Изъятие земельных участков с расположенными на них недостроенными домами
Если вопросы изъятия земельных участков вследствие их неосвоения в соответствии с условиями и целями предоставления достаточно освещены в юридической литературе, то изъятие земельных участков и не завершенных строительством жилых домов являются новой категорией земельных споров, представляющей интерес как для профессиональных юристов, так и для граждан-владельцев таковых объектов недвижимости.
Правовое обоснование изъятия земельных участков с расположенными на них незавершенными строениями содержится в КоЗ, Указе от 07.02.2006 N 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» (далее — Указ N 87).
Изъятие земельных участков происходит по решению государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией, предусмотренной КоЗ и иными актами законодательства, либо по постановлению суда .
Строительство капитальных строений в виде жилого дома на земельных участках, предоставленных в установленном порядке для указанных целей после вступления в силу Указа N 87, должно быть завершено гражданином в течение трех лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на такие земельные участки .
Для целей Указа N 87 завершением строительства жилого дома, дачи считается возведение фундамента, стен и крыши дома независимо от ввода таких домов, дач в эксплуатацию.
Срок строительства, предусмотренный нормами Указа N 87, может быть продлен местным исполнительным и распорядительным органом, но не более чем на два года, с учетом материального положения гражданина и других уважительных причин (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина) по его заявлению, поданному не ранее чем за шесть месяцев, но не позднее чем за два месяца до истечения срока строительства .
В случае невозможности завершения строительства в предусмотренные Указом N 87 сроки гражданин обязан осуществить консервацию не завершенных строительством жилого дома, дачи и благоустройство земельных участков, на которых расположены такие дом, дача, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. При этом консервация жилого дома, дачи может быть осуществлена в отношении конкретного объекта строительства только один раз, а срок такой консервации не может превышать трех лет .
Консервация не завершенных строительством жилого дома, дачи приостанавливает течение установленных
сроков .
Местные исполнительные и распорядительные органы проводят работу по выявлению расположенных на территории соответствующих административно-территориальных единиц не завершенных строительством жилых домов, сроки строительства которых превышают предусмотренные Указом N 87, а при незавершении собственником (владельцем, арендатором) земельного участка строительства дома в сроки, предусмотренные в Указе N 87:
в течение месяца со дня выявления не завершенного строительством жилого дома, сроки строительства которого превышают предусмотренные в Указе N 87, подают заявление с приложением необходимых документов в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о проведении оценки стоимости не завершенных строительством жилого дома;
в течение месяца со дня получения документа территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об оценке стоимости не завершенных строительством жилого дома подают в суд по месту нахождения земельного участка заявление об изъятии земельного участка и не завершенных строительством жилого дома путем передачи этого дома соответствующему местному исполнительному и распорядительному органу для продажи с публичных торгов, если земельный участок, на котором расположены такие дом, дача, находится на праве частной собственности .
На основании решений суда об изъятии земельного участка территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляет государственную регистрацию прекращения права собственности на такой земельный участок.
Как показывает судебная практика, большинство исков об изъятии капитальных строений и земельных участков на основании Указа N 87 удовлетворяются судами в полном объеме.
Х. сельский исполком обратился в суд М. района с иском к К. об изъятии земельного участка, прекращении права частной собственности на земельный участок, изъятии не завершенного строительством жилого дома путем передачи Х. сельскому исполнительному комитету для продажи с публичных торгов.
В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок принадлежал ответчику на праве собственности на основании договора родственного обмена от 20 марта 2006 г.
Решением Х. сельского исполкома от 19 апреля 2007 г. ответчику разрешено строительство одноквартирного жилого дома на указанном земельном участке.
4 июля 2016 г. главный архитектор М. района утвердил архитектурно-планировочное задание, ответчик получил паспорт застройщика, в соответствии с которым возводимый жилой дом должен иметь размеры 5,85 м х 10,06 м.
Из представленных стороной истца актов обследования земельного участка, ведомости технических характеристик следует, что на нем возведен фундамент фактическими размерами 13,05 м х 10,53 м х 13,13 м х 10,50 м
(т.е. не соответствующий размерам, отраженным в последующем полученной проектно-разрешительной документации), степень готовности основного строения составляет 6%, степень готовности фундамента — 100%.
Согласно заключению об оценке от 9 февраля 2017 г. оценочная стоимость не завершенного строительством жилого дома составляет 4 411,97 руб.
С учетом изложенного суд пришел к выводу, что исковые требования об изъятии земельного участка, изъятии не завершенного строительством жилого дома путем передачи этого дома Х. сельскому исполкому для продажи с публичных торгов с возмещением суммы от его продажи ответчику, за вычетом расходов на проведение публичных торгов и оценки не завершенного строительством жилого дома, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку трехлетний срок, в течение которого ответчику необходимо было завершить строительство жилого дома, истек 1 марта 2015 г.
Предусмотренная законом процедура выявления не завершенного строительством жилого дома, определения его оценочной стоимости, сбора необходимых документов для обращения в суд истцом соблюдена.
Доводы ответчика о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия у него во владении жилых помещений и единственной возможности улучшить свои жилищные условия путем возведения спорного жилого дома не имели правого значения и признаны судом несостоятельными, поскольку с 2006 года правом возведения жилого дома, продлением сроков для его возведения либо консервации не завершенного строительством объекта ответчик не воспользовался, достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих объективную возможность осуществить строительство жилого дома в дальнейшем, суду не представил.
В ходе судебного разбирательства ответчик оспаривал обоснованность оценки спорного не завершенного строительством жилого дома, осуществленной на основании представленных им сведений о фактически произведенных затратах на возведение жилого дома, при этом правом самостоятельно обратиться за получением оценки спорного объекта недвижимости либо ходатайствовать об оказании ему судом содействия в этом не воспользовался, мотивируя отсутствием в этом необходимости, а также денежных средств.
Решением суда исковые требования Х. сельского исполкома удовлетворены.
В ходе рассмотрения законности принятого решения судом кассационной инстанции ответчик представил заключение о большей стоимости спорного строения, нежели указанной в первоначальном заключении, коллегия приняла за достоверную стоимость строения в размере 45002,23 руб., в связи с чем решение суда в данной части было изменено.
Указ N 87 не предусматривает при изъятии земельных участков и расположенных на них не завершенных строительством жилых домов направление предписания от сельских исполкомов о необходимости начать строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке в месячный срок, и совершение таких действий сельскими исполкомами свидетельствует лишь об их намерении стимулировать землевладельцев, избежать обращения с исковым заявлением в суд. Ответчики, возражая против предъявленных исковых требований, ошибочно ссылаются на отсутствие такого предписания.
Ответчики в качестве обоснования доводов о невозможности завершения строительства в установленные законом сроки ссылаются на отсутствие коммуникаций, отказ в предоставлении им льготного кредита либо субсидии на строительство, приводят иные аргументы о тяжелом материальном положении, плохом состоянии здоровья.
Если указанные обстоятельства не являлись основанием для предусмотренного законом продления срока строительства либо консервации капитального строения, то вышеприведенные доводы не имеют правового значения для разрешения таких споров, поскольку возможность принудительного изъятия не завершенного строительством жилого дома и земельного участка связана с подтверждением объективного обстоятельства невозведения жилого дома в установленный срок.
При рассмотрении дел граждане, не соглашаясь с оценкой, осуществленной в установленном порядке территориальной организацией по государственной регистрации, не представляют суду документы, подтверждающие выполнение работ и вложение материалов в возведение спорного капитального строения, в связи с чем суды при рассмотрении спора учитывают стоимость, указанную в представляемых истцами заключениях специалистов в области оценки недвижимости, определяемую в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, с учетом представленных ему сведений о фактически произведенных затратах на возведение жилого дома.
Некоторые сельские исполкомы заявляют исковые требования о прекращении государственной регистрации права частной собственности в отношении земельных участков, тогда как ее прекращение в силу подп. 2.4 п. 2 Указа N 87 осуществляется на основании судебного постановления об изъятии не завершенного строительством жилого дома, и принятие отдельного судебного постановления по данному вопросу не требуется, в связи с чем такие требования подлежат оставлению без рассмотрения ввиду неподведомственности суду.
Также иногда сельские исполкомы ошибочно заявляют требования об изъятии не только капитального строения,
но и земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, тогда как в заявлении таковых требований нет необходимости в силу положений подп. 2.2.2 п. 2 Указа N 87.
Как достроить объект незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства законсервирован несколько лет назад, земля на праве постоянного бессрочного пользования. Необходимо достроить объект, какие документы необходимы? Спасибо.
Ответы на вопрос:
А какие документы на объект и участок имеются?
Если срок разрешения на строительство истек, то надо подавать заявление о его продлении.
Похожие вопросы
Подскажите, правы ли они? Какие законы можно посмотреть о фермерской земле?
С 1992 г. были фермерами, несколько лет назад расформированы. В собственности фермерского хозяйства есть земля сельско-хозяйственного назначения, на которую выдан акт на право собственности на землю пожизненного владения бессрочного (постоянного) пользования землей и ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ СЪЕМКА УЧАСТКА ОТ 1992 года. Хотим оформить эту землю в свою собственность. А администрации района сказали, что необходимо делать геодезическую съемку по-новой. Подскажите, правы ли они? Какие законы можно посмотреть о фермерской земле? Какие документы необходимы, чтобы оформить землю?
Уважаемая Мария, г.Муром!
Если у вас на руках имеется Акт на пожизненное бессрочное владения данным земельным участком, то вы вправе не обращаясь в Администрацию муниципального образования, на основании ФЗ «О дачной амнистии» обратиться в ГУ ФРС РФ субъекта с заявлением
о государственной регистрации права собственности в упрощённом порядке, на ваш земельный участок, при этом вам необходимо представить:
1)Акт на пожизненное бессрочное владение данным земельным участком, выданный муниципальным органом;
2)Кадастровый план вашего земельного участка.
Ни каких других документов для государственной регистрации права собственности на ваш земельный участок, представлять не требуется.
После государственной регистрации права собственности за вами, вы станете титульным собственником данного земельного участка (право пользования, владения и распоряжения).
Желаю успехов Владимир Николаевич
г.Уфа 22 марта 2010г
Орган кадастрового учета имеет право по запросу любого лица предоставлять полученную на основе общедоступных кадастровых сведений обобщенную информацию, в том числе аналитическую информацию. Такая информация может размещаться в сети «Интернет» на официальном сайте органа кадастрового учета и официальном сайте органа нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Состав, виды такой информации, сроки ее предоставления, порядок ее размещения в сети «Интернет» на указанных официальных сайтах устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
7. Орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений устанавливает порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, в том числе:
1) формы документов, указанных в пунктах 2 — 4 части 2 настоящей статьи, запросов о предоставлении сведений, а также требования к составу сведений таких документов и запросов;
2) перечень документов, прилагаемых к запросу о предоставлении сведений, и способы их представления в орган кадастрового учета;
3) требования к формату документов, указанных в пунктах 2 — 4 части 2 настоящей статьи, запросов о предоставлении сведений, если такие документы и запросы направляются в электронной форме;
4) порядок направления документов, указанных в пунктах 2 — 4 части 2 настоящей статьи, запросов о предоставлении сведений, решений об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомлений об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи;
5) порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости;
6) сроки предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, в зависимости от способов их предоставления и с учетом максимального срока предоставления таких сведений, установленного настоящим Федеральным законом.
8. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий, предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (максимальный срок), если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Срок предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территорий не может превышать пятнадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.
9. Если предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют запрашиваемые сведения, орган кадастрового учета в срок, предусмотренный частью 8 настоящей статьи, выдает (направляет) обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений.
10. Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке.
11. За предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, предоставление информации, указанной в части 6 настоящей статьи, взимается плата. Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, чем предусмотрено настоящей частью, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы.
ИсточникГолодающим дольщикам «Петростроя» пообещали 1,4 млрд рублей
Власти Ленинградской области во вторник, 24 мая, пообещали восстановить права дольщиков компании «Петрострой», дома которых не планируется достраивать. Речь идет о четвертом корпусе ЖК «Северный вальс» и последней очереди ЖК «Чистый ручей», строительство которых так и не началось. В общей сложности в двух объектах насчитывается около 700 дольщиков, рассказали «Ведомостям» в пресс-службе строительного блока администрации региона.
«Права дольщиков двух домов в нулевой стадии готовности будут восстановлены через механизмы федерального Фонда развития территорий после введения процедуры банкротства», — сообщили в пресс-службе, уточнив, что покупатели квартир получат компенсации от фонда. Компенсации будут рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья.
23 мая дольщики ЖК «Северный вальс» объявили бессрочную голодовку. Они просят, чтобы дома были достроены, а им предоставили приобретенные квартиры. Но по данным администрации области, Фонд может принять решение только о достройке объектов готовностью выше 80%. Таким образом, четвертый корпус ЖК «Северный вальс» достраивать не планируется. Помочь в покупке квартир власти обещают только тем, у кого нет другого жилья.
«Гражданам, которые находятся в сложных социальных условиях, например, не имеют жилья или жилье которых не соответствует санитарным нормам, будут приобретены новые квартиры аналогичного метража на суммы выплаченных компенсации», – добавили в пресс-службе.
Как пояснили «Ведомостям» в пресс-службе вице-губернатора Евгения Барановского, инвесторов, которые готовы были бы взяться за строительство двух домов на нулевом цикле, нет. При этом на достройку потребовалось бы 3,7 млрд руб. В то же время объем необходимых для выплаты компенсаций составит 1,4 млрд руб. (в том числе 700 млн руб. – из бюджета Ленобласти).
Но компенсации дольщики получат только в случае введения в отношении «Петростроя» процедуры банкротства, говорит партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. Дело о банкротстве сейчас рассматривается в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области, оно переносилось уже несколько раз. Пока «Петрострой» не признан банкротом, компания продолжает свою деятельность и по словам властей региона «препятствует усилиям администрации Ленинградской области по завершению строительства проблемных объектов». На сайте суда указано, что во время последнего заседания 17 мая вновь было принято решение о переносе рассмотрения дела на 5 июля.
Агеев отмечает, что после введения процедуры банкротства в отношении «Петростроя» у дольщиков будет больше способов восстановить свои права. Обычно проблемный объект может быть достроен за счет средств публично-правовой компании Фонд защиты граждан-участников долевого строительства (переименована в «Фонд развития территорий». — «Ведомости»). Но с учетом, что два указанных дома «Петростроя» находятся на нулевом цикле строительства, скорее всего, их достраивать не будут. В этом случае гражданам должны предоставить компенсационные выплаты. «По-своему это неплохой способ, потому что если застройщик не выплачивал обязательные взносы в компенсационный фонд, то скорее всего, в достройке дома ему будет отказано», — подчеркивает юрист.
Еще один возможный вариант — это передача обманутым дольщикам объекта незавершенного строительства для самостоятельной достройки. В этом случае они должны будут создать кооператив и конкурсный управляющий с санкции суда может передать ему недостроенный дом. Тогда дольщикам придется самостоятельно изыскивать средства для достройки, говорит Агеев. «Но это маловероятный сценарий, слишком большие инвестиции», — считает президент Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский.
Пока «Петрострой» не признают банкротом, у дольщиков не так много возможностей отстаивать свои права, отмечает Агеев. «Можно пробовать взыскать убытки с застройщика как за просрочку, так и отказаться от договора и взыскать убытки в виде оплаченных денег. Можно пытаться признавать права собственности на квартиры, которых еще не существует. Можно искать другие варианты, но в общем и целом, если застройщик уже официально банкротится, то у дольщиков есть больше понятных инструментов по защите прав», — отмечает юрист.
Горский отмечает, что голодовка — это привлечение внимание к проблеме, которую власти должны взять на контроль. «Как правило, государство в последнее время никогда не бросает такие объекты и дольщиков. Это очень серьезный вопрос. Предполагаю, что он будет на контроле у губернатора», — говорит он.
В пресс-службе строительного блока Ленобласти рассказали, что по всем остальным домам «Петростроя» уже приняты решения о достройке. АНО «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» на средства ГК «Самолет» завершает строительство трех домов: ввод второго корпуса ЖК «Северный вальс» и секции «ДЕЖ» ЖК «Материк» намечен на август 2022 года, пятого корпуса ЖК «Чистый ручей» – на декабрь 2022 г. 700 млн руб. на достройку третьего корпуса «Северного вальса» выделит группа ЦДС. Всего в жилых комплексах «Северный вальс», «Чистый ручей» и «Материк» зарегистрированы около 4000 договоров долевого участия. Общая стоимость завершения строительства этих объектов компании достигает более 8 млрд руб. Кроме того, при участии банка Дом.РФ в 2023 г. планируется завершить строительство еще одного долгостроя «Петростроя» — ЖК «Лампо» в Мурино.
Источник