Новая статья Градостроительного кодекса РФ
Если вдруг кто-то ещё не в курсе:
С 4.08.2018 введена в действие новая статья ГрК РФ 51.1
В соответствии с этой статьёй теперь не требуется получать Разрешение на строительство/реконструкцию индивидуального жилого дома. Процедура теперь носит уведомительный характер, т.е. застройщик обязан перед началом строительства/реконструкции подать Уведомление в уполномоченный территориальный орган местного самоуправления.
Но также данная статья регламентирует, что теперь и строительство Садового дома нельзя начинать не подав соответствующее Уведомление.
Само Уведомление должно содержать следующие данные:
-Сведения о застройщике;
-Сведения о правах застройщика на земельный участок;
-Сведения о самом земельном участке;
-Контактные данные застройщика;
-Сведения о планируемых параметрах дома;
-Сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
На двух последних пунктах остановимся подробнее:
Когда не требуется получение разрешения на строительство
В соответствии с ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Раздел на самостоятельные объекты — это блок застройка. Соответственно требования к ней уже другие.
Исходя из положений Градостроительного кодекса РФ, жилые дома, которые имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседними жилыми домами, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, с количеством этажей не более чем три, и расположенные на отдельном земельном участке, являются жилыми домами блокированной застройки. Каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит кадастровому учёту.
Параметры жилья, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Что касается самой Формы уведомления — она уже утверждена, есть в открытом доступе, однако действовать начинает только с 9.10.2018г.
Если строительство дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, то к Уведомлению также прилагается текстовое и графическое описание, соответствующее архитектурному облику территории.
После получения Уведомления уполномоченный орган в течение 7 рабочих дней проводит проверку указанных в Уведомлении сведений и направляет застройщику Уведомление о соответствии параметров и допустимости размещения Объекта, либо о несоответствии и о недопустимости размещения.
В уведомлении о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке должны содержаться все основания направления застройщику такого уведомления с указанием предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов, а также в случае недопустимости размещения объекта на земельном участке — установленный вид разрешенного использования земельного участка, виды ограничений использования земельного участка, в связи с которыми не допускается строительство или реконструкция объекта, или сведения о том, что лицо, подавшее или направившее уведомление о планируемом строительстве, не является застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок.
В случае положительного решения застройщик имеет право произвести строительство в течение 10 лет, однако если в процессе возникнет необходимость внести изменения в проект — нужно будет дополнительно направить уведомление об этом в уполномоченный орган, с указанием изменяемых параметров.
ИсточникСтатья 51 Градостроительного Кодекса РФ — порядок выдачи разрешения на строительство жилого дома
В 2018 году Градостроительный кодекс РФ, в частности, статья 51 устанавливает обязательность получения разрешения для проведения строительного процесса.
При его отсутствии возведение многоэтажных домов считается незаконным.
О чем ст. 51 Градостроительного кодекса
Нормы устанавливают понятие и правила предоставления разрешительного документа.
Он согласовывает проектную документацию с учетом требований, предусмотренных градостроительным законодательством и различными схемами планировки и разграничения земли при осуществлении строительного процесса либо реконструкции здания, а также возможность возведения имущественного объекта на участке, сообразуясь с видом его разрешенного использования и учитывая ограничения, предусмотренные законом.
Наличие согласованных бумаг дает возможность осуществлять строительные процедуры.
Кто выдает разрешение на строительство
Оно готовится муниципалитетом в адресе нахождения надела, исключая ситуации, когда объект возводится на:
- Территориях, занимающих свыше двух государственных правовых образований РФ или закрытого административного округа, не совпадающего с пределами субъектов государства — представляется соответствующим федеральным учреждением.
- Участке, располагающемся в 2 и больше муниципальных районов – оформляется органом власти краевого или областного уровня.
- Площади более одного поселения или между селениями в пределах образования – готовится местной администрацией.
- Территории, используемой для проведения деятельности по пользованию недр – соответствующим государственным фондом.
Возведение инфраструктуры для использования атомной энергии сопровождается контролем учреждения, выполняющего управление в данной сфере. Космические проекты реализуются под наблюдением государственной корпорации «Роскосмос».
Постройка иных сооружений сопровождается соответствующими уполномоченными службами.
Срок действия разрешения на строительство
Как правило, возводить постройку начинают сразу после выдачи согласования.
Но иногда такие мероприятия откладываются по возникающим обстоятельствам.
Как долго возможно затягивать строительные работы?
Важно знать: разрешение на строительство действует в течение 3 лет с даты его выдачи. За это время должен быть построен фундамент, несущие стены и перекрытия здания.
Если требования, установленные законом, в предусмотренный срок не были выполнены, разрешение теряет силу и действующий бланк придется получать снова.
Внесение изменений в разрешение
Действующее законодательство устанавливает возможность проведения строительных работ на основании согласованных документов, а субъект, возводящий дом, должен ориентироваться на проектные и другие бумаги, предусмотренные положениями градкодекса.
Но иногда возникают ситуации, когда застройщику необходимо изменить какие-либо параметры строящегося объекта, например, площадь или этажность дома. Для этого существует часть 7 ст.52 ГрК РФ, предусматривающая такие корректировки.
Однако Обзор ВС РФ от 23.12.2015г. №4, утвержденный Президиумом ВС РФ, содержит одно из ключевых положений, указывающее, что изменения в выданное согласование не могут быть внесены при отсутствии выявленной при проведении работ объективной надобности отклонения характеристик объекта от проекта и соблюдения правил внесения корректировки.
Отказать в этом могут по следующим причинам:
- Отсутствие данных о правоопределяющих документах в заявке о передаче прав на землю.
- Недостоверность информации, представленной в извещении о переходе правомочий на землю, разработки недр, создания надела.
- Несоответствие запланированного размещения строения строительным стандартам и его переустройства, действующих при выдаче градостроительного регламента, а также ограничений, предусмотренных иными нормами права.
Продление разрешения
Часть 20 ст.51 ГрК РФ определяет возможность продления срока использования разрешения.
Он может увеличиваться службой, выдавшей одобрение по обращению строительной компании, представленной в период не позже, чем за два месяца до его окончания.
В продлении может быть отказано, если запланированные работы не были начаты до окончания права на подачи заявки.
При её подаче субъектом, осуществляющим привлечение средств людей для долевого строительства дома или других недвижимых объектов, к ней в обязательном порядке прикладывается договор:
- Поручительства финансового учреждения за недобросовестное исполнение организацией обязательств по оформлению права на построенную жилую площадь на основании соглашения о долевом участии.
- Страхования ответственности компании, привлекшей финансы людей для возведения многоэтажного дома за невыполнение своих обязательств.
Разрешение на строительство линейного объекта
Согласование необходимо получать при возведении либо реконструкции инфраструктуры.
Такими функциями обладают государственные службы, властные структуры административных образований или органы управления на местах.
Для выдачи согласованного одобрения потребуется:
- Подготовить обращение и передать в уполномоченную структуру. Это можно сделать лично либо через МФЦ.
- Собрать установленный список бумаг. В него входят:
- свидетельство, устанавливающее право владения наделом;
- градостроительный план;
- плановые материалы – схемы и пояснительная записка;
- строительная экспертиза Гостройнадзора;
- согласование правообладателей земли на осуществление мероприятий.
В отдельных ситуациях могут требоваться дополнительные документы, такие как, свидетельство об аккредитации субъекта, постановление общего собрания и другое.
Специалисты советуют: в каждом индивидуальном случае перечень нужно уточнять в службе, выполняющей на подготовку разрешительных бумаг, чтобы избежать возврата документации и отказа в одобрении и дальнейшего оформления имущества.
Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома
Правила получения согласия на проведение строительных и реконструкционных операций аналогичен выдаче согласия на линейный объект.
Отличия существуют лишь в перечне представляемых бумаг.
Для возведения многоквартирного дома потребуются помимо вышеуказанного списка:
- Необходимые пояснительные записки.
- Заключение экспертов, привязанного к архитектурным исследованиям.
- Специальное согласование при отклонении от максимальных данных. Потребуется для компаний, возводящих объекты с отклонениями от стандартных параметров. Выдается Комиссией по вопросам застроек.
- Проект здания.
Кроме этого, застройщик обязан после получения согласования выполнить требования о направлении дополнительной информации. Это:
- схема площади на каждый объект для формирования общей системы обеспечивающей работу отдела по градостроительству;
- копии частей проектных разработок;
- итоги исследований инженерных и технических направленностей;
- информация о площади дома.
Для ИЖС специальные требования не предусмотрены.
Подводя итоги, нужно отметить, что получить разрешение не представляет больших трудностей. Во избежание отказа в представлении и для ускорения процедуры нужно заблаговременно подготовить требуемый перечень бумаг и четко следовать проверенному поэтапному регламенту.
Смотрите видео, в котором пользователь разъясняет, как получить разрешение на строительство жилого дома:
Разрешение на строительство
А. ГЕРАСИМОВ
Александр Герасимов, юрист.
Разрешение на строительство — это административный акт, предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде.
В соответствии со ст. ст. 40 и 41 Земельного кодекса РФ собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, сооружений. Однако строительство объектов недвижимости может производиться только по специальному разрешению, порядок выдачи которого определен Градостроительным кодексом РФ.
Градостроительный кодекс РФ в разное время по-разному трактовал понятие «разрешение на строительство». Ранее Кодекс определял разрешение на строительство как документ, управомочивающий его владельца начать строительство объекта недвижимости на данном конкретном земельном участке (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г.).
Новый Градостроительный кодекс РФ, подписанный Президентом РФ 29 декабря 2004 г., характеризует разрешение на строительство прежде всего как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, а уже потом только как документ, управомочивающий производить строительство объекта (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в новой редакции). Таким образом, по новому правилу приоритетным для органов, выдающих разрешение на строительство, является соответствие проектной документации градостроительному плану.
Близким к Градостроительному кодексу РФ является определение разрешения на строительство в ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 22 августа 2004 г.), где записано, что разрешение на строительство является основанием для реализации архитектурного проекта.
Однако данный Закон не рассматривает порядок выдачи разрешения на строительство. Оспорить такую формулировку трудно: она верна, но не совсем точно определяет характер документа. Из нее не видно, что это итоговый, обобщающий документ, при получении которого можно начинать строить. Ведь при наличии только одной проектно-сметной документации, пусть даже и согласованной со всеми заинтересованными органами и прошедшей государственную экспертизу, начинать строительство нельзя.
Обобщая понятие «разрешение на строительство» из трех названных документов, постараемся вывести универсальную формулировку. На наш взгляд, разрешение на строительство — это административный акт (поскольку выдается органами исполнительной власти или местного самоуправления), предоставляющий право осуществить застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, в строгом соответствии с утвержденной проектной документацией, соблюдением строительных и природоохранных норм и правил.
Следовательно, разрешение на строительство не только и не столько правомочие застройщика, сколько возложение на него обязанности соблюдать все требования закона при строительстве объекта. Исполнение этих обязанностей контролируется органами Госархстройнадзора и авторами проектов. Нарушение норм и правил строительства объектов влечет за собой приостановление действия разрешения органом, выдавшим его. Разрешение на строительство является последним документом, при получении которого можно начинать строить объект, оно подтверждает наличие у застройщика земельного участка для строительства, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и проекта организации строительства.
По общему правилу (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) разрешение на строительство объектов выдается органами местного самоуправления по месту нахождения подлежащего застройке земельного участка.
Заявление о выдаче разрешения на строительство со всеми необходимыми документами подается застройщиком непосредственно в орган управления, выдающий разрешение.
К заявлению застройщик прилагает следующие документы:
— свидетельство о праве на земельный участок, на котором будет производиться строительство;
— градостроительный план земельного участка;
— проектную документацию с пояснительной запиской;
— схемы планировочной организации земельного участка;
— сведения об инженерном оборудовании, точках его подключения к сетям;
— проект организации строительства объекта (ПОС);
— заключение государственной экспертизы проектной документации.
Для строительства индивидуального жилого дома застройщик к заявлению прилагает лишь документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением на ней места размещения объекта строительства.
Порядок выдачи разрешений на строительство в г. Москве регламентирован Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ (с изм. от 14 июня 2005 г.); Законом г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве»; Порядком рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории г. Москвы и принятия решений о строительстве, реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2005 г. N 43-ПП (в ред. от 14 июня 2005 г.). Согласно названным документам разрешение на строительство в г. Москве требуется при новом строительстве объекта, реконструкции, реставрации, установки нестационарных объектов, использовании территории, ее благоустройстве, капитальном ремонте зданий и покраске фасадов, перепланировке и переоборудовании помещений.
В отличие от Федерального закона правила Москвы расширили перечень объектов и работ, по которым необходимо получить разрешение на их проведение. Так, если п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ допускает возведение нестационарных объектов (киосков, навесов и др.) без предварительного получения разрешения, то исходя из смысла Положения N 378-РМ, утвержденного распоряжением мэра Москвы, установка таких объектов требует обязательного разрешения. Это объясняется спецификой Москвы, которая является густонаселенным мегаполисом с большой плотностью строительства.
Строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения считается самовольной постройкой, за которую ее организаторы несут материальную, административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность (ст. 58 Градостроительного кодекса). Так, согласно ст. 9.5 КоАП РФ за строительство объектов без надлежаще оформленного разрешения взимается штраф:
— с граждан — от 3 до 5 МРОТ;
— с должностных лиц — от 5 до 10 МРОТ;
— с юридических лиц — от 50 до 100 МРОТ.
Кроме того, самовольная постройка может быть по решению суда снесена или изъята у застройщика в порядке возмещения вреда (ст. 25 Закона г. Москвы N 50).
Вместе с тем п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в новой редакции расширил перечень объектов, на которые не требуется получение разрешения на строительство. К ним относятся:
— гаражи на земельном участке, выделенном гражданам на эти цели, или постройки на земельном участке, предназначенном для садоводства, ведения дачного хозяйства;
— строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
— строительство сооружений вспомогательного использования;
— изменения объектов капитального строительства, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.
Кроме того, Кодекс разрешил субъектам Российской Федерации устанавливать свой перечень объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
«ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
«КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ» от 30.12.2001 N 195-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 20.12.2001)
«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
«ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 07.05.1998 N 73-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 08.04.1998)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.11.1995 N 169-ФЗ
«ОБ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ 18.10.1995)
ЗАКОН г. Москвы от 09.07.2003 N 50
«О ПОРЯДКЕ ПОДГОТОВКИ И ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЮ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ В ГОРОДЕ МОСКВЕ»
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 25.01.2005 N 43-ПП
«О ПОРЯДКЕ РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ ПО РАЗМЕЩЕНИЮ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ»
РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ
«О ПОЛОЖЕНИИ О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В Г. МОСКВЕ»
Бизнес-адвокат, 2005, N 16