Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ: всегда ли дом считается недвижимостью?
Всегда ли дома относятся к недвижимому имуществу и при каких обстоятельствах дом не признается объектом недвижимости? Рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анна Мазухина и Алексей Александров.
Анна Мазухина.
Организация приобретает сборно-разборный дом для обеспечения учебно-производственной практики. Относится ли сборно-разборный дом к недвижимому имуществу?
Гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества. Согласно ст.
130 ГК РФ, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (смотрите также ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ)).
13052022 Налоговая новость о льготах по объекту незавершенного строительства / property tax benefits
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности на здание удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2, ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
Возведение объектов недвижимости возможно только на земельном участке, отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, при условии получения на это соответствующего разрешения, а также соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222, ст. 263 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст.
51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. К объектам капитального строительства согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Поэтому для того, чтобы определить, является ли конкретный объект (в данном случае — «сборно-разборный дом») недвижимым имуществом, необходимо установить, может ли он быть отнесен к объектам капитального строительства и не является ли он временным сооружением. Для этого необходимо оценить наличие у этой постройки признаков недвижимого имущества, предусмотренных ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Закона N 122-ФЗ (постановление ФАС Московского округа от 21.09.2006 N КГ-А41/8658-06). Если постройка является временным сооружением, которая может быть демонтирована без значительных затрат и установлена на другом месте без ущерба для ее конструкции, этот объект не является недвижимостью (смотрите, например, постановление ФАС Центрального округа от 07.07.2010 по делу N А62-3325/2009, постановление ФАС Московского округа от 01.03.2012 N Ф05-425/12 по делу N А41-17583/2011).
Правовой режим «фактической недвижимости»
Для отнесения объекта к движимому или недвижимому имуществу необходимо, в частности, установить, насколько прочно сооружение связано с землей. Если оно является временным, которое может быть демонтировано без значительных затрат и установлено на другом месте без ущерба для его конструкции, оно не может быть отнесено к недвижимому имуществу. Отметим, что сложившаяся судебная практика в большинстве случаев признает павильоны и иные сборно-разборные конструкции временными сооружениями и не относит их к недвижимому имуществу, подлежащему государственной регистрации (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 07.06.2010 N КГ-А40/4853-10 по делу N А40-19132/09-155-161; от 25.03.2010 N КГ-А40/2266-10 по делу N А40-12932/09-11-152; ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2009 по делу N А31-2513/2005-12; ФАС Поволжского округа от 30.06.2009 N А65-20703/2008). При таких обстоятельствах право собственности на сборно-разборную конструкцию не подлежит государственной регистрации (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2007 N Ф08-7953/07).
Алексей Александров.
То обстоятельство, что сооружение установлено на капитальном фундаменте, само по себе не может рассматриваться как основание для отнесения его к объектам недвижимости. Возведение монолитного фундамента само по себе не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23.11.2005 N Ф04-8453/2005(17216-А45-15), ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2005 N А58-4625/2003-Ф02-5695/04-С2, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.01.2011 по делу N А32-8747/2010, от 18.03.2008 N Ф08-1203/08).
Вместе с тем нельзя не отметить, что в практике имеют место случаи государственной регистрации прав на сборно-разборные конструкции имущество как на недвижимость (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2010 по делу N А12-7510/2003, постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2007 N А05-3485/2007), а в качестве одного из квалифицирующих признаков при этом называется в том числе наличие фундамента (смотрите, например, постановления ФАС Центрального округа от 10.11.2008 N А62-5133/2007 и от 16.07.2008 N А68-7115/06-421/5-6346/07-384/5, ФАС Уральского округа от 28.08.2008 N Ф09-6170/08-С6, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.06.2008 N Ф08-3194/2008). Кроме того, при решении вопроса об отнесении объекта к недвижимому имуществу суды учитывают, создан ли такой объект в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2009 N Ф04-3537/2009(8851-А46-44); ФАС Московского округа от 25.01.2010 N КГ-А40/15011-09 по делу N А40-94207/08-60-607).
При несоблюдении этих требований объект строительства признается самовольной постройкой (п. 1 ст. 222, ст. 263 ГК РФ).
Однако в любом случае решение вопроса о необходимости регистрации права собственности на тот или иной объект (сборно-разборную конструкцию) зависит от конкретных обстоятельств и в случае возникновения спорных ситуаций может быть принято только судом.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
ИсточникОбъекты незавершенного строительства относятся к недвижимости
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 16 февраля 2018 года N ОГ-Д23-1407
«О разъяснении законодательства» (о рассмотрении обращения по вопросу отнесения объекта долевого строительства (квартиры) на этапе строительства многоквартирного дома к объектам незавершенного строительства)
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу отнесения объекта долевого строительства (квартиры) на этапе строительства многоквартирного дома к объектам незавершенного строительством и в пределах своей компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем по обозначенному в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 13 Закона N 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.
Следовательно, особенность объекта незавершенного строительства в том, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, сооружения. Кроме того, часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, признается помещением (пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Исходя из указанного определения, помещение не может являться частью объекта незавершенного строительства.
Таким образом, до момента ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства такой объект признается самостоятельным объектом недвижимости без возможности образования в нем иных объектов недвижимости.
Согласно части 4 статьи 8 Закона о недвижимости в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) в качестве основных сведений о помещении вносится в том числе кадастровый номер здания или сооружения, в которых оно расположено.
В силу пункта 5 части 5 статьи 14, части 4 статьи 40 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет должен быть осуществлен в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета всех расположенных в таком доме жилых и нежилых помещений.
Исходя из пункта 4 части 5 статьи 14, частей 3, 3.1 статьи 40 Закона о недвижимости при одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таком здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, а также всех машино-мест в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
Осуществление государственного кадастрового учета помещений при отсутствии в ЕГРН сведений о здании, в котором они расположены, Законом о недвижимости не предусмотрено (исключение составляет случай, когда помещение является ранее учтенным и сведения о нем вносятся по правилам части 5 статьи 69 Закона о недвижимости).
При этом постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором оно расположено, Законом о недвижимости также не предусмотрена. (Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019.)
Учитывая изложенное, действующее законодательство допускает государственную регистрацию права общей долевой собственности на сам объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), а не на помещения в нем. Соответственно помещения в строящемся многоквартирном доме не являются объектами незавершенного строительства, поскольку нахождение объектов недвижимости (помещений) в объекте незавершенного строительства невозможно.
Источник