проживания. Ответчица утверждает, что истец обеспечен жильем, и после вынесения судом решения предложил ей выплатить денежную компенсацию за выделенную ему часть дома.

При новом рассмотрении дела указанные обстоятельства должны быть тщательно исследованы.

Учитывая изложенное, Пленум Верховного Суда СССР отменил все принятые судебные постановления в части иска Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом и дело передал в Верховный суд Литовской ССР на новое судебное рассмотрение по первой инстанции».

Источник

Регистрация объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство рассматривает любое недостроенное здание, будь то частный дом или нежилое сооружение, как объект недвижимости. Согласно ст. 130 ГК РФ, с ним можно производить любые сделки по установлению, смене или прекращению прав собственности. Но для этого необходима прежде всего регистрация объекта незавершенного строительства. Это что такое — разберемся далее.

Понятие объекта незавершенного строительства

Прежде чем приступать к процедуре регистрации, стоит разобраться с терминологией. Объекты незавершенного строительства — это что такое? В актуальном законодательстве не приводится четкое определение данной категории недвижимости. Однако, его можно вывести из соответствующих статей Гражданского и Градостроительного кодексов РФ, а также из имеющейся судебной практики.

По мнению юристов, самым главным признаком незавершенки является наличие у нее фундамента. Именно этот элемент строительной конструкции придает ей статус объекта недвижимости, который, в свою очередь, позволяет проводить с постройкой любые разрешенные законом сделки.

Зарегистрировать постройку можно сразу после заливки фундамента для нее. Процент готовности прочих конструкционных элементов не будет играть роли.

Критерии признания статуса ОНС

Понятие недостроя (незвершенки) в законодательстве слишком расплывчато. Но есть определенные критерии, вытекающие из судебной и юридической практики, по которым можно определить, подходит ли строение под рассматриваемую категорию:

1. Строение носит капитальный характер. Любые времянки, вне зависимости от стадии готовности, не могут рассматриваться в качестве ОНС.
2. Невозможно переместить постройку на другое место, не причиняя ей ущерба.
3. Постройка не имеет готового вида, в ней ведутся работы. Стадия работ при этом не играет роли – это может быть как возведение стен, так и окончание внутренней отделки.
4. Постройка не имеет готового вида, но работы на ней не производятся по каким-либо причинам (например, строительство заморожено из-за нехватки финансов).
5. Объект имеет полезные свойства, не связанные с участком и независящие от расположенных рядом строений. Так, понятие ОНС неприменимо к газопроводам, котельным и иным сооружениям, эксплуатация которых вне окружающего их комплекса недвижимости невозможна.

Самовольные постройки, те, что возведены на участке, не предназначенном для этого, без разрешительной документации и без соблюдения действующих строительных правил и норм не могут быть признаны объектом НС.

Работа инвентаризационной комиссии по объектам незавершенного строительства

Обычный гражданин, ведущий строительство коттеджа для себя и семьи, может не хлопотать о документах на него до тех пор, пока ему не потребуется подведение коммуникаций (либо пока он не решит избавиться от постройки, например, продать ее). Но если недострой находится в ведении какого-либо предприятия или организации, по нему, как и по любому другому активу юрлица, должна периодически проводиться инвентаризация.

Данный процесс регламентируется Методическими указаниями Минфина №49 от 13 июня 1995 года.

Особенности объекта незавершенного строительства определяют нюансы оформления инвентаризационных документов:

• в описях обязательно указывают объем работ (по каждому из видов), выполненных на объекте;
• отмечается наличие переданного на строительство, но еще не использованного на нем оборудования и материалов;
• проводится оценка законсервированных объектов и/или технических узлов, указывают причину консервации;
• описывают уже возведенные строения, использование которых пока не начато (с указанием причин).

После составления описей проводится их сверка с имеющейся документацией для уточнения фактических объемов затрат предприятия на недострой и итоговой стоимости объекта. В процессе принимают участие как работники бухгалтерии, так и инженеры-строители.

Как зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

Оформление прав собственности на ОНС означает постановку его на учет в Росреестре. Для этого владельцу незавершенки нужно будет собрать следующий пакет бумаг:

• проектная документация на постройку;
• правоустанавливающие документы на участок, на котором возводится ОНС;
• разрешение на строительство;
• технический паспорт на постройку из БТИ;
• кадастровый паспорт на участок;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Для подачи документов на внесение в реестр недвижимости объекта, имеющего признаки ОНС, также понадобятся паспорта его владельцев и заявление, написанное по установленной форме. Кадастровый паспорт будет нужен только в том случае, если ОНС расположен на землях поселений и будет после завершения использоваться в качестве жилого дома. В остальных ситуациях достаточно будет декларации на недвижимость. Ее будущий собственник заполняет лично, образец можно списать на сайте Росреестра.

Собранные документы передаются в Росреестр любым удобным способом:

• через МФЦ;
• непосредственно через территориальное отделение инстанции;
• на портале Госуслуги;
• с помощью официального сайта Росреестра.

На регистрацию незавершенки закон отводит 10 дней. По окончании этого процесса заявитель получает выписку из ЕГРН, в которой он уже фигурирует как собственник строения. Этот документ можно получить как в бумажном, так и в электронном виде. На его основании уже можно совершать базовые сделки с ОНС – продавать, дарить, использовать в качестве залога и т.д.

Заключение

В действующем законодательстве отсутствует четкая характеристика объектов незавершенного строительства. Поэтому на практике к ним относят любые постройки, имеющие фундамент. Этого конструктивного элемента достаточно для регистрации прав собственности на строение, а также совершения с ним разного рода сделок, как с обычным объектом недвижимости. в собственности на строение, а также совершения с ним разного рода сделок, как с обычным объектом недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник